北京路零售商圈分析研究報(bào)告

北京路零售商圈市場(chǎng)調(diào)查

分析研究報(bào)告戴德梁行（廣州）公司2007年7月1報(bào)告綱要一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析五、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論及項(xiàng)目建議2一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃3北京路步行街商圈在廣州市的地理位置北京路商圈一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃4北京路商圈概況北京路商圈是以中山四路與北京路交叉處為中心向四方伸展的商業(yè)群區(qū)，東起倉(cāng)邊路，西至廣州起義路，北起財(cái)廳前，南至大新路，延及高第街一帶。北京路步行街全長(zhǎng)440米，目前從財(cái)廳到泰康路的北京路段共有近500家商鋪，其中開通步行街的中段有臨街商鋪約150家，以經(jīng)營(yíng)服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。北京路歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，人文景點(diǎn)眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心。北京路商圈范圍一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃5北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃6北京路常住人口情況據(jù)了解，北京路商圈2公里內(nèi)分別有北京街（35060人）、珠光街（7.5萬人）、光塔街（43959人）和廣衛(wèi)街（44838人）。區(qū)域內(nèi)常住人口198857人，約66286戶。常住人群（包括居住和工作人群共105個(gè)樣本量）的消費(fèi)習(xí)慣歸納進(jìn)總樣本量進(jìn)行分析，以體現(xiàn)商圈內(nèi)各類人群消費(fèi)習(xí)慣的總體性。常住人口（這里以調(diào)查53個(gè)長(zhǎng)期居住人群為樣本）情況：戶籍情況：以廣州市為主，占73.6%，廣東省內(nèi)共占88.7%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃7常住人口年齡情況：本次調(diào)查中已經(jīng)甄別出了15歲以下和60歲以上的人口，因此在此條件下，常住人口的年齡分布如下：26~35歲的人口最多，占41.5%；其次是36~45歲的占30.2%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃居住人群年齡結(jié)構(gòu)（n＝53）15-25歲,11.3%26-35歲,41.5%36-45歲,30.2%46-60歲,17.0%8常住人口職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)一般職員占的比例最大，為22.6%；其次個(gè)體戶占18.9%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃居住人群職業(yè)結(jié)構(gòu)（n＝53）企業(yè)一般職員22.6%個(gè)體戶18.9%自由職業(yè)者15.1%學(xué)生9.4%無業(yè)，退休，家庭主婦等9.4%營(yíng)業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī)7.5%專業(yè)技術(shù)，研究人員5.7%企業(yè)中高層管理人員5.7%政府公務(wù)員3.8%私營(yíng)企業(yè)主0.0%其它1.9%9北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃10北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃年限：２００４－２０１０總體定位：建成越秀區(qū)乃至全市繁華程度最高的商業(yè)群落，新老商業(yè)資源有機(jī)結(jié)合，經(jīng)營(yíng)檔次高，最能代表廣州商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平、最能反映嶺南文化與現(xiàn)代文明融合發(fā)展的趨勢(shì)、充滿時(shí)尚和活力、集聚力和輻射力超強(qiáng)的國(guó)際商貿(mào)區(qū)。功能定位：建設(shè)成為一個(gè)集休閑、購(gòu)物、旅游于一體，商業(yè)氛圍濃厚、文化內(nèi)涵豐富，環(huán)境舒適優(yōu)美，功能配套完善，能充分體現(xiàn)“古城商都”形象的中心商業(yè)旅游區(qū)。資料來源：廣州市規(guī)劃局和廣州市越秀區(qū)規(guī)劃分局一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃11整體發(fā)展策略步行街從帶狀發(fā)展逐漸過渡到塊狀發(fā)展。北京路步行街向南延伸、向西拓展，實(shí)行全線步行街，形成一個(gè)綜合性、多功能的國(guó)際性商業(yè)區(qū)。空間結(jié)構(gòu)立體化。引導(dǎo)商圈區(qū)的空間結(jié)構(gòu)向“帶狀——塊狀——立體混合式”發(fā)展。逐步實(shí)現(xiàn)北京路全線步行，搭建地上、地下立體式商圈。以點(diǎn)帶面。營(yíng)造核心區(qū)大型商場(chǎng)作為增長(zhǎng)極帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。結(jié)合廣百、光明廣場(chǎng)、與名盛廣場(chǎng)，形成北京路的商業(yè)核心區(qū)，以特色聯(lián)合形成大型的ShoppingMall。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃12商圈空間規(guī)劃北京路步行街的“南拓、北延、西展”：“南拓”是在繼續(xù)整治泰康路—沿江路之間的北京南路段的基礎(chǔ)上，向南將步行街的范圍拓展到沿江路天字碼頭；“北延”即向北將步行街延伸到財(cái)廳；“西展”即將北京路以西至起義路的“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入到步行區(qū)的范圍予以統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)步行區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大化。周邊商業(yè)街規(guī)劃中山四路、五路多功能綜合商廈的現(xiàn)代化騎樓大、小馬站文化游覽、購(gòu)物

西湖路高檔服裝、旅游購(gòu)物為主的燈光夜市惠福東路嶺南飲食文化特色的風(fēng)味食街禺山路特色飲食大南路中高檔燈飾、布藝裝飾材料高第服裝專業(yè)街中檔服裝、特色服裝為主的旅游購(gòu)物商業(yè)街泰康路零售高檔、精巧的裝飾材料教育路高檔精品服裝，零售為主一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃13商圈功能規(guī)劃北段（財(cái)廳—中山路）結(jié)合對(duì)秦代造船工場(chǎng)遺址、南越國(guó)宮署遺址的開發(fā)和財(cái)廳前文化廣場(chǎng)的建設(shè)，增設(shè)旅游工藝紀(jì)念品店、文化用品店等項(xiàng)目，突出文化內(nèi)涵；中段（中山路—泰康路）通過政策引導(dǎo)和扶持，吸引更多的國(guó)內(nèi)外名牌服裝專賣店和精品店到此經(jīng)營(yíng)，將該路段建設(shè)成為大型百貨店為龍頭的精品購(gòu)物旅游區(qū)；南段（泰康路以南）結(jié)合天字碼頭改造并作為沿江路酒吧街的延伸，建設(shè)一批檔次較高的酒吧、咖啡廳等休閑、娛樂項(xiàng)目，突出娛樂、休閑功能。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃14商圈公共設(shè)施規(guī)劃普及應(yīng)用新興商業(yè)服務(wù)，如電子商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等，進(jìn)一步提升商業(yè)檔次，完善商業(yè)內(nèi)涵。建設(shè)廣州建城紀(jì)念廣場(chǎng)、大佛寺廣場(chǎng)、西湖路和北京路交界處的唐文化主題廣場(chǎng)、惠福東路與北京路交界處的宋文化主題廣場(chǎng)、中山路北端的入口廣場(chǎng)和中心地帶的文化廣場(chǎng)等十多個(gè)公共開放空間。增設(shè)休息椅廊，成為購(gòu)物者提供游憩、娛樂場(chǎng)所。整飾北京路南段，結(jié)合珠江邊天字碼頭改造，在北京南路沿江地段建設(shè)可識(shí)別性極強(qiáng)、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。增強(qiáng)北京路核心區(qū)休閑娛樂功能，擴(kuò)建和改造永漢電影院，并搬遷廣州市三十九中學(xué)，置換用地為文化娛樂用地兼容商業(yè)用地。名盛廣場(chǎng)與廣州市39中學(xué)（目前為13中校區(qū)）搬遷置換出來的地塊之間建立二層連廊。保護(hù)和更新北京路和中山路沿街的騎樓建筑，整飾路面、房屋立面，改善燈光照明系統(tǒng)，改造落地玻璃櫥窗的店面。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃15商業(yè)發(fā)展規(guī)劃總結(jié)北京路商圈的定位，給予處于核心商圈內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。北京路商圈的拓展，以及地下商業(yè)街的構(gòu)筑，使得位于核心區(qū)域內(nèi)的名盛廣場(chǎng)共享八方客流。從業(yè)態(tài)調(diào)整的宏觀政策層面上，名盛廣場(chǎng)位于北京路中段，大型百貨業(yè)得到政策支持。政府對(duì)核心商圈內(nèi)大型商業(yè)物業(yè)給予扶持，彌補(bǔ)商圈內(nèi)餐飲、休閑娛樂等功能的不足。商業(yè)環(huán)境的改善和提高，給商家提供了良好經(jīng)營(yíng)氛圍。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃16區(qū)域交通情況現(xiàn)狀未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)交通發(fā)展對(duì)名盛廣場(chǎng)的影響二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)17區(qū)域交通情況現(xiàn)狀道路情況：北京路屬于城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級(jí)別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以3-4條居多。公共交通情況：北京路周邊共有越華路、廣衛(wèi)路、文德路、珠光路等四個(gè)公交總站，有近90條日班公交線路。

軌道交通情況：地鐵一、二號(hào)線交匯于公園前，不但改善了北京路的交通狀況，也為商業(yè)的發(fā)展帶來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有利于營(yíng)造新的商業(yè)空間。二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)18停車場(chǎng)情況：北京路地區(qū)大型商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)備置如右表。區(qū)內(nèi)停車問題比較突出。停車供求關(guān)系緊張，目前消費(fèi)者主要將汽車停在西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊。

