房地產(chǎn)項目資金管理運用圖文講義資金平衡計劃稅務籌劃

3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法xx集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓講義————房地產(chǎn)項目資金管理目錄：3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V

房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務籌劃3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長長期的資金保障1、房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,

供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風險能力和預警措施。中國第一爛尾樓—中誠廣場：爛尾時間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺爛尾時間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間：11年地址：西灣路86號開發(fā)商：廣州羊城集團2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多“爛尾樓”？2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：土地出讓金一次全部付清方可領取國土證（39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求；銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制；二套房貸政策、預售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用；預交企業(yè)所得稅由預計毛利率20%調(diào)整為預計利潤率20%，加大對土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關重要，財務管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務風險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策1、資金平衡計劃主要內(nèi)容

資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務風險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務管理水平。資金平衡計劃見下表：3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃XX公司XX年資金平衡計劃表

項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計一、資金支出土地費用建設成本償還貸款稅費支出其他支出合計二、資金來源股東投入借入資金銷售回籠其他來源合計資金盈缺

編制資金平衡計劃包括兩個層面：一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點是落實好資金來源。二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細安排，確保工程按期完成。這一階段重點是合理安排資金使用。

資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。2、編制資金平衡計劃應注意的幾個方面2.1、編制的資金平衡計劃應遵循的原則首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。2.2、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關系

資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。（1）項目投入的資金與計劃開工量相符。例如：某公司計劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬方（5月開工），安排的工程建設支出9億元。

工程建設支出應根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設投資周期一般為1-2年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設支出1000-1200元/平方，該項支出顯然過大，應安排6億元左右。（2）銷煉售回嫁籠與撞年度碑銷售唇任務置相匹重配。例如逗：某脆公司劃計劃售全年零簽約鉆金額10億元鐘（全吵年銷昨售）蠶，年爺初有杏上年雁簽約度未回段籠金櫻額2億元桶，而枝全年僚安排完銷售劣回籠7億元碗。一般除情況著下，蚊全年利銷售汽的項毫目房丙款回犯籠至絡少達誓簽約拆金額仁的80未%以上蜜，上若年已躺簽約仁未回釋籠部論分應塘在當眾年全說部收趙回。沿此例固中，基該公護司全鞭年銷用售資香金回萄籠安點排在9-期10億元眾比較身合理封。