倉儲物流中心建設(shè)項目可行性分析報告

倉儲物流中心建設(shè)項目·可行性研究報告第一章總論§1.1項目簡介§1.1.1項目名稱：某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲物流中心建設(shè)項目§1.1.2項目公司概況某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司成立于二零一零年二月二日，公司注冊資本一百萬（人民幣），主要經(jīng)營工程機(jī)械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批發(fā)與零售。該公司從砂石開挖，批發(fā)，零售開始創(chuàng)業(yè)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，開拓業(yè)務(wù)范圍，現(xiàn)已發(fā)展成為某某地區(qū)較有影響力的綜合性商貿(mào)公司，公司現(xiàn)有員工65人，其中管理層6人，公司管理結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較完善。公司除砂石批發(fā)，銷售以外的其他業(yè)務(wù)在不斷擴(kuò)大，尤其是經(jīng)營工程機(jī)械出租業(yè)務(wù)，建材批發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，公司在慎重研究某某及周邊毗鄰區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢后，決定新建與某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)相適應(yīng)的倉儲物流中心，即某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲物流中心項目。本項目是在公司現(xiàn)有經(jīng)營狀況允許的基礎(chǔ)上，新投資的項目，主要從事五金、建材及汽車零配件的倉儲物流服務(wù)。§1.1.3項目負(fù)責(zé)人：某省§1.1.4編制依據(jù)本報告的編制依據(jù)為某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司提供的某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲物流中心建設(shè)項目功能分區(qū)平面圖及相關(guān)情況介紹、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》、關(guān)中-天水發(fā)展規(guī)劃、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）及國家現(xiàn)行財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)。§1.1.5項目建設(shè)地址及規(guī)模某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲物流中心建設(shè)項目是通過對目前某某及周邊倉儲物流市場狀況進(jìn)行考察論證的基礎(chǔ)上，擬新建倉儲物流中心，該項目的建成將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐膫}儲物流業(yè)的快速發(fā)展。本項目位于某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨新規(guī)劃的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地，交通運(yùn)輸方便快捷。項目計劃占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區(qū)道路占地面積4013㎡?？偨ㄖ娣e11343.00㎡。購置運(yùn)輸設(shè)備及其他相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并配套道路、綠化、停車場、給排水和變配電等輔助工程。經(jīng)估算，本項目總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1930萬元、流動資金70萬元。資金來源由企業(yè)自籌。項目計算期10年，其中項目第一年為建設(shè)期，第二年以后為經(jīng)營期，根據(jù)項目實(shí)施進(jìn)度安排投資計劃?！?.2項目結(jié)論§1.2.1項目財務(wù)分析評論本項目計算期10年，總收入為9044萬元，總成本為5788萬元，內(nèi)部收益率12.26%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；項目凈現(xiàn)值257.75萬元,大于0，經(jīng)濟(jì)效益顯著。綜上所述，此項目是可行的?！?.2.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1總收入萬元90442總成本萬元57883營業(yè)稅金及附加萬元319.704利潤總額萬元29055投資回收期年5.35靜態(tài)6內(nèi)部收益率12.26%8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元257.759所得稅萬元72610稅后利潤萬元217911就業(yè)人數(shù)人42第二章項目背景及建設(shè)的必要性§2.1項目市場研究--PEST模型分析外部環(huán)境對市場作用的因素主要由政治法律（Political）、經(jīng)濟(jì)（Economic）、社會文化（Social）、技術(shù)(Technological)等環(huán)境因素構(gòu)成，建立在這幾種要素基礎(chǔ)上的市場宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析方法稱為PEST模型分析法。§2.1.1政策法律因素的分析§2009年2月25日，國務(wù)院常委會議審議并原則通過了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的第十個產(chǎn)業(yè)——物流業(yè)，規(guī)劃中提出物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)作用大，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。國家支持物流業(yè)的大力發(fā)展充分發(fā)揮市場配置資源的作用，調(diào)動企業(yè)的積極性，從滿足物流需求的實(shí)際出發(fā)，注重投資的經(jīng)濟(jì)效益。政府要為物流業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境，扶持重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。統(tǒng)籌國內(nèi)與國際、全國與區(qū)域、城市與農(nóng)村物流協(xié)調(diào)發(fā)展，做好地區(qū)之間、行業(yè)之間和部門之間物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的協(xié)調(diào)和銜接，走市場化、專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，合理布局重大項目。建立技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)一體化運(yùn)作。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，綜合集成倉儲、運(yùn)輸、貨代、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進(jìn)物流一體化運(yùn)作，提高物流效率。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化。鼓勵生產(chǎn)和商貿(mào)企業(yè)按照分工協(xié)作的原則，剝離或外包物流功能，整合物流資源，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會化。推動物流企業(yè)與生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)互動發(fā)展，促進(jìn)供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合。積極發(fā)展多式聯(lián)運(yùn)、集裝箱、特種貨物、廂式貨車運(yùn)輸以及重點(diǎn)物資的散裝運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)代運(yùn)輸方式，加強(qiáng)各種運(yùn)輸方式運(yùn)輸企業(yè)的相互協(xié)調(diào)，建立高效、安全、低成本的運(yùn)輸系統(tǒng)。加強(qiáng)運(yùn)輸與物流服務(wù)的融合，為物流一體化運(yùn)作與管理提供條件。加強(qiáng)對制造業(yè)物流分離外包的指導(dǎo)和促進(jìn)，支持制造企業(yè)改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)物流業(yè)務(wù)分離外包，提高核心競爭力。培育一批適應(yīng)現(xiàn)代制造業(yè)物流需求的第三方物流企業(yè)，提升物流業(yè)為制造業(yè)服務(wù)的能力和水平。制定鼓勵制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展的相關(guān)政策，組織實(shí)施一批制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展的示范工程和重點(diǎn)項目，促進(jìn)現(xiàn)代制造業(yè)與物流業(yè)有機(jī)融合、聯(lián)動發(fā)展。本項目作為某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的倉儲物流中心，將緊緊圍繞為相關(guān)制造業(yè)服務(wù)的宗旨，力爭在有利政策及園區(qū)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)一流的倉儲物流中心?！礻P(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)（以下簡稱經(jīng)濟(jì)區(qū)）包括陜西省西安、銅川、某某、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域，面積7.98萬平方公里，2007年末總?cè)丝跒?842萬人，直接輻射區(qū)域包括陜西省陜南的漢中、安康，陜北的延安、榆林，甘肅省的平?jīng)?、慶陽和隴南地區(qū)。

經(jīng)濟(jì)區(qū)地處亞歐大陸橋中心，處于承東啟西、聯(lián)接南北的戰(zhàn)略要地，是我國西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、自然條件優(yōu)越、人文歷史深厚、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)。是亞歐大陸橋的重要支點(diǎn)，多條鐵路、公路、航線、管線在此交匯，是全國交通、信息大通道的重要樞紐和西部地區(qū)連通東中部地區(qū)的重要門戶。2000年至2007年，經(jīng)濟(jì)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%，2007年達(dá)到3765億元，占西北地區(qū)的28.6%；地方財政收入年均增長15%，2007年達(dá)到189億元，占西北地區(qū)的16.3%。經(jīng)濟(jì)增長速度不斷加快，運(yùn)行質(zhì)量明顯提升，發(fā)展實(shí)力顯著增強(qiáng)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近2000美元，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)。關(guān)中-天水規(guī)劃中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，進(jìn)一步加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快西安國際港務(wù)區(qū)、咸陽空港產(chǎn)業(yè)園、某某陳倉、商洛、天水秦州、麥積等重點(diǎn)物流園區(qū)項目建設(shè)。著力打造在國內(nèi)有重要影響的內(nèi)陸港口岸和亞歐大陸橋上重要的現(xiàn)代物流中心，逐步形成區(qū)域一體化的物流新格局。加強(qiáng)城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、批發(fā)市場建設(shè)，培育大型流通骨干企業(yè)。加強(qiáng)農(nóng)村流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中國家將加大政策支持力度，做好規(guī)劃組織實(shí)施。1、

