XX物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)培訓(xùn)資料

物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)

物業(yè)管理的權(quán)屬及義務(wù)

何謂物業(yè)管理的權(quán)屬?其具體內(nèi)容是什么?物業(yè)管理權(quán)屬是指物業(yè)管理法律規(guī)范或物業(yè)管理合同所規(guī)定的，物業(yè)管理法律主體享有的作出某種行為的可能性。具體內(nèi)容：根據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定房產(chǎn)物業(yè)之物業(yè)管理具體措施。依照物業(yè)之發(fā)展商與物業(yè)管理公司(后稱“本公司”)簽訂之合同對本物業(yè)實施管理。依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理、服務(wù)費用。制止違反規(guī)章制度行為。要求業(yè)主協(xié)助管理。選聘專營公司(如清潔、園藝、保安等公司)承擔專項管理業(yè)務(wù)。何謂物業(yè)管理的義務(wù)?其具體內(nèi)容是什么?

物業(yè)管理義務(wù)是指物業(yè)管理法律規(guī)定或合同約定的，物業(yè)管理法律主題所承擔的某種行為的必要性或責任。其具體內(nèi)容：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。接受業(yè)主的監(jiān)督。重大之管理措施應(yīng)提交業(yè)主審議，并經(jīng)業(yè)主認可方可施行。接受房地產(chǎn)行政之管理部門，有關(guān)行政之管理部門及當?shù)厥∈腥嗣裾谋O(jiān)督和指導(dǎo)。物業(yè)管理權(quán)屬和義務(wù)兩者之間關(guān)系是什么?在物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)中，權(quán)利主體一般是特定的，如本公司與本物業(yè)所及其職員等；義務(wù)主體有時是特定的，如各銀行客戶，裝修承辦商等，有時是不特定的，如維護公共設(shè)施(綠化、公共水電設(shè)施)的外觀統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)安全，質(zhì)量好?？傊畽?quán)利主體和義務(wù)主體經(jīng)常處于交叉狀態(tài)，如本公司須要在使用法定管理權(quán)利的同時，又負有不侵害合用者合法權(quán)利和義務(wù)，如承擔大樓清潔等。權(quán)利人在自己合法權(quán)益受到侵害時，有要求停止侵害和得到賠償?shù)臋?quán)利。行使這種權(quán)利的形式，可直接向侵害人或主管部門要求，也可向司法機關(guān)提出，起給予維護保障。物業(yè)管理員的職責及守則物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識物業(yè)：

指本物業(yè)及其附屬設(shè)施以及相關(guān)之場地。管理：

受發(fā)展商的委任，按照法律和管理公約標準，投入人力和物力來處理因物業(yè)的使用而產(chǎn)生的各種問題。所有這類處理問題的活動，稱為物業(yè)管理。物業(yè)管理的工作范圍物業(yè)內(nèi)日常事務(wù)的管理。物業(yè)內(nèi)的清潔運行、保安、維修保養(yǎng)。財務(wù)管理及物業(yè)保險。對外事務(wù)活動，包括與政府各部門的溝通。管理人員的配置。物業(yè)管理工作的宗旨有計劃地進行物業(yè)內(nèi)維修保養(yǎng)，保持和提高物業(yè)價值。建立高效率的管理架構(gòu)，降低管理成本。確保管理公司與本物業(yè)和政府各部門的良好關(guān)系。提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管的區(qū)別

管理手段的區(qū)別。管理單位性質(zhì)的區(qū)別。物業(yè)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。

管理方式的區(qū)別。管理經(jīng)費的區(qū)別。服務(wù)性質(zhì)的區(qū)別。本公司與發(fā)展商的關(guān)系本公司是發(fā)展商的中介人，緩沖發(fā)展商與政府部門、總包商、監(jiān)理公司及客戶之間的關(guān)系。本公司是物業(yè)發(fā)展商委任之物業(yè)管理服務(wù)提供人。物業(yè)管理員工的權(quán)力和職責所有大樓物業(yè)管理職員必須清楚法律賦予他們的權(quán)力及責任，任何不適當?shù)男袆佣伎赡艿钟|法律。有關(guān)物業(yè)管理人員之職責，請參閱"各部員工崗位職責"。管理意念與敬業(yè)精神海外先進管理意念生活求存服務(wù)與被服務(wù)的正確概念?？蛻羰巧系邸暗恼嬲x及透徹理解。體現(xiàn)敬業(yè)精神之八字修養(yǎng)進?。翰贿M則退，進則存，退則亡。自由經(jīng)濟市場的必須規(guī)律。自律：上梁不正下梁歪，其身不正，不足為表。

自律是對大樓、對職業(yè)、對自己人格的尊重。服從：服從就是規(guī)范，統(tǒng)一規(guī)范就是信譽。信譽是求存的出路。忍耐：忍一時風平浪靜，退一步海闊天空。服務(wù)行業(yè)是永遠沒有至善至美的行業(yè)。被投訴、授批評，先忍耐，再改進，客戶永遠是正確的。物業(yè)規(guī)章制度與員工紀律公共契約的概念為什么要訂公共契約(即管理維修公約)。公共契約的主要內(nèi)容。發(fā)展商的權(quán)力與義務(wù)。本公司的權(quán)力與服務(wù)范圍。用戶手冊熟悉物業(yè)概況。遵守物業(yè)內(nèi)各項規(guī)章制度。明確了解物業(yè)內(nèi)各設(shè)備性能。遇到緊急情況的處理方法。遷入程序具備什么條件才能遷入。遷入時應(yīng)注意的事項。遷入程序。保安與消防條例消防保安人員的職責。消防保安人員的權(quán)力。如何巡樓。如何使用物業(yè)內(nèi)的保安系統(tǒng)。交接班程序的重要性。員工守則與員工紀律儀表–制服與個人清潔。行為–姿勢、身體語言、談吐。態(tài)度–微笑、友善、效率。員工獎懲條例。守則遵守公司“服務(wù)至上，禮貌第一”之精神為業(yè)主/使用人服務(wù)。同事間團結(jié)一致，互相幫助。保持制服整齊清潔。切實做妥主管人指派之工作。不得動用公物作私人用途。絕對不能向客戶索取任何報酬。拾獲財物立即呈交主管人，盡可能使物歸原主。不得有欺詐行為。不得公開誹謗或攻擊公司。不得在酒精影響下工作。不得疏忽職守或當值時睡覺。不得故意毀壞公司財物。不得故意違反主管的合理命令。不得向任何人借貸金錢。不得教唆其它員工對抗公司。不得故意破壞物業(yè)內(nèi)之設(shè)施。不得無端挑起爭執(zhí)或先動手打人。不可有不雅之舉且造成極大影響。不得在物業(yè)范圍內(nèi)大聲喧嘩、追鬧。不可未經(jīng)同意私自換班及調(diào)崗。上班時不得聊天、私自會客、看報紙書刊或做與工作無關(guān)的事宜。不得向新聞從業(yè)員或外界人仕傳送或疏道有關(guān)本公司與發(fā)展商之任何消息。員工禮儀規(guī)范與客戶關(guān)系之處理禮節(jié),禮貌的概念及重要性禮節(jié):即是向他人表示敬重的儀式。禮貌:即是指人與人之間和諧相處的意念和行為,是指一切爭取別人好感的具體表現(xiàn)。禮節(jié)禮貌的重要性:禮節(jié)禮貌是社會文明和自身修養(yǎng)的一個重要方面,是搞好我們服務(wù)性工作的一個重要方面,搞好禮節(jié)禮貌對我們從事服務(wù)性工作和處理人與人之間關(guān)系都十分重要。舉例說明

