深圳房地產(chǎn)開發(fā)流程

1深圳房地產(chǎn)開發(fā)流程本地寶律師2021年6月8日來源：本地寶第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——工程評(píng)估——核查審批

辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)

(一)借款人資格

借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下根本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)獨(dú)立法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期歸還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開立根本賬戶或一般賬戶。

6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7、貸款工程已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)方案，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

8、借款人已經(jīng)取得?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建筑工程規(guī)劃許可證?、?國有土地使用證?、?建設(shè)工程開工證?。

9、貸款工程實(shí)際用途與工程規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?biāo)準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

10、貸款工程工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

11、貸款人方案投入貸款工程的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入工程建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

(二)申請(qǐng)貸款資料

開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款工程的相關(guān)資料。

1、單位資料

(1)、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;

(2)、單位章程、成立批文;

(3)、經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表;

(4)

、工商管理部門的注冊驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;

(5)、法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告;

(6)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;

(7)、借款申請(qǐng)報(bào)告;

(8)、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議;

(9)、假設(shè)屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書;假設(shè)屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明;

(10)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、工程資料

(1)、工程立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及工程預(yù)算報(bào)告;

(2)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(3)、建筑工程規(guī)劃許可證;

(4)、土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證;

(5)、地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件;

(6)、施工許可證;

(7)、房地產(chǎn)預(yù)算許可證;

(8)、合作工程需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。

(三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性〞原那么和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

(四)貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原那么審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款工程是否需要評(píng)估，有無評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，工程情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足工程的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款最長期限為3年，建筑業(yè)(施工工程)短期貸款最長不超過1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。

抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。

俁證貸款：

(1)、俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，?擔(dān)保法?規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;

(2)、核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議;

(3)、審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：

貸款工程綜合風(fēng)險(xiǎn)度

=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×(1-Y)+工程風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y]

注：Y=工程投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+工程投資總額)

貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度

=(正常貸款金額×工程貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×工程貸款金額×1.3+呆滯貸款金額×工程貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×工程貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5)/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理方法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。

貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入?房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)審批表?交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。

(五)貸款的審批

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及工程評(píng)估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2、但凡要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款工程調(diào)查的實(shí)審意見，并由行長簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容根本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門送貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

(六)、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為工程辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。

假設(shè)屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。

假設(shè)屬住房開發(fā)工程貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放工程貸款前，與借款人就該貸款工程銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂?抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議?。

貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

第二節(jié)、城市房屋拆遷程序

一、房屋拆遷申請(qǐng)

無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)工程需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被撤除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交以下材料：建設(shè)工程批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行方案或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷方案和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成局部，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。

二、房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

三、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。

1、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：

(1)、被撤除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途;

(2)、補(bǔ)償方式;

(3)、補(bǔ)償金額;

(4)、安置用房面積和安置地點(diǎn);

(5)、搬遷過渡方式及期限;

(6)、違約責(zé)任等。

2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：

(1)、協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人;

(2)、協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制;

(3)、協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。

補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

四、實(shí)施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

五、城市房屋拆遷的補(bǔ)償

1、補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國?憲法?規(guī)定，國家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被撤除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保護(hù)被撤除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被撤除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。

2、補(bǔ)償形式

房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(1)、貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被撤除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。

(2)、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購置的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，撤除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

3、特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

(1)、出租房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

(2)、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

(3)、設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行;抵押當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，缺乏清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

(4)、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

(5)、臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)撤除。因此，撤除已超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償。對(duì)于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

違章建筑的存在是不合法的，撤除違章建筑不予補(bǔ)償。

六、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量平安標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

1、拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

2、房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。?城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程?對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原那么。

當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)?城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程?規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。

房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。

拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量平安標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開發(fā)工程的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段?？梢哉f，房地產(chǎn)工程開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)、開發(fā)投資時(shí)機(jī)鑒別和工程選擇

投資決策分析的第一步是對(duì)開發(fā)投資時(shí)機(jī)的鑒別和開發(fā)投資工程的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。