財稅政策：加大一般性財政轉(zhuǎn)移支付和基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、重點(diǎn)項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等專項轉(zhuǎn)移支付力度。2、金融政策：發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資。發(fā)展中小民營企業(yè)貸款業(yè)務(wù)、農(nóng)戶小額信貸業(yè)務(wù)。積極發(fā)展企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具。支持經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)大型市政、城建企業(yè)發(fā)行節(jié)能環(huán)保、城市建設(shè)特別企業(yè)債券。3、投資政策：優(yōu)先布局重大建設(shè)項目，由國家審批或核準(zhǔn)的水利、交通、生態(tài)環(huán)境、特色農(nóng)業(yè)、航空航天、優(yōu)勢能源、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用和旅游等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目，優(yōu)先在經(jīng)濟(jì)區(qū)布局。積極鼓勵社會投資，加大招商引資力度，對區(qū)外企業(yè)特別是東部企業(yè)投資經(jīng)濟(jì)區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保項目等，在項目審批、核準(zhǔn)方面在同等條件下優(yōu)先考慮，并給予稅收、土地等方面的合理優(yōu)惠。允許和鼓勵民間資本在符合國家政策法規(guī)的條件下，通過參股、控股、兼并、收購等形式，參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組。鼓勵民間資本以獨(dú)資或股份制形式成立各種非金融類投資公司。4、土地政策：統(tǒng)籌建設(shè)用地計劃。國家批準(zhǔn)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目用地計劃指標(biāo)，由國家統(tǒng)籌安排；省重點(diǎn)建設(shè)項目用地計劃指標(biāo)，由省在用地年度計劃指標(biāo)中解決。加大土地整理復(fù)墾開發(fā)力度。統(tǒng)籌使用好新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等各類專項資金，用于土地整理復(fù)墾開發(fā)，補(bǔ)充耕地數(shù)量，提高耕地質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤條件的，可在國家下達(dá)的周轉(zhuǎn)指標(biāo)控制下，開展掛鉤工作。農(nóng)村宅基地和村莊整理出的土地，優(yōu)先用于增加耕地；用于建設(shè)用地的，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，并優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)。從以上可以看出，本項目地處關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，國家將加大財稅、金融、投資及土地政策的支持力度，這些都為本項目的順利實(shí)施提供有利政策條件?！炷衬辰?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某處于陜西省實(shí)施“一線兩帶”建設(shè)的核心層和某某市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。東距西安128公里，西距某某44公里，北靠磧雍塬，南依秦嶺，渭河穿境，依山傍水。區(qū)域內(nèi)交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶南線（310國道）、西寶高速公路（G30）穿區(qū)而過，關(guān)中旅游環(huán)線（S107）貫穿南北，鄭西客運(yùn)專線在此設(shè)站，距西安咸陽國際機(jī)場1個小時車程，自古就是兵家必爭之地。某某區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨(dú)厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，境內(nèi)商賈云集，人民富裕，歷史上就是關(guān)中西部地區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地、西北地區(qū)著名的工商業(yè)重鎮(zhèn)和地方貨運(yùn)進(jìn)出關(guān)口。良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施及完善的配套環(huán)境將會為本項目的建設(shè)及發(fā)展提供外部環(huán)境?！?.1.2§要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，倉儲物流業(yè)是重中之重。中國經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，商品要流通，那么倉儲物流業(yè)是首當(dāng)其沖。倉儲物流業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器和加速器，現(xiàn)代物流決定了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、效益和質(zhì)量。2006年在國家繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控政策的影響下，我國物流運(yùn)行仍保持較快增長。2006年前三季度，我國社會物流總費(fèi)用為22253億元，2008年，全國社會物流總額達(dá)89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.0萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。2008年，全國社會物流總費(fèi)用為54542億元，增幅比2007年回落4.4個百分點(diǎn)。社會物流總費(fèi)用與GDP的比率為18.1%，比2007年下降0.1個百分點(diǎn)。2008年，經(jīng)歷了罕見的雨雪冰凍、汶川地震等災(zāi)害的重大考驗(yàn)和國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但是我國物流業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年，我國倉儲型物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長比例為43.4%。2006年倉儲外包增長速度為10%-15%。2007年上半年社會物流費(fèi)用構(gòu)成結(jié)構(gòu)中，倉儲費(fèi)用占了32.8%。2008年末，我國倉儲企業(yè)的數(shù)量已達(dá)17416個，比2004年的10177個增加了7239個，增長了71%。倉儲業(yè)的從業(yè)人數(shù)已達(dá)51.1萬人比2004年39.9萬人增加了11.2萬人，增長了28%。倉儲業(yè)的總資產(chǎn)已達(dá)5694.5億元，比2004年的2578億元增加了3116.5億元，增長了120%。倉儲業(yè)的營業(yè)收入已達(dá)3020.9億元，比2004年897億元增加了2123.9億元，增長了236.7%。倉儲業(yè)的利潤總額已達(dá)240.3億元，比2004年的23.6億元增加了216.7億元，增長了近10倍、達(dá)918%。2008年倉儲業(yè)的資產(chǎn)利潤率已達(dá)4.22%，比2004年0.9%增加了3.32個百分點(diǎn)。倉儲業(yè)的收入利潤率已達(dá)7.95%,比2004年的2.6%增加了5.35個百分點(diǎn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇和物流專業(yè)化的分工，將會催生出一個龐大倉儲物流。§2.1.2某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于一九九二年設(shè)立，一九九五年三月經(jīng)省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，設(shè)有某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會（副縣級），管委會作為某某縣政府派出機(jī)構(gòu)。二00九年底，某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會設(shè)置為某某市政府派出機(jī)構(gòu)（正縣級）。大某某地區(qū)面積282.37平方千米，人口24.5萬?，F(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)90多戶，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積為4.6平方公里。2009年1-9月，某某市某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及零部件企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值41億元，同比增長19%，區(qū)內(nèi)8大科技項目進(jìn)展順利。近年來，區(qū)內(nèi)順利實(shí)施了漢德車轎技改、冷彎型材、車架總成、華強(qiáng)替型砂鑄件、法士特消失模、散熱器、汽車內(nèi)飾件、眾喜水泥技改、岐星熱電聯(lián)產(chǎn)等90多個重點(diǎn)項目，有力地支撐了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，區(qū)內(nèi)以汽車零部件為主導(dǎo)產(chǎn)品的機(jī)械加工企業(yè)達(dá)到200戶，其中，規(guī)模以上汽車零部件企業(yè)10多戶，2008年3月，陜汽10萬輛微型車項目落戶某某，標(biāo)志著全省兩大汽車工業(yè)基地之一的某某汽車工業(yè)園正式實(shí)施。以上區(qū)情表明某某地區(qū)將成為我省裝備制造業(yè)的一個集聚區(qū)，按照國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精神，大力發(fā)展與現(xiàn)代制造業(yè)相配套的第三方物流將進(jìn)一步提高該區(qū)域制造業(yè)的發(fā)展速度，這將為本項目的建成提供很大的市場發(fā)展空間。§§.1區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施倉儲物流業(yè)的發(fā)展要求公路等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，某某工業(yè)園，以建設(shè)某某大城市副中心為目標(biāo)，大手筆高標(biāo)準(zhǔn)重新修編某某總體規(guī)劃。全面加強(qiáng)舊城改造和新城開發(fā)，總投資4.8億元的鳳凰現(xiàn)代城建設(shè)項目前期投資2500萬元，西寶快客專線和寶某城際兩條鐵路已進(jìn)入建設(shè)規(guī)劃。投資3000萬元的西三路中段北側(cè)綜合開發(fā)項目已經(jīng)完工，西寶鐵路某某公鐵立交橋等投資1.9億元的8個工程均已建成投用。火車站廣場、孔明大道分車帶和另胡市場等28個舊城拆遷改造工程已完工，投資1118萬完成了天然氣管網(wǎng)建設(shè)，總投資2700萬元的垃圾處理場即將建成投用，總投資1.2億元的某某西一路、東一路、東二路延伸段及紅旗路拓寬改造工程完工。某陽、龔劉兩座渭河大橋建成通車，岐某東線建設(shè)，搭起了城市主框架，完善了路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了工業(yè)布局，為本項目的發(fā)展提供了廣闊的空間條件?！?2項目是發(fā)展的載體，環(huán)境是發(fā)展的生命。某某鼎立支持企業(yè)發(fā)展，投資60萬元修建起了金洹億公司進(jìn)出道路，投資60萬元建成并綠化了某某西公鐵立交橋廣場、某陽大橋綠地、某某、陜汽兩個綠化坡面和曹五等綠化示范道路，某某建成了省級衛(wèi)生鎮(zhèn)，投資環(huán)境得到改善。僅2008年以來，某五地區(qū)共簽招商引資項目47個，合同引資63.08億元，到位資金14.06億元，同比增長270％和133％。同時某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對于招商引資出臺了很多優(yōu)惠政策：1、土地優(yōu)惠政策：●投資所需用地由縣政府統(tǒng)征后優(yōu)惠出讓，按該宗土地用途的最高年限計算，其土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，期滿可依法延續(xù)。●投資興辦交通、水利、市政建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施和文化、教育、衛(wèi)生等社會公益事業(yè)項目，經(jīng)縣政府研究可減繳或免繳土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分?！駨氖赂咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)（需經(jīng)省或省以上科技主管部門認(rèn)定），農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的建設(shè)項目，土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返方式按50%予以返還。●一般性工業(yè)項目（旅游項目）的土地出讓金留開發(fā)區(qū)部分先繳后返按30%予以返還?！窨蜕掏顿Y的生產(chǎn)性企業(yè)一次性付清土地出讓金確有困難，在交清省、市上解部分的情況下，留開發(fā)區(qū)可先交50%即可開工建設(shè)，其余部分二年內(nèi)交清。●兼并、收購區(qū)內(nèi)企業(yè)，土地資產(chǎn)采取出讓方式處置的，土地出讓金以標(biāo)定地價計算，按優(yōu)惠60%—90%比例繳納；集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，使用權(quán)可采取作價入股形式；租賃區(qū)內(nèi)企業(yè)的，土地資產(chǎn)采取租賃方式處置，年租金標(biāo)準(zhǔn)按土地等級情況在0.5—8元/m2范圍內(nèi)確定繳納。●對高新技術(shù)企業(yè)或投資額在億元以上，且對區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有強(qiáng)大拉動作用的項目，經(jīng)縣、開發(fā)區(qū)研究可實(shí)行零地價供地。