標桿房地產(chǎn)公司項目發(fā)展解密與經(jīng)驗借鑒圖表豐富

2009年8月贏在前期xx項目發(fā)展解密與經(jīng)驗借鑒發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)律為您創(chuàng)造價值目錄2基于公司戰(zhàn)略導向的項目拓展決策房地產(chǎn)公司項目拓展專業(yè)體系投資過程中各專業(yè)的開展及專業(yè)模塊的搭接房地產(chǎn)公司的投資流程和評估體系的建設(shè)什么樣的土地是A+土地3.投資過程中各專業(yè)的開展及專業(yè)模塊的搭接31.1.綜合：七對眼睛1.2.定位：城市地圖1.3.營銷客服：客戶細分1.4.設(shè)計：產(chǎn)品品類1.5.經(jīng)濟測算1.6.成本分析1.7.項目投資風險評估與分析1.8.投資并購“七對眼睛”看西山PulteHomes對“七對眼睛”的定義七對眼睛解決什么問題七對眼睛的基本原則目錄七對眼睛在大連的實施過程七對眼睛應(yīng)用小結(jié)綱要綱要定義作用方法實例原則Pultehomes描述的七對眼睛是什么？精確的產(chǎn)品定位打乒乓球的設(shè)計過程每一個人都是在對最后成品的規(guī)劃做貢獻綱要定義作用方法實例原則七對眼睛是解決什么問題的？12我們的目標客戶是誰？目標客戶需要什么產(chǎn)品？精確的產(chǎn)品定位。綱要定義作用方法實例原則七對眼睛的實施過程3721個支持工具個階段成果文件二大階段個判別標準七對眼睛＝？綱要定義作用方法實例原則12西山的目標客戶是誰？目標客戶需要什么產(chǎn)品？綱要定義作用方法實例原則七對眼睛在大連西山項目的實施過程—找到目標客戶

第一階段找到目標客戶客戶產(chǎn)品土地地理位置周邊配套小區(qū)房子綱要定義作用方法實例原則

跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略總經(jīng)理提出總經(jīng)理對項目的要求：品牌——品牌承擔在細分市場地位的責任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項目開發(fā)周期等的要求。第一對眼睛七對眼睛在大連西山項目的實施過程—找到目標客戶綱要定義作用方法實例原則

建立經(jīng)營準則財務(wù)依照總經(jīng)理要求提出項目經(jīng)營準則：內(nèi)部收益率銷售凈利率轉(zhuǎn)化成量化的數(shù)據(jù)要求開發(fā)周期等第二對眼睛七對眼睛在大連西山項目的實施過程—找到目標客戶內(nèi)部收益率：>25%；銷售凈利率：>9%開發(fā)周期

<2年資金：爭取應(yīng)用國際資本綱要定義作用方法實例原則綱要定義作用方法實例原則七對鞠眼睛慮在大縮慧連西坐山項阻目的姻實施業(yè)過程——找到撒目標藥客戶建立乒從客風戶到拉土地應(yīng)的邏怠輯營銷地理位置周邊配套小區(qū)房子提交狗：《土地千屬性督分析訊清單》【成果長文件】《市場忌競爭廉分析所報告》【成果織文件】第三斗對眼睛任務(wù)1：回舅答什慣么客齊戶愿絮意選魚擇此男處購達房？支持柏工具凈：【城市女地圖】、【城市囑客戶魚細分博報告】14《土地液屬性藥分析秩清單》綱要烈：什么錯客戶休能夠穗認同峽區(qū)域宜歷史躺屬性零、產(chǎn)潤業(yè)特翁征、乞自然敏資源敲等等哈；不同初客戶制基于竊其購嘴房的宿核心夾價值歌觀不規(guī)同會筆針對暗教育詞、醫(yī)汪療、湖交通峽、商稻業(yè)、榴娛樂由、景痰觀等肺特別北的偏螺好與好取舍調(diào)。類別TCG1TCG2TCG3TCG4TCG5富貴之家社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老經(jīng)濟務(wù)實細分富貴1富貴2青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子3代老人1代老人2代老人3代判斷√√ⅹ√√綱要定義作用方法實例原則綱要定義作用方法實例原則七對片眼睛校在大杏連西仗山項榴目的仍實施岔過程—找到衫目標凍客戶客戶類別TCG1TCG2TCG3TCG4TCG5富貴之家社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老經(jīng)濟務(wù)實客戶細分富貴1富貴2青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子3代老人1代老人2代老人3代需求產(chǎn)品容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積價格承受7000－80005000－5500ⅹ5500－60003500初判√有一定困難ⅹ√ⅹ營銷提交猶：《初步懇目標站客戶忙定位滔說明》【成果草文件】第三踢對眼睛任務(wù)2：這范些客惡戶的占基本胡需求譯和價越格承滅受能裳力？方法次：重莊要客名戶群萍訪談曠法七對餡眼睛吸在大菌連西瓶山項語目的紐奉實施縫過程——找到盾目標晚客戶成本灑前置成本提交舞：《單一蠢成本貍測算予表格》【成果讀文件】第四最對眼睛任務(wù)劇：初雖步判耍斷目徒標客波戶是哥否是醋我們絕接受懶的？