涿州高碑店項目可行性論證報告

PAGEPAGE50第50頁共50頁高碑店項目可行性研究報告編制時間2010-4-20編制部門營銷策劃部目錄

第一章

市場研究第二章

項目研究第三章

產(chǎn)品定位及發(fā)展建議第四章

財務(wù)分析第五章

結(jié)論

第一章

市場研究

1高碑店區(qū)域概況

城市規(guī)劃隨著北京市《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》的出臺，保定涿州市也制定出詳細規(guī)劃，計劃在未來三年內(nèi)投入130億元，與北京“新南城”實現(xiàn)全方位對接。根據(jù)北京市的“新南城”規(guī)劃，未來3年，北京財政將對崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區(qū)投資超過500億元，并由此帶動投資總規(guī)模2900億元。這一規(guī)劃被譽為孕育未來“新北京富有活力地區(qū)”的大手筆。北京“新南城”的建設(shè)，也給毗鄰北京房山區(qū)和大興區(qū)的涿州市帶來了難得的發(fā)展機遇。為此，涿州市決定本著錯位發(fā)展、主動融入的理念，以建設(shè)“京南保北現(xiàn)代化中心城市”為目標，實現(xiàn)與北京“新南城”的全方位對接。

涿州市對接北京“新南城”的具體措施包括：主動承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移北京建設(shè)世界城市的進程，必然伴隨著大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移。而位于京南的涿州，則獲得了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機會。據(jù)了解，截至目前，涿州開發(fā)區(qū)共有115個對接北京項目入?yún)^(qū)，總投資額達362.5億元。為承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，涿州開發(fā)區(qū)擴區(qū)規(guī)劃已經(jīng)省政府批準。規(guī)劃面積由原來的7.9平方公里，擴大到17.5平方公里。此外，由涿州市與北京房山區(qū)在涿州境內(nèi)共建的工業(yè)園區(qū)，也正在編制發(fā)展規(guī)劃。涿州市松林店鎮(zhèn)“京南保北機械裝備制造基地”，已經(jīng)有9個對接京津項目落戶。

130億元打造新涿州今后三年，涿州將投資130億元用于城市建設(shè)，為對接北京“新南城”打造城市架構(gòu)。據(jù)悉，涿州市將以打造繁榮舒適的新涿州為目標，打造古城區(qū)、新城區(qū)、碼頭國家級旅游度假區(qū)，以及京石客運專線新涿州車站周邊區(qū)域構(gòu)成的城市框架，建設(shè)“京南保北現(xiàn)代化中心城市”。同時，涿州市在不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，將重點建好京石高鐵新涿州車站、京南公交換乘站、北京輕軌涿州站三大交通樞紐，打造涿州“無水港”，實現(xiàn)與北京更加緊密的聯(lián)系。建設(shè)京南最大旅游度假基地目前，涿州西部已經(jīng)形成京都高爾夫、京南高爾夫系列球場，為這一區(qū)域打造休閑度假產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎(chǔ)。未來5年內(nèi)，涿州市將在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)1800套度假房，吸引北京人購買入住，建成北京西南區(qū)域最大的旅游度假基地。