2、稅費(fèi)優(yōu)惠政策：●投資興辦生產(chǎn)性項目，經(jīng)營期在10年以上的，前兩年所繳的企業(yè)所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財政按100%返還，后三年按50%返還；非生產(chǎn)性項目，經(jīng)營期在五年以上的，從獲利年度起，第一年所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分由縣、開發(fā)區(qū)財政按50%返還，第二年至第五年按25%返還。●新辦高新技術(shù)企業(yè)在國家有關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行結(jié)束后，再給予兩年全額返還所得稅留縣、開發(fā)區(qū)部分的優(yōu)惠?！裥罗k企業(yè)當(dāng)年所招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)（50人以上）30%（含30%）以上，并簽訂三年以上期限勞動合同的，經(jīng)勞動部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定審核后，三年內(nèi)企業(yè)所得稅由財政全額返還?！窨蒲袡C(jī)構(gòu)、大專院校在區(qū)內(nèi)從事技術(shù)培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)所得收入繳納的企業(yè)所得稅由財政全額返還。3、其它優(yōu)惠政策：●投資興辦的各類企業(yè)要根據(jù)對財政貢獻(xiàn)的多少納入百戶財政骨干企業(yè)予以獎勵。●租賃、承包、收購、兼并區(qū)內(nèi)企業(yè)，資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、交易等手續(xù)，按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。變更稅務(wù)、產(chǎn)權(quán)、工商登記及貸款單位，只收取工本費(fèi)?！駥?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)帶動明顯且投資在1億元以上的重大項目，根據(jù)投資者意愿，實(shí)行一事一議，特事特辦。通過以上對某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資的具體政策可以看出，本項目的建設(shè)具有良好發(fā)展前景?！旒夹g(shù)因素分析倉儲物流企業(yè)的建設(shè)在技術(shù)上主要有兩大方面：一是建立現(xiàn)代的倉儲物流服務(wù)理念；二是建立物流信息化管理。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，綜合集成倉儲、運(yùn)輸、貨代、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進(jìn)物流一體化運(yùn)作，提高物流效率。以滿足生產(chǎn)者和消費(fèi)者不斷增長的物流需求為出發(fā)點(diǎn)，不斷創(chuàng)新物流服務(wù)方式，提升服務(wù)水平。建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制訂物流信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息資源標(biāo)準(zhǔn)，建立物流信息采集、處理和服務(wù)的交換共享機(jī)制。建立物流網(wǎng)站，推動物流信息平臺建設(shè)，本項目將采用良好的倉儲物流管理模式及信息化管理制度，為本項目的發(fā)展提供良好的技術(shù)基礎(chǔ)?！?.1.2市場特征分析§2.1.2市場生命周期反映了一個市場的活力和發(fā)展趨勢。一般而言，一個市場從開始到消亡的過程需要四個階段：幼稚期、成長期、成熟期和衰退期。圖2-1市場生命周期圖引入期引入期成長期成熟期衰退期本段要分析該項目的四個階段的市場狀況、時間、市場占有率等指標(biāo)，說明當(dāng)前所處的市場階段。我國倉儲物流作為國家現(xiàn)階段的重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，本項目作為帶動地區(qū)倉儲物流行業(yè)的發(fā)展，其將會按照市場生命周期快速進(jìn)入成長期?！旖?jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期一般會經(jīng)歷繁榮期、持續(xù)增長期、衰退期及恢復(fù)期四個階段。2001年到2004年，我國經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)4年達(dá)到或超過10%，數(shù)據(jù)顯示，本輪經(jīng)濟(jì)的快速啟動是從1999年開始的。從2003年到2004年，我國GDP增長均速達(dá)到了10.6%。這一成就的取得與投資、出口和消費(fèi)“三駕馬車”的拉動密不可分。我國經(jīng)濟(jì)能夠取得連續(xù)5年的增長相當(dāng)不易，與以往經(jīng)濟(jì)上升階段時間過短不同，本輪宏觀增長顯示出良好勢頭。圖2-2經(jīng)濟(jì)周期圖SHAPE2000年以來經(jīng)濟(jì)開始回升，實(shí)際GDP增長率又逐步靠近潛在經(jīng)濟(jì)增長率，經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇階段。2001年GDP增長率又有所下降，經(jīng)濟(jì)波動出現(xiàn)反復(fù)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。2002年開始，經(jīng)濟(jì)真正開始走上穩(wěn)步增加的回升之路，2003年經(jīng)濟(jì)增長躍上一個新的臺階，GDP增長率高達(dá)9.5%，再次超越潛在經(jīng)濟(jì)增長率水平，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口又轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)。2004年GDP增長率持續(xù)上升，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口也不斷擴(kuò)大，這表明2003年以來經(jīng)濟(jì)已位于繁榮階段。根據(jù)預(yù)測的結(jié)果，2005—2010年間我國經(jīng)濟(jì)增長將保持在9%以上，高于潛在經(jīng)濟(jì)增長率，這表明，未來幾年我國經(jīng)濟(jì)很有可能持續(xù)位于周期的繁榮階段。2008年雖受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響經(jīng)濟(jì)增長有所減慢，但我國經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入復(fù)蘇期。本項目處于這樣的一個經(jīng)濟(jì)周期里，既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于項目負(fù)責(zé)人如何抓住有利的機(jī)遇，并規(guī)避風(fēng)險，在國家的政策引導(dǎo)下尋找到企業(yè)的發(fā)展空間，既提高了企業(yè)的效益，又能對國民經(jīng)濟(jì)盡到企業(yè)家的責(zé)任，推動經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和良性循環(huán)。綜上倉儲物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r在政策、經(jīng)濟(jì)、社會文化及技術(shù)發(fā)展分析可以看出，本項目的提出符合國家政策及區(qū)域發(fā)展的總體目標(biāo)，適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在區(qū)域招商政策及技術(shù)方面都有利于本項目的發(fā)展，其建成將會快速成長，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定貢獻(xiàn)?！?.2倉儲物流項目建設(shè)的必要性§2.2.1項目的建設(shè)符合物流業(yè)的國家相關(guān)政策物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強(qiáng)對制造業(yè)物流分離外包。本項目將以建設(shè)現(xiàn)代倉儲物流服務(wù)業(yè)為目標(biāo)，符合國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策?！?.2.2本項目可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，為某某增加財政及稅收收入項目建成后的未來10年內(nèi)將繳納各種稅費(fèi)1077.67萬元。同時項目將新增就業(yè)崗位42個，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興?！?.2.本區(qū)域內(nèi)聚集著以陜西汽車集團(tuán)公司，陜西法士特齒輪公司，西北機(jī)器廠等多家以汽車，機(jī)械，化工，制藥，食品生產(chǎn)為主的企業(yè)集群，但同時該區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)獨(dú)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，針對本區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲物流業(yè)對于優(yōu)化該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規(guī)劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項目更是具有極強(qiáng)的示范帶動效應(yīng)?！?.2.4提升城市形象，完善城市功能本項目也是某某地區(qū)趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內(nèi)外城市發(fā)展的潮流。從國內(nèi)外許多有影響的城市看，都爭相把建設(shè)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。第三章市場營銷策略及項目定位§3.1產(chǎn)品策略本項目的建設(shè)產(chǎn)品主要有二部分：一是提供倉儲服務(wù)；二是提供交通運(yùn)輸服務(wù)。企業(yè)將以建立現(xiàn)代倉儲物流中心為宗旨，結(jié)合現(xiàn)代的管理和服務(wù)理念，努力打造區(qū)域內(nèi)一流的服務(wù)水平?！?.1價格策略本項目定價結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及成本，采取適中的定價策略?！?.1銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發(fā)送紙質(zhì)宣傳資料方式進(jìn)行大范圍宣傳；結(jié)合園區(qū)制造業(yè)布局情況，積極推進(jìn)園區(qū)制造業(yè)委托倉儲物流服務(wù)；利用現(xiàn)代電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上推廣；§3.4項目定位本項目市場定位如下：結(jié)合區(qū)域環(huán)境，創(chuàng)建一流倉儲物流服務(wù)中心。第四章項目建設(shè)規(guī)模、土地利用情況§4.1項目建設(shè)原則和指導(dǎo)思想§4.1.1根據(jù)國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況建設(shè)。在充分考慮項目功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，計劃項目占地13500M2總建筑面積§4.1依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時參照政府對城市建設(shè)的意見，結(jié)合地形特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃。遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的要求。重視整體設(shè)計。內(nèi)部力求合理布局，外部處理好與城區(qū)大環(huán)境的有機(jī)聯(lián)系，注重開發(fā)綜合效益。§4.1.3效益性原則具有雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續(xù)建建設(shè)借鑒外部成功經(jīng)驗(yàn)，將土地資源、項目資源、設(shè)施資源以效益優(yōu)化原則進(jìn)行優(yōu)化配置，形成社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。微觀而言，應(yīng)體現(xiàn)我倉儲物流建設(shè)的實(shí)際需求，合理布局，拉動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?.2項目建設(shè)方案及土地利用情況分析§4.本項目位于某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨規(guī)劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計劃項目占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區(qū)道路占地面積4013㎡?？偨ㄖ娣e11343.00㎡，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套用房等。具體建設(shè)面積見下表：中心建筑物情況表序號名稱占地面積建筑面積層數(shù)11#倉庫2905.98㎡2905.98㎡122#倉庫1821.66㎡1821.66㎡133#倉庫1821.66㎡3643.32㎡244#倉庫918.06㎡918.06㎡15辦公樓590.45㎡1771.35㎡36生活用房251.70㎡251.70㎡17配套用房30.94㎡30.94㎡18合計8339.50㎡11343㎡其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲物流之用。§4.2.2工程技術(shù)方案1、主體建筑結(jié)構(gòu)（1）工程設(shè)計工程建設(shè)充分結(jié)合地形、利用地形，并同周圍的自然環(huán)境取得有機(jī)的聯(lián)系；在規(guī)劃設(shè)計上，要有利于地面水的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價；大樓內(nèi)部空間布置、形式、結(jié)構(gòu)等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結(jié)構(gòu)，1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內(nèi)部采用輕質(zhì)隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內(nèi)外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內(nèi)墻噴塑、涂料。