與以麥往不脂同，浸成本敘要先店說話咬！土地價款主體建筑主體安裝開發(fā)前期準備費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用固定成本可變成本S3S2S1建筑面積A1R1A3R3A2R2單位固定成本容積率S3S2S1建筑面積A1R1A3R3A2R2單位可變成本容積率√Ⅹ√判斷S3S2S1建筑面積A1R1A3R3A2R2單位成本容積率綱要定義作用方法實例原則七對彈眼睛暗在大狗連西潔山項前目的眼實施燙過程——找到戀目標迅客戶成本第四藏對眼湊睛客戶類別TCG1TCG2TCG3TCG4TCG5富貴之家社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老經(jīng)濟務(wù)實細分類別富貴1富貴2青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子3代老人1代老人2代老人3代承受價格800065005300ⅹ56003500容積率0.50.71.7ⅹ1.2ⅹ戶型面積18013090/115ⅹ90/130ⅹ單位成本55785000427744174417凈利率10%10%10%10%反推售價7800600055005500成本初步判斷√需要市場回答總款承受能力ⅹ√ⅹ根據(jù)茅成本衫反推騾，健籮康養(yǎng)萌老和葡富貴謝之家棵是本彎項目蔥的主耗要客稈戶，疑社會訓新銳植的價稱格承貞受能梢力有舞一定濤問題渾，需運要降盈低成印本。綱要定義作用方法實例原則流程兵：七對坊眼睛在大元連西飯山項具目的實透施過帳程——找到輝目標藥客戶第一泡階段煮總結(jié)素：總經(jīng)扶理財務(wù)營銷成本過程滿成果昌文件跑：1、【營銷】《土地羅屬性場分析對清單》2、【營銷】《市場脂競爭抵分析毒報告》3、【營銷】《初步糧目標對客戶道定位負說明》4、【成本】《單一賢成本織測算物表格》第一樓階段拴成果斯：找燥到了炕目標混客戶限定蛋了設(shè)憂計準鑰則綱要定義作用方法實例原則七對禍眼睛在大愁連西昏山項為目的實四施過迎程——找到甚解決教方案客戶產(chǎn)品土地第二辦階段勺找毯到解免決方色案地理生位置周邊摧配套小區(qū)房子綱要定義作用方法實例原則七對翁眼睛在大草連西汗山項賓目的實碗施過聚程——找到膚解決搖方案設(shè)計提交嚴：《宗地肝分析頓報告》【成果叮文件】《一張宿草圖》【成果獵文件】第五屈對眼睛任務(wù)學：按虹照目料標客扔戶的凈要求激排方尺案地理位置周邊配套小區(qū)房子綱要定義作用方法實例原則七對鞏眼睛在大隙連西雕山項晶目的實治施過粉程——找到略解決浩方案建立征從客柔戶到賓產(chǎn)品短的過玩程營銷提交阻：《客戶守產(chǎn)品箭需求改清單》【成果折文件】任務(wù)恢：回北答目島標客竄戶的講產(chǎn)品曬需求民？工作百方法耍：【城市武客戶勢細分值報告】、客乓戶深少訪綱要定義作用方法實例原則七對叨眼睛在大身連西悟山項簽?zāi)康膶嵑檬┻^聲程——找到吵解決遠方案營銷設(shè)計任務(wù)寨：產(chǎn)籍品測譽試工作桌方法役：將肯深化疊方案無與目初標客誤戶作饅產(chǎn)品工測試提交殃：《產(chǎn)品棋檢測廟報告》綱要定義作用方法實例原則營銷設(shè)計任務(wù)材：產(chǎn)蝦品測吵試工作術(shù)方法營：將囑深化靠方案亭與目趕標客住戶作脅產(chǎn)品扭測試提交博：《產(chǎn)品施檢測懂報告》綱要定義作用方法實例原則七對盟眼睛在大當連西炒山項炒目的實以施過須程——找到賢解決泄方案地理位置周邊配套小區(qū)房子設(shè)計成本營銷打乒險乓球除的過滿程綱要定義作用方法實例原則流程屑：七對股眼睛在大俘連西楊山項揭目的實依施過忌程——找到槐解決爸方案第二形階段糟總結(jié)忙：初步繩方案將深化目標腔客戶執(zhí)訪談客戶弱產(chǎn)品穿檢驗過程湊成果奶文件銅：1、【設(shè)計】《宗地窗分析諸報告》2、【營銷】《客戶份產(chǎn)品辦需求爆清單》3、【營銷狠、設(shè)深計】《產(chǎn)品犧檢測番報告》第二蝦階段為成果壁：客魂戶需滾求的訪產(chǎn)品切解決徑方案七對夫眼睛洋認同建的解釣決方洪案形成喚初步眉方案綱要定義作用方法實例原則七對洽眼睛辮小結(jié)3721個支揉持工聞具個階斤段成壟果文奶件二大擴階段個判諒別標羽準【城市房誠地圖】【城市欣客戶夏細分賽報告】【產(chǎn)品咱目錄】【營銷】《土地乎屬性助分析舟清單》【營銷】《市場組競爭旨分析升報告》【營銷】《初步咽目標鎮(zhèn)客戶調(diào)定位護說明》【成本】《單一漲成本黃測算棋表格》捕【設(shè)計】《宗地馳分析鄙報告》【營銷】《客戶催產(chǎn)品踐需求車清單》【營銷鄙、設(shè)謎計】《產(chǎn)品敗檢測關(guān)報告》找到子客戶肺、找風到產(chǎn)亂品七個炭專業(yè)勤認同歲和客孫戶認初同綱要定義作用方法實例原則七對厭眼睛冶的基筆本原少則土地鈴、客朽戶、宇產(chǎn)品植三者爽邏輯裂；地理柏位置周邊出配套小區(qū)房子客戶產(chǎn)品土地七對眼睛七對眼睛地理蛛位置周邊剪配套小區(qū)房子綱要定義作用方法實例原則Th昆e捆en魚d.“七對融眼睛”是：“從土確地到療客戶彩，從嫩客戶平到產(chǎn)盾品”一種工具、一種方法、一種意識。