上年認購未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅制費的包計算住要依意據(jù)有列關要罪求。例如貍：某項亮目全敏年預快計銷谷售回屯籠10億元撞，假友設該肌項目厭當年胖尚未窩完工蘿交樓很，安估排各寬種稅慨款支尊出0.淺6億元說。營業(yè)釘稅及遮土地撕增值暈稅預膝征等失一般場為當齡期銷賤售回顧籠的6.犬63壤%，所膠得稅冤預征壺比例喉為當街期銷克售回縫籠的3.嗓75志%，由渴于該占項目踩當年鍬尚未典完工賠交樓其，無誕需進爐行土丹地增憶值稅訴清算像及所漢得稅哥補繳汪，那載么以野預繳蓮口徑搭安排橫的全憑年稅進款支圈出應乞在1億元姿左右體比較很合理伍。（3）稅筑費的拐計算世要依份據(jù)有菌關要歡求。例如傷：某予項目展公司血全年遞銷售奮任務12億元拆，銷爭售均饑價預包計為80該00元/方，絕該項北目全猛年平界均在望建面修積30萬方過，安桃排銷讀售費擺用50扛00萬元辜，管褲理費針用10道00萬元朋。兩項夠費用脅明顯烘偏高乒，按哭照通本常情汪況，茄銷售副費用屠一般系不得毅超過鍛年度透銷售鑄計劃漿的2.難5%，那奴么安習排的灰銷售但費用巴不應綢超過25附00萬元窩；管煎理費灑用單責盤基擔準費匯用為30尾0-升40戚0萬元松，再喬考慮有到項濫目銷季售面塔積及房誠在建份面積李進行顆調(diào)整同，該蜻項目民管理手費用繭安排需過高襪。（4）貸慰款規(guī)籃模與播項目救總投玻相符臉。例如庫：某倒項目潔預計跪總投18億元銷，總添建面30萬方叨，湯當年萄四證咐齊全話及新奧開工廉面積15萬方玻，安迫排貸邀款2億元違。該項特安排醒貸款館規(guī)模罩與項蔑目總客投相渣比偏顆小。幣按照遍項目牢總投18億元失的50驗%匡算典貸款標規(guī)模顏約為9億元飲，當純年四莖證齊筋全面槍積占挖總建矛面的1/儲2，則露應安武排1/區(qū)2的貸椒款規(guī)票模發(fā)傘放，餓即4億元挖左右喂。2.貢3、要注尋意各很項目稻的全銷面性姐，不松要有扮漏項在編睛制資橋金計繁劃中私，經(jīng)米常發(fā)授生遺盤漏部筐分項崖目的恰情況貝。如犬項目姓投入榆中安滋排土貫地費惜用支翠出沒探有考彎慮配芹套的農(nóng)政府后收費弱項目濕；在接計算子利息裝費用術僅考潑慮年蹦底余妥額，活沒有耕考慮態(tài)當年皺新增陷及還撫貸情具況；夕或者予利息蜂費用呆僅考致慮銀鄉(xiāng)豐行貸若款部敘分，童不考租慮股著東借奇款；藝合作魂項目徑股東誘要求描分紅詳，沒抹有安居排現(xiàn)修金分調(diào)紅等意等。2.卷4、要濟注意旱資金桿來源筋和使膀用的嶺時間檢節(jié)點齡的匹宮配，幕防止炭出現(xiàn)援階段患性的哄資金漠缺口某公頌司編眼制全罩年資尋金計星劃，鏈現(xiàn)金項流入15億元塔（銷私售回犧籠10億元眉，銀駝行貸弟款5億元免），估現(xiàn)金妹流出13億元少，結(jié)搭余2億元鄙，全架年實帽現(xiàn)資那金平院衡。境在實叮施中嶼，發(fā)留現(xiàn)第融三、蜂四月祥出現(xiàn)分資金究缺口長，其棄銀行鍵借款腿計劃甜在5月取雀得，最因此園，申默請向刪股東頃提出夜借款亞（原般計劃緣瑞沒有奮安排踩），巡壽出現(xiàn)廟時點口性資耕金缺身口。玩如果迎按月泊編制斧計劃錢，該池問題貴就很轉(zhuǎn)容易核發(fā)現(xiàn)愛。1、房地產(chǎn)項目的資金來源3、資金籌集應關注的重點2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集

自有嚷資金包括自股東桌投入遺的注譜冊資憐本(含發(fā)其行股羞票募刪集的鋒資金)、留果存利霧潤等藝，一撒般用掉于支豎付地沸價、紗前期氧稅費聽和政交府收迷費等顆前期球費用刷等。借入喘資金主要冰是向線金融啦機構潔的貸透款、霜發(fā)行伶?zhèn)窈托排笸械陌呀杩詈牡?。鑼根?jù)辣目前肆的規(guī)蹄定，忙在項魯目自亮有資盈金投聞入到烈達到轟項目今整體筋投資盾的35善%，并到且四債證齊度全后建，可室申請烘項目踩貸款爽，銀燙行貸揪款額慚度一晉般占凝項目爛總投逗資的40尖-6邁0%；銷售胸回籠其款即向許購房資業(yè)主策收取揮的房吼款。冤根據(jù)然目前頭的預省售制底度，憤在項遙目取西得預逮售證棟后可店對外釋銷售糧，銷落售資變金回賭籠不績僅可夕以彌草補項懂目的似持續(xù)頭開發(fā)端成本伯投入殊，并弱且可蒼以逐銹漸償材還項扯目貸程款并物實現(xiàn)掌利潤淹。1、房地產(chǎn)項目的資金來源前期暮階段傲：項目浙尚未仇具備婚融資益能力款和銷束售，痛資金除來源刺以股硬東投款入為摩主。四證蘆齊全膊：項目容符合炸向金騰融機漲構融棉資的姻條件膊，貸困款用諷于支捐付工滿程款她。預售道階段帖：取得女預售蔑許可胃證，垮開始伐預售陳并回先籠資鹿金。具體殲如下返圖：一般倒來說棗，在笨項目幟開發(fā)矮的整普個過醉程中市上述澡三大土部分費資金其的大松致比禮例各這為1/診3，但脹在不運同階桃段各晴來源船所占個的比頭例不撇同：1年2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股頑權融喚資：主要遵是指事企業(yè)倒通過贏資本昂市場王以股嘆東投風入實裙現(xiàn)資妻本金蘆的增鋒加，帶包括導資本吉市場諸首次痛公開何發(fā)行服（IP普O）、趁公開引增發(fā)筒、定貓向增近發(fā)等娃方式驕；還顯有一冒種間姜接上廣市融得資，撫即買滿殼上喊市。股權良融資兄作為乒上市除公司授主要捏的融上資渠吹道，行廣泛少受到萌上市返公司胸的青榆睞。嶼其特餐點：僻一是億所獲丸得的結(jié)資金且無須紅還本造付息瓜，新娛老股沾東一搶起分壁享企彼業(yè)的偏贏利驅(qū)與增庸長。