華僑海景城東方之珠物業(yè)管理顧問(wèn)方案

成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請(qǐng)勿外傳！成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請(qǐng)勿外傳！華僑海景城東方之珠物業(yè)管理顧問(wèn)方案深圳市中海物業(yè)管理有限公司華僑海景城暨東方之珠物業(yè)管理顧問(wèn)方案目錄上篇 公司綜合介紹第一部分 公司情況簡(jiǎn)介企業(yè)介紹企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展企業(yè)優(yōu)勢(shì)第二部分 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照第三部分 公司資質(zhì)證書下篇 物業(yè)管理顧問(wèn)方案第一部分 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定 第二部分 顧問(wèn)管理工作范圍 第三部分 顧問(wèn)管理工作內(nèi)容第四部分 顧問(wèn)管理目標(biāo)第五部分 顧問(wèn)管理設(shè)想第六部分 顧問(wèn)費(fèi)用 鄭重申明為了讓貴公司能實(shí)際又全面地了解我公司的整體情況及我司物業(yè)管理顧問(wèn)工作模式，我們特此編寫了《華僑海景城暨東方之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)方案》。以上方案僅供貴公司高層人仕在決策以上兩項(xiàng)目物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。任何人不得以任何理由、任何形式將本方案內(nèi)容外傳予其它單位或個(gè)人，否則，我司將保留因此對(duì)我司名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。若本方案未被貴公司采納，我司將予以收回。特此申明！深圳市中海物業(yè)管理有限公司

第一部分公司情況簡(jiǎn)介第一部分公司情況簡(jiǎn)介企業(yè)介紹深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”）是香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司自1991年于深圳成立以來(lái)，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有中國(guó)特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全(security)、清潔(cleaning)、優(yōu)美(elegancy)、舒適(comfort)、方便(convenience)的生活及工作環(huán)境。多年來(lái)，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅取得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日?qǐng)?bào)》，國(guó)內(nèi)的《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況的報(bào)道多達(dá)700余次，慕名前來(lái)公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士已逾兩萬(wàn)人次。隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國(guó)內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對(duì)先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績(jī)外，更已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽(yáng)、武漢、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊、長(zhǎng)春、鄭州、東莞……等全國(guó)各大城市。中海物業(yè)以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來(lái)推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。中海物業(yè)在全國(guó)多個(gè)大城市管理的寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)90余處，逾一千三百多萬(wàn)平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）14個(gè)，占全國(guó)國(guó)優(yōu)總數(shù)的3.5%，為國(guó)內(nèi)同業(yè)擁有國(guó)優(yōu)最多；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證；1999年10月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證……中海物業(yè)轄區(qū)做到了無(wú)設(shè)備破損事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)的管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的名牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來(lái)收益。

企業(yè)文化中海對(duì)業(yè)主的承諾：“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意。”中海的工作宗旨：“業(yè)主至上，服務(wù)第一?！敝泻５墓ぷ骶瘢骸皣?yán)格苛求，自覺(jué)奉獻(xiàn)?！敝泻５馁|(zhì)量方針：“為業(yè)主及物業(yè)使用人提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適，方便的生活和工作環(huán)境。”團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的中海物業(yè)、中海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺(jué)維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。全程營(yíng)銷：所有崗位都把對(duì)每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確100-1≤0，就是說(shuō)即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。經(jīng)營(yíng)理念：品牌、信譽(yù)為先，實(shí)力、質(zhì)量為本。以質(zhì)量立足市場(chǎng)在質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系立足市場(chǎng)，并不斷突破與自我超越，使中海物業(yè)以高檔的物業(yè)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。以品牌角逐市場(chǎng)擁有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。中海物業(yè)精神的內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)市場(chǎng)、獲得市場(chǎng)。這種精神內(nèi)涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范化管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)承諾全面發(fā)展品牌、實(shí)現(xiàn)自我超越升華品牌、實(shí)施塑造工程全情演繹品牌。以信譽(yù)贏取市場(chǎng)中海物業(yè)以“管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流”，樹立起中海良好的市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場(chǎng)中海物業(yè)對(duì)樓宇的管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以效為先的規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)組建、磨合、擴(kuò)充，形成了獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

企業(yè)發(fā)展中海物業(yè)自1991年成立以來(lái)，選擇了“市場(chǎng)化生存、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、精品化管理、專業(yè)化服務(wù)”的發(fā)展道路，率先與國(guó)際接軌，勇于向未來(lái)挑戰(zhàn)，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自覺(jué)擴(kuò)張、自我積累和自我超越，使管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長(zhǎng)了20倍，在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了一系列第一，成功地立于行業(yè)潮頭，成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的“旗艦”。蓄勢(shì)待發(fā)1991年7月，香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國(guó)海外集團(tuán)，在深圳注冊(cè)成立了深圳市中海物業(yè)管理有限公司，主要服務(wù)于中國(guó)海外集團(tuán)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一出身，使中海物業(yè)首先把香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)全面地移植到深圳，開創(chuàng)香港模式運(yùn)用內(nèi)地之先河。公司所管理的第一個(gè)小區(qū)海富花園，不僅在當(dāng)時(shí)引起轟動(dòng)，且時(shí)至今日仍是深圳物業(yè)管理協(xié)會(huì)向社會(huì)廣為推薦的觀摩基地之一。探索前進(jìn)1995年4月，公司注冊(cè)為獨(dú)立法人，具備了搏擊市場(chǎng)的條件。1996年開始試探市場(chǎng)，首次對(duì)外承接“中銀花園”物業(yè)管理項(xiàng)目，把中海物業(yè)管理推向社會(huì)。