房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算檢查應(yīng)對

2009年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

匯算檢查應(yīng)對導(dǎo)言耕地18億畝,房開商1億畝;全國3萬多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400億,2007.6月4.3萬億;98年159億,2006年低4251億;

其中所得稅為54億.行業(yè)五之最.

湖南省稽查某市四家房開商銷售收入18億,卻上繳所得稅為0.存在”一高一低一多一少.”

采用實證案例教學(xué)、講座案例教學(xué)、作業(yè)案例教學(xué)、模擬案例教學(xué)方式進行互動教學(xué)。

第一部分：新房地產(chǎn)所得稅政策解讀

------國稅發(fā)[2009]31號一.對企業(yè)適用的范圍做了調(diào)整二.對開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計計稅毛利率做了調(diào)整三.對視同銷售行為稅務(wù)處理做了調(diào)整四.對企業(yè)年度納稅申報做了調(diào)整五.對計稅成本的核算做了調(diào)整六.對委“外”銷售傭金標準做了調(diào)整七.對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式做了限制思考：

問題1、文件38條規(guī)定：外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達到完工標準后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本。但是具體如何銜接，說的并不明確。例如：某外資企業(yè)，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%的利潤率繳納稅款330萬元，2008年該企業(yè)的開發(fā)項目達到完工標準，如何進行處理呢？

問題2、第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。問：1、初始產(chǎn)權(quán)證明指什么證明？2、“備案合同”與“竣工證明材料”有何區(qū)別？問題3：房企代收費用如何理解？應(yīng)征什么稅？企業(yè)對于代收費用是納入價內(nèi)，還是作為代收款項處理，能否自由選擇？國稅發(fā)[2004]69號文件、國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[2007]908號文件）財稅[1995]48號

問題4：稅務(wù)機關(guān)維持原計稅毛利率如何應(yīng)對？毛利率如何表現(xiàn)和計算？新納稅申報表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項目，因此建議填列在附表5的第20行。問題5：自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了哪些限制性條款？

問題6：成本費用應(yīng)如何界定？31號文件的缺陷是什么？企業(yè)稅收風(fēng)險是什么？文件第12條明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。

問題7：總可售面積以什么為依據(jù)？第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本公式中：總可售面積以什么為依據(jù)？問題8：產(chǎn)權(quán)未定的配套，能否在所得稅前扣除成本？某企業(yè)建造一個派出所，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償100萬元，該派出所為三個成本對象服務(wù)，應(yīng)當對（300-100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進行分攤，對嗎？稅法規(guī)定200萬元直接在移交當期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻，就直接在所得稅前扣除算了。

問題9：31號文規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。是否要帶扣代繳營業(yè)稅？票據(jù)有什么要求？

外國機構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生地在國外，因此屬于境外所得，營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，只有在境內(nèi)取得的勞務(wù)所得才屬于征收營業(yè)稅的范圍，因此不用代扣代繳營業(yè)稅。那么新營業(yè)稅條例又有什么變化？

問題10：

企業(yè)在開工之前如何合理確定成本對象，有什么新的義務(wù)？園林綠化等園林環(huán)境工程費是否屬于配套設(shè)施？稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對園林進行分攤，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項共同費用外，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。規(guī)定了營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。問題11：土地成本按什么標準分攤？可否按工程概算分配？可否部分預(yù)提？是否需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)同意？①土地及成本必須按照占地面積法來分攤，而一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務(wù)機關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進行分配，待全部完工后再行調(diào)整；②配套設(shè)施可以按照建筑面積法進行分攤；③貸款利息可以按照直接成本法或工程該算法進行分攤；④其余的共同成本分攤方法由企業(yè)自行確定。問題12：例如A公司有一塊土地10000平米，投資到有資質(zhì)的B企業(yè)，進行合作建房，項目的容積率為1：4，即,房屋的建筑面積為40000平米，約定應(yīng)分給A公司30000平方米的房屋。所得稅如何計算呢？假設(shè)房屋的公允價值為每平方米1萬元，則A公司應(yīng)按應(yīng)分得房屋的公允價值3億元確認開發(fā)成本。（這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品不含地價的核定價值確認營業(yè)稅計稅依據(jù)，理由是:國稅函【1995】156號文件第17條規(guī)定，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動的行為。即，甲方轉(zhuǎn)讓的是部分土地，轉(zhuǎn)讓的是開發(fā)商自用房屋所占用一部分的土地，而開發(fā)商銷售部分房屋，即銷售的是分給甲方的那部分，由于這部分的土地，在稅收上甲方并沒有銷售給乙方，因此核定營業(yè)稅計稅依據(jù)的時候，個人認為不應(yīng)當包括地價來核定營業(yè)稅計稅依據(jù)。）

