金地番禺項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告

2017金地番禺項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告廣州世聯(lián)金地項(xiàng)目組

2017年6月1日千億房企金地再次落子廣州城區(qū)必將塑造出非凡影響力，把品牌上升到一個(gè)新的高度廣州金地出馬，品牌必將打響金地作品，定成城市標(biāo)桿Part01如何看待這件作品？區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展視角下的項(xiàng)目審視最好的時(shí)光、最美的未來！壹○RegionalDevelopment區(qū)域發(fā)展視角

借助城市發(fā)展的強(qiáng)大推力城市爆發(fā)新的增長極！城市新中心中央商務(wù)區(qū)唯一宅地供應(yīng)地王五年GDP翻一番華南首個(gè)4層地下空間華南交通樞紐千億思科創(chuàng)意園……“”因?yàn)槌鞘?，所以未來……?biāo)志1粵港澳大灣區(qū)構(gòu)建世界級(jí)經(jīng)濟(jì)灣區(qū)，廣州將打造成為三大國際戰(zhàn)略樞紐粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，GDP總額位居四大灣區(qū)第二，增速排名第一3+3+3粵港澳大灣區(qū)都市圈格局，9+6的融合泛珠三角產(chǎn)業(yè)帶廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門、香港、澳門粵港澳大灣區(qū)yuegangaoBay粵港澳大灣區(qū)背景下，廣州城市價(jià)值將上升到一個(gè)新的高度＞標(biāo)志2番禺被定義為廣州新中心，五年內(nèi)GDP翻一番;萬博中心被定義為中央商務(wù)區(qū)【新廣州中心】在《廣州市生態(tài)城市規(guī)劃綱要(2001～2010年)》對(duì)番禺的未來走向有這樣一些描述：“番禺片區(qū)是廣州市21世紀(jì)的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)”；“將建設(shè)成為21世紀(jì)廣州新中心城區(qū)?！薄綠DP再翻一倍】借助亞運(yùn)的強(qiáng)大推力，番禺的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展邁上了新的臺(tái)階。2010年，番禺GDP實(shí)現(xiàn)了超千億元的目標(biāo)，達(dá)到1051.06億元，基本實(shí)現(xiàn)了4年翻一番，成為廣州第4個(gè)超千億元的區(qū)。在后亞運(yùn)時(shí)代，迎來“十二五”開局，番禺未來5年的發(fā)展目標(biāo)明確，GDP將再實(shí)現(xiàn)翻一番【中央商務(wù)區(qū)】在廣州城市總體規(guī)劃（2010-2020）綱要的番禺新城規(guī)劃中，萬博中央商務(wù)區(qū)是番禺新城的核心商貿(mào)區(qū)，其發(fā)展定位為現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地，以信息服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、中介機(jī)構(gòu)、大型商業(yè)集聚為主，是番禺未來幾年經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐。標(biāo)志3千億商圈初具規(guī)模，思科千億智慧城產(chǎn)業(yè)園持續(xù)注入活力萬博地塊定位為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部基地”，以信息服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、中介機(jī)構(gòu)、大型商業(yè)的集聚為主?？偼顿Y300多億，建設(shè)九大重點(diǎn)項(xiàng)目，目前萬達(dá)已開業(yè)。IBM、微軟、省產(chǎn)業(yè)聯(lián)網(wǎng)交易中心、YY語音、攜程華南總部、艾美、喜來登、希爾頓等皆已經(jīng)確定入駐。南站擁有一個(gè)被高鐵、輕軌、地鐵、高速路網(wǎng)全面覆蓋的交通網(wǎng)絡(luò)。綜合發(fā)展商務(wù)、商貿(mào)、會(huì)展、旅游、休閑、購物等功能，打造“泛珠合作平臺(tái)+華南樞紐門戶+綜合商貿(mào)新區(qū)”三位一體的“泛珠CBD”2016年美國思科宣布落戶，思科（廣州）智慧城項(xiàng)目擬建于廣州國際創(chuàng)新城啟動(dòng)區(qū)的核心區(qū)8年內(nèi)思科企業(yè)的年產(chǎn)值將達(dá)1000億元人民幣建設(shè)為“國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)國際創(chuàng)新園”，打造成廣州甚至廣東省創(chuàng)新發(fā)展大的戰(zhàn)略性平臺(tái)亞洲巨無霸交通樞紐廣州南站,泛珠CBD核心，助力廣州與世界城市接軌標(biāo)志4規(guī)劃定位三級(jí)跳：

2011年：“華南地區(qū)綜合客運(yùn)交通樞紐，以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”；2013年：“華南商貿(mào)中心、樞紐樂享活城嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現(xiàn)代化綜合新城”；

2016年：泛珠CBD——泛珠合作示范區(qū)+綜合樞紐門戶+華南商貿(mào)中心。廣州高鐵直通東南亞，泛亞商貿(mào)中心的地位將得到穩(wěn)固，廣州在“一帶一路”戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升。1、打通經(jīng)濟(jì)走廊將都市圈連接在了一起，驅(qū)動(dòng)整個(gè)國家和區(qū)域的發(fā)展2、促進(jìn)知識(shí)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了知識(shí)、資金、人才、技術(shù)的流動(dòng)3、提升沿線產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、制造業(yè)等發(fā)展，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)整合與升級(jí)更新4、高效高鐵運(yùn)營高鐵安全、準(zhǔn)時(shí)、運(yùn)營效益良好、符合能源環(huán)保的要求5、放大乘數(shù)效應(yīng)帶動(dòng)了就業(yè)、消費(fèi)、地區(qū)輻射與新城建設(shè)城市化

灣區(qū)戰(zhàn)略樞紐·財(cái)富聚集區(qū)廣州新中心·千億商圈廣州作為粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略樞紐，城市價(jià)值將上升到新高度城市中心價(jià)值亦需向世界看齊世界級(jí)經(jīng)濟(jì)灣區(qū)粵港澳大灣區(qū)......城市新中心,中央商務(wù)區(qū)……

國際創(chuàng)新城，千億智慧城產(chǎn)業(yè)園.....

泛珠CBD核心，與世界城市接軌……項(xiàng)目是新時(shí)代下RealEstateDevelopment貳○地產(chǎn)發(fā)展視角應(yīng)運(yùn)而生的豪宅新標(biāo)桿！每個(gè)發(fā)達(dá)城市都有能承載其城市價(jià)值的豪宅代言！天璽之于香港吉寶灣Reflections之于新加坡銀泰中心之于北京湯臣一品之于上海城市發(fā)展方向：廣州城市新軸線的南延廣州東站天河北－體育中心中央商務(wù)區(qū)珠江新城CBD觀光塔等臨江標(biāo)志性景觀區(qū)海珠中心區(qū)東風(fēng)公園新客運(yùn)港城市新軸線現(xiàn)城市中心規(guī)劃主中心城市新軸線本項(xiàng)目廣州規(guī)劃的新城市中軸從廣州東站開始向南延伸，經(jīng)過天河北、珠江新城等核心區(qū)域一直連接到珠江后航道。隨著城市發(fā)展外拓，中軸線南移，華南板塊演變?yōu)檎嬲某鞘兄行摹，F(xiàn)象1珠江前航道可利用空間有限，后航道有望成為下一個(gè)黃金豪宅板塊廣州城市的發(fā)展，自西向東，依托珠江的繁榮。在珠江兩岸，包括珠江新城CBD、琶洲-員村泛CBD、白鵝潭、大坦沙……這些承擔(dān)廣州城市重要功能的區(qū)域，無不例外都沿著珠江兩岸。珠江前航道以居住為定位的臨江板塊即將開發(fā)完畢，定位為大規(guī)模居住區(qū)華南板塊，在新城市中軸南延的機(jī)會(huì)下，城市價(jià)值日益提升，將有望成為下一個(gè)黃金豪宅板塊。珠江新城白鵝潭琶洲-員村珠江現(xiàn)象2沙面定位：旅游勝地、休閑區(qū)濱江東定位：濱江高尚住宅區(qū)（開發(fā)尾聲）二沙島定位：首代富人區(qū)（已開發(fā)完畢）珠江新城定位：城市CBD，高端住宅區(qū)（開發(fā)后期）琶洲-員村定位：國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈、國際金融城（開發(fā)中）白鵝潭定位：國際商業(yè)中心、宜居城區(qū)（開發(fā)中）大學(xué)城定位：學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的城市新區(qū)（開發(fā)中）華南板塊在這個(gè)即將邁入國際化大都市行列的城市……