1997年，又率先走出深圳，接管了天津華昌大廈，引發(fā)了深圳的物業(yè)公司北上、西進(jìn)、東擴(kuò)的浪潮。接軌國(guó)際1996年2月，公司在全國(guó)服務(wù)性行業(yè)中首家獲ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，率先與國(guó)際慣例接軌，并由此引發(fā)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理綿綿不斷的認(rèn)證熱潮。三年后，又在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證。新千年，所屬三個(gè)專業(yè)子公司也全部通過(guò)ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。中海物業(yè)的質(zhì)量保證體系，從人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)微程度、完整性等六個(gè)方面闡明了中海質(zhì)量保證體系的高標(biāo)準(zhǔn)。自我超越自己動(dòng)手編撰了40余萬(wàn)字的體系文件，實(shí)施“管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)范化、作業(yè)程序化、工作標(biāo)準(zhǔn)化”之后，又不斷推出注入新的元素和內(nèi)涵的體系文件升級(jí)，創(chuàng)造了諸如“白紙巾橫豎擦拭壁磚60厘米無(wú)污跡”等許多行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，至今仍被廣泛引用。除此之外，公司在ISO9000中引入營(yíng)銷要素、成本要素和設(shè)計(jì)要素，提供了更為細(xì)致全面的高標(biāo)準(zhǔn)，可使物業(yè)在完全入伙一年左右達(dá)到ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版工作。公司還在許多廣闊的范圍對(duì)自我進(jìn)行不斷超越，樹立了行業(yè)典范?？焖贁U(kuò)張?jiān)趽碛谐浞謨?yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，中海物業(yè)于1998年大舉進(jìn)軍市場(chǎng)，在短短的時(shí)間內(nèi)獲得了滾雪球式的發(fā)展，迅速地完成了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)過(guò)程。至2000年11月底，簽約管理高檔物業(yè)建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米，涉足國(guó)內(nèi)16個(gè)大城市；公司也發(fā)展為擁有6個(gè)子公司、2個(gè)區(qū)域公司的集團(tuán)式專業(yè)化企業(yè)，管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長(zhǎng)了20倍。此外，還深入到房地產(chǎn)信息咨詢、技術(shù)開發(fā)、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓、房屋租賃中介、機(jī)電設(shè)備銷售、家居裝飾工程、網(wǎng)上增值服務(wù)等廣闊的領(lǐng)域。規(guī)模化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)、社會(huì)資源得到的合理優(yōu)化和富有效率的配置，使中海物業(yè)能夠以比較合理的物業(yè)管理費(fèi)用，支持高檔的服務(wù)質(zhì)量。兩翼齊飛在穩(wěn)健發(fā)展高檔物業(yè)全面委托管理的基礎(chǔ)上，公司充分發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，一是全力推進(jìn)各種形式的管理技術(shù)有償輸出。二是向社會(huì)逐步擴(kuò)大技術(shù)含量高的專業(yè)服務(wù)，特別是在樓宇智能化領(lǐng)域取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和可喜的成績(jī)，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，從而為公司拓展了新的發(fā)展空間。專業(yè)道路1998年2月在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中第一家引進(jìn)了專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作方式，將技術(shù)資源重新優(yōu)化配置，形成流程化、專業(yè)化、一體化的智能化物業(yè)管理。公司將技術(shù)含量高的專業(yè)工作和技術(shù)人員從傳統(tǒng)的物業(yè)管理中獨(dú)立出來(lái)，先后組建了樓宇科技、電梯工程、專業(yè)清洗三個(gè)專業(yè)化公司，以科技型管理模式取代勞動(dòng)密集型管理，對(duì)內(nèi)實(shí)行專業(yè)技術(shù)保障服務(wù)，對(duì)外實(shí)行專業(yè)化管理經(jīng)營(yíng)，走上了專業(yè)化發(fā)展的道路，成為中海物業(yè)保持行業(yè)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)亮點(diǎn)。領(lǐng)先科技大力發(fā)展科技化和智能化的物業(yè)管理，全方位引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代電腦科技、辦公自動(dòng)化技術(shù)，以及智能安全管理、車輛管理等技術(shù)，使管理與服務(wù)手段發(fā)生了革命性的變化。98年底公司組建了由技術(shù)撥尖人才領(lǐng)銜的信息技術(shù)研發(fā)中心，投資100多萬(wàn)先后開發(fā)出大型物業(yè)管理軟件（據(jù)專業(yè)人士介紹，該軟件比目前以財(cái)務(wù)軟件為基礎(chǔ)的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際操作性）、智能化物業(yè)發(fā)布系統(tǒng)和中海一卡通系統(tǒng)，并朝著智能樓宇產(chǎn)品研制開發(fā)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)服務(wù)、智能小區(qū)設(shè)計(jì)、安裝方向飛速發(fā)展。公司還與上海同濟(jì)大學(xué)、湖南證券建立了密切的合作關(guān)系，并于99年10月成為國(guó)際著名高科技企業(yè)韓國(guó)三星的合作伙伴。求新求變中海物業(yè)不滿足于已有的模式，始終追求最完美的境界。1999年公司導(dǎo)入酒店式管理技術(shù)，聘請(qǐng)了10多位專事酒店管理人才，成立服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)，通過(guò)聯(lián)合辦公簡(jiǎn)化辦事手續(xù)；并以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)、菜單服務(wù)”等，變“我有什么服務(wù)你享受什么服務(wù)”為“你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)”，目前已經(jīng)陸續(xù)推出3個(gè)類別100余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)消費(fèi)時(shí)有了更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。此外，公司還招聘專業(yè)藝術(shù)人才，成立了“中海物業(yè)藝術(shù)團(tuán)”，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)則在中海物業(yè)所轄的會(huì)所中工作。既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。飛越理想中海物業(yè)始終遵循“以人為本”的思想，體現(xiàn)了對(duì)人的終極關(guān)愛。古人講以“禮”、“樂(lè)”治國(guó)，中海物業(yè)則從管理制度、公眾制度到管理文化、社區(qū)文化等多方面，提出“氛圍管理”的物業(yè)管理理念，展示了一種“無(wú)為而治”的物業(yè)管理理念。中海物業(yè)還積極參與社區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)管理上除了交通管理、環(huán)境管理、文化管理之外，還提出了嶄新的商業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理等概念。在社區(qū)建設(shè)上創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境工程系列，如藝術(shù)環(huán)境工程、社區(qū)保健工程、社區(qū)信息工程、社區(qū)服務(wù)工程等。中海物業(yè)已經(jīng)接近了物業(yè)管理的真諦，“家園”二個(gè)字已經(jīng)被每一個(gè)中海物業(yè)人精心地呵護(hù)著?，F(xiàn)在，中海物業(yè)已經(jīng)被許多權(quán)威人士和業(yè)內(nèi)同仁譽(yù)為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的旗艦，國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾女士曾不止一次說(shuō)“中海物業(yè)代表了中國(guó)物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展方向”。

