標(biāo)桿房企商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模式解析

XXXX商業(yè)模式XX集團(tuán)簡介XX（集團(tuán)）有限公司是一家在香港注冊和運(yùn)營的企業(yè)，迄今已有72年的歷史。XX曾是一家中港兩地頗具影響力的外貿(mào)企業(yè)，改革開放后，XX通過一系列實(shí)業(yè)化投資，逐步發(fā)展成為以實(shí)業(yè)為核心的多元化控股企業(yè)集團(tuán)XX集團(tuán)旗下共有18家一級利潤中心，在香港擁有6家上市公司。

截至2010年底，集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)5,420億港幣，營業(yè)額2,170億，94%的總資產(chǎn)、93%的營業(yè)額來自于內(nèi)地市場。XX集團(tuán)簡介主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)XX的經(jīng)營涉及消費(fèi)品、電力、地產(chǎn)、水泥、燃?xì)?、醫(yī)藥、金融等多個領(lǐng)域。其中，XX的零售和啤酒經(jīng)營規(guī)模全國第一，XX電力是內(nèi)地效益最好的獨(dú)立發(fā)電商，XX置地是最具實(shí)力的綜合性地產(chǎn)發(fā)展商。企業(yè)架構(gòu)XX集團(tuán)的管理架構(gòu)是以扁平化管理原則為基礎(chǔ)的利潤中心管理模式，劃分原則為：以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，劃分戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元，根據(jù)行業(yè)發(fā)展前景、業(yè)務(wù)性質(zhì)、資產(chǎn)重要性設(shè)立專業(yè)化的一級利潤中心。XX置地是XX集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一，從2010年3月8日起香港恒生指數(shù)有限公司把XX置地納入恒生指數(shù)成分股，成為香港43只藍(lán)籌股之一XX置地持有物業(yè)可為其投資的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生持續(xù)平穩(wěn)的現(xiàn)金流回報(bào)，形成資產(chǎn)上的潛在長期收益，XX置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳XX作為XX置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體XX中心XXXX是XX中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。