義烏商品城項(xiàng)目可研報(bào)告

..第108頁共108頁前言可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法，其根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。本項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告是在對(duì)南京宏觀、中觀與微觀市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查和研究分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位和投入產(chǎn)出分析，就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并且對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項(xiàng)目工作組2003年11月15日

目錄第一部分項(xiàng)目概況…………………7第二部分項(xiàng)目投資環(huán)境分析……………………9第一章南京市城市經(jīng)濟(jì)背景……………………10第一節(jié)南京市基本概況……………………10宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況…………………12政策環(huán)境分析………………………13城市交通情況………………………15第二章南京市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查…………………………16第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀……………………16第二節(jié)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向及發(fā)展趨勢(shì)………………………28第三章中觀環(huán)境調(diào)查………………31第一節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)情況……………………31第二節(jié)南京各大商圈分析…………………35第三節(jié)新街口商圈現(xiàn)狀調(diào)查與分析……………………36第四節(jié)調(diào)查結(jié)論與分析……………………39第四章微觀市場(chǎng)調(diào)查……………………………40第一節(jié)地塊周邊商鋪市場(chǎng)情況…………………………40第二節(jié)商務(wù)寫字樓現(xiàn)狀調(diào)研分析………………………45第三節(jié)商務(wù)公寓及酒店調(diào)研與分析……………………51第三部分項(xiàng)目地塊價(jià)值分析……………………59第一章地塊周邊現(xiàn)狀……………………………60第二章地塊所處街區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析……………61第一節(jié)優(yōu)勢(shì)…………………61第二節(jié)劣勢(shì)…………………62第三章地塊價(jià)值點(diǎn)分析…………………………63第四部分項(xiàng)目定位構(gòu)想……………………………64第一章項(xiàng)目定位依據(jù)……………………………65第二章目標(biāo)客群定位……………………………66第三章項(xiàng)目產(chǎn)品定位……………………………67第四章價(jià)格定位……………………68第五章項(xiàng)目定位威脅及規(guī)避方法………………71第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略……………………………76第一章項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)……………………………77第二章項(xiàng)目營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)方式的定位…………………………77第三章營(yíng)銷階段劃分……………………………78第一節(jié)銷售計(jì)劃……………………………78第二節(jié)價(jià)格策略……………………………78第四章開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)周期計(jì)劃……………80第五章營(yíng)銷理念定位與策略設(shè)計(jì)………………81第一節(jié)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析………………………81第二節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷理念………………………82第三節(jié)營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)………………………82第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析………………………85第一章項(xiàng)目總投資估算…………………………86第一節(jié)項(xiàng)目基本指標(biāo)………………………86第二節(jié)土地費(fèi)用………………87第三節(jié)前期費(fèi)用………………88第四節(jié)房屋開發(fā)費(fèi)……………………………89第五節(jié)管理費(fèi)…………………90第六節(jié)財(cái)務(wù)費(fèi)用………………90第七節(jié)銷售費(fèi)用………………91第八節(jié)不可預(yù)見費(fèi)……………………………91第九節(jié)項(xiàng)目總成本估算表…………………92第二章項(xiàng)目投資來源、籌措方式`………………93第三章銷售收入、租金收入估算`………………94現(xiàn)金流量分析………………96財(cái)務(wù)評(píng)估分析………………99第一節(jié)成本利潤(rùn)率……………………………99第二節(jié)權(quán)益投資利潤(rùn)率……………………100第三節(jié)投資回收期……………………………100第六章風(fēng)險(xiǎn)分析……………………101第一節(jié)敏感性分析……………………………101第二節(jié)盈虧平衡分析…………………………101第七部分可行性結(jié)論………………102第一章投資風(fēng)險(xiǎn)…………………103第二章風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法及可行理由……………104第三章結(jié)論…………………………106第八部分附件………………………107~141第一部分項(xiàng)目概況

浙江商品城項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)科學(xué)園天元路以南、城東路以西、科苑路以北、興苑路以東，南面毗鄰大學(xué)城，西面毗鄰萊茵東郡，北面毗鄰天景山大型社區(qū)，東面緊靠南京二環(huán)和大型景觀大道。建設(shè)用地面積212畝，總建筑面積約19萬平方米，總投資6個(gè)億。整個(gè)商品城包括浙江品牌商鋪、特色商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓和商務(wù)公寓。特色商業(yè)街包括餐飲街、文化街、服裝街、電子街、酒吧街等，每個(gè)商業(yè)主題街都根據(jù)定位形成鮮明特色。建成后的項(xiàng)目將是集文化、娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物、居住等功能為一體的大型一站式綜合購(gòu)物休閑中心。整個(gè)建筑群設(shè)計(jì)風(fēng)格具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，強(qiáng)調(diào)人文、格調(diào)、生態(tài)、時(shí)尚。地塊中營(yíng)造廣場(chǎng)、景觀帶及休閑娛樂區(qū)域更利于功能分區(qū)并且易于形成有效的商業(yè)磁極。整個(gè)地塊從東南至西北設(shè)置一條復(fù)合型景觀交通帶，利用立體的空間帶，將停車、景觀、休閑、娛樂、文化交流有機(jī)的融合在一起。通過貫穿整個(gè)場(chǎng)地的半地下停車場(chǎng)，購(gòu)物人群可以方便的到達(dá)各自的目的地。充分考慮了景觀小品、休憩設(shè)施設(shè)計(jì)和人流走向，層次豐富，營(yíng)造出人性化生態(tài)購(gòu)物環(huán)境。浙江商品城的建設(shè)具有多方面得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，借助江寧良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，憑借自身先進(jìn)的差異化的產(chǎn)品定位，現(xiàn)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，必將成為輻射全省的浙江商品集散地，科學(xué)園區(qū)大學(xué)城的存在則帶來了自城東路南端而來的大量人流車流；東面的待建地鐵站確定了將來的大量潛在人流。因此該項(xiàng)目將以其巨大的商業(yè)效應(yīng)創(chuàng)造品牌，以休閑娛樂增強(qiáng)對(duì)人流的吸引，靠文化氛圍提高其品味，在南京創(chuàng)造出一艘巨大的商業(yè)航母，強(qiáng)大的升值潛力同時(shí)也必將是南京市民投資、購(gòu)物、休閑的新選擇。

第二部分項(xiàng)目投資環(huán)境分析

第一章南京市城市經(jīng)濟(jì)背景第一節(jié)南京市基本概況行政區(qū)劃南京市下轄玄武、鼓樓、白下、建鄴、秦淮、下關(guān)、雨花臺(tái)、棲霞、江寧、浦口、六合等十一個(gè)區(qū)和溧水、高淳兩個(gè)縣。其中主城區(qū)包括玄武、鼓樓、白下、建鄴、秦淮、下關(guān)六個(gè)區(qū)。江寧區(qū)于2001年劃入南京市區(qū)范圍內(nèi)，面積為1573平方公里。面積與人口南京全市總面積6598平方公里，其中市區(qū)4737平方公里，中心城區(qū)面積200.44平方公里。全市總?cè)丝?40萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占50%以上，中心城區(qū)人口為217萬人，而且平均每年以10.4萬人的速度增長(zhǎng)，2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃人口為1000萬人。南京市人口及居住情況2002年末，全市戶籍總?cè)丝跒?63.28萬人，比上年末增加10.24萬人。其中市區(qū)480.35萬人，比上年末增加10.43萬人。在全市人口中，非農(nóng)業(yè)人口339.35萬人，占全市人口數(shù)的60.25%；農(nóng)業(yè)人口223.93萬人，占全市人口數(shù)的39.75%。居民生活水平繼續(xù)得到提高。2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9157.08元，按同口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.0%。農(nóng)村居民人均純收入達(dá)4578.5元，比上年增長(zhǎng)6.2%。居民住房條件和生活環(huán)境繼續(xù)得到改善。今后城鎮(zhèn)竣工住宅面積427.60萬。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為21.4，比上年增加0.8；農(nóng)村居民人均住房使用面積為35.61，比上年增長(zhǎng)0.51。

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況南京是全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心之一，2002年全市GDP為1154億元，并且連續(xù)五年保持10%以上的增長(zhǎng)速度。2002年人均GDP達(dá)到2172美金，居民收入持續(xù)增加，市民生活質(zhì)量明顯提高。南京市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力增強(qiáng)。初步統(tǒng)計(jì)，2002年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1295億元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長(zhǎng)12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值62.4億元，增長(zhǎng)6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值612.6億元，增長(zhǎng)12.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值620億元，增長(zhǎng)13.2%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值22908元，比上年增長(zhǎng)11.2%。固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資602.95億元，比上年增長(zhǎng)29.7%。其中，基本建設(shè)投資246.5億元，比上年增長(zhǎng)46.5%；更新改造投資完成109.99億元，增長(zhǎng)20.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資137.63億元，增長(zhǎng)24%。