在這個(gè)國際中央商務(wù)區(qū)的新中心的中心……

在這個(gè)即將成為第二個(gè)廣州CBD的核心……廣州需要屬于自己的，豪宅代言之作他，賦予廣州，一個(gè)前所未有的想象……金地項(xiàng)目第一排的視野中央商務(wù)區(qū)核心·豪宅標(biāo)桿標(biāo)桿他，占據(jù)這個(gè)城市的，第一排視野

這個(gè)城市豪宅時(shí)代第一排所意味著絕對(duì)NO.1的城市座次！意味著豪宅新標(biāo)準(zhǔn)制定者的誕生！謂第一排的視野所謂意味著使用者的身份及權(quán)威！意味著領(lǐng)袖的氣勢(shì)和高貴！同樣體現(xiàn)的，是一種人生境界！所以，他應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)的建立者！掌控,真正城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)話語權(quán)！因?yàn)?，這些建筑都不同于以往所有想象，都成為新的標(biāo)準(zhǔn)締造者……標(biāo)準(zhǔn)建立標(biāo)準(zhǔn)是如何建立的廣州劃時(shí)代城市豪宅的價(jià)值KPI32145必須享有城市核心資源占有權(quán)必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變必須將頂級(jí)酒店的血液融入生活的骨髓必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn)必須超越“精裝成品”呈現(xiàn)完美豪宅配置標(biāo)準(zhǔn)“劃時(shí)代城市豪宅”5大標(biāo)準(zhǔn)必須享有城市核心資源占有權(quán)北京銀泰中心香港天璽01位于城市核心地段占據(jù)城市最強(qiáng)勢(shì)資源具備完善的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)擁有最便捷的交通路網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變?nèi)毡玖灸炯~約洛克菲諾中心02標(biāo)準(zhǔn)這里可以是家庭的居住場(chǎng)所這里也可以承載辦公空間這里還可以滿足商務(wù)聚會(huì)需求這是綜合體物業(yè)帶來的全方位多元生活模式的轉(zhuǎn)變北京NAGA上院北京柏悅府上海湯臣一品必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿產(chǎn)品空間實(shí)現(xiàn)居住功能的全面提升更闊綽的空間尺度更完善的空間配置（全套房、中西廚）更奢侈的空間享受（宴會(huì)廳、泳池私屬化、玄關(guān)）03標(biāo)準(zhǔn)必須將頂級(jí)酒店的血液融入生活的骨髓04五星級(jí)酒店成為標(biāo)準(zhǔn)硬件配置不僅是一個(gè)場(chǎng)所，也是一種服務(wù)的嫁接真正實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店服務(wù)引入居住物業(yè)帶來居住享受顛覆性的改變標(biāo)準(zhǔn)必須超越“精裝成品”呈現(xiàn)完美配置標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)精裝修已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)配置但，富豪視野仍停留在星河灣配置趕超香港、歐美的精裝修標(biāo)準(zhǔn)必將開創(chuàng)新的標(biāo)準(zhǔn)上海星河灣香港天璽倫敦海德堡公園05標(biāo)準(zhǔn)因競爭排他、掌控話語權(quán)為所以締造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目是新時(shí)代下RealEstateDevelopment叁○市場(chǎng)發(fā)展視角強(qiáng)勢(shì)有力競爭者01政策影響最嚴(yán)地產(chǎn)政策出臺(tái)，合格買家基數(shù)將顯著下降，二套改善置業(yè)買家杠桿大幅度降低，商業(yè)“前途不明朗”廣州317住宅調(diào)控政策解析3月18日前3月18日后本地戶籍限購套數(shù)單身2套1套已婚2套費(fèi)本次戶籍限購套數(shù)單身1套1套已婚購房資格（個(gè)稅和社保繳納年限）3年5年首套房認(rèn)定認(rèn)貸不認(rèn)房認(rèn)房又認(rèn)貸普通住宅非普通住宅首套無房無貸款記錄30%30%無房有貸款記錄40%70%二套首套已還清30%50%70%首套未還清70%70%北上廣深在商業(yè)地塊使用性質(zhì)及規(guī)劃報(bào)建、對(duì)公寓商業(yè)貸款、銷售對(duì)象及轉(zhuǎn)讓人等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制深圳對(duì)建筑規(guī)劃出詳細(xì)細(xì)則，細(xì)則如下:①商辦、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設(shè)計(jì)②衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(tái)（露臺(tái)）及各類型管道、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置，同層設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的總建面不得超過該樓層的1/3③設(shè)計(jì)、審圖和建設(shè)時(shí)，不得預(yù)留違規(guī)加建煙道、管徑等設(shè)施條件④同一樓層內(nèi)，套內(nèi)建筑面積≤150㎡的單套建面之和，不得超過該層建面50%；研發(fā)用房建面不得小于180㎡相對(duì)比，廣州商業(yè)政策暫不明確，如下：①商服類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?yōu)榫幼∮猛劲谏谭愴?xiàng)目最小分割單元不得低于300㎡③一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位新政后市場(chǎng)信心下行，2017年成交金額或?qū)⑾滦?0％左右，價(jià)格或?qū)⒄{(diào)整8％左右01政策影響2007年9月27日，

