義烏小商品市場項目可研報告

山東省青州市義烏小商品市場建設項目可行性研究報告PAGE51-山東XX工程咨詢有限公司山東省青州市義烏小商品市場建設項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項目概況 3第一節(jié)編制依據(jù)及主要編制內(nèi)容 3第二節(jié)項目申報單位情況 4第三節(jié)項目的建設背景 6第四節(jié)項目建設概況 8第二章項目目標 10第一節(jié)經(jīng)營模式和經(jīng)營期限 10第二節(jié)投資估算與注冊資本 10第三節(jié)生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營范圍 14第三章生產(chǎn)工藝及產(chǎn)品特點 16第一節(jié)生產(chǎn)工藝 16第二節(jié)產(chǎn)品特點 16第四章生產(chǎn)原材料及配套建設條件 18第一節(jié) 原材料供應 18第二節(jié)配套建設條件 18第五章市場分析與發(fā)展規(guī)劃 20第一節(jié)市場分析 20第二節(jié)發(fā)展規(guī)劃 22第六章公司組成方案 26第一節(jié)董事會組成 26第二節(jié)公司組織機構(gòu) 26第七章環(huán)境保護 28第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 28第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 29第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護措施 31第四節(jié)地質(zhì)災害影響分析 33第五節(jié)環(huán)境影響評價 33第八章抗震設防 34第一節(jié)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù) 34第二節(jié)場地地震效應評價 34第三節(jié)工程抗震設防 37第九章節(jié)能方案分析 40第一節(jié)節(jié)能標準和節(jié)能規(guī)范 40第二節(jié)能耗狀況和能耗指標分析 41第三節(jié)節(jié)能措施分析 42第十章項目實施進度 44第十一章經(jīng)濟影響分析 45第一節(jié)經(jīng)濟費用效果分析 45第二節(jié)年度經(jīng)營收入估算 47第三節(jié)行業(yè)影響分析 48第十二章社會影響分析 49第一節(jié)社會影響效果分析 49第二節(jié)社會風險及對策分析 49第十三章結(jié)論 51第一章

總

論1.1

項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱：青州市義烏小商品市場1.1.2項目承辦單位：濰坊市青州尚宸置業(yè)有限公司1.1.3承辦單位基本情況1.2編制依據(jù)1.2.1國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版1.2.2現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料1.2.3青州市城市發(fā)展總體規(guī)劃方案1.3編制工作概況通過對該項目的基本概況進行調(diào)查了解、實地考察，并結(jié)合青州市城市發(fā)展總體規(guī)劃要求，根據(jù)該項目具體情況，對相關(guān)情況進行調(diào)研分析。在此基礎上，對該項目建設的必要性、建設規(guī)模、建設條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項目運營等情況進行了分析，并據(jù)此編制本報告。1.4項目定位1.4.1經(jīng)營定位青州市區(qū)域性商業(yè)核心,富有城市氣質(zhì)的景觀商業(yè)街區(qū)。集“大型品牌”、“時尚家居”、“餐飲娛樂”、“特色服務”四大業(yè)態(tài)主題為一體的時尚商業(yè)街區(qū)。1.4.2檔次定位本項目以先進的設計理念、科學完善的配套設施、高度人性化的管理服務，在此定位為城區(qū)shopping

mall，集購多功能消費于一體、多業(yè)態(tài)經(jīng)營于一身的大型現(xiàn)代商業(yè)中心。將建設成為膠東商埠的重要組成部分和城市商業(yè)新坐標。1.4.3客戶目標定位以國內(nèi)外高新科技及名、特、優(yōu)產(chǎn)品銷售商家為主體，吸引青州市及周邊縣市經(jīng)營同類產(chǎn)品和創(chuàng)業(yè)者入駐。1.4.4項目建設目標加速青州市經(jīng)濟發(fā)展，改善人們生活水平，滿足人們消費需求，適應社會發(fā)展需要，依據(jù)“以人為本，服務社會”的的設計理念，項目將建成青州市規(guī)模較大，具備完善經(jīng)營環(huán)境的商業(yè)中心。既適合商業(yè)娛樂中心發(fā)展又滿足日常所需的要求。并加強能源節(jié)約和環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展。1.4.5價格定位按區(qū)域功能及類別合理定價，根據(jù)不同條件實行優(yōu)惠價格調(diào)整。1.4.6經(jīng)營方式依據(jù)項目自身特點，引入知名商業(yè)管理公司，采用國際先進的經(jīng)營管理模式。借以繁榮經(jīng)濟、降低經(jīng)營風險、加快資金回籠，提升項目檔次、品位，提高銷售率。1.5項目概況及結(jié)論1.5.1項目概況建設理由由于本項目建設地點在青州市(用地位置：東至工業(yè)路現(xiàn)狀中心線；南至區(qū)間東一街路現(xiàn)狀中心線；西至鐵道路現(xiàn)狀；北至堯王山路現(xiàn)狀中心線)，而項目主要以國內(nèi)名、特、優(yōu)產(chǎn)品銷售商家與特色小商品為主體，以青州市及周邊縣市經(jīng)營同類產(chǎn)品和創(chuàng)業(yè)者為主要目標。所以，國家和青州市的經(jīng)濟狀況是指導該項目的關(guān)鍵所在。2007年國內(nèi)經(jīng)濟回眸：2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價格計算，比上年增長10.7%，國民經(jīng)濟有效地避免了經(jīng)濟運行由偏快轉(zhuǎn)向過熱。國民經(jīng)濟總體呈現(xiàn)“增長速度較快、經(jīng)濟效益較好、價格漲幅較低、群眾受惠較多”的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性增強。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價格計算，比上年增長10.7%，加快0.3個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長10.3%。分季度看，四個季度國內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元比上年增長10.7%，加快0.3%增長5%增長12.5%增長10.3%固定資產(chǎn)投資增長較快，增幅回落。全年全社會固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長24.0%，回落2.0個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，增長24.5%，回落2.7個百分點(12月份14160億元，增長13.8%)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資增長21.3%。國內(nèi)消費市場活躍，增速加快。全年社會消費品零售總額76410億元，比上年增長13.7%，加快0.8個百分點(12月份7499億元，增長14.6%)。其中，城市消費品零售額增長14.3%；農(nóng)村消費品零售額增長12.6%。石油及制品類增長36.2%，汽車類增長26.3%，建筑及裝潢材料類增長24.0%，通訊器材類增長22.0%。對外貿(mào)易快速增長，外商直接投資有所增加。全年進出口總額17607億美元，比上年增長23.8%，加快0.6個百分點。全年實際使用外商直接投資金額630億美元，比上年增長4.5%。年末國家\o"外匯儲備"外匯儲備10663億美元，比上年末增加2473億美元。價格總水平基本穩(wěn)定，\o"房價"房價漲幅仍然偏高。全年居民消費價格上漲1.5%，漲幅比上年回落0.3個百分點(12月份上漲2.8%)，城市和農(nóng)村均上漲1.5%。項目建設規(guī)模項目總占地面積約163畝，規(guī)劃建筑面積14萬余平方米，其中：商業(yè)配套住宅公寓建筑面積2.2萬平方米；賣場建筑面積9萬平方米；

