新西蘭新建別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

新西蘭新建別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄TOC\o"1-3"\h\u18281一、項(xiàng)目背景 326871、新西蘭簡(jiǎn)介 349822、新西蘭房地產(chǎn)業(yè) 450162.1供求關(guān)系緊張推動(dòng)房產(chǎn)持續(xù)升值 4197282.2投資升值空間大 546692.3房產(chǎn)交易方便 620581二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 614261、奧克蘭房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 633401.1奧克蘭房市火熱 7245221.2住宅租賃市場(chǎng)與住宅交易市場(chǎng)并重 8208651.3移民潮與留學(xué)熱帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇 936422、房地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì) 10295373、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 1116166三、項(xiàng)目運(yùn)作方案 11170461、項(xiàng)目建設(shè) 11150381.1住宅開發(fā)手續(xù) 12263221.2別墅建設(shè)方案 1343812、客戶定位 145323、市場(chǎng)銷售 14116084、風(fēng)險(xiǎn)分析及控制 142050四、投資預(yù)算 157636五、項(xiàng)目收益 1631067六、結(jié)論 16項(xiàng)目背景新西蘭簡(jiǎn)介新西蘭位于大洋洲的西南方，緊鄰澳大利亞。四季如春。即使最寒冷的七月和八月，平均氣溫也不低于攝氏10度；最炎熱的一月和二月，氣溫則保持在攝氏25度左右。潮濕溫暖的氣候使新西蘭出落得清新又活躍，無論是茂盛的雨林、清澈的湖泊，還是綠草茵的山坡、水清沙白的海灘，無不把寬廣的自然空間和優(yōu)雅的現(xiàn)代化環(huán)境結(jié)合得恰到好處。新西蘭有五大城市:奧克蘭、惠靈頓、漢密爾頓、基督城和達(dá)尼丁。奧克蘭是第一大城市，人口約130萬(wàn)，是新西蘭的工業(yè)和商業(yè)中心，首都惠靈頓，人口約42萬(wàn)，是新西蘭政治和金融中心。居民以信仰基督教及天主教為主。在商業(yè)方面，新西蘭有數(shù)之不盡的發(fā)展機(jī)會(huì)及優(yōu)越的回報(bào)。其健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)由所有主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，各行業(yè)正積極地運(yùn)行。新西蘭一向是個(gè)中立國(guó)，并且是一個(gè)安全的國(guó)家。新西蘭護(hù)照可免簽一百多個(gè)國(guó)家，包括歐洲各國(guó)、美國(guó)、加拿大、日本、南非、東南亞國(guó)家、南美國(guó)家等等。其社會(huì)福利完善，法律制度完善，是世界上最佳的居住地之一。新西蘭是一個(gè)發(fā)達(dá)的城市國(guó)家，全國(guó)人口的80%居住在城鎮(zhèn)里面，人口比例的74%居住在北島。由于這個(gè)國(guó)家人口不多、氣候溫和、風(fēng)景美麗、生活水準(zhǔn)一流，成為深受各國(guó)移民歡迎的理想地。2、新西蘭房地產(chǎn)業(yè)新西蘭國(guó)土面積約27萬(wàn)平方公里，與英國(guó)和日本的國(guó)土面積相當(dāng)，但人口僅423萬(wàn)，是日本的四十分之一。新人口增長(zhǎng)有很大的潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相當(dāng)?shù)目臻g。新西蘭的土地屬于永久產(chǎn)權(quán)，房屋有999年產(chǎn)權(quán)，一旦擁有，永遠(yuǎn)屬于個(gè)人資產(chǎn)。近5年來，新西蘭房屋交易相當(dāng)活躍，年均交易量為10萬(wàn)套，價(jià)值377億新元，相當(dāng)于每個(gè)新西蘭人每年投入約9,182新元在房地產(chǎn)市場(chǎng)。2.1供求關(guān)系緊張推動(dòng)房產(chǎn)持續(xù)升值由于新西蘭房屋供求關(guān)系緊張，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持續(xù)上漲。新西蘭某集團(tuán)投資專家介紹，新西蘭官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年9月底，新西蘭第一大城市奧克蘭房?jī)r(jià)的年漲幅達(dá)13.6%。新西蘭期房極具增值潛力，當(dāng)下入手即可鎖定未來三年后的房?jī)r(jià)。