地產(chǎn)質(zhì)量控制之-項目可行性論證報告

程林莊項目可行性分析報告河東區(qū)區(qū)域概況河東區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河東岸而得名。河東區(qū)現(xiàn)有居民65萬人，占地40平方公里。與河西區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)接壤。轄區(qū)內(nèi)有11個街道辦事處。區(qū)域定位與整體規(guī)劃方向結(jié)合天津市的整體規(guī)劃，河東區(qū)定位于與天津發(fā)展戰(zhàn)略目標相適應(yīng)的輻射力強的商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、新興的加工制造基地，進而建成充滿活力的開放型服務(wù)型現(xiàn)代化新城區(qū)。（1）五個功能區(qū)：商貿(mào)物流基地：建設(shè)以南站、十一經(jīng)路為主體的商貿(mào)商務(wù)功能區(qū)；文化旅游基地：以大直沽地區(qū)為主體的商貿(mào)文化旅游功能區(qū)；加工制造基地：以張貴莊地區(qū)為主體的集散型貿(mào)易物流功能區(qū)和以富民路地區(qū)為主體的生產(chǎn)要素交易園區(qū)；以萬新村地區(qū)為主體的商業(yè)功能區(qū)；以天津站后廣場為主體的交通樞紐和商貿(mào)功能區(qū)。（2）六個商圈：以家樂購物廣場、三聯(lián)商貿(mào)廣場為依托的六緯路地區(qū)商圈；以沃爾瑪、華潤大型超市為依托的華昌大街地區(qū)新商圈；以勸業(yè)商貿(mào)廣場為依托的張貴莊路新商圈；以榮眾家電、家居廣場為依托的中環(huán)線紅星路地區(qū)新商圈；以順馳、聯(lián)華為依托的衛(wèi)國道地區(qū)新商圈；程林莊地區(qū)新商圈?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)近幾年，區(qū)內(nèi)加強了道路的整修，拓寬改造了華昌大街、大直沽中路、天善社大街、民族路、十字街、八緯北路及郭莊子大街等區(qū)內(nèi)重點道路；改造了津塘路、九緯路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨陽路及中山門12條道路，形成了以衛(wèi)國道、張貴莊路、新開路、昆侖路橫縱交錯的快速路網(wǎng)和程林莊路、津塘路、十一經(jīng)路、華昌道、六緯路組成的主干道路網(wǎng)；近年該區(qū)興建的中山門蝶式立交橋、東興立交橋、李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳立交橋以及富民立交橋等大型橋梁，使該區(qū)的交通優(yōu)勢明顯增強。城市建設(shè)的步伐加快，使該區(qū)城市載全功能明顯增強。目前，該區(qū)經(jīng)化覆蓋率達23.18%，人均占有綠地面積達2.98平方米，綠地率達6.79％。目前該區(qū)供熱面積總量達394萬平方米，熱化率達60％。房地產(chǎn)市場分析天津市市場供需狀況指標名稱2000年2001年2002年02比01年

增長率（%）施工面積（萬平米）1783.001863.482135.5614.6住宅1582.151590.621746.139.8辦公樓56.2380.3496.2919.9商業(yè)營業(yè)用房98.02163.75226.7238.5其他46.6028.7766.42130.9竣工面積（萬平米）583.51690.48746.448.1住宅532.63626.63673.007.4辦公樓15.2410.648.11-23.8商業(yè)營業(yè)用房24.9846.0656.2322.1其他10.667.159.1027.3商品房銷售面積（萬平米）391.76537.48564.004.9住宅378.34514.59538.264.6辦公樓3.445.456.9427.3商業(yè)營業(yè)用房9.0117.3117.762.6其他0.970.131.04700.0從上表中可以看出來，近幾年住宅上市的供應(yīng)量增長比較穩(wěn)定，相對于需求來說，總體上還是供給大于需求。