政策環(huán)境分析宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)投資與房地產(chǎn)的消費(fèi)有著重要的調(diào)節(jié)作用，在近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展旺熱的市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)家性的、地方性的政策法規(guī)不斷更新出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。而這些政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商而言，或多或少會(huì)有一些影響。6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信貸和消費(fèi)信貸做出了有關(guān)規(guī)定。房貸新規(guī)的核心精神在于規(guī)避金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，而“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”的規(guī)定是房產(chǎn)商反對(duì)最激烈的一條。2003年3月25日，南京房產(chǎn)局發(fā)布提高公積金貸款額度的信息，將一方繳存住房公積金的職工最高貸款額度由6萬元提升到10萬元。大大促進(jìn)了南京房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，從而有利于南京的房地產(chǎn)開發(fā)投資。2003年4月2日，南京市規(guī)劃局把車位問題作了細(xì)致界定，南京老城區(qū)新批住宅將至少達(dá)到兩戶一個(gè)車位，新區(qū)住宅將實(shí)現(xiàn)10戶8車位；提高了對(duì)住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有效預(yù)防、解決將來居民的停車問題，一方面也是對(duì)發(fā)展商的實(shí)力考驗(yàn)。2003年6月1日，南京經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)首次招標(biāo)，使經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)化，有效提高建設(shè)水平，減少開發(fā)成本。2003年6月1日，對(duì)涉房收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行了清理，全省正式取消了每平方米20-50元的教育費(fèi)附加，降低了一批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降低了開發(fā)成本，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2003年6月11日，南京購(gòu)房契稅恢復(fù)至2%，取消地方財(cái)政給予的1.25%的補(bǔ)貼，用房改房款、住房補(bǔ)貼款購(gòu)買普通住宅抵扣契稅的優(yōu)惠也一并停止。南京為迎接2005年十運(yùn)會(huì)而進(jìn)行的大手筆老城規(guī)劃改造與新城區(qū)建設(shè)，導(dǎo)致了大量拆遷動(dòng)土，大大推動(dòng)了目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為近幾年南京房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。南京政府“南京城墻內(nèi)主城區(qū)嚴(yán)格審批住宅項(xiàng)目”的政策，使將來主城區(qū)住宅的供應(yīng)量會(huì)相對(duì)稀缺，從而對(duì)目前的城區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)政策利好。

第四節(jié)城市交通情況南京對(duì)外交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是全國(guó)重要的交通樞紐中心之一，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)是江蘇省唯一的國(guó)際空港，南京港是中國(guó)第一大內(nèi)河國(guó)際貿(mào)易港，鐵路，高等級(jí)公路連接全國(guó)主要城市，城市公路交通便捷發(fā)達(dá)。南京臨江近海，是中國(guó)東部地區(qū)重要的交通和通訊樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道5種運(yùn)輸方式構(gòu)成全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。南京港是內(nèi)河第一大港，是與江海相通的重要外貿(mào)港口，現(xiàn)有泊位64個(gè)，其中萬噸級(jí)以上的泊位16個(gè)。

第二章南京市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)一般產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)一般產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)1978年1984年1992年2002年濟(jì)的發(fā)展。南京的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位愈顯重要。南京房地產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)由一般產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要產(chǎn)業(yè)，即將成為支柱性產(chǎn)業(yè)。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2003年1—8月，南京共成立83家開發(fā)公司，平均每月增加10余家。新企業(yè)注冊(cè)資本金達(dá)9.96億元人民幣、7589萬美元和6000萬港幣。其間，南京共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資104.62億元，同比增長(zhǎng)50.5%；其中住宅投資69.14億元，同比增長(zhǎng)44.8%。由于城市建設(shè)速度加快以及人們生活條件的改善，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。1—8月，全市商品房批準(zhǔn)銷售面積與合同銷售面積差距為1.09：1，商品房的空置面積僅為56.84萬平方米，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