猾二是繳一次認融資飼資金置量較帳大，販可以李長期會使用精；三污是改蔑善資黃本結(jié)活構，缸有效膀降低礎企業(yè)搞資產(chǎn)址負債哈率，抬進一去步擴云大銀儀行借顯款等擊間接跪融資療空間味；四無是對雹由于拾每股悉收益題和凈城資產(chǎn)拳收益銹率的禍攤薄用，對銅經(jīng)營閱業(yè)績葛要求飼很高師，經(jīng)飛營壓營力加單大。2、發(fā)配行債鍛券：通過模發(fā)行鍵各種怠債券島取得粥資金累。包撫括發(fā)悄行公腸司債匆、企酬業(yè)債延券、鞋短期垮融資塞券（括中期再票據(jù)錫）等往方式侮。（1）公腫司債：由部上市糧公司術通過鋸資本算市場等（通喉過交色易所馬市場跟）為抄籌集虹長期虹資金凈而向唯一般氏大眾憑舉債炒，承芳諾于清指定克到期染日向兩債權寸人無覽條件佛支付法票面菊金額熄，并痛于固顛定期親間按失期依不據(jù)約拘定利塌率支坡付利張息。敗公司性債監(jiān)森管機寬構往箱往要漏求嚴朱格債占券的握信用蝕評級娘和發(fā)均債主畝體的耗信息翅披露藝，特損別重訊視發(fā)宴債后去的市宗場監(jiān)請管工注作。（2）短乒期融魔資券革（中繼期票猾據(jù)）僅：由人偉民銀日行主習導的湯銀行德間債葬券市勤場一痕項創(chuàng)必新性腔債務青融資凡工具擊，由觸企業(yè)良發(fā)行宋的無稱擔保鉆短期苦本票屋，發(fā)闖行規(guī)溉模一錄般不擁得超筑過企抱業(yè)凈懸資產(chǎn)步的40俱%。具絮有法半人資靠格的模非金房誠融企訊業(yè)，墨可依還照《短期帆融資薯券管跪理辦杯法》規(guī)定鍬的條滅件和剪程序斗，在攀銀行曠間債格券市聞場發(fā)旅行并議約定躍在一老定期養(yǎng)限內(nèi)撥還本套付息碎的有鎮(zhèn)價證繁券。呢一年棍以內(nèi)臺的為州短期霉融資讀券，產(chǎn)三年皮以上演的中紫長期瘦票據(jù)閘。融男資券抵不對剃社會爺公眾距發(fā)行別，只鎖對銀樂行間籃債券皺市場情的機蠶構投譜資人否發(fā)行前，在敏銀行繁間債盈券市寶場交賠易。（3）企拴業(yè)債蒸券：企業(yè)放債券目由中起央政突府部礦門所嚼屬機松構、牲國有挖獨資妖企業(yè)朋或國雨有控晌股企南業(yè)依蓋照法西定程輕序發(fā)猛行（裂可以銹在交事易所注市場客或銀聞行間腿債券敲交易應市場澇），遷約定弟在一樓定期怕限內(nèi)榮（中溜長期屑）還即本付色息的蹤蝶債券辦，由賽國家?guī)洶l(fā)改余委和星國務司院審丙批，殘一般窩要求泡予以痕擔?？希瑐θl(fā)蝦行后宣，審灣批部撿門不糟再對洋發(fā)債氏主體燭的信瀉息披悠露和掀市場構行為仿進行撓監(jiān)管醒。3、銀潔行貸生款：銀行班對房罵地產(chǎn)椅開發(fā)扒企業(yè)堪提供暢的貸經(jīng)款，構是房助地產(chǎn)例項目供開發(fā)啊資金當?shù)淖罨饕廴谫Y眨渠道酸之一隱。按祝照貸盼款資叉金使層用目召的和勒方式別的不鏟同，梁房地僑產(chǎn)貸回款主忠要有襖以下冰兩種符類型丸：項目業(yè)開發(fā)床貸款夢，是指間銀行蠢向房鞋地產(chǎn)宵開發(fā)衫企業(yè)恥發(fā)放起用于匙項目尾開發(fā)萍建設獻環(huán)節(jié)灰的貸死款。經(jīng)營匠性物溝業(yè)貸羊款，指銀食行將者已建壩成并當投入綁使用賊的經(jīng)獅營性篇物業(yè)桌長期蛾穩(wěn)定虹收入蛾作為洲分期廣還款鴉來源蛙的一鑼種物跡業(yè)抵擁押貸鴨款，畫貸款艘資金雹不限脫定固隔定用震途。4、房地地產(chǎn)毛投資串信托亂（RE城IT純s）：RE缺IT賣s是一武種以差發(fā)行寶收益擺憑證詞的方哥式匯懼集特垂定多爹數(shù)投蜓資者住的資群金，肌由專藝門投香資機襯構進群行房政地產(chǎn)循投資權經(jīng)營雕管理艱，并芽將投較資綜偉合收戚益按睡比例破分配修給投赤資者錄的一擾種信堡托基名金。RE繪IT碎s既可贊以封析閉運藝行，竄也可幸以上誘市交柿易流廳通，漏類似抄于我棵國的富開放誤式基閃金與盤封閉婚式基疤金。向目前宋，該括項融約資方巖式正葡在探揭討和恥政策幸研究炎中。結(jié)論朋：房榨地產(chǎn)安企業(yè)版主要糕是靠垮融資滲做大慎做強糾的，月可見犧資金奪籌集誕對房紋地產(chǎn)座企業(yè)被的生過存和兆發(fā)展卻是非掛常重帝要的短。案例拒：xx做大硬做強盡的“秘訣”—融資自92年上乞市至生今，xx共發(fā)壟行股比票融各資8次，睛融資踐金額患共19袋5億元饅；至20揀08年底淘，xx歷年蓋留存唐利潤千僅12野8億元漂；至20兵08年底達，xx對外極借款攔余額慘共32去9億元還。3.命1、合賣理確正定資鍬金來礎源結(jié)搬構什么道是財俗務杠足桿效割應？例：瀉某房塘地產(chǎn)你公司球有自狼有資助金1億元耐，投功資項沿目預匪計投塑資收線益率路為20采%，投演資期白限為1年，獲銀行傲貸款斑利率腥為10窗%，現(xiàn)看有二逼個投里資方抄案可階供選跳擇：方案排一：轎貸款斷與自題有資腦金的衣比例峰為2：1；方鎖案二那：貸鬼款與但自有素資金救的比幅例為5：1哪種刺投資畢方案日自有倦資金逢收益藍率更止高呢點？方案殖一：奪投資注收益=（2+敞1）*20枝%*窗1=盒0.徐6億元庫貸款須利息=2壤*1左0%盒*1換=0樹.2億元投資拳凈收丑益=0枯.6強-0涂.2漠=0壇.4億元自有搜資金捐收益扇率=0頓.4朵÷1徐*1愈00支%=機40乞%方案叮二：序投資驗收益=（5+陳1）*20炸%*籮1=宇1.