專家解讀商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位策略解析附圖豐富

商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位老師2010.41

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當然大家也知道風險高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？原因可能很多……與一起探尋……2不成功的原因可能是——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……與一起探尋……3

為什么等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與一起探尋……4我認為，關(guān)鍵是——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到準確定位呢？與一起探尋……5定位需要解決的幾個基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與一起探尋……6第一層剖析:與一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品與一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個層次的商業(yè)都有——市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主——各個層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與一起探尋……10從消費潛在需求看，看什么？——消費者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費者去外地購物？——這部分消費者對現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有購物場所不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意在哪里？……與一起探尋……11從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？——各個商圈的相對位置、距離——各個商圈功能、關(guān)系——商圈是自然形成的嗎——政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃——項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？——項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設施不完善，又該怎樣定位？……與一起探尋……12案例閥一：必江西怪新余潑新鋼氣項目新余脊市地處施江西遵省中謀西部趙，被己譽為影江西廟的“竟鋼城浩”。案全市繪總面默積31優(yōu)78平方績公里合，中族心城煙區(qū)面柳積30平方星公里匠，總惱人口11茫1.猜59萬人役（截恨止20叔05年底脆）,城區(qū)先人口倉超過40萬。新余節(jié)市房驗地產(chǎn)擋行業(yè)界正處撞在快項速發(fā)浸展的塑起跑芬階段退，雖蒜然各膚項指猛標的握基數(shù)獨較小恨，但功增長移速度碎飛快抄！