員工之間交接班時,接崗人員向下班員工說聲:“辛苦了!”這樣一句很普通的問候,給人一種很溫馨的感覺,這樣不但可以搞好員工之間的關(guān)系,也可以在別人心目中留下一個對你的好印象。下級與上級或與工程師們碰面,問聲早上好或再見之類的話,表示你對他們的尊重,就會讓人對你產(chǎn)生好感,以后在工作方面需要別人幫助時,別人也會很熱情的相助。如有一項工作你一人無法完成,須請求別人幫助,完成后向人說句“謝謝”或“麻煩了”之類的話,別人聽了一定會很高興,以后你再有困難時別人會主動來幫助,這樣你會感到和別人的關(guān)系很融洽,在這樣的工作環(huán)境中你會感到愉快,輕松。理解禮貌對于服務(wù)質(zhì)量的重要表現(xiàn)禮節(jié)禮貌是提高服務(wù)質(zhì)量的一個重要方面搞好管理工作,提高服務(wù)質(zhì)量需要我們做大量的工作。上下電梯等過程中都貫穿著講究禮節(jié)禮貌,提倡文明服務(wù)的問題。禮節(jié)禮貌是維護形象的重要因素我們管理員是所有進入大樓人員第一個看見的主人,試問每一個人在家看到客人到來時,都會主動熱情的打招呼,同樣在工作時我們就是大樓的主人,當有客人到來時應(yīng)主動打招呼,問客人來大樓的原因,如客人有什么不明白的地方,就主動和客人解釋,直至客人明白。禮節(jié)禮貌是員工個人形象的重要表現(xiàn)在巡邏中看到熟悉的人或是哪位經(jīng)理,若知道他姓名的就主動點頭打招呼,并呼其姓和官職,是工程師的應(yīng)稱呼X工;如走廊比較狹窄,只能容兩三個人通過,與他打完招呼應(yīng)立即讓在一邊,并作手勢讓他先通過;如在上下電梯時遇見,應(yīng)讓在一邊,用手擋住電梯門,讓他先上或下;如見他沒有按樓層時就主動問:“X先生(X經(jīng)理),您到哪一層?”禮節(jié)禮貌與管理質(zhì)量有直接關(guān)系只有在細小的工作中注意自己,講究禮節(jié)禮貌,才能提高我們的服務(wù)質(zhì)量,所以說管理質(zhì)量的高低和管理人員是否注意禮節(jié)禮貌有很密切的關(guān)系。一個高水平的管理,高質(zhì)量的大樓,一定待客有禮,服務(wù)熱情。禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)禮節(jié)禮貌與個人的生活工作環(huán)境有直接關(guān)系,這需要我們除了在日常工作中以嚴格標準要求自己,還需要用禮貌去影響他人,共同培養(yǎng)一個遵守禮節(jié)規(guī)范的工作環(huán)境,使每一個員工都能有懂禮貌的好習慣,也能真正得到他人的尊重。管理服務(wù)工作中的禮節(jié)禮貌

服務(wù)工作中的禮節(jié)禮貌貫穿于各個環(huán)節(jié),歸納起來,主要有以下幾點:問候禮:主要是指在接待客人時的問候語。營業(yè)大樓的職員每天在辦公,他們上下班時,管理員站在門口,主動與他們打招呼,并問聲:“早上好”,下班時稱呼:“辛苦了”;同事間亦應(yīng)見面稱好。見到資深人士更應(yīng)主動問候。稱呼禮:準確運用讓人士稱呼。如:女士,夫人,小姐,先生,及職位稱呼等。應(yīng)答禮:主要是指和客人講話時的理解。解答問題時身體直立,語氣溫和耐心,雙目注視對方,集中精神傾聽,以示尊重。如客人說第一遍,你沒有聽明白,應(yīng)對客人說:“對不起,您是不是可以說得詳細一點?”如客人說第二次你還是沒有聽明白,應(yīng)說:“您說的大概意思,我已明白,但后面那段不太清楚,請您重復(fù)一遍好嗎?”等徹底明白之后再作回答。操作禮節(jié):是指服務(wù)人員日常工作中的禮節(jié)。管理日常工作地點要保持安靜,不要高聲喧嘩,聚眾開玩笑,如有客人叫喚時,也不要高聲回答;若距離較遠,可用點頭表示領(lǐng)會意思;如當值時有客戶到來,應(yīng)主動招呼,切忌冷眼相視,不聲不響;與客人對話時,不可抓頭,剔牙,挖耳朵;再如電梯廳操作,車庫操作,大堂,巡邏等操作,清潔工作操作。管理員應(yīng)有儀表儀表也是禮節(jié)禮貌的一個重要部份,衣衫不整不僅是對自己的侮辱,也是對客人的不敬。管理員的儀表是很重要的,管理員的儀表整潔,大方,美觀,可使客戶一到大樓就有一個初步良好的印象。管理員必須勤理發(fā),修面,勤洗澡更衣,勤剪指甲,作到儀表整潔,精神飽滿,舉止大方,態(tài)度和藹。作為管理員,在上崗時應(yīng)做到制服干凈挺括,著裝標準,領(lǐng)帶端正,襯衫領(lǐng)口潔凈,皮鞋光亮,面目洗凈,精神飽滿。夏季應(yīng)注意衣著整齊,避免有掉扣露胸,卷褲挽袖等情況;冬季應(yīng)注意衣著挺括,避免臃腫,凌亂。如何處理客戶關(guān)系處理客戶投訴技巧實例處理客戶投訴六字秘訣:陪笑臉,致道歉,撲滅對方怒火。立即解決投訴問題,則可大事化小、小事化無,客戶不再存有偏見和怨恨。主管人員跟進處理投訴方式的效果,主動向客戶查詢是否滿意。如不滿意,應(yīng)立即繼續(xù)跟進。良好的溝通技巧一笑泯怨仇,誠懇的微笑,謙恭的態(tài)度,是與人溝通的首要條件。永遠不要向人解釋你不可做的事情,要重申你可以對人做的事情。雙方的溝通在于“發(fā)出”訊息和“接受”訊息。無論你在哪一方,要簡潔易明地“發(fā)出”或表示“接收”到訊息。無論在言談中或書信中都要堅持這個原則。許多溝通失敗是由于“誤會”而造成的。笑容與禮貌笑一笑,世界真美妙。笑臉相迎,笑臉相送是物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)。人們把“健康”和“開心”視為最重要的人生財富,笑臉常掛能使自己健康,同時將開心感染對方。禮貌的行為和語言令對方感受到被尊重,自己也同時受到對方的尊重,相互尊重的雙方永無爭執(zhí)?？偨Y(jié)每一個管理人員只有平時各種工細小的場合中注意檢查自己儀表禮節(jié),給人一個良好的印象,才能得到別人的尊敬,提高你的自信心,把工作做得更好,才能成為一個真正合格的管理員,為自己,為公司爭取榮譽。英文中文英文中文英文中文Sir先生W.C.(Toilet)廁所洗手間Elevator電梯Madam女士Bathroom浴室Key鑰匙Miss小姐Help幫助Coffee咖啡Mr.(Mister)先生的縮寫Good好的Excuse對不起Name名字Good-bye再見On在…上Birthday生日Desk書桌Down在…下Floor地板Sorry對不起I我Excuseme請原諒We我們My我的You你Your你的Sign簽字Smoke吸煙No不Yes是的Christmas圣誕節(jié)Holiday假日No.(Number)號碼的縮寫Clean清潔的Door門Dirty臟的Square廣場Building大樓常用詞組和句子Goodmorning早上好Goodafternoon下午好Goodevening晚上好Goodnight晚安Seeyoutomorrow明天見Howdoyoudo?您好Welcometoourbuilding歡迎您到我們的大樓Happybirthdaytoyou!祝您生日快樂Itisnicetoseeyouhereagain真高興又在這里見到您Pleasefillinthisform請?zhí)钜幌卤砀馠aveagoodholiday節(jié)日快樂Haveanicetrip祝您一路平安Happynewyear新年快樂Thankyou(verymuch)!謝謝!Youaremostwelcome為您服務(wù)感到榮幸I’msorry.It’smyfault.對不起,這是我的過失。MayIhelpyou?有什么需要幫忙的?Pleasecomethisway請您走這兒