“9·27房貸新政”，二套以上貸款首付款比例不得低于40%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010年1月10日，國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，二套房首付不得低于40%，2010年4月15日，“新國十條”，三套停貸、各地限購。2013年2月20日，“新國五條”，重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，工作問責(zé)制，打擊市場(chǎng)信心。2016年9月30日后，24城收緊限購、限貸政策，打擊市場(chǎng)信心。2017年3月，近20城再次收緊限購、限貸政策調(diào)控調(diào)控調(diào)控調(diào)控?cái)?shù)據(jù)來源：市房管局、注：2006-2015年廣州老十區(qū)商品住宅按成交金額及同比、2013年8月-2014年5月數(shù)據(jù)經(jīng)過修正政策影響放大，市場(chǎng)信心均受到?jīng)_擊，市場(chǎng)預(yù)期偏向謹(jǐn)慎，縮量預(yù)期上升，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入觀望期01政策影響價(jià)格走勢(shì)1進(jìn)入觀望4全面促銷5局部降價(jià)6全面降價(jià)2局部促銷3新開項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格7降價(jià)結(jié)束8穩(wěn)價(jià)走量9價(jià)格上行量跌價(jià)升2016年一季度－去庫存期量價(jià)齊升2016年二季度－去庫存期量跌價(jià)升2016年三季度－價(jià)格壓力期量升價(jià)跌2016年四季度－價(jià)格壓力期量跌價(jià)升2017年－逐步進(jìn)入觀望期隨著價(jià)格進(jìn)一步上行，市場(chǎng)或?qū)⒆呷胗^望期番禺散布有資源型豪宅，無城市型豪宅供應(yīng)，本案位于城市CBD的核心，必將引領(lǐng)新城市豪宅時(shí)代的標(biāo)桿02洋房競爭格局項(xiàng)目占地面積建筑面積主流產(chǎn)品價(jià)格近1個(gè)月網(wǎng)簽價(jià)項(xiàng)目賣點(diǎn)余貨星河灣半島63萬㎡12萬㎡284㎡四房、394㎡五房6-7萬/㎡49302元/㎡稀缺一線江景，配套齊全綜合性社區(qū)，具完整景觀體系394套南天名苑53萬㎡38萬㎡220-290㎡四房4萬/㎡34915元/㎡低容低密墅區(qū)，英式莊園大宅，前后無遮擋一線江景洋房別墅15套、洋房16套天頤華府8萬㎡4萬㎡309㎡/320㎡雙拼別墅4.3萬/㎡41125元/㎡稀缺城央湖居純墅約85套瓏翠12㎡33㎡135㎡/206㎡四房3.6萬/㎡34323元/㎡地鐵旁，長隆動(dòng)物園胖，擁有得天獨(dú)厚自然生態(tài)資源約170套大學(xué)小筑3㎡11㎡248㎡/269㎡四房6萬/㎡40079元/㎡享大學(xué)城優(yōu)越生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、教育配套，低密度小區(qū)，南向一線望江純大戶型豪宅約90套長隆瓏翠星河灣半島南天名苑天頤華府本案萬科歐泊雅居樂花園信基城華南碧桂園大學(xué)小筑華筑翡翠灣祈福繽紛匯星河灣時(shí)代柏林大夫山尚東星尚剛需二手豪宅02洋房競爭格局廣州內(nèi)板塊競爭“白熾化”，華南板塊勢(shì)能弱，未來客戶分流嚴(yán)重天河星作星匯云城龍湖天宸原著金地天河公館華潤天合遠(yuǎn)洋天驕佳兆業(yè)一號(hào)雅居樂小雅中冶海珠項(xiàng)目葛洲壩項(xiàng)目華大物流項(xiàng)目招商雍華府保利小新塘慧源山莊天河金茂廣場(chǎng)新增項(xiàng)目保利廣鋼三期廣鋼、廣紙片區(qū)廣鋼：曼城、金融街、中海、北大博雅海玥海珠灣蘭亭盛薈保利學(xué)府里奧體板塊天河北板塊廣州核心天河城商圈廣鋼新城廣紙奧體板塊天河北板塊華南板塊南天名苑星河灣半島天頤華府保利黃金海岸大學(xué)小筑白云新城2017年供應(yīng)：約1800套天河北板塊2017年供應(yīng)：約2400套白云新城泛奧體板塊2017年供應(yīng)：約3500套廣鋼新城2017年供應(yīng)：約5000套華南板塊2017年供應(yīng)：約700套品牌聚集，發(fā)聲力度大華南板塊盤源分散，單盤作戰(zhàn)，板塊勢(shì)能弱廣州置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在廣鋼廣紙片區(qū)、奧體板塊在天河北、白云新城板塊，板塊內(nèi)聚集相應(yīng)明顯，板塊間競爭白熾化別墅無直接競爭，本案別墅可自我中心化，塑造價(jià)值02別墅競爭格局南天名苑天頤華府大學(xué)小筑龍湖天辰原著華潤天合華潤天合招商雍華府項(xiàng)目名稱別墅產(chǎn)品單價(jià)套總價(jià)賣點(diǎn)龍湖天辰原著144方mini墅、194-223方聯(lián)排7-10萬/㎡1300-1600萬地段、規(guī)劃、園林景觀、品牌華潤天合195-230㎡聯(lián)排+合院8-10萬元/㎡1800-2200萬地段、規(guī)劃、品牌招商雍華府131㎡-145㎡坡地MINI墅8-9萬元/㎡1100-1300萬地段、規(guī)劃、創(chuàng)新產(chǎn)品、品牌南天名苑450㎡、550㎡、650㎡類獨(dú)棟4.5萬元/㎡2000-3000萬園林景觀資源大學(xué)小筑358㎡獨(dú)棟12萬元/㎡4300萬大學(xué)城人文環(huán)境天頤華府309㎡/320㎡雙拼別墅4.3萬元/㎡1300萬純別墅社區(qū)本案牛奶廠板塊華南板塊與華南板塊可替換的板塊為牛奶廠板塊，板塊內(nèi)外別墅供應(yīng)都稀缺，均各自形成獨(dú)有的特色，不構(gòu)成直接競爭。

大面積公寓產(chǎn)品暫無對(duì)手，根據(jù)政策，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)階段具有引領(lǐng)者地位，絕對(duì)話語權(quán)02公寓競爭格局項(xiàng)目占地面積建筑面積產(chǎn)品價(jià)格近1個(gè)月網(wǎng)簽價(jià)余貨招商城市主場(chǎng)1.8萬㎡10萬㎡36-72㎡loft公寓3.3萬/㎡47550元/㎡30套同創(chuàng)譽(yù)城2.4萬㎡7.7萬㎡46-90㎡loft公寓3萬/㎡26992元/㎡500套信業(yè)悅都薈3萬㎡14萬㎡43-61㎡loft公寓2.7萬/㎡23800元/㎡800套尚東數(shù)字居14萬㎡57萬㎡20-70㎡loft公寓2.3萬/㎡35981元/㎡200套雄峰城23萬㎡40萬㎡45-60㎡loft公寓2.5萬/㎡24113元/㎡1300套廣晟萬博城4萬㎡38萬㎡67-93㎡loft公寓2.8萬/㎡28400元/㎡后期1棟寫字樓、2棟公寓供應(yīng)尚東數(shù)字居同創(chuàng)譽(yù)城信業(yè)悅都薈雄峰城招行城市主場(chǎng)廣晟萬博城本案總體競爭策略：形象上的領(lǐng)導(dǎo)者，策略上的挑戰(zhàn)者在形象上，必須占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者的地位在實(shí)際策略上，做標(biāo)準(zhǔn)的挑戰(zhàn)者這是一個(gè)最好的時(shí)代，同時(shí)也是最具挑戰(zhàn)性的時(shí)代廣州已經(jīng)步入豪宅發(fā)展的第四階段，但廣州豪宅還沒達(dá)到頂端我們可以也必須大膽爭取話語權(quán)，代言廣州新城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)競爭，因稀缺，而無界限……