問題13：文件31條規(guī)定哪3項費用可以在稅前預(yù)提扣除？

一是，出包工程沒有取得發(fā)票的，可以最多按照按照合同額的10%來預(yù)提；二是，可以按照中介機構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本。三是，可以預(yù)提報批報建、物業(yè)完善費用。請注意條件是什么？問題14：地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所的成本如何處理？有何新規(guī)定？例如：地下人防建設(shè)的停車場所、立體車庫等，以前部分省份稅務(wù)機關(guān)認為，既然作為經(jīng)營性的配套設(shè)施，就不允許將其成本全部進入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，而是要保留一些開發(fā)成本。由于對地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所，其成本很難估計，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。33條對此問題做了簡化處理，即：將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進入開發(fā)成本，等到停車場所出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，無成本同其配比。問題15：投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的稅務(wù)如何處理？例如：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項目，B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為2500萬元，則應(yīng)當確認應(yīng)納稅所得額500萬元。雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤的，還是要視同股息紅利所得。對于投資的企業(yè)比較有利。假設(shè)，B企業(yè)投資5000萬元，2年后分的利潤6000萬元，如果視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。而如果作為利息處理對于A企業(yè)比較有利，因為這樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除。因此要測算那種方式對企業(yè)更為有利，簽訂合同的時候就要簽訂什么樣的合同。研討：開發(fā)流程經(jīng)濟合同涉稅分析？流程再造的稅收漏洞有哪些？第二部分：房企所得稅的檢查應(yīng)對一、稅務(wù)檢查案頭分析（納稅評估）查賬的功夫在賬外案頭分析稅收貢獻分析稅收負擔分析稅收信用分析萬科福滿園稅收征管分析泉+動態(tài)建筑工程造價分析

甲企業(yè)百萬元銷售收入納稅5萬元，稅負5％；乙企業(yè)百萬元銷售收入納稅4萬元，稅負4％；丙企業(yè)百萬元銷售收入納稅3萬元，稅負3％?，F(xiàn)在三個企業(yè)各繳納了1萬元的稅款，問平均稅負是多少？

分子3代表三萬元稅款，分母78.3代表三個企業(yè)的總銷售收入78.3萬元，三個企業(yè)平均銷售收入稅收負擔率為3.8％。1、房地產(chǎn)稅收/全市地稅總收入=稅收貢獻2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅/房地產(chǎn)稅收=稅收貢獻3、房地產(chǎn)銷售總收入/GDP=稅收貢獻，對嗎？思考：2009年，某市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（不含二手房交易）入庫稅款28,469萬元，全年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)銷售（營業(yè)）收入（不含二手房交易額）總額為284,797萬元，行業(yè)平均稅負為10%。那么，某市的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負是高還是低呢？

上海市建筑學(xué)會生態(tài)建設(shè)專業(yè)委員會主任錢振華教授：以小高層住宅為例，剪力墻總造價的70%，為建筑材料費用，而材料費中的20%，為鋼材費用。也就是說，鋼材所占總造價比例為14%。一位曾供職于上海某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層的人士，昨日向《每日經(jīng)濟新聞》透露，鋼鐵等原材料價格，每年都在遞增。不同的建筑結(jié)構(gòu)，對鋼材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的鋼材使用量在50-60千克左右。

思考

FKS應(yīng)公布成本結(jié)構(gòu)還是公布成本？稅務(wù)檢查的一般流程財務(wù)報表分析

-----稅負計算

-----稅負測算

-----基本情況賬簿檢查

-----計花賬案憑證檢查

-----實質(zhì)與形式(招待費\工薪)開發(fā)成本檢查內(nèi)容土地成本分析與檢查建安成本分析與檢查間接費用的分析檢查期間費用分析與檢查隱蔽工程分析與檢查特殊項目分析與檢查關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)的檢查

期間費用---廣告1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知2008年廣告費列支的新規(guī)定。取得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按照業(yè)務(wù)宣傳費的標準扣除.西安張輝北京大成方略納稅人俱樂部37存在普遍問題成本、成本、還是成本！