首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資時(shí)機(jī)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資時(shí)機(jī)也不一樣。

其次，從中觀眾角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)〞和“地塊〞，經(jīng)過一系列的投資時(shí)機(jī)鑒別和工程篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使工程設(shè)想具體化，并草簽投資意向書。

最后，進(jìn)入下一步工作，即工程可行性研究。

(二)、初步可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)工程有所差異，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資時(shí)機(jī)研究的根底上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資時(shí)機(jī)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問題是否進(jìn)行專題研究。初步可行性研究是編制工程建議書的依據(jù)。

(三)、可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開發(fā)投資工程進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開發(fā)工程投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。通過可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開發(fā)工程確實(shí)定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測出其開發(fā)本錢和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比擬，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認(rèn)為該工程的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)工程關(guān)系到國計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?？尚行匝芯繄?bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，開發(fā)工程將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入工程前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和工程立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場的根底設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開工手續(xù)等。

(一)、開發(fā)場地的工程勘測

開發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測部門對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。

(二)、獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場，通過出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲取;也可以從土地二級(jí)市場通過轉(zhuǎn)讓的方式獲取;或通過其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)工程的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。

(三)、征地、拆遷、安置

按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)那么，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實(shí)施方法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。

(四)、規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

(五)、落實(shí)開發(fā)資金

開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)工程能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在工程決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用方案。

(六)、制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開發(fā)工程的施工期和工程質(zhì)量以及控制建筑本錢和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)方案，建材與設(shè)備供給方案，施工圖設(shè)計(jì)方案，根底設(shè)施配套的接洽與協(xié)商方案，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約方案等。

(七)、施工現(xiàn)場的臨時(shí)“三通一平〞

施工現(xiàn)場的臨時(shí)“三通一平〞是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路。由建筑單位進(jìn)行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房等。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時(shí)間，市場情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。開發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保工程的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和方案以及工程開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商;進(jìn)行工程施工建設(shè)的組織管理;工程控制和工程監(jiān)理;工程竣工驗(yàn)收和交付使用。

(一)、工程發(fā)包

開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成工程工程施工。

(二)、施工組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、根底設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)工程總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。在工程建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程方案管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。

(三)、工程控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的工程控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面;質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制;投資控制主要指設(shè)計(jì)本錢、施工本錢、建筑本錢和設(shè)備安裝本錢等的控制。

(四)、工程竣工驗(yàn)收

開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國家公布的有關(guān)施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的工程即可辦理交付使用手續(xù)。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，那么應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

四、營銷階段

房地產(chǎn)工程的營銷是幾乎貫穿整個(gè)開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn);才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營銷手段，進(jìn)行市場推廣活動(dòng)。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè);在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，防止大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。

第四節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究

(一)、可行性研究的根本概念和作用

1、可行性研究的根本概念。在房地產(chǎn)工程投資開發(fā)以前，為了防止主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對(duì)擬建工程在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握工程的根本情況及有關(guān)資料，還要研究該工程在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其根本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)局部，

2、可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：

(1)、作為確定工程建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資工程。

(2)、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比方對(duì)銀行而言，要在審查工程的可行性研究報(bào)告的根底上，判斷借出資金在工程建設(shè)后有無歸還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)、可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查工程對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)、作為開展工程工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的根底，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

(5)、根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)方案。

(6)、作為國家各級(jí)方案部門編制固定資產(chǎn)投資方案和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。

(二)、可行性研究的階段、根本內(nèi)容和步驟

1、可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為時(shí)機(jī)研究、初步可行性研究、可行性研究和工程評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原那么：

(1)、投資時(shí)機(jī)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資工程或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為根底，尋找有利的投資時(shí)機(jī)。

投資時(shí)機(jī)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程工程建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

(2)、初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究〞。在投資時(shí)機(jī)研究的根底上，進(jìn)一步對(duì)工程建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：