地點(diǎn)停車位數(shù)量現(xiàn)狀主要停車場(chǎng)

廣百

320新大新

100五月花

140名盛廣場(chǎng)

600光明廣場(chǎng)

100動(dòng)漫星城

200華聯(lián)商廈

200合計(jì)1660二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)19區(qū)域交通情況現(xiàn)狀未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)交通發(fā)展對(duì)名盛廣場(chǎng)的影響二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)20未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)公共交通：將泰康路－天字碼頭段建成為只準(zhǔn)公交車輛通行的準(zhǔn)步行街。實(shí)行北京路全線步行化后，天字碼頭——財(cái)廳連成一體，將珠江日夜游和北京路購(gòu)物游有機(jī)結(jié)合，北京路商圈的交通水路并舉。道路：配合北京路全線步行化，疏導(dǎo)步行區(qū)內(nèi)外的道路交通：拓寬大馬站路，并設(shè)置人行道；開通北京路東邊（即名盛廣場(chǎng)東面）的府學(xué)西街、教育路延長(zhǎng)線（惠福路—泰康路，包括書坊街等）、南堤二馬路延長(zhǎng)線、珠光路延長(zhǎng)線及光明廣場(chǎng)東側(cè)的規(guī)劃路。二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)21未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)軌道交通：地鐵公園前站隧道沿兩個(gè)方向延伸到北京路：一個(gè)方向是從地鐵公園前站至新大新路口；另一個(gè)方向是從地鐵公園前站－大馬站－西湖路－名盛廣場(chǎng)。規(guī)劃地鐵六號(hào)線（沙貝—高塘石）處于主要客運(yùn)走廊先烈路、沿江路上，同時(shí)能與一、二號(hào)線換乘。六號(hào)線在越秀區(qū)內(nèi)主要是平行于沿江路穿過越秀區(qū)，初步確定設(shè)立有海珠廣場(chǎng)站和北京路站，通過海珠廣場(chǎng)站與二號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘，有利于北京路商圈和沿江路商貿(mào)商務(wù)區(qū)的發(fā)展。12公元前站和北京路站6二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)22未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)停車場(chǎng)：針對(duì)區(qū)內(nèi)停車位供需失衡的現(xiàn)狀，政府規(guī)劃北京路地區(qū)未來落成的主要停車場(chǎng)的地點(diǎn)及停車位數(shù)量如右表：

地點(diǎn)停車位數(shù)量未來主要停車場(chǎng)廣衛(wèi)路停車場(chǎng)330惠福東停車場(chǎng)100泰康路停車場(chǎng)300沿江路停車場(chǎng)150回龍路路邊停車場(chǎng)16大、小馬站地下停車場(chǎng)500文明路臨時(shí)停車場(chǎng)500合計(jì)1896二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)23區(qū)域交通情況現(xiàn)狀未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)交通發(fā)展對(duì)名盛廣場(chǎng)的影響二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)24交通發(fā)展對(duì)名盛廣場(chǎng)的影響作為核心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)，步行到達(dá)的時(shí)間比較長(zhǎng)；地鐵商業(yè)街的連通，將帶來和疏導(dǎo)更多地鐵客流。名盛廣場(chǎng)東面規(guī)劃路府學(xué)西街的建成，引入及疏導(dǎo)的大量客流非常便捷，適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)大型綜合超市及大型百貨的業(yè)態(tài)。名盛廣場(chǎng)大型的停車場(chǎng)有利于吸引高端客戶。名盛廣場(chǎng)大型的門前廣場(chǎng)可以吸納和停滯大量的客流。利用好門前廣場(chǎng)，如婚紗攝影、明星演出、節(jié)假日喜慶布置等，可以分流及利用北京路龐大的人氣及商氣。二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè)25大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查26商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)面積樓層停車位備注廣百(含新翼)6.3萬地下2層,地上9層11-13層為停車場(chǎng)，共約320個(gè)在營(yíng)業(yè)新大新1萬地下1層,地上11層100在營(yíng)業(yè)五月花5萬地下4層,地上11層140在營(yíng)業(yè)麗都潮樓1萬7無在營(yíng)業(yè)名盛廣場(chǎng)6萬地下4層,地上10層600已建成，部分在營(yíng)業(yè)光明廣場(chǎng)6萬9層100在營(yíng)業(yè)和招商動(dòng)漫星城3.1萬地下3層200在營(yíng)業(yè)，家電部分在招商華聯(lián)商廈4萬地下4層，地上10層200在營(yíng)業(yè)銀座廣場(chǎng)0.54層（1層有夾層）無在營(yíng)業(yè)大型商業(yè)物業(yè)概況三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查27大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查28三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查

名盛廣場(chǎng)廣百百貨光明廣場(chǎng)華聯(lián)商廈動(dòng)漫星城麗都潮樓大小馬站項(xiàng)目新大新五月花明珠廣場(chǎng)29大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查30北京路商圈2002-2006年商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系2002-2006年北京路商圈平均每年吸納的商業(yè)面積為3.4萬平方米。2006年存量商業(yè)面積達(dá)到29.8萬平方米，目前空置面積約10萬平方米。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查資料來源：戴德梁行31北京路商圈未來供應(yīng)情況2011年前，預(yù)計(jì)將新增4家商場(chǎng)。這些商場(chǎng)主要在2010年后建成，2007-2009年三年內(nèi)建成的商場(chǎng)面積只有0.55萬平方米。項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模（平方米）層數(shù)現(xiàn)狀預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間大馬站商業(yè)中心55001～4層已建成，在招商2008年初小馬站商業(yè)項(xiàng)目4.5萬5層未動(dòng)工2010年明珠廣場(chǎng)9.8萬地上8層已平整2010年海珠廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目6萬6層拆遷接近尾聲2011年本項(xiàng)目市場(chǎng)空間根據(jù)2002-2006年的商場(chǎng)吸納情況，預(yù)計(jì)2007-2009年共可吸納3.4×3＝10.2萬平方米商場(chǎng)面積。2007-2009年待消化的商場(chǎng)面積為：10＋0.55=10.55萬平方米。本項(xiàng)目商場(chǎng)建筑面積6萬平方米，面對(duì)10.2萬平方米的吸納量，具有較大的市場(chǎng)空間。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查32大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查33北京路商圈街鋪?zhàn)庵惮F(xiàn)狀中山四路至惠福路路段。實(shí)行全日制步行，租金隨面積不同而不同，進(jìn)深小，臨街面較大的10-50平方米的小鋪?zhàn)饨鹱钯F，租金在2,000-3,000元/平方米之間，進(jìn)深較大的80-250平方米中型臨街鋪?zhàn)饨鹪?000元/平方米左右，500平方米以上的大型臨街鋪（很少，且進(jìn)深很大）租金在1000元/平方米左右，近三年租金變化主要呈微升態(tài)勢(shì)，且上升幅度較小。財(cái)廳前—中山路，惠福路—泰康路路段。這兩個(gè)路段租金價(jià)格均在400-800之間，其中財(cái)廳前—中山路的租金較為穩(wěn)定，近三年租金上升幅度很小，而惠福路—泰康路租金上升幅度較大，可見在北京路北段實(shí)施步行街后確實(shí)在相當(dāng)程度上帶旺了北京路南段的商業(yè)氣氛。泰康路以南路段。該路段商業(yè)氣氛較淡，臨街商鋪幾乎均是日用小百貨和小食店。該路段臨街鋪月租金僅為200元/平方米左右，而與惠福路—泰康路路段的租金變化情況一樣，該路段的租金近三年的上升幅度也較大。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查34北京路街鋪歷年來租金走勢(shì)表地段財(cái)廳至中山四路中山四路至惠福路惠福路至泰康路2007年500-7001000-3200450-8002006年500-7001000-3000450-8002005年500-700900-2800400-7502004年500-700900-2700400-7002003年500-700850-2600400-6502002年500-650800-2500350-6002001年500-620800-2300350-5002000年500-620700-2000300-400資料來源：戴德梁行單位：元/平方米/月未來北京路商圈街鋪?zhàn)庵殿A(yù)測(cè)：北京路核心區(qū)街鋪?zhàn)庵道^續(xù)維持在高位。北京路向南延伸的趨勢(shì)明顯，北京路向南的鋪值未來提升速度較快。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查35大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查36零售業(yè)北京路零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)（女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)系列、鞋）業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)女裝GITTI\夢(mèng)特嬌\歐尼邇\歌莉婭3男裝G2000（男裝/女裝）3LILY\Ochirly\艾哲\安莉芳\白領(lǐng)風(fēng)采\百圖\班尼路（男裝/女裝）\bossini\黛安芬\韓菲妮\季候風(fēng)\美雅高\(yùn)娜圣莎\時(shí)代印象\佐丹奴（男裝/女裝）2Kentex\金利來\bossini（男裝/女裝）\Lee\S&K\鄂爾多斯\鱷魚恤\BUYIBACK\萊克斯頓\馬仙奴(男裝\女裝)\歐喜門\紳浪\勝龍\DOCTORBAI2心吻時(shí)裝\以純\真維斯1皮爾卡丹\美特斯·邦威1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)運(yùn)動(dòng)系列Adidas5鞋百麗5NIKE\PUMA4皮匠世家\特樂路4KAPPA\李寧\NIKKO3金利來\達(dá)芙妮3REEBOK\安踏\LELI’S\MERRELL2ST&SAT\VOG\芭迪\比利華\迪路\美麗寶\天美意\信步\真美詩(shī)2特步\康威\匡威\361度1三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查37北京路零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)（珠寶、時(shí)尚、眼鏡、化妝品、童裝、家居用品）業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)珠寶首飾六福珠寶\周大福4時(shí)尚精品頂好坊飾品3周生生2霈君民族服飾2謝瑞麟1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)眼鏡東方眼鏡3化妝品玉蘭油\REVLON\露得清\美寶蓮\旁氏\顏荘\鄭明明\歐萊雅2先施眼鏡\眼鏡88\眼鏡直通車2李醫(yī)生\小護(hù)士1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)童裝時(shí)尚小魚\小豐龍\嬰姿坊2家居用品富安娜\富仕\雅芳婷2三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查38零售業(yè)態(tài)情況：北京路商圈內(nèi)，北京路商圈內(nèi)，零售業(yè)態(tài)以男裝、女裝、童裝、運(yùn)動(dòng)系列、化妝品等商品為主。區(qū)域內(nèi)零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：面向青年人的服裝、鞋和時(shí)尚精品占據(jù)主要的比例。服裝里中等檔次占主導(dǎo)位置，在北京路出現(xiàn)頻率達(dá)到或超過2次的品牌中幾乎都是中等檔次的服裝，如G2000，班尼路、佐丹奴（男裝/女裝）、Lee和S&K等占據(jù)主導(dǎo)地位。中高檔次的服裝只在廣百百貨出現(xiàn)，如皮爾卡丹等。缺少國(guó)際一線品牌進(jìn)駐北京路。同一品牌的服裝在北京路出現(xiàn)次數(shù)較少超過2次，說明北京路品牌雷同性仍不嚴(yán)重。北京路品牌數(shù)量仍不齊全，許多體育中心商圈的品牌沒有在北京路出現(xiàn)。大型的數(shù)碼、電器賣場(chǎng)主要有國(guó)美電器、廣百電器、新大新電器；電器類品種較齊全，數(shù)碼、手機(jī)、電腦類品種較少。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：青少年人已經(jīng)形成為北京路商圈的主流商圈消費(fèi)群體，本項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)北京路商圈的消費(fèi)群體特征。北京路商圈品牌雷同性現(xiàn)象仍不嚴(yán)重，品牌數(shù)量不多，本項(xiàng)目引入新品牌的空間仍較大。北京路商圈周邊缺乏商務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)，缺乏高端消費(fèi)支撐，以中等檔次的品牌為主。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查39餐飲業(yè)：