為北京都市圈當“菜籃子”近日，涿州市大石橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場正式由北京新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場托管。未來涿州市將圍繞首都農(nóng)副產(chǎn)品消費市場需求，打造“北京都市圈”農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地。通過實施無公害食品行動計劃，以蔬菜和畜禽為重點，加快建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標準體系、檢測體系和認證體系，實現(xiàn)與北京農(nóng)產(chǎn)品市場的無縫對接。涿州距北京天安門僅62公里，隨著涿州對接北京的不斷升級，涿州與北京的“同城”目標漸近。到2020年，涿州將建成市域整治、經(jīng)濟、文化中心，大北京南部地區(qū)以現(xiàn)代制造業(yè)、旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的冀中北部區(qū)域性中心城市，成為服務(wù)北京和保定兩個過千萬人口的“健康服務(wù)中心”、“教育服務(wù)中心”和“商貿(mào)旅游服務(wù)中心”。目前，北京致遠投資有限公司已于2009年取得涿州西部開發(fā)用地500畝，正在辦理的開發(fā)用地104畝；同時與中國農(nóng)業(yè)大學涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)合作建設(shè)項目周邊生態(tài)綠化用地1000畝；與東城坊鎮(zhèn)及中國農(nóng)業(yè)大學合作建設(shè)3000—4000畝設(shè)施農(nóng)業(yè)項目，最終形成項目總占地面積5000畝，包含7000—8000戶休閑度假公寓、養(yǎng)老公寓、休閑度假花園洋房、一個五星級休閑度假酒店、一個四星級綜合會議中心酒店和眾多設(shè)施農(nóng)業(yè)的綜合性休閑度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老的綜合社區(qū)。涿州近鄰北京，位于京、津、保三角區(qū)中心地帶，具備北京高能資源聚集和商貿(mào)低成本優(yōu)勢對接的優(yōu)越條件；2010年京石高鐵開通，大大縮短了北京和涿州的距離；首都第二機場已確定落戶大興區(qū)，按照國際發(fā)展規(guī)律，其周邊區(qū)域?qū)纬蓭拥貐^(qū)性經(jīng)濟高速發(fā)展的“臨空經(jīng)濟圈”，涿州作為鄰近區(qū)域也將大大受益。據(jù)了解，2004年，涿州市就瞄準京南保北現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，編制了新的城市發(fā)展總體規(guī)劃(2004～2020年)。為加快產(chǎn)業(yè)與北京的對接，該市積極與北京各區(qū)縣開展多種形式的溝通，不斷建立“新友好”關(guān)系，達成“新共識”。近年來，涿州市抓住北京人“異地養(yǎng)老”這一新動向，著力開發(fā)異地“養(yǎng)老型”房產(chǎn)，吸引了不少北京參觀者、購房者。僅涿州就有1萬多人，而且增速明顯。來涿州購房的北京群體中，40歲左右的中年置業(yè)者居多，大多是“享受型”和“改善環(huán)境型”，對區(qū)位選擇、價格選擇和戶型選擇相對更實際一些。對于家中有老人的，要求環(huán)境更幽雅、適于養(yǎng)生。由北京市城南行動計劃帶來的投資熱潮方興未艾，南城的開發(fā)計劃同樣也帶動了涿州的發(fā)展。復(fù)地、遠洋、華業(yè)等數(shù)十家開發(fā)商都表示將涿州列入了重點的投資選擇。而涿州西部土地資源豐富，存在大量河道砂石地形成的未開發(fā)利用土地，相對于涿州市區(qū)及東部城區(qū)的土地來說，西部土地價格較低；該地區(qū)被京珠、張石、京昆三條高速公路圍繞，有涿淶、高爾夫大道一橫一縱兩條高標準公路，通過在建的互通互交，形成涿州西部便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；涿州還對西部地區(qū)砂石料開采進行大規(guī)模治理，對原廢棄砂石坑進行改造，引入河水形成人工水庫和湖面，還將在與中國農(nóng)業(yè)大學涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)合作建設(shè)的1000畝綠化帶上，設(shè)立休閑綠化公園，進一步美化、綠化環(huán)境。涿州將依托地處涿州西部的中國農(nóng)業(yè)大學涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的農(nóng)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢發(fā)展現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，把中國農(nóng)業(yè)大學涿州科技園區(qū)打造成“農(nóng)業(yè)中關(guān)村”。這一系列舉措都對該地區(qū)開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑度假產(chǎn)業(yè)，吸引北京人來此購房提供了便利條件。而涿州西部已經(jīng)形成京都高爾夫、京南高爾夫系列球場，更為這里打造休閑度假產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎(chǔ)。京都高爾夫俱樂部將在未來5年內(nèi)繼續(xù)投資10億元在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)1800套度假房產(chǎn)、一座五星級精品酒店，規(guī)劃建筑面積約30萬平米，度假區(qū)建設(shè)完成后將成為北京西南區(qū)域最大的旅游度假基地。屆時，京都度假區(qū)年接待旅游度假及商務(wù)活動能力可達20萬人次，給約3000戶北京、保定區(qū)域家庭在旅游度假區(qū)內(nèi)提供置業(yè)

###自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。###疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積118.3萬平方公里，占全國總面積的12.3％，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個盟、4個市、101個旗、縣（市、區(qū)），1553個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個行政村。其中區(qū)轄市****市為自治區(qū)首府。###大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均0.24公頃，居全國首位。森林總面積1406.6萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達13.8％，高于全國平均水平。同時，###還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。###是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個民族。###的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是###工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。

