石家莊某項(xiàng)目商業(yè)和寫(xiě)字樓報(bào)告

1石家莊工程商業(yè)和寫(xiě)字樓分析報(bào)告

IV>商業(yè)市場(chǎng)局部一、商業(yè)市場(chǎng)分析一〕、總述石家莊市的商業(yè)市場(chǎng)具有明顯的“省會(huì)經(jīng)濟(jì)〞和“火車(chē)?yán)瓉?lái)的城市〞兩個(gè)特征，表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來(lái)的零售商業(yè)興旺，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為首的批發(fā)商業(yè)的興旺。

從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來(lái)，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃開(kāi)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開(kāi)始更新，但批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。

由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。接二〕晴、商穗業(yè)區(qū)運(yùn)分析愛(ài)

奪

錄通過(guò)麻市場(chǎng)需調(diào)查屢，我渠們發(fā)簽現(xiàn)石路家莊羨的零番售商過(guò)業(yè)市阿場(chǎng)主嶺要是攪兩大墻核心量商業(yè)陳區(qū)和欲其他故區(qū)域才性商羨業(yè)區(qū)添組成憂(yōu)，兩查大核玻心商袋業(yè)區(qū)伏即東添購(gòu)商稼業(yè)區(qū)壁和北工國(guó)商婆業(yè)區(qū)甚。艘1、惡東購(gòu)玻商業(yè)餐區(qū)分塘析：微石家戰(zhàn)莊最喪大的慘綜合預(yù)型成政熟的警核心首商業(yè)灑區(qū)第1〕拍總體賀情況璃

肢

附東購(gòu)對(duì)商業(yè)奔區(qū)代揀表了買(mǎi)石家養(yǎng)莊最湯完善弊的商初業(yè)市飾場(chǎng)，登其在刪新華怪集貿(mào)意中心經(jīng)批發(fā)優(yōu)市場(chǎng)絲的基想礎(chǔ)上館形成算的一嘗個(gè)零戲售商錢(qián)業(yè)區(qū)碗，有盒“火獎(jiǎng)車(chē)站睬〞、怪“服攤裝批兄發(fā)市朱場(chǎng)〞次、“倚大型嚇購(gòu)物拆中心鄉(xiāng)〞三業(yè)大特怪征。怎

閥

泄東購(gòu)驢商業(yè)斬區(qū)的芹范圍歉是指殖中山緒路〔蘋(píng)東至奔公里猛街，妹西至校中華酷大街社〕和鼓民族配路沿臟線(xiàn)的香零售徑商業(yè)普積聚它區(qū)，厭包括例華聯(lián)斃等周鍬邊的廉大型原商業(yè)沒(méi)場(chǎng)所策。遭2〕子、業(yè)叼態(tài)分煎析勉東購(gòu)近商圈類(lèi)業(yè)態(tài)哲表欣

罰

雨?yáng)|購(gòu)句商業(yè)濕區(qū)的不業(yè)態(tài)甚包括膜：東其方城醬市購(gòu)岸物中摩心、慚新百故購(gòu)物裁廣場(chǎng)崗、華世聯(lián)商位廈、熊王府馬井百細(xì)貨四扭大購(gòu)延物中怪心和燃百貨鳳業(yè)態(tài)筐，福勁興閣盤(pán)服裝乏市場(chǎng)奏、灣帶里廟參服裝習(xí)市場(chǎng)黎、太冊(cè)和電乳子城躺、天怕元名誼品服胞飾廣暖場(chǎng)、階金百栗麗時(shí)紅尚廣基場(chǎng)等朽眾多東的專(zhuān)海業(yè)市揭場(chǎng)或應(yīng)主題展商場(chǎng)秩，國(guó)油美電咬器、枕蘇寧框電器領(lǐng)、大以中電男器、桶康寧蝶醫(yī)藥帽商場(chǎng)首、麗響華音珠像城潤(rùn)和大跟量臨爛街服陜裝等夫?qū)ＹI(mǎi)軟店，竭還有勇肯德姑基、暮麥當(dāng)絕勞等清餐飲至娛樂(lè)化業(yè)態(tài)即。位3〕歐、各兇種業(yè)村態(tài)檔豆次和仿經(jīng)營(yíng)膨情況面分析堆

層

稻1)鐘大賣(mài)果場(chǎng)〔面含百捆貨、何購(gòu)物陵中心軍、大降型超馳市業(yè)溉態(tài)〕不：百落貨業(yè)仆態(tài)除毅了東屢購(gòu)一娛家中左檔的愁購(gòu)物扮中心棕經(jīng)營(yíng)勤情況晴良好做外，宮其余丘經(jīng)營(yíng)厘情況岔一般逃，說(shuō)垃明本西地區(qū)廉消費(fèi)回只能脖支撐鉤一家赴東購(gòu)蹄這樣始規(guī)模雁的大距賣(mài)場(chǎng)北。紙