綱要定義作用方法實例原則七對肥眼睛甚的基久本原逗則營銷槽客服低：客懼戶細須分基于歐家庭蕩生長也周期襖與支踩付能勵力的飄客戶導終生摸鎖定厘戰(zhàn)略Pu境lt癢e福Ho揪me款s公司缺的客鄙戶細重分金茂腰基業(yè)Pu客lt磚e煉Ho晶me槐s公司難的戰(zhàn)刪略：茄持續(xù)番擴大內(nèi)市場毒份額嶄，通至過老匯年人濃住宅戶實現(xiàn)美領(lǐng)導前者地首位Pu珍lt鉆e檔Ho尊me拘s公司劈燕的戰(zhàn)鏈略描勾述持續(xù)枕擴大畏的市謠場份勺額通過糕占領(lǐng)書不同農(nóng)細分旅市場軌實現(xiàn)塞市場紙份額勉的增下長通過勤老年糟人住可宅建隆設(shè)確意立行部業(yè)領(lǐng)跟導地幅位出色御的精德細化轟生產(chǎn)通過日改善憤建筑觀工序址提高姜邊際濃效益變革洞性的詠建設(shè)販方案高質(zhì)娛量實效現(xiàn)價鍵值網(wǎng)站免成功顧溝通錄客戶焦點:供給睡逐漸涌萎縮宜的市彎場上艷成功蝦的土姑地戰(zhàn)租略逐漸錫發(fā)展貼壯大幸：增伙大市辭場占香有率發(fā)揮會規(guī)模寒優(yōu)勢通過捷提高覆生產(chǎn)蘭效率草提高甜邊際蘭收益金茂移基業(yè)Pu刃l(wèi)t泉e貪Ho范me誰s開始槍采用竄一套貼全新驅(qū)的客東戶細宏分方諒法，肅逐漸顏放棄輪傳統(tǒng)樣的客隨戶細挖分方匠法傳統(tǒng)收上認戀為：梯如果到你建電了房房誠屋，避就一史定有攀人來播買更高老級的優(yōu)建筑俊商用3大步甩驟來摩分類塵他的后購房簡者1）按燃照購律買者鐵類型惠：首當次置叫業(yè)、工二次懸置業(yè)考、三候次置鐘業(yè)2）按版照產(chǎn)悄品類踏型3）按翁照零披售價售格區(qū)各間這些低方法門的優(yōu)文勢就予是能豬夠簡干單化如的處沿理問蝦題，稀但它票們不席是消臭費者趴細分市劈燕場的慈模式傳統(tǒng)著客戶剃細分盤方法金茂庸基業(yè)Pu域lt證e胸Ho銅me孔s客戶驗細分店的緯樹度：毫生命鎮(zhèn)周期匆需求+支付槐能力支付齒能力生命慚周期Si厚ng洪leFa產(chǎn)mi堤ly言S習ta男rt第erWi輩th體ou拐t憤ki推dsFa毯mi煌ly貝S志ta某rt搜erWi堆th醒k藏id弄<際12Ma鮮tu著re膜f浙am昂il舌yWi氏th湖k視id姻sSi脆ng方le滾p拉ar蘿en楊t沈fa恐mi上lyWi悠th尺k蜻id（s）Em倦pt伶y拉Ne科st捕erAc凍ti鉤ve傻A(chǔ)濱du巷lt牌s低中高常年凈工作墓流動化人士首次疾置業(yè)單人亂工作戀丁克討家庭有嬰償兒的弄夫婦單親圣家庭富足幻玉成熟乘家庭空巢證家庭活躍按老年欠人住壩宅成熟芒家庭雙人嬸工作鬧丁克抵家庭大齡遍單身洽貴族金茂捎基業(yè)Pu佩lt撈e稈Ho決me棟s客戶曉細分突的三衡大步怒驟理解啊消費托者群載體兩個可有力熔的指費標：需求補（愿贈望）費與能回力前者逗是隨虛著人定生命壯的不懼同階暮段而留變化粗。住電房需塑求對忠一個瓦學生怖和一岔個成效年人縱或者伴一個淋家庭臂而言躺是大南不相檔同的馬。后者小就是掉收入架能力輩。人鬧們總歉是希用望能句買他拆們能辰夠負直擔得擠起的明任何萬住房治。在含任何遙情況媽下，鮮人們公也不今可能庸去買那他們受無能肉力購衡買的賓房子兼。根據(jù)披客戶竭群的激不同淘特征礙，結(jié)辜合其紋具體引的生短活和聲行為湊、感壇情需喚要，勵為消販費者稿設(shè)計肯不同兆的定趣位的產(chǎn)品。針對足每一彈個市稍場展點開綜版合的松需求僵分析屢：發(fā)肆現(xiàn)供擱需之到間最衫大的差距是什硬么在同疫一個綢社區(qū)活中建光設(shè)面船向不冒同客杜戶群乒的住揉房，棵更大憐限度童地發(fā)競揮社斥區(qū)的有效貍空間。將客仔戶細島分過走程融烈入精蕩細化帶生產(chǎn)獄過程粉中，廟保證殺客戶需求亞的滿避足。確定講主要問的生轟命階財段以范更好造地了沫解特定的購劃買者狼的需朵求包括潤：單身高未婚丁克區(qū)家庭有嬰盒兒的腎夫婦至少扒有一侄個12歲以駛下兒夕童的腳家庭成年們?nèi)思矣惩ィǚ缸钚○B(yǎng)的孩銜子已煙經(jīng)超京過12歲）單親俘家庭大齡蠟單身拒人士常年評工作翅流動免人士大齡模夫婦第一刪步第二尾步第三躁步金茂捏基業(yè)Pu怨lt件e尖Ho厭me域s為何易要做讓廣泛蔬的客嶄戶定夾位？廣泛攝客戶恰定位歲的好眨處：購買麥更大蒜的成京片土嫁地，徹可以環(huán)做到貪大規(guī)銀模地嗚開發(fā)總多功確能的嚇社區(qū)盆，充分仰利用稀缺栗的土芽地資替源。通過槽了解界一個畜市場幅的需己求和握供應(yīng)是情況馳，確搶定最城有潛載力的沸細分頌市場搜，作居為實亦現(xiàn)業(yè)務(wù)蜘增長的第起一步在我勉們最了解的市書場上虜去實筑現(xiàn)業(yè)浮務(wù)的蓋增長多元謙化的守目標塘客戶墻群社巾區(qū)，遲多元公經(jīng)營降低晴風險。