商業(yè)街建筑面積2.2平方米，地下及公共建筑建筑形式：為高層、小高層及商業(yè)裙房；結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻。項目選址及建設條件

該項目地處青州市，地塊呈梯形地帶，地勢平坦。規(guī)劃設計要求用地條件：用地面積：163畝用地位置：東至工業(yè)路現(xiàn)狀中心線；南至區(qū)間東一街路現(xiàn)狀中心線；西至鐵道路現(xiàn)狀；北至堯王山路現(xiàn)狀中心線。總體布局要求：該地塊為商業(yè)住宅用地，內(nèi)部建筑以小高層和多層為主，可采用點式或行列式布置，沿街建筑應做好街景設計，布局上應體現(xiàn)出以人為本的規(guī)劃設計理論，同時要和周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，內(nèi)部公共服務設施，應嚴格遵守國家和地方規(guī)范。規(guī)劃控制性指標：用地性質(zhì)：商業(yè)金融道路用地：7%--15%公共服務設施用地：10%--12%建筑密度：≤35%容積率：≤1.3控制高度：45建筑間距要求：滿足消防、防火要求側(cè)間距：≥13米綠地率：／公共綠地：≥6%汽車、自行車位：按規(guī)范要求出入口方向及位置：南、北公共建筑配套設施公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站：按規(guī)范要求設置(其中公廁60㎡,垃圾中轉(zhuǎn)站100㎡)退規(guī)劃用地紅線要求東側(cè)：后退工業(yè)路紅線10米（紅線50米）西側(cè)：后退鐵道紅線10米（紅線40米）南側(cè)：保留現(xiàn)狀東一街，滿足消防、防火間距北側(cè)：保留現(xiàn)狀堯王山路，滿足效仿、防火間距建筑設計要求建筑功能以商業(yè)為主，應有公共服務設施等配套功能，可以設市政設施等附屬功能?？偨ㄖ娣e控制在/萬平方米以內(nèi)，其中附屬建筑占/平方米以內(nèi)。建筑層數(shù)以中高層為主，按建筑面積計，低層占/，多層占/，高層占/，高層最高不超過/層。建筑正立面應朝南，與本建設項目周圍的建筑相一致。主體建筑應布置在用地的北側(cè)。建筑層頂進行綠化或美化設計。按地震烈度六度進行防震設計。應設置建筑面積為按規(guī)范設計平方米平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室，平時用途可用為地下室。凡需配備煙囪、水泵房、加壓水池、配電房等設施，應設置在建筑物內(nèi)或結(jié)合建筑物設置，不能單獨設置高煙囪。投資估算及資金籌措項目總投資22,000萬元(不含土地價)。其中，自籌資金15,000萬元。項目實施進度預計2008年12月開工，2010年6月竣工。工期為18個月。經(jīng)濟效益分析經(jīng)測算，項目建成后，可實現(xiàn)銷售收入35,523萬元；利潤總額1,3636萬元；項目投資回收期（稅后）2年（含兩年建設期）；財務內(nèi)部收益率10.4%（全部投資所得稅后）；財務凈現(xiàn)值1,2654萬元（全部投資所得稅后）。并持有22100㎡資產(chǎn)價值約20000萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟指標（詳見附表）本項目投資回收期較短，內(nèi)部收益率較高，經(jīng)濟效益較好，該項目建設是可行的。

第二章

項目建設的必要性2.1區(qū)域概況該項目地處河南省濰坊市青州市城區(qū)，北臨堯王山路，此處毗鄰汽車客運站，是青州市交通集散地；東臨工業(yè)路，此路段是青州市的主要南北通路；青州位于山東半島中部，北緯36度4分至36度8分，東經(jīng)118度0分至118度6分，為溫帶氣候。西接淄博市臨淄區(qū)，東臨昌樂縣，北靠壽光市和東營廣饒縣，南接臨朐縣。青其南為沂蒙山區(qū)，其北為魯北平原及渤海，青州正當此咽喉地帶，歷來為兵家必爭之地。青州境內(nèi)河網(wǎng)密布。面積1569平方公里，人口88萬。石灰石和鐵礦石的儲量較大。青州交通發(fā)達，有膠濟鐵路橫貫東西，西距濟南150km,東距青島240km。另有地方鐵路益羊鐵路和青臨鐵路。公路方面，有濟青高速公路和東青高速公路。另有309國道，濟青公路和羊臨公路等。是濰坊西部的交通樞紐。城市的西南郊區(qū)有云門山、駝山、玲瓏山，“三山聯(lián)翠，障城如畫”。云門山主峰海拔400多米，雖不甚高，但卻是拔地而起，巍峨聳立。山頂有洞如門，夏秋時周圍云霧繚繞，故名“云門”。山上多摩崖石刻，其中著名的是一巨大“壽”字石刻，高7.5米。其旁駝山自古是齊魯名山，山上有五座石窟，內(nèi)有600多尊石佛，稱為駝山石窟。青州得名甚早，禹貢中就有記載：“海岱惟青州”。上古為東夷之地。至夏商間，先后為爽鳩氏、季則氏、逄伯陵氏所據(jù)。周初封呂尚為齊侯，地始歸于齊。歷春秋戰(zhàn)國之世，均為齊屬。西漢武帝元封五年（前106年）設青州刺史部，駐廣縣。東漢州名，轄郡、國十一，縣六十五。治所臨淄縣，故城址在今山東淄博市臨淄北。轄境相當于今山東臨南以東的北部地區(qū)。西晉懷帝永嘉五年（311年）曹嶷棄廣縣，筑廣固，為青州刺史治。東晉安帝隆安三年（399年）慕容德陷廣固，定為南燕國都，這也是山東唯一一個作為朝代首都的地方。后劉裕滅南燕，夷廣固，筑東陽城，置北青州刺史治于此。2.2促進社會經(jīng)濟發(fā)展，加速城市化進從青州市商業(yè)結(jié)構(gòu)和分布來看，目前商丘較大規(guī)模商場有中百大廈和人民商場2家。在建的有中都·財富廣場和青都國際步行街。青州市品牌商品比較分散，沒有銷售優(yōu)勢，不能形成規(guī)模。而且商鋪均為沿街商住或企事業(yè)辦公樓一、二層門店。經(jīng)營環(huán)境極差。如果你想買到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性較弱。給銷售帶來瓶頸，制約人們消費。青州市商業(yè)配套型公寓樓目前還是起步階段，其設施環(huán)境比較滯后，還有部分地區(qū)的寫字樓沒有配套支持，沒有形成規(guī)模。高檔寫字樓市場也比較空白。個人創(chuàng)業(yè)辦公場所絕大多數(shù)在商業(yè)門店，環(huán)境差，設施也不完善。而外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者不但要租賃銷售及辦公場地，還要租用居住寓所。這樣給外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者增加了投入資金。嚴重制約青州的經(jīng)濟發(fā)展。青州商業(yè)、服務環(huán)境相對落后，缺乏高檔的購物中心?！白呔分?，創(chuàng)龍頭商業(yè)”是本項目開發(fā)的目標和機遇。從本項目所處的特定區(qū)域環(huán)境為項目提供了更為廣闊的發(fā)展空間，從而降低了其它不利因素對項目的影響。綜合以上情況，本項目建設是必要的。