###自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。

高碑店市調(diào)整經(jīng)濟戰(zhàn)略，致力打造“京南工貿(mào)城”，扶持受經(jīng)濟危機沖擊的食品飲品企業(yè)發(fā)展，聚集環(huán)保優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的吸納作用，促進全市工業(yè)經(jīng)濟在逆勢中發(fā)展。截止到今年9月份，該市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達49.8億元，同比增長24.7%；全社會固定資產(chǎn)投資25億元，同比增長179.5%。在金融危機的不利影響下，區(qū)域經(jīng)濟實現(xiàn)逆勢上揚。項目拉動，發(fā)展開放型經(jīng)濟。作為“中國最具投資潛力中小城市百強”、“中國最具區(qū)域帶動力中小城市百強”的縣級市，高碑店市圍繞“擴張骨干企業(yè)、助長成長型企業(yè)、孵化催生小企業(yè)”思路，對康師傅、白象、娃哈哈等龍頭型食品加工企業(yè)實施掛牌保護，投資新建企業(yè)前三年適當減免稅，吸引眾多食品飲品項目落戶高碑店。目前，娃哈哈、康師傅、白象等企業(yè)相繼在該市追加投資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。其中，杭州娃哈哈興建的二期熱灌裝生產(chǎn)線項目，總投資5.2億元，預(yù)計年底前完工投入試運營；白象方便面將把全國制造生產(chǎn)基地設(shè)在高碑店。產(chǎn)業(yè)聚集，發(fā)展“塊狀”經(jīng)濟。按照城區(qū)“北移東擴”的戰(zhàn)略要求，該市合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展附加值高、帶動能力強、貢獻率大的環(huán)保型優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新能源產(chǎn)業(yè)，推動企業(yè)集群化、鏈式化發(fā)展，發(fā)展“塊狀”經(jīng)濟，著力壯大汽車、建筑建材、食品飲品、機械制造、箱包加工等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在城區(qū)東郊扶持以多晶硅太陽能電池為依托的光伏新能源，以新型節(jié)能門窗為依托的節(jié)能建材等新興產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。此外，該市還采取定期召開項目建設(shè)推進調(diào)度會、加大項目督察和跟蹤力度，幫助新增項目解決建設(shè)中遇到的難題，促其早日建成投產(chǎn)。年產(chǎn)600兆瓦多晶硅太陽能電池項目，一期工程今年9月投產(chǎn)，年上繳稅金將達3億元；260萬平方米奧潤順達新型節(jié)能門窗項目建成后，年上繳稅金可達3.5億元。園區(qū)吸納，對接京津，打造經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢。該市以建設(shè)5平方公里的核心商業(yè)區(qū)為中心，逐步由項目經(jīng)濟向園區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，把園區(qū)經(jīng)濟打造成企業(yè)發(fā)展的龍頭。目前，高碑店市重點規(guī)劃打造“兩區(qū)三城”（即工業(yè)新區(qū)、核心商業(yè)文化區(qū)、國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)城、國際綠色建材城、國際門窗城），通過園區(qū)吸納項目落地投產(chǎn)，促進經(jīng)濟發(fā)展。其中，西部為市區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展汽車、新型建材、飲品食品、機械制造和商貿(mào)流通業(yè)。東部為“雙辛”產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展塑料建材、新型能源、設(shè)施農(nóng)業(yè)。東南為東馬營——泗莊產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展箱包加工和輔料生產(chǎn)銷售，在全市形成三極帶動、三角支撐的經(jīng)濟格局。在園區(qū)吸納帶動下，今年，該市謀劃實施投資超千萬元的大項目61個，其中13個項目列入河北省重點項目，總投資120億元；該市將“對接京津”作為加快發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，今年以來先后與北京洛娃集團、北京工業(yè)大學、北京華能國電有限公司等企業(yè)和單位接觸洽談，實施了13個對接京津項目，總投資8.6億元河北高碑店市到2020年城區(qū)人口達到35萬，城市建設(shè)用地達到36.8平方公里的城市(2008——2020年)規(guī)劃，經(jīng)河北省政府批準正式實施。新城市規(guī)劃比原規(guī)劃城區(qū)面積22平方公里增加了14.8平方公里，人口增加20萬。這一規(guī)劃的批復(fù)，為該市實施“城鎮(zhèn)容貌三年大變樣”、創(chuàng)建高碑店市是河北省委、省政府確定的“十一五”期間該省優(yōu)先培育的12個新興中等城市之一。目前，圍繞新的城市規(guī)劃，高碑店市提出將城市建設(shè)成為實力雄厚、環(huán)保宜居的現(xiàn)代化中等城市的目標，進一步優(yōu)化空間布局，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，做強城市經(jīng)濟。其一，優(yōu)化空間布局，構(gòu)建現(xiàn)代化中等城市發(fā)展框架。重點將京珠高速公路以西的西部城區(qū)建設(shè)成為以生活居住、商貿(mào)金融為主的綜合生活區(qū)。依托將建的京武客運專線站場，新建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)為主的東部新區(qū)。其二，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市綜合功能。該市決定對市區(qū)內(nèi)4條道路進行升級改造，完成污水處理廠、垃圾處理場建設(shè)。改善城市容貌，打造“燕趙高碑、督亢春早、斗門疊翠、水經(jīng)新注、紫泉垂柳、世紀齊園、廣場明月、錦繡新城”為主題的城市八景。同時，在規(guī)劃期內(nèi)改造22個城中村。其三，做強城市經(jīng)濟，筑牢城市發(fā)展基礎(chǔ)。利用城市基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)四大基地。依托汽車、箱包、機械制造、食品飲品、新型建材等支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)工業(yè)制造基地；依托商貿(mào)傳統(tǒng)優(yōu)勢和北上南下、東聯(lián)西進的區(qū)位交通優(yōu)勢，建設(shè)覆蓋華北、輻射全國的商貿(mào)物流基地；借助周邊白洋淀、溫泉城等旅游資源，完善居住、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施，打造旅游中轉(zhuǎn)基地；整合現(xiàn)有醫(yī)療資源，引進京津資源，提升醫(yī)療水平，建設(shè)康復(fù)醫(yī)療保健基地”。其三，利用交通樞紐，京石高速客運線，沿線共建北京西-涿州-高碑店-保定-定州-石家莊以此拉動本市的經(jīng)濟