XX中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為XX中心的核心構(gòu)成XX是以時尚、高端為主的購物中心集商務(wù)、商業(yè)零售、休閑娛樂、餐飲于一體的綜合型商業(yè)廣場XX中心XXXX中心XX項(xiàng)目分布：從2004年XX第一個XX——深圳XX開始，經(jīng)歷了幾年的迅速發(fā)展，XXXX已經(jīng)入駐全國許多城市：深圳、杭州、沈陽、南寧、成都、合肥、青島、鄭州、重慶XX項(xiàng)目主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會或中心城市其中，深圳、杭州兩地XX購物中心已開業(yè)XX巡禮18.8萬平米的深圳XX是是國內(nèi)第一個真正的HOPSCA，XXXX系列作品的第一個。深圳XX是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，幾乎已經(jīng)成為整個城市的商業(yè)代表。深圳XX中心XX——永不落幕的時尚舞臺深圳XX中心總建筑面積55萬平方米，一期項(xiàng)目包括大型現(xiàn)代購物中心“XX”、國際標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓“XX大廈”，已于2004年12月投入使用。二期包括五星級君悅酒店、國際名品商業(yè)街、高檔住宅幸福里，現(xiàn)均已投入使用XX巡禮XX的第二個XX夢想放在杭州。在這里，可以看到一切關(guān)于都會生活應(yīng)有的國際化商業(yè)：不僅僅是購物，更多地應(yīng)該是一種生活。XX讓每一個人體驗(yàn)到不同杭州以往的國際風(fēng)尚，讓這個秀美的城市，多一份大氣、國際化的可能。杭州XX中心XX——城市精粹所在

杭州XX位于杭州未來CBD核心區(qū)域錢江新城，由XX集團(tuán)與香港新鴻基合作開發(fā)，集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模綜合性的商業(yè)建筑群，項(xiàng)目占地9.95萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，杭州XX將著力打造杭州真正意義上的“都市綜合體”。XX巡禮一期包括近25萬平方米購物中心XX、7萬平方米國際5A寫字樓XX大廈；二期為超五星級君悅酒店、悅府高檔住宅。三期為酒店式公寓，全部工程預(yù)計(jì)將于2012年底完成沈陽XX中心XX——塑造生活地標(biāo)作為XX集團(tuán)“都市綜合體”全國復(fù)制的第三站，沈陽XX位于沈陽市重點(diǎn)開發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)的核心位置（遼寧體育館原址），總占地面積約8.05萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，總投資超過50億港幣。XX巡禮成都誓XX垂中心斤XX——掌握僅一城猜脈搏成都撇XX救地處如新城歲東核找心位鏟置—佩—二求環(huán)路掛東三魚段萬服年場甘雙橋停子片熊區(qū)，全是集土高端咱購物貝、餐熊飲、亦娛樂扭、休扎閑、觀文化休、商互務(wù)等階多種給功能適于一徑體的電大型帳都市蝴綜合捐體。一期挪將建誕設(shè)2蒸4.蒸4懶萬平窯方米丟的購棋物中符心，院購物生中心羨將引吼進(jìn)高肆檔影歌院、翠精品娘百貨謙、大混型超互市、睛美食磁餐廳聽、健買身中概心等姨高端纖商業(yè)狂配套壁，以往前所凡未有腰的一物站式濫消費(fèi)閉體驗(yàn)削，全槳方位充覆蓋奪生活你的各霸個角立落，軌為城賭市注勾入全眠新的曠國際服化生拋活方棒式。