（2）2003年1-9月份南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨規(guī)范，消費(fèi)者購(gòu)房更趨理性，市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)，自4月中下旬以來，突如其來的“非典”疫情給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成了一定的影響，從4-5月份南京房地產(chǎn)交易情況來看，“非典”對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體影響不大。到非典疫情得到基本控制之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐漸顯現(xiàn)，從8~9月份市場(chǎng)活躍的程度可見一斑。市區(qū)某些高端物業(yè)出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)買、江北某樓盤首期推出的數(shù)百套單元竟然也出現(xiàn)數(shù)倍于該數(shù)量購(gòu)房者排隊(duì)選號(hào)的現(xiàn)象，這些都從側(cè)面說明了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。由于前期拆遷戶的劇增，其它投資渠道也難以實(shí)現(xiàn)資金快速增值，眾多的社會(huì)閑散資金漸漸地被投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。開發(fā)投資持續(xù)上升今年以來，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。首先，開發(fā)商實(shí)力不斷增強(qiáng)，更加注重規(guī)模開發(fā)。隨著開發(fā)商資本和項(xiàng)目運(yùn)作能力的增強(qiáng)，規(guī)模化的開發(fā)將會(huì)越來越多。目前，河西、江北、江寧和亞東都已經(jīng)出現(xiàn)超大規(guī)模，50萬平方米的樓盤開發(fā)，如正在銷售的城東南的萬達(dá)江南明珠，江寧的翠屏國(guó)際城，江北的威尼斯水城，河西的奧體新城等。其次，開發(fā)商投資行為更趨成熟，理性投資漸成主流。自去年年底以來，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫存在與否的廣泛討論，開始影響到開發(fā)商的房地產(chǎn)投資行為，開發(fā)商競(jìng)買土地行為日漸謹(jǐn)慎，開發(fā)商的理性投資有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。再次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本地實(shí)力開發(fā)商向外地拓展項(xiàng)目。南京本地的開發(fā)商也開始向外圍城市拓展，如蘇州、蕪湖、儀征、高淳等中小城市。本地開發(fā)商的外埠拓展不僅說明南京本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，同時(shí)，也看出本地開發(fā)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)力在不斷增強(qiáng)，項(xiàng)目運(yùn)作能力不斷提高。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)，2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資中已經(jīng)有多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)出新的紀(jì)錄。土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫2003年1-9月，新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積有所增加。南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。但由于土地二級(jí)市場(chǎng)沒有相應(yīng)健全，使得圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源，批一塊少一塊，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段扔重金圈地。市區(qū)已經(jīng)很少有地可供出讓，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。因此，與其讓土地二級(jí)隱性市場(chǎng)存在，不如放開建立土地二級(jí)市場(chǎng)。例如，河西地區(qū)，從最近拍賣的土地來看，某些地塊正在快速地刷新地價(jià)新高記錄，達(dá)到每畝597萬的新高。而位于南京老城區(qū)的土地更是寸土寸金，土地市場(chǎng)正在繼續(xù)升溫。另外，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，少數(shù)開發(fā)商在拿地的過程當(dāng)中有逐漸向聯(lián)合開發(fā)模式方向傾斜。新房市場(chǎng)持續(xù)紅火僅2003年1-5月份全市商品房合同登記20749件，同比增長(zhǎng)1.4%；銷售面積260.4萬平方米，同比增長(zhǎng)14.4%；銷售金額89.5億元，同比增長(zhǎng)29.4%。從商品住宅銷售看，1-5月份全市商品住宅合同登記19079件，銷售面積235.2萬平方米，銷售金額73.7億元。其中，白下區(qū)住宅銷售面積最高，達(dá)32.3萬平方米。從非住宅銷售看，1-5月份全市非住宅合同登記1670件，銷售面積25.2萬平方米，銷售金額15.7億元，江寧區(qū)和白下區(qū)合同銷售面積居各區(qū)前列，分別達(dá)到6.5、6.2萬平方米，占總合同成交面積的二分之一以上。最近一段時(shí)間來，排隊(duì)購(gòu)房已不是南京樓市的個(gè)案，已是較為普遍的現(xiàn)象，不僅在3000-4000元的中高價(jià)位的樓盤如此，而且在5000-6000元的高檔樓盤也普遍存在。事實(shí)上，排隊(duì)購(gòu)房的背后，既客觀表現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但也表現(xiàn)出一些虛熱的癥候。今年前5個(gè)月的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積136.4萬平方米，發(fā)放新證90個(gè)，與此對(duì)應(yīng)的已登記的商品房預(yù)售面積為260.4萬平方米，供求比為0.52：1。從上述數(shù)據(jù)來看，南京商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品住宅的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張。由此可見，在商品住宅預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。從需求來看，大部分購(gòu)房者是為了改善居住條件，但也有不少投資客把購(gòu)房作為投資工具，從而加劇了供求矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，確實(shí)需要一部分投資客，但如果一旦投資客過多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)集聚。從房屋分類情況來看，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，2003年1-9月，辦公樓、商鋪逐步趨旺，尤其是商鋪近來已成為南京樓市的一匹黑馬。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊(duì)購(gòu)房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識(shí)。從住宅市場(chǎng)總體需求來看，推動(dòng)市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升的主要原因有：一是住房梯度消費(fèi)。1-5月份存量房交易面積比去年同期增長(zhǎng)76%，潛在購(gòu)房需求被有效釋放，同時(shí)也帶動(dòng)了新建商品房的需求，目前“賣舊買新”、“賣小買大”已經(jīng)成為廣大市民改善住房狀況的重要手段；二是投資需求增加。股市的長(zhǎng)期低迷，居民投資渠道的狹窄等方面原因，使大量的金融資產(chǎn)流向不動(dòng)產(chǎn)投資，這一部分的投資需求的快速增長(zhǎng)在今年表現(xiàn)的更加明顯。為迎合市場(chǎng)需求，投資型物業(yè)逐步推出，如珠江路的谷陽世紀(jì)大廈，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的小面積商鋪等都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。從住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)建設(shè)部對(duì)高中低價(jià)位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前南京可以將5000元/平方米以上的稱為高價(jià)位住宅，2800－5000元/平方米的稱為中價(jià)位住宅，2800元/平方米以下的稱為低價(jià)位住宅。從南京目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)供應(yīng)70%的樓盤在2800－5000元/平方米這一價(jià)位區(qū)間，5000元/平方米以上的住宅項(xiàng)目占10%左右，2800元/平方米以下的占20%，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。從需求區(qū)屬分布看，今年1-9月份玄武、鼓樓、白下和下關(guān)區(qū)的住宅銷售均價(jià)在3500元/平方米以上，秦淮和建鄴兩區(qū)均價(jià)基本也在3500元/平方米左右。江寧區(qū)90%的樓盤單價(jià)在2800元/平方米以下，占南京低價(jià)位市場(chǎng)的80%。從住宅產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)住宅產(chǎn)品戶型面積情況，可將30－70平方米以下稱為小戶型，70－120平方米為中等戶型，120平方米以上的為大戶型。從目前南京新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)戶型比例構(gòu)成看，市場(chǎng)主流仍然是100平方米左右的三室兩廳的中等戶型，市場(chǎng)需求也以該戶型為主。但是，隨著南京城市化進(jìn)程的加快以及外地流動(dòng)人口的增加，中青年逐漸成為購(gòu)房一股生力軍，過渡性住房消費(fèi)是他們的主要特征，因此70平方米以下的中小戶型開始出現(xiàn)熱銷。伴隨著這種需求的出現(xiàn)，自去年下半年以來，特別是今年以來，中、小戶型住宅供給增長(zhǎng)較快，如劍橋國(guó)際公寓、綠城新貴，以及大行宮的國(guó)際貴都小型商務(wù)樓等都具有類似特征，他們的主要的購(gòu)房群體包括首次置業(yè)的中等收入年輕人、投資型業(yè)主和正在成長(zhǎng)的小型企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主等。從住宅銷售區(qū)域看，板塊特征較為明顯，建鄴、鼓樓、白下和玄武區(qū)等四區(qū)的銷售面積占全市總銷售面積的80%以上，這幾個(gè)區(qū)屬主要有一至兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊作為支撐，如建鄴、鼓樓的河西板塊，白下的城東、城東南板塊，玄武的城東板塊等。河西地區(qū)隨著奧體中心十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，河西板塊價(jià)格上漲也較明顯，市場(chǎng)銷售依然較為看好，可見市場(chǎng)對(duì)河西地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為認(rèn)可，價(jià)格在今年繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)已成定局。城南和城東南也開始成為銷售熱點(diǎn)，住宅價(jià)位檔次相對(duì)較高，吸引了大量的高收入購(gòu)房群體。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，上海的某知名房地產(chǎn)企業(yè)也有意向?qū)⑷胱∠玛P(guān)打造高品質(zhì)樓盤，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的開發(fā)水平，進(jìn)而提高市場(chǎng)份額。江寧仍然是一季度全市上市量最大的一個(gè)區(qū)域。同時(shí)，江寧區(qū)憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷售量較大的區(qū)域。近期江寧個(gè)別樓盤住宅銷售價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平方米。江北憑借江南江北巨大的價(jià)格落差，以及城市交通規(guī)劃的遠(yuǎn)期利好開始引起市場(chǎng)關(guān)注，供求增長(zhǎng)明顯，尤其是幾個(gè)大盤的開發(fā)，有效提高該地區(qū)在整個(gè)市場(chǎng)中的地位。存量房市場(chǎng)最為活躍2003年1-5月份全市存量房交易21457件，交易面積162.9萬平方米，交易金額39.6億元，比上年同期分別增長(zhǎng)98.9%、76%和143.9%，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地成立，大有賽過超市、銀行之勢(shì)。預(yù)計(jì)今年二級(jí)市場(chǎng)的交易量很有可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)交易量。從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史來看，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其一、二級(jí)市場(chǎng)的交易量大致為1：3-4。因此，南京的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展非常廣闊。（3）南京房地產(chǎn)板塊淺析為了能夠更加全面地了解南京房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，下面對(duì)南京各大板塊進(jìn)行簡(jiǎn)單地分析。隨著新一界政府規(guī)劃的出臺(tái)，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了重大的變化。南京的房地產(chǎn)板塊從最早的城東、城中、城南、城北幾個(gè)板塊，到后來的河西板塊；2001年上半年，隨著城市功能的擴(kuò)大，誕生了東山（江寧）、仙西（亞東）、浦口-珠江新區(qū)；2002年低，隨著河西、亞東被重新定位，寧南被納入新區(qū)的規(guī)劃之列，各大新板塊的主體發(fā)展思路更加明確；近日，東南板塊因其各方面條件的日漸成熟，在媒體的熱力炒作下，又成為一個(gè)較為引人注目的獨(dú)立板塊?！そ瓕帲航瓕帢鞘邪l(fā)展歷史長(zhǎng)，場(chǎng)面亂，熱點(diǎn)分散，形態(tài)多樣，別墅與公寓并立。由于撤縣改區(qū)的利好時(shí)過境遷，市政熱點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此2002年江寧樓市尤其是公寓仍是低價(jià)房的天下，是許多拆遷后急于買房安置普通市民的首選，最終能否贏得大市則重點(diǎn)在于交通狀況的改善和生活配套的解決程度。熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)在東山和岔路口。代表樓盤：南方花園、21世紀(jì)世紀(jì)園、盈家春天、武夷花園等?！ず游鳎和ㄟ^幾年的發(fā)展，河西已基本得到普通市民的認(rèn)可，樓價(jià)也在不斷的攀升。2001年下半年對(duì)于奧體中心的重新尋址，年底市政府對(duì)于新河西重新規(guī)劃的再次提升，使河西的再次走強(qiáng)成為可能，加之河西與中心區(qū)的距離優(yōu)勢(shì)，其物業(yè)形態(tài)上的多層與小高層仍將是普通上班一族的首選，除卻地段偏好因素外，將成為東南板塊最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。代表樓盤：萬科金色家園、金基唐城、云錦美地、新城逸境等?！問|：亞東雖然售價(jià)并不高，但其概念宣傳卻較為成功：三城（大學(xué)城、生態(tài)城、生活城）合一的概念，性價(jià)比更為購(gòu)房人所認(rèn)可，相對(duì)而言，樓盤供應(yīng)量少，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，后市預(yù)期良好，但由于實(shí)際距離的相對(duì)遙遠(yuǎn)，對(duì)東南板塊不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。代表樓盤：詠梅山莊、沁蘭雅筑等?！幠希簩幠鲜潜徽嵘先粘痰男聟^(qū)中真正的一塊處女地，隨著仁恒翠竹園的熱銷，今年將會(huì)有大批的高檔公寓上市，由于其外部自然環(huán)境好，由雨花區(qū)政府整體把關(guān)，項(xiàng)目的整體規(guī)劃?rùn)n次要求較高，價(jià)格也將成為幾大板塊中的排頭兵，會(huì)與東南板塊中的月牙湖附近、光華路西段的項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。代表樓盤：翠竹園、康盛花園、玉蘭山莊等?！こ菛|南：主要是指龍?bào)绰芬詵|、瑞金路以南、秦淮河以北、南理工以西的區(qū)域。形狀上象一把打開的折扇（以龍?bào)绰窞檫呄驏|北打開），地理位置得天獨(dú)厚，離中心區(qū)距離較近，背靠紫金山，面臨月牙湖、護(hù)城河、秦淮河，內(nèi)有御道街、明御河及多個(gè)新建公園與市民廣場(chǎng)，是傳統(tǒng)東貴的主要區(qū)域，今年將有100萬平米的住宅供應(yīng)，是唯一一個(gè)政府沒有大力的傾斜政策卻靠市場(chǎng)自身的力量發(fā)展后勁十足的公寓住宅熱力板塊。代表樓盤有：鐘山花園城、黃埔鑫園等。從各板塊的物業(yè)特征和目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)分析可以看出，南京目前的發(fā)展格局，使得各個(gè)板塊的并存成為可能，在各板塊均缺乏獨(dú)特單一優(yōu)勢(shì)的情況下，物業(yè)綜合品質(zhì)將成為下一輪房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主體。