2、****市經(jīng)濟發(fā)展狀況和城市發(fā)展狀況分析

2．1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析高碑店市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況近年來，在省委、省政府和保定市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，高碑店市經(jīng)濟實力穩(wěn)步提升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)特色突出。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：10.5：52.3：37.2。擁有汽車制造、機械制造、飲品食品、箱包加工、建筑、建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，占全市規(guī)模工業(yè)總量的80％以上。2008年，全市規(guī)模工業(yè)增加值完成52.7億元，增長10.9％。1、汽車制造業(yè)。以長城華北為龍頭，包括3家整車生產(chǎn)企業(yè)（長城華北、中客華北、新凱）和20多家汽車配件生產(chǎn)企業(yè)（主要集中在北城工業(yè)小區(qū)），規(guī)模企業(yè)有長城華北、中客華北、新凱、河北凌云機電有限公司、圣亞泰汽車模具有限公司。2008年，生產(chǎn)各類汽車3.5萬臺，整個產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值25億元。產(chǎn)品出口中東、非洲和俄羅斯等國家和地區(qū)，出口交貨值近億元（自營出口或通過其他外貿(mào)公司出口）。汽車工業(yè)是近幾年來的利稅大戶，已成為我市推進工業(yè)化、帶動國民經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量之一。2、食品飲品業(yè)。以豆豆集團、娃哈哈、康師傅、白象、養(yǎng)加加等為骨干，共有食品飲品企業(yè)700多家，從業(yè)人員5700人。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值10億元。形成了較為完整的產(chǎn)品系列，品牌效應(yīng)明顯，產(chǎn)業(yè)的整體素質(zhì)不斷增強。3、箱包制造業(yè)。共有箱包加工企業(yè)（戶）1.2萬余家，品種達33大類2萬多個花色，年總產(chǎn)量達到2.5億只，2008年全行業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值80億元。箱包產(chǎn)品銷往全國各地，在國內(nèi)市場占有率達35％，在俄羅斯、德國、澳大利亞等100多個國家和地區(qū)設(shè)有銷售窗口。4、建筑業(yè)。以河北鵬達集團、隆基泰和、市建筑集團、中鐵建筑公司等企業(yè)為龍頭，共有資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)8家。先后榮獲“長城杯”、“魯班獎”、“北京優(yōu)質(zhì)工程”等多項榮譽稱號，并參與了奧運工程建設(shè)。施工涉及住宅、電力工程、房地產(chǎn)開發(fā)、制藥工業(yè)、體育場館、糧食儲備設(shè)施等多個方面，從業(yè)人員超過7萬人，業(yè)務(wù)范圍由京、津、高三地格局逐漸向西安、石家莊、保定、唐山、海南等地拓展。2008年，僅在北京開復(fù)工面積就達100萬平米以上，產(chǎn)值80億元，勞務(wù)輸出8萬人，成為北京建筑市場的后援基地。5、機械制造業(yè)。以鍋爐爐具、風機、鑄造企業(yè)為主導(dǎo)，以北京一機床、鑫華新、華信、光磊為龍頭，共有企業(yè)632家，主要產(chǎn)品有蒸汽鍋爐、常壓鍋爐、民用采暖爐、各種風機等10大類30個系列400余個規(guī)格型號，年生產(chǎn)各類爐具近50萬臺。民用采暖爐占全省總產(chǎn)量的四分之三，產(chǎn)品銷售涉及長江以北所有省、市、自治區(qū)，深受用戶歡迎。“華新”、“光磊”等品牌先后獲得河北省名牌產(chǎn)品、消費者信得過產(chǎn)品、國際農(nóng)業(yè)博覽會名牌產(chǎn)品等榮譽稱號。年產(chǎn)風機3萬臺，產(chǎn)品出口日本、波蘭等10多個國家和地區(qū)。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值18億元。6、建材業(yè)。以順達公司為龍頭，以水泥、塑料、鋁包木、涂料、人造大理石等產(chǎn)品為主導(dǎo)，共有企業(yè)779家（規(guī)模以上企業(yè)16家），從業(yè)人員12000人。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值12.5億元。

表1：

上海市、###自治區(qū)和****市主要經(jīng)濟指標對比

年度：2000指標項目上海市###自治區(qū)****市國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）4551.151400179.15其中：第一產(chǎn)業(yè)81.6535225第二產(chǎn)業(yè)2186.955278.5第三產(chǎn)業(yè)2282.649675.6人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元3.460.590.86財政收入（億元）1141.6155.620.45固定資產(chǎn)投資總額（億元1861.17430.0167.13城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）1171851205582城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2）