黨

架2)你專(zhuān)業(yè)弟市場(chǎng)吐：由結(jié)于本腎商業(yè)怨區(qū)位廣于中卻山路患和火搞車(chē)站珍附近筒最優(yōu)銀越的漫位置醉，加頂上新直華集懸貿(mào)中送心和援青年餐街市饒場(chǎng)長(zhǎng)蒸期形掉成的洽人群賤認(rèn)知煤度，努本地帖區(qū)專(zhuān)業(yè)業(yè)市將場(chǎng)普紅遍經(jīng)致?tīng)I(yíng)情責(zé)況良煌好，舞尤其尺是老鞏牌服撐裝市挖場(chǎng)福冒興閣權(quán)、太謀和電符子城釋經(jīng)營(yíng)鵲情況界最好鑰，說(shuō)崗明本餅商業(yè)械區(qū)是龍石家彎莊傳迅統(tǒng)的睛專(zhuān)業(yè)任市場(chǎng)壇商業(yè)羽區(qū)。馳

井

敞3)懶主題撲商場(chǎng)煌：主悟題商省場(chǎng)是宏本地罪區(qū)出敵現(xiàn)的膝新業(yè)班態(tài)，布以天叢元名晚品為逆代表族，由贏于該療商場(chǎng)暈定位輪把握鵲住了馳本商酒業(yè)區(qū)尸大量串中低源消費(fèi)冠人群傅的特霉征，忌定位紐成針注對(duì)年博青人出的時(shí)破尚主紛題服節(jié)飾廣臨場(chǎng)，虧取的訴了一矩定成假功，轉(zhuǎn)但其巾他一爺些運(yùn)符動(dòng)主吊題、走時(shí)尚負(fù)主題誠(chéng)的規(guī)吧模太換小或恒設(shè)施器落后有經(jīng)營(yíng)念狀況良一般列，說(shuō)垂明主悅題商趁場(chǎng)是棋本商蚊業(yè)區(qū)鎮(zhèn)市場(chǎng)顛能夠鹿接受暫的新旱業(yè)態(tài)裳，但虛對(duì)內(nèi)遷部設(shè)堅(jiān)施、攜主題劃確定拘和氛鞭圍營(yíng)辱造等撒方面肉要求債較高壘。撤

叔

盯4)布專(zhuān)賣(mài)姜店：布本商蘿業(yè)區(qū)頃有家裙電、梅醫(yī)藥女、服籌裝等森專(zhuān)賣(mài)英店，品由于假該地梢區(qū)大師量客榆流作塵保障味，但竹同時(shí)皆競(jìng)爭(zhēng)男十分剝劇烈明，大砌多經(jīng)增營(yíng)情住況一機(jī)般。護(hù)

霸

不5)獵配套掠業(yè)態(tài)弄：該糾地區(qū)小餐飲桌娛樂(lè)港等針昏對(duì)本兵商業(yè)暮區(qū)的弟配套獅根本下沒(méi)有疊大型婦上檔廊次的襯配套精，一期些低嶼檔餐子飲、點(diǎn)快餐特店經(jīng)泥營(yíng)情賊況非疏常好內(nèi)，規(guī)創(chuàng)模型卵配套什業(yè)態(tài)子是該眨地區(qū)尖的市溉場(chǎng)空治白點(diǎn)諒?？?〕付商業(yè)肌區(qū)人緞流量敵和整丑體經(jīng)垮營(yíng)情眼況知

尋

把東購(gòu)赤商業(yè)翻區(qū)平關(guān)均日雪人流靈量為柄25范萬(wàn)人貝，其莊中東摸購(gòu)的肅客流湖量為巴10速萬(wàn)，難本案衡所在桿地區(qū)院人流歲量為糟東購(gòu)著人流賺量的紅1/卸3為富3萬(wàn)持人，述說(shuō)明辭本商森業(yè)區(qū)市的人湯流量狼目前湖還大很局部點(diǎn)集中批在金膏橋路妙以東譯，以佩西客尺流量抖比擬族少。娃該地蘇區(qū)東皂購(gòu)、險(xiǎn)天元嶺和太徒和電艇子等鬼百貨燒、主武題商侵場(chǎng)、拐電子爹市場(chǎng)跡等新森業(yè)態(tài)量經(jīng)營(yíng)蝕情況啄良好撫；傳阻統(tǒng)新劃華集畢貿(mào)市錦場(chǎng)只眉有福深興閣賺憑借林位置撫和長(zhǎng)三期的掙客戶(hù)錫認(rèn)同渾經(jīng)營(yíng)題狀況平?jīng)]有混明顯卻下滑扔，其哈它傳策統(tǒng)的嚴(yán)批發(fā)曉或?qū)Ｃ瘶I(yè)市瀉場(chǎng)經(jīng)刪營(yíng)正各逐漸燙走向喚衰落中。墻2、理北國(guó)襲商業(yè)偉區(qū)：尋石家敬莊中柜高檔柄消費(fèi)勞商業(yè)途區(qū)岔1〕狐總體臭情況檢

激

博北國(guó)錄商業(yè)頓區(qū)是齊在老招燕春廈酒店覆之后株北國(guó)每商城圓建成送后開(kāi)紛始形爬成起蜘來(lái)的罩，是泳石家播莊中焦高檔拿消費(fèi)暈的商庸業(yè)區(qū)侍，其密范圍滅主要急是以樣北國(guó)澇商廈泛為中那心，驕南到崖西美周，北修到燕遇春酒素店，日西到槳影樂(lè)挖宮，花東面擋一直猶延伸潛到世討貿(mào)名飛品的初區(qū)域軍?？?/p>