第二節(jié)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向及發(fā)展趨勢(shì)最近，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件出臺(tái)的目的之一就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)，把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來。但是，我們業(yè)界專家們普遍認(rèn)為：預(yù)計(jì)截止到2004年，房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)普遍持續(xù)上漲。作出這樣的判斷主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)階段，而這主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一、南京城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及城市形象的提升，大量人口進(jìn)駐居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；二、消費(fèi)者消費(fèi)觀念正在悄然改變，這些將增加市場(chǎng)需求。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購(gòu)一套住房在未來幾年應(yīng)該將會(huì)得到繼續(xù)保持；三、南京城市形象亟待提升，拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。從全國(guó)范圍內(nèi)來看，2003年全國(guó)房地產(chǎn)的投資幅度不會(huì)低于20%。因此，從需求旺盛的角度來說，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且還會(huì)繼續(xù)上漲。央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道形成了最直接的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這就意味著房地產(chǎn)融資渠道將趨向多元化。而在新的融資渠道中，上市融資將成為最好的選擇，可以預(yù)見將會(huì)有更多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”的行列中。另外，房地產(chǎn)信托將會(huì)脫穎而出。資料顯示，今年以來信托公司已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資20余億人民幣。最后，房地產(chǎn)基金將會(huì)呼之欲出，這種途徑可以說是基金投資者與房地產(chǎn)企業(yè)“雙贏”的方式。今年上半年出臺(tái)的已購(gòu)公房上市取消審批手續(xù)、取消原單位參與收益分成、降低土地出讓金征收金額、出售已購(gòu)公房后買新房享受契稅減免等政策將促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。由此可見，一手房活躍的同時(shí)，二手房房源也將上升。而且這些房屋產(chǎn)權(quán)還屬于“央產(chǎn)”。隨著二手房市場(chǎng)的活躍，各大優(yōu)秀中介公司也必將得到提升與發(fā)展的機(jī)會(huì)，也給二級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)者帶來實(shí)惠。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的介入力度將加大，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的北京與上海等城市表現(xiàn)非常明顯。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一塊“肥缺”，政府將會(huì)全面地介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)這么簡(jiǎn)單。政府從他們利益的角度出發(fā)，會(huì)介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面。政府從土地購(gòu)買、營(yíng)銷過程、直至內(nèi)部管理的全面介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，使得市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。早期很多物業(yè)管理依托開發(fā)的狀況，會(huì)受到很大的影響。而現(xiàn)在物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)慢慢地得到規(guī)范，而且有相當(dāng)大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)營(yíng)銷將漸漸地回歸到地段、產(chǎn)品與社區(qū)三個(gè)層面。新房市場(chǎng)局部短缺的現(xiàn)象會(huì)依然存在，而且可能會(huì)繼續(xù)，這個(gè)現(xiàn)象不僅僅存在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，普通商品房也會(huì)存在這些問題。

結(jié)論：南京的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)造了良好條件，2003的市場(chǎng)供求雙方就呈現(xiàn)雙贏局面，而隨著近幾年城市改造力度的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)在未來的幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)持續(xù)繁榮局面。屆時(shí)，本案的面市時(shí)機(jī)將會(huì)與城市化進(jìn)程的高峰期達(dá)到契合，整體宏觀環(huán)境的利好對(duì)本案的成功操作提供了切實(shí)而客觀的支持。

第三章中觀環(huán)境調(diào)查第一節(jié)商業(yè)環(huán)境分析2002年，南京市商業(yè)興旺發(fā)達(dá)，市場(chǎng)活力明顯，企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，對(duì)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的貢獻(xiàn)越來越大，在全國(guó)影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，出現(xiàn)了積極向上的良好態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)企業(yè)迅速壯大。據(jù)對(duì)全市20家重點(diǎn)大中型商貿(mào)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，全年市內(nèi)實(shí)現(xiàn)零售額123億元，占全市全年消費(fèi)品零售總額的23．4%，占批發(fā)貿(mào)易零售業(yè)零售額比重的30．8%。蘇果、蘇寧、五星、朗馳、新百、中央六大商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)商品銷售282億元，同比增長(zhǎng)28．14%，明顯高于全市平均水平。以連鎖企業(yè)為代表的新型業(yè)態(tài)繼續(xù)保持高速發(fā)展。據(jù)對(duì)全市23家主要連鎖企業(yè)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到2000多個(gè)，同比增加600多個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)銷售額180億元，同比增長(zhǎng)25%。上半年，蘇果、蘇寧、五星等連鎖企業(yè)仍列全國(guó)連鎖20強(qiáng)。南京麥德龍、家樂福、金潤(rùn)發(fā)、歐倍德、好又多等外商獨(dú)資、合資大型連鎖企業(yè)也發(fā)展良好，充分展示了新型業(yè)態(tài)發(fā)展的良好前景。近年來，私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重不斷提高，平均每年提高約2個(gè)百分點(diǎn)。2002年，非公經(jīng)濟(jì)商貿(mào)企業(yè)零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重約為56％，并有繼續(xù)提高的趨勢(shì)。其中，大批外資企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)到南京發(fā)展，成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。餐飲業(yè)快速發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)零售額56．12億元，增長(zhǎng)32．7%，成為全市零售額增幅最快的行業(yè)，但比重只占10.7%，還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。餐飲業(yè)消費(fèi)檔次進(jìn)一步提升。批零貿(mào)易業(yè)增幅平緩。批零貿(mào)易業(yè)零售額比重已占全市76%，今年增幅為10.1%，低于全市平均水平。全市重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張速度加快。蘇寧、蘇果、五星、金鷹、新百、中央、宏圖三胞等，積極利用企業(yè)品牌向外地發(fā)展，地域延伸到北京、上海、杭州以及滬寧沿線、蘇北、安徽等周邊地區(qū)。全市新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積約30萬平方米，在外地新開商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積為10萬平方米。全市在外地開業(yè)(含加盟)的網(wǎng)點(diǎn)近800個(gè)，年銷售約80多億元。商業(yè)中心區(qū)的影響力越來越大。新街口地區(qū)的正洪街建成步行街后，經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步改善；大洋白貨以及即將開業(yè)的沃爾瑪，將使新街口的服務(wù)功能更加完善，對(duì)周邊地區(qū)的影響越來越大。湖南路、夫子廟的商業(yè)設(shè)施不斷完善、配套，影響力也不斷增強(qiáng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，“十一”黃金周期間，新街口、湖南路、夫子廟三個(gè)商業(yè)區(qū)的游客消費(fèi)額，新街口占50％，湖南路占36％，夫子廟占14％。

商輔名稱開發(fā)商單位面積（㎡）價(jià)格（元）銷售情況交通地址電話備注中國(guó)女人街富騰房地產(chǎn)5.7－不定4000－12000南金線江寧東山金箔路138＃2196764投資型同曦鳴城同曦房地產(chǎn)10－1607500－1380080%102W勝太東路8＃2121288投資型夫子廟大世界蘇京房地產(chǎn)10－不定8000－2700060%16W、33W夫子廟西牌坊口2237279投資型夫子廟商貿(mào)城秦淮房地產(chǎn)40－12012000－2500016W、33W瞻園路路口2262298投資型萬代福廣場(chǎng)新百置業(yè)13.17－1902F均價(jià)150003F均價(jià)8000售磬103W、81W江東南路63＃6424807投資型永利購(gòu)物中心永利投資發(fā)展18－2006500－13000鼓揚(yáng)線、鹽葛線大廠區(qū)葛關(guān)路與長(zhǎng)沖路交匯處7799788租售型谷陽世紀(jì)大廈谷陽房地產(chǎn)21－1287000－4000096%6W、91W珠江路600＃3682868租售型沁水景苑建宇房地產(chǎn)200－500均價(jià)13000銷售中漢中門站虎踞南路63＃6522522租售型匯豐數(shù)碼港匯豐房地產(chǎn)12－548800－10000三期接受預(yù)定蓮花橋站進(jìn)香河路10＃3350097天宮藝墅館通宇房地產(chǎn)200－500待定8月中旬開售朝天宮站朝天宮止馬營(yíng)48＃2261816武夷商城武夷房地產(chǎn)195－230待定尚未開盤101W、102W江寧東山岔路口2199914日月大廈青島中南置業(yè)380－650均價(jià)20000尚未銷售31W、1W太平南路2＃4511191內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