第三章

市場需求預測3.1市場預測3.1.1據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù)：青州市總?cè)丝?9.9萬人；其中非農(nóng)業(yè)人口24.7萬人，有漢、回、滿等33個民族，共有少數(shù)民族2．47萬人。近年來青州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強。2006年，全市完成生產(chǎn)總值147.8億元，同比增長21.6％以上。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長7％左右、第二產(chǎn)業(yè)增長18％左右、第三產(chǎn)業(yè)增長13％左右。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步改善，增長質(zhì)量進一步提高。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為31．4∶39．3∶29．3。地方財政一般預算收入完成11．08億元，為年預算的60．9％，同比增長38．2％；城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成90億元，同比增長45％；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值64億元，同比增長23％；實現(xiàn)社會消費品零售總額98億元，同比增長50％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達4630元，同比增長17％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1231元，同比增長18％。市場物價小幅上漲。全年居民消費價格總水平比上年上漲4．8％。其中，食品類價格上漲11．6％，煙酒及用品上漲3．1％，娛樂教育文化用品及服務上漲1．2％，居住類價格上漲6．0％。商品零售價格總水平比上年上漲4．5％。3.1.2潛在市場需求隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐加快，越來越多的人涌入城市定居、創(chuàng)業(yè)，給消費市場帶來了勃勃生機，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，青州市旅游事業(yè)的發(fā)展，極大地帶動消費市場發(fā)展。國家通過宏觀調(diào)控及經(jīng)濟杠桿的調(diào)整，極大地刺激了人們的消費觀念的改變，有力激發(fā)人們的消費欲望，使之成為強有力的消費支持。3.2建設規(guī)模與建設內(nèi)容項目總占地面積約170畝，規(guī)劃建設總建筑面積15萬余平方米，其中：商業(yè)配套式公寓建筑面積2.2萬平方米；賣場建筑面積10萬平方米；

商業(yè)街建筑面積2.2平方米，地下及公共建筑0.建筑容積率1.5，景觀、綠化率20%。

主要競爭對手狀況樓盤名稱項目位置總建面積商業(yè)價格住宅價格中都·財富廣場（在售）堯王山路與玲瓏山路總建筑面積8萬㎡底層2.3萬/㎡未定青都國際步行街（在售）駝山路與前營子大街總體量3.5萬㎡均價為4500元/㎡中都·財富廣場（在售）※樓盤概況：項目位于堯王山路與玲瓏山路交匯處，為城區(qū)黃金地帶。由山東中都市投資有限公司投資建設，分為中都·財富廣場的商業(yè)部分和中都·中央花園的公寓兩部分。商業(yè)部分由山東浙商商業(yè)管理公司進行運營管理。項目總占地面積2萬多㎡，商業(yè)部分共三層，總建筑面積8萬多㎡?！N售價格：商業(yè)部分，因堯王山路與玲瓏山路為市區(qū)主要交通干道，故價格較高。其中一層主路售價最高達2.8萬/㎡，平均2.3萬/㎡，二、三層從4000——16000元/㎡不等。銷售均價1萬/㎡左右。公寓部分，目前未進入市場銷售階段。施工現(xiàn)狀※項目商業(yè)狀況：商業(yè)產(chǎn)權(quán)40年。項目一二三層全部進行銷售。該項目業(yè)態(tài)定位較為齊全，相對豐富。具體為:一樓一線品牌服飾、餐飲、名品珠寶等。二樓中檔服飾、餐飲。三樓休閑娛樂場合，如酒吧、茶座等?！N售分析整體銷售狀況良好，商業(yè)部分一層沿路的位置基本售罄，其余也只有少量鋪位。由于其宣傳力度大，廣告覆蓋面較廣，從而吸引了之眾多消費者，目前銷售率達60%左右?！〗Y(jié)：該項目位于中心商業(yè)附近，商圈成熟，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)地段優(yōu)勢明顯，升值潛力大，故投資價值較大，易吸引人眼球。其次，商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)全面，易于集聚人氣。但是該項目價格過高，居于周邊樓盤之首。4.2、青都國際步行街（在售）※項目概況：項目位于駝山路與前營子大街，由青州青都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設。項目總占地面積10萬㎡，總體量15萬㎡，總體規(guī)劃建造4幢小高層，12幢多層。其中一棟小高層1—3層為商業(yè)用房，3層以上是商住公寓；其中商業(yè)步行街南北長280米，東西跨度340米，總建筑面積3.5萬平方米，發(fā)展以城市高檔休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游、購物為一體的特色商業(yè)?！鶅r格：商業(yè)部分：步行街分2層單位與3層單位，價格在90萬/單位起，面積從60平米——140平米不等。※商業(yè)部分：目前該項目商場部分一層銷售完畢，商場三四層招商。商業(yè)中主推步行街。步行街均為沿街門面房。※銷售分析：項目位于青州核心商圈中心廣場輻射區(qū)，地理位置一般，只有借助項目前期推廣，故開盤時其商業(yè)部分銷售一般?！〗Y(jié)：項目周邊交通、配套等設施不夠完善，但是該項目距離中都財富廣場步行街較近，作為同類型物業(yè)，在接受其商圈輻射力同時，也被其分散了一部分客戶。