服務(wù)意識、禮貌及禮節(jié)之模范保安部崗位(部門)目的語言行為避免一.

保安部1.

樓層遇見客人體現(xiàn)員工的禮貌素質(zhì)及修養(yǎng)早晨/您好!先生/小姐Goodmorning/afternoon/evening,sir/madam微笑主動打招呼回避客人低頭不理睬2.

客人需要幫助時

(公眾場合)先生/小姐,我是保安員,請問有什么可幫您?Excuseme,sir/madam.I'mthesecurityofthebuilding.MayIhelpyou?表明身份主動幫助客人關(guān)切的語氣只問"什么事"大樓治安管理

大樓治安管理的意義

安全保衛(wèi)工作由管理處負責,并由我們當值領(lǐng)班管理員全權(quán)負責大樓的日常安全保衛(wèi)工作,在當值中必須全面掌握大樓情況,及外圍情況,搞好管理工作,發(fā)現(xiàn)違反大樓管理規(guī)定,影響大樓正常運轉(zhuǎn)的人或事,必須立即加以制止,并妥善做出處理,保持大樓良好的管理秩序,如果在當值中發(fā)現(xiàn)大問題,在作出妥善處理的同時,必須向公司領(lǐng)導(dǎo)和主管或副主管匯報,必要時應(yīng)請公安機關(guān)協(xié)助處理。尤為重要的大樓正門及廣場,車道,是大樓內(nèi)部人員和外來人員及車輛進出的必須之路,同時也是反映一個大樓治安狀況好壞和精神文明程度的窗口,是治安防范的重要防線。歷來受到高度重視,因此安全保衛(wèi)工作意義十分重大。門崗安全管理

各門崗為大樓車輛人員進出的主要信道,根據(jù)需要設(shè)管理員二至四名,負責本崗位的安全保衛(wèi)工作,在管理當值時,必須對本崗人員,車輛物品的進出全面進行控制,根據(jù)實際情況做好檢查工作,如果發(fā)現(xiàn)可疑的人或事,必須認真妥善的作出處理,并向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報,并作好處理記錄,對客戶人員的進出和業(yè)主方面的人員進出,我們以24小時提供方面,并做好人員進出的登記工作,車庫崗對大樓內(nèi)進行裝修等施工人員進入大樓必須佩帶由管理處簽發(fā)的胸卡,否則不得進內(nèi)。崗位之間必須加強協(xié)調(diào),互通情況,做好協(xié)同的工作。物品的進出管理

對外來各類物品的進出,各崗必須認真檢查,并問清物品所到部位,另如客人物品進入大樓,原則上是貨梯搬運,但是貨梯如有故障的情況下,可以根據(jù)實際情況使用客梯搬運,但必須避讓人流高峰;大批建筑材料進場,必須夜間進入,對危險的易燃,易爆,易污染物品,不得擅自進入大樓,對物品的出門,必須憑有效的出門單,憑證出門,我們當值管理員認真做好登記記錄工作。信道管制