第二節(jié)南京各大商圈分析新街口——珠江路商圈指的是新街口地區(qū)、洪武路、大行宮、長(zhǎng)江路所輻射的區(qū)域，該商圈是南京最為繁榮的地帶，素有“中華第一商圈”的美譽(yù)，歷來是商家必爭(zhēng)之地。該商圈云集了世界知名品牌及國(guó)內(nèi)著名品牌。目前，新街口商圈內(nèi)集中了營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上的大中型商業(yè)企業(yè)20余家，商業(yè)氣氛非常濃郁。例如，新百、蘇寧、蘇果、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、華聯(lián)商場(chǎng)、東方商場(chǎng)、大洋百貨等等。該商圈初步形成了以南京為中心“都市圈”大流通格局。而該商圈的最大特色在于它不僅僅具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，而且該商圈還匯集了金融、賓館服務(wù)、文化、商務(wù)等多種業(yè)態(tài)，而具有這種特點(diǎn)的商圈在全國(guó)同類商圈中十分罕見。珠江路商圈極具特色，在如今IT界有“北有中關(guān)村，南有珠江路”這樣的說法，這從側(cè)面說明了珠江路在全國(guó)IT業(yè)內(nèi)的深刻印象。該商圈主要云集了大量經(jīng)營(yíng)與IT相關(guān)的產(chǎn)品經(jīng)銷商。2003年南京市政府對(duì)珠江路進(jìn)行全面改造，在改造過程當(dāng)中體現(xiàn)兩大特色：科技特色和科技商業(yè)街特色。湖南路——山西路商圈主要以其大規(guī)模的步行街為其特色。該地區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，交通便利。近年來，該商圈發(fā)展極為迅速，大有追趕新街口商圈之勢(shì)！隨著五星大賣場(chǎng)以及蘇寧金山店的開業(yè)，湖南路——山西路商圈已經(jīng)為提升自身形象邁出了重要的一步。板塊中的湖南路憑借“萬城百店無假貨”活動(dòng)已經(jīng)由以前默默無聞的商業(yè)街變成獨(dú)具特色的商業(yè)步行街。夫子廟商圈主要以經(jīng)營(yíng)本地民俗產(chǎn)品、特色餐飲、國(guó)際名牌服飾等，同時(shí)具有人文歷史性質(zhì)的旅游項(xiàng)目也是夫子廟商圈的一大特點(diǎn)。夫子廟商圈在政府宏觀政策的支持與引導(dǎo)下，夫子廟商業(yè)地段的影響力正在逐漸提升，這必將引發(fā)該商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級(jí)。但是，與南京其它商業(yè)板塊相比，夫子廟商圈的外在形象以及內(nèi)部管理需要很大程度上的提升。第三部分項(xiàng)目地塊swot分析

第一節(jié)優(yōu)勢(shì)（strengths）項(xiàng)目地段極其優(yōu)越，為CBD商圈的核心組成部分，土地極具升值潛力，含金量很高；擁有南京中央商務(wù)核心區(qū)的強(qiáng)大商務(wù)支持；周邊商業(yè)氛圍日益濃厚，商圈發(fā)展更加成熟；隨著南京土地開發(fā)的深入，特別是新街口地區(qū)，可供拆遷開發(fā)的土地日益減少，稀缺性尤為突出；地塊沿街面長(zhǎng)，長(zhǎng)度192米，具有良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件；正值新街口景觀改造（2003年—2007年），為項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供良好的宏觀環(huán)境與政策支持；地塊本身方正，利于規(guī)劃使用；周邊生活配套非常完善，項(xiàng)目商務(wù)公寓的長(zhǎng)住業(yè)主可為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源；第二節(jié)劣勢(shì)(weaknesses)；地塊與對(duì)面商業(yè)區(qū)因快速車道而隔離，有減少人流量的弊端；地塊僅一面臨街，屆時(shí)將會(huì)影響商業(yè)物業(yè)的人流與交通；規(guī)避方法：對(duì)于1），地塊所處區(qū)域在規(guī)劃中將增設(shè)多處地下通道，因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中注意結(jié)合規(guī)劃的人行出口地點(diǎn)將會(huì)有效規(guī)避該劣勢(shì)。對(duì)于2），通過一層商鋪的室內(nèi)步行街通道的科學(xué)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)其均好性，并充分利用家樂福帶來的人流，避免出現(xiàn)冷島現(xiàn)象。

第三章地塊價(jià)值點(diǎn)分析一、本地塊具有稀缺性，體現(xiàn)珍貴特點(diǎn)；二、周邊交通便利，對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目能夠提供良好的外部環(huán)境支持；三、地塊周邊商業(yè)配套、生活配套非常齊全；四、地塊周邊商業(yè)氣氛非常濃厚，體現(xiàn)地塊非常高的投資價(jià)值；五、未來的升值潛力使其具備了非常高的潛在價(jià)值；第四部分產(chǎn)品定位

第一章項(xiàng)目定位依據(jù)一、從地塊角度分析：1、該地塊規(guī)劃性質(zhì)決定了開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。2、緊靠大學(xué)城和周邊成熟的居住區(qū)的大量人口，因此商鋪開發(fā)具有非常好的市場(chǎng)機(jī)遇。時(shí)間把握得當(dāng)，可以獲取市場(chǎng)切入先機(jī)。二、從市場(chǎng)角度分析：1、商鋪近來已成為南京樓市的一匹黑馬。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識(shí)。2、從市場(chǎng)調(diào)研得出的結(jié)論，南京江寧的大型集中百貨式商業(yè)面積累計(jì)開發(fā)量已經(jīng)達(dá)200萬平方米，超過了新街口商圈的商業(yè)面積，因此大型集中百貨式商業(yè)物業(yè)將會(huì)面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)者和市場(chǎng)投資阻力，為此，我們定為浙江商品城項(xiàng)目為大型浙江商品批發(fā)零售市場(chǎng)，輻射長(zhǎng)三角的浙江商品集散地。4、從市場(chǎng)調(diào)研得出的結(jié)論，南京酒店式公寓市場(chǎng)逐漸升溫，銷售日益火暴，可以預(yù)見近幾年南京中小戶型的公寓前景看好。三、從南京宏觀環(huán)境角度分析：1、南京城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與開放程度的提升，對(duì)外來企業(yè)的吸引力逐漸增強(qiáng)，從而導(dǎo)致了大量的來寧工作和生活的消費(fèi)群。2、隨著城市對(duì)外交通系統(tǒng)的全面提升，縮短了南京和周邊城市的距離，使得整個(gè)長(zhǎng)三角板塊的聚集效應(yīng)更加明顯，從而從某種程度上擴(kuò)大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量。第二章目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位：江蘇、浙江等地的投資客及少量自己經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)主；第三章項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)過前幾篇詳細(xì)的市場(chǎng)分析以及對(duì)今后商圈的分析，我們確定最終的可行性產(chǎn)品定位方案。精品街區(qū)＋批發(fā)市場(chǎng)作為輻射能力強(qiáng)的批發(fā)市場(chǎng)，在與浙江成熟市場(chǎng)合作的基礎(chǔ)上將會(huì)輻射南京、上海、蘇州、蘇北、合肥等，而作為精品街的定為主要服務(wù)于大學(xué)城和周邊的生活居住區(qū)。因此這樣的產(chǎn)品定位形成了鮮明的特色降低了競(jìng)爭(zhēng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。第四章價(jià)格定位參考本項(xiàng)目所處區(qū)位的住宅價(jià)格、周邊的商鋪價(jià)格，浙江商品城的價(jià)格定位為4500元/平方米。價(jià)格估算表項(xiàng)目同曦名城五夷商城萊茵東郡女人街均價(jià)1045元/㎡8000元/㎡4200元/㎡6000元/㎡考慮到市場(chǎng)與熱、低開高走、快速回籠資金，本案商鋪的預(yù)期售價(jià)：4500元/㎡。第五章項(xiàng)目定位威脅及規(guī)避方法本項(xiàng)目定位為精品街區(qū)＋批發(fā)市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)，從前幾章詳盡的市場(chǎng)分析以及上面的定位依據(jù)里的解釋中看，已經(jīng)沒有什么太大的風(fēng)險(xiǎn)。確實(shí)，這種方案從理論上看是一種非常合理而合乎市場(chǎng)需求的產(chǎn)品組合。但是，任何一種方案都有威脅存在，更多的威脅是來自不確定的市場(chǎng)。一、未來江寧周邊還有相當(dāng)多的土地等待開發(fā)，而且眾開發(fā)商的實(shí)力不俗，具有不可預(yù)見性；二、商鋪的經(jīng)營(yíng)問題；三、投資者回報(bào)問題。規(guī)避方法：隨著銀行利率的下調(diào)，股市行情的不斷震蕩，原先有限的幾種投資方式所帶來的回報(bào)已經(jīng)越來越少，而風(fēng)險(xiǎn)卻越來越大，投資者逐漸把眼光投向風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)式商鋪。因此，預(yù)期的市場(chǎng)總體樂觀現(xiàn)象為本項(xiàng)目提供了好的宏觀環(huán)境。一部分投資者認(rèn)為：1、投資商鋪具有穩(wěn)定性；2、商鋪不會(huì)因?yàn)榉魁g的增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀缺性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展和成熟而不斷增值；3、商鋪普遍具有較高的回報(bào)率，平均比住宅高出5個(gè)百分點(diǎn)；4、商鋪具有較強(qiáng)投資潛力，目前在國(guó)內(nèi)，其投資概念還未全面普及，價(jià)格還有較大的上升空間。利用以上幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，結(jié)合產(chǎn)品的優(yōu)化，可以減少可預(yù)見的威脅。本商鋪具有以下幾點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、地段。在地產(chǎn)界，早有“投資住宅是銅，投資辦公寫字樓是銀，投資商鋪是金”的說法，而商鋪的最大賣點(diǎn)就是地段。好的地段可以確保商家盈利，對(duì)于投資者可以迅速轉(zhuǎn)售或出租，可以獲得較高的售價(jià)和租金。2、開發(fā)商。本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是保證商鋪質(zhì)量和收益的根本。3、經(jīng)營(yíng)狀況。任何一個(gè)投資者都會(huì)對(duì)其所準(zhǔn)備投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況十分關(guān)心。因此，本項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)在前期就深入研究與考量，通過這些縝密的前期工作，能為后期的經(jīng)營(yíng)提供良好的硬件環(huán)境。4、后期營(yíng)銷策劃過程當(dāng)中策略的運(yùn)用。鑒于投資型物業(yè)所面對(duì)的客戶群體的特殊性而言，可以利用他們“買漲不買跌”的心態(tài)，適當(dāng)?shù)乜刂苾r(jià)格走勢(shì)。第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略