場址選擇與建設條件5.1場址選擇項目選址在青州市區(qū)，東至工業(yè)路現(xiàn)狀中心線；南至區(qū)間東一街路現(xiàn)狀中心線；西至鐵道路現(xiàn)狀；北至堯王山路現(xiàn)狀中心線。地塊總面積163畝。地形成梯形帶狀，地勢平坦，周邊環(huán)境適合商業(yè)項目開發(fā)。5.1.3（1）氣象條件屬暖溫半濕潤大陸性帶季風氣候，主要特點是春季溫暖大風多，夏季炎熱雨集中，秋季涼爽日照長，冬季寒冷少雨雪，年平均氣溫在13．9℃-14．3℃之間，年平均日照時數(shù)為2204．4-2427．6小時，無霜期平均為207-214天（2）經(jīng)濟建設條件近年來，在中央、省和濰坊市委、市政府的正確領導下，市委、市政府團結(jié)帶領全市人民，一心一意抓發(fā)展，同心同德建強市，兩個文明建設不斷取得新的成就。先后被評為“全國農(nóng)村經(jīng)濟綜合實力百強縣”、“全國科技工作先進市”、“全國文化先進市”、“全國體育先進市”，連續(xù)三次獲得“全國民族團結(jié)進步模范集體”等榮譽稱號，是“國家衛(wèi)生城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”。2002年全市共完成地方財政收入3.04億元，同比增長21.7%。城鄉(xiāng)居民存款余額達64.4億元，增長9.2%。今年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值86.9億元，比上年同期增長11.9%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值16億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值39.4億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值31.5億元，較上年分別增長1.9%、15.5%和12.9%。完成財政總收入11.4億元，地方財政收入3.04億元；全社會固定資產(chǎn)投資28.9億元，增長25.9%。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，圍繞創(chuàng)收、創(chuàng)稅、創(chuàng)匯、創(chuàng)一流，大力推進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。在抓好優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)糧食生產(chǎn)的基礎上，重點發(fā)展瓜菜、果品、畜牧、花卉四大特色產(chǎn)業(yè)。今年瓜菜總產(chǎn)172萬噸，果品總產(chǎn)9.5萬噸，花卉面積1.4萬畝，畜牧業(yè)總產(chǎn)值8.7億元，四大特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的75%以上。農(nóng)民人均純收入3460元。大力推行標準化生產(chǎn)、規(guī)?；?jīng)營、專業(yè)化協(xié)作、系列化服務，初步構(gòu)筑起種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷一體化的新格局。在蔬菜加工、食用菌加工、肉制品加工、果品加工等方面，已建成規(guī)模較大的龍頭企業(yè)82家，增強了輻射帶動能力，促進了農(nóng)副產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化增值，增加了農(nóng)民收入。成功舉辦了第三屆山東省花卉博覽會暨山東青州花卉交易會，以花為媒，共圖發(fā)展，促進了國內(nèi)外經(jīng)濟交流與合作。在全省率先建成農(nóng)藥殘留檢測中心、土壤肥料質(zhì)檢中心，譚坊西瓜、彌河銀瓜、冬雪蜜桃等9個農(nóng)產(chǎn)品獲全國名牌，東高韭菜、高柳西紅柿等13個農(nóng)產(chǎn)品通過省級以上綠色食品和無公害產(chǎn)品認證，標準化生產(chǎn)基地達到10萬畝，被農(nóng)業(yè)部列為全國瓜菜安全用藥示范區(qū)。

工業(yè)經(jīng)濟，堅持面向市場，分析市情，牢固樹立“工業(yè)立市”的經(jīng)濟工作基本指導思想，“上、退、聯(lián)”并舉，增創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢?！吧稀?，就是以新上項目帶動結(jié)構(gòu)調(diào)整，組織實施“雙十工程”（每年新上10個投資3000萬元以上的項目，重點支持10個年銷售收入過億元、利稅過千萬元的企業(yè)，實行滾動考核），落實領導干部“支、幫、促”責任制。今年完成更新改造投資10.2億元，增長31.6%，實施技改項目180個，高檔涂布印刷紙、熱電聯(lián)產(chǎn)一期工程、薄壁鋼管生產(chǎn)線等一批重點項目相繼投產(chǎn)發(fā)揮效益。WZ－25型挖掘裝載機、煙酸占替諾注射液等34個產(chǎn)品填補了省內(nèi)空白或在國內(nèi)領先。食品醫(yī)藥、機械設備、造紙包裝、精細化工、新型建材等已成為青州工業(yè)的支柱行業(yè)?！巴恕保褪菄屑w資本全部退出地方企業(yè)?；就瓿舌l(xiāng)鎮(zhèn)以上企業(yè)的公司制改造。35家市屬企業(yè)完成了國有集體資本的退出，盤活存量資產(chǎn)15.2億元。初步建立起企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)和新的運行機制?！奥?lián)”，就是堅持“不求所有，但求發(fā)展”的原則，引導地方企業(yè)進行跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的產(chǎn)品聯(lián)合、技術(shù)開發(fā)和資產(chǎn)重組。2002年全市限額以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值26.1億元，實現(xiàn)銷售收入75.2億元，實現(xiàn)利稅10.3億元，分別增長21.9%、20.7%和20.7%。民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，個體工商戶發(fā)展到5.7萬戶，私營企業(yè)發(fā)展到2200家，注冊資金21.1億元。其中，限額以上民營企業(yè)達到160家。2002年民營經(jīng)濟提供稅收2.1億元，占地方財政收入的比重有較大幅度增長。去年3月，被省政府授予“發(fā)展民營經(jīng)濟先進縣（市、區(qū)）”稱號。第三產(chǎn)業(yè)更加繁榮。各類市場發(fā)展到226處，年交易額達103億元。其中，過億元的20處，東方商貿(mào)城、瓜市副食品批發(fā)市場、摩托車市場、汽車農(nóng)機市場、個體私營試驗區(qū)年交易額均超過10億元。第三產(chǎn)業(yè)增加值已占國內(nèi)生產(chǎn)總值的36.2%。旅游業(yè)，按照中國優(yōu)秀旅游城市的要求，對旅游市場進行整頓規(guī)范，并加大宣傳促銷力度，舉辦金秋旅游文化月，初步形成歷史文化游覽區(qū)、自然風光游樂區(qū)、民族民俗旅游區(qū)和休閑生態(tài)旅游線、觀光農(nóng)業(yè)旅游線的“三區(qū)二線”大旅游格局。全年共接待海內(nèi)外游客260萬人次，實現(xiàn)門票收入1300萬元，旅游總收入4.89億元。

對外開放，以組織開展全民招商引資行動作為突出重點，著力營造“人人都是投資環(huán)境，處處維護開放形象”的濃厚氛圍，使外商外資成為我市經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。招商引資出現(xiàn)了向大項目傾斜、向高新項目傾斜、向農(nóng)業(yè)龍頭項目傾斜、向加工貿(mào)易項目傾斜的可喜局面。2002年招商引資到位資金17.8億元，濰坊市外開工建設項目468個，其中過億元的5個。對外經(jīng)貿(mào)，著力實施“走出去”戰(zhàn)略。自營進出口獲權(quán)企業(yè)發(fā)展到26家，2002年實際利用外資2121萬美元，完成出口創(chuàng)匯4900萬美元，海外辦企業(yè)邁出新步伐，勞務輸出拓展到德國、俄羅斯、日本等10多個國家和地區(qū)。

加快城市化進程。樹立城市建設新理念，突出抓好經(jīng)營城市、社區(qū)建設、小城鎮(zhèn)建設。按照建設現(xiàn)代化中等城市的目標，加快城市基礎設施建設，完善城市功能，增加城市的吸引力和容納力。城區(qū)綠化覆蓋率達到44.8%，被評為“山東省園林城市”。重點組織實施城市形象工程，規(guī)劃建設云門山廣場，實現(xiàn)路燈“一路一品”，城市形象進一步改觀。規(guī)劃建設新環(huán)城路，城區(qū)規(guī)劃控制面積由30平方公里擴大到70平方公里5.2建設條件5.1.1建設用地現(xiàn)狀建設用地為毛地,尚有火力發(fā)電廠和辦公大樓需動、拆遷。5.1.2周邊交通現(xiàn)狀建設用地周邊交通狀況良好。