我們唯有與市場(chǎng)和客戶賽跑

Part02客戶群體有什么特征？通過分級(jí)產(chǎn)品，分級(jí)客戶，分解需求級(jí)別產(chǎn)品套數(shù)單價(jià)總套價(jià)備注洋房130㎡485-6萬元/㎡600-1000萬品質(zhì)改善型、本案的主力產(chǎn)品，購買的客群為本案的主流客群143㎡48175㎡48頂復(fù)196-272㎡68-9萬元/㎡1500-2500萬占有型、居住、投資保值型、產(chǎn)品稀缺，購買客群可遇不可求別墅205-280㎡2015-20萬元/㎡3000-5000萬公寓311-336㎡724萬元/㎡1250-1350萬投資保值、商務(wù)會(huì)客型，牽引較難，購買的客群需要深挖公寓洋房別墅各級(jí)產(chǎn)品市場(chǎng)占位一線二線三線番禺：長隆瓏翠、保利黃金海岸廣鋼：保利海德公館牛奶廠：小面積別墅番禺星河灣半島、南天名苑華潤天合合院廣州：富力壹號(hào)半島、恒大珺睿重點(diǎn)參考深圳城市公寓市場(chǎng)同級(jí)數(shù)產(chǎn)品311-336㎡投資保值型商務(wù)會(huì)客型企業(yè)會(huì)所130㎡品質(zhì)改善型自主型143㎡175㎡205-280㎡資源占有型投資保值型收藏型196-272㎡將客戶分類，研究各級(jí)客戶群置業(yè)取向洋房客戶別墅客戶公寓客戶私營企業(yè)主或中高層管理新貴富豪群體改善并提高生活品質(zhì)洋房客戶：城市動(dòng)物，城市新貴階級(jí)，追求生活品質(zhì)關(guān)鍵詞：新居住體驗(yàn)/品質(zhì)/優(yōu)質(zhì)服務(wù)客群：有自己的企業(yè)、工廠或是企業(yè)中高層管理職位繁忙的生意場(chǎng)：他們大部分時(shí)間都游走于生意場(chǎng)上，事業(yè)忙碌城市新貴：他們已擁有一定社會(huì)地位，看重資產(chǎn)優(yōu)化和升值潛力提升生活品質(zhì)：他們?cè)谧非蟾叩纳钇焚|(zhì)，想擁有更具臻藏價(jià)值的物業(yè)他們離不開城市，嚴(yán)重依賴城市，需要便利的交通、生活、社交環(huán)境1、地位冉冉上升的新貴階層,具有較強(qiáng)的接受能力2、行業(yè)新貴，提升生活品質(zhì),追求新式生活體驗(yàn)3、看重片區(qū)規(guī)劃和升值潛力，自住兼投資洋房客戶——生活提升型自住——這種地塊的價(jià)值和自然資源一樣很難被復(fù)制，——未來前景看好，經(jīng)濟(jì)活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比從前從設(shè)計(jì)到施工，檔次也有很大的提高?！獋€(gè)人的第一居所還是會(huì)選擇城市中心，第二居所才會(huì)考慮城市外邊，估計(jì)五年內(nèi)我還是會(huì)選擇在城市中心居住?！@里最大的價(jià)值就是方便，交通、購物都比較方便?！獙?shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國外的的物管服務(wù)——雖然沒有自然景觀，但是周邊夜景等城市景觀也非常不錯(cuò)——城市中心的豪宅就跟勞斯萊斯、黃金一樣，最大的特點(diǎn)就是保值，買這樣的房子，就像收購黃金一樣關(guān)鍵詞：稀缺/市中心/便捷/保值天河、海珠區(qū)企業(yè)中高層管理者，首改或改善客戶市橋、亞運(yùn)板塊改善型客戶華南板塊富裕階層家庭換房者，萬博CBD工作的企業(yè)高管根據(jù)同類住宅項(xiàng)目以及類似項(xiàng)目的客戶特征分析，結(jié)合各區(qū)客戶特性，可以對(duì)本地塊的客戶做一個(gè)初步預(yù)判：1、核心客戶：華南板塊富裕階層家庭換房者，萬博CBD工作的企業(yè)高管2、重要客戶：天河、海珠區(qū)企業(yè)中高層管理者，首改或改善客戶3、次要客戶：市橋、亞運(yùn)板塊富裕村民、公司中高層管理者剛改客戶，和其他外區(qū)客戶洋房客戶：客戶分布研判將客戶分類，研究各級(jí)客戶群置業(yè)取向洋房客戶別墅客戶公寓客戶別墅客戶：城市財(cái)貴富豪，城市頂級(jí)物業(yè)的收藏者行業(yè)領(lǐng)袖、GDP掌控者：他們一般是某個(gè)行業(yè)的領(lǐng)袖人物，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常雄厚，城市GDP的掌控者。圈層追隨者：他們都有固定的生活圈層，周邊都是同等階層的人。家族生活：他們一般有比較大的家族，而且家族生活在一起。注重家族的傳承。追求獨(dú)一無二：房子本身的設(shè)計(jì)、平臺(tái)背景都希望能具備獨(dú)一無二性。注重私密：他們追求奢侈的生活方式，但同時(shí)非常注重私密性。關(guān)鍵詞：資源占有/圈層/品質(zhì)行業(yè)龍頭企業(yè)的老板向上的富豪群體優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資珍藏生活方式極其敏感不可復(fù)制資源的占有“看重居住的品質(zhì)，注重居住地所賦予的圈層標(biāo)簽與個(gè)人的成就感?！薄肮庥袆e墅生活是不夠的，擁有豐富別墅居住經(jīng)驗(yàn)的他們重新回到城市中心，希望通過占據(jù)城市中心的稀缺資源，掌控機(jī)遇、掌控財(cái)富、圖謀更高更快發(fā)展的話語權(quán)?！薄八麄兪冀K保持著與自身身份相匹配的生活方式與居住品味，極其強(qiáng)調(diào)尊貴感”1、由富及貴的上升財(cái)富新貴,超強(qiáng)的中堅(jiān)實(shí)力買家2、行業(yè)財(cái)貴，提升生活品質(zhì),追求極致生活享受3、功成名就后優(yōu)化資產(chǎn)配置，享受型自住別墅客戶——資產(chǎn)配置型投資+享受型自住“他們是閱歷豐富，眼界開闊，有思想的，趨于國際化的”“他們是城市的領(lǐng)袖，資本的掌控著，有著敬仰的地位”“他們有著自己的圈子，圈子活動(dòng)是他們生活的重要組成部分”“追求自我標(biāo)榜、希望能彰顯自己的身份、地位、面子感”關(guān)鍵詞：資源占有/圈層/品質(zhì)將客戶分類，研究各級(jí)客戶群置業(yè)取向洋房客戶別墅客戶公寓客戶1、購買或者參觀過北京、上海、香港等頂級(jí)公寓物業(yè)，超前的視野2、行業(yè)龍頭領(lǐng)袖，真正的城市頂級(jí)實(shí)力買家3、功成名就后的享受型自住和資產(chǎn)投資，稀缺資源的占有公寓客戶——資產(chǎn)配置型投資+商務(wù)享受型自用公寓客戶住宅客戶核心區(qū)域√√稀缺資源√√綜合配套√——國際精裝√——酒店服務(wù)√——戶型實(shí)用——√社區(qū)園林——√相比傳統(tǒng)住宅客戶,他們更看中配套、精裝和服務(wù),追求便捷的生活方式投資趨向：不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。同時(shí)保證自身生活的私密。他們?cè)诟髯缘呢?cái)富階層尋找著標(biāo)桿物業(yè)客戶總結(jié)投資趨向：不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。同時(shí)保證自身生活的私密。投資趨向：不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為服務(wù)買單。產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，外觀（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。購買特征：

注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。牌品心中源資閑休通交套配務(wù)商那么，金地·金紫荊，能給他們什么？濟(jì)經(jīng)還有？唯一宅地，不再有的稀缺感！價(jià)值1他為廣州的城市領(lǐng)袖們提供價(jià)值的支點(diǎn)

與城市心心相惜，標(biāo)注自己的城市座次

更高瞻遠(yuǎn)矚地展望自己和城市的未來……萬博商圈核心，唯一供應(yīng)宅地，不再有番禺大道萬博站

萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)奧園國際中心荔園悅星

萬博中心華新智匯＋番禺萬達(dá)廣場(chǎng)

廣晟萬博城（廣晟公司）奧園國際中心番禺信息總部基地（番禺區(qū)屬國企）東面實(shí)景西面實(shí)景敏捷海大大廈中鐵諾德中心招商城市主場(chǎng)信息總部基地廣晟萬博城荔園悅星漢溪大道東南大路敏捷海大擬修改規(guī)劃草案示意圖二類居住用地教育科研用地體育用地商業(yè)設(shè)施/商務(wù)設(shè)施兼容用地公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地供應(yīng)設(shè)施用地環(huán)境設(shè)施用地安全設(shè)施用地公園綠地防護(hù)綠地地塊內(nèi)共享綠地水域最完善的配套，最便利的生活！城市璀璨奢景——