Pu偉lt約e政Ho鋤me國s大規(guī)毀模開賄發(fā)的豪多功脊能社瞞區(qū)客戶護細分占背后炭的能塞力系遠統(tǒng)金茂抓基業(yè)細分喉市場母的多麥元化返是增氧強市鏟場份爐額的雪前提能夠參面向愁更廣畫大的以購買棒者擴大槐土地嘗使用械機會提升閉本地蠻化的打人才站使用嫩與財慣務(wù)管乳理水奧平加強英對既虧有市汽場的廳滲透Pu咳lt鑼e種Ho德me企s進行套廣泛折的市租場定慘位，處但是晴結(jié)合拋不同艱地域宏的供柱需情傘況，我目標蛇客戶怕群不耳一樣斷，Ac故ti歡ve膽A蠢du花lt老年謊人住巷宅市材場幾獲乎在衡所有高的市針場中版都被載作為怖重點濤在開協(xié)展著.(圖中服橘黃直色代靜表）研究惑思路-從哪洪些方幕面對昨消費掙者進園行細攤分細分蘆維度悉可以挖有很微多，防但是羨必須炭通過核深入公的消贈費者堵洞察裳（Co啄ns抄um頓er串I妻ns陸ig奪ht友s）找玻到不狐同層柄次的絨消費判者需敗求層益次，至并不料斷嘗妻試才訂能夠慮找到遺理想臥的細緒分方嘆案。房屋的消費需求層次家庭結(jié)構(gòu)、生命周期；購房資源家庭價值、生活方式房屋價值認同、購房動機房屋特征需求社會生存狀態(tài)消費行為消費動機價值觀/價值取向需求層次分析模型研究像步驟嫁-如聾何進融行細央分定性號研究陸（座重談會表）調(diào)給研城迎市北京成都上海廣州大連武漢調(diào)研什城市一級眠城市罵：北攤京、污上海府、廣烈州二級匙城市代：大仍連、膜成都承、武抖漢41定量穿（CA秀TI薪+D版TD）調(diào)惰研城拿市北京成都上海廣州武漢大連青島南京杭州深圳調(diào)研趴城市一級次城市銀：北巡壽京、賞上海閣、深朗圳、析廣州二級替城市憐：杭狠州、療南京死、大景連、桐成都僑、青童島、督武漢42數(shù)據(jù)如細分銜方法按簡介本次手研究較應(yīng)用鄙因子恐分析毀和聚拜類分靜析結(jié)嫁合的充數(shù)據(jù)去分析蹄方法窯：因子澇分析先：簡揚化和蠶明確帽影響耳因素聚類圍分析灑：基踐于家鹿庭生階命周碰期的恐細分因子伯分析A1A1醫(yī)3A5A2A8…AAAB聚類分析43因子帝分析因子分析A1A13A5A2A8…AAAB房屋獨價值房屋錫特征家庭怨價值家庭幅休閑/生活葛形態(tài)通過艙定性濕調(diào)查嬌，我虜們得贊到了道一下5個重焰點測秧量內(nèi)清容，形并確斯定了擇每個肥測量棵維度陳的屬死性(A椒tt蹈ri洗bu仇te甘s)。購房幣動機44消費猶者房扮屋價昆值結(jié)羊構(gòu)分掙析45聚類欲分析-細分裕指標通過志選擇緊的因現(xiàn)子進拆行聚掀類分瓶析，紡得到幼消費答者細刷分結(jié)鈴果家庭生命周期支付能力

(家庭收入)房屋價值低 中高社會標志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長工作場所獨立空間生活保障棲身居住中老年核心家庭與老人生活的青年家庭中年三口之家小太陽家庭自由青年46聚類渣分析渠結(jié)果家庭噸生命禿周期家庭針收入房屋河價值彰顯部地位彈的成樸功家趴庭注重建自我款享受都的社漲會新稿銳關(guān)心騙健康堪的老童齡化沃家庭注重話家庭乒的望域子成晝龍家居庭價格礎(chǔ)敏感咽的務(wù)養(yǎng)實家稻庭通過砌三個蹦維度線的指卻標，購得到目五類氧人群曾劃分音。47分析陰得到蝕的5類細偏分人獵群價格敏感的務(wù)實家庭23.1%注重尿家庭觀的望皮子成兵龍家英庭18飯.0異%彰顯興地位辜的成愈功家逝庭9.各6%關(guān)心代健康蘿的老滅齡化踐家庭22尾.5備%注重懂自我蹈享受單的社蝦會新裹銳26昆.9乒%48加權(quán)游后的撲五類醒人群甘地域打分布類1:價格敏感的務(wù)實家庭類2:注重家庭的望子成龍家庭類3:彰顯地位的成功家庭類4:關(guān)心健康的老齡化家庭類5:注重自我享受的社會新銳樣本量386282143342376按照秘各城蛾市市挨區(qū)常促住人踢口數(shù)蓬加權(quán)*上面綠數(shù)據(jù)辟是按躍各城肢市的導人口憑數(shù)加豈權(quán)的塞結(jié)果北京上海廣州大連成都武漢深圳杭州南京青島人口數(shù)（萬人）10721479833268601667557393490242加權(quán)數(shù)0.160.220.130.040.090.100.080.060.070.04定位確：城附市地余圖科學各決策唯、提召高效殼率的辦項目暢投資嬸研究爪工具城市俊地圖積的根剛本目民的1、發(fā)辯現(xiàn)機絕會：瘦不放該過哪里儉的土扔地升急值更坦快哪里逢有項速目獲壯取機太會2、形柜成預(yù)皂判：極高效蒸率客戶鏟將是摔誰房價里、地突價未趴來會材如何告走我們株現(xiàn)在察可承符受的黃地價濱是多貌少潛在鴨競爭示對手謹是誰城市迷地圖緣瑞與可捉行性忌研究昌報告城市地圖可研報告地塊周邊片區(qū)城市土地犁研究麗層次1、基浴本框棗架的噸確定板塊魚客戶逼屬性結(jié)論重點板塊土地屬性及客戶定位重點板塊土地資源摸底細分客戶研究重點板塊房地產(chǎn)市場研究重點板塊配套要素研究板塊劃分及定位城市發(fā)展空間研究城市板塊劃分及重點板塊確定城市璃地圖涉引導留下的項目宅發(fā)展圖表懲引自幸：《大連阿公司非城市夸地圖》2、配篇套調(diào)忠研工宗作的叮展開圖表僅引自賤：《成都紙公司沒城市窩地圖至、佛邀山公鉗司城釋市地營圖》3、存貴量土替地的屆摸底《廣州彈公司糟城市欣地圖虛、南仗京公續(xù)司城錢市地蘋圖、府天津猛公司兄城市煩地圖》圖表諸引自興：4、競噴品市第場的腦深入桿了解《沈陽熔公司具城市華地圖絲式、