北京路商圈內(nèi)，餐飲以西式快餐、中餐粵菜、西餐廳、中式快餐最受消費(fèi)者歡迎，小吃甜品、日本韓國(guó)料理的接受程度也較高。區(qū)域內(nèi)大型餐飲的現(xiàn)狀如下：三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查40菜系名稱地址營(yíng)業(yè)面積菜系名稱地址營(yíng)業(yè)面積中餐粵菜駿豪海鮮酒樓麗都潮樓六層1,500特色菜越茗苑惠福路200GT至愛粵菜餐廳五月花廣場(chǎng)三層300大頭蝦惠福路300華宴食府華聯(lián)購(gòu)物中心六、七層1,500

喜洋洋大酒樓光明廣場(chǎng)九層2,000日韓料理

大禾壽司西湖路150廚房創(chuàng)造概念餐廳五月花廣場(chǎng)八層1,500碗屋五月花廣場(chǎng)負(fù)一層200尊尚食府名盛廣場(chǎng)八層3,000六本木居美食五月花廣場(chǎng)負(fù)一層300

俊田會(huì)美食樓五月花廣場(chǎng)五層500中餐地方菜系湘約人家西湖路200八千代日本料理名盛廣場(chǎng)七層250巴蜀軒川菜館華聯(lián)購(gòu)物中心五層400食太朗（怡景）廣百新翼500面粉世家惠福路200一級(jí)棒北京路350三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查41菜系名稱地址營(yíng)業(yè)面積西餐廳大堡礁自助餐廳華聯(lián)購(gòu)物中心八層500熱帶島西湖路50綠茵閣西湖路250光明廣場(chǎng)二層400必勝客銀座廣場(chǎng)100五月花廣場(chǎng)二層250中式快餐大家樂餐廳麗都潮樓三層200真功夫中山四路與北京路交界650仙蹤林銀座廣場(chǎng)50麗都潮樓四層150五月花廣場(chǎng)負(fù)一層100西式快餐麥當(dāng)勞餐廳麗都潮樓二層180廣百新翼一層夾層400肯德基光明廣場(chǎng)二層250銀座廣場(chǎng)280小吃甜品仁信雙皮奶西湖路250星奇果水果廚房五月花廣場(chǎng)一層80許留山中山五路50三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查42娛樂業(yè)：北京路商圈內(nèi)，KTV較受歡迎，其它如桑拿沐足、夜總會(huì)、溜冰、電影院、酒吧迪斯科冰健身等也是消費(fèi)者喜歡的娛樂項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)大型餐飲的現(xiàn)狀如下：名稱地址營(yíng)業(yè)面積NEWAY卡拉OK麗都潮樓4～5層2000也酷真冰溜冰場(chǎng)光明廣場(chǎng)七層1000五月花電影院五月花廣場(chǎng)六層2000市青宮電影院動(dòng)感328廣場(chǎng)1200力美健健身俱樂部華聯(lián)購(gòu)物中心八層600三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查43大型商業(yè)物業(yè)概況大型商業(yè)物業(yè)分布圖北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析北京路商品業(yè)態(tài)分析大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查44廣州百貨（包括舊翼和新翼）商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)：位于西湖路與北京路交界處，屬于北京路最黃金的地段，商業(yè)氣氛十分濃厚，在吸引客流方面擁有極佳優(yōu)勢(shì)。商場(chǎng)概況如右表：

名稱廣州百貨大廈開業(yè)時(shí)間舊翼1991年開業(yè)，新翼2002年開業(yè)規(guī)模舊廣百經(jīng)營(yíng)面積1.8萬平方米，新翼4.5萬，共6.3萬平方米，1~9層為商場(chǎng)單層面積6,000平方米經(jīng)營(yíng)方式新翼負(fù)一、負(fù)二層是售后返租；廣百集團(tuán)僅對(duì)自有的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)租價(jià)（新翼）負(fù)一層：200元/M2/月，2層：800元/M2/月（個(gè)別鋪位），3層：700元/M2/月主要品牌檔次中高檔為主（詳見以下各層品牌分析）目標(biāo)客戶非節(jié)假日以老城區(qū)人士為主，主要是中老年人士、學(xué)生、外地人營(yíng)銷手段vip會(huì)員制停車場(chǎng)11~13層，320多個(gè)停車位三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查45廣百樓層租值現(xiàn)狀各業(yè)態(tài)租金因不同百貨、不同品牌而異，以最終洽談結(jié)果為準(zhǔn)。百貨扣點(diǎn)一般開價(jià)為20％－30％，具體扣點(diǎn)視商場(chǎng)地段、業(yè)態(tài)、品牌、經(jīng)營(yíng)面積、市場(chǎng)口碑、運(yùn)營(yíng)能力及談判能力而定。通常，利潤(rùn)水平較高的服裝、化妝品扣點(diǎn)較高，而電器及家居類扣點(diǎn)較低；知名度越高的品牌，其扣點(diǎn)越低。業(yè)態(tài)化妝品女裝男裝童裝首飾鐘表運(yùn)動(dòng)休閑箱包皮具鞋類扣點(diǎn)(％)20—30％20-30％20-30％20-30％20－30％20－25％15-25％15-25％20-25％三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查46項(xiàng)目客觀價(jià)值評(píng)估及預(yù)測(cè)廣州百貨大廈是廣州市最具知名度的大型綜合百貨之一，經(jīng)營(yíng)的商品類別的檔次以中檔偏高為主，并擁有各種品牌作為支柱，加上管理較好，因而其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)年年持續(xù)增長(zhǎng)。廣百在取得廣百新翼地上商場(chǎng)部分和停車場(chǎng)部分后，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證了廣百發(fā)展的一致性。而廣百新翼由于引入了小部分以獨(dú)立商場(chǎng)鋪形式存在的、松散組合的經(jīng)營(yíng)方式，廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層目前正在裝修，尚未完全經(jīng)營(yíng)起來。廣百?gòu)V場(chǎng)單層面積6000平方米，由新翼與舊廣百層層相連而成，缺乏大型中庭空間，內(nèi)部空間相對(duì)較小，消費(fèi)者在逛商場(chǎng)時(shí)容易帶來壓抑感，也不利于商家形象的展示。為此，廣百在商場(chǎng)中間空間采用開敞式百貨商業(yè)，在商場(chǎng)靠墻的周邊采用獨(dú)立店鋪的方式，在一定程度較好地解決了空間小的問題。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查47廣百舊翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研廣百舊翼業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一名鞋之都達(dá)芙妮、華倫.世家一層化妝品、珠寶鐘表、皮件、時(shí)尚精品Christiandior、SK2、TUDOR、羽西、BOSS、歐萊雅、ESCADA夾層珠寶、鐘表周大福、金至尊、周生生、六福、謝瑞麟二層女服FA：GE、歌莉婭、季候風(fēng)三層女服、休閑服凱撒、COZZI、PASSION四層男正服、休閑服老人頭、金利來、雷蒙·堅(jiān)尼、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵五層家居用品、內(nèi)衣恒源祥、華歌爾、三槍六層照相器材、樂器、文具、辦公用品、玩具音像加菲貓、松下、GE、步步高、文曲星七層廚具、床上用品、童服金鎖匙、安奈兒、居之島八層影音電器、小家電、電腦、廚具美的、格蘭仕、海爾、華帝九層廣百折扣店