一般住宅樓宇的信道管制可分為以下各點:在當值時管理員不得擅離工作崗位,除非有人接替其工作,各層入口之大閘或門必須經(jīng)常關(guān)閉,同時確保操作正常。是安裝密碼鎖的切勿開啟給任何不知道密碼人士,除非證實該人是物業(yè)內(nèi)的用戶或已證實其身份。任何人發(fā)現(xiàn)在物業(yè)內(nèi)舉止可疑,應(yīng)立即報告上司。巡檢的安全保衛(wèi)工作管理處當值的巡檢人員必須對大樓進行定時或不定時的安全巡檢檢查,安全巡檢檢查與大樓設(shè)備,設(shè)施,防火,防盜相結(jié)合進行巡檢,夜間和節(jié)假日應(yīng)增加次數(shù)加強巡檢,在巡檢中發(fā)現(xiàn)可疑的人和事,必須作到追蹤盤查,巡檢必須作到認真,仔細,全面。并做好記錄,匯報上級。巡樓不但可以有效地遏止罪行的發(fā)生,同時亦能夠預(yù)早察覺任何可能發(fā)生在大樓內(nèi)的火警、意外或任何設(shè)施損壞,巡邏的次數(shù)理應(yīng)遵照主管的吩咐或公司的訓(xùn)示進行。以下為一般巡邏時可采取的設(shè)備:無線電對講機傳呼機及內(nèi)置對講監(jiān)察巡邏系統(tǒng)巡邏鐘系統(tǒng)巡邏簽到簿當進行巡邏時,職員須要留意以下各點:確使大樓內(nèi)所有門,閘或特定地方按指示及程序鎖妥。確定所有鎖,掛鎖及鎖具完全完整無缺。若巡邏時發(fā)現(xiàn)單位門,閘未鎖好,應(yīng)立即通知有關(guān)公司或住戶,以確定是人為疏忽或遭人盜竊。巡邏大樓內(nèi)之公共地方,如垃圾房、樓梯、電表房及電線房等,以確保并無人匿藏。巡視大樓各主要防線,包括外圍外墻、天臺、花園、平臺及低層窗戶等是否安全及關(guān)閉妥當,以防賊人非法進入或由鄰近大樓攀爬入內(nèi)。留意大樓各信道之燈光是否足夠或需要調(diào)校,更換及修理。如發(fā)現(xiàn)任何人在大樓內(nèi)流連或舉止可疑,應(yīng)立即加以盤問、記錄或必要時知會警方。巡邏停車場時,需留意停車場內(nèi)一切車輛活動情況,如發(fā)現(xiàn)任何可疑或陌生車輛進入,應(yīng)加以調(diào)查及記錄。若發(fā)現(xiàn)大樓設(shè)備有任何損壞或個別單位有特別情況,例如水管爆裂、漏煤氣、滲水或冒濃煙等情況,應(yīng)立即向上司報告,以安排適當人員進行搶修,以免大樓遭受嚴重損失。留意個別單位之警鐘系統(tǒng)包括警號,及閃燈是否已經(jīng)被觸動,如有可疑,應(yīng)報告上司。留意物業(yè)范圍內(nèi)一切防火設(shè)備是否妥當,避免人為疏忽,留下火種造成火警。留意大樓各信道之燈光是否足夠或需要調(diào)校,更換及修理。如發(fā)現(xiàn)任何人在大樓內(nèi)流連或舉止可疑,應(yīng)立即加以盤問、記錄或必要時知會警方。巡邏停車場時,需留意停車場內(nèi)一切車輛活動情況,如發(fā)現(xiàn)任何可疑或陌生車輛進入,應(yīng)加以調(diào)查及記錄。若發(fā)現(xiàn)大樓設(shè)備有任何損壞或個別單位有特別情況,例如水管爆裂、漏煤氣、滲水或冒濃煙等情況,應(yīng)立即向上司報告,以安排適當人員進行搶修,以免大樓遭受嚴重損失。留意個別單位之警鐘系統(tǒng)包括警號,及閃燈是否已經(jīng)被觸動,如有可疑,應(yīng)報告上司。留意物業(yè)范圍內(nèi)一切防火設(shè)備是否妥當,避免人為疏忽,留下火種造成火警。物業(yè)管理記錄任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件紀錄,必須妥為保存。上述記錄必須要有系統(tǒng)方式去處理。物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準確。公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。車輛的進出管理

對外來車輛進出物品,要強化驗證這一手段,作到即讓人又驗證,車輛裝運物品要檢查核對。發(fā)現(xiàn)車輛強行闖進闖出,停車又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面則要詳細的記錄車型,車號及司乘人員的相貌,特征,以備調(diào)查,另外,還要做好車輛的流通工作,使之通暢,防止車輛在車庫口聚集或搶進搶出,造成秩序混亂,交通堵塞和各種事故的發(fā)生。事件報告

如意外、偷竊、打劫、火警或其它特別事件等。凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其它特別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應(yīng)對傷者施以急救。在事件發(fā)生時,所有職員應(yīng)遵照大樓主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上司提交報告。管理員工在未得到公司之同意,不得將事件資料提供予任何人仕或傳媒。應(yīng)急事項處理盜竊(由管理公司發(fā)現(xiàn))接獲部門職員報警被偷盜,應(yīng)記錄下時間及地點,并立即向公安機關(guān)報警。派管理員駐守被盜部門及大樓所有出入口,保護現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進出。第一時間通報公司,禁止傳媒人士進入大樓內(nèi)采訪。物業(yè)及保安主管安排管理員及保安員加強出入警戒,安排對整個大樓進行全面安全檢查。若有需要暫停職員和訪客出入,以防匪徒逃逸。如公安到場,由主管表明自己身份,帶公安至案發(fā)現(xiàn)場,提供盡力幫助。向公安人員提供由大樓內(nèi)閉路電視拍攝到的錄像帶,以便跟進。記錄整件事情,詳細了解相關(guān)時間大樓安全工作狀況及相關(guān)人員報告,調(diào)查有關(guān)案發(fā)之原由。員工發(fā)現(xiàn)偷盜員工在巡邏中發(fā)現(xiàn)有部門被撬竊,不得擅自進入盜竊現(xiàn)場,以免破壞證物。第一時間向當值主管和控制中心報告,并及時通報公司主管人士至現(xiàn)場。記錄下發(fā)現(xiàn)時間,經(jīng)過及當時情況。通過查找用戶資料聯(lián)絡(luò)用戶,請其盡快返回,以確認情況,及時報警處理。搶劫物業(yè)每天出入客人眾多,保安人員必須謹慎留意各出入人士。管理員在當值中接獲有搶劫報警,應(yīng)立即撥打“_____”,向警方報警,并做好各信道閉鎖和警戒工作(大門,鐵閘)。查清案發(fā)地點時間,并派管理員攜警械,對講機至現(xiàn)場核查,監(jiān)控中心開始對所有信道,進出口進行搜尋,并對一切可疑人進行錄象。不論在任何地點,管理員遭遇匪徒時,應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,盡量拖延事件,以利公安到現(xiàn)場處理。(在人員力量對比處于劣勢時,尤需注意,可開著對講機與匪徒對話,拖延時間,并將有提示性,如具體位置的對話傳送給其它管理員,以利下一步動作。)如管理員至現(xiàn)場時,匪徒已逃離物業(yè)范圍,或阻攔無效,而公安仍未到場時,應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查匪徒之體表特征及逃跑方向,并通知公安處理。做好當事人安撫工作,如有傷者,應(yīng)實時撥打“”,救護電話,電召救護車協(xié)助。如案情不明及無涉嫌人員離開過大樓,應(yīng)和警方一起開展大樓整體安全檢查,并攜帶好對講機及警械,隨時通話保證通訊暢通。遇被匪徒捆縛,應(yīng)盡力松縛或設(shè)法向其它人士報警求助。防盜警鈴,紅外防盜報警器工作重要工作單位和部份信道在規(guī)定關(guān)閉時間內(nèi),即保持防盜警鈴和紅外防盜報警工作狀態(tài),當有任何人或相似紅外特征物體進入時,警鈴即為觸動。管理人員在接獲報警后應(yīng)立即至現(xiàn)場查詢報警之原因。監(jiān)控操作人員亦展開對該區(qū)域搜尋錄象及控制。如屬偷盜,打劫或其它罪行,按9.1,9.2,9.3處理。如屬警鐘誤報,即予以復(fù)位處理,并通知維修技術(shù)員檢查和維修。斗毆大樓內(nèi)禁止任何人士毆斗,管理員及保安員一旦發(fā)現(xiàn)有毆斗情況,應(yīng)立即予以制止,控制事態(tài),避免滋擾其它人士。當毆斗行為擴大或已造成人身受傷,財產(chǎn)損失時,應(yīng)立即報警處理,管理員、保安員,救護人員做好現(xiàn)場人員救護,財產(chǎn)損失拍照留證工作。如有傷者,安排救護工作或撥打“____”救護電話,送醫(yī)院急救。暫押肇事者至交公安處理,如肇事者逃逸,盡量阻止及記錄事件經(jīng)過及當事人特征,身份證明交于公安追捕。管理人員于處理毆斗事件時應(yīng)避免動用武力?？梢蓪ο筇幚韱T工如在大樓內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑對象,必須鎮(zhèn)定,不要觸動或打開,并通知監(jiān)控中心當值主管。如該可疑物粗判比較危險時,應(yīng)設(shè)立隔離區(qū)域,指導(dǎo)人員避開該區(qū)域。予以進一步檢查。如確定屬危險或爆炸物品時,應(yīng)立即報警“_____”,并疏散大樓內(nèi)所有人員,待警方人員到場處理。如屬一般遺下對象按拾物處理。偷車進出車庫所有車輛都應(yīng)記錄進出時間,如是住戶車輛,在管理處里應(yīng)留有該車資料,訪客須作訪客記錄。管理員如發(fā)現(xiàn)車庫中有偷車情況,應(yīng)立即通知監(jiān)控中心予以攝像控制報警,同時關(guān)閉車庫進出口閘門,以免竊賊逃逸。記錄被盜車輛形牌號,顏色,型號,記下竊賊人數(shù)和體表特征,及有否兇器。記錄被盜車輛行駛路線。管理員勿阻攔闖關(guān)車輛。至警方人員到場后,將以上情況向其提供,并協(xié)助警方人員處理,記錄到達警方人員情況,以備后查。