與一漆起探顆尋……13與一炭起探侍尋……14以洪莫客隆懶百貨慮為代研表的脂大型與購物期中心衰，以芬洪客薯隆商繞業(yè)街旨、抱召石步略行街魂為代癢表的膨商業(yè)掘步行緞街，嶄以東燒方巴減黎家雅居廣雄場為丈代表遼的大感型?？硺I(yè)市晃場，第以國羊美電傅器為策代表段的主吩題式單商城女和以爐新一行佳為費代表井的超謀市……表明怖新余距市商偷業(yè)物匹業(yè)多業(yè)墳態(tài)并緩存、潮競爭涉慘烈獨。幾個多主要舟項目咐商業(yè)柳面積色之和陶竟達36育.8萬㎡魂，加浙上規(guī)蜘模較窩小的師商場賺及零哄散分興布的直街鋪礙，估最計新鋼余市年的商致業(yè)面版積將你達到50萬㎡梁之巨賀，而礙新余身市區(qū)退人口給僅為40萬，靜市區(qū)隱人口錘與商裳業(yè)面燥積之絮比為1：1.吃25，世拳界上議最繁舍華的拿商業(yè)起城市——東京歇，這陡個比詞例才青為1：1.固7，香濾港為1：1.朝3，供應駱嚴重胳飽和宰！市調(diào)傷發(fā)現(xiàn)與一浪起探兆尋……15面對鹿如此庫激烈朽競爭殺的市貫場、后面對購如此財飽和氏的市嘩場，須本項傍目該望如何突圍邁？與一腹起探刃尋……16在對農(nóng)勝利花北路怒東面諷和西震面兩脅個方剪向的佳人流鼻量進統(tǒng)行不犧同季搏節(jié)、奮不同癢時段慰的多濟次實泥地測喊量后駱，我躺們發(fā)容現(xiàn)，18～28歲年炊齡段央的人呀流占需據(jù)人逃流總狀量的鎮(zhèn)比例攝平均鬼高達6成。即使胖把對溜人群啊年齡薪估算矛的誤鼠差因予素考乒慮在液內(nèi)，讓我們雞仍然亞可以宿得出近結(jié)論栗：勝婦利北己路南慰來北禽往的霸人流竿中，年輕卡人占紹據(jù)了鳳大部雄分。相對變高端概消費替的群教體，而這一默群體漠單次臘消費算能力次可能蕩不是日最強禾，但串他們奶卻是嗽消費鐘頻次辯最高(一有疼閑暇有時間鑼就會司逛街澤購物)、消嗚費欲味望最違強烈(每次悠逛街活都會算花點衡錢出浴去)的。他們鉛的購踐買力克是不窗容被集忽視莫的。另外湖一組扁市調(diào)胡數(shù)據(jù)指出峰了定筐位方獎向與一乓起探倆尋……17于是待，我舞們?yōu)楫呿椖靠啥ㄎ皇虨橹蹦唤又赋毕蚰臧咻p消昨費群鎖體的——核心致商圈益最時恩尚的匠潮流啊基地潮襖樓與一飛起探盯尋……18地塊招與城蝴市的能關(guān)系地塊綁與區(qū)責域的術(shù)關(guān)系地塊敞與市濁場的仍關(guān)系地塊稼與周沙邊環(huán)證境的職關(guān)系地塊隊地形破與技捕術(shù)指睬標第二令層剖念析：地塊灶最適營合做縱什么盈？與一何起探霸尋……19城市蜂的戰(zhàn)雀略定途位城市蠢的總頃體規(guī)纖劃城市象的經(jīng)議濟結(jié)失構(gòu)城市為的歷勉史文財化地塊啟與城鞏市的馬關(guān)系與一孩起探通尋……20地塊群與區(qū)款域的露關(guān)系區(qū)域摸在城情市中只的地捉位區(qū)域標的總停體規(guī)礦劃區(qū)域阿的市胳政配帝套區(qū)域薄的交催通網(wǎng)謙絡區(qū)域狂的經(jīng)琴濟特局點區(qū)域肌的人把口特袍征與一退起探恩尋……21地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費者特征消費者習慣與一甘起探陸尋……22地塊訴與周渠邊環(huán)因境的武關(guān)系地塊挨周邊給的自淚然環(huán)止境地塊折周邊蟻的市胃政配股套地塊恨周邊膠的競澡爭對室手地塊腹周邊血的交湖通網(wǎng)添絡與一鄙起探野尋……23地塊與規(guī)劃設計用地性質(zhì)規(guī)劃技術(shù)指標地塊四至與一酸起探童尋……24從案鳴例中棟闡述前地塊她研究陳的重丹要性快！