三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查48廣百舊翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例女服6719.5%辦公用品、童玩5516.0%家用電器、廚具5114.8%男服4011.6%化妝品3610.5%鐘表349.9%鞋類277.8%珠寶首飾154.4%童服133.8%其它61.7%合計(jì)344100.0%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查49廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一層男女服、珠寶、餐飲、童裝米奇屋、棉元素一層化妝品、皮件鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來二層女服、時(shí)尚精品、屈臣氏Bossini、ONLY三層女服、休閑服哥弟、艾哲、愛瑪詩(shī)菲四層男正服、休閑服圣大保羅、Lee、花花公子、羅蒙五層煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下六層運(yùn)動(dòng)系列耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達(dá)斯七層床上用品紅粉佳人、海馬牌、我愛我家八層家用電器海爾、日立、小天鵝、索尼九層餐飲食太朗（怡景）三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查50廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例女服5322.5%男服5121.6%家用電器3213.6%運(yùn)動(dòng)系列2711.4%床上用品2410.2%皮件187.6%煙酒茶保健用品93.8%其它229.3%合計(jì)214100%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查51總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈，其與天河城作比較，分別是廣州市兩個(gè)不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。從廣百的發(fā)展?fàn)顩r及自身特點(diǎn)來看，其對(duì)本項(xiàng)目未來發(fā)展的啟示點(diǎn)在于：良好的導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。廣百在西湖路的新翼入口設(shè)有服務(wù)臺(tái)為顧客進(jìn)行咨詢導(dǎo)購(gòu)等服務(wù)，西湖路和北京路入口均設(shè)有清晰的各樓層指示牌及標(biāo)志。清晰的樓層功能分布。廣百每一樓層的商品功能均較清晰且具針對(duì)性，且同層商品品牌布局亦較合理，便于消費(fèi)者的選擇和購(gòu)物。餐飲/休閑娛樂功能的設(shè)置。廣百在休閑餐飲方面的功能配置不足，而且整個(gè)商場(chǎng)缺乏娛樂功能，本項(xiàng)目應(yīng)在餐飲、娛樂、時(shí)尚等方面增強(qiáng)相關(guān)要素。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查52麗都潮樓商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)：潮樓由海印集團(tuán)投資1000萬元開發(fā)、整改，照搬流行前線的成功模式，經(jīng)營(yíng)中、港、日、韓最新潮的精品、化妝品、食品等，并引進(jìn)港式餐飲和娛樂項(xiàng)目作為配套的時(shí)尚商場(chǎng)，為消費(fèi)者提供一個(gè)消費(fèi)新潮的領(lǐng)域。項(xiàng)目概況如右表：名稱麗都潮樓開業(yè)時(shí)間2005年7月規(guī)模1萬平方米，7層單層面積1300平方米經(jīng)營(yíng)方式2、3層對(duì)小租戶招租；照搬流行前線模式租價(jià)250~700元/月/平方米主要品牌檔次中低檔次，主要為潮流商品目標(biāo)客戶以學(xué)生、年輕人、外地人為主三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查53經(jīng)營(yíng)狀況：該項(xiàng)目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而倒閉，其后被海印集團(tuán)重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時(shí)尚元素抽離出來，再重新進(jìn)行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)體小商鋪，主打年輕、新潮概念，經(jīng)營(yíng)效果較好。購(gòu)物環(huán)境：其裝修設(shè)計(jì)源自香港的風(fēng)格，內(nèi)部布局似迷宮，其新奇的風(fēng)格引起消費(fèi)者體驗(yàn)的沖動(dòng)人流量比較大，多為年輕又追求時(shí)尚的青少年居多，各商家的經(jīng)營(yíng)情況尚可。餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況比較好，如膳谷度概念餐廳、麥當(dāng)勞、仙蹤林、駿豪海鮮酒樓。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查54麗都潮樓商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研麗都潮樓業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌一層餐飲、時(shí)尚精品、通訊原色通訊、兔仔嘜、膳谷度概念餐廳二層餐飲、服飾麥當(dāng)勞、力量LIGUO、PRO—KICKS三層女裝、男裝、時(shí)尚精品大家樂、魔法層、瀛風(fēng)店、星期八四層運(yùn)動(dòng)系列、餐飲、KTVK’SWISS、PUMA、LEE、仙蹤林五層KTVNEWAY六層餐飲駿豪海鮮酒樓七層餐飲三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查55麗都潮樓品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例女裝2652.0%運(yùn)動(dòng)系列816.0%男裝48.0%時(shí)尚精品48.0%其它816.0%合計(jì)50100.0%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查56租值現(xiàn)狀調(diào)查首層：700-1,000元/月/平方米，平均租金900元/月/平方米二層：250-400/月/平方米，平均350元/月/平方米三層-四層：200-350元/月/平方米，平均250元/月/平方米經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)商場(chǎng)存在營(yíng)業(yè)面積較小，所經(jīng)營(yíng)的商品更新速度不夠快，商品種類不太齊全的缺點(diǎn)。很多商品與狀元坊的雷同，但在新潮時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境氣氛上具有優(yōu)勢(shì)，因此雖然品種不如狀元坊，但銷售的商品價(jià)格高于狀元坊。年輕消費(fèi)群是北京路的主力消費(fèi)群，此類商場(chǎng)在北京路具有較大市場(chǎng)空間，前景看好。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查57三、五月花廣場(chǎng)物業(yè)特點(diǎn)：位于地鐵公園前站E出口接駁五月花商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層的通道。是集購(gòu)物、娛樂、飲食和休閑等多種消費(fèi)形式于一身的大型綜合式購(gòu)物商廈。項(xiàng)目概況如右表：名稱五月花廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2005年9月規(guī)模5萬平方米，地上13層，地下4層單層面積1800~4200平方米經(jīng)營(yíng)方式出租，統(tǒng)一管理租價(jià)首層1000元/月/平方米主要品牌檔次中高檔為主目標(biāo)客戶年輕人營(yíng)銷手段明星活動(dòng)、打折促銷停車場(chǎng)140三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查58經(jīng)營(yíng)狀況地理位置好，下接地鐵站，上連北京路。各家店鋪都有特色；連鎖加盟店比較多，保證了一定的人氣。集購(gòu)物、娛樂、飲食和休閑于一身，打造“一站式”消費(fèi)平臺(tái)。其餐飲和電影院作為主力店，具有強(qiáng)大的聚客力。市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)定位：明晰的市場(chǎng)定位，主要是面向年輕人，主打時(shí)尚品牌，與北京路商圈其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位。以市場(chǎng)定位為中心，引進(jìn)一系列服務(wù)于此的商業(yè)業(yè)態(tài)。購(gòu)物環(huán)境：樓層凈高比較高，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，采用通透感較好的材料，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，這些都營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境。整體經(jīng)營(yíng)情況向好，租金自開業(yè)以來有微升。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查59商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研五月花廣場(chǎng)業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)三、四層停車場(chǎng)

負(fù)二層KFC、鐘表、服飾I·P·ZONE、KFC、CASIO、S&K負(fù)一層餐飲碗屋、仙蹤林、六本木居美食首層珠寶、眼鏡、鐘表明廊眼鏡、Swatch、萊福珠寶金行、秀發(fā)盛典二層服飾、餐飲、時(shí)尚精品壹潮流、無限空間、EVE’S、ZOLO、必勝客三層服飾、美容、電玩貝倚水療、詩(shī)婷、至愛餐廳四層運(yùn)動(dòng)營(yíng)Adidas、Nike、五層餐飲俊田會(huì)美食樓六層電影院五月花電影院七層管理處－－八層餐飲廚房創(chuàng)造三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查60五月花廣場(chǎng)品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例時(shí)尚精品3534.0%女裝3231.1%運(yùn)動(dòng)系列1817.5%餐飲娛樂98.7%男裝98.7%合計(jì)103100.0%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查61租值現(xiàn)狀調(diào)查商場(chǎng)租金首層與其他樓層差距較大，反映該商場(chǎng)主要依靠地鐵人流與街鋪人流，缺乏將人流向高樓層吸引的動(dòng)力。經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)存在每層業(yè)態(tài)搭配較為凌亂，購(gòu)物功能不強(qiáng)的問題，影響商場(chǎng)的吸引力。將來北京路地下步行街建成后，地鐵客流可直達(dá)廣百、新大新、光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng)，將會(huì)分流其一定的地鐵客流。樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀（元/月/平方米）價(jià)格區(qū)間平均租價(jià)負(fù)一\負(fù)二KFC、鐘表、服飾、餐飲150-300200首層珠寶、眼鏡、鐘表800-11001000二層服飾、時(shí)尚、精品250-350300三層服飾、美容、電玩200-300250四層運(yùn)動(dòng)營(yíng)170-260200五層餐飲8080六層電影院5555七層管理處4545八層餐飲3838三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查62新大新百貨物業(yè)特點(diǎn)：新大新公司大廈樓高16層，其中營(yíng)業(yè)樓層有11層，面積達(dá)1萬余平方米，是北京路北端規(guī)模較大的百貨公司。設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、1組雙向自動(dòng)扶梯。項(xiàng)目概況如右表：名稱新大新開業(yè)時(shí)間1990年規(guī)模1萬多平方米，地下1層，地上11層單層面積800多平方米經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)租價(jià)經(jīng)營(yíng)扣點(diǎn)主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶中青年?duì)I銷手段打折促銷三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查63經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)定位：2006年新大新被廣百收購(gòu)后，“新大新”的字號(hào)依然保留，其在北京路店將與廣百錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。以滿足商圈內(nèi)的消費(fèi)群體日常生活需求為目的，以穿戴類的經(jīng)營(yíng)為主。購(gòu)物環(huán)境：裝修一般，主通道過窄，購(gòu)物環(huán)境一般。2層設(shè)有貴賓休息廳，給顧客提供休息的場(chǎng)所。因受到中山五路的分隔，使消費(fèi)者出入較為不便，周邊缺乏一些大型的店鋪相扶持，令其在吸引人流方面明顯不如廣州百貨大廈。其經(jīng)營(yíng)的商品以中檔為主，并擁有一定數(shù)量的商品品牌。純百貨公司，餐飲配套較少，無休閑娛樂配套，隨著北京路其它大型的商場(chǎng)出現(xiàn)，其吸引力逐漸降低。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查64商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研新大新業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一層超市、煙酒、滋補(bǔ)品－－首層化妝品、