物業(yè)范圍內(nèi)交通事故(物業(yè)設(shè)備變損)管理員發(fā)現(xiàn)有車輛在大樓范圍內(nèi)有交通事故,導(dǎo)致設(shè)備損壞的,應(yīng)立即通知主管,并于現(xiàn)場抄錄駕駛?cè)嗽敿氋Y料,登記車車牌號碼及駕駛執(zhí)照等。在駕駛者面前用照相機記錄現(xiàn)場情況,行車路線,方向角度,損壞情況等,讓駕駛者自愿承諾賠償書面文本。主管安排員工聚守大樓出入口,以免混亂,并安排員工流通車輛,禁止任何人士圍觀。如被損壞之設(shè)施急需修理,須通知維修人員立即進行。如有需要,經(jīng)本公司批準后,向公安報警。詳細記錄事情經(jīng)過,上報公司。物業(yè)范圍內(nèi)交通事故(涉及兩部或以上車輛)管理員應(yīng)立即通知主管,由主管了解是否須要報警。主管安排管理員及保安員緊守大樓出入口,并安排員工流通車輛,以免阻塞。如輕微損壞,不須報警,主管應(yīng)勸喻車輛盡快離開物業(yè)范圍。如已報警,應(yīng)盡量控制所須時間,使物業(yè)范圍交通盡快回復(fù)。詳細記錄事件經(jīng)過,上報公司。消防的實施消防工作的意義,方針和任務(wù)“消防”是消除火災(zāi),預(yù)防火災(zāi)和撲救火災(zāi)的簡稱。消防工作的意義消防工作是以保障人們生命財產(chǎn)安全第一需要。消防工作是我國社會主義事業(yè)和經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展的重要保證。消防工作是保衛(wèi)人民生命財產(chǎn),安居樂業(yè)的有效措施。做好消防工作,有利于維護內(nèi)部治安秩序。消防工作的方針消防工作,實行“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。所謂“預(yù)防為主”是指在消防工作的指導(dǎo)思想上,把預(yù)防火災(zāi)放在首位,全面動員和依靠大樓職員。認真貫徹落實各項防火的行政措施,技術(shù)措施和組織措施,從根本上防止火災(zāi)發(fā)生。所謂“防消結(jié)合”是指同火災(zāi)作斗爭的兩個基本手段–預(yù)防和撲救,必須有權(quán)地結(jié)合起來,也就是在做好防火工作的同時,要從思想上,組織上,物資上,技術(shù)上積極做好滅火準備。以便一旦發(fā)生火災(zāi),能夠迅速有效的予以撲救,最大限度滅少火災(zāi)所造成的人身傷亡和財產(chǎn)損失。消防工作的任務(wù)大樓消防工作的任務(wù)是按照“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,建立物業(yè)健全的消防制度,強化員工及工作人員的消防意識。建立消防人員編制,嚴格對物業(yè)各部門的消防管理,消除火險隱患。開展物業(yè)消防教育工作,組織宣傳。制定消防規(guī)則,辦法和技術(shù)規(guī)范措施,并貫徹執(zhí)行。組織物業(yè)安全消防檢查,整改工作。領(lǐng)導(dǎo)管理員工組織日常消防工作。組織和指揮火災(zāi)事故搶救?；馂?zāi)的形成及方式燃燒:俗稱“起火”是物質(zhì)產(chǎn)生的一種放熱發(fā)光的化學(xué)反應(yīng)。燃燒具有三個特征:發(fā)光,放熱,有新的物質(zhì)產(chǎn)生。舉例說明燃燒可分為多種類型如:閃燃,著火,自爆,爆炸等。燃燒的條件:必須具備一定的條件,這些條件是:可燃物,凡是在空氣中能夠燃燒的物質(zhì),無論是氣體,固體,液體,如木材,紙張,棉花,酒精,乙炔,鉀,鎂;助燃物,即有幫助和支持燃燒的物質(zhì),如空氣,氧氣,氯酸鉀,高錳酸鉀,過氧化鈉;著火源,即有點燃火的能源,如明火,電火花,摩擦或撞擊產(chǎn)生的熱能,化學(xué)能,聚光能。但以上三個條件必須同時具備,相互作用,才能形成燃燒?；馂?zāi)的預(yù)防和滅火的基本方法火災(zāi)預(yù)防的具體措施如下:經(jīng)常性開展防火宣傳教育。落實進行防火檢查,發(fā)現(xiàn)和消防火險隱患。消防法規(guī)制度公約的定理和貫徹執(zhí)行;