流程再造技術(shù)手段廣泛應(yīng)用。

稽查思維創(chuàng)新

轉(zhuǎn)換思維角度，拓展思維空間，切換思維頻道，進行思維的多極開發(fā)和領(lǐng)感的超級連接，駕馭創(chuàng)新思維的藝術(shù)，讓自己的思維常新。只有與創(chuàng)新相伴，才能與幸福同行。感受體驗切割！切割?。≡偾懈睿。?！放大！放大??！再放大?。?！安溪茶營銷售。下列目標任你選合作建房地下車庫接待樣房捐贈贊助以路換地(a)售后回租自建自用政府補助以房抵債(b)甲供材料代建工程內(nèi)部認購定金訂金Kuaiji

預(yù)繳所得稅補貼收入應(yīng)重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費金額有關(guān)。其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體業(yè)主.（二）、操作層面

1、查什么？p582、啥樣查？

上游、中游、下游。

(86)證據(jù)收集與固定問題探討思考

1、房地產(chǎn)稅務(wù)檢查的基本方法介紹

2、成本的主要問題與證據(jù)如何收集?3、復(fù)印件能否作為稽查的有效證據(jù)?4、房地產(chǎn)造價審核結(jié)論(或鑒證結(jié)論)能否有效轉(zhuǎn)化為稽查證據(jù),即單憑上述材料是否可以作為納稅人的偷稅與否的證據(jù)?

典型案例分析隱藏在“奇異”數(shù)據(jù)背后的偷稅秘密所謂借條隱瞞千萬元預(yù)收房款“虧損”房產(chǎn)商虛列成本千余萬合作建房成本檢查

----房產(chǎn)公司工程造價記花賬房地產(chǎn)企業(yè)土地成本分攤與計算廣告費怎能充抵購房款(案例)甲供材料的會計與稅收處理?

以路橋換地的成本檢查案例分析.籌劃第三部分：土地增值稅清算的檢查

扣除項目企業(yè)所得稅與土地增值稅的差異對比分析（連接表格）

案例1、整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（生地）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年以700萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，未進行開發(fā)。2006年初以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用權(quán)，繳納相關(guān)稅費56萬元、其他交易費用10萬元、支付貸款利息15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。案例1計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入：1000萬元二、扣除項目金額：700＋56＋10＝766萬元三、增值額：1000－766＝234萬元四、增值率：234/766＝30.55％五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額：234×30％＝70.2萬元案例1計算依據(jù)

《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”。

案例1：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）30.55四、增值率（％）234三、增值額－㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目

66㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金－㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用－㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本

700㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額766二、扣除項目金額合計1000一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅合計

類型

項目

案例2：部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（生地）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年以700萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，未進行開發(fā)。2006年初，將上述地塊的三分之一的土地使用權(quán)以300萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓，繳納相關(guān)稅費16.8萬元、其他交易費用3萬元、支付貸款利息15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。案例2計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入：300萬元二、扣除項目金額：700/3＋16.8＋3＝253.13萬元三、增值額：300－253.13＝46.87萬元四、增值率：46.87/253.13＝18.52％五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額:46.87×30％＝14.06萬元案例2計算依據(jù)一、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。－－國稅函發(fā)〔1995〕110號第六條第一款二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。－－《細則》第九條－－閩地稅函〔2007〕135號案例2：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）18.52四、增值率46.87三、增值額㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目19.8㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本233.33㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額253.13二、扣除項目金額合計300一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅合計

類型

項目案例3：轉(zhuǎn)讓熟地某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年以500萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，進行三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，于2006年初以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用權(quán)，發(fā)生開發(fā)土地成本100萬元，繳納相關(guān)稅費56萬元、其他交易費用10萬元、支付貸款利息15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。案例3：轉(zhuǎn)讓熟地計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入：1000萬元二、扣除項目金額：500＋100＋56＋10＋（500

＋100）×20％＝846萬元三、增值額：1000－846＝154四、增值率：154/846＝18.20％五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額：154×30％＝46.2

案例3：轉(zhuǎn)讓熟地某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年以500萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，進行三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，于2006年初以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用權(quán)，發(fā)生開發(fā)土地成本100萬元，繳納相關(guān)稅費56萬元、其他交易費用10萬元、支付貸款利息15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。

案例3：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）四、增值率15418.20三、增值額120㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目

66㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用100㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本500㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額846二、扣除項目金額合計1000一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅合計