閥

事該商妙業(yè)區(qū)留位于梳石家關(guān)莊市襖政府營(yíng)各機(jī)童關(guān)所闊在地幕，集群中了寄燕春蚊、世苗貿(mào)皇螞冠等茅高檔伸酒店樓，因初此作特為一際個(gè)中穴高檔槐消費(fèi)池商業(yè)誠(chéng)區(qū)尤競(jìng)其合丟適，塊但目俗前來(lái)泡看該傲商業(yè)懇區(qū)業(yè)極態(tài)比廊較單皂一，墳主要繡市場(chǎng)堆份額著還是枝北國(guó)笛商廈刑一支贏獨(dú)秀越。歌2〕薯業(yè)態(tài)拍分析品該商厭業(yè)區(qū)豪業(yè)態(tài)粒相對(duì)碼單一屆，除照了兩升家百討貨店傅外，辭根本譽(yù)上就胖是各艷種專(zhuān)芒賣(mài)店谷和配佳套業(yè)球態(tài)。停3〕柏、各鈴種業(yè)爛態(tài)檔展次和莫經(jīng)營(yíng)踏情況款分析怠百貨姥店：味

翻

皂北國(guó)揮商城帆是大蘭型中嫩高檔害大賣(mài)漿場(chǎng)，干逐漸乖形成究了集燙超市雷、電逢器專(zhuān)掘賣(mài)店叮、服壁裝賣(mài)未場(chǎng)、疏主題水商城動(dòng)、餐歐飲配暴套等謝為一調(diào)體購(gòu)悅物中竄心業(yè)山態(tài)，構(gòu)更好尸的占怒領(lǐng)了輸本商兔業(yè)區(qū)泡的各艷種業(yè)懷態(tài)的角市場(chǎng)純，因劍此能哥夠在丸市場(chǎng)慧份額影比擬府小、忙競(jìng)爭(zhēng)星越來(lái)示越激必烈的流石家棗莊商觸業(yè)市嘴場(chǎng)立但于不落敗之琴地。狐

僚

撞三利緣國(guó)際砌百貨敗規(guī)模什小，業(yè)定位穴成單粉一的查高檔兼化裝斑品、虜服裝蘿商場(chǎng)夜，更瘡向一盈家大滿(mǎn)型品轉(zhuǎn)牌專(zhuān)堂賣(mài)店義，加江上世壺貿(mào)名癢品和舉北國(guó)豪商城暈的競(jìng)許爭(zhēng)，拉但其撓購(gòu)物粒環(huán)境贈(zèng)吸引猴了石特家莊政一批奔高收鎖入人爐群，坐其經(jīng)烤營(yíng)情大況得跟以能視夠持脅續(xù)維脅持。但

胸

鍵專(zhuān)賣(mài)卡店：盞北國(guó)給商業(yè)邊區(qū)即投輻射暑區(qū)的間專(zhuān)賣(mài)撥店主允要以每中低懼檔品聰牌專(zhuān)泛賣(mài)為絮主，乖比方尿三信局等服榆裝專(zhuān)杜賣(mài)店程，其潤(rùn)避開(kāi)答了北允國(guó)高宰檔品秀牌的腔競(jìng)爭(zhēng)賓，經(jīng)媽營(yíng)情掀況一毯般。請(qǐng)配套解業(yè)態(tài)躬：膨

徑

脊北國(guó)析商業(yè)民區(qū)的膛配套銜業(yè)態(tài)鵝很成套熟，醋也是展石家準(zhǔn)莊中沿高檔堅(jiān)餐飲顛、娛妄樂(lè)的擱積聚望區(qū)，種尤其立是影塵樂(lè)宮唉已經(jīng)碎成為歌石家國(guó)莊最惜成熟百的娛冰樂(lè)商蠢業(yè)區(qū)統(tǒng)，這筍些配壤套業(yè)粘態(tài)與欺北國(guó)盯商城怪形成粉了相鞭輔相鞋成的宏關(guān)系犬，經(jīng)軌營(yíng)情夢(mèng)況比意較好救。號(hào)4〕膠商圈坦整體樹(shù)人流捎量和循經(jīng)營(yíng)杰情況赴

斬

喇北國(guó)足商業(yè)敏區(qū)及薯輻射邀區(qū)人漂流量旬經(jīng)過(guò)母測(cè)算濫日均全人流晶量在策10鬼萬(wàn)人賺，其騰中北其國(guó)北佛國(guó)商慘城客遙流量費(fèi)為8榮萬(wàn)人床，占嗽整體這的8賠0%航，也骨就是這說(shuō)到鄉(xiāng)北國(guó)癥商業(yè)殺區(qū)的胡客戶(hù)宇80燕%成案為北抱國(guó)商匯城的知客流于量，赴這于面東購(gòu)孝的客撫流量踐只占算東購(gòu)耀商業(yè)仙區(qū)的區(qū)50蔥%有勁顯著當(dāng)區(qū)別缸。面5、宮購(gòu)物侮需求沃情況劍〔訪(fǎng)拍談結(jié)愛(ài)論〕豪購(gòu)物跨人群瓶劃分農(nóng)：雷1〕象購(gòu)物肢人群何分類(lèi)虜〔按遵收入宋〕：回中產(chǎn)倍階層?！?爸00備0元仇/月隆以上艱〕、住工薪訊階層穴〔6咱00通－2統(tǒng)00湖0元烘/平誦方米訓(xùn)〕、粱低收商入階于層〔悟60僑0元戰(zhàn)/平著方米終以下揉，包蘭括學(xué)員生等眉年輕摔人群替〕念2)堤居住拖或工懂作地正區(qū)：置橋西尺、橋篩東、嫩郊縣匆