企業(yè)優(yōu)勢(shì)中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于她過(guò)去取得了何種成就，關(guān)鍵在于她能不斷摸索并求新求變。沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，“中?！痹谝韵率畟€(gè)方面重點(diǎn)突破，并已取得了可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑又走在了行業(yè)與市場(chǎng)的前面。超前化的服務(wù)啟動(dòng)中海物業(yè)始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié)——“發(fā)展商”，作為自己第一個(gè)也是最重要的服務(wù)對(duì)象，追求“為商家增色、讓物業(yè)生輝”的服務(wù)效果。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠(chéng)相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作。我們涉足16個(gè)大城市市場(chǎng)、管理90多個(gè)高檔樓盤、接觸100萬(wàn)以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展商大有裨益。前期服務(wù)主要是通過(guò)派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等形式，本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來(lái)的8個(gè)方面100個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說(shuō)服力的書面建議。這些建議有著中海物業(yè)的獨(dú)特視角：建筑設(shè)計(jì)方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們的完善設(shè)計(jì)建議可以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行成本。設(shè)備配置方面：物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放啤⑹裁葱吞?hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無(wú)謂投入。形象包裝方面：物業(yè)管理的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場(chǎng)潮流和走勢(shì)，并和中海物業(yè)的品牌一起促進(jìn)和加速樓宇的銷售。精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。中海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以準(zhǔn)確識(shí)別、難以客觀評(píng)價(jià)。我們通過(guò)化無(wú)形為有形，克服物業(yè)管理事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來(lái)的隨意性的問(wèn)題。公司經(jīng)過(guò)實(shí)地抽樣、技術(shù)分析、統(tǒng)計(jì)對(duì)比、反復(fù)測(cè)算，按照“明顯超過(guò)同行、全面高出國(guó)優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個(gè)系列近萬(wàn)個(gè)數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證給業(yè)主用戶提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品可知、可感、可辨、可驗(yàn)，寓精誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。這些標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了4個(gè)原則：時(shí)效原則：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延宕，超過(guò)規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒(méi)有辦好。如接到報(bào)修后維修人員25分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般故障30分鐘內(nèi)處理完畢等。質(zhì)效原則：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊和，沒(méi)有達(dá)到規(guī)定程度，即使流了再多的汗也算白流。如白色紙巾擦拭60厘米長(zhǎng)壁磚3遍后無(wú)污跡。綜效原則：要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定的程序辦理，追求全過(guò)程的完美，讓服務(wù)對(duì)象無(wú)可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套--講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意--在作業(yè)地面鋪上苫布—低噪無(wú)塵作業(yè)—清理現(xiàn)場(chǎng)--請(qǐng)主人簽字認(rèn)可。情效原則：要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色的服務(wù)征服人心，給服務(wù)對(duì)象留下良好印象，如抽樣問(wèn)卷調(diào)查的滿意率達(dá)到95%以上。規(guī)范化的服務(wù)控制中海物業(yè)堅(jiān)持“管則精品、干則一流”，通過(guò)有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。公司貫徹ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系和ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)。其中重點(diǎn)抓住樓檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加例行樓檢的隨機(jī)性，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密掛鉤，以促使各管理處把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外，我們還自覺(jué)接受來(lái)自三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)管理服務(wù)工作的動(dòng)力：業(yè)主用戶的監(jiān)督：我們視業(yè)主用戶反映為檢驗(yàn)管理服務(wù)工作的第一信號(hào)，各個(gè)管理處每月設(shè)立一個(gè)設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財(cái)務(wù)收支情況，每年進(jìn)行一次滿意度抽樣調(diào)查，形成了小區(qū)建設(shè)管理上的互動(dòng)效應(yīng)。發(fā)展商的監(jiān)督：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的發(fā)展商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品，管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商意見，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手創(chuàng)品牌。政府部門的監(jiān)督：我們自覺(jué)接受政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督，邀請(qǐng)政府主管部門的官員定期對(duì)公司管理服務(wù)工作進(jìn)行講評(píng)，聘請(qǐng)相關(guān)部門的人員長(zhǎng)期擔(dān)任管理處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)中海物業(yè)融匯國(guó)內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭(zhēng)相仿效的的中海管理模式。這個(gè)模式“精誠(chéng)服務(wù)、精彩生活”的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式的簡(jiǎn)單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過(guò)程。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮4個(gè)方面的16個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這些要素是：地區(qū)的要素：包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境所接納，既標(biāo)新立異，又落地生根。物業(yè)的要素：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能。發(fā)展商的要素：包括發(fā)展商的定位、取向、要約等，考慮這些要素，主要是為了是我們的管理服務(wù)能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。業(yè)主用戶的要素：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、質(zhì)素、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。菜單式的服務(wù)內(nèi)容中海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有業(yè)主用戶承諾“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”。我們?cè)诠芾矸?wù)過(guò)程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)項(xiàng)目，全過(guò)程、全方位、全時(shí)空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司的發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無(wú)償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，因而形成了不是我現(xiàn)有什么服務(wù)你只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)，這一中海物業(yè)酒店式管理的突出特點(diǎn)。目前我們已經(jīng)陸續(xù)推出了3個(gè)類別100余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。這3個(gè)類別的服務(wù)是：常規(guī)服務(wù)：主要有所有業(yè)主用戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足業(yè)主用戶安居樂(lè)業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境和工作環(huán)境。特約服務(wù)：主要有部分業(yè)主用戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足成功人士提高生活質(zhì)素、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會(huì)的生存方式。