第一章項(xiàng)目營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)方式的定位對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷以及經(jīng)營(yíng)方式的定位，主要從銷售什么，如何銷售的角度去說明。本項(xiàng)目的商鋪直接采取銷售產(chǎn)權(quán)的方式，通過這種營(yíng)銷手段，可以快速回籠資金，并且可以減少后期商務(wù)管理以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的工作量。另外，商鋪銷售限時(shí)產(chǎn)權(quán)，采取自有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)但采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的的經(jīng)營(yíng)模式，這樣可以在保證項(xiàng)目的高檔形象的同時(shí)保護(hù)投資者以及經(jīng)營(yíng)者的信心，將會(huì)更容易獲得投資者的認(rèn)可，從另外一個(gè)角度加速項(xiàng)目銷售進(jìn)度。對(duì)于商業(yè)物業(yè)，主要直白明顯地突出其“盈利”性，用充滿自信、煽動(dòng)、簡(jiǎn)潔的言語表現(xiàn)其巨大的商業(yè)價(jià)值！第三章營(yíng)銷階段劃分第一節(jié)銷售計(jì)劃銷售期分為預(yù)熱期與強(qiáng)銷期，持續(xù)時(shí)間1年，預(yù)熱期為開盤前3個(gè)月開始，強(qiáng)銷期從開盤到尾盤處理共分四期，一期計(jì)劃銷售50%，二期計(jì)劃銷售20%，三期銷售20%，尾盤銷售10%。第二節(jié)價(jià)格策略低開高走；均價(jià)定為4500元/平方米。經(jīng)過前期試盤放盤和市場(chǎng)炒作成功之后，在強(qiáng)銷期時(shí)將提價(jià)，公開提價(jià)，快速提價(jià)。屆時(shí)，相關(guān)媒體跟風(fēng)炒作配合，乘勢(shì)全面提價(jià)。開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)周期計(jì)劃工作內(nèi)容2003年2004年12123456789101112前期手續(xù)施工招標(biāo)認(rèn)購(gòu)期基礎(chǔ)工程建設(shè)主體工程建設(shè)開盤銷售期持續(xù)強(qiáng)銷期裝修工程室外工程尾盤銷售期開業(yè)期第五章營(yíng)銷理念定位與策略設(shè)計(jì)第一節(jié)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學(xué)城、江寧科技園三地的輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是江寧的核心區(qū)域。再加上周圍社區(qū)林立，為其提供了超強(qiáng)的人氣，并且保證了成熟的市政配套和完善的經(jīng)營(yíng)生活設(shè)施。浙江商品城的建成，也將為大學(xué)城各大高校和南京市當(dāng)?shù)鼐用駹I(yíng)造一個(gè)嶄新的商業(yè)氛圍，提供一種全新的生活方式。京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來豐富的異地客源；公交時(shí)雨線、南金線、101總站、繞城高速公路、南京市二環(huán)路、規(guī)劃中的輕軌等便捷的市內(nèi)交通將為浙江商品城帶來大批的市內(nèi)客源。標(biāo)題：以建筑語言演繹空間美感品質(zhì)現(xiàn)代建筑風(fēng)格傳遞時(shí)尚建筑語言，優(yōu)美建筑弧度刻畫三段式建筑立面，通透空間布局體現(xiàn)經(jīng)典的商業(yè)文化，浙江商品城建筑風(fēng)格擁有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，整體建筑規(guī)劃采用流線型設(shè)計(jì)，使得整個(gè)建筑群擁有一種靈動(dòng)的韻律之美，更加強(qiáng)調(diào)了人與建筑自然流暢的交流與互動(dòng)。P5標(biāo)題：將文化融入商業(yè)之脈文化科學(xué)園，給予浙江商品城一種科技時(shí)尚；大學(xué)城，給予浙江商品城一種文化氣息；周邊社區(qū)，賦予浙江商品城一種人文氛圍，成熟的浙江市場(chǎng)理念，賦予浙江商品城充滿生機(jī)的商業(yè)活力，文化與商業(yè)的交織，使得浙江商品城閃爍著璀璨的文化之光。P6標(biāo)題：新時(shí)代的財(cái)富坐標(biāo)聚焦交通：鐵路、公路、水路、民航，便利的交通輻射全國(guó)，為浙江商品城帶來豐富的異地客源。公交時(shí)雨線、南金線、101總站、規(guī)劃中的輕軌等便捷的市內(nèi)交通為浙江商品城帶來大批的市內(nèi)客源。地段：江寧區(qū)中心區(qū)域、江寧區(qū)科技園、江寧大學(xué)城三地輻射，浙江商品城將成為江寧核心區(qū)新商業(yè)中心。人氣：江寧科學(xué)園、江寧大學(xué)城、眾多大規(guī)模住宅小區(qū)同時(shí)也為浙江商品城提供了超強(qiáng)人氣，為浙江商品城濃厚商業(yè)氛圍的形成提供了必備條件。配套：周邊銀行、物流、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。第二節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷理念在營(yíng)銷通路中運(yùn)用泛南京城市群的營(yíng)銷模式，在社會(huì)上組織媒體、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)名家多方位聯(lián)手，開展各種形式的經(jīng)營(yíng)研討會(huì)，投資置業(yè)研討會(huì)，針對(duì)目標(biāo)客戶群，如白領(lǐng)置業(yè)推介會(huì)等，實(shí)行遍地開花，重點(diǎn)南京，蘇南等地泛營(yíng)銷，并對(duì)某些客戶進(jìn)行針對(duì)性宣傳。第三節(jié)營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)1、整合營(yíng)銷傳播吸引社會(huì)目光，增加知名度，除了一定頻度的大眾媒體推廣以外，例如：報(bào)紙、DM、電視、戶外廣告、案場(chǎng)包裝以及SP以外，建議開設(shè)網(wǎng)上售樓，網(wǎng)站風(fēng)格要求時(shí)尚，高檔、簡(jiǎn)練，主調(diào)色彩以深色為主，要求整體搭配合理，文字功夫深厚，符合項(xiàng)目定位需求，并引進(jìn)“地產(chǎn)皇冠”概念配合項(xiàng)目定位和推廣主題進(jìn)行促銷，打造立體化的營(yíng)銷傳播網(wǎng)絡(luò)。例如，所設(shè)網(wǎng)頁有項(xiàng)目主頁、“金陵商務(wù)俱樂部”、產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓介紹、商場(chǎng)介紹、項(xiàng)目高峰論壇、南京商務(wù)高峰論壇、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易租賃信息等。屆時(shí)通過其它傳媒和專門的活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)站加以推介與宣傳。2、新聞造勢(shì)在項(xiàng)目即將開盤之時(shí)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家、政府主管部門官員、媒體記者、國(guó)內(nèi)或者南京經(jīng)濟(jì)名家學(xué)者及開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)，舉辦主題為“商務(wù)公寓如何對(duì)接房地產(chǎn)市場(chǎng)”、“新街口商圈的發(fā)展方向高峰論壇”等研討會(huì)，以此來引起媒體的報(bào)道既而引發(fā)社會(huì)的關(guān)注，雖然，研討會(huì)的主題是為了造勢(shì)以及照顧媒體的報(bào)道，但是我們可以根據(jù)項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的個(gè)性特點(diǎn)來給與會(huì)者定出小議題，以確保研討會(huì)內(nèi)容對(duì)我們項(xiàng)目的宣傳有利，更好地為項(xiàng)目的宣傳造勢(shì)而服務(wù)。推廣商務(wù)公寓，我們組織召開“投資置業(yè)研討會(huì)”，推廣商場(chǎng)，則組織“新街口商圈的發(fā)展方向高峰論壇”，或者“南京城市群效應(yīng)研討會(huì)”。具體開展形式根據(jù)其時(shí)其地特點(diǎn)和具體情況，或報(bào)刊或媒體或組織活動(dòng)不一而足。另外，開盤前預(yù)熱期內(nèi)，在傳媒上出現(xiàn)強(qiáng)度較高的新聞宣傳和軟硬廣告。3、活動(dòng)事件傳播成立項(xiàng)目“金陵商務(wù)俱樂部”，以活動(dòng)吸引潛在的購(gòu)房者入會(huì)，并在開盤前舉辦系列活動(dòng)，目的是為了拉近目標(biāo)客戶群與項(xiàng)目的距離。舉辦家樂福入駐項(xiàng)目簽約儀式。4、服務(wù)營(yíng)銷項(xiàng)目主體作為商務(wù)公寓，其售后服務(wù)即星級(jí)酒店式管理與現(xiàn)在的普通酒店式公寓或精裝修單身公寓要存在本質(zhì)性區(qū)別。所以在營(yíng)銷上應(yīng)該讓客戶感受到星級(jí)商務(wù)酒店服務(wù)巨大的附加值。5、體驗(yàn)式營(yíng)銷為了讓客戶超前體會(huì)到星級(jí)酒店式的管理魅力，并真正認(rèn)同其方便性、高品值與高附加值，售樓部就是樣板單位，啟用時(shí)連同星級(jí)服務(wù)與管理一并實(shí)施。