據(jù)新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REINZ）最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年三月，新西蘭房屋價(jià)格繼續(xù)不斷上漲，與去年三月相比，增長(zhǎng)10%，平均上漲4.4萬(wàn)新元，均價(jià)同時(shí)達(dá)到創(chuàng)記錄高點(diǎn)：44萬(wàn)新元/幢；其中奧克蘭和南島坎特伯雷仍是全國(guó)領(lǐng)漲地區(qū)，房屋均價(jià)分別同比上漲13.3%和11.7%，達(dá)到創(chuàng)記錄的63.7萬(wàn)新元/幢和40.1萬(wàn)新元/幢。2014年3月市場(chǎng)上未售出的房產(chǎn)存量較上月增長(zhǎng)8%，按每周大致相等的銷售量計(jì)算，可供銷售28周，市場(chǎng)顯示出回歸供需平衡的跡象。得益于新上市房產(chǎn)量的增加，奧克蘭市場(chǎng)上的房產(chǎn)存量亦有所回升，與上月相比，增長(zhǎng)19%，可供銷售15周；而2014年2月，奧克蘭市場(chǎng)上的房產(chǎn)存量?jī)H可維持銷售13周。ASB銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Christina梁表示，因?yàn)槿丝跀?shù)量增長(zhǎng)的減緩所造成的低房屋建造率說明了現(xiàn)今新西蘭房地產(chǎn)業(yè)已供求失衡，新房的的數(shù)量遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。新西蘭最大的中介網(wǎng)絡(luò)Harcourts行政總裁HaydenDuncan表示，供給短缺以及持續(xù)的壓力將促使房?jī)r(jià)高企。“未來新西蘭將面臨利率持續(xù)低位，房屋庫(kù)存持續(xù)緊張的環(huán)境，”Duncan表示。2.2投資升值空間大奧克蘭作為新西蘭第一大城市，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施完善，交通便利，無論租或賣都很方便，其租金也比較高，租金回報(bào)率約為6%左右，因此在新西蘭“以租養(yǎng)房”是完全可以實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)買房產(chǎn)后用來出租投資也是比較劃算的。一直以來，新西蘭的房產(chǎn)政策都較為穩(wěn)定，相較其他發(fā)達(dá)國(guó)家，新西蘭沒有房產(chǎn)契約稅和賣出增值部分的增值稅，賺的房產(chǎn)差價(jià)完全屬于個(gè)人。且新西蘭房屋為永久產(chǎn)權(quán)，房屋價(jià)值會(huì)隨著土地的增值而增加。有專家稱，隨著新西蘭經(jīng)濟(jì)持續(xù)反彈，在未來幾年商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)將是主要驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)上的需求以及租金預(yù)期飆升至五年來新高。2.3房產(chǎn)交易方便新西蘭房屋和土地交易非常方便，一般通過房地產(chǎn)中介公司看房。確定購(gòu)買意向后通過房產(chǎn)中介簽約并交10%的定金。這個(gè)過程1-3天即可完成。接下來進(jìn)行銀行貸款，約需3-5天，然后等待交割過戶。交割過戶通過雙方律師辦理，通常只需半天時(shí)間（通常交割過戶期限1-2個(gè)月）。新西蘭的地產(chǎn)法律非常完善，環(huán)環(huán)相扣，皆有法律可依。二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、奧克蘭房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展奧克蘭是新西蘭最大的城市，以生活品質(zhì)著稱，在全球宜居城市中排名第八，與瑞士的伯爾尼、澳大利亞的悉尼和丹麥的哥本哈根齊名”，但比較起房?jī)r(jià)來，奧克蘭房產(chǎn)顯然性價(jià)比更高。奧克蘭人口137萬(wàn)。人口增長(zhǎng)速度為國(guó)家平均人口增長(zhǎng)水平的兩倍，擁有壯麗的海岸和壯觀的海灘（共25處），其他的特色景觀包括該城市的地標(biāo)：天空塔（SkyTower），海港大橋（HarbourBridge），優(yōu)雅的北岸（NorthShore）風(fēng)光等等，整個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)被海水一分為二，很大意義激活了奧克蘭的城市活力和人口流動(dòng)。奧克蘭是新西蘭最大的城市,而且是一個(gè)巨大的人口增長(zhǎng)移民城市,預(yù)計(jì)在2050年將激增為現(xiàn)在的兩倍。人口的增加,住房需求會(huì)不斷增長(zhǎng),這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。