XX散巡禮青島港XX腔中心嚷XX——城中務(wù)之城青島故XX索中心蹄位于懷青島虛市市蘆中心引，東?？渴屑y政府糧，南爽臨香臭港路邪，總喘建筑影面積龜過百森萬平忍米，隱總投突資近壩15晃0億堂，擬座建設(shè)祝成為雹以X慕X（痛超大哀型一稠站式屈商業(yè)訓(xùn)、娛埋樂、碌運(yùn)動蒜、休話閑中遺心）航為核超心的敢，包亞含五角星級焦酒店疫、服閘務(wù)式家公寓夏、5肆A級該寫字月樓和伍精品肝住宅網(wǎng)的多中業(yè)態(tài)帳都市攝綜合矮體。項(xiàng)目漆建成上后，千將成飲為青晌島最壘大、瘡山東齊最好昏，在劃北方駛地區(qū)系極具踏示范喬效應(yīng)炮的綜愈合體象項(xiàng)目屈，努銷力為需青島純新增遮一處港城市嶺名片太。XX搶巡禮鄭州拍XX丈中心災(zāi)XX——鑄造畫中原脈核心撥商圈總投納資5靜0億準(zhǔn)港幣就，建膛筑面峰積4秘0多趁萬平兆方米慣，已濫于2蕉01賭0年駕2月身28烘日正暖式開潮工。株鄭州裳XX祥的總靠體規(guī)墳劃是增以集享購物首中心彼、5穗A級仰超高貸層酒佛店、托娛樂沃中心升、高罵檔寫軍字樓竹和公情寓等隱多功把能為盒一體粘的大件型城址市綜幅合體鏡，項(xiàng)弱目一貼期工膝程3廣6個鑄月，叉5年蠶之后骨全部旋完工軟。建蘿成后探將全奏面改垮善二芹七商拿圈的錢結(jié)構(gòu)展，提拜升鄭蔥州商朗業(yè)整款體水播平。XX即巡禮合肥拐XX看中心雹XX合肥劈燕XX鋤中心跨位于虎合肥膨市政杠務(wù)文隱化新漢區(qū)中貿(mào)心地竹帶，救北臨圓天鵝臺湖與銷市政喝務(wù)中拌心隔涌湖相胞望，戀南臨鵝奧體當(dāng)中心至，周跡邊更劍分布垃合肥覽大劇腎院、澤文博食苑、服廣電主中心掘等重王要城肆市建洲筑。屑總建愿筑面處積約厘90秒萬平驕米，腫擬建忠設(shè)成斑為以同XX桐為核灘心的姑，包晌含2甩60告米超過高層廁寫字請樓和排超高糞層高宋端住使宅等歷多業(yè)狹態(tài)都跟市綜輪合體監(jiān)。項(xiàng)場目已斗于2久01核0年皂9月狂奠基協(xié)，目爐標(biāo)成驕為輻兇射全劣市乃別至全敢省的辜高端寇綜合詠體項(xiàng)蓋目。XX王巡禮南寧規(guī)XX躍中心叨XX——再續(xù)盼萬象振傳奇南寧橡XX咱，再票續(xù)萬桑象傳舒奇音南寧復(fù)XX慎位于鏈東盟及國際夏商務(wù)她區(qū)的只核心見區(qū)域鹽，X部X中才心項(xiàng)桂目的恭總體紛規(guī)劃社設(shè)計(jì)氏已于敏20給09嬸年3除月底珠完成是。一外期工周程包簽括一芳座大鈴型購衡物中跑心“秋XX驗(yàn)XX待”和悲一座販5A渠甲級蹲寫字扇樓“綁XX桶大廈櫻”，谷總建移筑面袍積將壟達(dá)到胃29廉萬平驕方米肢。XX認(rèn)巡禮以深銷圳X褲X中邊心X達(dá)X為鴿例XX虹中心濃XXXX擊集團(tuán)滋在深惱圳投鏡資開領(lǐng)發(fā)的腫“X蜂X中淋心”宴，位蒸于深鹿圳市丈羅湖教金融起商務(wù)困中心憑區(qū)，膛是集腸零售膛、餐聲飲、休娛樂玻、辦猛公、敘酒店賣、居澡住等享諸多孟功能騰于一相體的蘇大規(guī)村模、餐綜合怕性、齡現(xiàn)代風(fēng)化、森高品姐質(zhì)的狂標(biāo)志繁性商足業(yè)建差筑群筋，總娘建筑素面積儉5挖5旬萬平訂方米近，總廳投資艦逾名40習(xí)億蛛港幣頌。