東綿莞公束司城外市地箭圖、出廣州丹公司持城市惹地圖》圖表旱引自位：5、影適響土節(jié)地價損值因技素的莊重新太認識亡（規(guī)親劃、掌人口扭等）人口流動趨勢示意《大連棕公司霸城市槳地圖巨、上四海公溉司城圣市地底圖》圖表壘引自荷：6、片猜區(qū)發(fā)秀展的適清晰憑定位7、對街于土祖地屬糾性與愿客戶松屬性由結(jié)合飾的嘗血試《廣州樹公司索城市羊地圖》圖表幻玉引自泊：7、對廊于土寫地屬穩(wěn)性與才客戶蟻屬性譯結(jié)合犁的嘗傍試《天津鄙公司耳城市剝地圖》圖表燒引自諒：7、對語于土粥地屬圣性與勸客戶擴屬性拒結(jié)合壘的嘗痰試《上海評公司羞城市軋地圖》圖表胳引自款：8、城添市地娛圖軟遣件化遞的探燙索《成都刊公司孩城市荷地圖產(chǎn)、北業(yè)京公深司城瀉市地昨圖》圖表予引自寶：設(shè)計妹：產(chǎn)販品品鍵類基于遲客戶矩導向責的設(shè)流計、偵產(chǎn)品溜標準筆化一、體品類杯規(guī)劃縫的四奴個階霸段介吼紹二、椅品類襯描述擊表格膝介紹三、笑品類驢名稱站介紹四、藍新的君主流映項目榴命名謙結(jié)構(gòu)吊調(diào)整礦原則贊及討今論內(nèi)盯容6364一、路品類染規(guī)劃太的四時個階激段介罪紹

客戶

土地

產(chǎn)品

品類沖劃分藝的邏者輯基蠶礎(chǔ)1.基于屑土地蜜、客非戶、銳產(chǎn)品顏三者閣之間匙的交鬧叉匹抱配關(guān)辮系。絞為土剛地匹雀配合獄適的懸客戶娘，并加提供川同客宣戶需虧求相殘匹配辦的產(chǎn)謊品。2.xx就的品兔類：剩客戶攤導向軍的產(chǎn)濫品分挽類方鉗式及任結(jié)果其。品類客戶

土地

產(chǎn)品

品類野劃分禮的四幻玉個階冶段階段球一：職客戶偉細分慶。研襖究客塔戶的叛分類朽指標錄，找劃到影討響客葛戶房且屋需鹽求的看關(guān)鍵應(yīng)指標勺，并先得出侍客戶擁分類模結(jié)果繩。階段兄二：款產(chǎn)品模系列刪。研醒究土蘇地屬蔬性，王找到某土地初價值黃同客況戶價貞值的璃對應(yīng)庸關(guān)系球。階段拍三：仙品類墓劃分系。綜零合對蘇應(yīng)分介析土還地、死客戶知、產(chǎn)徐品三注者的汗匹配藏關(guān)系即，并大通過吉劃分才選擇華得出否xx若的品仗類規(guī)搏劃結(jié)焰果。階段區(qū)四：拔品類庫應(yīng)用氣。推榴動品旦類成織果的輪完善持及其億在戰(zhàn)爐略戰(zhàn)飯術(shù)層哭面的閃應(yīng)用慮。品類階段體一：便客戶懲細分1.找到芹影響飾客戶雖購房止的三何個關(guān)疲鍵指魄標：淡生命較周期拍、支瓣付能宣力、屠購買圣動因套。2.得出5大土類1掀1小類細訴分客律戶的魯細分吸結(jié)果初。生命周期購買動因社會標志社交娛樂照顧老人工作場所獨立空間－－－－中老年核心老人＋青年中年三口之家小太陽自由青年－－－－－支付能力低中高階段仰一：漁客戶點細分1.細分套指標量一：廈生命健周期須。不脈同生伴命周烈期對食應(yīng)了單不同睬的家停庭價譯值，磨影響啦了不晶同的蠻客戶肝的房魚屋需味求。階段桑一：諸客戶戀細分2.細分雨指標愧二：燃支付惱能力磚。20輛06年業(yè)嚼主年好齡80后＋70遺′s末嬰兒墳潮務(wù)實額＋空告巢市場趨最有瘡價值饅客戶廁是嬰兒鉗潮一澡代，80后及70炒′S末是飾將崛痛起的軋一批社客戶階段稼一：繞客戶久細分3.細分脂指標旨二：丙支付殊能力蒙。同懇客戶務(wù)年齡戶對應(yīng)血的家薦庭結(jié)閣構(gòu)同耗客戶責支付接能力火之間液也有貞明顯暫對應(yīng)擁關(guān)系襯。選自盛xx06年成受交客晨戶數(shù)諒據(jù)購房掏總價年齡灘及生售命周叼期階段停一：暗客戶拾細分4.細分誓指標即三：纏購房建動機般?？透瘧裟攴空\齡同旬購房派動機貍之間跟有明烤顯對嗽應(yīng)關(guān)消系。80后＋70衰′s末嬰兒蘆潮務(wù)實雖＋享綿受首次改善務(wù)實宵或享受嬰兒悟潮一獄部分壯進入朵改善造階段釋，由傅于他定們的漁支付酒能力匠較高烘，市災(zāi)場上悔的改跑善需現(xiàn)求表肌現(xiàn)旺括盛；80后和70’s末客趕戶多澇處在曉首次真置業(yè)桃階段跪，支米付能總力較盯差；務(wù)實跨和享省受客羨戶呈奶現(xiàn)兩飽極分泳化。階段釘一：肢客戶參細分5.完成訊三個種細分勺指標辨之間貓的對爺應(yīng)。2530354045505560青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家主流市場客戶分布家庭生命周期年齡（歲）←70’s末←嬰兒潮一代首次刷置業(yè)廊改善冶務(wù)正實或棄享受階段為二：洪產(chǎn)品綠系列1.通過振對土描地價嬌值及嶄客戶午價值森的對偏應(yīng)分雷析，噸主流楚項目躍劃分醋成三烈大產(chǎn)躲品系批列。文金色悄系列華（城確市住悟宅）未、城愁花系欲列（預(yù)城郊燭住宅治）、拖四季納系列裂（郊傘區(qū)住寸宅）烘。階段申二：顛產(chǎn)品笨系列2.通過誓對土噸地價條值及肚客戶飼價值稻的對巡壽應(yīng)分高析，醉主流拌項目港劃分突成三居大產(chǎn)醒品系鵲列。燦金色剝系列谷（城勻市住皆宅）背、城筒花系低列（惹城郊福住宅膏）、藥四季虜系列尖（郊瓜區(qū)住往宅）刷。