第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

第一章項(xiàng)目總投資估算第一節(jié)項(xiàng)目基本指標(biāo)總用地面積：17550㎡覆蓋率：40%總建筑面積：87000㎡綠化率：18%商用面積：33000㎡集中綠化率：10%其它用途：54000㎡停車：350輛平均容積率：6.0地面停車：35輛地下停車：315輛第二節(jié)土地費(fèi)用：根據(jù)南京土地市場(chǎng)情況，本案按8,500,000元/畝計(jì)算（包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)、三通一平費(fèi)等），土地費(fèi)用為：土地費(fèi)用=8,500,000÷667×17,550=223,784,878元按照建筑面積87000平方米計(jì)算，本案樓面地價(jià)為：樓面地價(jià)=23,784,878÷87000=2,575元/㎡第三節(jié)前期費(fèi)用：前期費(fèi)用包括以下各項(xiàng)組成：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):100元/平方米地方教育附加費(fèi)：20元/平方米白蟻防治費(fèi)：2.5元/平方米垃圾有償處理費(fèi)：1.5元/平方米人防費(fèi)：15元/平方米散裝水泥費(fèi)：2元/平方米墻改基金：10元/平方米涉及勘探：50元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：110元/平方米合計(jì)約：311元/平方米前期費(fèi)用=311×87,000=27,057,000元第四節(jié)房屋開發(fā)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)包括以下幾項(xiàng)：建安工程費(fèi)：2,000元/平方米，（高層帶裙樓）室外工程費(fèi)：100元/平方米水電設(shè)備費(fèi)：250元/平方米智能化：50元/平方米裝修費(fèi)：1,000元/平方米（室內(nèi)裝修）合計(jì)：3,400元/㎡工程建設(shè)費(fèi)=3,400×87,000=295,800,000元第五節(jié)管理費(fèi)指企業(yè)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，一般為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用之和的1%管理費(fèi)=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×1%=5,466,419元第六節(jié)財(cái)務(wù)費(fèi)用為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、貸款利息等，約為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用之和的5%財(cái)務(wù)費(fèi)用=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×5%=27,332,094元

第七節(jié)銷售費(fèi)用包括項(xiàng)目廣告費(fèi)用、代理費(fèi)用，約為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用之和的6%銷售費(fèi)用=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×6%=32,798,513元第八節(jié)不可預(yù)見費(fèi)約為以上各項(xiàng)費(fèi)用總和的1.5%不可預(yù)見費(fèi)=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×1.5%=9,183,584元第九節(jié)項(xiàng)目總成本估算表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)（元）備注土地費(fèi)用2,57287,000223,784,87826.3畝前期費(fèi)用31187,00027,057,000規(guī)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)2,00087,000174,000,000高級(jí)石材帖面室外工程費(fèi)10087,0008,700,000水電設(shè)備費(fèi)25087,00021,750,000含空調(diào)費(fèi)智能化50087,0004,350,000三星級(jí)智能系統(tǒng)裝修費(fèi)100087,00087,000,000酒店式公寓精裝修管理費(fèi)6387,0005,466,419土地、前期、工程費(fèi)之和的1%財(cái)務(wù)費(fèi)用31487,00027,332,094土地、前期、工程費(fèi)之和的5%銷售費(fèi)用37787,00032,798,513土地、前期、工程費(fèi)之和的4%不可預(yù)見費(fèi)用10687,0009,183,584土地、前期、工程費(fèi)之和的1.5%成本合計(jì)7,14387,000621,422,487——據(jù)估算，本案投資總額為：621,422,487元第二章項(xiàng)目投資來源、籌措方式本項(xiàng)目土地成本較高，對(duì)資金的需求量大，在自有資金難以完全操作的情況下，可以借助金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，同時(shí)本案由商業(yè)與酒店公寓兩部分組成，體量較大，需要一定的建設(shè)周期，因此建議本案投資資金可依靠以下幾種渠道取得：自由資金：約占投資總額的30%銀行貸款：占投資總額的60%商業(yè)部分預(yù)銷售款用于后期建設(shè)：約占投資額的10%資金籌措分配表類目自由資金銀行貸款預(yù)銷售款合計(jì)比例30%60%10%100%金額(元)186,426,746372,853,49262,142,249621,422,487

第三章銷售收入、租金收入估算本案投資回收方式主要為物業(yè)銷售，部分也可自己出租，這里按全部面積銷售計(jì)算回收總額，由酒店公寓部分銷售額與商業(yè)部分銷售額兩部分組成：1）酒店公寓部分：酒店公寓部分建筑面積：87,000-33,000=54,000平方米酒店公寓部分銷售均價(jià)：10,000元/平方米酒店公寓部分銷售總額：54,000×10,000=540,000,000元2）商業(yè)部分：商業(yè)底層銷售均價(jià)：42,000元/平方米商業(yè)底層銷售面積：11,000平方米商業(yè)底層銷售額：42,000×11,000=462,000,000元商業(yè)二、三層銷售均價(jià)：15,000元/平方米商業(yè)二、三層銷售面積：22,000平方米商業(yè)二、三層銷售額：11,000×22,000=424,000,000元3）項(xiàng)目總收益估算表項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）銷售額（元）備注酒店式公寓10,00054,000540,000,00010,000商業(yè)底層4200011000462,000,00042000商業(yè)二、三層1100022000242,000,00011000營(yíng)業(yè)稅＿＿＿＿-68,420,000＿＿合計(jì)＿＿87,0001,175,580,000＿＿因此，據(jù)估算本案總銷售收入為：1,175,580,000元