消防組織人員配備;消防設(shè)備的使用,保養(yǎng);火險隱患消除和整改;各種危險品在生產(chǎn)使用,儲存中是否符合消防安全和有無消防措施,消防檢查中發(fā)現(xiàn)火險隱患要及時解決。健全并深入貫徹防火制度,防火制度主要有四種:逐級防火責任制;防火崗位責任制;消防管理制度;防火安全操作規(guī)程。

維護保養(yǎng)物業(yè)內(nèi)各消防設(shè)備。加強重點防范,預(yù)防重大火災(zāi),保證重點部位的防火安全。重點是指危險性大,發(fā)生火災(zāi)損失大,影響大,傷亡大的部位。滅火的基本方法:冷卻滅火法,起冷卻作用的主要滅火劑是水,二氧化碳和泡沫兼有冷卻作用,作用原理是降低燃燒溫度,消除著火源這一條件。隔離滅火法,將燃燒物與附近可燃燒隔離或者疏散開,從而使燃燒分隔可燃物和助燃物,使其無法繼續(xù)反應(yīng),燃燒。窒息滅火法,采取適當?shù)拇胧?組織空氣進入燃燒區(qū),或用惰性氣體稀釋空氣中的含氧量,使燃燒物質(zhì)缺乏或斷絕氧氣而熄滅,常用的方法如下:石棉毯,濕毛毯。濕麻袋捂蓋燃燒物,沙土掩埋燃燒物,封閉著火空間,消除助燃條件,達到滅火目的。抑制滅火法,使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng),抑制火焰,使燃燒過程中產(chǎn)生的游離量消滅,從而導(dǎo)致燃燒停止,常見的滅火劑有1211,1301,干粉等。滅火時一定要將足夠數(shù)量的滅火劑準確地噴射在燃燒區(qū),使滅火劑參與和阻斷燃燒反應(yīng),否則將起不到抑制燃燒反應(yīng)的作用。突發(fā)事件處理預(yù)案消防火警當消防控制中心顯示物業(yè)內(nèi)任何區(qū)域有火警時,或接他人報警時,必須立即派管理員工覆查原因?？刂浦行娜藛T報警必須準確清楚,(樓層,部門,機房,走道,設(shè)備夾層,警鈴,消防栓水流,水噴淋)管理人員復(fù)核必須全面仔細。控制中心顯示原因如下:火警(煙感,溫感,水噴淋爆裂,警鈴);誤報(煙感:過量吸煙引致報警;溫感;煮食引致報警;水噴淋;管道內(nèi)水流指示器故障或人為使用消防用水);人為損壞(消防碎玻璃:人為按壓破壞;噴淋頭:搬運貨物碰碎;水栓:移作沖洗之用)?；鹁`報(警鈴,煙感,噴淋)人工覆查確認,查明原因后,予以復(fù)位。誤報頻繁重復(fù),屬系統(tǒng)故障情況下,予以隔離,并通知管理處及時安排維修工作。某一系統(tǒng)(區(qū)域)隔離期間,必須安排加強日常巡檢工作,以策安全。非火警報告碎玻璃誤報樓層手動報警玻璃在被擊碎情況下,監(jiān)控中心將顯示“碎玻璃”的報警字樣。人工覆查確認原因。(如為火警或其它緊急情況按相同預(yù)案處理)立即更換壞的玻璃片,如無相同玻璃片,可用臨時替代物品支撐,報警器的微觸開關(guān),使其恢復(fù)關(guān)閉狀態(tài)。如消防系統(tǒng)設(shè)為自動狀態(tài),應(yīng)檢查消防泵是否停閉,以免誤報而產(chǎn)生連鎖動作。如發(fā)現(xiàn)肇事者,應(yīng)對其進行消防法規(guī)及大樓安全管理規(guī)定教育,并由其賠償維修費用。噴淋誤報大樓任何噴淋裝置在自爆(受熱)或人為擊打破碎情況下,因有水流在管道中流動,而觸發(fā)水流指示器報警。人工覆查確認原因,立即關(guān)掉相關(guān)樓層噴淋管道水閥門。(如管理有去水開關(guān),亦應(yīng)打開排除管內(nèi)積水,以容器盛積)。如噴射之水流將影響至電梯時,務(wù)必通知維修人員將電梯升至較高樓層,并暫停使用。安排清潔人員排除地表積水,檢查水流徑途對大樓設(shè)施的破壞情況,并采取應(yīng)急措施。監(jiān)控操作員必須在接受報警時(如系統(tǒng)為自動狀態(tài)設(shè)置),應(yīng)注意消防和噴淋水泵因誤報而連動的情況,適當時候以至手動狀態(tài)。記錄時間經(jīng)過,并拍攝照片佐證。查處肇事者,并保留移交警方按國家消防法規(guī)予以處理的權(quán)利。瓦斯,易燃氣體泄漏當接獲報告有煤氣或其它不明氣體泄漏時,應(yīng)立即派管理員赴現(xiàn)場查實(不少于一名)。至現(xiàn)場調(diào)查人員應(yīng)關(guān)掉身上一切電器,如:BP機,對講機等。應(yīng)注意事項:現(xiàn)場嚴禁煙火;至現(xiàn)場后,如嗅有氣體,應(yīng)立即在現(xiàn)場附近之門窗盡量打開并疏散人員;如需進室內(nèi)調(diào)查,絕不可按門鈴;

勿開單位內(nèi)任何電器(或關(guān));如用電筒,應(yīng)在至現(xiàn)場前打開;電梯亦?？侩x兩層上下位置,然后從消防信道走行至現(xiàn)場。安全情況下,先將單位內(nèi)煤氣總掣及灶具開關(guān)關(guān)閉。如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場有人昏迷,不可在現(xiàn)場使用對講機或電話報警,至安全地方求救,并采取簡單急救方法:解開領(lǐng)口,放松衣物束縛;

背至空氣新鮮流通場所;做人工呼吸。

煤氣泄漏情況較嚴重,屬管道系統(tǒng)故障,并將嚴重危及住戶安全時,應(yīng)迅速決定:通知煤氣公司和警方緊急救護;