高檔項目主流項目低檔項目金色系列城花系列四季系列階段讓三：低品類胖劃分8個品類1.通過珠對土封地、尚客戶牽及產(chǎn)攀品的鮮匹配備分析去，并摘經(jīng)過肌研究魯選擇泳，將窄xx塞的品住類分佳成8類。階段啞三：聽品類掏劃分2.對8大品備類又絕分別步從土疼地屬齊性、舞客戶營及產(chǎn)同品三忠個方籠面進疊行描蠅述定愛義。土地產(chǎn)品客戶階段冒三：乘品類驕劃分3.用8大品核類對怕應(yīng)市炕場。791.為統(tǒng)數(shù)一品備類的妻中文錘名稱品，規(guī)毅范內(nèi)漿部統(tǒng)早一使侮用的責品類欺中文純名稱縱。2.名稱屆四個犧字，控同時公體現(xiàn)箏該品抓類土啄地屬押性及嘆客戶接價值砍特征東。品類堪名稱心介紹階段湊三：顏品類訪劃分4.提醒罩、說呢明。1）必偵須依宿據(jù)目敞標客薦戶的釋選擇覽來確葬定土罩地屬遍性，得土地釋屬性混不一嚴樣，沖品類僅規(guī)屬驗自然巾不一例樣。2）同柿一塊筐土地肯上，搶由于醋開發(fā)豎時間烤或土幣地條在件不槍一樣工，品蘋類規(guī)嚷屬的秧判斷個結(jié)果蒼可能河也會寬有所勺不同利，并脫會對哲應(yīng)不溫同的標產(chǎn)品擇。3）項歸目同思品類再的關(guān)頌系是竄：項目秩是品乞類的宰組合。項弊目有虜可能楊是單們一品匙類組中成，岔也有鑄可能地是以突多個橋品類輝組合薄的形揮式出吐現(xiàn)。階段電四：孩品類臨應(yīng)用1.動態(tài)憑認識境市場殿并規(guī)誼劃品竟類。階段困四：阿品類疲應(yīng)用1.動態(tài)盯認識垂市場砍并規(guī)陵劃品療類。階段溜四：疤品類脖應(yīng)用2.適應(yīng)鈴未來奔發(fā)展筍，建融立客尺戶導址向的穿項目感發(fā)展視邏輯貧。階段覆四：善品類駛應(yīng)用3.規(guī)劃銹形成箏產(chǎn)品樣品牌眼，完餓善x通x品替牌架越構(gòu)。階段洋四：窩品類炭應(yīng)用4.描述態(tài)主流分市場晌，識膏別競璃爭對兔手及祝其市臂場策辟略。階段緊四：草品類翅應(yīng)用4.描述毛主流牛市場帝，識藝別競奪爭對搬手及丹其市奧場策技略。階段怠四：鍬品類炕應(yīng)用5.業(yè)務(wù)養(yǎng)操作鬧流程挨的專怕業(yè)化剝和精眠細化蒸。用仆正確天的邏駕輯做貌事情良。土地客戶產(chǎn)品測算土地析屬性客戶話價值拿地YE屬SNO流程巡壽一：土地客戶產(chǎn)品測算土地榮屬性客戶余價值NO拿喚地YE鮮S流程諸二：886.簡單梳、有伙效率樹才能煮獲得挪規(guī)模意化；滅品類庭實現(xiàn)偷簡單897、描反述市弓場規(guī)污律，柳在正確抵的基詢礎(chǔ)上徐做得性更專飲業(yè)二、拿品類杜描述郵表格皂介紹表格鳳的邏雜輯結(jié)茫構(gòu)1.表格傳。2.表格歉邏輯剝結(jié)構(gòu)瓦。產(chǎn)品笛系列品類土地客戶產(chǎn)品表格謠的邏貞輯結(jié)含構(gòu)3.表格第內(nèi)容考之間廚的關(guān)胖系?？蛻舳銉r值漲（支課付能嗓力）腸排序市場賢上該隱品類尋客戶劉比例主力災(zāi)細分戀客戶客戶瓣年齡(暗含襲支付督能力蘇）客戶愁購買墾動因客戶叔產(chǎn)品均需求跑特征產(chǎn)品補庫產(chǎn)瞇品編牧號，割產(chǎn)品神庫對猛應(yīng)詳稍細產(chǎn)鮮品需籍求清燈單產(chǎn)品裙（戶礎(chǔ)型）振核心旺價值代描述一一葵對應(yīng)塔關(guān)系表格丈的邏望輯結(jié)竹構(gòu)3.表格太內(nèi)容廳之間降的關(guān)吧系。黃色觀部分追內(nèi)容銅可以腳依據(jù)紙板塊甜市場復特征懇變化頁，其鹿余部獎分內(nèi)級容不良能隨搭意變紀動。94品類仰規(guī)劃呈：定在正為確的架基礎(chǔ)更上做淹得更奔專業(yè)經(jīng)濟被測算問題1、項煉目利條潤是膀怎樣臨計算領(lǐng)出來羽的？2、房晨地產(chǎn)或經(jīng)營斜需要屑哪些忽要素化投入斤？3、什盒么樣經(jīng)的房念地產(chǎn)妥項目松才是典好項修目？項目粒凈利巖潤=銷售思收入-開發(fā)好成本-營業(yè)炎稅及肝附加-期間碗費用-所得巴稅（期匯間費勤用包蒸括：姐營業(yè)著費用躺、銷撒售費說用、卸管理割費用陡）土地謠、資羞金、盼人力泛資源幫、技顫術(shù)、城品牌投入析少、叉回報后高、漠見效竊快一、殃應(yīng)用洞標準奔測算拋報表憲體系枯的必結(jié)要性項目把決策陽科學彎化定量息分析掙；繳全講面、尋多角辰度分刊析；動態(tài)頌分析戀；程錘序規(guī)慣范。項目華決策齡效率便于鑒計算葛、便柴于理暫解、暢便于賀檢查紛。主要葡基于千以下蓋需要擺：二、伏新的較可行誼性論忍證經(jīng)炒濟指攻標體始系的劈燕特點將動儲態(tài)指館標與屆靜態(tài)染指標取相結(jié)稼合動態(tài)欠指標--考慮塞資金桂時間哪價值靜態(tài)蹦指標--不考臉慮資躲金時荷間價飄值將指狹標分款為核康心指畝標和賞參考央指標核心瓶指標推：主躁要指刮標，愚反映奧核心幣收益主能力參考遇指標銀：反書映某殲一個犁方面偶或作已補充包說明包括陳以下赤四項賠：除整夕體指刺標外繞增加棚了單沿項指局標如：擾資金不峰值側(cè)比例鐘；地估價支竟付貼獎現(xiàn)比許；啟動延資金露獲利傅倍數(shù)漫。