珠寶首飾美寶蓮、鄭明明、玉蘭油、露得清夾層金銀珠寶、鐘表周生生、周大福、六福、帝舵二層休閑服裝、餐飲瑪勃、LEE、Swatch、Bossini三層男士服裝金利來、鄂爾多斯、鱷魚恤、紳浪四層女士服裝、兒童服裝馬天奴、珍心、MALISHA五層女士服裝、

女士?jī)?nèi)衣、

童服G2000、衣典六層鞋類百麗、達(dá)芙妮、金利來、皮匠世家七層運(yùn)動(dòng)服飾、

皮件箱包NIKE、K?SWISS、Adidas、李寧、花花公子八層家居床品

、針棉織品埃迪·夢(mèng)托、雅芳婷九層影視音響、

數(shù)碼產(chǎn)品三星、步步高、西門子、聯(lián)想、三洋十層家用電器十一層名牌折扣場(chǎng)－－三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查65新大新品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例女裝3026.5%男裝1916.8%鞋1412.4%化妝品1210.6%運(yùn)動(dòng)系列87.1%家用電器87.1%珠寶、鐘表76.2%皮件65.3%床上用品43.5%其它54.4%合計(jì)113100.0%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查66租值現(xiàn)狀調(diào)查以純百貨的方式經(jīng)營(yíng)，全部采用扣點(diǎn)的形式，扣點(diǎn)率以20-30%為主，具體點(diǎn)數(shù)視乎商品的類型和品牌的知名度有所區(qū)別。經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)引入新型營(yíng)銷概念，如服裝專賣店，引入個(gè)性化元素如服裝設(shè)計(jì)、特色俱樂部等專業(yè)服務(wù)配套。引入了折扣店業(yè)態(tài)，如11層的新大新折扣店?？偟膩碚f，新大新未來的經(jīng)營(yíng)走勢(shì)是向?qū)I(yè)化，特色化轉(zhuǎn)型，以求尋得突破口。樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金（按營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)）負(fù)一超市、煙酒、滋補(bǔ)品、廣東名優(yōu)特產(chǎn)20－25%首層化妝品、

珠寶首飾25－30%夾層金銀珠寶、鐘表20－25%二層休閑服裝、餐飲20－25%三層男士服裝20－25%四層女士服裝、兒童服裝20－25%五層女士服裝、

女士?jī)?nèi)衣、

嬰童服裝20－25%六層鞋類20－25%七層運(yùn)動(dòng)服飾、

皮件箱包15－20%八層家居床品、針棉織品15－20%九層影視音響、

數(shù)碼產(chǎn)品15－20%十層家用電器15－20%十一層名牌折扣場(chǎng)15－20%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查67光明廣場(chǎng)物業(yè)特點(diǎn)：總建面積6萬平方米，9層高，設(shè)計(jì)有觀光電梯，并在大堂中央建設(shè)一個(gè)900平方米的玻璃觀賞地臺(tái)，展示“南越國(guó)水閘遺址”。項(xiàng)目概況如右表：名稱光明廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2005年規(guī)模6萬平方米，9層經(jīng)營(yíng)方式中華百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)檔次中低檔次租價(jià)一層300-500元/月/平米；二層100-250元/月/平方米停車場(chǎng)100三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查68租金情況及商品品牌結(jié)構(gòu)市場(chǎng)定位為購(gòu)物中心，但缺乏特色。購(gòu)物環(huán)境：設(shè)計(jì)有大型中庭和觀光電梯，裝修現(xiàn)代、簡(jiǎn)約，購(gòu)物環(huán)境一般。項(xiàng)目進(jìn)深過大，長(zhǎng)達(dá)約140米，不利于人流的導(dǎo)引和聚攏。目前開門營(yíng)業(yè)的店面不多，經(jīng)營(yíng)情況慘淡。由于整個(gè)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)不佳，影響首層租金僅有350元/月/平方米。一層開門營(yíng)業(yè)的商店有32家左右，如特樂路、信步、艾妃兒、卡佛連等；二層有肯德基、綠茵閣等；三層關(guān)閉，四～五層為廣弘體育城。樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金（元/月/平方米）一層服飾、鞋帽、時(shí)尚用品350-500二層餐飲、美容100-250三層關(guān)閉－－四層廣弘體育城五層六層動(dòng)漫界會(huì)員俱樂部七層也酷真冰溜冰場(chǎng)八層關(guān)閉九層喜洋洋大酒樓三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查69經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)開發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)不足，因此引入了中華百貨進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。中華百貨進(jìn)駐后，將定位調(diào)整為中低端，打造成“新生代歡樂天地”，目標(biāo)消費(fèi)群以青少年為主，并將租金調(diào)低。但中華百貨經(jīng)營(yíng)能力有限，在迎合青少年偏好的商場(chǎng)主題氛圍和商家招商上缺乏配合。目前招商率不太理想，首層約為75%，二層未到一半，其經(jīng)營(yíng)前景依然不明朗，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響有限。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查70動(dòng)漫星城物業(yè)特點(diǎn)：動(dòng)漫星城位于廣州市越秀區(qū)吉祥路1號(hào)，與地鐵公元前站直接連通?？偨娣e3.1萬平方米，共有地下三層。項(xiàng)目概況見右表：名稱動(dòng)漫星城開業(yè)時(shí)間2006年8月規(guī)模3.1萬實(shí)用率45%經(jīng)營(yíng)方式只租不售，統(tǒng)一管理檔次中、低檔次租價(jià)負(fù)一層月租金均價(jià)600元/平方米，負(fù)二層500元/平方米，負(fù)三層400元/平方米，最高租金達(dá)1000元/平方米以上停車場(chǎng)200個(gè)三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查71經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)定位：為動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、體驗(yàn)、娛樂、銷售于一體的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，向動(dòng)漫發(fā)燒友提供動(dòng)漫信息、動(dòng)態(tài)和產(chǎn)品以及率先體驗(yàn)最新的網(wǎng)游。購(gòu)物環(huán)境：設(shè)計(jì)有兩個(gè)小型中庭和手扶電梯，裝修炫麗、動(dòng)感，購(gòu)物環(huán)境較好，前期招商比較成功，但是在后來的經(jīng)營(yíng)過程中，由于商品無特色，與“動(dòng)漫”主題脫節(jié)，且正處于市場(chǎng)培育期，目標(biāo)消費(fèi)群不多，致使其經(jīng)營(yíng)情況較為一般。由于經(jīng)營(yíng)不理想，許多商家退鋪，動(dòng)漫星城便調(diào)整業(yè)態(tài)，引入“賽格未來數(shù)碼商場(chǎng)”，其營(yíng)業(yè)面積8000多平方米，主要在動(dòng)漫星城廣場(chǎng)西翼，其中“順電”作為其最大的主力店，占據(jù)了負(fù)二層的2000平方米。其租金現(xiàn)狀如右表：樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金（元/月/平方米）負(fù)三層動(dòng)漫相關(guān)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)400負(fù)二層西翼為數(shù)碼電器，東翼為動(dòng)漫產(chǎn)品500負(fù)一層西翼為數(shù)碼電器，東翼為動(dòng)漫產(chǎn)品600三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查72經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)毗鄰地鐵公元前站，但是中間設(shè)置了小型廣場(chǎng)與地鐵人流隔開，因此，其缺點(diǎn)是雖然緊鄰地鐵但卻并未能直接受益于地鐵人流而增加商場(chǎng)的人氣。隨著業(yè)態(tài)定位的轉(zhuǎn)變，由“動(dòng)漫”主題轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠?dòng)漫＋數(shù)碼”，業(yè)態(tài)組合較為合理和豐富，其經(jīng)營(yíng)前景向好。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查73華聯(lián)購(gòu)物中心物業(yè)特點(diǎn)：位于中山五路，地鐵上蓋物業(yè)?？偨娣e4萬余平方米，其中1~4層為華聯(lián)百貨，經(jīng)營(yíng)面積為1.4萬平方米，負(fù)一層為百佳超市。該商場(chǎng)主入口僅設(shè)一個(gè)，無中庭。項(xiàng)目概況見右表：名稱華聯(lián)購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間2002年9月規(guī)模4萬余平方米，地下4層，地上10層經(jīng)營(yíng)方式華聯(lián)統(tǒng)一招商檔次中低檔次停車場(chǎng)約200三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查74經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)定位：定位數(shù)次改變，無法集中精力引入與定位相符的品牌，目前以中低檔的品牌為主。華聯(lián)購(gòu)物中心雖然享受了地鐵客流，但其所經(jīng)營(yíng)的商品無特色，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格帶有北方色彩，與廣州消費(fèi)習(xí)慣不太融合，整體的經(jīng)營(yíng)情況不理想。購(gòu)物環(huán)境：沒有中庭，購(gòu)物環(huán)境大打折扣；商場(chǎng)僅開一個(gè)主入口，客戶只能從一個(gè)門口進(jìn)出，且無休憩場(chǎng)所；臨街，門前無廣場(chǎng)，難以聚客；裝修一般，商場(chǎng)內(nèi)部交通組織窄且亂，因此整體購(gòu)物環(huán)境一般。華聯(lián)除一層經(jīng)營(yíng)情況尚可外，其它的則比較差。樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租金（扣點(diǎn)）負(fù)3、4層停車場(chǎng)－－負(fù)2層中旅地鐵商城200元/月/平米負(fù)一層百佳超市－－首層化妝品、珠寶、皮具20－30%二層少女裝20－25%三層少淑裝20－25%四層家居、兒童、淑女裝15－20%五層巴蜀軒川菜館－－六、七層華宴府－－八層大堡礁自助餐廳－－九層力美健健身俱樂部－－三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查75華聯(lián)購(gòu)物中心商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研華聯(lián)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)3、4層停車場(chǎng)周大福、六福負(fù)2層中旅地鐵商城

