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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

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試卷代號(hào):2226

國(guó)家開放大學(xué)2022年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試

物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（開卷）

（供參考）

2022年7

月

ー、多項(xiàng)選擇題（5小題,每小題3分,共15分）

1.ABCD2.ACD3.ACD4.ABC5.ABD

二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤,如有錯(cuò)誤還須改正,5小題,每個(gè)3分,共15分）

6.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將“相統(tǒng)ー”改為“相分離”。

7.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將“專業(yè)性”改為“唯一性”。

8.答:錯(cuò)誤,應(yīng)將“83ガ改為“17%”。

9.答:正確。

10.答:正確。

三、填空題（20個(gè)空,每空1分,共20分）

11.11中華人民共和國(guó)物權(quán)法

12.城市社區(qū)服務(wù)街區(qū)公共服務(wù)管理城市管理

13.3—5

14.環(huán)境心理

15.附屬型獨(dú)立型

16.收支平衡點(diǎn)分析收支平衡點(diǎn)

17.廠家與批發(fā)商供應(yīng)商與連鎖總店

18.租賃合同經(jīng)營(yíng)公司

19.高檔居住性經(jīng)營(yíng)性社會(huì)性

四、問(wèn)答題（4小題,每小題5分,共20分）

20.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何?

現(xiàn)代社富物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性,以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)

化、專業(yè)化的要求,決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細(xì)化管理的必然趨向，但

從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)

的社會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的。具體是:

（1）物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。

（2）物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。

（3）物業(yè)服務(wù)單ー化、個(gè)性化。

（4）管理的社會(huì)化。

21.施工建設(shè)階段的介入工作重點(diǎn)有哪些?

答案要點(diǎn):

在項(xiàng)目施工介入階段,物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的目的是從物業(yè)管理和使用的角度

對(duì)項(xiàng)目施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管,這ー階段的重點(diǎn)工作是掌握隱蔽工程、

配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量,并及時(shí)向開發(fā)商提出改進(jìn)建議和防治

措施，以提高業(yè)主在后期使用過(guò)程中的滿意度,減少維修成本,一定程度上可以提

高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)感,同時(shí)可以避免給物業(yè)公司的后期管理及服務(wù)

帶來(lái)不必要的麻煩。

主要包括以下重點(diǎn)內(nèi)容:

(1)明確物業(yè)公司在施工階段介入責(zé)任。

(2)明確自己的角色,其代表業(yè)主，以第三者的身份監(jiān)督施工質(zhì)量,及時(shí)向開

發(fā)商反饋發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,并跟進(jìn)改進(jìn)情況。

(3)主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大

致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。

(4)選擇恰當(dāng)?shù)氖┕るA段介入的方式。成立介入小組,按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)

行現(xiàn)場(chǎng)管理,報(bào)告情況,協(xié)調(diào)處理問(wèn)題,提出意見建議。

(5)施工現(xiàn)場(chǎng)巡查與整改。派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，巡查、了解和記錄,

并參與施工工程例會(huì)，了解項(xiàng)目施工進(jìn)度和施工質(zhì)量,對(duì)常見施工問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)

跟蹤，對(duì)施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合理的現(xiàn)象適時(shí)提出意見或建議。

(6)現(xiàn)場(chǎng)巡查問(wèn)題的整改。將在巡查中發(fā)現(xiàn)的中大問(wèn)題、設(shè)計(jì)缺陷等及時(shí)匯

總整理,上報(bào)地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司的對(duì)接部門通常是設(shè)計(jì)管理部。

22.防火與滅火的基本方法、措施有哪些?

套案要占.

消防工作通常是指防火與滅火兩個(gè)方面。防火與滅火的基本方法、措施,都

是以燃燒原理為依據(jù)的。

(1)防火。防火的一切措施,都是以防止燃燒的三個(gè)條件結(jié)合在ー起為目

的。其基本方法是:

控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料,對(duì)具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)

所采用加強(qiáng)通風(fēng)、排氣、排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對(duì)可燃?xì)怏w、