第四章現(xiàn)金流量分析1)現(xiàn)金流量表序號(hào)時(shí)間/費(fèi)用項(xiàng)目2003年2004年2005年2006年合計(jì)—12月1月—4月5月—8月9月—12月1月—4月5月—8月9月—12月1月—6月一現(xiàn)金支出113991544145246754118701314861633141510617943041301732790868114738826898424871土地費(fèi)用1118924391118924390000002237848782前期費(fèi)用027057000000000270570003工程建設(shè)費(fèi)00112404000798660001035300000002958000004管理費(fèi)27332181996381996381996381996381996381996327332154664195財(cái)務(wù)費(fèi)用13666054099814409981440998144099814409981440998141366605273320946銷售費(fèi)用000011479479655970398395544919777327985137稅金2975500017556000166540004455000684200008不可預(yù)見費(fèi)4591791377538137753813775381377538137753813775384591799183584二現(xiàn)金收入00005410000003192000003028000008100000012440000001商業(yè)收入000035200000021120000014080000007040000002酒店公寓收入000018900000010800000016200000081000000540000000三凈現(xiàn)金流量-113991544-145246754-118701314-8616331438993820628878698327000913269526118554157513四累計(jì)凈現(xiàn)金-113991544-259238298-377939612-464102927-74164721214622263484631394554157513554157513即本案投資毛利潤(rùn)為：554,157,513元現(xiàn)金流量圖：-145246754元2005.1-4-118701314元-145246754元2005.1-4-118701314元-86163314元-151061794元-32790868元-11399154元2006.1-62004.1-42004.5-82004.9-122005.5-82005.9-122003.11-12-30413017元-11399154元-11473882元541000000元319200000元302800000元81000000元-113991544元-113991544元-464102927元214622263元554157513元2005.1-4-259238298元2006.1-62004.1-42004.5-82004.9-122005.5-82005.9-122003.11-12-377939612元-74164721元484631394元第五章財(cái)務(wù)評(píng)估分析第一節(jié)成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指開發(fā)項(xiàng)目收益與投資總額的比例，是判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)之一毛（稅前）利潤(rùn)=項(xiàng)目總開發(fā)收益—總開發(fā)成本=1,175,580,000-621,422,487=554,157,513元凈（稅后）利潤(rùn)=毛利潤(rùn)×（1-所得稅率）22000*11=554,157,513×（1-33%）=371,285,533元若考慮3年返租金，則總成本增加：11,000×42,000×24%=110,880,000元扣除返利后的凈利潤(rùn)為：371,285,533-110,880,000=260,405,533元本案凈成本利潤(rùn)率=[返利后的凈利潤(rùn)率÷總開發(fā)成本]×100%=260,405,533÷621,422,487×100%=41.9%第二節(jié)權(quán)益投資利潤(rùn)率權(quán)益投資利潤(rùn)率是指投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)權(quán)益投資利潤(rùn)率=[返利后的凈利潤(rùn)率÷投入自有資金]×100%=[260,405,533÷186,426,746]×100%=139.7%第三節(jié)投資回收期投資回收期是項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止的年份。由于本案開發(fā)年數(shù)較少，這里按月按靜態(tài)計(jì)算：（參照現(xiàn)金流量表）本案投資回首期=[累計(jì)折現(xiàn)開始出現(xiàn)正值的年(月)數(shù)—1]+[上年累計(jì)凈值的絕對(duì)值÷當(dāng)年現(xiàn)金流量?jī)糁礭=[17-1]+[74164721÷288786983]=16.3（個(gè)月）即預(yù)計(jì)在2005年4月—5月回收投資第六章風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)敏感性分析敏感性分析是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各因素的變化對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響程度，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的重要指標(biāo)，反映了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性，本案考慮地價(jià)（目前未知地價(jià)的情況下）因素的敏感性分析。據(jù)計(jì)算（詳細(xì)步驟略），本案地價(jià)與利潤(rùn)的敏感度比例為：1：0.455即：當(dāng)?shù)貎r(jià)上升（在原計(jì)算地價(jià)）10%時(shí)，目標(biāo)利潤(rùn)下降4.55%當(dāng)?shù)貎r(jià)下降（在原計(jì)算地價(jià)）10%時(shí)，目標(biāo)利潤(rùn)上升4.55%盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又稱保本點(diǎn)分析，即分析利潤(rùn)為零時(shí)的成本、售價(jià)等因素所處的狀態(tài)，這樣通過與當(dāng)前市場(chǎng)的比較來判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。據(jù)計(jì)算（詳細(xì)步驟略），本案盈虧平衡點(diǎn)的地價(jià)為：2701.6萬元/畝

第七部分可行性結(jié)論

第一章投資風(fēng)險(xiǎn)隨著現(xiàn)代商業(yè)的不斷發(fā)展，大型購(gòu)物中心、大型超級(jí)市場(chǎng)等形態(tài)已逐步成為零售市場(chǎng)的主導(dǎo)者。從全國(guó)來看，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)的能力上不能讓人滿意，老百姓也對(duì)此也心存疑慮，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃和操作能力相對(duì)薄弱，帶來商業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)不足以及市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于商業(yè)影響的不可預(yù)見性帶來商業(yè)回報(bào)的不確定性，作為項(xiàng)目的開發(fā)商，難逃干系，由此帶來商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的未來經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，以及帶來的投訴和官司，影響開發(fā)品牌延續(xù)、社會(huì)信任度危機(jī)。商鋪?zhàn)鳛椴煌谧≌漠a(chǎn)品模式，利潤(rùn)率高。但同時(shí)，商鋪的市場(chǎng)價(jià)值與商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)息息相關(guān)，與商業(yè)的繁榮程度密不可分。因此受整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的影響、受消費(fèi)、投資信心的影響也是最大的而由此帶來風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)開發(fā)的土地出讓年限是40年，作為以居住辦公為主要功能的高層公寓，與居住用地的70年相比，使用年限是劣勢(shì)，提高了風(fēng)險(xiǎn)；另外商鋪的按揭貸款利率為5.76%，貸款年限最高為6成10年，對(duì)于投資者來說，具有一定抗性。作為商鋪開發(fā)，由于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，造成一個(gè)正常的3—5年的投資回報(bào)期，在此期間要向所有投資者提供穩(wěn)定的投資回報(bào)，一般為每年回報(bào)總投資額的7—8%，3年總計(jì)為21—24%。新街口作為中國(guó)第一商圈，在聚集效應(yīng)方面有利，同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)壓力也極大。在未來3年內(nèi)，南京新街口商貿(mào)圈東北部將出現(xiàn)3座大型商貿(mào)廣場(chǎng)；主城東北部將按照國(guó)際商業(yè)布局慣例，新增3個(gè)大型賣場(chǎng)。3座大型商貿(mào)廣場(chǎng)分別位于：新街口中心區(qū)域的糖坊橋地塊，占地2.63公頃，由江蘇德基集團(tuán)建設(shè)運(yùn)作，于2005年10月沿中山路建成15萬平方米高檔商業(yè)設(shè)施；位于長(zhǎng)江路與中山路交匯處東北角的長(zhǎng)江南北貨地塊，占地3.64萬平方米，由溫州大發(fā)集團(tuán)建設(shè)運(yùn)作，預(yù)計(jì)2005年9月20萬平方米的商業(yè)、辦公、酒店式公寓等設(shè)施交付使用；位于中山東路與洪武北路交匯處東北角的鄧府巷地塊，占地5.8萬平方米，建筑面積36萬平方米，由浙江廣廈集團(tuán)中南公司建設(shè)運(yùn)作，2005年底建成。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離不清所帶來的的諸多問題成了目前制約商鋪健康發(fā)展的頑癥，影響部分投資信心，本項(xiàng)目作為商業(yè)項(xiàng)目也不例外。第二章風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法及可行理由通過世界五百?gòu)?qiáng)的品牌影響，快速提升樓盤的知名度，提高項(xiàng)目自身出售商鋪的含金量。充分利用二三層世界級(jí)品牌的大賣場(chǎng)所帶來的大量人流，支持一樓黃金鋪面，共享其顧客。這對(duì)于商鋪開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)成功率提供支持，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)一樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行定位，尋找差異化市場(chǎng)，傳統(tǒng)百貨業(yè)在消費(fèi)者心目中有著長(zhǎng)期的消費(fèi)影響，但是隨著社會(huì)分工的細(xì)化，個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代的來臨，以“大而全”為特點(diǎn)的傳統(tǒng)百貨業(yè)已經(jīng)難以滿足許多消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化消費(fèi)的需求，停留在大眾消費(fèi)這個(gè)層面上。而特色商場(chǎng)特點(diǎn)則是“靈活的”精英消費(fèi)，充滿個(gè)性與時(shí)尚，受到許多高收入費(fèi)群體的青睞，但也存在著經(jīng)營(yíng)規(guī)模、消費(fèi)人群狹窄等方面的局限。從風(fēng)險(xiǎn)角度來說，特色商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)與傳統(tǒng)百貨而言要低。因此可以進(jìn)行專業(yè)化特色經(jīng)營(yíng)，比如引進(jìn)世界頂級(jí)女士用品品牌，這也與沃爾瑪、家樂福等世界級(jí)品牌的氛圍相切合，在