*1476.8696543.36住宅開發(fā)投資（億元）413.1528.82

不詳

保定22各縣市區(qū)GDP排名

1涿州2高碑店3定州4高陽5滿城6徐水7淶源8定興9容城10安國11蠡縣12易縣13清苑14雄縣15淶水16望都17曲陽18唐縣19安新20順平21博野22阜平

“項目建設(shè)是地方經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，可以說小項目小發(fā)展、大項目大發(fā)展、沒有項目就沒有發(fā)展?！秉h的十七大剛剛結(jié)束，河北省高碑店市市長楊義寶在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說，作為河北“十一五”期間重點培育的12個新興中等城市之一，我們將充分發(fā)揮毗鄰北京，靠近沿海，工業(yè)基礎(chǔ)好，民營經(jīng)濟強的優(yōu)勢，把項目建設(shè)作為經(jīng)濟發(fā)展的突破口，為建設(shè)現(xiàn)代化中等城市提供經(jīng)濟支撐。高碑店市處于京、津、保三角腹地，是環(huán)京津經(jīng)濟圈重要市縣之一。2006年全市ＧＤＰ88億元，縣域經(jīng)濟綜合實力在保定各縣（市、區(qū)）中排名前3位，是河北省30強之一。2007年，高碑店市共謀劃實施重點項目81個，計劃總投資119億元，預(yù)計當年完成投資20億元，其中5個項目被列為省重點建設(shè)項目，博納科園白溝工業(yè)園被列為重點建設(shè)項目集中區(qū)。楊義寶說，項目建設(shè)不僅僅是推動經(jīng)濟發(fā)展的重要手段，也是檢驗政府駕馭經(jīng)濟、推動發(fā)展能力的重要標準。沒有項目，經(jīng)濟發(fā)展就沒有后勁，必須突出“以項目建設(shè)促發(fā)展”的思想，把項目建設(shè)作為政府工作的重中之重。近年來，高碑店市充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，突出抓好與京津產(chǎn)業(yè)對接，抓好南資北調(diào)、南企北進，積極尋求與外地大企業(yè)集團合作。先后與娃哈哈、\o"長城"長城皮卡、北京一機床、京東方、首鋼、一汽、日本豐田、德國墨瑟、英國米藍、白象方便面和康師傅方便面等國內(nèi)外知名企業(yè)進行合作。全市共引進省外資金26．1億元，共實施投資超千萬元的生產(chǎn)性大項目65個，項目總投資38億元。高碑店始終堅持以項目建設(shè)為中心來提速經(jīng)濟發(fā)展?？偼顿Y10億元的新凱商務(wù)車項目，達產(chǎn)后年產(chǎn)商務(wù)車15萬輛，年產(chǎn)值25億元；總投資1．2億元的復(fù)興隆高檔合成革項目，將改變高碑店箱包加工業(yè)群體規(guī)模大、單體實力弱的局面；華信組裝分廠、鑫華新數(shù)控采暖爐、一機床機加工車間擴建的順利投產(chǎn)，加快了高碑店市機械制造業(yè)的換代升級；康師傅方便面、養(yǎng)加加濃縮果汁、豆豆集團保鮮中心等項目將提升高碑店市食品飲品業(yè)的整體實力；德國建材工業(yè)園、科豪偉業(yè)新型建材項目將使高碑店市的建材業(yè)達到國際領(lǐng)先水平。楊義寶介紹說，該市采取四大措施來為項目建設(shè)保駕護航。一是實施“擴張骨干大企業(yè)、助長成長型企業(yè)、培育孵化小企業(yè)”三大戰(zhàn)略。支持現(xiàn)有骨干企業(yè)做大做強，凡是新上項目達到投資規(guī)模要求的，一律享受招商引資的優(yōu)惠政策；在市區(qū)、白溝鎮(zhèn)、東馬營鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)三個中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地。二是規(guī)劃建設(shè)園區(qū)，引導(dǎo)項目聚集，使項目建設(shè)布局由分散轉(zhuǎn)為集中，形成項目集約發(fā)展。每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)都制定一個高水平、有特色、符合實際的發(fā)展規(guī)劃，對進園的項目進行分門別類，圍繞特色去招商，把園區(qū)建設(shè)成特色產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)和特色經(jīng)濟發(fā)展平臺。三是充分利用區(qū)位優(yōu)勢，圍繞特色產(chǎn)業(yè)、重點企業(yè)，主動研究國內(nèi)外建材、汽車、食品、新\o"能源"能源等行業(yè)龍頭企業(yè)的擴張戰(zhàn)略和投資方向，有針對性地開展“小部隊、一對一、定向招商”活動，提高招商實效。注重加強與駐市中直單位、大企業(yè)、大集團的聯(lián)系，對哇哈哈、北京一機床、首鋼、凌云等企業(yè)集團總部進行定期走訪，積極爭取擴大投資，促進現(xiàn)有企業(yè)擴張。四是強化協(xié)調(diào)督導(dǎo)，落實工作責任。去年專門成立項目建設(shè)督導(dǎo)辦公室，實行項目聯(lián)絡(luò)員制，對每一個重點項目都明確專人進行跟蹤督導(dǎo)，提供全過程、全方位、全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。楊義寶說，2007年確定為保定市的“項目建設(shè)突破年”，高碑店市各級、各部門按照保定市委、市政府的要求，在全市上下形成收攏五指抓經(jīng)濟、乘勢而上育產(chǎn)業(yè)、撲下身子抓項目、凝神聚力促發(fā)展的濃厚氛圍。并將“項目建設(shè)突破年”活動和“掀起責任風暴，推進效能革命”結(jié)合起來，為項目建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境。高碑店入選2007全國最具投資潛力中小城市,排名20位,列河北第一!