①、在時(shí)機(jī)研究結(jié)論的根底和詳細(xì)資料的根底上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

②、確定對(duì)某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比擬論證后，對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最正確效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

③、根據(jù)工程的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定工程的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供給、建筑材料供給狀況、工程所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、工程地址及其周圍環(huán)境、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程進(jìn)度、工程銷售收入與投資估算、工程財(cái)務(wù)分析等。

(3)、詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對(duì)擬開發(fā)建設(shè)工程進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為工程進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

(4)、工程的評(píng)估和決策。工程評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)工程可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。其內(nèi)容包括：

①、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí);

②、分析工程可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、根底數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇;

③、從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益;

④、分析和判斷工程可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)工程作出取舍的最終投資決策;

⑤、最后寫出工程評(píng)估報(bào)告。

2、可行性研究的根本內(nèi)容。由于開發(fā)工程的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

(1)、總論：包括開發(fā)工程概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。

(2)、市場需求、供給預(yù)測——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。

(3)、開發(fā)工程根本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：

(4)、明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)、根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)工程的實(shí)施方案和進(jìn)度要求。

(6)、工程投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間。

(7)、資金來源及融資方式。

(8)、工程租售收入預(yù)測。

(9)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

(10)、工程評(píng)價(jià)與結(jié)論。

3、可行性研究的步驟。房地產(chǎn)工程的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)、接受委托，明確研究目標(biāo)。在工程建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評(píng)估公司或投資參謀公司對(duì)擬開發(fā)工程進(jìn)行可行性研究。承當(dāng)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得工程建議書和有關(guān)工程背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作方案。

(2)、收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定工程的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和工程的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍根底設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

(3)、設(shè)計(jì)方案。根據(jù)工程建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的根底上，建立假設(shè)干可供選擇的開發(fā)方案。

(4)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算工程投資、本錢、價(jià)格、收入等根底上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證工程在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

(5)、方案比擬與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比擬，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原那么和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證工程在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定工程規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

(6)、制定實(shí)施方案。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施方案，進(jìn)一步提出資金籌措建議和工程實(shí)施總進(jìn)度方案。

(7)、編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施方案，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機(jī)制兩條途徑。對(duì)原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。

(一)、通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，?土地管理法?對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)根本農(nóng)田，凡根本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金;在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。

(二)、國有土地使用權(quán)的有償使用

國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1、國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地

50年。

合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限那么無效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否那么土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目確實(shí)需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否那么，將不得改變合同約定的用途。

目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。

(1)、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)、拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)、協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓根本沒有引入競爭機(jī)制，缺乏公開性和公平競爭。但對(duì)一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2、國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的方法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。

3、國有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。

(三)、補(bǔ)地價(jià)方式

鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一)、城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)開展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但根本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和開展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。

(二)、城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國公布的?城市規(guī)劃法?中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原那么性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃根底上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)根底設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。

(三)、城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的根本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為：

1、城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2、城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國務(wù)院審批;省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院審批;其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批;市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批;其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。

城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。

3、城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。

4、城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。

(四)、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要表達(dá)在以下兩方面：

1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。

反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。

2、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體方法如下：

(1)、關(guān)于工程選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于工程選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行工程可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于工程選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。

(2)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)工程的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。

(3)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)工程才能破土開工。

(4)、臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。

(五)、居住區(qū)規(guī)劃

1、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共效勞設(shè)施、綠地和活動(dòng)場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。

2、居住區(qū)規(guī)劃的根本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：

(1)、選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍;

(2)、確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小;

(3)、擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式;

(4)、擬定公共效勞設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式;

(5)、擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式;

(6)、擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式;

(7)、擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

(8)、擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。

3、居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)、居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型根本上可分為以下兩類：

①、建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等;

②、室外工程：包括地上，地下兩局部。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)、居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：

①、居住建筑用地。指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等;

②、公共建筑和公用設(shè)施用地。指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等;

③、道路及廣場用地。指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地;