1.1奧克蘭房市火熱2013年位于奧克蘭中心城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)已達(dá)到69萬(wàn)紐幣，較上一季度出現(xiàn)輕微上漲，相較2007年的“巔峰時(shí)刻”，則足足高出了12.5%。2014年,新西蘭全國(guó)范圍內(nèi)新上市居民住宅平均要價(jià)再創(chuàng)新高，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整以后達(dá)到484,263紐幣。其中，奧克蘭、惠靈頓以及Waikato等地均創(chuàng)下當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)要價(jià)的最高歷史記錄。經(jīng)濟(jì)學(xué)家RodneyDickens則表示，目前奧克蘭房屋市場(chǎng)的火熱局面當(dāng)屬“周期性復(fù)蘇”，他認(rèn)為，伴隨著房市的火熱瘋狂，銀行也將紛紛抬高貸款利率。Barfoot&Thompson總經(jīng)理PeterThompson則表示，除非奧克蘭政府每年投建1萬(wàn)套房屋，否則房屋市場(chǎng)上的房源無論如何也無法滿足不斷增長(zhǎng)的奧克蘭人口。1.2住宅租賃市場(chǎng)與住宅交易市場(chǎng)并重租房的人群主要分為四類：一是一生只租房子不買房子的人：在新西蘭由于社會(huì)福利較高，社會(huì)保障制度比較完善，再加上新西蘭房地產(chǎn)不可以繼承，所以很多人一生都不會(huì)買房子。二是一些暫時(shí)不打算買房子的人，新西蘭年輕人獨(dú)立意識(shí)很強(qiáng)，他們?cè)谧粤⒑笸ǔ０岢黾?，一方面?duì)生活格調(diào)要求高，另一方面還沒能力購(gòu)買相應(yīng)水平的住宅，即使可以通過信用貸款等方式負(fù)擔(dān)購(gòu)買普通住宅，但也寧可暫租住較為舒適的高級(jí)住宅。三是到奧克蘭工作的人，奧克蘭人口超過新西蘭人口總量的三分之一，其中很多是從新西蘭各個(gè)城市匯集到這里工作的，他們只看中這里的工作機(jī)會(huì)，但厭倦大城市的嘈雜人情冷漠，將來會(huì)選擇回故鄉(xiāng)去養(yǎng)老，所以他們只租而不買房。四是新移民和海外留學(xué)生，他們占租房人群的比例最高，也正是由于這股短時(shí)期內(nèi)突然新增的租房需求，推動(dòng)了奧克蘭房租迅速上漲，拉動(dòng)了奧克蘭市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格上揚(yáng)。奧克蘭城市住宅分布及城市土地利用空間結(jié)構(gòu)遵循了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯吉斯“同心圓”理論，地價(jià)上則顯示出級(jí)差地租規(guī)律。城市以中央?yún)^(qū)為中心向四面放射呈環(huán)狀擴(kuò)展，分為中區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和北岸!房屋結(jié)構(gòu)依次是高層住宅、聯(lián)體住宅、毗鄰住宅、獨(dú)立住宅。由于中區(qū)聚集了幾所全球享有盛譽(yù)的名校，加上便利的生活條件，是特殊的低密度百萬(wàn)豪宅密集區(qū)。沿海岸線可以看到度海景的住宅更是被熱情開朗懂得享受生活的新西蘭人所青睞!1.3移民潮與留學(xué)熱帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇在各國(guó)移民政策變化動(dòng)蕩的同時(shí)，新西蘭以其政策的穩(wěn)定性，綠卡享有永久回頭簽的全球唯一獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，獲得精英人士的關(guān)注。除此之外，新西蘭移民更以零風(fēng)險(xiǎn)、無學(xué)歷要求、無積壓案件、審批速度快、一人辦理，全家一步到位獲綠卡、護(hù)照免簽百余國(guó)等眾多優(yōu)勢(shì)備受投資者的青睞，在2013移民市場(chǎng)，掀起了一股新西蘭移民的熱潮。2013年6月，移民來新西蘭的凈人口數(shù)為2300人，達(dá)到了四年來最高點(diǎn)，并且來新西蘭旅游的人數(shù)也達(dá)到了歷年來的最高值。與此同時(shí)，新西蘭憑借安全穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)制度，高質(zhì)量的教育體系，完善的福利以及宜人的居追境，吸引了來自各個(gè)國(guó)家地區(qū)的留學(xué)生。目前每年有超過5萬(wàn)國(guó)際學(xué)生赴新西蘭留學(xué)，且人數(shù)逐年增加。住宿成了留學(xué)生面臨的很大一個(gè)問題。漸漸的人們發(fā)現(xiàn)，與其為租房發(fā)愁，不如考慮在新西蘭購(gòu)置房產(chǎn)，從原先的租房轉(zhuǎn)為“以房養(yǎng)學(xué)”的留學(xué)新模式。這樣不僅可以省去孩子在留學(xué)期間的房屋租金支出以及在外租房的困擾，還可將多余房屋出租獲得可觀的租金回報(bào)用以負(fù)擔(dān)孩子平時(shí)的生活支出，將來還可利用房產(chǎn)的升值回報(bào)，實(shí)現(xiàn)讓孩子在新西蘭零成本留學(xué)的夢(mèng)想。