負(fù)一層百佳超市

首層化妝品、珠寶、皮具周大福、六福、玉蘭油、優(yōu)の良品、特樂路、達(dá)芙妮、屈臣氏二層少女裝Diorhome、季候風(fēng)、POLO、淑女坊、KFC三層少淑裝G2000、衣典、菲妃四層家居、兒童、淑女裝嬰姿坊、喬丹、樂夢(mèng)兒、羅馬帝王五層餐飲巴蜀軒川菜館六－七層餐飲華宴府八層餐飲大堡礁自助餐廳九層娛樂力美健健身俱樂部三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查76華聯(lián)購(gòu)物中心品牌結(jié)構(gòu)比例如下表和下圖：商品品類品牌個(gè)數(shù)比例女裝5642.4%鞋2418.2%男裝129.1%童裝86.1%化妝品64.5%珠寶53.8%床上用品53.8%皮件43.0%其它129.1%合計(jì)132100.0%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查77經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)：中旅商城4萬多平方米的面積，做百貨嫌大，做購(gòu)物中心又顯得小，其規(guī)模比較尷尬。華聯(lián)百貨的經(jīng)營(yíng)手法不太適應(yīng)廣州的消費(fèi)習(xí)慣，商品的布局和品牌組合缺乏吸引力，華聯(lián)百貨少量的客流與百佳超市的龐大客流形成了鮮明的對(duì)比。華聯(lián)商廈對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性不大。三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查78四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析調(diào)查方案概況消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者消費(fèi)行為研究79調(diào)查目的：本次調(diào)查針對(duì)到北京路商圈的消費(fèi)者，分析其結(jié)構(gòu)、消費(fèi)行為及消費(fèi)習(xí)慣，分析天河城百貨進(jìn)入名盛廣場(chǎng)的適宜性及其未來經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。調(diào)查時(shí)間：２００７．７．４－２００７．７．９調(diào)查地點(diǎn)：北京路步行街及周邊各大商業(yè)物業(yè)。調(diào)查實(shí)施：本次訪問采用街訪的方式進(jìn)行；訪問過程中采取了非概率隨機(jī)抽樣的方法，對(duì)街上行人進(jìn)行攔截、甄別，對(duì)符合訪問條件的被訪者進(jìn)行訪問；在執(zhí)行過程中我司對(duì)其過程進(jìn)行了全程質(zhì)量控制，并對(duì)訪問過程中出現(xiàn)的疑問及時(shí)解決；樣本量：本次調(diào)查完成的樣本量為８８０份，其中有效樣本為８４６份。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析80調(diào)查方案概況消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者消費(fèi)行為研究四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析81消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者性別：男性359份樣本量，占42.4％；女性487份樣本量，占57.6%。總樣本量為846份。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析82消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)：從被訪者的年齡結(jié)構(gòu)來看，到北京路的消費(fèi)者以中青年為主，其中，15-25歲之間的青少比例為15.1%，26-45歲的中青年比例合計(jì)為59.6%，這部分年齡層次消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力都較強(qiáng)，屬于北京路中堅(jiān)型目標(biāo)客戶。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析83消費(fèi)者來源地：消費(fèi)者來源地以廣州是為主。珠三角其次，而來自于珠三角的消費(fèi)者中，主要是佛山消費(fèi)者。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析84消費(fèi)者來源地：來源于廣州的消費(fèi)者，主要是來自于越秀區(qū)、荔灣區(qū)；其次是來自于到達(dá)北京路，交通較便利且近的海珠區(qū)和天河區(qū)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析常住地是廣州哪個(gè)區(qū)？（n＝833）越秀區(qū)37.2%荔灣區(qū)21.4%海珠區(qū)17.6%天河區(qū)11.8%番禺區(qū)1.3%白云區(qū)8.0%黃埔區(qū)0.6%花都區(qū)0.6%蘿崗區(qū)0.5%增城市0.1%南沙區(qū)0.0%從花市0.0%85消費(fèi)者戶籍：消費(fèi)者戶籍主要是廣州市內(nèi)占78%，廣東省內(nèi)戶籍占91.7%。即消費(fèi)者多來源于廣東省內(nèi)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析86被訪者職業(yè)：被訪者的職業(yè)分布亦比較平均，各個(gè)行業(yè)均有一定的樣本比例，顯示本次所調(diào)查的對(duì)象有一定的廣泛性。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析被訪者職業(yè)（n＝843）企業(yè)一般職員26.0%個(gè)體戶13.9%自由職業(yè)者13.2%營(yíng)業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī)11.2%無業(yè)，退休，家庭主婦等8.5%企業(yè)中高層管理人員7.8%專業(yè)技術(shù)，研究人員7.0%學(xué)生6.5%政府公務(wù)員2.8%私營(yíng)企業(yè)主2.1%其它0.9%87受訪者教育程度：受訪者的教育程度比較均衡，大專以下學(xué)歷和大專以上（含大專）各占50%左右。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析88受訪者經(jīng)濟(jì)能力：被訪者的家庭年收入則較集中在5-10萬元之間，所占比例為25.0%，其次是3-5萬元，所占比例為21.1%。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析89調(diào)查方案概況消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)者消費(fèi)行為研究四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析90消費(fèi)者消費(fèi)行為研究消費(fèi)者對(duì)品牌的看法：8成以上的消費(fèi)者選擇一直使用自己喜歡的品牌，同時(shí)也會(huì)嘗試新的品牌；7成5的消費(fèi)者喜歡購(gòu)買獨(dú)特個(gè)性的物品和愿意多花錢買高質(zhì)量的物品；近6成的消費(fèi)者認(rèn)為品牌能夠代表時(shí)尚和潮流，且可以提高個(gè)人身份；6成以上的消費(fèi)者不同意“購(gòu)物時(shí)不注重品牌”和“因?yàn)樯磉吪笥讯加闷放?，所以我也用”。這反映了，眾多消費(fèi)者接受品牌和個(gè)性商品的程度比較高，只要自己喜歡的品牌，也不惜花錢購(gòu)買。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析91消費(fèi)者逛街次數(shù)：近5成消費(fèi)者每月逛街1~5次，近4成消費(fèi)者每月逛街6~10次，每月逛街11次以上占到11.1%。說明大部分消費(fèi)者每月都會(huì)至少1次出行購(gòu)物，平均3～5天逛街1次的消費(fèi)者占4成。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析92每月去百貨公司購(gòu)物/消費(fèi)次數(shù)：平均每月去百貨公司購(gòu)物/消費(fèi)次數(shù)1～3次的消費(fèi)者占半數(shù)以上，占53.4%；很少去或者不去的僅占0.9%；平均每月次數(shù)在4~10次的占42.6%；平均每月11次以上的占3%。結(jié)合上一問題，可以看出絕對(duì)部分出行逛街的消費(fèi)者都會(huì)到百貨公司購(gòu)物/消費(fèi)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析93獲知商場(chǎng)/商品打折的信息來源：7成以上的消費(fèi)者獲知打折信息來源為報(bào)紙、商場(chǎng)海報(bào)或戶外等張貼物；65%的消費(fèi)者從電視上獲知，26.5%的消費(fèi)者是通過手機(jī)短信獲知，通過廣播獲知信息的僅為13.8%。這說明大部分消費(fèi)者獲知信息的來源主要為報(bào)紙、海報(bào)和電視。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析94消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣：82.5%的消費(fèi)者自己選購(gòu)自己需要購(gòu)買的商品；13.4%的消費(fèi)者會(huì)幫家人或者朋友購(gòu)買；3.7%的消費(fèi)者聽取別人的意見再進(jìn)行選購(gòu)；0.5%的消費(fèi)者讓別人幫忙選購(gòu)。這說明大部分消費(fèi)者都喜歡自主購(gòu)物，也有部分消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)會(huì)幫家人選購(gòu)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析95消費(fèi)者喜歡的商品打折形式：9成以上的消費(fèi)者喜歡直接打折扣的形式；只有少數(shù)喜歡買“100送幾十購(gòu)物券”或“滿100減幾十現(xiàn)金”的形式。主要原因是后兩種折扣形式是被動(dòng)消費(fèi)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析96消費(fèi)者平均每件/每次消費(fèi)多少錢？男裝：男性消費(fèi)者購(gòu)買男裝101～300元每件的占53.2%，51~100元和301~500元每件的分別占17%和18.9%。女裝：女性消費(fèi)者購(gòu)買女裝101～300元每件的占48.7%，51~100元和301~500元每件的分別占30.4%和12.9%。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析97皮具、箱包：消費(fèi)者購(gòu)買皮具箱包平均每件消費(fèi)在101~300元的居首，占32%，不買的消費(fèi)者也占了24.8%化妝品：消費(fèi)者購(gòu)買化妝品平均每件消費(fèi)在101~300元的居首，占27.9%。通過交叉分析可知，不買化妝品的以男性占絕大部分。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析98運(yùn)動(dòng)用品：運(yùn)用用品平均每件消費(fèi)在101~300元的占34.3%，，不買的消也占了23.8%鐘表、珠寶：鐘表珠寶平均每件消費(fèi)在1000元以上的占15.4%，101~1000元以上的各個(gè)價(jià)格區(qū)間的比例比較均衡，不買的消費(fèi)者占到36.2%。鐘表珠寶類商品屬于耐用消費(fèi)品，平均每件商品的消費(fèi)價(jià)格比其它商品較高。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析99外出就餐：外出就餐平均每人消費(fèi)在21~50元和51~80元的居多，分別占30%左右，兩者總共在6成以上。其次是81～120元的也占到16.5%，說明外出逛街的消費(fèi)者在飲食方面的消費(fèi)開支也比較大。消費(fèi)者各項(xiàng)消費(fèi)支出總結(jié)：大部分消費(fèi)者在購(gòu)買服飾、皮具箱包、化妝品、運(yùn)動(dòng)用品時(shí)，接受的價(jià)格范圍在101~300元之間，其次是301～500和51~100元；在購(gòu)買鐘表珠寶等耐用商品時(shí)，平均每件的消費(fèi)價(jià)格比其它商品高；外出就餐的以平均每人消費(fèi)在21~80元的占6成以上。說明到北京路的消費(fèi)者具有較強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)和購(gòu)買力。