胡

菠購(gòu)物度地點(diǎn)仙：工去薪階傭?qū)蛹翱痈呤彰{入的干中產(chǎn)燙階層糟一般記去東災(zāi)購(gòu)、幣北國(guó)卻等大承型商獻(xiàn)場(chǎng)和俯品牌僻專(zhuān)賣(mài)磁店購(gòu)份物，登年輕屋人和堤低收累入認(rèn)膽士主密要選組擇在昌新華什集貿(mào)毫、南廁三條儲(chǔ)等專(zhuān)沉業(yè)市鑄場(chǎng)購(gòu)悅物，薦購(gòu)物好地點(diǎn)號(hào)選擇忠有一傅定區(qū)翻域性忽。升1〕軋東購(gòu)?fù)航祭劭h、壤橋西繩大部駐分中木產(chǎn)階枕層、威工薪店階層煎主要道選擇突在東滑購(gòu)購(gòu)露物，乘橋歪東工紡薪階挪層購(gòu)雪物也摟經(jīng)常運(yùn)去東美購(gòu)碧。番2〕糠北國(guó)保商城道：橋貓東中葬產(chǎn)階斜層主失要在沸北國(guó)項(xiàng)商城久購(gòu)物擊，橋京西少搞局部吧中產(chǎn)倒階層持選擇適在北運(yùn)國(guó)購(gòu)糊物。情3〕蹦福興天閣、街天元否名品毫等專(zhuān)痕業(yè)市而場(chǎng)、傘主題婦商城主：年菊輕人伸、低適收入慘人群錢(qián)購(gòu)物碑經(jīng)常抱性的怠選擇柏。碰4〕焰新百航、益簽友、瀉建華晉等老財(cái)字號(hào)凱商場(chǎng)壇：擁向有一比批忠浪實(shí)的改企業(yè)吧老職丹工和影周邊毀居住搭區(qū)購(gòu)吸物人膨群剩對(duì)兩德大商虛業(yè)區(qū)柴的看隱法：矛1〕縱大部煤分中攪低收接入人東群認(rèn)喘為東拼購(gòu)商命業(yè)區(qū)糠既能地逛東安購(gòu)，尋有能腎逛新抵華集年貿(mào)等錫批發(fā)銷(xiāo)市場(chǎng)贏，偏旗好東宵購(gòu)商啊業(yè)區(qū)講，但俗覺(jué)得賀橋西撇餐飲掛、娛悲樂(lè)等綱設(shè)施謝不如盯橋東劍，一銳般餐墻飲、恰娛樂(lè)翼消費(fèi)尚都在言橋東鄰。傾2〕符中高污收入課人群好尤其夜是橋厘西消循費(fèi)者歷認(rèn)為仆東購(gòu)蹦環(huán)境匪好、垂效勞飲態(tài)度笨好、挖經(jīng)營(yíng)傾管理龜完善注、商執(zhí)品價(jià)瞇格中昌檔實(shí)扣惠。淺3〕脅橋東錄中高隨收入慕人群蝦比擬群認(rèn)可眼北國(guó)錘商城嘗的商堆品中判高檔恭次，惱人為鈔在北罩國(guó)購(gòu)哨物顯森檔次塊和身巖份，糠但同槐時(shí)并研不排吼斥東舍購(gòu)。擔(dān)4〕蜘低收落入和渾年輕甚消費(fèi)泉者更須認(rèn)可探東購(gòu)替商業(yè)香區(qū)，怎這里叼有老頌牌服泊裝市播場(chǎng)福鑒興閣拘，還望有時(shí)沫尚、疑價(jià)廉競(jìng)物美桶、環(huán)征境好志的天告元名摟品。

常房地勵(lì)產(chǎn)市這場(chǎng)部篇分右一、羨宏觀(guān)息市場(chǎng)而1、賀宏觀(guān)勵(lì)需求

福1.炎1人于民生禮活水攻平變查化養(yǎng)居民稀儲(chǔ)蓄稻存款充裕額舟表煙1

捧石欣家莊南歷年挺城鄉(xiāng)做居民勢(shì)儲(chǔ)蓄譽(yù)存款辭余額康，數(shù)蹦據(jù)來(lái)錄源：蹈石家御莊市占統(tǒng)計(jì)顯局魯

截

奪20觸03變年石蛙家莊尋市總耕人口我為9團(tuán)10芒萬(wàn)，膝以第番五次講人口烏普查勻時(shí)的符平均琴每戶(hù)攀3.廉68田人計(jì)吵算，莊石家女莊共釘有家智庭約保24撞7萬(wàn)密戶(hù)，值以2墳00頂3年情末的陰城鄉(xiāng)規(guī)居民帽儲(chǔ)蓄育存款幣余額腹10范44邪.5膏億元哥計(jì)算瘡，平府均每掏戶(hù)居播民存世款約密為4模.2字2萬(wàn)晴元；洞石家訂莊市映區(qū)人此口近笨20洋0萬(wàn)竭，根弟據(jù)經(jīng)在驗(yàn)可茄以知倆道，褲市區(qū)扇居民閥的存遞款余揭額要作遠(yuǎn)高鏈于全毅市的辟平均柔水平前，也鞋就是怠說(shuō)市昏區(qū)約觸54姥萬(wàn)戶(hù)守居民令的戶(hù)腦均存辛款額嗚應(yīng)該樹(shù)在5簽萬(wàn)元屬以上放。從潛這些熱數(shù)字鈴上我垂們可聰以看甚到，幕石家丘莊市看區(qū)房邀產(chǎn)投波資市蔬場(chǎng)需盟求潛仇力比盛較大岡。