（3）結(jié)構(gòu)構(gòu)造：抗震烈度按6度設(shè)防，基礎(chǔ)地耐力218kPa，基礎(chǔ)構(gòu)造為獨(dú)立柱基礎(chǔ)；混凝土強(qiáng)度為C20，上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層柱混凝土強(qiáng)度為C30，上部柱為C25。（4）建筑工程特征地基：大開挖?；A(chǔ)：獨(dú)立柱基礎(chǔ)。墻體：用多孔磚、標(biāo)準(zhǔn)磚。樓板：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。屋蓋：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現(xiàn)澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內(nèi)粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風(fēng)：風(fēng)機(jī)、排氣扇或空調(diào)。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設(shè)（1）規(guī)劃設(shè)計原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據(jù)點(diǎn)，系統(tǒng)極為復(fù)雜，各子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計時，必須切實(shí)掌握以下三項原則。①系統(tǒng)工作原則：配送中心的工作包括驗(yàn)貨、搬運(yùn)、儲存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應(yīng)商的銜接，使它們之間十分均衡、協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)。②盡量實(shí)現(xiàn)工藝、設(shè)備、管理科學(xué)化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計算機(jī)進(jìn)行物流管理和信息管理，大大加速了產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)代化管理水平。同時，要合理地選擇、組織、使用各種先進(jìn)機(jī)械化、自動化物流設(shè)備，以充分發(fā)揮配送中心多功能、高效益的特點(diǎn)。③發(fā)展的原則：規(guī)劃配送中心時，無論是建筑物、信息系統(tǒng)的設(shè)計，還是機(jī)械設(shè)備的選擇，都要考慮到有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，以適應(yīng)物流量擴(kuò)大、經(jīng)營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設(shè)計與安全倉庫地址確定后，就必須對倉庫的平面進(jìn)行合理的布置設(shè)計。倉庫的總平面布置設(shè)計是根據(jù)庫址的自然條件和倉庫的使用特點(diǎn)進(jìn)行的設(shè)計。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運(yùn)輸路線短捷，物資出入方便，以創(chuàng)造一個盡可能安全、經(jīng)濟(jì)、合理的倉儲作業(yè)環(huán)境。在進(jìn)行倉庫總平面布置設(shè)計時為了達(dá)到安全、經(jīng)濟(jì)、合理的要求，必須按照以下原則進(jìn)行布置設(shè)計。第一，庫區(qū)的劃分以及建筑物、構(gòu)筑物平面位置的確定，應(yīng)滿足倉儲功能要求，節(jié)約用地。第二，交通運(yùn)輸線路的組織與布置，應(yīng)做到符合倉儲作業(yè)工藝，盡可能減少不同運(yùn)輸路線的交叉和干擾。第三，庫區(qū)自然條件的適應(yīng)和利用，應(yīng)結(jié)合地形、地質(zhì)、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術(shù)上經(jīng)濟(jì)合理。第四，庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計，應(yīng)滿足防火、防爆、衛(wèi)生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門頒發(fā)的設(shè)計規(guī)范。第五，庫區(qū)的綠化和環(huán)境保護(hù)，應(yīng)充分利用各種樹木、草坪改善庫區(qū)小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對環(huán)境有良好的適應(yīng)性。在總平面布置設(shè)計時，主要是進(jìn)行以下幾方面的設(shè)計：①庫區(qū)的布置設(shè)計倉庫一般分為倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)。倉庫作業(yè)區(qū)包括庫房專用線作業(yè)站臺等。輔助生產(chǎn)區(qū)包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產(chǎn)用房。倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)分區(qū)布置設(shè)計。規(guī)模較大的有條件的倉庫，應(yīng)用實(shí)體圍墻隔開。倉庫作業(yè)區(qū)按工作性質(zhì)又可進(jìn)一步分為裝卸作業(yè)區(qū)、儲存作業(yè)區(qū)和貨場等。儲存作業(yè)區(qū)應(yīng)布置在庫內(nèi)主要干道與裝卸作業(yè)區(qū)之間，使得裝卸作業(yè)區(qū)與儲存作業(yè)區(qū)的聯(lián)系快捷，密切，保證殘存區(qū)的物資出入庫方便順暢。不過儲存區(qū)的周轉(zhuǎn)性庫房與儲備性庫房應(yīng)分組均衡布置，避免周轉(zhuǎn)性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區(qū)的布置設(shè)計中，保證防火間距與節(jié)約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險性大的設(shè)施以縮小防火間距用地。倉庫的分區(qū)布置沒有統(tǒng)一規(guī)定，在具體設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合工藝特點(diǎn)和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。②運(yùn)輸線路的布置設(shè)計庫內(nèi)不論采用何種運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn)方式，道路運(yùn)輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內(nèi)的布置問題，道路布置時應(yīng)注意以下幾個方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉(zhuǎn)快慢和儲量大小的要求；第二，庫內(nèi)貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運(yùn)行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛(wèi)生要求；第五，滿足防火要求。進(jìn)人庫區(qū)的道路不宜少于兩條，以便火災(zāi)發(fā)生時的安全疏散和盡快撲滅。③庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對倉庫安全威脅最大的是火災(zāi)，這是因?yàn)閭}庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災(zāi)危險性大，而月一旦發(fā)生火災(zāi)后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災(zāi)發(fā)生后火勢的蔓延，除在單個庫房的設(shè)計時，須采取必要的防火設(shè)施外，在倉庫的總平面布置沒計時就應(yīng)給予充分考慮。從現(xiàn)有的防火措施看，在建筑物間設(shè)置防火間距是最普遍的做法。根據(jù)庫房所儲物資的火災(zāi)危險性類別，周圍建筑物的耐火等級，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛(wèi)生條件，平面布置設(shè)計時要選擇有利的風(fēng)向，把有明火作業(yè)的場所（如鍋爐房）布置在經(jīng)常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風(fēng)或側(cè)風(fēng)方向。3、信息中心建設(shè)（1）網(wǎng)絡(luò)設(shè)計及其考慮重點(diǎn)依據(jù)配送中心的辦公需求和模式、業(yè)務(wù)需求和模式、管理機(jī)制和體制、投資與回報預(yù)算、廣域網(wǎng)供應(yīng)商平臺能力等的不同，實(shí)施Web化管理。（2）軟件、硬件配置①硬件配置信息中心服務(wù)器配置采取高低檔次配合的原則配備2臺服務(wù)器，其中：1臺作為中心主控服務(wù)器，1臺作為備份服務(wù)器；為以后升級更新，各鋪面內(nèi)設(shè)計算機(jī)工作站，根據(jù)配送中心的實(shí)際情況，配置10臺左右。外設(shè)情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內(nèi)將配有打印機(jī)、調(diào)制解調(diào)器、復(fù)印機(jī)等。局域網(wǎng)絡(luò)的硬件配置情況：包括主交換機(jī)（千兆交換）、二級交換機(jī)、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備（如路由器、光纖傳輸設(shè)備、綜合布線系統(tǒng)、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)測試、維護(hù)設(shè)備）。②軟件配置該倉儲配送中心的信息系統(tǒng)將由其軟件來支撐，軟件分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩部分構(gòu)成。系統(tǒng)支持軟件計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件（如網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)操作平臺windowsXP等）；系統(tǒng)應(yīng)用軟件（如MicrosoftOfficeXP、多媒體制作軟件等）；網(wǎng)絡(luò)防火墻軟件和網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)：NETEYE2.0防火墻、TrendPC-cillin網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫軟件：SQLServer7.0網(wǎng)管軟件：根據(jù)市場網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選擇而定。③網(wǎng)絡(luò)安全整個網(wǎng)絡(luò)的安全可分成外部網(wǎng)絡(luò)（Internet）安全和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)（Intranet）安全。而外部網(wǎng)絡(luò)對內(nèi)部網(wǎng)造成的威脅可以通過防火墻等技術(shù)加以防范。網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的安全可以通過劃分VLAN和在Catalyst4908上做Access-list，以限制不同網(wǎng)段及VLAN之間的相互訪問。同時，通過行政規(guī)定對內(nèi)部人員加以約束。在應(yīng)用服務(wù)器端，采用對用戶進(jìn)行管理、賦予用戶相應(yīng)的權(quán)限、網(wǎng)絡(luò)加密等手段來保障安全。另外，要求網(wǎng)絡(luò)管理人員要經(jīng)常監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)安全的新情況，做出相應(yīng)的防范措施。④電子監(jiān)控系統(tǒng)海康威視系統(tǒng)主要設(shè)備：工控機(jī)、視頻采集設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)。?？低曄到y(tǒng)特點(diǎn)：本系統(tǒng)主要是通過網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，進(jìn)行實(shí)時監(jiān)視，同時可把現(xiàn)場檢測信息公開。該系統(tǒng)使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動化的一個新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程①給水工程生產(chǎn)、生活用水符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006衛(wèi)生要求；生產(chǎn)應(yīng)用去離子水，選用國內(nèi)較先進(jìn)的反滲透加混合離子交換柱系統(tǒng)制備，配以過濾裝置，即可滿足生產(chǎn)的需要。（2）排水工程本項目排水主要來自于生活廢水以及循環(huán)冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產(chǎn)生活廢水進(jìn)入廠區(qū)污水管網(wǎng)。而循環(huán)排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區(qū)雨水管網(wǎng)排出。整個工程排水實(shí)行清污分流。廠區(qū)雨水排水組織。廠區(qū)整平坡度一般應(yīng)不小于5‰，困難地段不宜小于3‰；最大坡度也不宜超過6‰，以便廠區(qū)的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)采用環(huán)狀結(jié)構(gòu)，經(jīng)污水處理設(shè)施后排入污水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預(yù)應(yīng)力管，水泥沙漿接口。5、供電系統(tǒng)該物流中心電源電壓為10KV，按二級負(fù)荷要求設(shè)計，電路分兩路引入，當(dāng)任何一路10KV電纜發(fā)生故障或因故退出時，所帶負(fù)荷不停電，不減負(fù)荷，確保中心電力的供應(yīng)。電力線路在區(qū)內(nèi)均采用電纜形式地下暗敷，在規(guī)劃干道及主要道路的人行道或慢車道下設(shè)電纜溝。電源來自廠區(qū)外供電網(wǎng)，架空引至廠區(qū)圍墻邊后改用電纜引至廠區(qū)總變電所高壓配電柜室，經(jīng)隔離開關(guān)引入高壓開關(guān)柜，再經(jīng)變壓器降壓為220V／380V后，由低壓開關(guān)柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動力配電箱供電，動力配電箱以放射式和樹干式相結(jié)合的方式向各用電器具供電。