運用咐函數(shù)欺工具神和公里式鏈誓接簡脖化計鑼算如：瓜凈現(xiàn)認值（NP垮V）函刪數(shù)；內(nèi)部毒收益六率（IR然R）函幕數(shù)；測算沖要素校的彈笑性調(diào)聾整。資金顆的時坊間價植值：資金疫用之渾于投號資，碗隨著捏時間朽的推搭移，夠其價雨值會蜻增長散。今天乒的1元錢件不等春于撥明天關(guān)的1元利息質(zhì)；單段利；請復利劣；貼股現(xiàn)；六現(xiàn)值擴；終剃值資金育成本逢：使房誠用資萬金要躬支付駛代價銀行研借款犁：隔按挨利率塘計付烏利息股東溉投入龍：都交單付利輛潤三、嶼資金脫的時廁間價愚值四、迎現(xiàn)金莊流量傳與凈暈流量戴、凈鬼現(xiàn)值現(xiàn)金掩流量活：指撥項目印投資匪、出聯(lián)售引良起的托現(xiàn)金股流入蒸、現(xiàn)堤金流責出的言數(shù)量初?，F(xiàn)金盆凈流襯量：盒指一由定時廣期現(xiàn)性金流鑰入量利與現(xiàn)辛金流霜出量臉的差毅額。飼流入弓量大遞于流宵出量前時凈柳流量翅為正己值，鏡反之杯為負墻值。凈現(xiàn)負值：逃指未惕來資蜂金流虎入的蒼現(xiàn)值衫與資丸金流印出的竹現(xiàn)值廳的差呼額。五、貌現(xiàn)金市凈流吳量與驚利潤乞的關(guān)爬系利潤顛是按坦照權(quán)役責發(fā)填生制跌確定敢的分嚴期損鉤益現(xiàn)金拔凈流劃量是姨根據(jù)蘿收付誼實現(xiàn)倦制確配定的鉗分期構(gòu)損益踏?？尚酗嬓匝袆⒕恐邢?，現(xiàn)宮金凈巾流量咬可以倘代替陶利潤晶作為篇評價像投資做凈收袋益的仍指標斜。在整卸個投藏資有秒效年山限內(nèi)奔，項鳳目利熊潤總腹計與輩現(xiàn)金福凈流產(chǎn)量是河相等切的。渣應(yīng)用我現(xiàn)金區(qū)凈流矮量，陡并可私方便嗽地引捷入資烈金時緊間價午值來婆考察辨投資熊方案蜘。六、藥項目彩可行動性論雕證經(jīng)閱濟指上標體超系核心希指標1、內(nèi)炎部收連益率使累喂計凈泰現(xiàn)值授為零胃的貼能現(xiàn)率2、銷色售凈恢利率項目捉凈利偽潤/銷售減收入×1忌00劃%參考摘指標3、總元投資掙回報怖率瓶項刑目凈免利潤/項目顛總投腹資×1檔00央%4、銷栽售毛揀利率玩項目基利潤/銷售以收入×1廟00銅%5、獲逢利指編數(shù)蠶現(xiàn)金慕流入法現(xiàn)值/現(xiàn)金魄流出盡現(xiàn)值6、資紗金峰餡值比午例遣資金盞峰值/項目潛總投姻資7、地爹價支鄰付貼蜘現(xiàn)比歲各期眨支付均地價特現(xiàn)值租之和/地價旅總額8、啟殺動資眾金獲粱利倍擺數(shù)透項目榜凈利化潤/啟動拘資金6-帳1、內(nèi)慣部收跪益率事（IR膀R）內(nèi)部柴收益謝率：是指嘆能夠他使未芝來現(xiàn)劑金流淚入量賞的現(xiàn)電值等紅于未爐來現(xiàn)道金流盆出現(xiàn)奔值的初貼現(xiàn)傾率。掛簡單莖說就災(zāi)是使純投資躺方案含累計殘凈現(xiàn)饞值等即于零齒的貼亮現(xiàn)率眨。內(nèi)部武收益語率是銷這樣負的一損種利仁率，寧如果掩按該著利率稱通過破借款漿來投沃資項站目，汁將一歌無所億獲。內(nèi)部支收益簡率體徒現(xiàn)了膽項目夸本身散即內(nèi)衛(wèi)在的共收益鎖水平朵或獲混利能裹力，貸是項念目內(nèi)噴在的鞠投資盾收益施率，晴本質(zhì)糠上是煩一個妙貼現(xiàn)昂率。6-售2、銷桌售凈塑利率銷售掉凈利喝率=項目學凈利殊潤/銷售畝收入×1遭00勵%（項剖目凈況利潤=項目艘利潤-期間型費用-所得假稅）為什睜么用求銷售畫凈利盤率取緞代投嫌資回推報率他作為凍核心勉指標瞇？以銷辨售收為入為懸基數(shù)收，指蒼標蘊打涵內(nèi)啞容更米豐富晝點，古除了倍能反釘映獲嘩利能女力，睜還可叔以反各映售鴉價風農(nóng)險的貌承受預(yù)能力委，比料如，知銷售賽凈利柜率為9%，大襯約可權(quán)以知捎道，隸如果膽售價多下降9%左右記，將散基本俘無利團可圖棋；而圣售價丘相當圈于市略場風湯險，覺其難隸以控披制程牽度遠外大于拒成本下；銷售羽凈利秧率更楊易于鉆普遍驢的理錯解，閣直觀線明了陵，望轟文即屯可知頓道是上“凈掙利潤飄”除如以“農(nóng)銷售棄收入害”；禮投資簽回報拒率則緣瑞須特惑別明賽確，擠如總陳投資完是“資總成攝本”泛還是扔“總魂成本+期間縫費用獅”，關(guān)包含先不包駛含“震所得拆稅”蝦？浩“回魚報”啊是稅憑前利瞧潤還塵是稅負后利含潤？6-紋3、總屢投資孝回報傻率總投宵資回帳報率=項目敵凈利辛潤/項目偷總投油資×1茶00除%（項喪目總怠投資=總開短發(fā)成訪本+期間泊費用柏）總投友資回算報率授靜態(tài)應(yīng)的反華映了灣項目剩總體陸投資承回報仙水平約，但澡并不努是該仔項目仙實際津的收扔益率涼，只翅能作糠為輔樓助指矩標參蠻考。居項目秘開發(fā)糟周期樸越長缺，該蓄指標翼意義孕可應(yīng)澤用度偏越小今。6-要4、銷搖售毛梳利率銷售眉毛利京率%=項目效利潤/銷售英收入×1饞00瞞%（項豈目利誦潤=銷售副收入-開發(fā)害成本-營業(yè)夫稅及辨附加槽）銷售個毛利獅率的撤意義核：在于焰體現(xiàn)澇了項乖目的鳥獲利臭空間涂。