襄助服務(wù)：主要有特殊業(yè)主用戶無(wú)償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的業(yè)主用戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。人本化的服務(wù)理念中海物業(yè)向全體員工不斷灌注業(yè)主用戶是我們衣食父母的職業(yè)意識(shí)，以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)?！坝梦抑琳嬷琳\(chéng)、至善至美的服務(wù)，給您至尊至貴的感受”，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長(zhǎng)期在國(guó)際知名酒店從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂3個(gè)層次40余萬(wàn)字的質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時(shí)代特色的中海物業(yè)的升級(jí)版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4個(gè)問(wèn)題：全程營(yíng)銷：所有崗位都把對(duì)每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個(gè)人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來(lái)，明確100-1≤0，就是說(shuō)即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的中海物業(yè)、中海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺(jué)維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。一站服務(wù)：所有工作都首先考慮最大限度地方便業(yè)主用戶，管理處設(shè)立服務(wù)中心，通過(guò)聯(lián)合辦公簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，避免業(yè)主用戶東求西告。氛圍管理：所有小區(qū)都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴(yán)禁……”之類的警示標(biāo)識(shí)更改為“足下留情、春色更濃”等的溫馨提示，主要通過(guò)吸引、感化來(lái)實(shí)行管理有序。高科技的管理手段中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以“量”取勝。而中海時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：眾所周知21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是中海不斷追求的目標(biāo)。中海緊跟時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦化管理模式，將各個(gè)管理層通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。統(tǒng)一的軟件化管理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長(zhǎng)期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，中海物業(yè)投入100多萬(wàn)進(jìn)行大型物業(yè)管理專業(yè)軟件開發(fā)，據(jù)專業(yè)人士介紹，該專業(yè)軟件比目前以財(cái)務(wù)軟件為基礎(chǔ)的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際可操作性，所以還未推出便已受到同行的關(guān)注。先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)的高低，目前在美國(guó)最大的物業(yè)管理公司便有著很高的智能化管理水平。中海物業(yè)還專門成立樓宇科技公司，利用其能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來(lái)走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來(lái)進(jìn)行智能化建設(shè)，同時(shí)與韓國(guó)三星SDS建立地區(qū)代理合作關(guān)系，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了成本。合理化的服務(wù)成本控制中海物業(yè)以一貫倡導(dǎo)的“一張紙兩面用”的勤儉辦事精神，珍惜和用好來(lái)自業(yè)主用戶的每一分錢。各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。為了更加嚴(yán)格和科學(xué)地進(jìn)行成本管理，我們組織專門班子，測(cè)定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，建立起了計(jì)算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度的數(shù)學(xué)模型。公司以此為依據(jù)，并采取“集中配送、貨比三家、兩人采購(gòu)”和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。授益于業(yè)主：在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，使業(yè)主用戶享受到了最佳質(zhì)量?jī)r(jià)格比的服務(wù)，僅公司放棄執(zhí)行國(guó)優(yōu)小區(qū)管理費(fèi)提高20%的規(guī)定，每年讓利100多萬(wàn)元給業(yè)主用戶。（針對(duì)深圳市的全委項(xiàng)目而言）創(chuàng)利于企業(yè)：在物業(yè)管理利潤(rùn)空間微乎其微的情況下，完全依靠物業(yè)管理（沒(méi)有任何補(bǔ)貼）創(chuàng)造利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)自我生存、自我積累、自我發(fā)展，公司資產(chǎn)5年增加10多倍。造福于社會(huì)：在公司不斷發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，也為社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，累計(jì)創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)千個(gè)，每年上繳國(guó)家稅金近千萬(wàn)元。專業(yè)化的服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通過(guò)向社會(huì)公開招聘、到內(nèi)地大型企業(yè)借調(diào)和接收名牌院校本科以上畢業(yè)生等途徑，廣泛匯聚各個(gè)門類的人才?，F(xiàn)在公司擁有電子計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級(jí)技術(shù)人員240多名。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，堅(jiān)持“你能翻多高跟頭、我就搭多大舞臺(tái)”的用人之道，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。“一條龍”的服務(wù)體系中海物業(yè)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)率先與國(guó)際慣例接軌，實(shí)行一體化管理與市場(chǎng)化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，即管理處統(tǒng)籌全部管理服務(wù)工作，具體服務(wù)事項(xiàng)則分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的部分，由中海物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)、家居裝飾、花木基地和藝術(shù)團(tuán)等8個(gè)專業(yè)公司和實(shí)體；簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集的部分，條件成熟的分判給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。無(wú)論是自己的子公司還是社會(huì)的專業(yè)公司，均按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行篩選，與管理處建立合同關(guān)系，按照中海物業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。從而徹底革除了管理處小而全的弊端，簡(jiǎn)化了內(nèi)部管理事務(wù)，使管理處能夠更加專心致志地組織、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)工作的實(shí)施。它普遍使用了高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，使管理服務(wù)水平產(chǎn)生了新的飛躍，并且能夠與時(shí)代同步提升。同時(shí)，它有效解決了內(nèi)部活力不足的問(wèn)題，引入了更加靈活的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，使專業(yè)公司始終有“責(zé)任在身則如履薄冰、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)則寢食難安”的感覺(jué)。它充分利用了廣闊的市場(chǎng)資源，使經(jīng)過(guò)比價(jià)擇定的費(fèi)用支出大幅度降低，并且不再呈現(xiàn)剛性，大大降低了成本。樓宇科技公司：樓宇科技公司集智能化設(shè)計(jì)、集成、施工、維護(hù)于一身，先后與韓國(guó)三星、上海同濟(jì)、湖南證券建立了長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，完成小區(qū)安全管理系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、多媒體查詢系統(tǒng)等智能化建設(shè)工程逾千萬(wàn)元。