對(duì)于那些條件較好的家庭來說，以房養(yǎng)學(xué)可謂有一舉兩得之效,繼而而形成了一種受追捧的新時(shí)尚。房地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)到新西蘭買房有許多便利條件。新西蘭是英聯(lián)邦成員，法律體系基本上沿用英格蘭的法律系統(tǒng)，而它的房地產(chǎn)法律體系又十分完善。土地登記使用Torrens體系，所有的物業(yè)都統(tǒng)一登記，房地產(chǎn)交易簡(jiǎn)單快捷，法律保障機(jī)制完備。買賣房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)都由律師代辦，投資者的權(quán)益能得到充分保障，也避免了其中的違約和欺詐事件的發(fā)生。在新西蘭買房的投資人也不必為房?jī)r(jià)太過擔(dān)心，所有房屋都有政府估價(jià)。政府估計(jì)是為了征收地稅。政府估價(jià)以公平為基本原則。奧克蘭地區(qū)的房?jī)r(jià)每三年會(huì)根據(jù)市價(jià)調(diào)整一次。為房地產(chǎn)的市價(jià)提供了很好的參考坐標(biāo)。新西蘭對(duì)海外投資者在新西蘭買賣房地產(chǎn)也大開方便之門。除對(duì)大宗、高價(jià)及敏感的物業(yè)需要申請(qǐng)?zhí)貏e許可外，大部分房產(chǎn)都可以進(jìn)行自由買賣，買房時(shí)沒有印花稅，對(duì)于以長(zhǎng)期投資為目的的買賣政府不收增值稅。在新西蘭，海外人士可任意選擇購(gòu)買一手全新或二手房，且不用繳納任何政府契約稅和增值稅，還可貸款70%左右，還息不還本。新西蘭對(duì)海外人士來新西蘭投資持歡迎態(tài)度。除了對(duì)超過5萬(wàn)平方米的土地及超過4000平方米的一線海景地外有所限制外，其他都沒有限制。海外投資大部分集中在最大的城市奧克蘭。在新西蘭投資房產(chǎn)，并不用繳納房產(chǎn)稅、契稅、房產(chǎn)買賣印花稅等，同時(shí)新西蘭還是沒有資本增值稅的國(guó)家，因此對(duì)投資者來說，在這里投資房產(chǎn)可節(jié)省一大筆開支。隨著移民政策的放松，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多的人選擇移民到這個(gè)風(fēng)景秀麗的國(guó)家。投資新西蘭的房產(chǎn)將獲得理想的回報(bào)。在過去的5年中，很多華人在當(dāng)?shù)刭I土地蓋房子取得很大成功。團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在奧克蘭長(zhǎng)期從事建筑服務(wù)行業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有深入的了解，且具備豐富的建筑裝飾經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)相關(guān)資源。此外團(tuán)隊(duì)還邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)亟ㄖ緦I(yè)人員提供技術(shù)咨詢指導(dǎo)，這些都為項(xiàng)目成功實(shí)施提供了一定的支撐。三、項(xiàng)目運(yùn)作方案項(xiàng)目建設(shè)本項(xiàng)目計(jì)劃在奧克蘭地區(qū)購(gòu)買土地400平米，新建別墅然后通過房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行銷售。地址：奧克蘭東區(qū)flatbush占地面積：400平米工期：4個(gè)月周邊環(huán)境：FlatBush位于奧克蘭城市東部，總面積1700公頃，為四大新城區(qū)改造項(xiàng)目之一，設(shè)定新的城鎮(zhèn)中心并配套社區(qū)設(shè)施，創(chuàng)造條件鼓勵(lì)業(yè)主和發(fā)展商加入開發(fā)。計(jì)劃投入28億紐幣，市議會(huì)投入2.2億紐幣，2025年之前建成新城區(qū)，容納36,000名居民。政府將投資50億紐元建亞太最大綜合購(gòu)物社區(qū)，預(yù)計(jì)2019年完工。同時(shí)也將新建7所公立學(xué)校和5個(gè)社區(qū)中心。1.1住宅開發(fā)手續(xù)新西蘭對(duì)個(gè)人住宅建設(shè)的法律法規(guī)制定得縝密而嚴(yán)格，大到土地的審核，小到毗鄰住宅間的柵欄安裝，都要經(jīng)政府審批后方可進(jìn)行。建房者可到城市管理委員會(huì)核查將要建房的用地是否符合城市規(guī)劃建房要求，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍地理信息系統(tǒng)中，只需將某一地塊的地址鍵入，就可獲得該地的土地類型、曾建的建筑物及平面圖、歷次產(chǎn)權(quán)變更狀況、成交價(jià)格，以及目前可分割現(xiàn)狀、可建房種類、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況及樹木種植情況等。