需要嚷說明扔的是玩，案毒例和箏案例插不同咳，其腸分析誦的重觸點可士能也已有所汽不同腔。與一秩起探顯尋……案例古解析25分宜刺縣——地處李贛西設中部著，為戀新余禍市轄墓縣，綿距省真會南戰(zhàn)昌17及8公里禮?？偯嬉追e13征89平方斯公里棟，總夠人口30跌.9匆8萬，延其中徐城區(qū)梅面積8.裂8平方莖公里晚，城霧區(qū)常背住人黃口6.聚2萬。礦產(chǎn)眉資源遠豐富執(zhí)。工業(yè)講基礎橡扎實權(quán)。連續(xù)卷兩年逼被授材予“奔全省桐綜合計經(jīng)濟序發(fā)展閘先進版縣”安。案例歡二：挎江西微分宜晴項目與一購起探榴尋……26與一拉起探胃尋……27土地位置天工大道東側(cè)、東山路北側(cè)土地性質(zhì)商住土地面積13998.2㎡＋14330.2㎡容積率不大于1.6建筑密度不超過26.5％建筑層數(shù)西地塊：4層東地塊：17層地塊梳基礎墳數(shù)據(jù)與一紅起探灣尋……28地塊餓現(xiàn)狀與一膠起探匠尋……29面對諸這樣違一個夢項目大家每覺得錯該如餐何入坐手呢賞？在對羨城市峽、對料地塊炭都有殼了一泛定的余了解尺之后級，我乘們一貨起來竊層層介剖析爽這個禮項目蟲吧！與一隙起探犧尋……30八點蹲思考解密該項沸目開堅發(fā)，塵之一項目原以商異業(yè)為北主。盼住宅罪僅占44麗78叛0㎡，亦商業(yè)登為59眨90任0㎡，蟻總建10律46朱80㎡，慈容積臭率1.壩6。現(xiàn)亭在地趙價翻旁倍，本那么巡壽，容漁積率曠必然即提高稼，這兄就提做出一苗個問鐵題：現(xiàn)在箭項目瞞是以晶商業(yè)板為主先，還往是以島住宅陰為主劑？與一宴起探亦尋……31八點需思考解密該項井目開狐發(fā)，巴之二如果隨以住概宅為旬主，盜過多庫商業(yè)收面積組必然嘴出現(xiàn)驗兩個替問題董：1.過多輩商業(yè)判布局泄必然何會影察響住田宅的列布局花，商茫住混恐建，沫肯定扮會降干低住肢宅品閃質(zhì)。2.過多萄商業(yè)盤必然緞會帶素來招晴商難拿的困杏局。漫招商仙如果旅緩慢鄰，是畝否會招對項銅目收繼益產(chǎn)襖生影潔響，劍招商姜緩慢伶肯定蝦會影抖響項父目的猴銷售套。與一練起探會尋……32八點宮思考解密該項滿目開冰發(fā)，謊之三該區(qū)棋域需喬要一趙個較木為大饑型的銜超市嶄及較標為集憲中的彩商業(yè)繞配套撿。但密卻有族以下詢幾個詳問題杏：1.本縣燒城商驚業(yè)經(jīng)也濟并儀不十姿分發(fā)倍達。姐城中站幾條劍商業(yè)圈街以呈國內(nèi)踢二、竭三線竿服裝論品牌去為主痛，且柿品牌業(yè)數(shù)不持多。2.分宜品離新款余市箏僅半昌小時凱路程夏，且撓交通姐非常未便利鵝。較葉高和壘較集廢中的久消費習一般具會選左擇新單余。3.縣城翅成熟顫的老影商圈活商業(yè)候不夠階發(fā)達網(wǎng)，那珍么新歉區(qū)商弦業(yè)又凱怎能屋快速姐形成苗呢？與一侄起探備尋……33八點淘思考解密該項課目開則發(fā)，之四項目霸的商音業(yè)面笑積。商業(yè)濃面積廚越大的，其漸收益計越高堵。商業(yè)享面積出越大招，銷幼售當鑼然越洽難。銷售那不出爪去，厘對開獵發(fā)商寫的資缺金壓歌力將叢越大為。那么盞，到朽底建咸多少徹商業(yè)腸面積畫最合場適呢媽？與一標起探銅尋……34八點悲思考解密該項拿目開常發(fā)，之五目前粥分宜喉的住叢宅市緩場比撓較好矩，但蹦整體跪價格釋不高幻玉，在溫土地掌成本伴增加煩了一依倍的幻玉前提汪下，界如果冷仍按爽現(xiàn)在瞎的住筋宅價潮格銷給售，究開發(fā)禾商的涌收益晉就沒憐有想東象中滴的大齡。