專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心：擁有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品就意味著一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)，中海物業(yè)在實(shí)際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問(wèn)題，中海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術(shù)攻關(guān)，針對(duì)不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學(xué)特性，研制生產(chǎn)去污力強(qiáng)，保護(hù)物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等4個(gè)系列22種專用清洗劑，既為自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的保潔服務(wù)提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤(rùn)來(lái)源。電梯工程公司：搶占電梯工程市場(chǎng)電梯是每個(gè)中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。對(duì)電梯管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動(dòng)尋呼、限時(shí)修復(fù)”的服務(wù)方式。我們采用現(xiàn)代調(diào)試、實(shí)驗(yàn)、檢測(cè)、監(jiān)控手段，掌握獨(dú)到的保證電梯安全、平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)措施，安裝、改造、維修10多個(gè)品牌、40多種型號(hào)的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯500多部。這種規(guī)?；墓芾頍o(wú)疑具有兩方面的優(yōu)勢(shì)：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點(diǎn)得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進(jìn)貨渠道暢通，降低維修成本。企業(yè)VI設(shè)計(jì)部：許多物業(yè)管理公司所負(fù)責(zé)的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但中海物業(yè)組織設(shè)計(jì)師對(duì)自己的轄區(qū)進(jìn)行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個(gè)臺(tái)階。裝飾工程部：“買房難，裝修更難”這一句話相信會(huì)引起不少人的共鳴，中海物業(yè)認(rèn)為自己涉足家庭裝修無(wú)疑有幾個(gè)有利條件：了解業(yè)主的真實(shí)需求；出了問(wèn)題，作為物業(yè)管理公司會(huì)真正負(fù)起責(zé)任；“中海”是品牌資源。中海裝飾工程部已經(jīng)宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個(gè)“美麗”的難題。對(duì)于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“裝修套餐”服務(wù)，從設(shè)計(jì)咨詢、報(bào)價(jià)審查到質(zhì)量監(jiān)理實(shí)行一條龍服務(wù)，這種寓管理于服務(wù)的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問(wèn)題，使業(yè)主切實(shí)感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募?jí)”服務(wù)。中?；ㄆ裕阂荒晁募净t草綠是深圳有別于內(nèi)地城市的一大風(fēng)景。以前中海物業(yè)為購(gòu)買花草花費(fèi)不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中?；ㄔ贰?，既在降低成本的基礎(chǔ)上滿足了自身需求，又通過(guò)出售獲益甚豐。中海藝術(shù)團(tuán)：中海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝術(shù)人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)則在中海物業(yè)所轄的會(huì)所中工作。“中海藝術(shù)團(tuán)”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。第二部分公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照第三部分公司資質(zhì)證書下篇物業(yè)管理顧問(wèn)方案華僑海景城暨東方之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)方案華僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥巨資精心打造的21世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項(xiàng)目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設(shè)計(jì)與獨(dú)特的建筑風(fēng)格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國(guó)際化濱海高尚園林社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，其中1-2層的裙樓將建成長(zhǎng)達(dá)700多米的濱海休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。一期工程已于2002年2月破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2003年底可交付使用。東方之珠項(xiàng)目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項(xiàng)目由廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項(xiàng)目總用地約15000多平方米，建筑總面積近6萬(wàn)平方米，綠化率35%，容積率3.4,小區(qū)設(shè)計(jì)合理,配套設(shè)施完善，預(yù)計(jì)2003年底入伙。享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導(dǎo)入到以上兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況特制定本物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式作以系統(tǒng)的闡述。第一部分顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定顧問(wèn)方式概述：為保證華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商廈門華僑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬聘請(qǐng)深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問(wèn)商（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”），指導(dǎo)發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負(fù)責(zé)華僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)提供高品質(zhì)的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問(wèn)商將會(huì)把華僑海景城和東方之珠的物管工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)華僑海景城和東方之珠的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，顧問(wèn)商將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理和安保顧問(wèn)，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，以華僑海景城項(xiàng)目為重點(diǎn)的同時(shí)兼顧跟進(jìn)東方之珠項(xiàng)目的進(jìn)展，并輔之以公司顧問(wèn)團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合華僑海景城和東方之珠物管工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問(wèn)團(tuán)與駐場(chǎng)顧問(wèn)二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。顧問(wèn)商提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會(huì)促進(jìn)華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)商允許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣?！纛檰?wèn)服務(wù)方式示意圖：傳達(dá)、推行方案制定物管方案?jìng)鬟_(dá)、推行方案制定物管方案反饋方案執(zhí)行情況及其它問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案顧問(wèn)團(tuán)反饋方案執(zhí)行情況及其它問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案顧問(wèn)團(tuán)定期或不定期檢查、考核、了解信息定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通雙向溝通顧問(wèn)期限顧問(wèn)期限分為前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個(gè)月（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月起至入伙之日后十個(gè)月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個(gè)月。<三> 駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)◆駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段中海將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理主管全面工作和安保顧問(wèn)，常駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作：全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等的工作。