6、消防系統(tǒng)室內(nèi)消防系統(tǒng)是安裝在室內(nèi)，用以撲滅發(fā)生在建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)的設(shè)施。根據(jù)火災(zāi)統(tǒng)計資料證明，安裝室內(nèi)消防系統(tǒng)是有效的和必要的安全措施。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)。在建筑物內(nèi)應(yīng)根據(jù)使用要求和貯存物品的性質(zhì)，設(shè)置消火栓系統(tǒng)和其他滅火系統(tǒng)。管網(wǎng)和消火栓等應(yīng)布置在取用方便和易著火的地點(diǎn)，例如通常將消火栓設(shè)在樓梯間附近。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)是低層和多層建筑的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，一般用于撲滅建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統(tǒng)。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲救大火的能力。室內(nèi)消火栓箱內(nèi)一般設(shè)有水槍、水帶等。為撲救初起火災(zāi)，水槍流量一般按兩支水槍同時出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計算。7、公共服務(wù)設(shè)施及其它工程（1）通訊設(shè)施設(shè)程控自動交換機(jī)，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網(wǎng)，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營按照現(xiàn)代企業(yè)模式進(jìn)行信息化標(biāo)準(zhǔn)化管理。（2）綠化物流中心綠化是環(huán)境保護(hù)的重要措施，有調(diào)節(jié)空氣、美化環(huán)境的作用。綠地率應(yīng)保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側(cè)廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優(yōu)美的環(huán)境，以保持良好的生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。§4.2.2序號技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值1項目用地面積13500㎡2項目總投資2000萬元3項目投資強(qiáng)度1480萬元/公頃4主要建筑面積11343㎡5建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.50㎡7容積率0.848綠化面積1147.50㎡9綠化率8.5%10廠區(qū)道路面積4013㎡11行政辦公及生活設(shè)施占地面積873.10㎡12行政辦公及生活設(shè)施用地占比6.4%1、本項目采取科學(xué)布局，充分利用現(xiàn)有資源，建設(shè)中合理安排資金用度。2、本項目建成后倉儲入流量欲估計為300噸/天，保證園區(qū)制造業(yè)生產(chǎn)需要?！?.3項目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設(shè)項目功能分區(qū)平面圖.§4.4項目建設(shè)用地的結(jié)論根據(jù)國家，省、市、開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)定：倉儲物流型企業(yè)分大、中、小三種類型。大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：以入流量噸/天計算，大于5000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為26平方米/噸；中型倉儲物流企業(yè)分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標(biāo)準(zhǔn)為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲物流企業(yè)入流量小于等于1000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為每噸45-39平方米。依據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)該項目為小型倉儲物流企業(yè)，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標(biāo)準(zhǔn)45平方米/噸，則要求入流量達(dá)到296.3噸/天。綜上所述該項目用地符合國家建設(shè)用地指標(biāo)的要求。第五章環(huán)境影響分析§5.1項目選址環(huán)境現(xiàn)狀該項目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量良好，空氣環(huán)境質(zhì)量滿足區(qū)劃的大氣環(huán)境質(zhì)量二類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境達(dá)到《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；該處地下水、地表水資源豐富，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?！?.2項目建設(shè)期的環(huán)境影響本項目工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運(yùn)輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時施工機(jī)械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運(yùn)、篩分產(chǎn)生粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些對大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，對運(yùn)送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用篷布蓋嚴(yán)，避免運(yùn)輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場地應(yīng)經(jīng)常灑水，以達(dá)到降塵、抑塵的目的?！?.2施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達(dá)標(biāo)后就近排入環(huán)境；在此期間，應(yīng)盡快進(jìn)入附近污水排放管網(wǎng)?！?.2施工期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工期間施工機(jī)械采用有減振消聲裝置的機(jī)械，避免在干擾居民休息的時間進(jìn)行施工，同時調(diào)整施工作業(yè)時間及同時施工作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523－90)，施工期的噪聲限值為：推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運(yùn)載車輛的運(yùn)行路線和時間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機(jī)具和材料的撞擊?！?.2地基開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進(jìn)行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補(bǔ)償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進(jìn)行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。§5.2建設(shè)過程中所產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應(yīng)集中堆放，及時運(yùn)至垃圾場集中處理?！?.3綠化原則本項目設(shè)計綠化面積1147.50平方米,綠化設(shè)計本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據(jù)當(dāng)?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L(fēng)氣候的特點(diǎn)，選擇根系發(fā)達(dá)在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體?！?.4項目營運(yùn)期環(huán)境影響項目運(yùn)營后，汽車維修城人流量將增大，生產(chǎn)垃圾及生活垃圾產(chǎn)生量會愈來愈多，在汽車維修城內(nèi)應(yīng)按照規(guī)范設(shè)立生產(chǎn)及生活垃圾收集設(shè)施，實(shí)行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾場填埋處理，減少對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生的影響。§5.5環(huán)境影響評價該項目本身污染較小，建設(shè)期及運(yùn)營期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進(jìn)行有效控制，項目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，因此，項目在環(huán)保方面是可行的。PAGE44第六章員工隊伍建設(shè)及培訓(xùn)計劃§6.1員工隊伍安排項目建成后，計劃招收員工42人。其中包括總經(jīng)理在內(nèi)的高級管理人員10名，營銷人員8人，倉儲及司機(jī)24人?！?.2組織管理機(jī)構(gòu)為了實(shí)現(xiàn)倉儲物流中心的良好管理，提高經(jīng)營效率，堅持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，所屬員工實(shí)行按事定崗、按崗定員、全部實(shí)行聘任制?！?.3人員培訓(xùn)企業(yè)根據(jù)總體經(jīng)營計劃及部門培訓(xùn)申請制定年度培訓(xùn)計劃、組織各級人員進(jìn)行系統(tǒng)或?qū)I(yè)培訓(xùn)。決策層和管理人員，主要進(jìn)行質(zhì)量管理深化教育和整體素質(zhì)的提高培訓(xùn)；倉儲人員主要進(jìn)行專業(yè)知識和質(zhì)量管理知識的培訓(xùn)；營銷人員重點(diǎn)進(jìn)行市場營銷知識及前景分析培訓(xùn)，通過培訓(xùn)反饋，進(jìn)行效果評估，掌握企業(yè)人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業(yè)現(xiàn)有最寶貴的人力資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)。第七章項目分析的假設(shè)前提§7.1項目的順利開展本項目為新建項目，只有項目方在該項目實(shí)施過程中進(jìn)展是順利的，依法按照國家相關(guān)的法律、法規(guī)、政策及某某市有關(guān)政策規(guī)定，同時符合某某所在地方規(guī)劃、消防、環(huán)保、建設(shè)等各有關(guān)職能部門的要求，辦理各種審批手續(xù)，順利、合法的取得各種相關(guān)部門的批準(zhǔn)證書及權(quán)屬證件，項目建設(shè)計劃與人員招收與培訓(xùn)及相關(guān)生產(chǎn)實(shí)施不存在明顯的技術(shù)和系統(tǒng)障礙。項目實(shí)施方的生產(chǎn)成本及相關(guān)費(fèi)用沒有明顯超過預(yù)算，并按照生產(chǎn)計劃與銷售計劃的進(jìn)度、質(zhì)量完成產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售等假設(shè)前提下，本項目可研報告所描述的相關(guān)數(shù)據(jù)才具有參考價值?！?.2產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展項目可研報告的分析和結(jié)論是建立在預(yù)期倉儲數(shù)量及交通運(yùn)輸業(yè)務(wù)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，如果市場出現(xiàn)非正常性的較大波動，則本項目可研報告的分析可能沒有參考性?！?.3國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)本報告只有在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)的前提下，才具有參考價值，如果宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大震蕩，通貨膨脹或者通貨緊縮嚴(yán)重，則會影響本報告的權(quán)威性?！?.4財務(wù)假設(shè)本報告的財務(wù)分析均基于以下假設(shè)：1．本項目總投資約2000萬元人民幣,全部資金為自籌。2．項目規(guī)模按照預(yù)期進(jìn)行相關(guān)資金能夠及時到位；3．在項目運(yùn)營期中，人員工資及相關(guān)成本費(fèi)用及產(chǎn)品市場的價格均衡無大的波動，基本保持在預(yù)期水平；4．本項目按1年建設(shè)期,9年經(jīng)營期為項目預(yù)測的計算期，項目計算期結(jié)束，無再投資計劃；5.本項目的市場前景良好，銷售目標(biāo)順利完成。6.本項目基準(zhǔn)收益率為10%。 第八章項目投資估算§8.1建設(shè)投資及成本估算依據(jù)§8.11、陜西省建設(shè)廳陜建建發(fā)【1999】50號文頒布的《陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額》；2、全國安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表；3、【1999】《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費(fèi)用定額》結(jié)合浮動管理市場動態(tài)差價估算；§8.1費(fèi)用及成本依據(jù)國家有關(guān)政策及企業(yè)實(shí)際情況估算。§8.2建設(shè)投資估算內(nèi)容§8.2項目總投資包括各項工程建設(shè)投資、車輛購置費(fèi)、設(shè)備購置及流動資金投資，投資金額2000萬元。其中建設(shè)投資1930萬元，建設(shè)投資估算詳見附表1§8.2.2項目本項目流動資金投資估算70萬元,主要為項目啟動資金。