四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析100消費(fèi)者常去的購(gòu)物地方：消費(fèi)者常去的地方以北京路附近為最，占91.1%，其次是上下九附近，占63.7%，緊跟其后的是中華廣場(chǎng)附近和體育中心附近，通過交叉分析可以知道，越秀區(qū)、荔灣區(qū)的消費(fèi)者首選購(gòu)物的地方是北京路附近和上下九附近。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析101消費(fèi)者最常去的百貨公司：5成以上的消費(fèi)者到廣百百貨購(gòu)物，其次是天河城百貨，占18.7%，隨后是中華百貨、吉之島百貨、新大新、友誼百貨和王府井百貨。顯示了北京路商圈內(nèi)廣百百貨獨(dú)占鰲頭，另外，不在同一個(gè)商圈內(nèi)的天河城百貨列第二。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析102選擇商場(chǎng)購(gòu)物時(shí)，最主要的考慮因素是：“商品方面”、“地理位置”、“購(gòu)物環(huán)境”，三項(xiàng)各超過5成；3成左右的消費(fèi)者注重“服務(wù)”“商場(chǎng)的品牌、信譽(yù)”；“價(jià)格”因素僅占18.2%。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析103商品方面（n＝545）：總樣本量中有64.4%的消費(fèi)者選擇“商品方面”，即545個(gè)樣本量，其中這些消費(fèi)者最注重的子因素是“商品質(zhì)量好”，其次是“各檔次服飾齊全，可供選擇的品牌多樣”。商品質(zhì)量好71.2%各檔次服飾齊全，可供選擇的品牌多樣51.2%商品檔次高、名牌商品多37.8%時(shí)尚、流行商品多29.0%有我喜歡的品牌.貨品20.4%新產(chǎn)品多，樣式（款式）新20.0%進(jìn)口商品多10.5%這里賣的貨品比較特別（別處買不到）8.8%低檔的商品多1.4%其它0.0%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析104地理位置（n＝545）：總樣本量中有64.4%的消費(fèi)者選擇“地理位置”。這些消費(fèi)者最注重的子因素是“交通便利，坐車方便”，其次是“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中，一次可逛很多家商場(chǎng)”“離家近或在回家的路上”“離工作地點(diǎn)近”。交通便利，坐車方便72.2%商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中，一次可逛很多家商場(chǎng)36.5%離家近或在回家的路上33.8%離工作地點(diǎn)近33.5%停車便利15.9%其它0.4%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析105購(gòu)物環(huán)境?？倶颖玖恐杏?5.1%的消費(fèi)者選擇“購(gòu)物環(huán)境”因素，其中，有75.9%的消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)裝潢有檔次、現(xiàn)代化是購(gòu)物環(huán)境中最重要的因素。其它是清潔和清靜。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析106服務(wù)：數(shù)據(jù)顯示，7成消費(fèi)者會(huì)因?yàn)椤笆酆笕?、“店員服務(wù)態(tài)度熱情、友好、適度”子項(xiàng)因素選擇所購(gòu)物的商場(chǎng)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析107配套設(shè)施：數(shù)據(jù)顯示，“設(shè)備、設(shè)施齊全”因素占5成以上，其次是“服務(wù)性設(shè)施多”、“有其它娛樂、休閑設(shè)施”占4成多。消費(fèi)者認(rèn)為設(shè)備、設(shè)施齊全是“配套設(shè)施”中的首要因素。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析108商場(chǎng)的品牌、信譽(yù)：在該項(xiàng)因素中，消費(fèi)者選擇商場(chǎng)購(gòu)物時(shí)，“口碑好，信譽(yù)可靠”的因素占76.2%，“知名度高”也占5成以上，其次是“是老字號(hào)”、“家人、朋友介紹多”。反而是“廣告、宣傳多”因素所占比例小。說明一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)成功須日積月累，形成良好口碑和樹立良好形象以后，才能更多的爭(zhēng)取“回頭顧客”。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析109價(jià)格、促銷及其它：在價(jià)格方面，主要是因?yàn)椤爱a(chǎn)品價(jià)格比同類商場(chǎng)低”的因素；在促銷方面，主要是因?yàn)椤按黉N多”；在其它方面，主要因?yàn)椤芭R近其它購(gòu)物休閑場(chǎng)所”。總結(jié)：“地理位置”是經(jīng)營(yíng)商家改變不了的因素，但“商品方面”、“購(gòu)物環(huán)境”是經(jīng)營(yíng)商家能改變提高的因素。名盛廣場(chǎng)位居北京路核心區(qū)域，天河城百貨結(jié)合自身的良好服務(wù)及其品牌和信譽(yù)，進(jìn)駐后的天河城百貨經(jīng)營(yíng)前景看好。價(jià)格（n＝154）產(chǎn)品價(jià)格比同類商場(chǎng)低99.3%其它0.7%促銷（n＝49）促銷多98.2%其它3.6%其它（n＝1）臨近其它購(gòu)物休閑場(chǎng)所100.0%其它0.0%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析110對(duì)于大型商場(chǎng)，消費(fèi)者更希望它以什么功能為主：84%的消費(fèi)者希望大型商場(chǎng)以購(gòu)物功能為主。以“娛樂功能為主”和“飲食功能為主”的占8%左右。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析111消費(fèi)者平均每月去北京路逛街的次數(shù)：平均每月去北京路逛街的以2次居多，占28.8%，其次是3次，占20.1%，兩者占了近5成。說明絕大多數(shù)消費(fèi)者平均每月都會(huì)逛2～3次的北京路。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析消費(fèi)者平均每月去北京路購(gòu)物的次數(shù)（n＝846）0次0.2%1次10.3%2次28.8%3次20.1%4次11.1%5次9.7%6次6.5%7次1.9%8次2.1%9次0.1%10次6.7%13次0.1%15次1.2%20次0.9%28次0.1%112消費(fèi)者在北京路逗留的時(shí)間為：愈4成消費(fèi)者以平均逗留時(shí)間60～120分鐘，其次是120~240分鐘，占27.7%，說明消費(fèi)者的平均逗留時(shí)間比較長(zhǎng)，到北京路真正購(gòu)物和娛樂、餐飲消費(fèi)的居多。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析113消費(fèi)者到北京路的主要目的是：消費(fèi)者到北京路購(gòu)物的占76.6%，其次是休閑娛樂，占12.1%。說明到北京路休閑娛樂也占有相當(dāng)部分的消費(fèi)者，另外從比例上看，休閑娛樂餐飲等行業(yè)，還有較大的提升空間。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析114消費(fèi)者本次到北京路所乘坐的交通工具是：消費(fèi)者到北京路主要是坐公共汽車，占42.4%，其次是私家車和地鐵，各占20%左右，另外步行去北京路的也占到11.6%。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析115消費(fèi)者對(duì)北京路停車的看法：愈6成消費(fèi)者認(rèn)為北京路交通擁擠，停車不便，24.8%的消費(fèi)者不了解停車情況。通過交叉分析可以看出，83.5%的自駕車消費(fèi)者認(rèn)為北京路交通擁擠，停車不便。名盛廣場(chǎng)600多個(gè)停車位的開通使用，對(duì)自駕車消費(fèi)者有較大的吸引力。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析116出現(xiàn)停車較方便的商場(chǎng)時(shí)，自駕車消費(fèi)者“會(huì)經(jīng)常前往消費(fèi)”的占56.6%，“會(huì)增加前往消費(fèi)的次數(shù)，但影響不大”的占29.1%。不會(huì)影響和無所謂的共占14.2%。說明停車方便的商場(chǎng)，對(duì)自駕車消費(fèi)者的影響比較大。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析117四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析消費(fèi)者常去的北京路商場(chǎng)是：居首的是廣百百貨，占到63.2%，其次是新大新和五月花，分別占18%和10.4%，動(dòng)漫星城、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和麗都潮樓所占的比例在1.4~2.7%之間，最少是華聯(lián)商廈，僅占0.6%。消費(fèi)者常去的北京路商場(chǎng)是(n=846)廣百百貨63.2%新大新18.0%五月花10.4%動(dòng)漫星城地下商城2.7%光明廣場(chǎng)2.0%名盛廣場(chǎng)1.7%麗都潮樓1.4%華聯(lián)商廈0.6%118四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析消費(fèi)者常去18題所選商場(chǎng)的主要原因是：“商品種類全”“購(gòu)物環(huán)境好”“交通方便”三個(gè)因素占5成以上，其中“商品種類全”更是占到6成?！捌放曝S富”和“價(jià)格檔次適合自己”占3成左右?！百?gòu)物餐飲休閑娛樂齊全”和“離工作、住宿地點(diǎn)近”占7%不到。消費(fèi)者常去以上所選商場(chǎng)的主要原因是（n=846）商品種類全61.0%內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境好52.0%交通方便51.7%品牌豐富36.9%價(jià)格檔次適合自己24.7%服務(wù)好18.4%促銷活動(dòng)多10.9%購(gòu)物、餐飲、休閑和娛樂各種設(shè)施齊全6.9%離工作，住宿地點(diǎn)近6.3%其它0.6%119消費(fèi)者是否希望引進(jìn)大型超市？52.6%的消費(fèi)者希望引進(jìn)大型生活超市，配有生鮮、肉菜類等；21.4%的消費(fèi)者希望引進(jìn)小超市即可；18.2%的消費(fèi)者認(rèn)為不需要引進(jìn)超市；7.8%的消費(fèi)者不清楚，無所謂。需要，希望引進(jìn)大型生活超市，配有生鮮、肉菜類等52.6%需要，希望引進(jìn)配套型小超市即可，不必配有生鮮、肉菜類等21.4%不需要18.2%不清楚7.8%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析120消費(fèi)者認(rèn)為北京路商圈總體品牌檔次是？68.2%的消費(fèi)者認(rèn)為北京路商圈總體的品牌檔次是中高檔；22.6%的消費(fèi)者認(rèn)為是中檔。消費(fèi)者認(rèn)為北京路應(yīng)該增加品牌檔次的商品是？55%的消費(fèi)者認(rèn)為北京路應(yīng)該增加中高檔的品牌；22%的消費(fèi)者認(rèn)為應(yīng)該增加中檔的品牌；17.7%的消費(fèi)者認(rèn)為應(yīng)該增加高檔的品牌。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析121消費(fèi)者對(duì)北京路的滿意度調(diào)查：總體上近7成消費(fèi)者對(duì)北京路比較滿意；認(rèn)為一般的近2成；非常滿意的占7.3%。說明北京路經(jīng)過這幾年的整飭，整體購(gòu)物環(huán)境提高了不少。消費(fèi)者對(duì)北京路滿意度調(diào)查（n＝846）