但是從今年上半年開始，由于全市大范圍的拆遷、海河改造，河東又是其中之重點，導(dǎo)致需求量直線上升。預(yù)計天津市場整體還會因為持續(xù)大幅度拆遷，而在一段時間內(nèi)持需求大于供給的狀態(tài)。各區(qū)市場銷售對比區(qū)域南開和平河西河東河北紅橋200197.316.394.984.1109.7103.4200281.520.7104103.982.754.8增長率-16%27%10%24%-25%-47%從上表可以看出，2002年比2001年河東區(qū)商品房銷售增長了24％，說明河東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)擁有很好的發(fā)展勢頭，市場需求增長快速，市場容量較大。根據(jù)政府規(guī)劃，03-05年河東區(qū)拆遷面積將在193萬平方米，由此推算河東整體市場還將以大幅度銷售增長率維持房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭，此時繼續(xù)入市，還將保持上升空間。河東區(qū)03年三季度市場狀況圖表分析單位：平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價（元）商品房用途普通住宅1706672.989.8％329941.8394.5％475256.1497.9％2716別墅10329.860.5％001455.240.3％4554辦公用房7513.650.4％00000商業(yè)用房168001.258.8％19188.765.5％7893.831.6％5313工業(yè)用房0000000其它8520.20.4％00785.320.2％1920從上表可以看出，普通住宅不論是供應(yīng)還是銷售，都是市場的絕對主流，呈供銷兩旺狀態(tài)。從辦公用房銷售量為0、商業(yè)用房銷售量1.6%上可以看出該區(qū)商務(wù)商業(yè)市場極不成熟。住宅市場比較成熟，但商務(wù)、商業(yè)市場還有一定的開發(fā)風險。單位：平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價（元）住宅單價2000以下182334.4410.7％0069070.4214.5％17762000－2500328549.9519.3％22258.826.7％104521.7922％23112500－3000562472.5733％173326.7552.5％177999.4737.5％27583000－3500386860.8822.7％69670.7821.1％81654.417.2％32393500－40001063786.2％24983.297.6％26632.345.6％36574000以上140077.048.2％39702.1912％15377.723.2％4803從上表可以看出，普通住宅的低價房求還是大于供的，3000元以上的中高檔住宅，呈供大于求狀態(tài)，但3500-4000元的中高檔住房因為供應(yīng)量有限，銷售量還是可以的，說明在河東區(qū)中高檔住宅市場上還是有一定的需求量的。單位：平方米供應(yīng)量本期新增供應(yīng)量本期銷售量面積比例面積比例面積比例均價(元)普通住宅面積60以下38265.752.2％16176854.9％10108.162.1%380060－8098274.855.8％3510.321.1％38516.658.1%257380－100500127.4529.3％99420.3630.1％190611.1240.1%2539100－120446920.3326.2％76261.6523.1%117541.1724.7%2706120－150349418.4720.5％92960.7828.2%78168.5316.4%2890150以上273666.0316％41611.8712.6%40310.618.5%3115從上表可以看出，60平方米以下，均價3800元的小戶型的住宅本期供應(yīng)量比例和銷售量比例基本持平，80-100平米的住宅依然以其適中的價格居供銷量的榜首，說明總價在20-30萬元的住宅還是居民投資和購買的重點，總房款依然是影響購房的一個主要方面。