庫2億元幅貸款呆利息=5聯(lián)*1召0%單*1鈴=0馬.5億元投資譽凈收立益=1希.2則-0北.5跨=0汪.7億元自有撲資金譜收益揪率=0型.7芽÷1遣*1掃00移%=腔70燙%資金誰籌集真主要裂關注凈二個險方面宴：一邊是資員金來脾源結(jié)差構，牢主要窄是指線投資肢者籌釘集各糕種資打金來蠅源而吃構成豆的財背務結(jié)巧構，媽一般極指股藏東投東入資角金和艇企業(yè)假借入低資金辦的比遺例；構二是陰取得贏資金訓的成新本。3、資金籌集應關注的重點總結(jié)辮：財務鴿杠桿杰：借額雞生奶蛋，淘以小存搏大麥。財謀務杠獎桿就塞是利弄用借面貸資鋒金擴頁大自烤有投拋資的驕產(chǎn)出全。發(fā)揮翼財務晨杠桿鮮的前吩提是蔽，當?shù)顿Y泳收益雨率大劣于借啊貸成柏本時蒜，財秧務杠煉桿是耗有利笑的。借貸略資金米與自未有資臥金的陽比例書越大桶，財沸務杠言桿的惡作用咬越大攤，此頁時，爽投資拒收益愉會越初高。蒙因此撓，企看業(yè)對觸外借劉款除拳了保威障資桶金需挺求外高，另含外一架個重紅要目袋的是窄利用禮財務脾杠桿附作用童獲取岸更大介的收哄益，矩提高跡實投頌資金量的回掘報率抹。財務段杠桿頭放大柏節(jié)稅怖效應清。所檔得稅民法鼓畜勵人趴們使用嫂財務懇杠桿簡，即鍵貸款香利息涌可以存抵減燒應稅蓋收入墳，起到牲避稅業(yè)的作雁用。財務干杠桿所負效承應如果勻借入是款項甘投資旬取得牙的效乓益低西于借皂款成缸本，竊將會辜產(chǎn)生灶相反境的杠稿桿效攀應。獨如前失例方井案一翼中，確若投條資收掛益率弓降低蜜為6%，其大自有露資金處收益喂率為局：投資紙收益=（2+尊1）*6%燒*1仙=0歌.1拐8億元朱貸款皇利息=2杜*1編0%臥*1戴=0事.2億元投資姿凈收集益=0勉.1勤8-世0.辨2=朽-0鋪.0嗽2億元自有宜資金揭收益屈率=-慈0.臉02拳÷1盒*1緊00悅%=講-2姿%必須喇合理泡確定思負債育比例誤，控叔制財享務風棚險負債邁經(jīng)營做作為色現(xiàn)代紅企業(yè)爽一個蛛經(jīng)營別方式嶄，可托以促光使企香業(yè)利家用財渾務杠研桿作用瞧，以仆較小擴的代聚價獲拍取最室大的斑經(jīng)濟鋤效益雪。負撇債率究的高剝低取先決于余經(jīng)營者飛駕馭董負債懷的能胞力，按關鍵命在于襪：一宿是將屈負債束有效截地轉(zhuǎn)械化為片有效廁資產(chǎn)，熄并通映過資粘產(chǎn)經(jīng)相營能寸產(chǎn)生廊高于仔利息巨支出確的效項益；定二是按增加胸的資扶產(chǎn)的變厘現(xiàn)期販低于專債務慎合同振期，秒保證遙債務前能及親時清角償。企業(yè)役必須躲在風涉險與預收益邀之間俊找到胞一個還平衡嗓點，老防范痕財務芬風險撇。借款采越多讓越好亂嗎?財務透風險咱原理銷：財溜務風竹險即喊企業(yè)評不能復償還捏債務摩的風該險，省即現(xiàn)露金流顆出大如于現(xiàn)礎金流紛入而歡產(chǎn)生罪的到叫期不昨能還籍本付奸息的碌風險畜。高負補債鏈高風棉險高風紋險避高收反益過度奇地依吐賴借怖貸資抓金會棕產(chǎn)生封兩種煮后果針：風險糠隨之每增加理。財膊務杠槐桿的賞好處磁是建特立在躍杠桿厭有利度（即惱投資貓收益溉高于乎借貸媽利率豎）的雅假設銀之上冊的，榆而這保是一招種不完確定癢性的儲假設被。如漆果實午際營六運收倉入低蠢于預奧期，譯財務折杠桿吉將是享不利堤的，漠將進幕一步箏加大膨不利繁后果栽，增稍加投代資風冠險。借貸畢成本季亦隨蹲之增認加。鑒當財熱務杠弄桿作避用加名大時撇，貸孩款方趨也會遲感到乒風險銅增加層，一繳是要呀求提謀前還勞款；慈二是棵要求喘提高樸利率午作為考風險的盒補償鏈，貸濫款成彩本也狀將增哨加，黃財務臨風險志進一端步加滴大。防范五財務遞風險。發(fā)生桃財務塘風險騎一般丙由于擊債務敗資金辣期限宰結(jié)構再安排翅不當債或者揀由于券資金列收支靈預算赴與實聚際不訪符而出產(chǎn)生醉的支卻付危潤機。奇因此詠，有耐效地騾控制怠財務拐風險乏：一定條要注服意短材期、距中長稻期資錢金的孝均衡安娃排，英特別到要注皆意短失期負船債的浮比例，避縱免還獎債期勢過于豎集中芹，造暢成企著業(yè)資金鏈喇斷裂弄；做好綠資產(chǎn)利周轉(zhuǎn)參期限唱結(jié)構彼與債警務期湊限結(jié)構椒的匹思配。嚴避免壺短貸濱長投歇，根個據(jù)不厲同產(chǎn)均品的損開發(fā)守節(jié)點和額預售連時間臂，安閱排不杏同的網(wǎng)資金襯來源闊銜接加。3.義2努力均降低權資金閱籌集芹成本資金洲成本變是指冤投資猛者籌勇集資傘金時爐付出恭的代蛋價，小資金蘇籌集細成本覽是直蓬接關識系到暮項目配收益句水平狠，資浪本成行本高霸將虧島蝕企捆業(yè)的底利潤例，甚答至使睡企業(yè)伐陷于料困境題。籌資甩產(chǎn)生辮的成繩本主血要由秋三部勢分組晚成：一是亭籌集挽資金灣過程猶中發(fā)樸生的弟各種醫(yī)費用藝，即末籌資法費；如發(fā)少行股縮慧票的書承銷瘦費，甘銀行物貸款歡的手時續(xù)費隆等；論該項界費用啞一般希與籌采資額淋度、淘籌資須期限割不直銅接相創(chuàng)關，蝦屬于饅籌資買成本渴中的頁固定迎費用眉。二是租向資沈金提法供者埋支付定的報謠酬，娘及資甚金使崗用費蝦或占糖用費。如殼發(fā)行雕債券喊或銀難行貸券款時愉的利隆息，堤發(fā)行爭股票昆的股考息、案紅利歪等；垮資金舉使用傻費與息籌資繩額度踩、籌殼資期溪限直脖接相反關，驅(qū)屬于跳籌資屠成本瓜中的寧變動鳥費用補；三是炮特定鬧條件葡下的稅機會戚成本。決定貝資金跑成本待一般雀有三棉個方找面的號因素講：一是影資金振使用榆的時冒間，資金和占用推時間鑒越長灶，所依付費坡用成朵本越府大，艇反之應越小尿；二是透出資紹者所那要承滾受的杰風險，風涉險越淘大，辰籌資梢成本凝越高踐，反刃之越超?。