而獻要提踩高住源宅價仍格，歐要看燙整體厘市場候發(fā)展吹趨勢姻如何客，還男要看想項目牙如何帽定位查。但本籠項目帶的地膝塊在斧新城宰中雖隨然是奴中心渴位置君，但本作為膠住宅著用地歡卻并刃非是料王中笛之王濾。如澤果其蜂它地亞塊迅譽速開剃工，謹與本輸項目秤同期紡進行蟻，其黨競爭喇強度自必然椒會加科大。與一趨起探牙尋……35八點漫思考解密該項季目開恩發(fā)，之六項目纏呈方穩(wěn)正形皂狀，榆但一刃條20米寬黎的馬珍路將晃本項做目從泉中隔蓮斷，喚這對地本項裳目的筆整體夜規(guī)劃振肯定探會有保影響鄉(xiāng)豐，特涉別是協(xié)作為繪一個肉完整喊的小碰區(qū)，坐內(nèi)部貧環(huán)境喂設計槍肯定括會顯悲得捉果襟見授肘。這對宮項目遞的品神質(zhì)和招層次桃都會陰有影圈響，乘如何股規(guī)避頸并化妨劣勢魯為優(yōu)匯勢是拉一個甜考人承的課另題。與一遮起探液尋……36八點繡思考解密該項娘目開賀發(fā)，之七項目冠的主惜入口蓄如何友選擇麗非常源重要冷?，F(xiàn)在煤項目久四面猛臨路芹，都馳可作君為主住入口市，但框是主輩入口幸只有曲一個健。如何馬選擇須則要陷看整東個項肉目是辯以照型顧住粘宅為勒主，辰還是獄以照算顧商喚業(yè)為席主。倒不同涼的重睜點則膛有不處同的嗎選擇典。與一斤起探邊尋……37八點去思考解密該項街目開暈發(fā)，之八項目頁商業(yè)釀面積狀如何先分配全，直營接關(guān)瓶系到謎項目廈的招蘇商、緒銷售悶、營養(yǎng)運等愁系列集問題相。大型革超市詠是必的要的錢，而塵品牌礙商家鏟是很酸難進筒駐縣雪城一兔級的嚇。那釋么不站招品甲牌，肝對項勻目的說帶動奧作用悟又有民多大戒呢？其它停的商秤業(yè)（吳主要附是指懶臨街拳商鋪工）的察業(yè)態(tài)精到底被以什戰(zhàn)么為序主。面如果由整體蹦商業(yè)吐面積腫過大攀，僅細靠服央裝等雨常規(guī)板商業(yè)竿業(yè)態(tài)啞是難五以滿趣足的妙。商業(yè)講面積崖不宜衣過大隊。商草圈的粗建立擱都是簡需要爆經(jīng)過輛漫長查的時候間積帽累達鞋到的祝。如形果在島短時躺間不猜能完香成80％的口招商石，肯秤定會勒對項舒目的四整體丑銷售疫產(chǎn)生醉影響川，而棚想在屑項目放開售稠時以擠這么脾大面畫積的縣商業(yè)宿招商綱，其吉難度晉可想織而知意。與一籠起探驚尋……38從以茶上八點附思考方向諷去展落開深望入的丑研究懶，并新逐一穿找到泥思考無的結(jié)仁果，匠那么腰就能桐清晰癢的洞碰察到夢本項溜目的熄定位永方向躲、精痰準的關(guān)制定細出項暗目的繁規(guī)劃市原則第，并皇為之嫌后的羅推廣向、銷震售工弓作做甚好鋪移墊！有必繩要說掃明一射點，我禽們不怠是專舉業(yè)的戰(zhàn)規(guī)劃顆設計醋院，笨很多黎發(fā)展雄商要席求我超們出器圖紙青、做蝴設計昂，這粉些我飄們是笛沒法老做到陶的。跟我們龜通過衡研究率，提濃供的針是規(guī)窮劃設獨計的指導弄原則和其娛中的關(guān)鍵渴、核丟心的問綁題！與一昨起探岔尋……39與一酸起探哄尋……第三必層剖對析:地理博位置欣適合袋做什炕么？位于柱商圈藝中，交還是設商圈辱外？交通最網(wǎng)絡猶的分略布？人流蠢動向儀如何列？商氣所怎樣詳走向高？相鄰本建筑述的影各響？……40與一確起探羊?qū)ぁ咐}三：窯廣州評人防維商業(yè)吳項目切入載點1——項目雪位于市天河紋的核系心商需圈,向來斤是以癢相對仁高檔老次商捷品為揚消費怒概念寇的，課地下療城防舉能否喪延續(xù)仇這種聯(lián)高檔跟次消洽費概步念。廣州楚的地售下城嬸防商嫩業(yè)如病流行渡前線顧、康蕩王城保、五霉月花忍、動蓬漫星成城等逼卻都掙不是芳高檔仆消費偷。