類型

項目案例4：轉(zhuǎn)讓單一性質(zhì)房地產(chǎn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某非標準普通住宅項目，規(guī)劃可售面積10萬平方米，已售面積9萬平方米，取得售房收入5000萬元，賬面發(fā)生開發(fā)項目各項成本費用及稅費如下（單位：萬元）：實際支付的地價款1500、繳納國家統(tǒng)一規(guī)定的登記、過戶費20、土地征用及拆遷補償費100、前期勘察設(shè)計三通一平工程費80、建筑安裝工程費1500、基礎(chǔ)設(shè)施費200、公共配套設(shè)施費50、直接組織管理的開發(fā)間接費10、與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用300、管理費用700（其中印花稅1.5）、財務(wù)費用280（其中能夠準確分攤項目利息并提供貸款證明的利息100）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅250、城建稅17.5、教育費附加5、地方教育附加50、評估費、交易手續(xù)費40。請對該項目的土地增值稅進行清算。案例4計算結(jié)果1、轉(zhuǎn)讓收入：50002、扣除項目金額：4355（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(1500＋20)×90％＝1368（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本：（100＋80＋1500＋200＋50＋10）×90％＝1746（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用：

100×90％＋（1368＋1746）×5％＝245.7（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等：

250＋17.5＋5＋50＋40＝362.5（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目：（1368＋1746）×20％＝622.83、增值額：5000－4345=6555、增值率：655/4355=15.04％6、應(yīng)征土地增值稅：655×30％＝196.5(萬元)案例4計算依據(jù)對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。－－《條例》第六條－－《細則》第七條－－國稅函發(fā)〔1995〕110號第六條第三款

案例4、土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）15.04四、增值率655三、增值額622.8㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目362.5㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金245.7㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用1746㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本1368㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額

4355二、扣除項目金額合計5000一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅合計

類型

項目案例5：轉(zhuǎn)讓單體樓中

多類型房地產(chǎn)我省某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完成某項目單體樓，全部對外銷售完畢，其中普通標準住宅銷售面積10000平方米，取得銷售收入3000萬元；非普通標準住宅銷售3000平方米，取得銷售收入2000萬元；店面、車庫等銷售面積300平方米，取得銷售收入500萬元。賬面發(fā)生各項成本費用及稅費如下：支付地價款1500萬元，開發(fā)成本2000萬元，無法提供銀行貸款憑證，已按稅法規(guī)定分別繳納流轉(zhuǎn)稅費（稅負5.55%）。請計算應(yīng)繳納土地增值稅。案例5計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入：5500（一）住宅：50001、普通標準住宅：30002、非普通標準住宅：2000（二）非住宅：500二、扣除項目金額：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：15001、普通標準住宅:1500×10000/13300=1127.822、非普通標準住宅:1500×3000/13300=338.353、非住宅:1500×300/13300=33.83案例5計算結(jié)果(續(xù)一)（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本：20001、普通標準住宅:2000×10000/13300=1503.762、非普通標準住宅:2000×3000/13300=451.133、非住宅:2000×300/13300=45.11（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用：3501、普通標準住宅:

（1127.82+1503.76）×10％=263.162、非普通標準住宅:

（338.35＋451.13）×10％=78.953、非住宅：（33.83＋45.11）×10％=7.89案例5計算結(jié)果(續(xù)二)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等:305.251、普通標準住宅：3000×5.55%=166.52、非普通標準住宅：2000×5.55%=1113、非住宅：500×5.55%=27.75（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目：7001、普通標準住宅:

（1127.82+1503.76）×20％=526.322、非普通標準住宅:

（338.35＋451.13）×20％=157.93、非住宅：（33.83＋45.11）×20％=15.78案例5計算結(jié)果(續(xù)三)三、增值額：1、普通標準住宅：3000－3587.56=—587.562、非普通標準住宅：2000－1137.33=862.673、非住宅：500－130.36=369.17四、增值率：1、普通標準住宅：2、非普通標準住宅：862.67/1137.33=75.85%3、非住宅：369.17/130.36=283.19%五、應(yīng)征稅款：464.071、普通標準住宅：2、非普通標準住宅：862.67×40%－1137.33×5％=288.203、非住宅：369.17×60%－130.36×35％=175.87案例5計算依據(jù)一、福建省地方稅務(wù)局關(guān)于修改土地增值稅納稅申報表的通知－－閩地稅函〔2007〕135號二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。－－《細則》第九條三、一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤：對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積（？）的比例，分別計算扣除項目金額。－－閩地稅函〔2007〕135號案例5：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）283.1975.85—

—四、增值率％369.17862.67—587.56三、增值額157.9526.32700—㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目27.7515.78111166.5305.25㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金7.8978.95350㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用45.11451.131503.76263.162000㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本33.83338.351127.821500㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額130.361137.333587.564855.25二、扣除項目金額合計500200030005500一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅類型合計項目案例5.1：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