蝗谴噘Y金的供求稼狀況，資縮慧金供網(wǎng)應緊悔張時政，資縱金成夫本越梁高，圓資金桌供大朗于求吉時，買成本冤越低赤。案例引：xx地產(chǎn)—對賭水協(xié)議斜的后腫果xx地產(chǎn)階是國澡內(nèi)房孕地產(chǎn)佛公司遠國際購化融丈資金添額最離大的之，歷澤年累疫計在綢國際蹈資本糕市場循募集餅資金18億美桃元。拴但取源得這爹些融盆資的凝背后疫，卻御要背威負著月巨大狐的成天本。特別寒是在呆市場哪發(fā)生傅變化苦后，哨其高夢負債襲、高悼成本成的資擾金使夕其背割上了爺沉重旨的壓獵力，騙企業(yè)依陷于堆困境爆。為了誓實現(xiàn)皂上市險，實煉現(xiàn)迅郊速擴漂張，xx地產(chǎn)料從20淘07年不太計成旱本頻貓繁拿艦地，誰土地悉儲備狠由20們06年底畢的不燒足60纖0萬方受增加焰至45共80萬平外方米佳，比20夕06年底散增加峰了9倍，國其資切金來頁源主秀要是怒與一獄些機認構投帶資者簽訂友了所明謂的對賭林協(xié)議。對賭爆協(xié)議虧是投臉資方澇與企稱業(yè)對居未來冠不確劣定情委況的披一種娘約定卷。雙盆方以長企業(yè)棉當前析的業(yè)魚績?yōu)槿プh價霸基礎拜確定言投資去條件螺，根貝據(jù)雙速方認撲可的含業(yè)績免增長舊情況歲，以坑具體神業(yè)績玩指標滴甚至音股價悉為協(xié)鐮議條瀉件。對賭冷標的貧通?？显O定擾為企思業(yè)股痕權，采或者河遠遠原超過崇一般尾標準妻的其頑他支隨付條秤件（塘如高穩(wěn)額利扭息）尿。這種軟融資僅的好衰處是肢短期茂內(nèi)能覆獲得倆足夠鐮的現(xiàn)玻金支雞持企果業(yè)發(fā)止展。銹但一柔旦不艘能滿告足對基賭條夕件，戶企業(yè)卻將付檔出高昂昂代批價。案例臂：xx地產(chǎn)—對賭終協(xié)議降的后中果案例喉：xx地產(chǎn)—對賭胳協(xié)議蜂的后箭果據(jù)公西開資添料顯尸示，20辣06年11月，xx地產(chǎn)戚與國真際機興構投頁資者適德意哥志銀槳行、浪美林爆及淡效馬錫男簽訂具協(xié)議豎，以xx地產(chǎn)堂三分咐之一剃股權路作押必，由小三家專機構酒投資舞者以淹總價4億美涉元認廳購其8億股盛可換聾股優(yōu)餡先股五。20祖07年8月，xx地產(chǎn)額通過社另一疏上市霉保薦每人瑞妹信擔攔保，岡向貸書款人學授出質(zhì)認沽降期權鼓為擔智保，牌籌集酷資金4.卻3億美詢元；20這07年9月，著通過夫抵押xx御景勇半島煎項目關，再屢次向飼美林蓋貸款1.聽3億美未元，返用于宰購買礦土地秩。如xx地產(chǎn)碼與國飯際機腔構投瘋資者仰德意棋志銀機行、帥美林撲及淡體馬錫默簽定顏了對輕賭協(xié)夏議。陷按照葛約定干，xx地產(chǎn)制若在20毅07年底燙前實問現(xiàn)上努市，駕機構槍投資敬者的屠回報違不少妄于30％；賴若在20貝08年6月6日前碼完成病上市期，機忙構投商資者撕的回騾報則韻不少開于40％；何如果炮在20摔08年12月6日前籍上市處，回釣報率陰不少文于50欺%，若痛至20樸09年6月6日前岔上市脫，回到報率呈不少嚷于60蹲%，如秀果在20鞠09年12月6日前顯上市照，則啊機構勺投資蹲者的識回報晃不少案于70％。如無陳法上爐市，雜其將止以現(xiàn)果行市益盈率忙回購膏相關抵投資將者的弟股份家。據(jù)有江關資似料顯暗示，露截至20胃07年9月30日，xx地產(chǎn)涉總資犯產(chǎn)約繁為14簡8億港憐元，曾總負吃債已袍高達14莊0.釋67億港白元，抖資產(chǎn)羽負債追比超95％。由于埋金融休危機勢的影協(xié)響，xx未能尤按期屯上市醫(yī)，到果目前醋為此豬，資枝本市蒸場依役然低曬迷，xx地產(chǎn)包亦未咽有上意市的狀跡象升。這李將意裝味著拋，如纖果今烈年不量能上里市，xx將面信臨資文產(chǎn)被核瓜分伏的危放險。番即便視能上惜市，盾其成個本也箱是非縮慧常高攀昂。案例延：xx地產(chǎn)—對賭揉協(xié)議汗的后罷果4、如何辦理銀行貸款銀行旦貸款派是滿控足項透目后冠續(xù)建抓設資排金需榮求和腔減少宮自有散資金輔占用教、充霞分利尼用財央務杠勒桿提派高自淋有資劉金收蜂益率迷的關薯鍵，恩從項徑目公童司看椅，銀療行貸甜款是直房地躁產(chǎn)項趙目主治要資總金來另源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.蘭1、銀稿行貸庸款的公放款測條件（1）自夸有資倦金投騎入占種總投奏資35％以蕩上，邊目前將由于柿地價邁占總微投比賊例較破高，袋一般滴地價鍋支付曉完畢沾即可董達到她自有鴿資金紐奉投入鄭要求牽；（2）項月目四透證齊山全（背國土配證，慘用地疾規(guī)劃厭許可嘉證、輸工程厚規(guī)劃巾許可衣證、倘施工億證）乏，主磁要是編控制牙施工的證節(jié)奧點；4.扎2、辦何理銀延行貸青款的瀉流程（1）與普銀行借溝通紗，擬哪定貸冰款方帆案；（2）銀無行前芳、后湖臺進江行項電目評頃估；（3）銀泰行審致貸會展過會索；（4）落衫實四芽證、盒抵押飽、法坦律文朋件等技相關威放款餓條件腫；（5）銀德行放創(chuàng)款；翁各銀好行對押公司揉整體礦授信坑仍有嘗存量錯且放絨款銀挖行具臟備放旅款規(guī)舞模；（6）銀深行貸噴款資梅金轉(zhuǎn)赴出及衰使用幫。4.踐3、辦威理銀保行貸告款需地關注縮慧的事承項（1）合驅(qū)理確敗定貸碑款額篩度：公司每每個蔑項目慨均應倡在銀促行可牲接受棕的范希圍內(nèi)虜爭取擋最大茄的貸臭款額白度，奧一般楚在總利投資支的40繞-6冤0％。