第九章銷售收入和成本費(fèi)用估算§9.1銷售收入與銷售稅金的估算本項目第一年為建設(shè)期，第二年開始生產(chǎn)。項目預(yù)期銷售收入分為二部分，一部分為倉儲收入，另一部分為公路運(yùn)輸配送收入。倉儲收入按庫房面積乘以每月每平方米30元計算，每二年為總倉儲量的80%，第三年至第十年按倉儲量的100%；運(yùn)輸收入第二年按單車每月5萬元計算，第三年至第十年按單車每月8萬元計算。產(chǎn)品銷售稅費(fèi)中倉儲收入營業(yè)稅稅率5%，交通運(yùn)輸收入營業(yè)稅稅率3%，城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率為5%，教育費(fèi)附加的費(fèi)率為3%進(jìn)行估算。具體詳見附表2§9.2總成本費(fèi)用估算§9.2.1生產(chǎn)成本是指為生產(chǎn)產(chǎn)品所花費(fèi)的全部費(fèi)用，具體包括直接人工、修理費(fèi)及其他營運(yùn)費(fèi)用。（1）直接人工的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮相關(guān)法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為24人）進(jìn)行估算。倉儲人員及車輛司機(jī)的年人均工資18000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表4應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）折舊及修理費(fèi)的估算依據(jù)：①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財務(wù)制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進(jìn)行分類估算。固定資產(chǎn)殘值率按5%，設(shè)備折舊年限按10年，房屋建筑物按20年進(jìn)行估算。②修理費(fèi)用的估算依據(jù)： 修理費(fèi)用按第年固定資產(chǎn)計提折舊費(fèi)的30%進(jìn)行估算。（3）其他營運(yùn)費(fèi)用的估算依據(jù)：其他營運(yùn)費(fèi)用按運(yùn)輸收入的30%及倉儲年固定費(fèi)用12萬元的合計估算。§9.2.2（1）管理人員的工資及福利費(fèi)的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關(guān)法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為10人）進(jìn)行估算?？紤]職工的職務(wù)要求管理人員年人均工資30000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）折舊費(fèi)、修理費(fèi)及無形資產(chǎn)攤銷估算依據(jù)①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財務(wù)制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進(jìn)行分類估算。固定資產(chǎn)殘值率按5%，辦公設(shè)備折舊年限按5年，辦公房屋建筑物按20年進(jìn)行估算。②無形資產(chǎn)攤銷的估算依據(jù)： 無形資產(chǎn)按10年進(jìn)行攤銷。具體見附表5無形資產(chǎn)攤銷估算表。③修理費(fèi)用的估算依據(jù)： 修理費(fèi)用按第年固定資產(chǎn)計提折舊費(fèi)的30%進(jìn)行估算。（3）其他管理費(fèi)用的估算依據(jù)：其他管理費(fèi)用按營業(yè)收入的8%進(jìn)行估算?！?.2.3（1）營銷人員的工資及福利費(fèi)的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關(guān)法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為8人）進(jìn)行估算?？紤]職工的職務(wù)要求管理人員年人均工資24000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）其他營業(yè)費(fèi)用的估算依據(jù)其他營業(yè)費(fèi)用按銷售收入的5%進(jìn)行估算。以上具體見附表7總成本費(fèi)用估算表。第十章經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分析§10.1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是計算項目是否可行的主要計算表格，具體見附表8項目自有資金現(xiàn)金流量表?！?0.2指標(biāo)分析§10.2.1靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指用項目的凈收益補(bǔ)償原始投資額所需要的年限。這個指標(biāo)反映了投資的回收速度，同時也能部分描述項目的風(fēng)險。投資回收期越短，投資回收速度越快，項目的風(fēng)險越小。投資回收期一般從項目開始年份計算。其計算公式為：式中的為時期的凈現(xiàn)金流量，為原始投資額，則滿足上式的值，為靜態(tài)投資回收期。經(jīng)計算，本項目不包含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為5.35年?！?0.2.2凈現(xiàn)值（NPV）分析凈現(xiàn)值指投資項目在計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。計算公式為：式中t表示計算期數(shù)，表示第t期時發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，i表示與凈現(xiàn)金流量相適應(yīng)的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值實(shí)質(zhì)表明投資項目在滿足投資者最低報酬率要求下，項目的費(fèi)用流量不斷為收益流量所回收的程度。NPV>0，表明投資項目的收益流量不僅能夠收回其費(fèi)用，滿足折現(xiàn)率規(guī)定的盈利要求，還可以得到以現(xiàn)值表示的超額利潤，投資項目可行。NPV<0，表明投資費(fèi)用直到項目壽命期終了仍未被完全回收，項目的收益流量尚不能完全補(bǔ)償項目費(fèi)用流量及滿足折現(xiàn)率對項目占用資金的盈利要求，項目不可行。NPV=0，表明項目實(shí)現(xiàn)的收益正好能夠補(bǔ)償項目費(fèi)用流量及滿足折現(xiàn)率對項目占用資金的盈利要求，項目盈虧平衡，選擇可行或不可行均不影響項目的總體價值。從全投資角度分析，本項目的NPV為257.75萬元。§10.2.3內(nèi)部收益率（IRR）分析內(nèi)部收益率指在項目計算期內(nèi)，使投資現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的折現(xiàn)率。計算公式為：一個項目的內(nèi)部收益率代表了在整個項目的生命周期之內(nèi)，初始投資為投資者帶來的真實(shí)報酬率大小，同時也真實(shí)反映了項目的盈利能力。IRR大于基準(zhǔn)收益率時，項目可行；IRR小于基準(zhǔn)收益率時，項目不可行；IRR等于基準(zhǔn)收益率時，項目可以接受也可以不接受。經(jīng)計算，本項目的IRR為12.26%，大于10%?！?0.2.投資報酬率又稱投資效果系數(shù)，等于年凈利潤除以投資總額，表示單位投資每年可獲得的凈利潤。即：式中：NB為年凈利潤，以等額年凈利潤、年平均凈利潤或達(dá)產(chǎn)年份的凈利潤表示；K為投資額，可以初始投資或投資總額表示。若ROI≥Ｅ（標(biāo)準(zhǔn)投資效果系數(shù)），則方案可行；反之，方案不可行。經(jīng)計算，本項目的投資報酬率為16.14%。第十一章不確定性分析及風(fēng)險對策在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時,所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析，主要解決投資項目決策中的兩個問題：第一，當(dāng)不確定事件發(fā)生時，哪些經(jīng)濟(jì)變量可能成為風(fēng)險因素；第二，當(dāng)風(fēng)險因素發(fā)生變化時，對投資預(yù)期收益的影響程度?！?1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指投資項目在正常生產(chǎn)情況下,分析銷售價格和總投資二者之間的關(guān)系，確定盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)（BEP）上,投資項目收入等于支出，投資項目既無盈利也無虧損。盈虧平衡點(diǎn)越低，則項目的盈利空間越大，項目的抗風(fēng)險能力越強(qiáng)；盈虧平衡點(diǎn)越高，項目的盈利空間越小，項目抗風(fēng)險能力越弱，因此盈虧平衡分析反映了項目的盈利能力?！?1.1.1線性盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指項目在正常生產(chǎn)與銷售狀況下，通過盈虧平衡點(diǎn)(Break-Even-Point，BEP)分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是項目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即在這一點(diǎn)上，銷售（營業(yè)、服務(wù)）收益等于總成本費(fèi)用，正好盈虧平衡，用以考察項目對產(chǎn)銷量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力。盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項目適應(yīng)產(chǎn)銷量變化的能力越大，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)通過正產(chǎn)年份的產(chǎn)量或者銷售量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品（或服務(wù)）銷售價格和營業(yè)稅金及附加等數(shù)據(jù)計算。正常年份應(yīng)選擇還款期間的第一個達(dá)產(chǎn)年和還款后的年份分別計算，以便分別給出最高和最低的盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間范圍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析，項目數(shù)據(jù)分析中僅進(jìn)行線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析有以下四個假定條件：產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品（服務(wù)，下同）當(dāng)年銷售出去；產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；按單一產(chǎn)品計算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致。線性盈虧平衡分析的基本公式為：其中為產(chǎn)品預(yù)計銷售價格，為產(chǎn)品產(chǎn)銷量，為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加，為單位產(chǎn)品可變成本，為固定成本。經(jīng)計算，本項目盈虧平衡點(diǎn)為=37.09%§11.2敏感性分析敏感性分析是項目數(shù)據(jù)分析中應(yīng)用十分廣泛的一種技術(shù)，用以考察項目涉及的各種不確定因素對項目基本方案經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預(yù)測項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，為進(jìn)一步的風(fēng)險分析打下基礎(chǔ)。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。為了找出關(guān)鍵的敏感性因素，通常多進(jìn)行單因素敏感性分析。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個因素的變化對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)產(chǎn)生的影響。敏感性分析的分析步驟為：假設(shè)某因素發(fā)生變動，其他因素不變，計算并列表表示項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)的變動情況，繪制敏感性分析圖，計算并列出臨界點(diǎn)和敏感度系數(shù)。臨界點(diǎn)（轉(zhuǎn)換值SwitchValue）是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，可采用不確定因素相對基本方案的變化率或其對應(yīng)的具體數(shù)值表示。當(dāng)不確定因素的變化超過了臨界點(diǎn)所表示的不確定因素的極限變化時，項目將由可行變?yōu)椴豢尚小Ｔ谝欢ǖ幕鶞?zhǔn)收益率下，臨界點(diǎn)越低，說明相應(yīng)不確定因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響越大，項目對該因素就越敏感。敏感度系數(shù)指項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比，反映了經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)對單個因素變化的敏感程度。敏感度系數(shù)越大，表示經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)對該因素越敏感。敏感度系數(shù)計算公式為：其中，為經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；為不確定因素F的變化率；為不確定因素F發(fā)生變化時，經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)A的相應(yīng)變化率。，表示經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)與不確定因素同方向變化；，表示經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)與不確定因素反方向變化。較大者敏感度系數(shù)較高，說明經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)A對不確定因素F的敏感程度較高。本項目選取總投資財務(wù)內(nèi)部收益率和總投資財務(wù)凈現(xiàn)值兩個經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)對銷售收入和管理費(fèi)用兩個不確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果如下：表10-1敏感性分析表單位：萬元不確定因素變化率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值銷售收入-5%10.63%70.100%12.26%257.755%13.95%458.96管理費(fèi)用-5%12.47%281.750%12.26%257.755%12.05%233.76圖10-2敏感性分析圖（內(nèi)部收益率）圖10-3敏感性分析圖（凈現(xiàn)值）就銷售收入、管理費(fèi)用等諸因素，對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率進(jìn)行分析（見表和圖所示）。結(jié)果表明，對凈現(xiàn)值的敏感性由大到小為：銷售價格、管理費(fèi)用，當(dāng)上述因素向下浮動5%時，銷售收入對凈現(xiàn)值的影響幅度達(dá)到-187.65萬元，管理費(fèi)用對凈現(xiàn)值的影響幅度達(dá)到24萬元；對內(nèi)部收益率的敏感性由大到小為：銷售收入、管理費(fèi)用，當(dāng)銷售價格向下降5%時，對內(nèi)部收益率的影響幅度約為-1.63%，當(dāng)管理費(fèi)用下降5%時，對內(nèi)部收益率的影響幅度約為0.21%，所以項目方應(yīng)密切關(guān)注市場需求，根據(jù)市場的變化，確定產(chǎn)品的價格戰(zhàn)略和銷售策略，重視產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)，完善經(jīng)營手段，對項目的運(yùn)營進(jìn)行精細(xì)化管理，加大對現(xiàn)金流的控制，控制好經(jīng)營投資，防止資金鏈斷裂，合理控制經(jīng)營成本，同時對投資計劃周全考慮，合理運(yùn)用投資資金，從而使企業(yè)的利益最大化?！?1.3經(jīng)營管理風(fēng)險隨著本次投資的進(jìn)行，可能會因組織模式、管理制度的不完善，造成對各部門的控制不力而導(dǎo)致一定的管理風(fēng)險；擁有優(yōu)秀的管理人才和是公司發(fā)展的關(guān)鍵因素。激勵機(jī)制對人才穩(wěn)定具有很大影響力，人才流失會影響到公司的發(fā)展、建設(shè)和經(jīng)營管理，直接影響到本公司的經(jīng)濟(jì)效益；隨著業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司的管理模式可能會與發(fā)展不相適應(yīng)。因此，會面臨一定的管理風(fēng)險。相應(yīng)對策：加強(qiáng)員工和管理人員培訓(xùn)、績效考核、企業(yè)文化建設(shè)，并將從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)和聘請高水平專業(yè)人才；還將建立完善用人機(jī)制，創(chuàng)造有利于人才展示才華的舞臺，健康成長的工作環(huán)境，充滿活力的用人機(jī)制；培養(yǎng)、鍛煉，形成一批技術(shù)專業(yè)人才和具備企業(yè)經(jīng)營管理知識、專業(yè)知識、懂法律、會外語的綜合性、高素質(zhì)的經(jīng)營人才，建立并穩(wěn)定一支創(chuàng)新高效的經(jīng)營管理隊伍，確保公司的可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立扁平化、高效率的組織機(jī)構(gòu)；同時建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制，提高管理者自身素質(zhì)，掌握先進(jìn)的管理知識和科學(xué)技術(shù)知識，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。加強(qiáng)市場營銷工作，做好倉儲及交通運(yùn)輸業(yè)務(wù)的營銷開展，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。§11.4市場風(fēng)險分析市場供求風(fēng)險是指投資者產(chǎn)品市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險，倉儲物流市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然是造成產(chǎn)品價格的波動。相應(yīng)對策：針對產(chǎn)品市場的特點(diǎn)及國內(nèi)外市場的變化情況,企業(yè)應(yīng)及時改變經(jīng)營策略,保證企業(yè)的產(chǎn)品銷售能夠完成?！?1.5政策風(fēng)險國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政金融政策、環(huán)保政策等的調(diào)整和變化，都會對本公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。相應(yīng)對策：本項目公司應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢，在形成規(guī)模的同時，進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的變化。密切關(guān)注政府相關(guān)部門的最新動向，盡早做好相應(yīng)準(zhǔn)備，把損失降到最小?！?1.6其他不可預(yù)見風(fēng)險在不可抗拒的情況下突如其來的災(zāi)害。如發(fā)生地震、洪澇、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他不可抗力因素，公司環(huán)境遭到破壞，將嚴(yán)重危害公司正常經(jīng)營秩序，進(jìn)而影響利潤。相應(yīng)對策：針對這一風(fēng)險，我們將透過購買保險等方式規(guī)避一定的風(fēng)險，務(wù)求把風(fēng)險降至最低，以避免這些自然災(zāi)害對公司造成損害；同時，我們還將增強(qiáng)自然災(zāi)害防患意識，避免人為災(zāi)害的發(fā)生，維護(hù)正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序。為了應(yīng)對突發(fā)事件對公司的影響，我們還將制定緊急應(yīng)對方案，關(guān)鍵時刻將啟動該應(yīng)對方案。