爪

慕

卡另外貸從存世款增盤(pán)長(zhǎng)趨睡勢(shì)上勾可以薄看也扶居民儉儲(chǔ)蓄子熱情聞在逐濫年降戚低。延由此逼我們蠶可以余得出威結(jié)論聰，石甜家莊模市居鑄民的滲消費(fèi)活習(xí)慣掀正在候逐步曠改變躲，這早種改安變也森代表索了中鎖國(guó)大屈陸居徹民消鑼費(fèi)觀(guān)呢念的學(xué)轉(zhuǎn)變票，主密要是字從賺巖錢(qián)是龍為了迅存錢(qián)椒轉(zhuǎn)變貨為賺場(chǎng)錢(qián)是慣為了軟消費(fèi)攔與享亞樂(lè)；述也下曠是由騙于這枕種觀(guān)刺念的往轉(zhuǎn)變練，給夾房地起產(chǎn)業(yè)鎖的蓬華勃發(fā)埋展帶捐來(lái)了壇良好努契機(jī)言。

熔職工架平均悟工資令表最2

因石醫(yī)家莊鋪歷年趴職工擠平均鄰工資拼，數(shù)聽(tīng)據(jù)來(lái)菜源：須石家食莊市樹(shù)統(tǒng)計(jì)充局鍋

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覺(jué)從在異職職棚工的餡平均隨工資環(huán)來(lái)看竊，石郵家莊噸市在裂職職烈工的成生活宅水平劈較1單99島6年逝有明衰顯的郵改善竿，綠20蘇03振年職刪工平進(jìn)均工訪(fǎng)資達(dá)消到1招22膚42取元，群平均宋工資諒的年干增長(zhǎng)夠率均嗚高于面8%黎，這梁為石諷市居榜民提瘦高生萌活質(zhì)塔量提末供了殿必要悉的保穴障。

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賴(lài)石屠家莊阿歷年麻城鎮(zhèn)職居民揀人均黃可支侄配收鑰入，貴數(shù)據(jù)春來(lái)源述：石椒家莊成市統(tǒng)史計(jì)局

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石免家莊庸19貢97傅、2飯00槳2年植城鎮(zhèn)轟居民較消費(fèi)奮支出羞明細(xì)刮比照托，數(shù)占據(jù)來(lái)惑源：套石家喉莊市挎統(tǒng)計(jì)悟局乓

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高惰端樓束盤(pán)屢趣屢受眠挫，莫中檔沒(méi)樓盤(pán)躍成績(jī)辮可人印。可波以得拴知〔蕉1〕矮高端鑼客戶(hù)礙群體倦并未蘋(píng)正確曲把握鵲，沒(méi)灑有真御正滿(mǎn)萌足高蒜端需膝求，球因而菊高端再樓盤(pán)課的發(fā)悟展方直向，駝會(huì)慎羽重理片性的黑改善蹦產(chǎn)品穴〔2近〕中距檔小豎戶(hù)型俯樓盤(pán)峰的上限市迎瞧合了桃市場(chǎng)吸，2擊00敗5年拆度將斷會(huì)成驢為石戶(hù)家莊保小戶(hù)載型的字頻頻粉表演尊的年臥度。壇然而忍市場(chǎng)風(fēng)的容靜量及奉其產(chǎn)寶品的田特色壤也將套成為尸房產(chǎn)吵商的紅思慮鉆。中瘦檔寫(xiě)股字樓畜公寓姐的發(fā)假展也殃將是親與時(shí)階俱進(jìn)壯，推霞陳出添新。

許二、石商鋪浴市場(chǎng)識(shí)一〕脖、供羊應(yīng)市肺場(chǎng)分劇析維1、布整體賊情況冤總體辰市場(chǎng)夫新的蛋供給儀量不弊大，民但市殲場(chǎng)存旁量比貨較大抱。奴2、裕在售鎮(zhèn)樓盤(pán)臭根本習(xí)情況目表爸產(chǎn)品雕情況攝表敞3、顏價(jià)格鐵和銷(xiāo)申售情看況跑價(jià)格授和銷(xiāo)伯售、耕客戶(hù)技情況勒表利4、送市場(chǎng)槳租賃爸價(jià)格笛

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塘本案規(guī)可參拉考的沙一層掛臨街構(gòu)租賃貸價(jià)格首為3累00肅元/擠平方難米/超月〔助使用狂面積菌〕，愛(ài)按8拾%投寧資回自報(bào)率妖折算絨本案軟一層皮價(jià)格藏應(yīng)為貼45幣00氧0元引/平弊方米脖〔使壤用面際積〕志。罩二〕抱、市尺場(chǎng)需揚(yáng)求分航析涉1、畫(huà)投資繼客戶(hù)燃訪(fǎng)談考得出毛結(jié)論禍1〕果客戶(hù)恭來(lái)源樂(lè)和類(lèi)兵型：洪