財政收入年均增長10%，到2005年達到33億元；

城市居民人均可支配收入年均增長8%，達到8200元；

農(nóng)民人均純收入增長7%，達到3560元；

人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。

具體地，在房地產(chǎn)方面，@@@市的“十五”主要目標是，大力發(fā)展以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結(jié)合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。

首先看現(xiàn)在高碑店買房的人群大多不是本市人。2、高碑店離北京太近，交通方便、北京地鐵大興線、房山線已經(jīng)開工他會推動這兩個區(qū)的房價上漲而這兩個區(qū)的房價上漲會導(dǎo)致涿州房價上漲所以高碑店的房價肯定會上漲。3、河北省政府批準發(fā)展12個新興中等城市高碑店是其中之一，持此共審批高碑店冀州鹿泉承德四個城市作為未來新中等城市發(fā)展對象。高碑店市到2020年城區(qū)人口達到35萬，城市建設(shè)用地達到36.8平方公里的城市(2008——2020年)規(guī)劃，經(jīng)河北省政府批準正式實施。新城市規(guī)劃比原規(guī)劃城區(qū)面積22平方公里增加了14.8平方公里，人口增加20萬。

2．2“十五”期間@@@市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析根據(jù)@@@市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，@@@市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。

在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，@@@市計劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。

此外，在“十五”期間，@@@市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計工作。

2．3

人口分布及流動狀況分析

@@@市總?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。

玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。

新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。

2．4居民收入水平及住房消費比例分析

2000年，****人均可支配收入5581.90元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費性支出4612.91元，扣除價格上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費性支出的35.17%。

****市人均居住面積11.99平方米，同比增長9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，@@@市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費支出的18.82%。

表2：

上海市和****市居民收入和住房消費情況對比

年度：2000

對比指標上海市****市

人均可支配收入（元）117185581.90

人均消費性支出（元）4612.91

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消費（元，所占比例）1622.52(35%)868.04

(19%)

人均居住面積（平方米）11.411.99

住宅成套率（%）7480.15

表3：

****市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱

較高水平

中等水平

較低水平

企業(yè)黨群機構(gòu)負責人

37800

6870

4236

企業(yè)高級管理人員

30800

8870

4838

企業(yè)中層管理人員

20763.2

8139.5

4621

企業(yè)一般管理人員

13376.2

5687

3732

高級工程技術(shù)人員

28152

8796

4448

中級工程技術(shù)人員

16621

6249

3791

初級工程技術(shù)人員

14010

5327.5

3509

土建施工工人

11521

6312

3697

機修工

6583

5395

4729

博士生

18000

碩士生

13200

本科生

9600

大專生

4800

圖1：

2000年@@@市居民每100元消費支出中的用途比例

2．5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析

@@@市原先為郊區(qū)包圍。1999年，@@@市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于@@@市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。

@@@市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和@@@市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此@@@市向北基本沒有發(fā)展余地。

玉泉區(qū)和回民區(qū)位于@@@市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍?。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。

@@@市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原@@@市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道——東風路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。

東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。

然而，@@@市唯一的機場——****白塔機場限制了@@@市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以6-7萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。

@@@市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是@@@市的大學區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個重要部分。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學府花園等。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計在2年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。

2．6金橋開發(fā)區(qū)的情況

金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是****經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。該開發(fā)區(qū)位于****市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積40.6平方公里，轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個行政村，歸****市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。

3、****市房地產(chǎn)市場綜述

3.1土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式

****市人民政府于2000年12月26日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)@@@市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在@@@市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負責城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。

根據(jù)了解，@@@市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。

3．2新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況

根據(jù)@@@市房地局提供的信息，1999年以前，@@@市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。

2000年，@@@市下達的商品房建設(shè)計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于@@@市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。

自2001年起的3年內(nèi)，@@@市房管部門每年將下達商品房建設(shè)計劃100萬平方米，并作為控制指標，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，@@@市4個區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達60萬平方米。據(jù)了解，@@@市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。

由于統(tǒng)計體系不健全，對@@@市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購買對象是由各機關(guān)、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3@@@市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析

@@@市近年的住宅銷售價格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價在1800-1900元/M2，個別超過2000元/M2。經(jīng)濟適用房銷售價格在1150元/M2。2000年房價較上一年度上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。

3.4新建商品房市場區(qū)域分布分析

目前@@@市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。

熱點區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使@@@市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。

次熱點區(qū)域――東南部，目前@@@市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起@@@市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計在3－5年后會有一個地位的提升。

3.5房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析

###自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了《###自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：

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設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

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自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

注：建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關(guān)部門備案。

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土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。

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竣工驗收時，政府有關(guān)部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。

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預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。

銀行項目貸款和按揭貸款政策

由于@@@市的經(jīng)濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當激烈。

職工公積金由@@@市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，@@@市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。

@@@市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，@@@市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。

建設(shè)周期

@@@市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。

預(yù)售許可

雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。

另一方面，由于市場不成熟，@@@市居民有購買現(xiàn)房的習慣，以免上當受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。

交付許可

@@@市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是@@@市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。

@@@市招商引資的優(yōu)惠政策

1、

內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。

2、

在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

3、

市外投資者在****新辦的內(nèi)聯(lián)項目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結(jié)建費。