第六章建設內(nèi)容與建筑方案6.1建設內(nèi)容項目總占地面積約163畝。規(guī)劃建設總建筑面積14萬余平方米。其中：商業(yè)配套式公寓建筑面積2.2萬平方米；賣場建筑面積9萬平方米；

商業(yè)街建筑面積2.2平方米，地下及公共建筑容積率1.3。其中：建筑形式為多層、小高層及商業(yè)裙房、商業(yè)內(nèi)街互補的商業(yè)綜合樓。6.2建設方案（1）空間布局青州義烏小商品市場由1棟5層綜合性商業(yè)大樓,1棟13層商業(yè)配套住宅樓及3層沿街結(jié)合半開放內(nèi)商業(yè)街裙房組成。沿著東一街布置2-3層高的沿街商鋪，吸引各種類型的商家入住，既提高了地塊的商業(yè)氣息，又給居民以極大的便利。同時，商鋪與商業(yè)配套住宅之間保持足夠的間距，將可能的喧囂阻擋在家門之外。此種布局相應的在主干道和居住區(qū)之間形成緩沖空間，隔絕了都市的嘈雜。建筑設計住宅公寓由簡單的2房到豪華的一房，采用2梯兩戶和2梯三戶的布局。各公寓單位的平面布局簡單實用，圍繞公共與私人空間的概念，精心組織內(nèi)部空間，各個功能空間層次分明順序布置。所有的客廳和主臥室朝南布置，盡享優(yōu)美景觀和陽光。大部分戶型客廳、餐廳完全分開，創(chuàng)造舒適的就餐空間。大部分主臥室布置寬敞明亮的轉(zhuǎn)角窗，將優(yōu)美綠地景觀引入室內(nèi)。廚房和衛(wèi)生間都有自然采光和通風。（2）交通、綠化內(nèi)外街結(jié)合；半開放步行街結(jié)合共享空間。街景綠化；空中綠化；庭院綠化；開放綠化。交通空間的組織由一條環(huán)通的道路系統(tǒng)形成車流線，每棟建筑的入口和大堂都位于北面，由環(huán)通的車道相互聯(lián)系，通往小區(qū)的出入口，并滿足消防車道環(huán)通的要求。為了創(chuàng)造舒適宜人的生活環(huán)境，規(guī)劃中充分利用各種手法，塑造豐富的景觀空間。建筑和道路的布置圍合出中央花園，曲幽的人行小徑將各個高低起伏的小型園林相互連接，散步道掩映在綠樹叢蔭中，園林小品錯落其中。巧妙布置的小廣場成為市民交流的好去處。6.2.2建筑立面運用簡潔的線條，轉(zhuǎn)角窗、凸窗、挑板、架子等元素，組合成現(xiàn)代、大氣、豐富的立面效果。沿街的商業(yè)建筑采用弧形頂面、底層外廊等處理手法，立面效果精致又極富現(xiàn)代感。6.2.3□鋼筋混凝土框架剪力墻?？拐鹪O防類別為6度?！醣竟こ淌怯勺≌⒓?棟綜合性商業(yè)樓及2層商業(yè)裙房建筑（局部3層）組成的商辦住建筑群。下設地下室，由地下汽車庫連通?！醪捎娩摻罨炷量拐饓Y(jié)構(gòu)體系，商業(yè)采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。□商業(yè)建筑利用天然地基。樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。樁為混凝土預制樁或預應力管樁，商業(yè)建筑與主體設沉降縫。□地下室及地下車庫防水等級為S6?！踅Y(jié)構(gòu)計算采用“PK?PM”系列軟件。6.2.4□室內(nèi)消火拴系統(tǒng)，室外消火拴系統(tǒng)；室外消火栓20L/S室內(nèi)消火栓：高層、地下車庫、商場10L/S□消防泵直接從市政給水管網(wǎng)抽吸加壓供水?！蹀k公及商場設自動噴水滅火系統(tǒng)，噴淋用水量27L/S。噴頭動作溫度均為68℃□滅火器配置:全部采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，在建筑內(nèi)適當位置布置?！跸琅潘合离娞菥走呍O集水坑一個，各集水坑內(nèi)設兩臺潛污泵（一用也備），由集水坑內(nèi)水位控制啟、停。6.2.5供電系統(tǒng)及設備嚴格按《工業(yè)與民用10KV及以下變電所設計規(guī)范》（GBJ53——83）、《低壓配電裝置及線路設計規(guī)范》（GBJ54——83）。場內(nèi)設置中心變電站一座，設計六臺1250KVA變壓器，即可滿足項目供電需求。（1）電源□由電力網(wǎng)接引10KV電源，用地下電纜引至配變電站，雙路電源同時供電。□配電室將10KV

電源電壓降至380V/220V的使用電壓。下面用電主要空調(diào)、電梯、給水、供熱、送風、排風等設備用電及室內(nèi)外照明和電器設備用電。（2）供電負荷計算（詳見電力負荷計算表）。6.2.6□每戶至少引入二門，每戶設置通信終端盒。內(nèi)設一通信中心機房，電話通信總線埋地引自通信局網(wǎng)?！醣竟こ滩捎秒娦艑拵ЬW(wǎng)，在小區(qū)內(nèi)集中設一家庭信息箱。信息雙孔終端從信息配線箱中引出。每戶設一個信息點?！踔行臋C房設光纜設備及電信寬帶設備和UPS等設備?！蹼娦艑拵ЬW(wǎng)傳輸主干線采用電信電纜，支線采用超五類UTP作為信息介質(zhì)。6.2.7有線□本工程設置雙向有線電視系統(tǒng)并與市有線電視網(wǎng)連通。有線電視機房設于小區(qū)管理中心，有線電視電纜埋地引入?！跤芯€電視信息傳輸系統(tǒng)采用分配-分支方式，鄰頻傳輸。電視終端電平值為68±db。6.2.8（1）給水□本工程由市政兩路給水管道分別引入DN200管道在小區(qū)內(nèi)成環(huán)狀供水?！醯叵萝噹旒叭龑由虉鲇尚^(qū)市政供水管網(wǎng)直接供水?！醺邔幼≌捎觅A水池―變頻供水―用戶方式，在地下車庫集中設置生活泵房內(nèi)設60T貯水池及高、低區(qū)變頻供水設備。低區(qū)供應8層及以下用戶，高區(qū)供應9-18躍層（包括18躍屋頂一消防水箱）?！跤盟畼藴剩鹤≌钏?50L/d.人，小時變化系數(shù)2.5商業(yè)8L/d.人，小時變化系數(shù)1.5住宅部分最高日用水量為210m3公建部分最高日用水量為30m3（2）排水□小區(qū)內(nèi)雨、污分流，分別經(jīng)匯集后排入徐涇港、市政污水管道?！跏覂?nèi)污、廢分流，立管均設置專用通氣管；屋面雨水、陽臺雨水、空調(diào)凝結(jié)水有組織排放。□小區(qū)室內(nèi)污、廢水排至室外合流，經(jīng)小區(qū)二級生化處理裝置處理后排至市政污水管網(wǎng)。地下車庫排水須經(jīng)隔離沉淀池處理后排至小區(qū)污水管網(wǎng)。地下車庫及地下室排水至集水坑經(jīng)替污泵提升后排出?！趸貎?nèi)雨水量：設計重現(xiàn)期為1年，雨水采用商丘暴雨強度公式為：Q=