深圳東XX寬中心枯XXXX情中心急XX西方芬的購睜物中革心一滋般都已位于透郊區(qū)享，因餃為郊刃區(qū)地哭價低焰，用蓋地面竹積通攻常也攝是在弄城市魔中心午所不折能獲衫得的隔，此開外還捐得益岔于家闊庭轎欠車的株普及件化。而在烤我國蹲大型嚷購物歪中心季的選菜址，然一般升必須櫻同時型具備虧三個快條件宰：一是技地理饞位置忙能代萍表城誘市商波業(yè)發(fā)焦展的鉤新趨因勢；二是巾必須償擁有蘿相當(dāng)荒數(shù)量暢的中蹲高收弱入的宗消費(fèi)郊群體慚；三是亭交通飲便利通，停字車方深便項(xiàng)目奪選址商業(yè)繁榮人口集中交通便利選置址位置演交通■X蹲X中宮心位在于深概圳市匆羅湖守區(qū)—使—深紫圳金擁融商波業(yè)核伯心區(qū)膊域■地柄處深咱圳市忙東西尼貫通囑的兩期條主改干道宅深南泥大道慚和濱魔河大堵道之錘間■與脅"地街王大憲廈"厘隔深法南大鼓道相古望■與冊地鐵血一號藥線大滿劇院友站有劍地下最通道援直接較相連■周毛邊共商有巴排士線序路3他0多萄條■距僚深圳孫火車鋼站、漆羅湖楚口岸和約1忘00姿0米■距只皇崗宰口岸列約5麻分鐘緣瑞車程■距桌深圳魯寶安傘國際塞機(jī)場歌和香膊港國鐵際機(jī)柏場僅咽30晚分鐘圖車程位于喜城市縮慧金融艇商業(yè)敗核心委區(qū)項(xiàng)目倚選址深圳跌XX紋中心囑XX棄的選轎址就啟充分屯考慮自到了憑超級碑購物播中心僚地理壁位置樹和商侵圈的泡重要煌性對X惡X選諒址的甩研究休，可真參考朝其他兇4個聲城市奶的X蟻X項(xiàng)躬目：項(xiàng)目所屬城市位置杭州位于杭州未來CBD核心區(qū)域錢江新城沈陽位于沈陽市重點(diǎn)開發(fā)的金廊規(guī)劃區(qū)的核心位置（遼寧體育館原址）成都位于新城東核心位置——二環(huán)路東三段萬年場雙橋子片區(qū)南寧位于東盟國際商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域XX嚇的選宮址：城市眾金融弦商業(yè)攜中心程或未售來CB盞D核心艙區(qū)，哭城市貸黃金御地段撈，對卸位置扔要求館高項(xiàng)目賢選址整體抹布局XX輝重金沿聘請垮綜合律實(shí)力吉國際炕排名皂第三待、商構(gòu)業(yè)建銀筑設(shè)丈計(jì)國智際排赤名第聯(lián)一的RT販KL設(shè)計(jì)罰師事江務(wù)所磚擔(dān)綱舉XX驢項(xiàng)目儀規(guī)劃槐和建荒筑設(shè)毯計(jì)。XX騙零售勤設(shè)計(jì)篇顧問勸在建贏筑設(shè)碑計(jì)一續(xù)開始農(nóng)就已甩經(jīng)介患入，垂避免癥了購磁物中棉心今箏后使由用、落出租復(fù)時的懲不便XX授中心抽XX憂，這米個項(xiàng)建目完露全拋休棄了貿(mào)傳統(tǒng)孫的規(guī)絡(luò)劃模糾式，膏將X染X購這物中鬧心作且為一鑒個獨(dú)偽立的烤建筑陸主體線進(jìn)行援設(shè)計(jì)把，給豆予其由設(shè)計(jì)怒規(guī)劃債的較貨大自舌由空仇間。一期揚(yáng)的“巷XX題”和設(shè)5A律甲級拔寫字則樓是蘿兩個蘋相互君獨(dú)立層的主癥體建報(bào)筑，悉兩幢著建筑鞭之間撐通過揭空中精走廊身連接析。這廢種設(shè)倦計(jì)方案式可搬以最坡大限禮度的慣給予退“X據(jù)X”恩更為縫獨(dú)立銀和自絨由的限規(guī)劃菠，完瞎全站粱在購眉物的棵角度梨進(jìn)行萄規(guī)劃荒和設(shè)勸計(jì)。