按消防預(yù)案疏散物業(yè)范圍內(nèi)所有住戶;在進出口設(shè)立警戒崗位以免人員再次進入;截斷有關(guān)物業(yè)之范圍供氣。管理人員不得修理或協(xié)助住戶私自修理煤氣裝置。在執(zhí)行現(xiàn)場核查時應(yīng)靈活執(zhí)行,自身感覺不適時應(yīng)馬上離開,并向控制中心救援。如現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)任何異常情況,應(yīng)予以記錄報案時間,地點及可疑位置,安排管理人員半小時后覆查及在當日巡邏中多次復(fù)核該情況(如夜間2:00-5:00氣壓最高時)。記錄必須保存以便日后發(fā)生同樣案例時,可以查對線索?，F(xiàn)場調(diào)查受阻(無法進入),而不明情況(是否泄漏)應(yīng)立即與有關(guān)負責人聯(lián)系,并加強在現(xiàn)場監(jiān)視。如現(xiàn)場已確認有氣體泄漏而無法進入時,應(yīng)疏散相鄰住戶,并報公司決定適當處理方案或報警處理?；馂?zāi)應(yīng)急方案火災(zāi)應(yīng)急方案內(nèi)容火災(zāi)應(yīng)急方案內(nèi)容包括報警、接警處理、通報、疏散和救護、組織滅火、防排煙、安全警戒、通訊聯(lián)絡(luò)、設(shè)施保障等方面?；馂?zāi)應(yīng)急方案之程序報警任何區(qū)域一旦失火,現(xiàn)場工作人員應(yīng)立即撲救,同時以最快方式向大樓消防監(jiān)控中心報警,報警人應(yīng)報清:著火地點,起火部位,燃燒物品。消防中心管理員一旦發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備報警,應(yīng)立即通知當值管理人員赴現(xiàn)場確認,災(zāi)情成立應(yīng)根據(jù)火災(zāi)應(yīng)急方案投入撲救。在火勢較嚴重的情況下,應(yīng)立即撥打“_____”向公安消防部門報警,報清:樓宇名稱、門牌號碼、所處交叉路口、燃燒物品、面積、電話號碼、報警人姓名。接警管理員一旦發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備報警或當值時接警,應(yīng)將所報的內(nèi)容詳細記錄下來,報警時間一定要記錄準確,同時應(yīng)立即通知公司主管人士赴現(xiàn)場,成立臨時救火指揮部,到場級別最高者為總指揮,負責救火指揮工作。指揮部主要職責根據(jù)火勢情況,確定是否疏散人員。掌握火勢情況,及時調(diào)集力量,明確布置救人,疏散物資和滅火、供水、防排煙及停電或繼續(xù)供電等任務(wù),并檢查執(zhí)行情況。下令關(guān)閉著火層及上下層的空調(diào)機、新風機、將電梯至底層。在公安消防隊到達前,采取有效的自救措施,公安消防隊到達后向公安部門消防火場總指揮報告情況,并帶領(lǐng)員工服從公安部門統(tǒng)一指揮,原救災(zāi)指揮部同時自行解散。通報、疏散和救護通報根據(jù)火情,將大樓通報程序是通報著火層后通報其上一層,再通報下層。疏散和救護人員的疏散以就近的安全門、消防樓梯為主亦可根據(jù)火場實際情況,靈活機動引導(dǎo)客人疏散,疏散應(yīng)由管理員組織落實,并在疏散路線上設(shè)立崗位,引導(dǎo)和護送客人有秩序地盡快離開。疏散秩序:先著火層、后疏散著火層以上之樓層,再是著火層以下樓層,行動不便和老弱人士由工作人員護送從消防梯疏散。疏散時須注意及時清理疏散路線上的障礙物;

須查明現(xiàn)場是否還有人員逗留;安置好疏散人員,以冷靜及鎮(zhèn)定的態(tài)度穩(wěn)定客人的情緒?；饒錾暇认碌氖軅耸繎?yīng)由工作人員護送至安全地區(qū)進行救護并盡快聯(lián)系醫(yī)院救治。初起火災(zāi)撲救方案接到火情報警后,管理人員應(yīng)立即運用已掌握的消防技能投入撲救,并調(diào)集其它人力給予增援,同時立刻通知維修技術(shù)人員赴現(xiàn)場配合撲救工作。公司主管人士及當值高級管理員趕赴現(xiàn)場,根據(jù)起火原因和部位,采取相應(yīng)撲救措施,并保持與消防監(jiān)控中心的聯(lián)系?；馂?zāi)撲滅后將撲救情況、結(jié)果和善后處理情況及時報告公司。當值管理員做好現(xiàn)場保護并配合檢查,統(tǒng)計火災(zāi)損失,調(diào)查失火原因,并書寫書面報告逐級上報。中、大火災(zāi)滅火方案火災(zāi)現(xiàn)場指揮將火情向消防監(jiān)控中心通報,并要求迅速調(diào)集其它人力,選用針對性的滅火器材或接裝消火栓、水帶、水槍,起動水源控制開關(guān)進行撲救。派人員前往指定地點接應(yīng)公安消防人員沿最近信道進場,向公安消防人員介紹火場及周圍情況,協(xié)同組織滅火搶救。設(shè)立火災(zāi)現(xiàn)場指揮A. 組織偵察火情,掌握火勢發(fā)展情況;B. 組織現(xiàn)場的撲救及后備力量的調(diào)度,后備力量要求按梯次結(jié)構(gòu)安置,保證有足夠人力、物力準備;C. 根據(jù)火勢情況做出火災(zāi)及區(qū)域停電或繼續(xù)供電,關(guān)閉新風機、關(guān)閉防火卷閘門的要求;

D. 組織疏散及搶救傷員。防排煙

火災(zāi)現(xiàn)場煙霧較大時,大樓管理員工應(yīng)指導(dǎo)賓客用濕毛巾捂住口鼻呼吸,并盡可能地貼近地面離開現(xiàn)場,必要時根據(jù)當時風向、火勢和地形及時排煙。安全警戒底層出入口警戒任務(wù):嚴禁無關(guān)人員進入大樓內(nèi),指導(dǎo)用賓客人士安全離開大樓,看管好疏散出的物資,保證消防電梯為消防人員專用,引導(dǎo)消防人員進入著火層和消防監(jiān)控中心,維持好滅火行動秩序。著火層下一層警戒任務(wù):嚴禁應(yīng)疏散人員進入或再登上著火樓層,防止有人乘火打劫、制造混亂,保護好消防裝備器材,指導(dǎo)救疏散人流向下一層有秩序撤離?；馂?zāi)撲滅后在現(xiàn)場設(shè)立警戒區(qū),保護好火災(zāi)現(xiàn)場,嚴禁無關(guān)人員進入,配合公安消防部門調(diào)查起火原因。弱電系統(tǒng)