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蝴投資踐目的公：升帶值賺群取回瘡報(bào)、束給自熄己或否后代下作為咸以后洲生活桶保障憂(yōu)、自騎己經(jīng)儀營(yíng)生構(gòu)意番投資堤考慮晃因素艇：襲1〕已比擬奏偏好飼中心譯地段厚和商哪業(yè)氛頑圍成牛熟的止商鋪?zhàn)u(yù)，比司如專(zhuān)如業(yè)市茫場(chǎng)外2〕盜很認(rèn)部可商早鋪投朋資方疲式，昂普遍鳥(niǎo)認(rèn)可箭8%喘及以簽上的獨(dú)投資稿回報(bào)厘率援3〕荒對(duì)價(jià)展格很摩敏感妹,留價(jià)格樣是最代終考純慮能鄰不能捕購(gòu)置鋸?fù)顿Y災(zāi)的決農(nóng)定因處素婚4〕盤(pán)越來(lái)驕越對(duì)令商鋪銜產(chǎn)權(quán)鎖、宣跌傳推精廣力泄度、坡開(kāi)發(fā)竿商實(shí)處力等比看重己，趨獄于理抗性宋5〕渡對(duì)商柏鋪未遣來(lái)經(jīng)側(cè)營(yíng)情例況很狐看重深，能礙看到獅前景與，要龜求投肺資風(fēng)點(diǎn)險(xiǎn)小局、有兔保障榆6〕炮大多扯數(shù)傾神向于維選擇央臨街暢商鋪惠，認(rèn)揪為商哨場(chǎng)分脊割產(chǎn)造權(quán)出樸售的照方式衫不容核易成料功。蔥7〕臟一部隙分認(rèn)師為石胞家莊東商鋪彎投資僵風(fēng)險(xiǎn)界已經(jīng)總很大醉，尤老其是距小型燦投資嶼客轉(zhuǎn)虧向住貢宅〔皇或市撲中心羽商住讀樓〕見(jiàn)投資愚。傘8〕肅已經(jīng)大有大獅量投裙資商冰鋪經(jīng)好歷的汁客戶(hù)陜，基烤本上峽只認(rèn)秘可商碑鋪投請(qǐng)資。懸9〕豎大多郵數(shù)商扣鋪投置資客兵戶(hù)都焦考慮雖購(gòu)置膀商鋪拌時(shí)銀凝行按盟揭，羽“以叼租養(yǎng)莫貸〞丘。干3、私租賃助客戶(hù)子訪(fǎng)談朋結(jié)論醒1〕漏客戶(hù)刷類(lèi)型段：服降裝批輝發(fā)、計(jì)零售差，餐趙飲，庫(kù)美容剃，電央子等從個(gè)體逝經(jīng)營(yíng)撈著或已企業(yè)荒管理柜層喇2〕腫對(duì)選痕址的榮看法浙；肚

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確首先浪看重聰?shù)倪m希合做賭生意破的商仍業(yè)氛按圍，冶尤其蹄是愿循意進(jìn)抬駐同臘類(lèi)品癢牌和佩檔次她商品放店積盯聚區(qū)腐，除靈成熟戀商業(yè)甘區(qū)外亞，一宿些商眾戶(hù)認(rèn)血為在續(xù)大型科居住枯區(qū)附嘗近選獵址也搞是不附錯(cuò)的超選擇芹；謎

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默其次縮是當(dāng)種地商詳家尤州其是林個(gè)體壞商戶(hù)做比擬娛愿意妖租賃具臨街物店面陵，因躬為臨腹街店綿面經(jīng)撞營(yíng)比禽商場(chǎng)孔內(nèi)部具靈活宅；束

綢

豪第三礎(chǔ)是大盟多數(shù)物商家?guī)煂?duì)經(jīng)鼻營(yíng)環(huán)賊境有吃要求野，一豪般品燕牌還姐商品欣都要或求環(huán)鼠境潔淹凈，區(qū)交通溫方便這，但嘗不是黑很嘈粱雜利詠于購(gòu)企物者草逗留乞的店守面。便3〕筒對(duì)商輸場(chǎng)和黨臨街丟店面啟區(qū)別攜的看補(bǔ)法；餐商場(chǎng)粉主要是是知龍名代塑理或零品牌您直接爛進(jìn)駐烈；藏很多兩商戶(hù)片對(duì)商慰場(chǎng)管揭理有評(píng)意見(jiàn)由，認(rèn)碑為商傭場(chǎng)管帆理太催嚴(yán)格肝，沒(méi)么有多聞少自蹦主經(jīng)銹營(yíng)的蹲空間垃；返商戶(hù)滔反映得商場(chǎng)誼價(jià)格塌不靈累活，庫(kù)反復(fù)藏整體卷打折迫促銷(xiāo)裹在銷(xiāo)統(tǒng)費(fèi)者覽心中沒(méi)信譽(yù)翅逐漸癢降低雕。返對(duì)東扎購(gòu)商褲圈以援及橋吳西的影看法漆：站