2.98四、增值率％三、增值額

700144.75㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目305.25㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金350㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用2000㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本1500㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額4855.25二、扣除項目金額合計5500一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額類型合計項目案例5.2：土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）97.21—

—四、增值率％1232,.31—587.56三、增值額173.69526.32700—㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目138.75166.5305.25㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金86.84350㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用496.241503.76263.162000㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本372.181127.821500㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額1267.693587.564855.25二、扣除項目金額合計250030005500一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非住宅及非普通標準住宅普通標準住宅類型合計項目案例5三結(jié)果一、一條線－－案例5.1－－（稅負0.79%）應(yīng)征稅款＝144.75×30％=43.45二、二條線－－案例5.2－－（稅負5.50％）應(yīng)征稅款：1232.3×40％－1267.69×15％＝302.77三、三條線－－案例5－－（稅負8.44％）應(yīng)征稅款464.071、普通標準住宅：－2、非普通標準住宅：288.203、非住宅：175.87案例6：綜合開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)我省某房地產(chǎn)開發(fā)公司2005年征用20畝土地支付地價款2000萬元，開發(fā)完成占地面積分別為10畝、8畝和2畝的普通標準住宅樓、非普通標準住宅樓、非住宅樓各一座；其可售面積分別為10000平方米、6000平方米和1000平方米；上述三座樓宇分別發(fā)包給三家施工單位承建，分別支付建安工程款800萬元、700萬元和500萬元；小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、會所等不可售公共基礎(chǔ)配套設(shè)施自行建設(shè)，發(fā)生料工費200萬元；整個項目發(fā)生利息支出300萬元，無法提供銀行金融機構(gòu)貸款憑證。截至2006年底已售普通標準住宅9000平方米，取得銷售收入3000萬元；已售非普通標準住宅4000平方米，取得銷售收入2000萬元；已售非住宅600平方米，取得銷售收入900萬元。分別繳納流轉(zhuǎn)稅費100萬元、50萬元和30萬元，請計算應(yīng)繳納土地增值稅。案例6：計算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入：1、普通標準住宅：30002、非普通標準住宅：20003、非住宅：900二、扣除項目金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：1553.331、普通標準住宅：2000×10/20×9000/10000＝9002、非普通標準住宅：2000×8/20×4000/6000＝533.333、非住宅：2000×2/20×600/1000＝120案例6：計算結(jié)果(續(xù)一)（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本：1646.671、新建房成本：1486.67（1）普通標準住宅:800×9000/10000＝720（2）非普通標準住宅:700×4000/6000＝466.67（3）非住宅:500×600/1000＝3002、配套設(shè)施成本：160（1）普通標準住宅:200×10000/17000×9000/10000＝105.88（2）非普通標準住宅:200×6000/17000×4000/6000＝47.06（3）非住宅:200×1000/17000×600/1000=7.06案例6：計算結(jié)果（續(xù)二）（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用:253.41、普通標準住宅：（900+720+105.88）×10％＝105.982、非普通標準住宅：（533.33+466.67+47.06）×10％＝104.713、非住宅：（120+300+7.06）×10％=42.71（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1、普通標準住宅：1002、非普通標準住宅：503、非住宅：30案例6：計算結(jié)果（續(xù)三）（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目：1、普通標準住宅:（900+720+105.88）×20％=211.962、非普通標準住宅:（533.33+466.67+47.06）×20％=209.423、非住宅:（120+300+7.06）×20％=85.42三、增值額1、普通標準住宅：3000－2143.82=856.182、非普通標準住宅：2000－1411.19=588.813、非住宅：900－585.19=314.81案例6：計算結(jié)果（續(xù)四）四、增值率1、普通標準住宅：856.18/2143.82=39.93％2、非普通標準住宅：588.81/1411.19=41.72％3、非住宅：314.81/585.19=53.79%五、應(yīng)征土地增值稅:530.151、普通標準住宅：856.18×30％＝256.852、非普通標準住宅：588.81×30％＝176.643、非住宅：314.81×40%－585.19×5％＝96.66案例6計算依據(jù)一、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。－－《細則》第九條二、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。－－《細則》第七條第五項

土地增值稅清算納稅申報表

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）53.7941.7239.93－四、增值率314.81856.18－三、增值額85.42209.42588.81429.80㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目3050100211.96180㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金42.71104.71105.98253.4㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用307.06513.73825.881646.67㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本120533.339001553.33

㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額585.192143.824140.20二、扣除項目金額合計90020001411.1930005900一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額非普標普通標準非住宅住宅合計

類型

項目謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標設(shè)定確定目標設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價