935×(1+0.871g）/t0.6

(升/公頃·秒）小時降雨厚度為121mm/h□最高日污水排水量：220m3/d6.2.9本項目需供熱面積50000m2，6.2.10使用燃氣壓力為：P≤0.005mpa區(qū)燃氣用量為260m3人均用氣量：/m3/人.年；本項目年耗氣量為：/萬m3/年6.2.11本項目高層建筑物需按國家規(guī)定標準安裝防雷保護設施。本項目變（配）電站采用變壓器低壓側(cè)中性點直接接地系統(tǒng)，設計接地裝置的接地電陰不得大于10歐姆。

第七章

環(huán)境保護、節(jié)能與安全7.1環(huán)境保護7.1.1項目場地附近沒有水源地、自然保護區(qū)、文物景觀及其它環(huán)境敏感點。7.1.2（1）廢水主要為生活污水，水中無特殊化學物質(zhì)，污水經(jīng)場區(qū)內(nèi)污水管排入城市污水管網(wǎng)，由污水處理廠統(tǒng)一處理。（2）固體廢棄物主要為生活垃圾。生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法，廣場衛(wèi)生管理物業(yè)化。（3）噪聲項目可能產(chǎn)生噪聲影響的由熱力站的循環(huán)水泵和給水加壓水泵，設計中選用低噪音設備和采取減振、吸音、隔絕等措施；辦公用房均采用中空玻璃窗。使噪聲對周圍的影響符合環(huán)?？刂茦藴省＃?）綠化街景綠化；空中綠化；庭院綠化；開放綠化。7.2節(jié)能.安全、智能在項目周邊及項目內(nèi)設置安全防范系統(tǒng)，本項目安全的重點在于火災預防，要貫徹預防為主、防消結(jié)合的方針項目建設時充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點：（1）制定消防安全制度結(jié)合廣場建筑和持點，制定清晰、精妙、簡潔、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學習和在工作中嚴格執(zhí)行，盡量將火災風險減低到最小。（2）確定消防安全的崗位責任人確定消防安全責任人應完成的消防工作任務和應盡的消防工作責任，并同經(jīng)濟獎制度掛鉤，使防火安全工作真正落到實處。（3）針對項目特點抓好消防宣傳、教育結(jié)合本項目實際，有針對性地進行消防宣傳教育，使人們時該保持警惕性。在廣場不同的部位，掛放消防安全標志，利用廣播、標語等各種形式開展經(jīng)常性的消防安全教育，提高廣場入駐用戶及物業(yè)管理人員預防事故的能力。（4）定期組織防火檢查，及時消除火災隱患定期嚴格組織防火檢查，主要包括兩方面：一是對思想、制度方面的檢查；二是對機械設備、物資方面的檢查。防火檢查要堅持采用直觀檢查法和現(xiàn)代技術(shù)設備檢查法相結(jié)合，對所發(fā)現(xiàn)問題及時解決處理。（5）按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設施和器材，并定期檢查、維修，確保消防和器材完好、有效。根據(jù)實際需要，配置自動噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、水槍、水帶、消防水池等相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施，并指定專人負責保養(yǎng)、維修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口暢通，設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志。