第十二章項目管理與實(shí)施進(jìn)度§12.1項目管理項目由某某縣XX商貿(mào)有限責(zé)任公司主辦，派一名副總經(jīng)理直接參與，選派2名專業(yè)會計和6名工程技術(shù)人員直接負(fù)責(zé)工程，建立項目建設(shè)籌備辦公室，全面具體的負(fù)責(zé)項目建設(shè)工作。主要完成項目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展和相互交叉進(jìn)行。將項目實(shí)施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期、順利投入使用?！?2.2項目監(jiān)理本項目建設(shè)將委托陜西省有較高知名度的監(jiān)理公司承擔(dān)監(jiān)理，在項目實(shí)施過程中，實(shí)行全程監(jiān)理。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：§12.2.（1）協(xié)助公司提出設(shè)計要求、編制招標(biāo)文件，參與評選設(shè)計方案；（2）參與選擇勘察、設(shè)計單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；（3）核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；（4）按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合設(shè)計要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；（5）向公司提出支付合同價款的意見?！?2.2.2施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容（1）協(xié)助公司組織施工招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，協(xié)助公司組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)；（2）協(xié)助公司簽訂與工程有關(guān)的合同、確認(rèn)承包方選擇的分包方；（3）協(xié)助公司辦理開工許可手續(xù)；（4）組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；（5）監(jiān)督承發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；（7）負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；（8）協(xié)同公司組織工程設(shè)計、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并提出竣工驗(yàn)收申請報告；（9）參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；（§12.3項目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度第十三章工程招投標(biāo)§13.1概述在工程項目建設(shè)的執(zhí)行階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程項目的實(shí)施過程納入了法制化管理。本項目資金除少量可能利用銀行貸款外，主要由企業(yè)籌措，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)?！?3.2發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程程總承包“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。總承包一般通過招標(biāo)選擇總承包，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施，因此承包價格要比單項工作內(nèi)容招標(biāo)花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項目的建設(shè)過程進(jìn)行較宏觀的監(jiān)督和控制。單項工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資。另外，業(yè)主直接參與各個階段的實(shí)施管理，可以保障項目的建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項目管理能力。何種發(fā)包方式最適合項目的目標(biāo)，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項目內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合?！?3.3招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第5號）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料?！?3.4招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)(直接委托)三大類型?！?3.4.1公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)?！?3.4.2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實(shí)施條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，被邀請單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進(jìn)行投標(biāo)報價?！?3.4.3議標(biāo)議標(biāo)是指招標(biāo)單位與兩家或兩家以上具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位，分別就承包范圍內(nèi)的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，直到與某一單位達(dá)成協(xié)議，將合同工程委托他去完成。議標(biāo)與前兩種招標(biāo)方式比較，招標(biāo)程序簡單、靈活，但由于投標(biāo)的競爭性較差，往往導(dǎo)致合同條件和合同價格對承包方較為有利。議標(biāo)方式僅適用于不宜公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的特殊工程或限定條件下的工作內(nèi)容，而且必須報請建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后才能采用。公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)均要通過招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)程序優(yōu)選實(shí)施單位，然后簽訂承包合同，而議標(biāo)則不設(shè)開標(biāo)、評標(biāo)程序，招標(biāo)單位與投標(biāo)單位分別進(jìn)行協(xié)商，與某一投標(biāo)單位達(dá)成一致即可簽訂合同。此外，前兩種招標(biāo)方式規(guī)定，投標(biāo)截止日期后投標(biāo)單位不得對所投標(biāo)書再作實(shí)質(zhì)性的修改，而議標(biāo)盡管也要求投標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和報價，但在協(xié)商談判過程中允許雙方就合同條件，合同價格、付款方式、材料供應(yīng)條件等諸多內(nèi)容討論修改，對此沒有任何限制。本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。具體說明如下：勘察設(shè)計、監(jiān)理：由于專業(yè)性較強(qiáng)，尤其是設(shè)計與監(jiān)理需要有專門的技術(shù)能力才能圓滿的完成工作，因此，這部分工程擬采用議標(biāo)或直接委托方式。建筑及安裝工程、重要材料：擬采用公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。設(shè)備：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標(biāo)方式，評標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)的時間長、費(fèi)用高，因此該部工程擬采取邀請招標(biāo)的方式。招標(biāo)基本情況表

