某名牌大學(xué)房地產(chǎn)估價完整講義

第九章

路線價法第九章路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價街道第九章路線價法二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋兀O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章路線價法三、路線價法的理論依據(jù)實質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第九章路線價法§9-2路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地四、確定路線價五、制作深度指標(biāo)表六、計算各宗地土地價格同一路線價的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價第九章路線價法五、制作深度指標(biāo)表（一）深度指數(shù)的含義隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表第九章路線價法（二）深度指數(shù)的制作思路街道

a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an

1、單獨深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累計深度百分率

a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

3、平均深度百分率第九章路線價法（三）制作方法40%30%20%10%

9%8%7%6%街道1、四三二一法則第九章路線價法臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺

第九章路線價法（三）制作方法制作思路屬于累計深度指數(shù)第九章路線價法2、哈柏法則六、計算各宗地土地價格（一）計算公式宗地價格V深度指數(shù)dvdf路線價u當(dāng)u為單位價格時：V=u×dv×(f×d)當(dāng)u為以一定單元寬，標(biāo)準(zhǔn)深度的長條時：V=u×dv×fdv－平均深度指數(shù)dv－累計深度指數(shù)第九章路線價法六、計算各宗地土地價格1、一面臨街矩形土地路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24

=85.34萬元第九章路線價法（二）運用舉例（二漸）運綱用舉歲例路線非價20膏00元/m230幣mP1促84例9－2路線擦價30嗽00元/m法2標(biāo)準(zhǔn)指深度20墨m15m15m第九夾章幟路線以價法2、前母后兩摔面臨畏街矩查形地重疊稻價值賺估價刺法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九貸章緣瑞路線持價法P1泰84例9－215矮0英尺10千0英尺20窩00肢0元/英尺10它00妨0元/英尺d0d1dv重0=尾40逢%+役30惹%+栗20霞%+校10炭%=享10薯0%dv墳1=踏40揮%+村30亂%=嬌70號%V=躺u0×d揮v0×f述+u1×d絞v1×f=2京00籍00斜×1績00椒%×服10察0+未10譯00柄0×戚70尸%×棋50=2抖35萬元第九誕章碎路線憤價法3、街驗角地ABu0u1V單=u0×dv0+u1×dv1×tt—昨—旁街碧影響局加價瘡率第九益章碌路線覽價法4、特轟殊形久狀土謀地uABCfdh－三逮角形御土地?fù)p修正瞧率第九賢章舞路線更價法ABCDAB毛C土地枯價格=AB使D土地銅價格沾－AC也D土地碎價格第九昂章姜路線乞價法4、特控殊形戴狀土瘦地ABCDEFGH梯形AB插CD價格=矩形CD釘EF價格+三角穗形AC俘