（2）項傳目前部期規(guī)疫劃報爐建時男應注黃意分摘證：為發(fā)武揮資稼源的界最大忽優(yōu)勢常，充放分地呢利用舒銀行饑貸款由資金語，在寺前期筋規(guī)劃誼報建炎時，江可根維據(jù)項睬目的城大小講，考砌慮分旱拆工法程規(guī)鑰劃許刪可證沃和施眠工證波，拆饑分成灣若干落期，哲能為隨今后裳的融孩資工裝作帶驗來靈針活和答便利小。（3）貸查款擔岡保或畜抵押打條件車應關灣注的齒方面：各沉子公南司在罪抵押適不影菜響銷資售的妨情況堡下，欣應優(yōu)悅先使嚴用抵垂押方繭式，愚并提熄高抵罷押率遍，充穴分利賢用抵欺押物酸資源艙。但薪由于長銷售燦需要帥抵押闊物涂麻銷，頸放款騰后幾夠個月禽即開悲始還齊款，佛銀行脂貸款挽資金穿利用櫻效率弦較低船，為刃提高醒資金扮使用番效率墳，可陪采用攪母公眠司擔拉保方刻式。（4）貸回款資尖金使凡用應仰關注補的方膝面：要盡尖量和底銀行驚協(xié)商萄，力出爭突螺破貸配款資詳金的訊封閉設管理揚，將搖貸款移通過臥合理保的渠音道轉(zhuǎn)銹出，便提高傭貸款遷資金臣的使士用效存率。監(jiān)否則棵，公憐司必觀須根隙據(jù)工伸程建闊設資得金需批求金樓額和逐時點雖發(fā)放頓貸款尸，使榨用多長少金遷額，錄發(fā)放剪多少湯金額擱。堅蘿決避威免貸池款資恩金發(fā)扇放后播長期繁閑置蜘在賬蓋面的竟情況移出現(xiàn)貞。（5）貸款攜成本肅及利雷率調(diào)添整周苗期應憤關注掃的方屋面：力爭殼獲取設市場掌上最拋優(yōu)惠尚的貸韻款成橫本條閥件。誕要關緞注利老率的脫變化妨趨勢直，在夾銀行糕貸款菠利率雨處于哨下降粗通道夢時，胞貸款吐利率內(nèi)應按故季或縣月調(diào)柔整。膊反之北，則毒盡量屆按年逼度甚別至更態(tài)長的槳時間勞調(diào)整卡利率送。房款愿回籠決工作表應貫嬸穿于碑銷售罷的各肉個環(huán)荷節(jié)，秧保證回銷售伏和回抖籠的賄目標年一致帥性，裕將回缺籠任管務責歸任到初人，查并與蛙業(yè)績咬掛鉤折。加凡強銷珍售回胸籠工舊作應執(zhí)注意抱以下君幾方判面內(nèi)白容：5.胃1、加縱快銷嚷售簽衡約。在銷凡售定珠價、急折扣沫政策纖制訂閉、現(xiàn)姿場宣杜傳等嫂銷售喜各個橫環(huán)節(jié)抓充分享考慮俱房款貍快速免回籠迎需求打。例溜如在酬付款奧方式衛(wèi)設定敢時盡泰可能存減少舅多期償付款攏方式頸；在穿折扣牧方面賽設置洗一定粘比例牲的按泉時簽攏約折石扣；向折扣腥向一職次性注付款孤傾斜攔等。5.膀2、優(yōu)局化收廢款流炊程。房款毛回籠噸需要愛銷售偏部門狼、法封律部核門、卷代理方公司惡、律萄師事啞務所映、銀貿(mào)行、攜財務財部門侄等多攪個部益門和條單位贈共同坐努力桌和配謊合，染要明印確各擔部門般崗位置責任滑及工濤作流防程以川提高潛工作錦效率穴。特盼別可撫以通狀過房道款回描籠情辜況與月費用核掛鉤鐵等激蠟勵手僚段，槐充分毀調(diào)動調(diào)代理效公司萬、律離所等涌中介多積極插性，烘促進鑒房款忙的快津速回扣籠。5.添3、充弟分利答用法驕律手焦段保盟證按按期付刮款的兇嚴肅儉性。在認血購書冶、買蘿賣合承同、愛按揭挪須知倘等法霜律文張件中曲嚴格約約定普違約廉責任踢，充界分保勁護公夢司利忽益；丑對惡侄意拒壁繳房蓮款及藏提供搖資料鋒的客比戶要皇移交維法律值部及肢時處飼理并及嚴格們執(zhí)行堤，維劑護按恒期付米款的云嚴肅粗性。5、銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)5.含4、加浙快銀藝行按致揭的套辦理冒。銀行父按揭急款是洋房地橫產(chǎn)行拖業(yè)特貧有的違一種相資金網(wǎng)來源肌方式笛，目隔前，冒多數(shù)誕客戶滲都采桶取銀擱行按近揭方逃式支鍋付房覽款。要加晨快按戲揭款凈的發(fā)蓬放速健度，岡首先吹，充粥分調(diào)噴動代樓理公誼司、嘩律師拒行力飾量，股責任啄到人染，催禍收按巷揭資臂料，依按揭沖資料漁齊全圖后方濫可進衡行代尺理費爛結(jié)算負；其報次，噸在保嘆證開聽發(fā)貸型款銀滅行優(yōu)過先的清情況旦下，仇引進返多家柏銀行孩，通窮過競新爭壓援力促禾進放求款速屯度。佳第三卻，與綠省、瘋市公下積金鹿中心過建立炸良好枯的合少作關墨系，旅開辟衡公積偷金中陪心綠捉色通俱道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.先5、加肚快他醒項權促證辦松理，慶解除網(wǎng)公司鉗擔保念責任根據(jù)急房地毛產(chǎn)行鎮(zhèn)業(yè)經(jīng)額營慣步常做波法，厘在商睛品房哀他項擦權證購辦理傍并移驕交按俯揭銀最行前怠，公論司將第對客魯戶按良揭貸憑款承施擔階掉段性并擔保毒責任事，若慎客戶料在此詳期間仁未正極常還逼貸造矮成違救約，請公司發(fā)將承益擔回怪購等揮擔保船責任灑。為去降低凡擔保夫風險峰，公被司應嶺盡快棍辦理駱他項蜻權證愧，縮拍短擔岸保期拆限，徹盡早臂解除味擔保散責任活。5.銜6、做氣好銷界售誠牢意金弄和購咳房定夾金的禁管理首先披，誠意彩金收擠取、匆轉(zhuǎn)定姜和退冒款等貞過程衡都需懶要建季立相飄應的白內(nèi)部擺控制委制度蔥，納外入財斗務核予算體水系管銜理。膛收取弱過程驗中需法要銷淘售現(xiàn)聽場工獨作人薯員恪渾守現(xiàn)輝場相看關管擾理規(guī)菊定，超收款天記錄狐實時充錄入廊系統(tǒng)研，納燈入管臺理體帶系，痰相關糠款項扛、憑南證應汁按日恩清理腫及移蘇交做頂賬，胡財務桿人員葬嚴把莖審核贊關，月確?；瘧帐蹇铐棤畹膶嵔╇H入傘賬；其次腦，誠意壓金轉(zhuǎn)浩定金唇后，蹲相關嘗款項問作為喚銷售淹房款俱及時粥進行壁賬務腫處理其；第三朝，換房困、退容房等伍特殊率業(yè)務比建立相完善巧的登備記、賄審核忠流程鴉，應層退還戀的誠四意金紐奉，應啟經(jīng)銷案售和替財務輛部門部雙重欄審核炕，防粘止重搬復退麗款。1、資金運營應重點關注資產(chǎn)的流動性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題3、資金管理相關制度主要內(nèi)容介紹3財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用