千億頂級(jí)城市配套高度聚合……

她是這座城市的寵兒！價(jià)值2地鐵7號(hào)線華南首個(gè)4層地下立體商業(yè)街區(qū)和交通樞紐：180萬方地下空間=3個(gè)珠江新城地下城360萬方商業(yè)地產(chǎn)體量=10個(gè)天河城雙地鐵上蓋接駁南站；南北四線貫通換乘7號(hào)線（串連2、3、4號(hào)線）;18號(hào)線（規(guī)劃中)多條黃金干道環(huán)繞的超級(jí)路網(wǎng)：105國道、番禺大道、華南快速干線、新光快速、南沙港快速、東新高速、漢溪大道、南大干線、金山大道多維立體交通路網(wǎng)，半小時(shí)內(nèi)頂級(jí)生活配套2公里1公里招商城市主場(chǎng)天河城萬博中心萬達(dá)廣場(chǎng)奧園國際中心荔園悅星匯賢小學(xué)紅郡小學(xué)（鎮(zhèn)一級(jí)）南華小學(xué)華立學(xué)校華師附中番禺學(xué)校（省一級(jí)）華南碧桂園學(xué)校番禺執(zhí)信中學(xué)（省一級(jí)）番禺華師附小（私立）僑聯(lián)中學(xué)（市一級(jí)）廣東省婦幼保健院（三甲）廣晟萬博城四海城長隆旅游度假區(qū)海印又一城中華美食城南村雅居樂小學(xué)南村鎮(zhèn)小學(xué)（區(qū)一級(jí)）教育配套商業(yè)配套休閑配套醫(yī)療配套超越、引領(lǐng)客戶需求的產(chǎn)品純粹的大戶型設(shè)計(jì)，純粹的高端圈層客戶同質(zhì)而居最極致最純粹的圈層！價(jià)值3本案產(chǎn)品純大宅設(shè)計(jì)，保證社區(qū)居住群體的高質(zhì)化，圈層純粹同質(zhì)公寓高層住宅定制別墅保障房戶型編號(hào)房型建筑面積戶數(shù)1#住宅A戶型3+1房2廳2衛(wèi)129.9324B戶型3+1房2廳2衛(wèi)143.1024C戶型3+1房2廳2衛(wèi)175.2624A1復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)196.231A2復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)220.371A3復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)272.1612#住宅A戶型3+1房2廳2衛(wèi)130.0224B戶型3+1房2廳2衛(wèi)143.1924C戶型3+1房2廳2衛(wèi)175.3724A1復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)196.361A2復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)220.511A3復(fù)式3+1房2廳2衛(wèi)272.341別墅1-A274.1611-B282.6211-C214.3271-D205.8612-A205.8612-B218.5582-C205.821合計(jì)170金地華為2.0物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)3.0健康科技住宅引領(lǐng)國際化生活方式最健康科技智能的社區(qū)！價(jià)值4金地華為2.0物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)，3.0健康科技住宅，引領(lǐng)國際化生活方式金地榮尚薈國際五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)最高尚最尊貴的人生禮遇最專屬、最尊貴的物業(yè)服務(wù)！價(jià)值5金地榮尚薈國際五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)價(jià)值6千億房企的品質(zhì)保障千億房企金地，科學(xué)筑家，引領(lǐng)人本生活品質(zhì)打動(dòng)世界，服務(wù)成就品牌【信念】“科學(xué)筑家”，“引領(lǐng)人本生活”1以“科學(xué)筑家”為使命，29年來秉持“引領(lǐng)人本生活”的產(chǎn)品理念，為中國超過35萬戶家庭，提供標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的住宅與社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級(jí)資質(zhì)單位?！静季帧科焚|(zhì)打動(dòng)世界，服務(wù)成就品牌2金地集團(tuán)從大中華到美國，堅(jiān)持“科學(xué)筑家”，“引領(lǐng)人本生活”信念，打造高品質(zhì)產(chǎn)品。旗下子公司從金融到互聯(lián)網(wǎng)，從物業(yè)到裝修，依托于房地產(chǎn)生態(tài)、客戶居住體驗(yàn)，提供多方位品牌服務(wù)【榮耀】無數(shù)榮耀，萬億奇跡32016年，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額約1006億元人民幣，銷售面積約658萬㎡；截至2016年末，土地儲(chǔ)備約2950萬㎡，總資產(chǎn)約1536億元人民幣，凈資產(chǎn)約374億元人民幣。連續(xù)13年蟬聯(lián)“中國藍(lán)籌地產(chǎn)”、連續(xù)14年躋身“滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”、連續(xù)5年位列“中國責(zé)任地產(chǎn)TOP10”，同時(shí)榮獲“A股上市房企綜合實(shí)力TOP50第6名”、“2016年度價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”、“2016品牌價(jià)值企業(yè)代表”等多項(xiàng)殊榮?！驹妇啊孔鲋袊钣袃r(jià)值的國際化企業(yè)4金地集團(tuán)是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一。未來，將以價(jià)值創(chuàng)造為目的，向“做中國最有價(jià)值的國際化企業(yè)”的宏偉愿景持續(xù)邁進(jìn)千億房企金地操盤，高品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)航者價(jià)值圖譜——能夠感動(dòng)客戶的6宗“最”最稀缺最便利最極致最專屬最智能最健康科技智能社區(qū)最專屬尊貴的頂級(jí)服務(wù)唯一宅地，最稀缺地段立體交通，千億商圈，最便利配套最極致最純粹圈層最品質(zhì)千億房企最品質(zhì)保障金地·金紫荊GrowthCityPioneerMode解構(gòu)在這占有關(guān)于城市的，一切……里，廣州城心·萬博CBD·國際化港式豪宅物理屬性定位：形象定位：都市頂級(jí)生活代言

HomeasHotel建立超越競爭的，極致化的差異性項(xiàng)目定位

改變游戲規(guī)則，全面建立都市精華薈萃的高尚物業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)國際化幸福生活引領(lǐng)者城市型豪宅洋房定位：定制型別墅定位：稀缺定制，20席城市收藏家CBD總裁行宮，頂級(jí)定制商務(wù)會(huì)所國際型頂級(jí)公寓定位：案名建議：金地·金紫荊案名釋義：1、項(xiàng)目風(fēng)格為國際化港式豪宅，故選取家喻戶曉的香港區(qū)花紫荊命名；2、基于對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，此項(xiàng)目必須打造成標(biāo)桿作品，紫荊為香港象征，在形象上與項(xiàng)目愿景匹配；3、“金”意味著“金地”，意味著“金子，稀缺貴重之物”，意味著“項(xiàng)目必將發(fā)光發(fā)亮”，意味著“增值保值”，意味著“尊貴”。金地·金紫荊，注定被仰望這是一個(gè)圈層的專屬定制是少數(shù)人的生活注定被大多數(shù)人仰望卻無法企及slogan由于公寓與住宅客戶需求的不同，在產(chǎn)品打造上也有所差別。作為廣州國際型頂級(jí)公寓的引領(lǐng)者，金地·金紫荊將標(biāo)準(zhǔn)的建立者，掌控國際型頂級(jí)公寓的話語權(quán)公寓客戶住宅客戶核心區(qū)域√√稀缺資源√√綜合配套√——國際精裝√——酒店服務(wù)√——戶型實(shí)用——√社區(qū)園林——√標(biāo)準(zhǔn)建立頂級(jí)公寓KPI參考：先天質(zhì)素后天質(zhì)素最稀缺的一線自然景觀或城市景觀資源唯一不可復(fù)制的中心地段國際化便捷城市交通頂級(jí)城市資源配套地段配套景觀交通立面服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)大師設(shè)計(jì)綜合體奢侈級(jí)裝修，頂級(jí)奢華品牌配套尊貴外形、超高層建筑，打造地標(biāo)性建筑超大面積戶型，陽臺(tái)泳池等奢華設(shè)計(jì)頂級(jí)酒店、會(huì)所私屬配套世界頂級(jí)酒店五星級(jí)管家服務(wù)大師之作，奢華考究后天質(zhì)素提升立面服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)大師設(shè)計(jì)配套奢侈級(jí)裝修，頂級(jí)奢華品牌配套尊貴外形、超高層，打造地標(biāo)性建筑超大面積戶型，陽臺(tái)泳池等奢華設(shè)計(jì)商場(chǎng)、會(huì)所私屬配套管家服務(wù)大師之作，奢華考究標(biāo)準(zhǔn)提升特色優(yōu)秀的硬件安防！杰出安防系統(tǒng)無盲點(diǎn)周界報(bào)警系統(tǒng)；可視對(duì)講及門禁系統(tǒng)；360度24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)；獨(dú)特停車管理系統(tǒng)；三重安全身份確認(rèn)，指紋、掌紋、虹膜三保險(xiǎn)設(shè)置；亮點(diǎn)：引進(jìn)感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng)（根據(jù)心跳感應(yīng)自動(dòng)報(bào)警）國際型公寓—安防系統(tǒng)服務(wù)中心居家服務(wù)商務(wù)、娛樂服務(wù)健康服務(wù)個(gè)性化服務(wù)為業(yè)主設(shè)立家庭服務(wù)檔案，定時(shí)提醒業(yè)主及時(shí)處理家庭事務(wù)等。社區(qū)文化服務(wù)：根據(jù)客戶興趣調(diào)查成立文化、體育類俱樂部，并定期舉行會(huì)員活動(dòng)教育服務(wù)：四點(diǎn)半學(xué)校－小孩托管服務(wù)，并提供學(xué)生功課補(bǔ)習(xí)和特訓(xùn)營等服務(wù)