第八章

社會效應與經(jīng)濟效應8.1項目所產(chǎn)生的社會效應較之經(jīng)濟效應，社會效應的影響力也十分重要。從本項目的出發(fā)看，活躍青州當?shù)氐慕?jīng)濟，繁榮整個城市的商業(yè)，改變城市較為無序的市場狀況，成為當?shù)氐纳虡I(yè)樣板，是建設該項目的一大初衷。8.1.1城市風貌得以改變本項目所在地現(xiàn)狀為電廠及其破舊廠房為主。由于城市改造的腳步加快，越來越多的城市居民將遷至離該地塊的周圍。加之原由居民，這里想形成一個新興的生活住宅區(qū)。但就在其范圍內(nèi)卻還存在著這樣一個帶有高污染和高輻射的熱能電廠，對以益王府花園為主的居民生活將造成極大的影響。該地塊上的破舊建筑也與整個東區(qū)的改建行動不相符合。在新建住宅群的對面依然是一座“服役”十多年的電廠，對整個地區(qū)的土地價值將會造成影響甚至于貶值。從城市形象上說，無論其經(jīng)營狀況如何，對城市的污染，街道的美化，建筑形態(tài)的優(yōu)美都造成一定不良影響。選擇遠離居民城區(qū)和新建熱能電廠的大小，政府有關(guān)部門都已經(jīng)做了明確的規(guī)定。將其搬離也是大勢所趨的百姓民生。項目建成開業(yè)將會吸引全國地區(qū)大量的商業(yè)經(jīng)營人員，在形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模之前，對城市的知名度和美譽度都會有較大地提升。8.1.2項目對城市所帶來的經(jīng)濟效益根據(jù)2006年度濰坊市的年鑒，青州市的國民生產(chǎn)總值為147.8億元，城市商業(yè)社會消費品所占比重還相對較小。如何在城市人口可支配收入提高的情況下有效地增加社會消費品總額比重？這將是一個比較好的解決方法。通過商業(yè)項目對整個產(chǎn)業(yè)的影響，消費品的門類與品種地增加將極大地刺激當?shù)厝罕姷南M積極性。在一個預計交易量的前提下，本項目有信心將青州市的社會消費品總額進行本質(zhì)性地拉動，從而在提升了青州在本地區(qū)經(jīng)濟地位的同時，也帶動城市GDP的發(fā)展。進行有效地商業(yè)推廣和招商工作的落實，在宣傳本項目的同時也對青州也做到了一個大力地宣傳。對于增加的大量流動人口和從業(yè)人員，其對青州的其他經(jīng)濟將產(chǎn)生一系列的利好影響。提升城市整個第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的人員會對城市消費進行促進作用，基本的“吃、穿、住、行”將依靠本地提供的消費品，這樣無形中也增加了城市消費人群的數(shù)量和消費水平。本項目對青州的城鎮(zhèn)人口將帶來千個左右的就業(yè)崗位，同時亦會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套服務產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人群的增加。這些利好形勢都將成為繁榮青州經(jīng)濟的條件。8.1.3商業(yè)讓城市更加繁榮商業(yè)項目對城市經(jīng)濟有著重要影響,它創(chuàng)造就業(yè)機會,提供持久稅收,提升地區(qū)商業(yè)價值,改善居民生活品質(zhì),樹立城市繁榮形象。商業(yè)對城市格局的影響，對城市重心的轉(zhuǎn)移都起到多重作用。本項目在建設完成的同時，也滿足了青州向東發(fā)展的需要。城市的建筑物需要在建筑形態(tài)上的多樣性，不同功能的建筑需要不同的建筑形態(tài)。相對于古城的風韻，時尚的建筑外觀也在青州不斷涌現(xiàn)。作為社會發(fā)展，城市發(fā)展的一個重要標志，建筑形態(tài)將對城市的風貌起到重要作用。在城市進步中，我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的規(guī)律。建筑將承載著加速城市發(fā)展和加速改善城市風貌的作用。土地資源非常之珍貴，如何將城市土地做到最大利益化與集約化？是每個城市都面臨的現(xiàn)實問題。集中性的商業(yè)將對城市土地集約性有效地發(fā)揮，這已是非常明確的答案。對城市商業(yè)有效組合和集中性管理，利用集中性的商業(yè)方便城市人口的消費，和滿足城市人口定向消費的要求。在管理上方便于工商和稅收部門的統(tǒng)一管理，也產(chǎn)生了商業(yè)運營方的積極配合。打破原有的“一店一家”的舊格局，將對城市環(huán)境、衛(wèi)生、工商、稅收等進行有效、合理的布置與提高工作的便捷性和效率。在青州義烏小商品市場建成之后，將大大增加小商品生產(chǎn)與銷售業(yè)在當?shù)氐膹臉I(yè)人數(shù)。吸引浙江和廣東大量的客商。通過市場的發(fā)展，會促使本地的小商品生產(chǎn)加工企業(yè)數(shù)量地增加。豐富的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，對一個城市來說是同樣重要的事情。產(chǎn)業(yè)形態(tài)地增加，在無形中增加了城市的綜合實力、競爭力。其本質(zhì)也同樣會增進城市的稅收與城市產(chǎn)業(yè)鏈地完善。8.2商業(yè)經(jīng)濟給青州帶來新的發(fā)展契機商業(yè)多元化是每個城市發(fā)展的畢經(jīng)之路。隨著青州市人口的不斷提高，現(xiàn)有商業(yè)的形態(tài)也無法滿足城市人口的消費需求與享受城市休閑生活的渴望。我們深感青州商業(yè)品種，特別是小商品供應的短缺。不僅是商業(yè)，青州的整個服務業(yè)都滯后于當?shù)氐墓I(yè)經(jīng)濟發(fā)展。如何扶持第三產(chǎn)業(yè)在青州的發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟又給青州帶來多大發(fā)展？8.2.1商業(yè)經(jīng)濟是百年大計商業(yè)經(jīng)濟是無煙經(jīng)濟，對城市的發(fā)展是長年促進的，不會因為消耗而脫離城市的發(fā)展。其發(fā)展的速度將加速城市經(jīng)濟的脈搏，是活躍城市經(jīng)濟的主力軍。商業(yè)經(jīng)濟對城市貢獻不單是在稅收上，對拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到持續(xù)性的作用。它加大大增加產(chǎn)業(yè)城市規(guī)模和吸引產(chǎn)業(yè)人數(shù)，對城市在經(jīng)濟與人口的發(fā)展都有極大的引力。

第九章

投資估算及資金籌措9.1

項目實施進度計劃根據(jù)施工組織計劃和項目經(jīng)營的具體情況，本項目一次性開發(fā)建設。總建設期約為18個月。9.2

投資估算及資金籌措9.2.11、山東省建筑安裝施工定額2、濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)費9.2.2項目總投資約32500萬元。其中，土地成本（含契稅）：13600萬元。建安成本：13000萬元。前期及公建配套：2000萬元。不可預見費費：300萬元。建設規(guī)費及其它：3600萬元。9.2.概況(附表一)序項目數(shù)量:m2備注序項目數(shù)量:m2備注一總占地面積113,334170畝二總建筑面積150,000三地上建筑面積150,000容積率：1.32四地下建筑面積6,000不計容積率其中：小高層公寓24,700可售地下車庫6,000租售綜合性商業(yè)100,000可售裙房商業(yè)34,000租售五綠化面積5,100公建(會所等）600不可售(50%計面積)綠化率：20%9.2.4投資計劃與資金籌措表(附表三)單位:萬元序號項目合計2008年2009年2010年1投資總額32,422.5311,480.1911,910.669020.571.1土地成本13,600.0010,000.003,600.001.2前期1,820.001,820.001.3建設投資12,981.91,298.199,087.332,596.381.4配套（基礎）1861.1930.55930.551.5政府規(guī)費305.06152.53152.531.6開發(fā)間接費972.67486.34486.342資金籌措2.1資本金10,000.0010,000.002.2股東借款5,000.005000.002.3銀行貸款5,000.002.4銷售回籠15,000.00750.006,750.004,500.00本項目總投資為32,422.53（含貸款利息）萬元，資金來源將通過三個渠道解決：一是自籌資金為20000萬元，其中資本金10000萬元，股東轉(zhuǎn)貸款5000萬元；主要用于支付土地款和部分前期費用。二是銀行借貸5000萬元；（獲得“四證”后向銀行抵押貸款）三是銷售收入的30%共15000萬元再投入(第一年5%,第二年45%,第三年30%)。濰坊市青州尚宸置業(yè)有限公司目前有較深厚的實力，現(xiàn)有各種資產(chǎn)價值萬元人民幣。將全力保障項目的順利進行，因此資金來源有保證。