即健還有孤多少但銷售瓦收入顧可以副用來拿抵償數(shù)期間祥費用豎和所告得稅醉，最伙后獲舅得利講潤。銷售攜毛利男率和杜銷售湊凈利爬率的誦關(guān)系鬧：銷售繪毛利友率-銷售拘凈利伐率=銷售緩稅、徐費率6-香5、獲吹利指歡數(shù)（櫻現(xiàn)值沾指數(shù)矮）現(xiàn)值耗指數(shù)譜可以倒理解智為1元原裙始投舟資渴算望獲專得的頑現(xiàn)值鐮凈收機益。閑現(xiàn)值躁指數(shù)頭反映采了投牧資的紙效率碧。計算室現(xiàn)值質(zhì)指數(shù)航必須捷預(yù)先瀉確定翠一個虹貼現(xiàn)防率，炮一般碗是期流望的慘最低身資金信回報報率。駝按照私集團潑凈資徑產(chǎn)收蒙益率曲的要士求我剖們將疏貼現(xiàn)窩率為10覺%?，F(xiàn)壤值指效數(shù)＞1說明脈收益樣超過昂成本納，投吸資收你益率帽超過南期望誰的回在報率社，項鐮目可閉行；梢現(xiàn)值忙指數(shù)蒼＜1說明薯其收偏益率揮達不半到期拜望的趕回報糾率，戲項目能不可少行。如果喪以內(nèi)斬部收涉益率咐作為分貼現(xiàn)錫率，響則現(xiàn)忌值指杰數(shù)=1獲利歸指數(shù)=現(xiàn)金耳流入帶現(xiàn)值/現(xiàn)金頓流出脊現(xiàn)值6-局6、資插金峰武值比店例資金懷峰值雹的界析定：蔑資金豪峰值鐘指在婆項目注開發(fā)宋期間茄，累障計負術(shù)向凈惹現(xiàn)金倆流量培的最瀉大值鑰，也祖就是攜資金藏的最忘大缺呆口。資金勝峰值記是對今項目橫而言肌，一婚般不蹲必考恭慮本贏公司危的自毅有存莖款余熄額。資金喝峰值俯比例蔥反映鳴了項善目資紅金峰過值占岡總投麻資的死比例拖關(guān)系賀。資金頃峰值撲比例=資金仇峰值/項目未總投徹資6-撤7、地貪價支懶付貼煎現(xiàn)比本指罩標反聯(lián)映地尺價支步付的姐快慢且。土地物合同諒中的絨地價鄭是一注種名洗義地倚價，蓮將各震期支驗付的銜地價構(gòu)折算熊為現(xiàn)獸值才溫是該驕項目緞的實趴際地悔價。占地價書支付鋪貼現(xiàn)掛比反返映了陶名義鴿地價屬和實圍際地渡價的之關(guān)系掉。該比丸例越柏小實孕際地脹價越償?shù)停l反之雕實際慢地價捧越高芹。對各溉期地螞價進瘋行折念現(xiàn)同脾樣要考確定嗓一個樣貼現(xiàn)衛(wèi)率，遲我們觸仍定告為10本%（依蓮據(jù)同惜前）地價鄰支付舊貼現(xiàn)銷比=各期居支付商地價毫現(xiàn)值約之和/地價辮總額6-宮8、啟刑動資蓄金獲企利倍何數(shù)啟動震資金=3個最揮高的遇資金生峰值荷之和/3啟動蒸資金怠的界退定：隔一個被項目升啟動窩資金校較難武直接翁計算禾，它休應(yīng)是事開發(fā)丹前期堪一定指階段題的資可金需怖求。持因此特我們說近似菊定義曬為3個最鑼高峰嶄值的滲平均氏數(shù)。啟動耐資金南獲利吃倍數(shù)陣的意文義：跑在于鋪集團匹或分看公司府投入并一個搞新項差目必灑須的倦啟動讀資金田，將筍來能獄獲得興多少江倍的酷凈利成潤。蘇它是蔽一個毛靜態(tài)俘的參佳考指煉標。啟動慰資金竄獲利頸倍數(shù)=項目影凈利芝潤/啟動睜資金七、今核心緣瑞指標帖的基剪本要循求（爆參考蘋）內(nèi)部思收益譽率≥25鐵%銷售思凈利鐘率≥9%指標鍵評價溉考慮靠：（1）核果心指敘標確膠定指編標值融標準姿；參威考指徒標中品的總滿體指僵標未鄉(xiāng)豐定標脖準僅柏做參魂考；渾參考頸指標衛(wèi)中的番單項炸指標混結(jié)合迅具體弱項目包分析現(xiàn)評估斯。（2）經(jīng)放過對形部分盤項目呈（成據(jù)都1期、吼大連猴等）租的測江試，島其內(nèi)醋部收抱益率拐均超樓過30本%。因坡此對饅一般妥多層不項目待內(nèi)部捉收益顧率暫恢定為25盾%。（3）經(jīng)輛測算暑，集鐮團平槽均稅甘前銷豆售利術(shù)潤率區(qū)為12選%，銷拼售凈流利率裝約在8.密04句~1螺0.尚2%之間午，因家此銷板售凈壞利率拴暫定脆為9%。11蠻4地價是、售勉價及碑建安銜對IR情R的敏撒感性稀分析

變動幅度變動值變動后IRRIRR變動值地價基準值0120,00018.49%0%5%600012600016.55%-1.94%-5%-600011400020.64%2.14%售價基準值011,61918.49%0%5%5811220019.23%0.74%-5%-5811103817.74%-0.75%建安基準值03,42318.49%0%5%171367417.41%-1.08%-5%-171332418.92%0.43%11遇5掛牌報價地價總額樓面地價利潤總額凈利潤率IRR掛牌樓面價9000010127552725201317.24%32.20%46469200010345153855083916.85%31.00%47499400010562854984966616.46%29.85%48539600010780456124849216.07%28.75%49569800010998057254731915.68%27.70%505910000011215758384614615.29%26.69%516210200011433359514497214.90%25.72%5266104000116509606543799