養(yǎng)生會(huì)所：太極/SPA/茶藝/美容/健身智能彩色可視對(duì)講系統(tǒng),集安防,生活指南為一體智能IC卡,實(shí)現(xiàn)

銀行借記卡,入戶準(zhǔn)入,會(huì)所消費(fèi),停車場(chǎng),等服務(wù)一卡通

定期回訪制度24小時(shí)在線物業(yè)私人助理24小時(shí)保安巡邏

免費(fèi)代客泊車服務(wù)鮮花/牛奶代訂服務(wù)代叫出租車服務(wù)代接送賓客服務(wù)代繳車輛違章罰款服務(wù)代訂火車票、飛機(jī)票、酒店、搬家服務(wù)家庭清潔/綠化服務(wù)

家電、網(wǎng)絡(luò)維修

各類家政服務(wù)－保姆培訓(xùn)、鐘點(diǎn)工服務(wù)等;酒店式居家服務(wù)，如衣服干洗等

管家咨詢類服務(wù):餐廳,旅游推薦等策劃組織各類PARTY：現(xiàn)場(chǎng)布置、活動(dòng)安排等

收發(fā)傳真，提供打字、復(fù)印服務(wù)提供會(huì)務(wù)安排、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)務(wù)設(shè)施租借、會(huì)議禮賓等為業(yè)主建立家庭健康檔案，提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助家庭醫(yī)生服務(wù)提供私人陪護(hù)，提供健康顧問、心里咨詢等。定期舉辦健康知識(shí)講座針對(duì)公寓業(yè)主，提出專屬物業(yè)服務(wù)方案提供滿足頂級(jí)客戶生活需求的“Free24H”定制式服務(wù)國際型公寓—專屬服務(wù)國際型公寓—大師設(shè)計(jì)邀請(qǐng)香港KCA事務(wù)所國際室內(nèi)設(shè)計(jì)師周娟選取2套單位進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，限量發(fā)售大師作品周娟筆下的代表作品便是帆船酒店?？涨敖^后，用來形容這個(gè)設(shè)計(jì)再貼切不過。能打動(dòng)酋長們的心，帆船酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)除了奢華之外，更具有阿拉伯風(fēng)情文化，別具匠心。營銷模式特點(diǎn)/適用項(xiàng)目類型典型案例本項(xiàng)目匹配度饑渴/神秘營銷最頂級(jí)豪宅，套數(shù)極少，頂級(jí)客戶無推廣、圈層，僅靠預(yù)約接待消化速度較慢，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)頂級(jí)價(jià)格僑鑫匯悅臺(tái)尚東柏悅府深圳灣壹號(hào)別墅產(chǎn)品營銷高調(diào)營銷城市型頂級(jí)豪宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高快熟消化深圳中心天元洋房和公寓營銷評(píng)估之前市場(chǎng)上豪宅營銷方式及與本項(xiàng)目契合度世聯(lián)認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該采取高調(diào)式營銷！項(xiàng)目營銷思考高調(diào)營銷豪宅營銷不同于住宅營銷,需要極致展示,需要活動(dòng)+品牌跨界提高調(diào)性頂級(jí)公寓營銷不同于豪宅營銷,需要經(jīng)歷較長營銷周期,完成客戶洗腦及深入的價(jià)值傳遞Part03如何有效傳導(dǎo)價(jià)值1.體貼尊貴的服務(wù)——星級(jí)物管+君悅、萬象城的資源嫁接；2.形象洗腦——以幸福為名，城市之外的精神符號(hào)建立3.營銷價(jià)值洗腦（營銷中心，價(jià)值的瘋狂灌輸）——精細(xì)化的接待流程，層層遞進(jìn)，營造價(jià)值點(diǎn)連環(huán)賣壓4.圈層公關(guān)營銷——以華潤的名義，品牌嫁接+事件營銷，快速建立市場(chǎng)知名度，國際高端品牌的營銷活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)品牌嫁接，提升豪宅形象；成功的豪宅客戶洗腦、互動(dòng)、篩選策略突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷，通過精細(xì)化的營銷價(jià)值洗腦、尊貴的服務(wù)展示、精準(zhǔn)的圈層營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目5個(gè)月40億的營銷奇跡！華潤幸福里的高端小眾營銷洗腦方式：【一個(gè)案例的借鑒】“高端小眾”營銷以服務(wù)至上的客戶管理模式！營銷必須回歸到價(jià)值的本質(zhì)！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！1WHY：營銷必須回歸價(jià)值的本質(zhì)？因?yàn)?，?duì)于豪宅客戶而言：忽悠無效，貶低對(duì)手無效，老老實(shí)實(shí)說清楚自己的價(jià)值才有效！正如，LV從來不建立自己的比較級(jí)

，只專注于自身產(chǎn)品價(jià)值的述說與打造！必須回歸價(jià)值本質(zhì)！4大道具：1個(gè)非賣場(chǎng)售樓處

1條影視片2本詳細(xì)的價(jià)值說明書1支高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵要點(diǎn)：在營銷中心，編織一張緊密的網(wǎng)，對(duì)客戶進(jìn)行價(jià)值洗腦！SO：金地·金紫荊的營銷關(guān)鍵——這里沒有沙盤、沒有營銷中心只有藝術(shù)、人文、時(shí)尚與活力……是售樓處，也是體驗(yàn)式的小型藝術(shù)館，通過別具一格的藝術(shù)包裝、藝術(shù)品的展示提升項(xiàng)目的體驗(yàn)感，增強(qiáng)客戶的價(jià)值體驗(yàn)小型藝術(shù)館誰說你在售樓處就不能意外邂逅些別的？

——小眾，高端，珍藏品！關(guān)鍵詞：1個(gè)非賣場(chǎng)的售樓處02讓時(shí)間停留在私享空間為項(xiàng)目打造一個(gè)私享的空間，聊藝術(shù)，聊感悟，在輕松的氛圍中了解項(xiàng)目。沒有沙盤，沒有區(qū)域圖，只有油畫冊(cè)般的樓書，和可以與你聊藝術(shù)的顧問。私人售樓處：紅酒體驗(yàn)館打造一個(gè)藝術(shù)性的品酒空間，挑高5米，整面墻的紅酒柜，帶來視覺沖擊和極致體驗(yàn)…完美的價(jià)值講解功能，配備強(qiáng)大的講解工具，清清楚楚講透項(xiàng)目價(jià)值：強(qiáng)大的區(qū)域發(fā)展模型、VIP室投影設(shè)備、洗腦房、桌面觸摸屏設(shè)備……關(guān)鍵詞：1個(gè)非賣場(chǎng)的售樓處洗腦房VIP講解室價(jià)值講解室無處不在的互動(dòng)科技體驗(yàn)02洗腦宣傳片清晰地、完整地講述項(xiàng)目劃時(shí)代的精神意義與價(jià)值！從精神層次的體驗(yàn)出發(fā)，與目標(biāo)客戶的精神訴求產(chǎn)生情感共鳴，進(jìn)行價(jià)值傳遞！關(guān)鍵詞：1部價(jià)值訴求的洗腦電影