招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式

全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘查設(shè)計√

√√

建筑工程√

√√

安裝工程√

√√

監(jiān)理√

√√

設(shè)備

√

√√

重要材料

√

其它

第十四章結(jié)論與建議§14.1社會效益分析：§14.1.1倉儲物流中心項目的建成將增加42個就業(yè)崗位，可以解決部分剩余勞動力就業(yè)問題，同時，建成的倉儲物流中心可以帶動周邊地區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)效益。§14.1.2建成的倉儲物流中心項目在未來10年內(nèi)將繳納各種稅費(fèi)1077.67萬元，增加地方財政收入?！?4.2經(jīng)濟(jì)效益分析總投資金額為2000萬元，年均經(jīng)營收入1005萬元，年均總成本費(fèi)用643萬元，年均銷售稅金及附加39.08萬元，年均利潤總額322.92萬元，年均所得稅80.67萬元，年均稅后利潤242.25萬元。年投資報酬率16.14%,投資報酬率高于社會平均利潤率；靜態(tài)投資回收期5.35年；內(nèi)部收益率12.26%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；項目凈現(xiàn)值257.75萬元，經(jīng)濟(jì)效益顯著。綜上所述，此項目是可行的?！?4.3建議2、好的籌資渠道，以保證項目建設(shè)能夠順利進(jìn)行。3、在施工過程中，嚴(yán)格按照環(huán)保部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工，最大限度的減少對周圍環(huán)境的影響。4、在項目建設(shè)中，要切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)。目錄TOC\o"1-2"\h\z1.總論 11.1項目基本情況 11.2可行性研究依據(jù) 11.3項目的意義和必要性 21.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 52.項目承擔(dān)單位的基本情況 8HYPERLINK\l"_