1、資金運營應重點關注資產(chǎn)的流動性1.您1項目魄的投濾資回壟報率躍越高濕越好善嗎？某公優(yōu)司能蘋籌集秩的資緒金為3億元垂，現(xiàn)濱有A、B、C三個掏項目警的投視資成終本均緣瑞為3億元緞，其妻中：A項目哥投資德回報熱率為25庭%，投陸資期浪為5年；B項目覺投資洪回報瞧率為20鎮(zhèn)%，投真資期紗為3年；C項目典投資攔回報時率為15脖%，投妄資期圖為2年。方案麻一：狹選擇套投資A項目預，則5年內(nèi)湖可獲爛收益3×掌25冒%=變0.卡75億元云；方案覺二：祖若選凱擇B+衡C項目渡，則5年內(nèi)椒可獲票收益3×瘋20久%+窮3×唉15科%=貞1.用05億元烈。答案駐：項相目的豎投資姨回報擔率固技然重隙要，憤資金紡的周制轉(zhuǎn)率肚也非妥常重敘要。在籌蒼集到騎資金伯后，線需要選對這拉些資后金進住行合帳理有胳效的男使用確，提漁高資棋金的嶼使用粥效率抓，同理時規(guī)波避資倉金風班險。因此概，對辭于房騎地產(chǎn)幕開發(fā)田公司瞧來說酬，資金瞇運用東的一替?zhèn)€重渾要任爐務就借是要好加快守資金雖周轉(zhuǎn)猾，以蛛較小朵的資勻金流星量推扣動較溝大的肺項目宜周轉(zhuǎn)穩(wěn)，使紀資金梁產(chǎn)出貴較高薯的利乎潤。資金講運用算時要克特別漢關注陵的重束點：要縮拘短項聰目的儀開發(fā)床周期魚項目經(jīng)，加純快開連發(fā)速道度，色減少揮資金攀的占己用。游對冰于一溝個區(qū)如域公妹司來孕說，腦要充賤分考旅慮到協(xié)開發(fā)隙產(chǎn)品圣的類詳型，盒要注錄重流宴動性紡強的乓住宅柱產(chǎn)品陣，要焦盡量碎保持邀較高畢的資猴產(chǎn)流燦動性蛛和變建現(xiàn)能疤力，淚不能竿一味他追求格占用肝大量驅(qū)資金插且回劇報周俱期較續(xù)長的裳商業(yè)姑地產(chǎn)如項目驗。特奧別是助現(xiàn)階偽段，額公司略處于簡快速壺發(fā)展親中，叉要堅贏持以景普通陣住宅潮的滾如動開嶼發(fā)為侄主，劣商業(yè)環(huán)地產(chǎn)擾等經(jīng)膝營性還物業(yè)漿投入敢原則剃上要則控制視在20斷%以內(nèi)畏。案例壁：xx地產(chǎn)—商業(yè)遵轉(zhuǎn)型偉的代突價xx地產(chǎn)倚在此妖輪的矮市場常調(diào)整免中遭壤遇資兄金緊隨張困烏局的美重要趕原因蒸就在衰于，禁在過蒼去的敢?guī)啄犒愔兴A們將濾過多親的精陳力和買資金列投入存到商釋業(yè)物即業(yè)項先目，喪沉淀亦了公拐司不蛾少的劃資金嫌。xx公司已從03年開唇始進菜入商桶業(yè)地螺產(chǎn)，競近幾粥年，然投入叫大量推的資腸金在完商業(yè)得地產(chǎn)族項目干。據(jù)席統(tǒng)計的，xx在珠翻江新混城擁鴨有15個項琴目，雷大部良分是謹寫字亮樓和戶高價怠酒店獅，僅圖在廣渾州、欄北京退、天冷津三玩地現(xiàn)節(jié)有的醒商業(yè)朋物業(yè)趣開發(fā)墻將會劈燕耗掉傳資金12滋4.曉9億元惱，3年平虜均投果入41孤.6億元甚。在20右07年還仗曾經(jīng)截與合劣景泰殃富聯(lián)鈔手以46億元戒拿下高珠江帝新城苦的商謊業(yè)地詢王項劉目；47奸.0妨5億元降拿下溪佛山玩商住限地王鉗，擬滾建佛作山第榮一高備樓；稅在天患津以50億元煌拿下臺的住萄宅項聯(lián)目。揪僅這湯三個信地王屑項目躲的低錦價，緒就要你承擔裹費用丘超過11喚2億元透。目前螞，xx已有5家五付星級乒酒店車、2家四養(yǎng)星級老酒店成、2個幢國怕際甲翅級寫塔字樓魔和2個購鎖物中歸心，隙投資驅(qū)商業(yè)次地產(chǎn)終沉淀忍了較多昨的資昨金，往而商狹業(yè)地撲產(chǎn)經(jīng)向營效碑果并幫不理扯想（20座08年酒店帽業(yè)務逝虧損1.洪8億元咸）。由于氧市場怕發(fā)生茫較大能的變運化，殺加之20跪07年投椒入了魂大量臘資金器高價能拿地急，回塌歸A股的養(yǎng)失敗拌，08年的擱銷售荒額大咳大低窗于預獻期（08年富茶力的虜銷售小收入16個0億元而，只慘是與07年持租平，謹只完俯成計刷劃的66待%），浸富力覆地產(chǎn)適資金予和財約務狀姻況陷梁入了糞比較損困難脅的局午面。20俯08年12月底旦，富紡力地下產(chǎn)貨鄰幣資轉(zhuǎn)金余掀額僅20億元州，資觀產(chǎn)負均債率73問%，銀啞行借瓜款達20記5億元(一年否內(nèi)到吃期的95億元)。由俊于資廚金被樸占用摸，已驚經(jīng)讓匹富力別喘不雨過氣鴉來，供為緩液解資圍金緊跳張局諸面，之不得缺不高童成本顫融資逗，08年融偽資成伍本比犬上年碎增加23樣1%，公燭司已晚一年謎沒有決再購耐置土魄地。為緩許解資慘金困突境，域去年姓年底秘，富斯力開奸始出僚售那花些他阻們一湯直宣遮稱將吃持有柄經(jīng)營券的標強志性爐寫字休樓，圍股東希張力西和李姿思廉糕個人偵出資購買度下屬隨子公蘿司的凱房產(chǎn)作，作棍價分慮別為0.瞞83億元武、1.揪02億元祝用于根補充許公司績流動思資金膠。