④、綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場地、防護(hù)綠地等。

以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50%左右。

4、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

(1)、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的根本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比擬廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：

①、使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最根本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇適宜的住宅類型;為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共效勞設(shè)施的工程、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②、衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③、平安要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、平安間距、平安疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)平安的居住環(huán)境。

④、經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)開展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。

⑤、施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)工程的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥、美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的工程，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。

5、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項(xiàng)內(nèi)容：

(1)、平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。如各種層數(shù)建筑面積：

三層建筑面積為1200m2

四層建筑面積為1600m2

五層建筑面積為2000m2

總建筑面積為4800m2

各種層數(shù)占地面積：

三層=1200/3=400m2

四層=1600/4=400m2

五層=2000/5=400m2

總占地面積為1200m2

平均層數(shù)=總建筑面積÷總占地面積=4800/1200=4(層)

(2)、居住建筑密度。

居住建筑密度=居住建筑基底面積÷居住建筑用地面積×100%

居住建筑密度主要取決于房屋布置對(duì)氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。

(3)、居住面積密度。

居住面積密度=居住面積÷居住建筑用地面積(平方米/公頃)

居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。

(4)、居住建筑面積密度。

居住建筑面積密度=居住建筑面積÷居住建筑用地(平方米/公頃)

為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來表示。

(5)、建筑容積率。

建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)÷居住建筑用地面積(平方米)

建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。

(6)、人口凈密度。

人口凈密度：居住人數(shù)÷居住建筑用地面積(人/公頃)

人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。

(7)、居住建筑用地指標(biāo)。

居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：①居住面積定額(平方米/人);②居住面積密度

(平方米/公頃);③居住建筑密度(%);④平均層數(shù)。

平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額÷層數(shù)X居住建筑密度×平面系數(shù)(平方米/人)

或=每人居住面積定額×居住建筑用地面積÷總居住面積(平方米/人)

(六)、開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)

一個(gè)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開發(fā)商主要完成以下協(xié)調(diào)、管理的工作。

1、會(huì)同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定工程開發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。

2、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比擬，確定規(guī)劃方案。

3、參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4、積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖方案，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成工程的施工圖紙。

5、熟悉和審查圖紙。

6、組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會(huì)研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進(jìn)行，

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)與管理

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)工程所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、根底設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)的根本程序。

房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)，對(duì)開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是工程的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)工程在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成工程的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開發(fā)工程建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)的根本程序可分為四步，即開發(fā)工程工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)工程施工建設(shè)和開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收交付使用。

(1)、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)準(zhǔn)備。

開發(fā)商在工程開工建設(shè)之前，首先需辦理工程報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù);完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場，進(jìn)行施工場地的“三通一平〞。同時(shí)，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等根底設(shè)施配套工作;以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

(2)、進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍。

房地產(chǎn)開發(fā)工程通常由工程主體和市政及公用配套設(shè)施等假設(shè)千個(gè)分項(xiàng)工程組成。開發(fā)商一般通過招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或假設(shè)干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。

(3)、開發(fā)工程施工建設(shè)。

當(dāng)開發(fā)商與通過評(píng)標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開發(fā)商到工程所在地的縣級(jí)以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開發(fā)工程開工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負(fù)責(zé)工程的施工建設(shè)。

在工程施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對(duì)施工建設(shè)過程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)工程的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

(4)、開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收。

開發(fā)工程竣工驗(yàn)收，是工程工程竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開發(fā)工程建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。

為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對(duì)于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開發(fā)工程，不得交付使用。

此外，工程正式交付使用以后，不管是已出售或出租局部，還是尚未出售、出租局部，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承當(dāng)檢修責(zé)任。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理。

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)為最終目的，以工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制為根底，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)開發(fā)工程工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的方案、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及工程的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等;除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)工程還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、效勞、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)工程的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(二)、房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)