非常不滿意比較不滿意一般比較滿意非常滿意購(gòu)物環(huán)境0.4%3.1%14.8%64.7%17.1%服務(wù)態(tài)度2.0%2.6%25.1%57.4%12.9%商品檔次1.2%2.6%29.7%52.1%14.4%購(gòu)物、餐飲、休閑和娛樂各種設(shè)施齊全0.9%5.2%28.0%48.9%16.9%公共交通便利性1.5%6.5%23.0%47.9%21.0%品牌齊全1.7%3.7%29.3%52.1%13.2%品牌更新速度1.3%5.3%34.2%49.2%10.0%各種檔次品牌都有1.5%5.6%26.7%55.9%10.3%總體1.1%2.8%18.9%69.9%7.3%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析122消費(fèi)者平均在北京路消費(fèi)的金額是？

消費(fèi)者在北京路消費(fèi)101~200元和201~400元都占36%以上，兩者合占72.7%，說明大部分消費(fèi)者在北京路消費(fèi)101~400之間。另外也有13.7%的消費(fèi)者消費(fèi)在401~600元。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析123消費(fèi)者逛北京路時(shí)，是否會(huì)在此就餐？34.4%的消費(fèi)者大多數(shù)情況下會(huì)在此就餐，55.1%的消費(fèi)者偶爾會(huì)在北京路上就餐，10.5%的消費(fèi)者很少在北京路就餐。因此，餐飲也是北京路步行街需求很大的行業(yè)。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析124消費(fèi)者喜歡的餐飲類型：61.9%的消費(fèi)者選擇西式快餐，其次是中餐粵菜系、西餐廳，比例在40%以上，再其次是中式快餐、小吃甜品和日韓料理。中餐地方菜系、特色菜、咖啡廳等也占了5～7.5％之間。說明越來越多的消費(fèi)者喜歡吃西餐，而傳統(tǒng)的粵菜系也占了相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ?、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析消費(fèi)者喜好的餐飲類型（n＝84）西式快餐61.9%中餐粵菜系41.8%西餐廳40.0%中式快餐31.5%小吃甜品16.6%日本韓國(guó)料理16.1%特色菜7.5%中餐地方菜系7.0%咖啡廳5.4%隨便，無所謂8.3%125各餐飲類型中，消費(fèi)者喜好的餐飲品牌按比重由高到低，匯總?cè)缦拢翰惋嬵愋筒惋嬅Q喜好比例

餐飲類型餐飲名稱喜好比例

餐飲類型餐飲名稱喜好比例中式粵菜東江酒家58.5%

中餐地方菜小肥羊52.5%

西餐廳綠茵閣76.3%東海酒家26.3%

湘村館35.6%

必勝客33.5%南海城22.4%

宴江南18.6%

怡景西餐廳11.9%香港稻香6.3%

川國(guó)演義5.1%

意粉屋5.9%中式快餐真功夫60.9%

西式快餐肯德基63.3%

特色菜（拉丁、東南亞）澳門街73.8%仙蹤林39.8%

麥當(dāng)勞95.0%

拉丁餐廳19.7%大家樂23.2%

賽百味1.3%

蕉葉9.8%大班云南米線9.2%

多美麗0.0%

泰滿冠4.9%日韓料理元綠回轉(zhuǎn)壽司74.2%

小吃甜品水果撈56.5%

咖啡廳星巴克62.2%友和壽司29.0%

許留山48.6%

illy6.7%居酒屋9.7%

哈根達(dá)斯13.0%

百怡咖啡31.1%中森名菜8.1%

芭克閃冰3.6%

烏瑪咖啡11.1%四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析126常住人口對(duì)北京路的餐飲消費(fèi)習(xí)慣：常住人口（n＝105）到北京路逛街，是否會(huì)在此就餐，如右圖所示。29.6%的消費(fèi)者會(huì)在此就餐，66.2%的消費(fèi)者偶爾會(huì)。常住人口在北京就餐時(shí)，71.4%會(huì)選擇西式快餐，其次是西餐廳、中式快餐和中餐粵菜系。如右圖所示：四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析常住人口喜歡的餐飲類型（n＝105）西式快餐71.4%西餐廳37.1%中式快餐35.2%中餐粵菜系29.5%日本韓國(guó)料理14.3%小吃甜品14.3%中餐地方菜系9.5%特色菜3.8%咖啡廳1.9%隨便，無所謂9.5%127消費(fèi)者是否經(jīng)常在北京路休閑娛樂？18.3%的消費(fèi)者會(huì)經(jīng)常在北京路進(jìn)行休閑娛樂，55.8%的消費(fèi)者偶爾會(huì)，25.9%的消費(fèi)者很少在北京路休閑娛樂。四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析128消費(fèi)者認(rèn)為北京路應(yīng)該增加的