在經(jīng)研濟高秒潮、昨市場演形勢險好、障資金苦面寬璃松時虛期，歡市場倉往往疏用土涉地貯秩備的叮數(shù)量省來衡徑量房院地產(chǎn)均企業(yè)答的實宅力和巧規(guī)模提；但火在經(jīng)日濟衰誓退和尋貨幣襖政策士從緊愉的壓滑力下叮，對及一個忍房地哈產(chǎn)企仰業(yè)更裝注重守資產(chǎn)酷的流附動性鑰，包贏括現(xiàn)索金結(jié)撿存有鐘多大紛，現(xiàn)孫金流展入是小否為躲正，蝦負債頁率有紗多高度以及偵流動郊比例銜等指居標。1.辰2確定鞠合理公的現(xiàn)吧金留雷存量貨幣劑資金柱作為辛流動卻性最襖強、拌收益再性最玻弱的科資產(chǎn)鉗，持丸有一的定現(xiàn)吃金可本增強艷公司為的財全務穩(wěn)客健性鍋，但遮過多文的現(xiàn)找金表輝明資辣金閑孟置，研會給箏企業(yè)片增加海財務置成本趕，損掏失機等會成警本。管在市殺場好慨、信炮貸政政策比假較寬托松的紹情況鉤下，謠應盡攝量降襲低賬心上資綱金余著額；野相反虧，可牧適當清調(diào)高偽現(xiàn)金純比率汗（5%渴-1癢0%），嫁獲得液較穩(wěn)鑒健的棋財務毅狀況登。作為涉項目絹公司抄，為時降低答資金貞成本餐，將早盡量芹減少掛賬面堤的資揮金結(jié)揉存，標如有度長期棍閑置匪資金偏可考秤慮提恐前歸晚還銀矩行貸齊款，寬或?qū)⒃Y金斧調(diào)入均母公廉司，務由母造公司削統(tǒng)一糾調(diào)劑遼和平骨衡。每賬面本留存悄資金宮與與朱資金累需求會盡可怖能匹呢配，打滿足捎未來狡一個繼月資書金需屆求。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題1、資耍金支禾出與館施工堪進度錢不一挖致，族超進搜度支戒付工紹程款苦?；蛴懝こ糖矔汗罒o單價觸過高緣瑞，造矛成提垃前或算超付膚工程也款。各項虜開發(fā)篩建設塌投入涉嚴格冒按合陳同和烘施工季進度啟付款演，堅該決杜啞絕未訊達到護付款振條件悶提前炮付款撥和超曬進度父付款夢，既爸是降疏低資賴金成句本，遍也是口控制征經(jīng)營蘿風險歪。2、工即程結(jié)誦算要削留足努額的滴工程烘質(zhì)保冷金。按規(guī)彎定足趕額收鄭取工特程質(zhì)誰保金賢，工塊程質(zhì)夜保金繼是約偷束施宏工單史位后疤期維辣修工芽作主黃要手勺段，價也可鞭創(chuàng)造范一定牙的資姥金效祖益，迫因此糾，需輛足額指收取痛，并土嚴格中按規(guī)菊定審仍批后看退還混。3、墊粱付的繼各項效工程結(jié)款要嗎及時暖收回指。在工昏程建哪設中市往往收存在苦甲方千為施滲工單吸位代幼墊工婆程勞駝保金腳、現(xiàn)轟場水右電費冰等，壟這些摘款項奪應及搖時進謹行清榜收，爹保證閥公司翻利益窮不受蔽損害蠢。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題4、資毀金撥鎖付的憲手續(xù)終不完禽善，妙審批盆不嚴軍；資遲金使春用的命計劃梅性不鬧強，糾資金熟支出悠有較嚼大隨辣意性芬。5、應閘收款謙占用塌資金穩(wěn)過大，催啦收不昆利。階特別汗是業(yè)渣主拖寬欠的真房款稻要及錫時收額回。6、加巷快尾年盤和曠車庫很等物跡業(yè)的歇清盤鐘，盡反快處永置閑躲置資真產(chǎn)、縱空置氣房產(chǎn)欄設備濤，減托少資翅金占屢用，渴盡快別回收巖資金紅。3、資金管理相關制度主要內(nèi)容介紹3.挺1、賬果戶管予理制然度：（1）賬營戶的賣開立定與注屑銷必掃須經(jīng)市過公嗚司董錯事長堪審批宋同意育。（2）各域級公竟司的濫所有飽銀行頌賬戶腫必須傅由所伐在公劫司的添財務腦部門屯統(tǒng)一徹管理申，其虧他部酸門不斑得以修任何勇名義恢開立濃銀行蛛賬戶嚴。（3）銀梅行賬夕戶必漸須以劣本單父位的閘名義膽開立聰，不依得違紫反規(guī)激定以縮慧其他駝單位庫或個荷人的嫁名義現(xiàn)開立迫，嚴找禁將洗公款歌私存首、出眨租或企出借巴銀行揮賬戶付。（4）各郵級公超司財參務部科門應第定期景對銀掃行賬佳戶進膏行清才理，喇對于告長期粥不使罷用、誦不需察用的披銀行歐賬戶栽應及報時予窄以注涂銷。（5）公絕司的岸所有疲資金醉必須紅納入咱法定線賬戶粱管理浙，不得趟坐收雷坐支育，嚴陷禁賬賣外循身環(huán)和璃違規(guī)箏設立帽“小掌金庫缺”。（6）各樹級公脂司的比會計分和出外納不貝能由僚同一暑人擔尼任，磚開具綁銀行耀支票朵所需貢的印運章必叛須分葬由兩蛋人或蒙兩人廳以上盞保管創(chuàng)，銀麻行支寺票印旨章的擴保管顛理人勾員不當?shù)迷谕蘅瞻啄セ騼?nèi)踢容填親列不倆全的塘支票尼上蓋武章。（7）資謝金收念支必終須及數(shù)時入辯賬，亞做到獎日清德月結(jié)殺。各彼級公色司財層務部角門的肉會計危人員估應按漫月編燙制銀插行存靜款余光額調(diào)菠節(jié)表猾和盤包點現(xiàn)馬金，蟻保證轎賬實村相符貌，出死現(xiàn)賬雁實不稠符情智形的鬼必須句及時瓦查明沙原因托，分酒清責魔任，鐘及時塔糾正發(fā)或追攤究有喚關人柜員的鎖責任商。3.朝2、資渡金使那用及尊付款通審批財制度廟：（1）資隨金實偵行預辭算管糾理，丹各公押司必暫須按蕉資金杰計劃逗使用壘資金輕，防能止計運劃外起的資底金支即出。巡壽公司丹的資圖金實強行統(tǒng)宮一調(diào)東度和愈統(tǒng)籌浴安排味使用陰，以泉減少辛資金石閑置望，降鹿低資業(yè)金成酷本。（2）各諒級公將司應填根據(jù)撓自身棉實際赴情況普制定襯明確報的資暈金支仇付審辦批權拖限和坡程序淚，各溝項資援金的靠支付胳必須輸嚴格性按規(guī)盈定權痛限和澡程序而審批足。對