如果陳改變念消費衣檔次債，其箭已有院的消歸費群即體是域否會齡接受肥？不能雜接受掃就意瓶味著哲必須睛選擇湊新的搖消費禾群體放，而己他們斃在哪附里呢淹？41與一役起探規(guī)尋……切入吊點2——天河卸城商泉圈的嬌業(yè)態(tài)撇競爭維非常藝激烈帽，要矩想尋治找新妻的突俘破點竭比較故困難處。商家在進殃駐前澡不可遞能不素考慮盟此類咸問題黑，這漆直接冰影響爪到項疑目前蒙期的獵招商青、放跨租等土環(huán)節(jié)體。42與一殊起探陷尋……切入語點3——在檔揉次上偷進行限區(qū)分昌，那場么無堪疑又貿(mào)會仿耗制出慮第二鮮個流營行前堪線。鑼這就脾決定蜘了必閥然和狡真正或的流溜行前錫線進膏行消鵲費群喘的競殿爭。但是疫，消援費者肯是有墓一定鑼的消費寸習慣的，欄要改垮變這險種習仁慣需裝花很慮大力屬氣，盾而且辣還有客一個優(yōu)較長橡的過語程，饑這些霞肯定祥是商載家選塔址前拼著重驅(qū)考慮屋的重屋要因秘素。43與一唱起探調(diào)尋……切入么點4——廣州慢是創(chuàng)轉(zhuǎn)業(yè)的奪天堂鋪，商鍬家品水牌多禍，可蠢供選昏擇多精。天河干商圈曉創(chuàng)業(yè)踢的成本相對癢較高銷，這錘必然析限制肥了部拴分客符戶，塑而大尾品牌偵是否槽愿意壟進入滲地下燈現(xiàn)在迷還無次法考箱量。44與一日起探糞尋……切入替點5——本項舍目由沃于無榜產(chǎn)權(quán)偽，極張有可猛能只值能租番不能鐵賣。這就歪決定批了投通資客免只限繼于二弟手的命短期脾炒作孝，更蛇多的冤則集舌中在抵經(jīng)營獨者，客戶塵面必然償大大喝縮減稅。45與一夫起探拉尋……切入戚點6——人防朗商業(yè)絹最大算的難文題是競?cè)绾伪M將地合上的車人流氧、商省氣引女入地堪下，壤這除仍了項乖目定翅位、航業(yè)態(tài)裕組合藏準確度外，水在建教筑形敏式、測標志布識別咳、入舅口處類理、殿交通嬸導線須、裝里修風咸格等此都必傾須有薪獨特享的個性。但人糊防最裙大的鼓局限殺是在摩建筑取、入康口等礙方面雞不能膜做更夫多的刑設計聞和處漿理。46與一門起探唉尋……切入跡點7——天河禿城人辟防商捕業(yè)由廈南北俯兩端歌組成裕，現(xiàn)慢南段貢已開耽始招圍商。該段永定位綱是否詠準確愈、招豬商是旺否成分功、希業(yè)態(tài)襯是否尺統(tǒng)一桐規(guī)劃翻、后蒙期經(jīng)愧營是撞否順姻利將唯直接顫影響俗到本衛(wèi)項目悔，而蝕這一均因素袋則是膏我方不可頓控制的。47與一脈起探碑尋……切入鑒點8——南段口雖然影與本磁段一銜路之血隔，要但商侍業(yè)價值顯然獄大于南本段昨。在龜南段伶定位檢準確禁的前糕提下勻，本友段是利否承廉接它旬的定嫩位？如果立承接狂，本袋段價值則必鞏然低歌于南訓段，角如果塘區(qū)別巴定位錄，又驕如何雜與其許保持帆協(xié)調(diào)嚴、和欲諧？屆畢竟餐整體館上這權(quán)是一改個項皺目。48與一漢起探勺尋……切入爹點9——如果穩(wěn)南段煙定位駝不準扮確、基招商艘不成曲功，單本段弱如何彩擺脫容其不良倉影響，另是辟捷襪徑？除了蜻與其漫協(xié)商記外，鵝最可慰能的血就是桃改變沸其業(yè)夸態(tài)組惰合。但尋析找新愧的業(yè)譽態(tài)不慣僅困側(cè)難，花而且議北端竭僅有總一萬卡多平斗方的六規(guī)模跨，是構(gòu)否能饞夠支涼撐也估是一枯大問暗題。49與一粗起探予尋……切入壩點10——本段鐮最大燭的難瞇題是加負二矮層的境招商幫和招谷租，色如果白其業(yè)無態(tài)無睬法與柄負一浩層承接，則貴必須?？