歸

度大多筆數(shù)商蒸業(yè)經(jīng)慨營(yíng)人抵士表累示東奪購(gòu)商找圈成警熟，叼是一切個(gè)商俊業(yè)氛京圍濃鳴厚的孫大商淚圈，城外來(lái)鉛人口判多，犧適合嚇大量予中低呆價(jià)位美商品水的經(jīng)貪營(yíng)，誓并且香該商丘圈相家應(yīng)的童大型懼配套績(jī)商業(yè)靈業(yè)態(tài)性還是撞市場(chǎng)鉛空白某。費(fèi)

馬

剖橋西狗消費(fèi)伍層次氏兩級(jí)潮分化撲現(xiàn)象穿明顯脆，低請(qǐng)消費(fèi)陣人群允多，歡高消明費(fèi)人照群比被不上淋橋東做，因私此形謹(jǐn)成了文橋西驚高檔媽購(gòu)物乞、消涌費(fèi)上粘橋東材的現(xiàn)拿象，充一些嶄高檔怖專(zhuān)業(yè)克、專(zhuān)哀賣(mài)店鵝也不冰太愿款意上月橋西帶設(shè)點(diǎn)束。

核二、稅寫(xiě)字侄樓〔倡商住刪樓〕遣市場(chǎng)害一〕道、供扇應(yīng)市懂場(chǎng)分譽(yù)析各1、耐整體概情況斑

下

圖近幾夜年石李家莊榮寫(xiě)字沉樓市擺場(chǎng)供稈應(yīng)量外很大繳，市廳場(chǎng)消鬼化慢館，估絨計(jì)未筍來(lái)幾儉年純蘿寫(xiě)字位樓市結(jié)場(chǎng)競(jìng)病爭(zhēng)非田常激惜烈，瓦中低標(biāo)檔寫(xiě)錢(qián)字樓街市場(chǎng)愈競(jìng)爭(zhēng)命還不啄是特度別激念烈。橋2、解在售帥樓盤(pán)久根本帶情況洪表凳產(chǎn)品如情況寇表各3、完價(jià)格督和銷(xiāo)步售情隸況饑價(jià)格走和銷(xiāo)似售、況客戶(hù)唐情況廳表迷4、構(gòu)市場(chǎng)詢(xún)租賃鬧價(jià)格吊和主僵要客在戶(hù)祥二〕辦、市例場(chǎng)需釣求分晃析氏1、延在售繼樓盤(pán)被客戶(hù)繞來(lái)源揀和特漁征柔2、灑訪(fǎng)談鋤得出賊結(jié)論薄1〕地石家捉莊有巖一定起量的濕低端那么寫(xiě)字咳樓購(gòu)加買(mǎi)和出租賃羊的需淘求，孕主要貍表現(xiàn)慎小面剛積寫(xiě)勞字樓影和商等住樓住市場(chǎng)描銷(xiāo)售且和租芬賃情淹況良唉好。遍2〕獎(jiǎng)石家糞莊寫(xiě)房字樓院購(gòu)置構(gòu)客戶(hù)粥絕大體局部論都是燙自用突客戶(hù)沫，寫(xiě)晌字樓良投資鉛性購(gòu)矛買(mǎi)還絲沒(méi)有稼被廣咐泛認(rèn)稱(chēng)可。殃3〕封石家兆莊高弟端寫(xiě)閑字樓認(rèn)市場(chǎng)澆購(gòu)置先需求這量很策小，脊這主鼓要是酸因?yàn)轭?lèi)石家歡莊的患企業(yè)巨大多氧不愿憲意或加沒(méi)有慌足夠瑞實(shí)力灘花高撲價(jià)購(gòu)寫(xiě)買(mǎi)寫(xiě)蘭字樓創(chuàng)，表時(shí)現(xiàn)在蹈目前副新建浮幾乎老所有精高檔倉(cāng)寫(xiě)字復(fù)樓銷(xiāo)弊售情指況差控。蒜4〕雀石家普莊作仁為一粱個(gè)經(jīng)窮濟(jì)比芝較發(fā)燕達(dá)的計(jì)省會(huì)豪城市趁，中念高檔砍寫(xiě)字煤樓的艇租賃奧有一皮定量患的需濕求，誠(chéng)這表竄現(xiàn)在峽東方叮大廈樸、太潮和商做務(wù)大康廈、浪長(zhǎng)安村大廈餐、西第美大蓮廈等虛比擬貫早的蔥寫(xiě)字那么樓出仗租率骨在6尾0%誠(chéng)以上灘，個(gè)疾別能骨到8產(chǎn)0%節(jié)。

由三、答酒店都式公恥寓市往場(chǎng)辱1、株統(tǒng)一罰經(jīng)營(yíng)喊管理虧的純鳥(niǎo)投資蜜性公修寓還售沒(méi)有紹被市胸場(chǎng)認(rèn)丹可剖

旨

斗統(tǒng)一渣經(jīng)營(yíng)然管理舅的純淹投資厚性酒許店公堤寓以巨頤園意百麗何、光愉明大研廈為愛(ài)代表往，但靈都先貌后以筋失敗趙告終總，說(shuō)傭明純歌投資棉性酒稅店公攏寓在劈石家錘莊還假設(shè)沒(méi)有肝被認(rèn)例可。酬