易燃液體采用容器密閉,管道輸送;對(duì)性質(zhì)相互抵觸的化學(xué)危險(xiǎn)物品、大量干燥

顆粒粉末,采用分倉(cāng)、分堆存放保管等。

隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧;充入惰性氣體等。

消除著火源。隔離控制火源,嚴(yán)禁煙火;保持建筑之間的足夠間距。

(2)滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在ー起的燃燒三個(gè)條件中的

ー個(gè)或兩個(gè)條件為依據(jù)的。

滅火基本方法有:

隔離法-----將尚未燃燒的物質(zhì)移走,使其同正在燃燒的可燃物分開,燃燒

得不到足夠的可燃物,火就會(huì)熄滅。如切斷可燃?xì)鈦?lái)源、移走剩余的可燃液體

等。

冷卻法-----即把燃燒著的物體溫度降低,當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點(diǎn)時(shí)，

燃燒便停止。如用水撲滅火災(zāi)時(shí),主要是冷卻法起作用。

窒息法-----窒息法就是隔絕空氣,使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃

燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì)捂蓋燃燒表面,用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備,

封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞,用泡沫覆蓋燃燒表面等。

化學(xué)抑制法-----這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈鎖反應(yīng)中去,使燃燒

過(guò)程中產(chǎn)生的自由基消失,而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基,使鏈鎖反應(yīng)中

止。大家熟悉的1202、1301、1211等均屬這類滅火劑。

23.能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作包括哪幾個(gè)方面?

套案要占.

能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下幾個(gè)方面:

首先是制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作。

(1)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油

等各類能源。設(shè)備管理部門每年

要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃,做出P12個(gè)月每個(gè)

月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。

(2)各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。

其次采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施。

(1)在選用設(shè)備時(shí),注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進(jìn)的

電子控制技術(shù),實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié),使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀況和最

佳運(yùn)行負(fù)荷之中。

(2)在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。

(3)在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī),在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因

素的措施。

同時(shí),防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。

對(duì)使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作減少散熱損失。

五、應(yīng)用題(2小題,其中1小題為方案設(shè)計(jì)題,1小題為案例分析題,每小題15分洪30分)

24,方案設(shè)計(jì)題

請(qǐng)編制一項(xiàng)公共安全防范管理崗位制度。

答案要點(diǎn):

根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同,各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治

安崗位設(shè)置各不相同,甚至可能存在較大差異。但是,無(wú)論什么崗位制度,都應(yīng)當(dāng)

具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，任務(wù)明確;制度落實(shí)，獎(jiǎng)懲分明;內(nèi)容合理,操作性強(qiáng);

科學(xué)有效,適應(yīng)要求。

編制崗位制度時(shí),我們要注意包含以下的幾個(gè)要素;

(1)指導(dǎo)思想-----崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗;控制人員車輛

進(jìn)出小區(qū),控制阻止閑散人員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū),確保小區(qū)業(yè)主居民安

全...

(2)崗位任務(wù)及權(quán)限-----如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗

負(fù)責(zé)進(jìn)出人員登記控制等;

(3)崗位紀(jì)律要求-----禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間(交接班制度)、操作規(guī)

范(如如何填表、如何進(jìn)行登記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操

作、文件管理等原因分別單列出來(lái);

(4)服務(wù)對(duì)象-----商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對(duì)應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)象是完全不

同的,而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異,因而工作特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別;

(5)崗位操作要點(diǎn)-----各具體崗位情況不同,可能存在的ー些常見或特殊

情況的處理要點(diǎn)及處理技巧;

(6)崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求；

(7)獎(jiǎng)懲制度。

25.案例分析題

答案要點(diǎn):(因是開放式答題,答案僅供參考,如考生基本觀點(diǎn)正確,并能自圓

其說(shuō)也應(yīng)給予肯定)

(1)以上材料反映了我國(guó)物業(yè)管理的分類管理新趨向。

具體表現(xiàn)為:

①物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。

②物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。

③物業(yè)服務(wù)單ー化、個(gè)性化。

④管理的社會(huì)化。

(2)專業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)政府來(lái)說(shuō)意味著必然做好政策引導(dǎo)工作,在宏觀上

調(diào)控好物業(yè)分類管理市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程,而不能阻礙分類管理的發(fā)展;專業(yè)化

的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著必然適應(yīng)這ー趨勢(shì)才能生存和發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作來(lái)適應(yīng)這ー發(fā)展態(tài)勢(shì):ー是在企業(yè)自己

的傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目上做大做強(qiáng),做出企業(yè)的品牌,形成自己的企業(yè)文化。二是

穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項(xiàng)目領(lǐng)域。這里介紹兩種推進(jìn)模式,ー種是逐步拓展模式:

住宅物業(yè)管理項(xiàng)目ー酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項(xiàng)目ー商業(yè)寫字樓、商場(chǎng)物業(yè)

項(xiàng)目fエ業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項(xiàng)目ーエ業(yè)物業(yè)項(xiàng)目;二種是兼并重組模式:即

以優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌優(yōu)勢(shì),兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管理其他類型物

業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平

和專業(yè)化分工上做自己的特色,提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。

試卷代號(hào):2226

國(guó)家開放大學(xué)2022年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試

物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）試題（開卷）

2022年7

月

ー、多項(xiàng)選擇題（5小題,每小題3分,共15分）

1.美國(guó)學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)

分為（）。這種劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。

A,居住物業(yè)B.商用物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)D.特殊用途物業(yè)

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）。

A.員エ自查B.崗位自查

C.領(lǐng)班自查D.部門經(jīng)理抽查

3.會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括（）。

A.康體項(xiàng)目B.文化項(xiàng)目

C.休閑項(xiàng)目D.娛樂(lè)項(xiàng)目

4.大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括（）。

A.物流企業(yè)的配送中心B.廠商聯(lián)合的配送中心

C.商業(yè)企業(yè)的配送中心D.地區(qū)配送中心

5.以下屬于政治性物業(yè)是（）。

A.政府首腦機(jī)關(guān)B.軍事情報(bào)機(jī)關(guān)

C.機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專用設(shè)施D.申.臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)

二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤,如有錯(cuò)誤還須改正,5小題,每個(gè)3分,共I5

分）

6.2003年6月8日出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

相統(tǒng)一的原則,為物業(yè)管理的分類管理打下了政策基礎(chǔ)。（）

7.“ー個(gè)物業(yè)小區(qū),ー個(gè)物業(yè)公司”體現(xiàn)了居住物業(yè)管理專業(yè)性a（）

8.年租金收入120000元的物業(yè),其固定開支為99600元,可變開支額為

20400元,則該物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可變開支率為83吼（）

9.樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)核心部分是建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）,是智能建筑不可

缺少的基本組成部分,已在世界各地廣泛應(yīng)用,并受到充分重視。（）

10.儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方面。（）

三、填空題（20個(gè)空，每空1分,共20分）

11.《中華人民共和國(guó)民法典》2021年月日起施行,同時(shí)與

物業(yè)管理相關(guān)的《》將同時(shí)廢止。

12.物業(yè)分類管理向縱向和橫向雙向拓展,一方面而從住宅物業(yè)服務(wù)向商業(yè)

物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特種物業(yè)類型拓展,另一方面物業(yè)服務(wù)區(qū)域的服務(wù)又

向、以及方向拓展。

13.單元性居住物業(yè)一般建筑面積在萬(wàn)平方米。

14.居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會(huì)效益的目標(biāo)、

效益的目標(biāo)、效益的目標(biāo)。

15.現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型:ー是、ニ是0

16.檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用,

即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時(shí)所需的租出比率,

當(dāng)毛收入超過(guò)時(shí),物業(yè)就會(huì)有正的獲利。

17.廠商聯(lián)合的配送中心。即在或

之間進(jìn)行共同配送。

18.采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽

訂,賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限,租給

進(jìn)行管理。

19.服務(wù)性公寓是ー種物業(yè),但與居住物業(yè)的不同

之處在于它的與〇

四、問(wèn)答題（4小題,每小題5分,共20分）

20.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何?

21.施工建設(shè)階段的介入工作重點(diǎn)有哪些?

22.防火與滅火的基本方法、措施有哪些?

23.能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作包括哪幾個(gè)方面?

五、應(yīng)用題（2小題,其中1小題為方案設(shè)計(jì)題,1小題為案例分析題,每小題15分,共

30分）

24,方案設(shè)計(jì)題

請(qǐng)編制ー項(xiàng)公共安全防范管理崗位制度。

25.案例分析題

上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn)東方網(wǎng)9月12日消息:上海物