但是，從120-150平方米，均價2890元，銷售率達16.4％看出，中高檔住宅在河東區(qū)有一定的市場。源動力市場大片拆遷面積將大大推動河東二手房市場，由此推動改善住房客戶的增加；另外部分有一定存款的拆遷客戶也將成為整個河東新增商品房的源動力。同時，根據(jù)調(diào)查表明，河東區(qū)居民區(qū)域內(nèi)購房的認可度非常高，居民外遷比例較小。整體來看，河東區(qū)域的住房消費潛力還是較大的。程林莊項目地塊分析宗地分析宗地描述地塊地處河東區(qū)中部，出讓地塊按可連接部分劃分為北（出讓的AC地塊）、中（出讓的BD地塊）、南（出讓的E地塊）三部分。宗地四至東：一汽太脫拉倉庫圍墻南：程林莊路（城市主干道，路寬40米）西：泰興路規(guī)劃路（城市主干道，路寬40米）北：晨陽路規(guī)劃延長線（城市次干道，路寬20米）面積出讓面積為184680.3平方米，約合277畝。地上物現(xiàn)狀北部和中部現(xiàn)狀為中國人民武警部隊天津市總隊訓練基地，主要作為部隊靶場和軍區(qū)倉庫用（基本廢棄）；南部為原城市擴建之前郊區(qū)民宅，現(xiàn)狀為密度很大的平房。南部與北、中地塊由部分部隊保留用地（拆遷規(guī)劃項目）間隔，距離大約1000米左右?？匾?guī)指標地塊名稱用地性質(zhì)出讓面積

（m2）容積率建筑密度

（％）A、B地塊住宅158259.12.520C、D地塊商業(yè)10327.51.650E地塊公建16093.73.050周邊環(huán)境分析道路交通地塊北部毗鄰衛(wèi)國道快速路；西側(cè)毗鄰中環(huán)線；南側(cè)緊靠城市主干道程林莊路；西側(cè)的泰興路規(guī)劃路也為主干道。這幾條路是通往津漢、津京塘高速、外環(huán)、機場的重要干道。交通區(qū)域優(yōu)勢非常明顯。自然環(huán)境：地塊周邊有河東公園，唐口公園，改造后的月牙河。自然環(huán)境較好，適于居住。人文環(huán)境周邊教育配套包括7中，102中和45中三所市屬重點中學，津華中學，和天津工業(yè)大學，武警軍事學院兩所高等學校。商務(wù)商貿(mào)環(huán)境商圈——毗鄰衛(wèi)國道商圈、紅星路商圈、張貴莊商圈、程林莊路商圈。生活配套設(shè)施——坐落在衛(wèi)國道上的易初蓮花超級市場、坐落在中環(huán)線上的家樂、家樂福超級市場；坐落在程林莊路上的金灣綜合市場；嘉華新苑底商的大橋道副食商場等。醫(yī)療配套河東醫(yī)院、武警醫(yī)院、向陽醫(yī)院、永康醫(yī)院、紹興醫(yī)院等。環(huán)境污染住宅地塊除西側(cè)靠規(guī)劃中的泰興路主干道外，無臨街，沒有大的噪音污染；地塊東南為天津藥業(yè)集團，目前已經(jīng)過處理，沒有明顯化工污染。宗地的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地處成熟居住區(qū)內(nèi)地塊周邊生活配套設(shè)施齊全，緊鄰武警部隊居住區(qū)，周邊新項目較多，且產(chǎn)品形式和檔次也屬于中高檔水平。交通區(qū)域優(yōu)勢該區(qū)域靠近中環(huán)線，同時東南半環(huán)快速路的修建使此區(qū)域交通四通八達，附近張貴莊路通向塘沽、機場等，也是通往四郊五縣的重要交通路線；從該區(qū)域和市內(nèi)各區(qū)的聯(lián)系來看，它連接了河北、河西、和平幾個區(qū)域，是天津市重要的交通樞紐。地塊西界為泰興路規(guī)劃路——城市主干道，路寬40米，預(yù)計2004年開工；北界為晨陽道規(guī)劃延長線——城市次干道，路寬20米，尚不明確動工時間；南界程林莊路，距離中環(huán)線500米左右。晨陽道至衛(wèi)國道城市快速路僅500米左右。項目整體毗鄰中環(huán)線、快速路等城市主干道，既避免了噪音的污染，又享受了交通的便捷，道路修繕完畢后整體區(qū)域交通素質(zhì)將非常高。