比如樹木，原則上任何人建房都不能傷及樹木，10年以下的樹木可移植，超過10年的樹木只能保持在原地。擬建房申請(qǐng)經(jīng)過確認(rèn)后，即可上報(bào)該土地的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，審批時(shí)間大約為半年左右。得到土地規(guī)劃審批后進(jìn)入第二步房屋設(shè)計(jì)，同時(shí)上報(bào)城市管理委員會(huì)批準(zhǔn)，主要審查房屋安全、對(duì)鄰居房屋遮光度、排水工程連接等，審批時(shí)間大約也為6~10個(gè)月!所有的審批手續(xù)通過后才進(jìn)入正式建房過程!為確保房屋安全，建房每一個(gè)環(huán)節(jié)均要得到城市管理委員會(huì)的核查"才能進(jìn)入下一步"環(huán)環(huán)緊扣。1.2別墅建設(shè)方案別墅占地面積約300平米，為獨(dú)立住宅結(jié)構(gòu)，對(duì)全部土地及地上建筑物都擁有所有權(quán)。擁有前庭后院，建筑形式主要為1層至3層木、磚和混凝板結(jié)構(gòu)。住宅綠化率達(dá)40%以上，整套住宅包括一個(gè)后花園，一個(gè)內(nèi)進(jìn)車庫(kù)，一個(gè)室外車位以及兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，5個(gè)臥室3個(gè)衛(wèi)生間和1個(gè)客廳。由于新西蘭的木材資源豐富，并且環(huán)保，同時(shí)建筑變化形式豐富，主要建筑材料是木材和少量的磚瓦。磚結(jié)構(gòu)住宅具有隔熱、保溫、防潮性好等優(yōu)越性?？蛻舳ㄎ豁?xiàng)目的主要客戶群體定位為國(guó)內(nèi)投資者和新西蘭當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w及專業(yè)投資者。市場(chǎng)銷售在新西蘭投資房地產(chǎn)，幾乎95%以上的交易是通過房地產(chǎn)公司辦理。因此尋找一家可靠的房地產(chǎn)中介公司及可靠的營(yíng)銷專家是成功的關(guān)鍵。我們計(jì)劃與Barfoot&Thompson房地產(chǎn)公司合作，由其代理本項(xiàng)目的銷售，該公司至今已有82年的歷史，現(xiàn)今占有整個(gè)奧克蘭市場(chǎng)1/3的市場(chǎng)份額。風(fēng)險(xiǎn)分析及控制由于新西蘭房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，占用的資金又較多，因此，投資房地產(chǎn)還需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)所帶來的購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮景象時(shí)，土地和房地產(chǎn)將保值并有一定幅度的增值，這是因?yàn)樾枨蟮脑鲩L(zhǎng)﹔當(dāng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條或通貨膨脹時(shí)，房地產(chǎn)本身也不會(huì)因此而大幅貶值，投資于房地產(chǎn)的資金還仍然能夠起到保值的作用。但同時(shí)，由于社會(huì)整體受到通貨膨脹的沖擊和影響，使得人們的購(gòu)買力水平明顯下降，這一下降就會(huì)直接影響到人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者因閑置等因素遭受到損失。針對(duì)目前狂熱的房地產(chǎn)投資熱潮，我們將采取“開發(fā)一棟銷售一棟再開發(fā)”的策略，減少因隨意擴(kuò)大開發(fā)導(dǎo)致的盲目投資，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。另外采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，在房子出售之前可采取出租的方式減輕資金被套的負(fù)擔(dān)。四、投資預(yù)算新建一棟別墅總投資約85萬(wàn)紐幣（約合人民幣為450萬(wàn)），其中各項(xiàng)投資如下：購(gòu)買土地約50萬(wàn)紐幣（人民幣為250萬(wàn)）；別墅建設(shè)及基本裝修成本約25萬(wàn)幣（約合150萬(wàn)元）；銷售及物業(yè)管理成本約6萬(wàn)紐幣（人民幣約30萬(wàn)元）；技術(shù)咨詢指導(dǎo)及辦理審批約4萬(wàn)紐幣（約合人民幣20萬(wàn)元）。項(xiàng)目計(jì)劃融資30~50萬(wàn)紐幣。五、項(xiàng)目收益項(xiàng)目收益主要來源于別墅銷售賺取的差價(jià)，別墅預(yù)期銷售價(jià)格為100~110萬(wàn)紐幣，總利潤(rùn)可達(dá)20萬(wàn)紐幣（約人民幣100萬(wàn)）。投資回報(bào)率約為23.5%，收益良好。