日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)：顧問(wèn)團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)，具體安排如下：前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察3次，每次工作2-3個(gè)工作日：首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次實(shí)操指導(dǎo)階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察4次，每次工作2-3個(gè)工作日：一期物業(yè)入伙前兩個(gè)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次一期物業(yè)入伙當(dāng)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次以后每季度赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察1次，每次工作2-3個(gè)工作日：本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次顧問(wèn)團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：由顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。顧問(wèn)工作安排（詳見下表）工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場(chǎng)工作安排前期介入（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作3次，每次2-3個(gè)工作日，考察時(shí)間擬分別安排于簽約后兩周內(nèi)/設(shè)施、設(shè)備集中選型階段/工程交接驗(yàn)收階段。實(shí)操指導(dǎo)（十二個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作4次，每次2-3個(gè)工作日。駐場(chǎng)顧問(wèn)2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤（三個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo)本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次，2～3個(gè)工作日。另：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問(wèn)管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)，顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì)。說(shuō)明：顧問(wèn)團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。前期介入階段，顧問(wèn)團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。實(shí)操指導(dǎo)階段，顧問(wèn)商派駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的駐場(chǎng)經(jīng)理具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，常駐現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助管理商對(duì)本項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。顧問(wèn)團(tuán)對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。

第二部分顧問(wèn)管理工作范圍房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。全方位家居服務(wù)和各類商務(wù)服務(wù)支持等。協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

第三部分顧問(wèn)管理工作內(nèi)容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。（一）由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量?？疾檎w工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案；建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議；根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議；管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議，以供參考選擇。從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議；從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長(zhǎng)久的美觀；根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次，從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi)，哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi)，其原則在于先聚人氣，進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來(lái)物管的難度。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)（商鋪）、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議；根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共部分裝修材料的選用；在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢；協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢；解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；（七）在施工過(guò)程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（八） 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（九）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（十）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（十一）從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。（十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。二、實(shí)操指導(dǎo)階段合作期限：共一年，由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。前期籌備期指一期物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。（一） 在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案；協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。（三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。人工費(fèi)用測(cè)算；設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算；設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算；清潔定額費(fèi)用測(cè)算；園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊(duì)伍：提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃；協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定，以確保人員素質(zhì)。（六）協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。指導(dǎo)召開各種入伙專題會(huì)議。協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組，并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件：提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案；協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度；提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。（十一）為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對(duì)外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。（十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。（十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃：協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料，如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊(cè)》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請(qǐng)登記表》等。指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助制定入伙管理制度。