在其鋒他城知市，殃XX稱購物獎中心皺也都礙延續(xù)肯這種制商業(yè)佛獨(dú)立渠布局聲模式整體令布局國內(nèi)鄰的早做期傳弓統(tǒng)購榜物中監(jiān)心普決遍都屋是綜雨合性恒建筑敢，商鹽場、指酒店暫、寫仗字樓貍規(guī)劃答為一止體單獨(dú)胃建筑閣，購菊物中炎心上亂方無龍常見筑的住胞宅塔沒樓或渴寫字云樓，項(xiàng)最大閃限度脖的保伏證了迎購物叛空間升的靈醫(yī)活性漆和舒仇適性雜。同河時可覆縮短布商業(yè)雕的開物發(fā)周協(xié)期，叔利于汁招商逼。整體擺布局整個暈購物演中心介只有槳一條猶主動輪線，權(quán)無次壇要通孝道，吼所有或店面租都分濟(jì)布在灘動線羨兩邊孕，這間樣避刮免了謎整個岡商場垃中死懸角的生出現(xiàn)纖；內(nèi)寸外部檢交通赤合理撒，真紹正做幣到人軌車分恨流、妨人貨盟分流商業(yè)尸動線接設(shè)計(jì)耐：整體辜布局商業(yè)特規(guī)劃XX臥把深嶺圳X柱X的蘭零售籮概念朵定義診為：“完懂整及楊協(xié)同毒的體嚇驗(yàn)，孕包括遙購物垃、休招閑、乏餐飲倦及娛問樂”飾、“姜一個吊深圳秧居民暖及游掩客均麥向往共及享追受的硬好去錄處”XX爺?shù)氖邢龆ㄍ宋淮_漫定為魄“中丟檔偏慣高”董，既鋼不同平于以掃高檔廢為特們色的妥西武蓋，又稿不同繡于一薪些經(jīng)砌營中獻(xiàn)低檔摔商品塑的百翠貨公雜司，贊具有劑明顯情的差疾異性桃。定位摩為“深免圳最咳大、蔥華南旬最好介、中引國最貨具示摟范效浮應(yīng)的叉超大蠶型室圍內(nèi)購掩物中草心”古，是深埋圳商選業(yè)接則軌國杯際的群旗艦優(yōu)之作商業(yè)足定位商業(yè)勒規(guī)劃業(yè)態(tài)春組合XX飾采取主力廁店＋堵次主期力店炒＋專經(jīng)門店凝的門嚇店組養(yǎng)合形卵式深圳絨XX·XX隨主力友店鋪滴：■RéEL時尚挨生活風(fēng)百貨去：第跪一次兵進(jìn)入匹中國邪大陸咱的海柿外百筐貨公裁司?！鯫lé超級汽市場澇：X稍X萬敞家第殃一家顆新概毀念超銳市，廣以品灰種繁椒多的歡進(jìn)口怨食品德為特泥色?！隹燃魏藤|(zhì)深圳眾影城下：擁甲有7個放幻玉映廳幕，包撈括一題個豪疤華貴焦賓廳金，是兔目前猶深圳蝴最大挺的電評影城陡?！錾浔婁J萬象址滑冰哪場：低中國濱第一蜘個商哥業(yè)用得途奧腎林匹虛克標(biāo)得準(zhǔn)真擁冰滑總冰場波，下絲式設(shè)“吳冰紛視會”銷滑冰買俱樂亭部。商業(yè)怒規(guī)劃擁有姿6層胖商用錦樓面體，3鬧00挪多個芽大小禾不一潑、功晨能各蘭異的絮獨(dú)立卸店鋪B1L1L2L3Reel百貨、Esprit、停車場Reel百貨、餐飲、XX超市Reel百貨、NOVO百貨L4Reel百貨，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停車場王子國宴飯店、泰滿冠、美樂匯L5順電、生活本色、嘉禾影城、溜冰場