六、結(jié)論綜上所述，新西蘭地區(qū)房屋供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是奧克蘭地區(qū)人口增長(zhǎng)較快，房屋資源短缺，F(xiàn)latBush作為正在開發(fā)的新城鎮(zhèn)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，在該地區(qū)建設(shè)別墅投資收益率高，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益可觀。目錄TOC\o"1-3"\h\u18281一、項(xiàng)目背景 326871、新西蘭簡(jiǎn)介 349822、新西蘭房地產(chǎn)業(yè) 450162.1供求關(guān)系緊張推動(dòng)房產(chǎn)持續(xù)升值 4197282.2投資升值空間大 546692.3房產(chǎn)交易方便 620581二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 614261、奧克蘭房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 633401.1奧克蘭房市火熱 7245221.2住宅租賃市場(chǎng)與住宅交易市場(chǎng)并重 8208651.3移民潮與留學(xué)熱帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇 936422、房地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì) 10295373、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 1116166三、項(xiàng)目運(yùn)作方案 11170461、項(xiàng)目建設(shè) 11150381.1住宅開發(fā)手續(xù) 12263221.2別墅建設(shè)方案 1343812、客戶定位 145323、市場(chǎng)銷售 14116084、風(fēng)險(xiǎn)分析及控制 142050四、投資預(yù)算 157636五、項(xiàng)目收益 1631067六、結(jié)論 16目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z1.總論 11.1項(xiàng)目基本情況 11.2可行性研究依據(jù) 11.3項(xiàng)目的意義和必要性 21.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 52.項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 82.1項(xiàng)目承擔(dān)單位 82.2項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 93.市場(chǎng)預(yù)測(cè) 103.1保健品國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)分析 103.2蟲草制品市場(chǎng)分析 143.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 164.建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品簡(jiǎn)介 184.1建設(shè)地點(diǎn) 184.2產(chǎn)品方案及建設(shè)規(guī)模 184.3產(chǎn)品簡(jiǎn)介 185.項(xiàng)目的技術(shù)水平和主要特點(diǎn) 195.1產(chǎn)品的技術(shù)特點(diǎn) 195.2產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝 196.原輔料消耗及外部配套條件落實(shí)情況 276.1主要原輔料、包裝材料用量 276.2外部配套條件 287.項(xiàng)目建設(shè)方案 307.1總圖布置 307.2建設(shè)內(nèi)容 317.3土建、公用系統(tǒng)配套 318.環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用、節(jié)能 328.1環(huán)境保護(hù) 328.2資源綜合利用 368.3節(jié)能 379.項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配制 389.1組織機(jī)構(gòu) 389.2勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 3910.建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)期管理 3910.1建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 3910.2建設(shè)期管理 3911.投資估算和資金籌措 4111.1投資估算 4111.2資金籌措