協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件（例如：通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等）。協(xié)助制定開辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃。指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場(chǎng)景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識(shí)等。集中入伙期指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此中海將提供以下顧問(wèn)服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。`1 制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。為此，中海將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問(wèn)題，主要內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序，包括對(duì)裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項(xiàng)。正常管理期指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)中海主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有：通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對(duì)該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯五級(jí)（周、半月、月、季、年）保養(yǎng)制度等。按照ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。指導(dǎo)建立特殊場(chǎng)所（如會(huì)所等）物業(yè)服務(wù)管理方案。顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；按ISO9002標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行；檢查設(shè)備的完好率，對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷，提供維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時(shí)排除故障；根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案；對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果；根據(jù)合同要求，在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí)，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)：*各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)；*物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)；*物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo)；*在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)；*提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段合作期限：實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng)，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。顧問(wèn)團(tuán)每季度對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難問(wèn)題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

第四部分顧問(wèn)管理目標(biāo)管理總體目標(biāo)在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。通過(guò)顧問(wèn)商的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問(wèn)商專業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問(wèn)商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問(wèn)商永恒的追求，為此，顧問(wèn)商將采取“駐場(chǎng)顧問(wèn)加顧問(wèn)團(tuán)”的工作投入和嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。管理目標(biāo)承諾中海物業(yè)憑借長(zhǎng)期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，顧問(wèn)商對(duì)華僑海景城和東方之珠的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律及各級(jí)政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。在本物業(yè)提供政府要求的參評(píng)自然條件、雙方嚴(yán)格履行政府及本合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時(shí)政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織評(píng)優(yōu)的情況下，自本物業(yè)正式投入使用一年左右達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

第五部分顧問(wèn)服務(wù)設(shè)想整體設(shè)想顧問(wèn)商經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目，顧問(wèn)商將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過(guò)顧問(wèn)輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！在兩個(gè)項(xiàng)目的物管工作中全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系。作為國(guó)內(nèi)首家通過(guò)ISO9000認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作，結(jié)合市場(chǎng)開拓過(guò)程中的需要，顧問(wèn)商率先對(duì)這種基本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實(shí)際顧問(wèn)管理過(guò)程中導(dǎo)入。全面推行一站式酒店物管特色服務(wù)，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。由顧問(wèn)商指導(dǎo)管理商對(duì)華僑海景城和東方之珠提供全天候、全方位、全過(guò)程的一站式酒店物管特色服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)物業(yè)使用人提供熱情周到的服務(wù)。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。一站式酒店物管特色服務(wù)顧問(wèn)商一站式酒店物管特色服務(wù)的精神是：“業(yè)主需要什么服務(wù)，我們提供什么服務(wù)；業(yè)主這一分鐘應(yīng)享受的服務(wù)，我們絕不讓業(yè)主等到下一分鐘；業(yè)主花一分錢可享受的服務(wù)，我們決不讓業(yè)主花兩分錢”。為了使這種精神在華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作中得以不折不扣的貫徹，顧問(wèn)商根據(jù)多年的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將指導(dǎo)和協(xié)助管理商為華僑海景城和東方之珠的物業(yè)使用人提供全面、細(xì)致的服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目眾多。在履行這些服務(wù)的過(guò)程中，還可本著不拘形式的原則根據(jù)業(yè)主的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。以下是我司目前在管物業(yè)已提供服務(wù)的類別，顧問(wèn)商可指導(dǎo)管理商在華僑海景城和東方之珠的日常管理中結(jié)合實(shí)際需要向物業(yè)使用人提供：無(wú)償服務(wù)如：代購(gòu)飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代辦有線電視代辦電話代辦煤氣開戶老年人特別服務(wù)等；有償服務(wù)（價(jià)格由管理商根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和顧問(wèn)商建議而定）如：洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處理疏通馬桶或地漏疏通上下水主管疏通下水支管修理、更換開關(guān)、插座修理、更換照明燈具、燈管、燈泡更換電表、水表因家中電源短路造成無(wú)電檢查換線安裝坐廁安裝分體空調(diào)拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)清洗排風(fēng)扇清洗抽油煙機(jī)清潔房屋常年房屋定期保潔清洗車輛洗車上蠟代接送客人代送洗衣物等特色服務(wù)：*播放背景音樂(lè)—在一定程度上有效的調(diào)節(jié)社區(qū)溫馨、和諧的工作和生活氣氛，能較好地營(yíng)造輕松愉悅的環(huán)境氛圍。*播放生日祝福歌曲—通過(guò)廣播向業(yè)主送去最美好的祝?；虿シ抛８８枨?，業(yè)主也可以選播自己喜愛的歌曲，為社區(qū)營(yíng)造祥和溫馨的氛圍。人員配置原則服務(wù)第一的原則。管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理的整體水平為前提。在充分滿足把這兩個(gè)項(xiàng)目管理成為精品社區(qū)這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為物業(yè)使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精干高效的原則。