項目操作優(yōu)勢順馳發(fā)展公司在整個河東區(qū)有較強的操作經(jīng)驗，對產(chǎn)品理解和客戶認知度較高，對本區(qū)域項目的操作水平較高。并且順馳品牌在本區(qū)域內(nèi)有一定的影響力。劣勢項目距離太陽城項目較近，由于地價較高等客觀因素，使產(chǎn)品難形成差異化，容易導(dǎo)致內(nèi)部競爭；地塊周邊規(guī)劃路尚未最終確定，可能影響地塊的開發(fā)時間，增大開發(fā)難度和開發(fā)費用；地塊西北方有一供熱站煙囪。機會河東區(qū)整體住宅市場呈上升趨勢，顧客的認可程度正在逐步提升；市場容量較大，區(qū)域發(fā)展空間較大；泰興路規(guī)劃作為連接程林莊路和張貴莊路的城市主干道，對沿街的底商將起到很大的提升作用。威脅雖然地處商圈中，但目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)的把握和操作有一定難度；區(qū)域內(nèi)同行操作水平較高，需要對項目有更高的行銷整合能力；地塊先出讓后拆遷，拆遷難度較大，可能由于拆遷問題增大開發(fā)費用、影響開發(fā)周期和資金流的運轉(zhuǎn)等問題。競爭對手不容小覷。由于地塊的優(yōu)越性，某公司入津一年多，一直積極運作本地塊。從10月份到現(xiàn)在，本地塊經(jīng)過了招標——掛牌——招標三種預(yù)上市方式，并且有消息說本次招標可能以邀標形式出現(xiàn)，政府將提高企業(yè)報名的“門檻”，一些有過“不良業(yè)績”情況的企業(yè)一律不許報名。另外，競爭對手為了與地主方保持“親密”關(guān)系，已付出百萬有余。項目定位客群定位河東區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)的中高收入者，拆遷有一定積蓄居民，對住房有要求改善者。市場定位具有強勢品牌、優(yōu)秀物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品具有差異化優(yōu)勢、毗鄰中環(huán)線與快速路交通優(yōu)勢明顯的高檔樓盤。產(chǎn)品形式形式層數(shù)數(shù)量（棟）面積(萬平方米)住宅小高9108板式高層20-221222點式高層2589商業(yè)沿街商業(yè)21.6524購物廣場32.4商住樓182.4價格制定天津市商品房總體價格趨勢天津市各個年份商品房均價時間（年）19952000200120022003上半年均價（元/㎡）19242274230726052715由圖表可以看出天津市近幾年房價程穩(wěn)步上升的趨勢。從今年上半年開始，大范圍的拆遷和海河改造，導(dǎo)致需求量直線上升，房價上揚。受海河開發(fā)和拆遷的帶動，房地產(chǎn)價格不但將繼續(xù)保持這種上升的趨勢，而且上升的幅度將會加大。河東區(qū)作為天津市海河開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)域，這種趨勢會更加明顯。周邊項目分析項目名稱地理位置占地(萬m2)建筑面積(萬m2)容積率建筑形式開盤時間銷售率%均價（元/平米）太陽城衛(wèi)國道1801801.0TOWNHOUSE多層小高獨體別墅2002.6.28一期90％；二期50％-60％一期3300-3400（成品房）；二期3100-3200（毛坯）戀日銀河衛(wèi)國道，翠阜新村南10111.1多層2003.10.1860％3100大通時尚花園程林莊路和紅星路交口13多層、疊拼、小高98％3400第六大道東風立交橋旁67701.05多層、聯(lián)排2002.5.18一期98％，二期認購期內(nèi)一期3000；二期內(nèi)部認購價2700由上表可以看出，該項目周邊樓盤的銷售率很高，距離本項目最近的戀日銀河，大通時尚花園的銷售均價在3100元/m2-3400元/m2，考慮到項目距開盤時樓價的上升空間及我們產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌號召力，結(jié)合研發(fā)、運營、銷售、企劃，我們預(yù)計未來本項目住宅均價在4200元/m2是可以實現(xiàn)的。