主力剛店/次主每力店拘所占煤比例爭為40％，己國際敗名牌挨占3％，喉餐飲游占15％，有娛樂呈占20％，氏精品麗店占22％杭州砍XX開XX爬業(yè)態(tài)跑比列課：商業(yè)稈規(guī)劃杭州壇XX贊XX量現(xiàn)已棚開業(yè)隸，主力稠店：尚泰慶百貨Olé超級誤市場百老逼匯電互影院冰紛掀萬象喝滑冰擴(kuò)場商業(yè)涉規(guī)劃樓層餐飲生活配套零售主力店B215%3%22%60%B131%2%29%38%L10040%60%L23.5%052%44.5%L36%046.5%47.5%L411%042%47%L527%034%39%L685%15%00小計(jì)17.36%1.62%37.33%43.69%杭州懂XX襪XX起業(yè)態(tài)和比列皂：主力糠店所攏占比謀列43棉.6發(fā)9%，餐啟飲占17拜.3奪6%，零攻售占37綢.3右3%，生臘活配急套占1.鋒62直%商業(yè)伙規(guī)劃招商刮推廣在確恨定了丸商業(yè)堤規(guī)劃指后，缸必須柴通過圖招商蠶和市良場推倘廣這禁些前駱期工些作來熟實(shí)現(xiàn)勇購物望中心輪的商岸業(yè)功堆能招商薯過程探中始嘉終圍魂繞“全新強(qiáng)的建恐筑形壟態(tài)、央全新錢的消暈費(fèi)環(huán)揚(yáng)境、巧全新胖的業(yè)傾態(tài)組債合”的理巴念制定傳了“先霧確定債主力萄店，挺再全蝕面招澇商”的基女本策研略提出費(fèi)了“整筍合推富廣策乞略”推廣駱策略招商插推廣深圳兵XX近的四跌家主撇力店鴉均是灘經(jīng)過駱多方遞考察這并最日終敲胡定的娃。1.謀Réel時尚赤生活鍛百貨末是首金次進(jìn)釣入中育國內(nèi)萄地的角百貨漏公司估，它僚的購軟物環(huán)餡境、張商品邪組合俯和服致務(wù)極歡具個霧性化交；2.香港冷嘉禾彈電影柔城所用提出隙的超北豪華少貴賓管廳概扇念在效國內(nèi)注是絕延無僅粱有的廉，這稅里可抄以容寧納七烏家電慢影院炮超過12拔00個座偉位；3.XX杰自營olé超市飯將采飯取錯查位經(jīng)夕營方僅式，旅走時柜尚路叔線，且推特滾色商譽(yù)品，饒建設(shè)籮一個罩以進(jìn)哨口商塞品為刃特色夠的新揀概念忍超市趟，避拆免商美品組里合與自競爭游對手階同質(zhì)繞化；4.“繽紛碌萬象”溜冰墊場則徹是中儀國第淡一個球以休哨閑為晌主題椅的奧繪運(yùn)標(biāo)拌準(zhǔn)真率冰滑戚冰場誦，同轎時將憑成立混滑冰歡學(xué)校汁，在靈深圳金倡導(dǎo)休冰上輕運(yùn)動磨。制定膨了“先確勺定主輩力店減，再券全面猴招商”的基鹽本策惱略招商塌推廣根據(jù)緞不同豬類型哭的租潔戶提獻(xiàn)出的錯不同星需求姑，為心他們伸提出菜度身削訂做毅的解質(zhì)決方督案；妥善蹈安排圾好各拜租戶憲的樓縱層位偽置、憂相互坊位置殺，使結(jié)之相勻?qū)Τ赡谐纱淌?、暮互惠滾共贏杰，而亡不是走互相嫩干擾眠、削談弱；根據(jù)根XX銀整體艇市場岡定位椒和業(yè)踢態(tài)組宏合，牌對進(jìn)網(wǎng)駐租橋戶提睜出要欣求，訴并協(xié)卸助他貞們調(diào)云整、執(zhí)提升幟和完飲善他面?zhèn)冊诨\XX山新店按的定踢位、票檔次蘿和其定他品夫質(zhì)在“漢先確拆定主榨力店大，再翠全面懷招商”的基湊本策鴨略下譽(yù)：招商但推廣提出杏了“整合詢推廣失策略”，聯(lián)孔合國際際4A廣告丹公司躬、公授關(guān)公辯司以任及本甲土廣元告公筆司開披展了貍一系跳列的辣推廣凝活動招商絞推廣1.深圳吼XX狼中心芽XX貨國際菊招商如發(fā)布肺會暨假主力槍店簽住約儀爹式。2.瓦2針00助4年4月26日深配圳X智X中麻心X頓X發(fā)解布第芬二次該招商細(xì)成果川。3.在中奏國臺徹北召愁