4、

市場微觀狀況分析

4．

1區(qū)位競爭對象研究

與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。

n

物業(yè)單價、總價及房屋面積

A房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

二室二廳

97.19

1450

140926

2F

二室二廳

97.19

1600

155504

3F

二室二廳

97.19

1716

166778

4F

二室二廳

97.19

1660

161335

5F

二室二廳

97.19

1550

150645

6F

躍層

130.41

1850

241259

小計

616.36

1016446

B房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

三室二廳

118.78

1450

172231

2F

三室二廳

118.78

1600

190048

3F

三室二廳

118.78

1716

203826

4F

三室二廳

118.78

1660

197175

5F

三室二廳

118.78

1550

184109

6F

躍層

143.2

1850

264920

小計

737.1

1212309

C房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

二室二廳

104.22

1450

151119

2F

二室二廳

104.22

1600

166752

3F

二室二廳

104.22

1716

178842

4F

二室二廳

104.22

1660

173005

5F

二室二廳

104.22

1550

161541

6F

躍層

139.94

1850

258889

小計

661.04

1090148

D房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

三室二廳

122.5

1450

177625

2F

三室二廳

122.5

1600

196000

3F

三室二廳

122.5

1716

210210

4F

三室二廳

122.5

1660

203350

5F

三室二廳

122.5

1550

189875

6F

躍層

180.4

1850

333740

小計

792.9

1310800

E房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

四室二廳

161.85

1450

234683

2F

四室二廳

161.85

1600

258960

3F

四室二廳

161.85

1716

277735

4F

四室二廳

161.85

1660

268671

5F

四室二廳

161.85

1550

250868

6F

躍層

218.15

1850

403578

小計

1027.4

1694493

銷售總額

6324196

銷售面積

3834.80

平均價格

1649

n

建筑類型――

多層住宅

房型結(jié)構(gòu)及比例

房型

一房

二房

三房

四房

躍層

合計

比例

0

38.9%

30.9%

13.5%

16.7%

100

n

交付狀態(tài)

一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。

n

物業(yè)管理

物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為0.35元/平方米.月

n

配套設(shè)施

200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。

500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。

1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學等。

n

地段位置

位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于@@@市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。

4.2

板塊競爭對象研究

在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。

n

地理位置

位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。

n

物業(yè)類型

一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。

n

銷售價格

一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右

n

主力房型

一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。

n

環(huán)境規(guī)劃

一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。

n

交房時間

一期為現(xiàn)房。

n

銷售情況

一期所剩不多，只剩1－2萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是@@@市銷售較好的項目。二期尚未開盤。

n

消費者

外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。

n

發(fā)展態(tài)勢

目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計，價格將會有較大幅度的提升。

4．3其它競爭對象研究

（1）學府花園

n

地理位置

位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。

n

物業(yè)類型

純多層小區(qū)

n

銷售價格

表價區(qū)間：1310－1580元/平方米

平均價格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n

主力房型

本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

n

環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。

n

交房時間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。

n

銷售情況

一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n

消費者

院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n

地理位置

位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積15多萬方左右。

n

物業(yè)類型

純多層小區(qū)。

n

銷售價格

表價區(qū)間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協(xié)商。

n

主力房型

不詳，但房型種類比較齊全。

n

環(huán)境規(guī)劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。

n

交房時間

現(xiàn)房。

n

銷售情況

一期銷售率約75％。

n

消費者

機關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。

（3）伯爵花園

n

地理位置

位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。

n

物業(yè)規(guī)模

占地86畝，一期共45套別墅。

n

物業(yè)類型

獨立式二層別墅。。

n

銷售價格

一口價2180元/平方米

n

主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n

交房時間

一期現(xiàn)房，二期年底交房。

n

銷售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。

n

消費者

有車族、企業(yè)老總等處于@@@市消費金字塔上層的人。

4.4目標市場定位和特征

4.4.1區(qū)域選擇

首選@@@市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤；

其次選擇高校附近的文教區(qū)；

本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。

4.4.2年齡層次

由于@@@市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，@@@市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3

收入能力及支付能力

@@@市平均物業(yè)總價在8－13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在2.5萬以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現(xiàn)居住區(qū)域

現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。

4.4.5職業(yè)特征

消費者可分為三個層次，具體如下：

第一層次為大學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下；

第二層次是機關(guān)干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京；

第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個體業(yè)主等。

第二章

項目選址

1、

項目特征分析

1．1地理位置

位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。

在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。

在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。

1．2交通狀況

作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。

目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。

1．3商業(yè)氣氛

金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。

規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經(jīng)濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。

但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預(yù)見。

2、

項目SWOT分析

2．

1優(yōu)勢分析

本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。

經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢：

（1）地理位置優(yōu)勢

本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關(guān)動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變@@@市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一城市景觀，也是@@@市向南擴張計劃的標志性建筑物。

但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。

（2）成本優(yōu)勢

本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。@@@市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。

（3）政策優(yōu)勢

@@@市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。

（4）交通地段優(yōu)勢

樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。昭烏達路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。

（5）人文概念優(yōu)勢

與###自治區(qū)首府的大學區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)，

（6）開發(fā)商實力優(yōu)勢

開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗。以此來應(yīng)對@@@市尚不成熟的住宅消費市場，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。

2．2劣勢分析

客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面：

（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位

昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。

（2）地段接受度遠不及東部

開發(fā)區(qū)的形象尚未被@@@市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。

（3）競爭激烈

在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。

在區(qū)位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。

在價格競爭上，由于@@@市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。

（4）

消費能力低下，價格上揚空間有限

畢竟@@@市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，@@@市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經(jīng)濟中心。@@@市也沒有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關(guān)（包括自治區(qū)政府機關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，@@@市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。