項目未來均價預(yù)估住宅均價：4200元/m2商業(yè)均價：7000元/m2商住均價：5000元/m2車位售價：70000元/個入市方式：平開高走結(jié)論目標利潤率土地獲取價格20％土地投標預(yù)期價格在40017.6萬元，合144.47萬元/畝15％土地投標預(yù)期價格在50317.60萬元，合181.65萬元/畝10％土地投標預(yù)期價格在60667.6萬元，合219.02萬元/畝5％土地投標預(yù)期價格在70967.60萬元，合256.20萬元/畝我們預(yù)計以50317.60萬元的競標價181.65萬元/畝的土地單價獲取該宗土地。附件項目成本預(yù)算明細（利潤率20%，15%，10%，5％）項目土地上限分析表項目成本預(yù)算明細（利潤率15%，詳細）目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概要 11.2編制依據(jù)及研究范圍 21.3項目綜合評價 3第二章項目背景及建設(shè)的必要性 52.1項目背景 52.2項目建設(shè)的必要性 7第三章市場分析 93.1市場分析 93.2市場前景預(yù)測 113.3產(chǎn)品價格現(xiàn)狀與預(yù)測 12第四章項目建設(shè)條件 134.1建設(shè)地點選擇 134.2自然條件 134.3社會經(jīng)濟條件 154.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 16第五章建設(shè)方案 175.1產(chǎn)品方案及建設(shè)規(guī)模 175.2技術(shù)方案 185.3主要設(shè)備方案 185.4工程方案 19第六章主要原材料供應(yīng) 21第七章環(huán)境保護 227.1編制依據(jù)與標準 227.2項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 247.3環(huán)境保護措施 26第八章組織機構(gòu)與人力資源配置 298.1組織機構(gòu) 298.2項目管理 298.3工作制度與人力資源配置 33第九章項目實施進度 349.1建設(shè)工期 349.2項目實施進度安排 34第十章投資估算及資金籌措 3510.1投資估算依據(jù) 3510.2項目投資估算 3510.3資金籌措 37第十一章結(jié)論與建議 3811.1結(jié)論 3811.2建議 38目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項目基本情況 3一、項目情況說明 3二、可行性研究的依據(jù) 5第二章項目建設(shè)的必要性與可行性 8一、項目建設(shè)背景 8二、項目建設(shè)的必要性 9三、項目建設(shè)的可行性 14第三章市場供求分析及預(yù)測 17一、項目區(qū)生豬養(yǎng)殖和養(yǎng)殖糞污的利用現(xiàn)狀 17二、禽畜糞污產(chǎn)量、沼氣及沼肥產(chǎn)量調(diào)查與分析 18三、項目產(chǎn)品市場前景分析 20第四章項目承擔單位的基本情況 21一、養(yǎng)殖場概況 21二、資產(chǎn)狀況 21三、經(jīng)營狀況 21第五章項目地點選擇分析 23一、選址原則 23二、項目選點 23三、項目區(qū)建設(shè)條件 24第六章 工藝技術(shù)方案分析 27一、污水處理模式的選擇 27二、處理工藝的選擇 29三、項目工藝流程 31四、主要技術(shù)參數(shù) 35五、主要設(shè)備選型 39第七章項目建設(shè)目標 40一、項目建設(shè)目標 40二、項目建設(shè)規(guī)模 40第八章項目建設(shè)內(nèi)容 42一、建安工程 42二、儀器設(shè)備 46第九章投資估算和資金籌措 48一、投資估算的范圍 48二、投資估算的依據(jù) 48三、投資估算 49四、資金使用計劃 54五、資金籌措 54第十章建設(shè)期限和實施進度安排 55HYP