紤]濟其他崇業(yè)態(tài)膏，而越這種狀業(yè)態(tài)攪又必些須和怪負一煌層的萄消費速相銜接，但誘又不慣能影題響整嗎個項逆目的石檔次些和環(huán)墊境。50與一沿起探譯尋……以上避只是專對該映項目過的初典步思奧考，潔這些辰將是茫項目押開展肚下一約步工登作的適方向窮和范族圍。漁尤其閣是為華項目營的市板場研邊究指歪明了嗚方向您。51與一豈起探云尋……第四養(yǎng)層剖促析:你，汁想做什瘦么？對市屆場、癢地塊頑、地趣理位鞠置進盲行了奸詳盡忙的分堤析后乓，定框位的配基本場方向膀就確余定了猶。也戲許開字發(fā)商玻的選冠擇會比很多——但最淋適合涉的選集擇卻怒只有牲一個覺！52與一乒起探裁尋……那么芹項目仿真正蹄適合墊做什迅么？加如何夏切入興到準襪確的望定位斗？準確許的項嗓目定繪位必范須從終端隨消費迅者的研究開始！我認為——53與一惑起探照尋……終端醋消費宰者的粥研究協(xié)是研幸究什藥么？那退么54與一涌起探眉尋……終端法消費此者研鞏究其一是否當?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費者人口特征55與一守起探剩尋……終端聞消費脖者研蔑究其二終端消費者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與一復起探黨尋……終端倘消費丘者研辮究其三不同消費群體各自的……消費習慣消費偏好消費結(jié)構(gòu)消費實力57與一舟起探棄尋……終端難消費莖者研混究其三消費習慣消費地點消費頻次消費層次……消費偏好休閑消費健康消費……生活消費消費結(jié)構(gòu)飲食服飾日常用品……58與一掙起探湯尋……終端緞消費春者研卵究其四因跪為所以野必傲須一個喪商業(yè)螞物業(yè)咱是不距可能菌滿足所菠有消責費群光體需高求的萬！找出暢各個謙消費綠群體鑄的共犬性和岡個性炭！59與一剖起探掠尋……終端鏡消費轟者研藏究其五通過蠢各個責消費元群體阿共性炕和個億性的叮研究把各斧個消透費群稼體進巷行并渡類和削分類主力逐消費說群體次主資力消掘費群赴體特殊逆消費毯群體主力珍消費烤群體的特柴性揭示粉項目剝的定偷位方魂向！60與一漠起探副尋……案例疤四：蝴廣州拒天河狂商業(yè)躍項目項目攔位于江天河串長湴咳村偏瓜離天候河區(qū)繼主要派商圈做，可死以說喂是一宜個還耀沒發(fā)登展起脂來的糠區(qū)域捧。商業(yè)慰環(huán)境殃較差培、檔難次較庸低、光交通瓦混亂貝、人捧口素宜質(zhì)參唉差不顫齊。這里排機會店大于辟風險弊。無需濃在規(guī)香避風絨險方斯面投昨入過創(chuàng)多精替力，猶而是澇集中裁研究黨如何盾把握苦好機榮會，犧爭取膏最大油利潤錦。因此面我們趕必須項找出憤影響倒利潤吸最大綠化的昏關(guān)鍵悉之點夫。焦點——61與一頑起探霜尋……關(guān)鍵叮之點一：如何刷確立士項目毒在該福市場午的江露湖地料位目前認長湴挽村商綠業(yè)項圓目還泊不是麥很多各，其雨檔次漿也不明是很漂高。耳這為炎本項侮目的撲定位榮留下恐了較浪大的惑回旋臭余地看。本項遭目雖碧然不儲是最匪大，懶但近3萬方球的規(guī)塞模也電不算良小。那么依擺在鈴面前場的有墓兩種帖選擇盡：一是慶迎合叮現(xiàn)在態(tài)市場死的表必面需腔求，駱穩(wěn)中篇求利楊。二是透適度突超前倘，做哄強做管高！臨不是串最大婦的，總但是敬最好盤的！62與一秘起探縮慧尋……要確賺定終艙端消支費者遠的真詞正需膏求，判首先倘必須殃確認傾消費池群體居的特肚性，火即消追費群晝體的……從區(qū)寺域人稀口特武點看繞，主促要由趙四大案塊組溫成：稅原住棍居民然、新膽型社日區(qū)居涼民、牧大學坦生、豎流動琴人口止。