貸

挨原因方主要澇是因巾為石著家莊傭不是追一個(gè)麻商務(wù)簡(jiǎn)興旺禾和旅槐游發(fā)橡達(dá)城霞市，練長(zhǎng)期花形成衫的中軌低檔皇酒店棗很多梢且租垃賃價(jià)粉格低杯，新偵出現(xiàn)您的酒競(jìng)店公捕寓投群資回覆報(bào)沒(méi)主有很雁好的似前景車(chē)，導(dǎo)繩致投伶資客沿戶(hù)不默認(rèn)同供純投結(jié)資性祥酒店紡公寓蛇。值2、乳地段爆優(yōu)越慌管理描到位奴的自闖用性攏酒店愧公寓嘗開(kāi)始仙被市辨場(chǎng)認(rèn)賴(lài)可療

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逼本類(lèi)偏公寓梁不是睛完全令意義握的酒堵店式精公寓簽，只到是市遙區(qū)內(nèi)吹的高閉檔居愉住類(lèi)賭型公加寓，服該類(lèi)撐型公倉(cāng)寓以親時(shí)代胃中心普、自就由港去為代棄表，得銷(xiāo)售鏟情況慎比擬雞看好單，購(gòu)體買(mǎi)客抄戶(hù)主雪要是忌年輕帥時(shí)尚期人士糞或高妄收入勇人士杏暫時(shí)巴居所拉。討

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泳我們頌通過(guò)滴市場(chǎng)殼調(diào)查侍得出亭結(jié)論靜：石垃家莊薦市中扛心創(chuàng)殲新性薄小戶(hù)第型公敞寓仍犧然有米一定津的市嫂場(chǎng)，廚并且架市場(chǎng)僚競(jìng)爭(zhēng)怒沒(méi)有蝴寫(xiě)字刻樓那應(yīng)么激勺烈，春前景找看好照。

汁本案醋分析癢和初旬步定盯位建蔽議部?jī)H分失一、外本案賞開(kāi)發(fā)篇環(huán)境梢和規(guī)塊劃條持件分差析咳1、配地段尖交通目

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冬本案息是石端家莊牛政府本民族厭路步摸行街障工程貨重點(diǎn)俊工程錄，政腎府支搖持力判度大味，但紙由于側(cè)該地柏區(qū)分勵(lì)屬新駕華區(qū)渠和橋朱西區(qū)多管轄欣，執(zhí)眼行力旦度比傳較弱絹，周張邊環(huán)慨境改以善還猶有待敢時(shí)日眨。嚼5、管本案璃地塊謊和周醋邊現(xiàn)棚狀眉

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魯所謂集SW渾OT刻分析踐法，世是從敢營(yíng)銷(xiāo)擺的角芹度，姥從市炸場(chǎng)營(yíng)理銷(xiāo)的螞角度餃，從芳市場(chǎng)物環(huán)境蹤各方礦面對(duì)瞞工程拐內(nèi)外礎(chǔ)部條較件進(jìn)硬行綜犬合和閘概括鵝，分集析項(xiàng)步目的鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)企、劣足勢(shì)，貍將要犬面臨偉的機(jī)浸會(huì)和脂威脅轟。其著中優(yōu)捆劣勢(shì)茫分析叫主要費(fèi)考慮鋼自身嗎的實(shí)頁(yè)力及濾其與返競(jìng)爭(zhēng)獵對(duì)手膽的比熱較，助而機(jī)泊會(huì)和餓威脅閉分析害將主咽要放挖在外辭部環(huán)付境的侍變化施及對(duì)窗工程法的可笨能影常響上請(qǐng)。截1、坐S.借W.龍O.價(jià)T矩工陣促2、替S.墨W.觸O.鳴T分讓析及儉應(yīng)對(duì)枯策略磨1、湊優(yōu)勢(shì)克分析厭

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悟

副本案款最大導(dǎo)的威硬脅是含銀行盯“銀物根緊津縮“已帶來(lái)漏的資幻金壓脈力；狗其次詞的威影脅就院是市蛛場(chǎng)營(yíng)肥銷(xiāo)運(yùn)蝴作不揉成功慚導(dǎo)致幫銷(xiāo)售良進(jìn)度咳緩慢猶造成治資金鞏不能找按計(jì)搶劃回始籠；圖第三滅就是嘴工程蝴體量類(lèi)大導(dǎo)籍致的郊運(yùn)作泊周期丸長(zhǎng)。點(diǎn)

盤(pán)

齒本案次的銀羞行金罩融政嶺策帶吐來(lái)的夏資金拐壓力授風(fēng)險(xiǎn)閃是不添可避暫免的涉，但覺(jué)可以獅通過(guò)伯市場(chǎng)嗽運(yùn)作模銷(xiāo)售儀快速望回籠逆資金溝、縮炭短運(yùn)當(dāng)作周鑼期減謙小項(xiàng)描目資怖金風(fēng)陜險(xiǎn)，么在此耐種情蠶況下嚴(yán)不可幣“貪謙多圖鐵大〞徒，而詠是應(yīng)大該前飽期充孟分準(zhǔn)俱備后欣“速淚戰(zhàn)速煩決〞食做一陸個(gè)“么短平懷快〞芝的項(xiàng)水目。輛三、專(zhuān)本案飼定位白建議艙1、柳三種苗方案跪：向

尋

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