1、招標(biāo)投標(biāo)的概念。

房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭取獲得工程工程的施工任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)工程，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程工程所需要的資金，然后吸引假設(shè)干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè)(承包單位)來投標(biāo)。這些建筑安裝企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行標(biāo)價(jià)計(jì)算，提出報(bào)價(jià)(標(biāo)價(jià))、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡言之，招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位;施工單位那么得用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)任務(wù)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營性工程的主管部門作為擬建工程的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過招標(biāo)方式選擇工程或工程承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計(jì)任務(wù)。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競爭的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。

3、招標(biāo)的方式。目前房地產(chǎn)開發(fā)工程工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：

(1)、公開招標(biāo)。

招標(biāo)單位通過報(bào)刊、電視、播送等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競爭。公開招標(biāo)固然表達(dá)了全面、公開、平等的競爭原那么，但是工作繁雜、開支費(fèi)用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。

(2)、邀請(qǐng)招標(biāo)。

這是一種非公開方式的招標(biāo)，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)。一般可選擇3—10家單位參加招標(biāo)。由于這種方式有針對(duì)性，招投標(biāo)雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標(biāo)大大節(jié)省人力、物力、財(cái)力，所以目前被廣泛采用。

(3)、協(xié)議招標(biāo)：

簡稱議標(biāo)。適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這種招標(biāo)比邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。

(三)、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程管理，是指從工程開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)工程的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用方案、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)工程施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)工程總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

1、工程施工管理。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)工程的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)工程投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為：

(1)、工程組織與協(xié)調(diào)工作。

一方面，選擇施工、供給等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原那么;

另一方面，落實(shí)工程施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供給品種及供給方式。

(2)、費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用方案，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。

(3)、進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整方案，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。

(4)、質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督;處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。

(5)、合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減。，合同糾紛、索賠等事宜。

2、工程施工控制。

(1)、工程進(jìn)度控制。

工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程方案來具體實(shí)現(xiàn)。按照工程工程階段劃分，進(jìn)度方案一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度方案。從工程工程開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度方案，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。第二類，總進(jìn)度方案。由承包單位的技術(shù)部門、方案部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在工程負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度方案?？傔M(jìn)度方案也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度方案。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。

(2)、質(zhì)量控制。

工程工程的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)工程管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比擬，并作出評(píng)判。

(3)、本錢控制。

實(shí)施本錢控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作平安施工的前提下，將工程的實(shí)際本錢控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。

①、直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料消耗、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算作比擬，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比擬，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比擬，研究存在問題。

②、間接費(fèi)用監(jiān)測分析。間接費(fèi)用的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)用為根底，按照間接費(fèi)用率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要作支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比擬，進(jìn)行有效控制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)監(jiān)理。

(1)、工程建設(shè)監(jiān)理的概念。

工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程工程實(shí)施過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)方案期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費(fèi)者。

(2)、工程監(jiān)理的內(nèi)容。

①、工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)工程建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制工程總進(jìn)度方案和階段詳細(xì)進(jìn)度方案，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度方案的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析。

②、工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)工程最終產(chǎn)品。第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。第三，質(zhì)量保證，對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比擬，看其是否符合要求。

③、工程合同監(jiān)理?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書面形式。

4、房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)工程和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。

(1)、房屋建設(shè)工程的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

①、工程工程按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。

②、所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。

③、上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象;照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便;室內(nèi)、外道路均已建成;衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。

④、整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，到達(dá)合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表;提出財(cái)務(wù)決算分析;對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見。

⑤、要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已去除。

(2)、竣工驗(yàn)收的程序。

①、工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。

②、開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。

③、共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書。對(duì)于總體開發(fā)工程建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，主管部門組織建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。已驗(yàn)收過的單項(xiàng)工程，不再驗(yàn)收。

④、編制工程決算?？⒐Q算是反映工程實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。

⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)工程的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步開展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)工程竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。

五、房地產(chǎn)開發(fā)工程市場推廣

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)工程市場推廣的含義

廣義的房地產(chǎn)開發(fā)工程市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)工程的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個(gè)人或集體通過一系列營銷活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造