新型瞎社區(qū)易居民惜比重窯越來明越大炊，大符學生典成為逝第二鏟大居脹住群洗體。我們丘研究膜消費錯者必偵須首視先研貝究這腸兩大割群體作。在徹增底研險究透隙了主瘡要消誕費群削體的錫真實歸需求般后，語就可畫以確把定項鳴目的稠建筑記風格伏、業(yè)鑄態(tài)定纖位、顧商家搶取向蔑、功艱能配釘套、動甚至壇裝修稠標準允。關(guān)鍵笨之點二：液如何尋確定意區(qū)域韻主要步終端消費遺群體贏的真堵實消附費需摟求63與一停起探副尋……本項距目面掩對的潑終端宰消費弱群大漠致分貸為四辦類，芽而消駁費層撿次卻女相差桂很大業(yè)，消熟費特都性也甜各有容不同怪。不同分的消資費群廁體是種很難推在同異一消就費場獨所消惜費的什。如渠果生賠拉硬覺扯，萍必然錢是失謀去所溜有的后消費揭者。同時肚滿足搬三類昏消費幣群，宏組合貼矛盾脖將會籍嚴重鎮(zhèn)影響責項目讓的整轉(zhuǎn)體形和象、淋層次網(wǎng)，專第門只廊滿足肆某類杯群體瓣，但甜因受測區(qū)域典環(huán)境敞和區(qū)石域人匙口的價限制藥，任扁何單謠一的彩類別閱都無采法支膽撐整闖個項街目營淺運。這對保矛盾畫如何膨解決朋，必秩須提怕升到掙一個擁重要鋒高度與來認紛識。關(guān)鍵器之點三：如何敢處理粉必然銳出現(xiàn)討的業(yè)獄態(tài)組足合矛占盾64與一拖起探全尋……功能殊定位圍是指歸項目綢準備尚做成存什么紋商業(yè)時形式糞，定瓜位基竭礎來畫自于報兩個塞方面晃：一是擺對終渴端消踐費者歌的研賊究和報判斷宴；二是移對區(qū)望域市樓場現(xiàn)鎖有商犬業(yè)環(huán)挺境的莖研究擊和分菜析。關(guān)鍵某之點四：項目辣的功企能定慎位決集定項練目的緞成敗65與一鳳起探捕尋……現(xiàn)在塞我們奶得知呈本區(qū)臉域最核大的通消費忌群體瞧，那臨我們刊重點躁要研萍究的跌是這腳兩類養(yǎng)群體輪之間際的關(guān)搏系。張比如泡周邊圣社區(qū)虛居住恭者多矩為年靠輕人荷（20懼-3趁5），欲那么現(xiàn)他們擊與大塞學生慌就會膠有很撞多共義性。喪如果嫩社區(qū)散居住膽者都升是有魔較高丹文化躁層次型，如塊大學膽教師足，他賞們與圓大學中生也咸會有生很多蛋共性濱。這漠種共撥性就裙是我致們定注位的亞基礎敵之一麗，也折就是浴說針癢對這虎種共策性的顆定位肯即可扎滿足胖大部妹分居廳住者銅的消提費需瞎求，僵又可硬滿足賢大學勺生的聾消費分需求托，也冶就滿啊足了焦本區(qū)申域大脖部分勿消費接群體復的需斬求。而對潮區(qū)域綿商業(yè)央環(huán)境風的研躺究主熱要是產(chǎn)各商嘩業(yè)物休業(yè)業(yè)勵態(tài)、科功能博、檔刺次、儀商品丑陳列仗、商勒品品降類的昂了解塊，舉取例說層：如嗓果所崖有的僚商業(yè)御都是貼以休忽閑娛烈樂為礦主，飲這說殘明兩悶個問獲題，省一是刺消費簽群體謹認同數(shù)該區(qū)石域是偶休閑稍娛樂膠的最購佳消加費場繼所，政休閑篇消費驅(qū)有很催大的領市場柜，項插目可曬以繼怪續(xù)定誼位休鍵閑類例。二老是消當費群仔體只硬認同舅該區(qū)策域是箱休閑友娛樂鋼的最婚佳消候費場第所，歡一個椒“只煉”字汪說明盾本區(qū)度域其課他的將商業(yè)眠不能吹滿足命廣大聞消費央群體睜的需笑求，演也就械昭示推著其殺他商跌業(yè)有查很大餅的運椒作空密間，燃或者鮮說其蠅他商筋業(yè)還炊有很叼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予留以了窯重新洞定位——新一斤代調(diào)液味品能批零嫩市場商雪貿(mào)捧中蟲心萬咽味鉛源10黃6與一簽起探浪尋……案例屋