（5）供大于求

東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。

（6）市場分化，后勁不足

@@@市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。@@@市經(jīng)濟無支柱，而且人均面積大，造成@@@市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。

2．3機會點分析

（1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃

自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間

（3）

大學城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機會

（4）

市政府東進南延帶來的地段發(fā)展機會

（5）

刺激消費的政策出臺，帶來市場機會

@@@市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。

2．4風險分析

（1）供求關(guān)系風險

@@@市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。

（2）盤量風險

20萬平方米的社區(qū)，已占@@@市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當，極易形成一個死盤。

（3）價格風險

以高出當?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風險。

（4）易地操作風險

本項目在異地操作，人生地不熟，當?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。

（5）物業(yè)接受度風險

@@@市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。

（6）政策帶來的市場風險

住宅消費對象的主體對西部經(jīng)濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。

2．5結(jié)論

（1）本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。

（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。

（3）無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。

（4）當?shù)亟?jīng)濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。

（5）樓盤盤量過大，易形成較大風險。

第三章

物業(yè)定位及發(fā)展建議

1.項目定位

1.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例

由于當?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。

為此，建議本項目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。

提高層數(shù)后，@@@市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為@@@市景觀上的亮點。

考慮到風險因素，應(yīng)適當保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬平方米左右，不宜過大。

戶型比建議

面積（平米）

戶型及比例

合計

二房

三房

四房

復(fù)式

平層

錯層

平層

錯層

80以下

80-90

10%

10%

90-100

15%

15%

30%

100-110

5%

5%

10%

110-120.

10%

10%

120-130

7%

5%

12%

130-140

3%

10%

13%

140-150

5%

5%

150-160

160-180

5%

5%

180-200

5%

5%

200以上

合計

30%

20%

20%

15%

5%

10%

100%

說明：

1、

目前@@@市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。本建議基本與市場需求相吻合。

2、

考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，

3、

@@@市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型，

4、

為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。

1.3規(guī)劃建筑設(shè)計建議

@@@市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計上首先要一反目前@@@市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進的規(guī)劃理念。要做到以下幾點：

（1）

總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團為主題進行設(shè)計，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。

（2）

以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。

（3）

由于@@@市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。

1.4價格建議

（1）分期銷售價格模式預(yù)計

A、平均單價――多層：1800元/平方米；

小高層：2200元/平方米。

B、主力總價――多層：14－20萬/套

小高層：18－25萬/套

（2）分期價格建議――采用“低開高走平收”的價格模式

A、一期開盤期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

B、

一期強銷期間：多層均價1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；

C、

一期持續(xù)期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

D、

一期清盤期間：多層均價1600元/平方米，小高層1950元/平方米；

E、

二期開盤期：多層均價1750元/平方米，小高層2200元/平方米；

F、

二期強銷期間：多層均價1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；

G、

二期持續(xù)期間：多層均價1800元/平方米，小高層2200元/平方米；

H、

二期清盤期間：多層均價1750元/平方米，小高層2100元/平方米；

（3）分期銷售進度建議

A、總銷售周期4-5年；

B、第一年實現(xiàn)預(yù)售3萬方；第二年實現(xiàn)預(yù)、銷售4萬方；第三年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方；第四年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務(wù)。

1.5物業(yè)品質(zhì)建議

（1）建筑風格及外立面建議

@@@市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風格采用現(xiàn)代風格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應(yīng)適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。

多層住宅

建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。

由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。屆時綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。

建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。

在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項目的特色。

屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對比。屋脊的色彩應(yīng)當與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。

外立面力求簡潔。

可以保持三段式的風格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。

小高層住宅

建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。

由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項目特色。

屋頂建議同上。

外立面可以適當做一些修飾，避免過于單調(diào)。

可以保持三段式的風格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。

（2）環(huán)境景觀設(shè)計建議

由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于@@@市四季溫差變化很大，適應(yīng)@@@市氣候的四季常綠型草需要進一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在###滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期“###是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當?shù)氐淖≌谐鎏?。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進行的2-3年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應(yīng)。

（3）附屬設(shè)施及會所建議

煤氣

根據(jù)有關(guān)資料，2000年@@@市市居民人均煤炭消費量為143.95公斤，比上年下降了28.34%，而液化石油氣人均消耗量11.17公斤，增長了18.33%。管道煤氣人均消耗44.81立方米，比上年增長27.77%。由此可見，@@@市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。

2000年1月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對《****天然氣需求量調(diào)研報告》和《****市天然氣輸配工程項目預(yù)可行研究報告》進行了評估。2000年10月，@@@市政府批準@@@市天然氣輸配工程立項。該項目的供氣范圍是：@@@市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴建管網(wǎng)96公里，新建天然氣儲配站1座，調(diào)壓站20座，專用調(diào)壓箱2800個，天然氣汽車加氣站4座，總投資4億元。2001年開工，3年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。2005年計劃市區(qū)用戶22萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。

開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道——師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。但為安全起見，應(yīng)積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會和塞罕區(qū)政府爭取將金橋開發(fā)區(qū)，特別是北部的大學城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。

###自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