室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 大樓內(nèi)每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng),該系統(tǒng)30米范圍內(nèi)有效,一般消火栓內(nèi)有喉轆水帶、手動報警器、警鐘和閥門等。大火時只要拉出水管、按動報警器和打開閥門即可。室外消火栓系統(tǒng) 室外消火栓主要是給消防人員使用,一般在樓外,大樓大火時使用。噴淋滅火系統(tǒng) 每層樓面都裝有噴淋頭,當火焰溫度達到68℃-72℃時,噴淋頭上的玻璃球破裂進行噴水滅火,此時裝在管道上的水流指示器發(fā)出信號,水流達到一定程度,引起相應(yīng)的壓力開關(guān)動作,信號傳到消防中心報警控制器及連助臺,一方面發(fā)出警報及顯示樓層地址,另一方面可自動或手動開啟噴泵進行滅火。

預(yù)作用系統(tǒng)預(yù)作用系統(tǒng)與噴淋系統(tǒng)相似,只是在控制方式有所區(qū)別而已?；馂?zāi)發(fā)生時,系統(tǒng)從煙溫感器得到訊息后,馬上開啟,預(yù)作用閥門,讓水充滿喉管,準備滅火。干式噴淋系統(tǒng)干式噴淋系統(tǒng)與預(yù)作用系統(tǒng)相似,當滅火時充壓氣體先從噴淋頭噴出,讓水自然充滿管道,然后加壓噴水滅火。干式噴淋系統(tǒng)一般用于寒冷地區(qū),以免低溫時水管內(nèi)結(jié)冰迫破水管。泡沫噴淋系統(tǒng)泡沬噴淋系統(tǒng)用于高危險地區(qū),例如發(fā)電機房、鍋爐房等。泡沫滅火的原理就是泡沫可浮在著火媒體上,直到媒體冷卻下來和產(chǎn)生一層保護、隔開媒體與空氣接觸,從而產(chǎn)生滅火的作用。低壓二氧化碳系統(tǒng)二氧化碳是一種不導(dǎo)電氣體,所以一般都作用在電子,電器火災(zāi)和易燃液體上。二氧化碳滅火要配合房間的設(shè)計,滅火時,起火地點的房間一定要封閉才能達到滅火功效。由此可知,滅火前,系統(tǒng)一定要先響警號,示意疏散,否則人員會缺氧而致命。煙烙盡氣體系統(tǒng)煙烙盡氣體系統(tǒng)主要用在電子和計算機機房。1301的毒性要比1211小,但價格高。它的滅火原理是利用滅火氣體與氧氣的反應(yīng),使火缺氧自動熄滅。煙烙盡氣系統(tǒng)與二氧化碳系統(tǒng)一樣需要在封閉環(huán)境下,才能達到最好的滅火功效。既然氣體是有毒性,系統(tǒng)一定要先響警號,示意疏散。防火排煙系統(tǒng)正壓送風控制 由消防中心聯(lián)絡(luò)臺可自動或手動開啟正壓送風機。防火排煙系統(tǒng) 防火排煙系統(tǒng)主要是防火類及排煙類閥門的控制。由消防中心聯(lián)動臺,可自動或手動開啟報警層及上下層的排煙閥及屋頂?shù)呐艧燂L機,進行排煙,當排煙溫度高達280攝氏度時,溫度熔斷器動作,將排煙風機吸入口處的防火閥關(guān)閉,同時連鎖開閉排煙風機。防火卷簾的控制 消防中心聯(lián)動臺能自動或手動激活該層及上行車道的防火卷簾門,當卷簾門下降至距地面1.5米處,停止30秒鐘,然后繼續(xù)下行至地面?；馂?zāi)探測器系統(tǒng)火災(zāi)探測器系統(tǒng)是自動火災(zāi)報警中的基本系統(tǒng),所用的火災(zāi)探測器有以下幾種:-模擬式離子感探測器;

普通感煙器;感溫深測器;煤氣深測器。上述各種探測器分布于大樓各處,把火災(zāi)產(chǎn)生的煙、熱及泄露的煤氣變成電信號送到消防中心,經(jīng)過火災(zāi)報警控制器確認后,發(fā)出各種指令,進行災(zāi)火工作。手動報警器手動報警器是最簡單的報警設(shè)備,手動報警器分布于大樓各層,當按下手動報警器的按鈕,火災(zāi)發(fā)生的情況就能及時向消防中心報告,火災(zāi)報警控制器上就顯示火災(zāi)發(fā)生的地址及時間,另外,分布于大樓各樓層的消防箱中也有手動報警器,只要打碎手動報警器的玻璃,火災(zāi)信號就能在消防中心的火災(zāi)報警控制器上顯示出來。警鈴系統(tǒng) 警鈴系統(tǒng)與手動警報系統(tǒng)設(shè)置在一起,當火災(zāi)發(fā)生時,相臨警戒區(qū)及相臨層次的警鈴將同時鳴響,以告誡人們按疏散誘導(dǎo)燈指示的方向疏散。緊急廣播系統(tǒng) 為了在火災(zāi)發(fā)生時指揮人員疏散,設(shè)置了應(yīng)急廣播系統(tǒng),其形式為火災(zāi)緊急廣播和大樓背景音響合同一套廣播系統(tǒng),平時只要消防中心的廣播設(shè)備開啟,全樓都有背景音響,每層樓面的配電間有帶開關(guān)的音量電位器,可控制每層樓面的背景音響有無及音量的大小。當發(fā)生火災(zāi)時,按下消防中心連動臺上的應(yīng)急廣播按鈕,則全樓的背景音響都切斷,然后再按下火災(zāi)發(fā)生層及上下相臨樓層的按鈕,就能進行緊急廣播,此時樓面的音量強迫處于最大狀態(tài)。物業(yè)內(nèi)之設(shè)備介紹物業(yè)名稱:

地址:負責人:組成部門:各部門負責人:管理公司名稱:管理公司總物業(yè)經(jīng)理:各部門經(jīng)理:物業(yè)部:保安部:行政人事部:財務(wù)部:工程部:大樓占地面積:機房設(shè)備:

項目

位置

數(shù)量

用途 潛水泵 水泵 噴淋泵 消防泵 冷凍泵房 變電房 配電房 鍋爐房 發(fā)電機組 污水處理 電話機房 消防中心 監(jiān)控中心 衛(wèi)視機房 電梯 空調(diào)機組 保安監(jiān)控系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 樓宇自控系統(tǒng) 消防安全系統(tǒng)管理處運作規(guī)程物業(yè)部投訴處理規(guī)程物業(yè)范圍巡視規(guī)程清潔衛(wèi)生物業(yè)設(shè)施特別事故處理規(guī)程保安部巡邏規(guī)程事件記錄規(guī)程車輛疏導(dǎo)規(guī)程車庫安全管理規(guī)程對大樓設(shè)備設(shè)施檢視規(guī)程24小時監(jiān)控規(guī)程警衛(wèi)安排規(guī)程

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1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標設(shè)定確定目標設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3