第十章

財務分析本報告依據(jù)國家計劃委員會和建設部1993年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家現(xiàn)行的財會稅務制度，對項目進行財務評價。10.1基本數(shù)據(jù)10.1.1項目建設期按18個月計。其中第1至第2年為建設期，第3年開始產(chǎn)生營業(yè)收入。(注:預售及招商于第一年起)。10.1.2銷售收入預測銷售收入預測表(附表四)序號項目可售面積（M2）銷售均價（元/M2）總價銷售期（萬元）2008年銷售率2009年銷售率2010年銷售率1綜合性商業(yè)24700.002400.005928.00592.8010%3260.4055%2074.8035%2沿街商業(yè)11900.0011500.013685.001368.5010%7526.7555%4789.7535%3公寓26000.002250.005850.00585.5010%3217.5055%2048.0035%小計62800.004064.0025523.002546.3020%14004.655%8972.0525%根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結(jié)合青州市目前其它可比項目銷售情況的預測，“青州義烏小商品市場”項目的銷售周期應該在1.5年左右。根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，本項目如在2008年12月開工，按照一般施工周期及濰坊商品房預售條件，2009年6月，商業(yè)配套式公寓、商場將進入全面銷售，部分沿街商業(yè)也將開始銷售。整個項目預計在2010年上旬全面竣工并交房。項目建設第一年開始產(chǎn)生收入，預計出售總面積的10%，第二年出售總面積的65%。售價參照青州市市場價格。預測:商場平均售價10000元/平方米(一、二層)；小高層公寓平均售價2400元/平方米;沿街商業(yè)平均售價3500元/平方米。本項目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。營業(yè)稅：為營業(yè)收入的5%，城市維護建設稅：按營業(yè)稅的7%，教育費附加稅：按營業(yè)稅的3%計算，所得稅：按營業(yè)收入的10-20%計算(未完工預交)。土地增值稅：按預售款的1%印花稅：銷售合同款的0.03%9.2、現(xiàn)金流量分析項目全部投資現(xiàn)金流量表(附表五)單位:萬元項目\年度200820092010合計現(xiàn)金流入2546.3014004.658972.0525523.00銷售收入2546.3014004.658972.0525523.00現(xiàn)金流出3550.1911916.656425.7021892.54建設投入3397.4111076.385887.3820361.17營業(yè)稅127.32700.23448.601276.15土地增值稅25.46140.0489.72255.22凈現(xiàn)金流量-1003.892088.422546.353630.88累計現(xiàn)金流量-1003.891084.533630.887261.76財務凈現(xiàn)值(NPV)2654.00內(nèi)部報酬率(IRR)10.4%10.2.1從資金流量表可以看出，項目最大資金占用發(fā)生在2009-2010年，最大資金占用量約為11916.65萬元。10.2.2、通過上述相關(guān)財務動態(tài)評價指標可以看出，該項目財務凈現(xiàn)值為2654.0010.2.3、財務內(nèi)部收益率為10.4%，大于我方目標投資收益率8%，故項10.3

利潤估算及分配利潤總額=銷售收入—總成本—營業(yè)稅金及附加稅后利潤=利潤總額—企業(yè)所得稅10.3.1、項目效益估算(附表=6\*CHINESENUM3六)效益指標估算及敏感分析表(附表=6\*CHINESENUM3六)銷售收入和利潤估計序號項目數(shù)量m2單價元/m2總價：萬元備注一、銷售收入合計50,368.00小高層公寓24700.002400.005928.00商場100000.002250.0022,500.00商業(yè)裙房34000.0011500.0013685.00(1.2層)公建600.000.000.00地下車庫120個50000.00600.00銷售10%二、平均銷售價格6,341.18按地上建筑面積計三、營業(yè)稅及附加1403.77按5.5％計四、投資成本(萬元)21892.53地上建筑面積計其中：直接成本18412.70間接費用3479.83五、營業(yè)利潤3636.18按可售面積計六、稅前利潤3636.18七、稅前成本收益率16.61%八、銷售回報率14.25%九、成本系數(shù)1十、銷售價格系數(shù)19.3.2項目敏感性分析(附表=7\*CHINESENUM3七)項目稅前利潤稅前利潤率變化情況備注售價變動正常情況2795.5114.25%項目敏感性分析2515.965.72%-8.53%售價下跌5%2655.7310.21%-4.04%售價上浮5%2935.2817.90%3.65%售價上浮8%3019.1519.23%4.98%成本變動正常情況2397.2414.25%成本下降10%2157.5222.83%8.58%成本下降5%2277.3718.53%4.28%成本上升5%2517.109.96%-4.29%成本上升10%2636.965.67%-8.58%按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關(guān)財務靜態(tài)評價指標如下：直接投資成本為18412.70萬元，間接投資成本為3479.83萬元，總投資成本為21892.53萬元，稅前利潤為3636.18萬元，稅前投資利潤率為16.61%，銷售利潤率為14.25%。通過敏感性測試，我們可以看到，本項目對售價和成本的敏感性均較大，意味著政策風險、市場風險的影響因素將至關(guān)重要,同時項目運行的成本控制也佷關(guān)鍵。為此，前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、施工管理以及后期的營銷推廣策略的運用就顯得尤為重要，將決定項目的成敗。經(jīng)計算，本項目利潤總額3636.19萬元，繳納企業(yè)所得稅981.77萬元(按27%計算)，稅后利潤2654.44萬元。并持有22100㎡業(yè)資產(chǎn)價值約22100萬元。10.4

財務盈利能力分析10.4.1成本費成本費用利潤率是反映企業(yè)成本費用與利潤關(guān)系的指標，它是企業(yè)利潤總額與總成本費用之比。經(jīng)計算，項目成本費用利潤率為16.61%。10.4財務內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項目在計算期內(nèi)投資贏利能力的動態(tài)評估指標，它是項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，經(jīng)對全部投資的現(xiàn)金流量表進行分析計算，得出該項目所得稅后財務內(nèi)部收益率為10.4%。10.4財務凈現(xiàn)值是指按設定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計算，全部投資所得稅后財務凈現(xiàn)值為2654萬元，大于零。10.4.4投資回收期（Pt）投資回收算求得。經(jīng)計算，項目全部投資回收期為1年（含建設期），表明項目能較快收回投資。10.5結(jié)論 該項目的建設符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合商丘市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會效益顯著。通過相關(guān)財務盈利能力分析看，銷售利潤率、成本費用利潤率均較理想，我們可以得出下面的結(jié)論：1、綜合得房成本為2397元/M2，綜合售價2795元/M2（含車位銷售12個），稅前利潤總額3636萬元，并持有22000㎡商業(yè)物業(yè)，利潤可觀。2、在靜態(tài)條件下，項目投資利潤率在目前市場條件下較高，約為14.25%，投資回報率16.61%水平，項目可行；3、動態(tài)條件下，財務凈現(xiàn)值為2654萬元，財務凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的抗風險能力,項目可行；4、財務內(nèi)部收益率為10.4%，大于同期銀行貸款年利率，大于我方目標投資收益率8%。綜上，我們認為本項目經(jīng)濟效益較好，方案可行。目錄第一章項目總論 -1-§1.1項目簡介 -1-§1.2可行性研究的范圍 -2-§1.3編制依據(jù) -2-第二章項目建設背景及必要性 -3-§2.1橡膠密封件項目提出的背景 -3-§2.2國家產(chǎn)業(yè)政策 -6-§2.3項目建設的必要性 -8-第三章項目優(yōu)勢 -11-§3.1市場優(yōu)勢 -11-§3.2技術(shù)優(yōu)勢 -16-§3.3組織優(yōu)勢 -17-§3.4政策優(yōu)勢:關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 -17-§3.5區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)勢 -17-第四章產(chǎn)品介紹與技術(shù)介紹 -20-§4.1橡膠密封件產(chǎn)品介紹 -20-§4.2產(chǎn)品標準 -21-§4.3產(chǎn)品特征及材質(zhì) -21-§4.4產(chǎn)品方案 -26-§4.5產(chǎn)品技術(shù)來源 -27-第五章項目產(chǎn)品發(fā)展預測 -28-§5.1產(chǎn)品行業(yè)關(guān)聯(lián)環(huán)境分析 PA