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過(guò)減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來(lái)嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久后勁。員工隊(duì)伍的培訓(xùn)顧問(wèn)商將協(xié)助管理商建立一套完整而高效的人員配置并對(duì)這些人員按照如下原則進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)總體思路培訓(xùn)范圍全員性。華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。因此，要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開其他相關(guān)的知識(shí)和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。培訓(xùn)組織層次性。由于員工的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)不同，所以他們的接受能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時(shí)，要從各自可以接受、樂(lè)于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高。開展培訓(xùn)工作，要始終注意緊密圍繞華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作的實(shí)際，把功夫下在提高員工解決本崗位實(shí)際問(wèn)題的能力。培訓(xùn)方式靈活性。員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過(guò)程，必須充分調(diào)動(dòng)上級(jí)與下級(jí)、組織與個(gè)人、內(nèi)部與外部各個(gè)方面的積極性。實(shí)施的方式和方法要注意因時(shí)、因地、因人制宜，不拘一格。培訓(xùn)目標(biāo)超前性。我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無(wú)疑要為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。因而要不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來(lái)，不斷豐富充實(shí)員工的知識(shí)儲(chǔ)備。實(shí)施辦法崗前就業(yè)培訓(xùn)它是指員工上崗之前，對(duì)其進(jìn)行的公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎(jiǎng)勵(lì)辦法、行為規(guī)范等方面的教育。職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)它是指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對(duì)所有員工進(jìn)行的國(guó)家時(shí)事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識(shí)、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)它是指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)知識(shí)和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。專題強(qiáng)化培訓(xùn)指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對(duì)性較強(qiáng)、內(nèi)容相對(duì)集中、時(shí)間比較連貫的培訓(xùn)。課堂講授法由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。它比較適用于受員工較多的普及型講座。集體研討法培訓(xùn)對(duì)象就某一主題進(jìn)行深入廣泛的探討和交流。它便于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí)。視聽教學(xué)法運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、錄音機(jī)、計(jì)算機(jī)和圖片等展示手段向受訓(xùn)員工傳輸有關(guān)知識(shí)和信息。它具有直觀可感的特點(diǎn)。現(xiàn)場(chǎng)模擬法讓培訓(xùn)對(duì)象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計(jì)好的活動(dòng)。它有助于提高實(shí)際工作能力。樣板示范法由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。它給培訓(xùn)對(duì)象的印象較為深刻，效果較為鞏固。指導(dǎo)自學(xué)法列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)和動(dòng)員員工自己找時(shí)間學(xué)習(xí)。它實(shí)施起來(lái)更加靈活。管理商派員培訓(xùn)管理商可選派人員赴顧問(wèn)商所在地參加培訓(xùn)，培訓(xùn)方式分理論學(xué)習(xí)和現(xiàn)場(chǎng)參觀兩種形式： ◆理論學(xué)習(xí)：1．內(nèi)培：由我司培訓(xùn)部組織物業(yè)管理專業(yè)資深人士，以課堂講授、視聽教學(xué)和交流研討的方式，從理論上系統(tǒng)地闡述物業(yè)管理及其相關(guān)知識(shí)。2．外培：由我司代為安排選派人員考取《物業(yè)管理人員上崗證》的相關(guān)事宜。◆現(xiàn)場(chǎng)參觀：將安排在我司下屬物業(yè)管理處進(jìn)行，由我司培訓(xùn)部及物業(yè)管理處人員陪同，實(shí)地參觀我司管理的物業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗(yàn)我司日常物業(yè)管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。培訓(xùn)期限：理論學(xué)習(xí)內(nèi)培、外培與現(xiàn)場(chǎng)參觀一般分別為7天。培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定。 注：發(fā)展商選派培訓(xùn)人員的往來(lái)差旅費(fèi)、培訓(xùn)期間的食宿及培訓(xùn)相關(guān)的報(bào)名費(fèi)、資料費(fèi)由發(fā)展商自行承擔(dān)。第六部分顧問(wèn)費(fèi)用工作階段工作期限管理目標(biāo)顧問(wèn)費(fèi)用前期介入階段自簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。人民幣15萬(wàn)元實(shí)操指導(dǎo)階段自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月起計(jì)至一期物業(yè)入伙之日后十個(gè)月保證前期籌備、集中開業(yè)和裝修期工作的有序開展，并為進(jìn)入物業(yè)正常管理期工作打下基礎(chǔ)。在發(fā)展商提供政府要求的參評(píng)自然條件，同時(shí)政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織下述評(píng)比的情況下，協(xié)助管理商達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀管理標(biāo)準(zhǔn)。人民幣33萬(wàn)元整服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月完成本項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)結(jié)案工作，提交顧問(wèn)工作總結(jié)，并提出本項(xiàng)目物業(yè)管理遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃。人民幣2萬(wàn)元整合計(jì)：人民幣50萬(wàn)元備注：1．本方案之顧問(wèn)工作安排和工作期限的界定均以華僑海景城一期物業(yè)2003年底入伙為基礎(chǔ)，如一期物業(yè)入伙日期有所變動(dòng)，則工作安排和工作期限將相應(yīng)做出調(diào)整。顧問(wèn)期內(nèi)，顧問(wèn)商協(xié)助管理商使碧華僑海景城和東方之珠達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀管理標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商將分別獎(jiǎng)勵(lì)顧問(wèn)商伍萬(wàn)元人民幣。3、顧問(wèn)團(tuán)及駐場(chǎng)顧問(wèn)在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)期的食宿由發(fā)展商負(fù)擔(dān)，顧問(wèn)團(tuán)及駐場(chǎng)顧問(wèn)往返本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所需的各項(xiàng)差旅費(fèi)用由顧問(wèn)商自行承擔(dān)。目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目提要 11.2結(jié)論與建議 31.3編制依據(jù) 4第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 52.1項(xiàng)目背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 7第三章市場(chǎng)與需求預(yù)測(cè) 83.1優(yōu)質(zhì)糧食供求形勢(shì)分析 83.2本區(qū)域市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 83.3服務(wù)功能 103.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與對(duì)策 10第四章項(xiàng)目承擔(dān)單位情況 124.1基本情況 124.2主要業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)能力 124.3人員構(gòu)成 124.4主要技術(shù)成果獲獎(jiǎng)情況及轉(zhuǎn)化能力 134.5現(xiàn)有基礎(chǔ)和技術(shù)條件 15HYPERLINK\l"_Toc2038