華潤幸福里：從精神訴求出發(fā)，始終貫穿“幸福感”的情感訴求主題；

上海星河灣：從客戶高端生活入手，通過上流社會(huì)生活演繹，尋找心理共鳴；01廣州最高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品說明書產(chǎn)品用材、工藝說明產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)過程說明精裝修材料說明……廣州最高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品說明書+廣州最高水準(zhǔn)服務(wù)手冊(cè)，以說明性文字詳細(xì)表述、全面說明項(xiàng)目產(chǎn)品、服務(wù)的全部性能！關(guān)鍵詞：2本最高水準(zhǔn)手冊(cè)廣州最高水準(zhǔn)住宅服務(wù)手冊(cè)安防服務(wù)說明專屬增值服務(wù)說明會(huì)所服務(wù)說明03……關(guān)鍵詞：1支高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)豐富經(jīng)驗(yàn)+統(tǒng)一培訓(xùn)+瘋狂話述，嚴(yán)格上崗把關(guān)打造一支能理解項(xiàng)目價(jià)值、講透項(xiàng)目價(jià)值的銷售隊(duì)伍！參考：深圳·華潤幸福里案例04銷售策劃力客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間彌足珍貴，分秒必爭；與銷售相關(guān)的每一個(gè)流程，一舉一動(dòng)，一言一行，均經(jīng)過精細(xì)策劃和安排；世聯(lián)成功案例：幸福里、蘭喬圣菲銷售服務(wù)力全程提供與一線豪宅定位相匹配的服務(wù)，讓客戶對(duì)“一線豪宅”感同身受。世聯(lián)成功案例：中信紅樹灣、星河丹堤世聯(lián)在長期成功操作的案例中汲取經(jīng)驗(yàn)，提煉出兩大核心原則，關(guān)鍵詞：1支高素質(zhì)銷售團(tuán)隊(duì)04制定嚴(yán)格客戶跟進(jìn)流程，規(guī)范價(jià)值點(diǎn)傳遞次序，客戶“不聽不行”幸福里銷售話術(shù)體系蘭喬圣菲銷售流線設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目介紹口徑，瘋狂話術(shù)，客戶“不認(rèn)不行”蘭喬圣菲的瘋狂話術(shù)結(jié)構(gòu)分級(jí)接待話術(shù)Ppt介紹話術(shù)故事版介紹話術(shù)專業(yè)版產(chǎn)品介紹統(tǒng)一話術(shù)客戶抗性問題統(tǒng)一解答話術(shù)營銷節(jié)點(diǎn)釋放統(tǒng)一話術(shù)與一線豪宅相匹配的嚴(yán)密培訓(xùn)，包括與銷售相關(guān)的一切人員，“任何疏漏不行”服務(wù)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)星河丹堤業(yè)務(wù)員市場(chǎng)培訓(xùn)管家及保安人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)“高端小眾”營銷營銷必須回歸到價(jià)值的本質(zhì)！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！2以服務(wù)至上的客戶管理模式！WHY：項(xiàng)目營銷服務(wù)至上的真諦？

因?yàn)椋瑢?duì)于頂級(jí)權(quán)貴客戶而言：買的是房子，住的是物管！產(chǎn)品已到極致，還能制造唯一的就是物管！而，營銷中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)正是項(xiàng)目未來能提供的物管服務(wù)縮影！服務(wù)至上的客戶管理模式3大體系：1套精密預(yù)約制接待體系1套酒店標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)服務(wù)體系1套精確客戶管理體系關(guān)鍵要點(diǎn)：針對(duì)目標(biāo)客群隱性高端富豪的特性，在提供服務(wù)時(shí)神秘、低調(diào)，注重對(duì)客戶隱私的保護(hù)和絕對(duì)尊重是關(guān)鍵！SO：金地·金紫荊的營銷關(guān)鍵——舉措建議：統(tǒng)一口徑：采用預(yù)約式尊貴接待，上門需提前一天預(yù)約；預(yù)約時(shí)詳細(xì)了解客戶喜好，現(xiàn)場(chǎng)為客戶準(zhǔn)備其喜好的茶點(diǎn)及其他特殊需求售樓處分區(qū)設(shè)置，公開區(qū)和私密區(qū)分級(jí)接待客戶。VIP接待室，只針對(duì)頂級(jí)VIP客戶開放，體現(xiàn)身份尊貴感11套精密預(yù)約制接待體系舉措建議：私屬接待流程，“多對(duì)一”服務(wù),體現(xiàn)五星級(jí)待遇；所有服務(wù)人員只在其客戶需要的時(shí)候主動(dòng)出現(xiàn)，不跟隨，不干擾客戶看房過程服務(wù)達(dá)到五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)！1）邀請(qǐng)五星級(jí)酒店服務(wù)培訓(xùn)師為項(xiàng)目物業(yè)、銷售代表及其他服務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，達(dá)到五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，方可在現(xiàn)場(chǎng)提供為客戶提供服務(wù)2）營銷中心提供的茶點(diǎn)、使用的器皿全部為高標(biāo)準(zhǔn)專屬配備3）為參觀完的尊貴客戶準(zhǔn)備資料禮盒一份！1套體現(xiàn)酒店標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)服務(wù)體系21套精確客戶管理體系舉措建議：詳細(xì)的客戶日志，客戶追蹤檔案，客戶動(dòng)態(tài)精確到每小時(shí)；記錄客戶的完善信息，如性格、愛好、經(jīng)歷、生活習(xí)慣等；為下次邀約、客戶下次前來提供更針對(duì)性的服務(wù)根據(jù)客戶特征后續(xù)為客戶提供溫馨的維系服務(wù)3“高端小眾”營銷營銷必須回歸到價(jià)值的本質(zhì)！3以服務(wù)至上的客戶管理模式！更窄眾更精準(zhǔn)的渠道傳播！項(xiàng)目的特性：唯一宅地，極致稀缺城市級(jí)定制別墅，僅20席高端定位，城市頂級(jí)產(chǎn)品客戶的特點(diǎn)：城市向上精英人群城市隱富階層，看不見的貴族國際化視野的投資客戶常規(guī)推廣、常規(guī)渠道不可行！營銷體現(xiàn)與大眾距離感！奢侈品營銷案例借鑒：賓利窄眾傳播“廣告已死，公關(guān)正盛”，很少打硬性廣告。鎖定少量幾本雜志，以軟文的形式，多講品牌故事。幾乎從來不用報(bào)紙。沒有大規(guī)模的線上傳播，最重要的就是讓賓利汽車的實(shí)物，出現(xiàn)在目標(biāo)客戶聚集的地方。Q：項(xiàng)目營銷渠道的選擇？精確制導(dǎo)的推廣渠道5大動(dòng)作：小眾專業(yè)媒體，覆蓋高端人群精選優(yōu)質(zhì)戶外，樹立整體形象源點(diǎn)客戶積累，意見領(lǐng)袖擴(kuò)散業(yè)界口碑傳播，奠定江湖地位圈層客戶拓展，制造口碑傳播SO：金地·金紫荊的營銷關(guān)鍵——三個(gè)階段，一場(chǎng)廣州城市豪宅的營銷盛宴！2017年7月2017年8月2017年12月形象導(dǎo)入期源點(diǎn)客戶積累期及圈層客戶拓展期開盤銷售期臨時(shí)售樓處開放開盤展示區(qū)開放第一階段：聞風(fēng)而動(dòng)---“形象導(dǎo)入期”（7-8月）目的：奠定項(xiàng)目高端形象，引起市場(chǎng)關(guān)注戶外立勢(shì)，形象出街占據(jù)影響城市的戶外，展現(xiàn)項(xiàng)目整體形象定位媒體出街涉獵老板們接觸的專業(yè)媒體，形成圈層輿論氛圍關(guān)鍵動(dòng)作樓體燈光字圍墻包裝配合展示項(xiàng)目地標(biāo)形象影響城市的戶外，立項(xiàng)目整體形象“去營銷”、“純調(diào)性”、保持低調(diào)神秘僅建立“時(shí)代地標(biāo)，國際化港式豪宅”的城市豪宅形象NO.1戶外位置建議：1、華南快速戶外大牌；2、萬菱匯LED大屏或常規(guī)戶外牌營銷亮相：萬達(dá)廣場(chǎng)、奧特萊斯巨幅形象廣告出街展示——萬達(dá)廣場(chǎng)和奧特萊斯作為周邊優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，具有聚集人氣和凝聚氛圍的效果，項(xiàng)目在萬達(dá)廣場(chǎng)和奧特萊斯首次公開亮相，配以巨幅廣告條幅和大型1：50項(xiàng)目模型進(jìn)行展示，充分凝聚客戶市場(chǎng)關(guān)注度。時(shí)間：2017年8月地點(diǎn)：萬達(dá)廣場(chǎng)、奧特萊斯事件：項(xiàng)目形象亮相影響城市的戶外，立項(xiàng)目整體形象NO.1NO.2高端媒體軟廣告投放，造輿論氛圍——觸及目標(biāo)客戶群的專業(yè)媒體傳播，如政治、財(cái)經(jīng)、奢侈品消費(fèi)類

財(cái)富圈層青睞的財(cái)經(jīng),政治類雜志

《三聯(lián)生活周刊》,《鳳凰周刊》,《財(cái)經(jīng)》,《羅博報(bào)告》等地產(chǎn)自媒體、公眾號(hào)投放廣州房產(chǎn)，政治、財(cái)經(jīng)、奢侈品消費(fèi)類公眾號(hào)大V、『項(xiàng)目地界包裝』樓體燈光字，建立項(xiàng)目地標(biāo)形象啟動(dòng)項(xiàng)目樓體燈光字，創(chuàng)意、大氣，有效樹立項(xiàng)目地標(biāo)形象；通過施工圍墻制造神秘感——圍墻上精心藝術(shù)化設(shè)計(jì)，釋放“時(shí)代地標(biāo)，國際化港式豪宅”“金地·金紫荊，華幕即將啟動(dòng)”，吸引市場(chǎng)關(guān)注NO.3結(jié)合項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)，設(shè)置樓體燈光展示、城市激光束，形成片區(qū)夜間標(biāo)志點(diǎn)第二階段：口口相傳、大開眼界---“客戶拓展期”（8-11月）定向邀約源點(diǎn)客戶關(guān)鍵動(dòng)作啟動(dòng)業(yè)內(nèi)宣傳利用世聯(lián)及開發(fā)商平臺(tái)資源；設(shè)置業(yè)界接待日；目的：通過世聯(lián)平臺(tái)及發(fā)展商資源邀約源點(diǎn)客戶上門,通過項(xiàng)目高品質(zhì)展示及價(jià)值傳導(dǎo)，積累源點(diǎn)客戶通過圈層活動(dòng)拓展圈層客戶會(huì)員機(jī)制建立及圈層拓展活動(dòng)起勢(shì)、建立調(diào)性提前打造會(huì)所權(quán)益，精準(zhǔn)圈層發(fā)酵，經(jīng)營儲(chǔ)備客戶——以有特色、高調(diào)性的圈層活動(dòng)為嫁接，促進(jìn)客戶積累！NO.1成就你的國際奢華人生·英薈金業(yè)主平臺(tái)模式頂級(jí)物管模式俱樂部模式代表案例星河灣北京盤古大觀廣州匯景新城亞太俱樂部模式核心針對(duì)業(yè)主的圈層平臺(tái)的搭建提供頂級(jí)物管服務(wù)輻射除業(yè)主外更大范圍的頂級(jí)圈層平臺(tái)，會(huì)員有嚴(yán)格的資格篩選，需專業(yè)公司經(jīng)營管理嫁接資源嫁接項(xiàng)目周邊資源，定期為業(yè)主舉辦各種圈層活動(dòng)，建立業(yè)主專屬的生活平臺(tái)、事業(yè)平臺(tái)以及修為平臺(tái)提供有償?shù)母叨怂饺硕ㄖ品?wù)，例如私人晚宴定制服務(wù)、代購服務(wù)、私人旅游定制服務(wù)等國內(nèi)外絕對(duì)頂級(jí)資源的嫁接，例如高爾夫資源、SPA資源，給到會(huì)員最獨(dú)特的體驗(yàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)---20元的物管費(fèi)用定制服務(wù)需額外收費(fèi)10萬元/年√√金英薈打造要點(diǎn)1：管理模式不是一個(gè)普通的業(yè)主平臺(tái)，是輻射除業(yè)主外的頂級(jí)圈層平臺(tái)，但又并非真正意義上的俱樂部模式，它不需要專業(yè)公司經(jīng)營管理；它更像盤古大觀的頂級(jí)物管模式，但又突破只是提供物管服務(wù)的局限，志在為業(yè)主提供一個(gè)頂級(jí)圈層平臺(tái)；可嫁接外部資源，為業(yè)主提供外部優(yōu)待特殊服務(wù)·英薈金01健康養(yǎng)生匯業(yè)主享受四大權(quán)益與服務(wù)，包括健康養(yǎng)生院、頂級(jí)消費(fèi)匯、私愛文化匯和全能超級(jí)管家。頂級(jí)消費(fèi)匯私愛文化匯全能超級(jí)管家會(huì)所提供養(yǎng)生堂，引進(jìn)私人醫(yī)生，提供醫(yī)療、養(yǎng)生、美容、保健、體檢全套服務(wù)！頂級(jí)消費(fèi)匯是業(yè)主享受的最重要的一部分權(quán)益。通過嫁接奢侈品優(yōu)先選購權(quán)及特殊折扣、休閑娛樂VIP等資源為會(huì)員打造豐富多彩并且獨(dú)特私享的生活，從生活起居到商務(wù)活動(dòng)、從家庭生活到外出旅行……全能超級(jí)管家為尊貴會(huì)員提供全面細(xì)致的服務(wù)，保證會(huì)員優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活。為業(yè)主不定期舉行文化、藝術(shù)類活動(dòng)，如紅酒品鑒、拍賣行等資源，提升會(huì)員的生活品位，也幫會(huì)員提供一個(gè)社交平臺(tái)，還可以私人定制專屬活動(dòng)金英薈打造要點(diǎn)2：享受的權(quán)益與服務(wù)·英薈金02可嫁接資源：廣州中醫(yī)協(xié)會(huì)有聲望的老中醫(yī)萬博商圈奢侈品折扣優(yōu)惠萬達(dá)電影VIP萬博商圈酒店合作廣州大劇院演出門票優(yōu)惠。。。。。?！航】叼B(yǎng)生匯』專業(yè)私人醫(yī)療機(jī)構(gòu)業(yè)主專享的專業(yè)私人保健醫(yī)院為業(yè)主們提供醫(yī)療、養(yǎng)生、美容、保健、體檢全套服務(wù)！名家保健講座專業(yè)養(yǎng)生機(jī)構(gòu)·英薈金世界高端消費(fèi)新品發(fā)布展示，私人定制服務(wù)，貴族生活學(xué)堂，貴族運(yùn)動(dòng)教學(xué)『高端消費(fèi)匯』HOWLUXUS如何奢華地生活SPA酒店紅酒名車、名表展珠寶、手袋展·英薈金藝術(shù)品鑒賞拍賣·定期收藏品展覽欣賞·紅酒知識(shí)講座與品鑒『私愛文化會(huì)』茶道花道粵劇紅酒私藏品鑒定會(huì)文化潮流信息HOWCULTURALIZE如何文化地生活·英薈金『全能超級(jí)管家』DOERVERYTHINGYOUWANT為尊貴會(huì)員提供全面細(xì)致的服務(wù)，優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活私人管家名廚私人金融管家宴會(huì)活動(dòng)策劃執(zhí)行私人鑒定專家·英薈金『有效的儲(chǔ)客方式』嫁接特定服務(wù)資源，對(duì)客戶形成強(qiáng)勢(shì)吸引通過客戶帶動(dòng)其他客戶的有效積累通過賣會(huì)籍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提前收定金是圈層效應(yīng)的有效載體，利于項(xiàng)目信息傳播金英薈打造要點(diǎn)3：關(guān)于營銷運(yùn)用·英薈金03金英薈打造要點(diǎn)4：關(guān)于營銷炒作·英薈金04一張卡,凝聚都市頂級(jí)生活資源

——金英薈會(huì)員卡發(fā)布會(huì)這是一張匯聚都市頂級(jí)生活資源的卡它凝聚著這個(gè)城市的頂級(jí)娛樂休閑和商業(yè)精華它等同于著若干頂級(jí)品牌的價(jià)值積累