中國餐飲餐飲五力管理

中國餐飲餐飲“五力”管理更多課程PPT及視頻訪問：...gaoxuewen.第一章餐飲企業(yè)核心競爭力一、當(dāng)今餐飲業(yè)企業(yè)無核心競爭力表現(xiàn)癥狀1、誤區(qū)表現(xiàn)：餐飲企業(yè)無核心產(chǎn)品，模仿抄襲，跟風(fēng)嚴(yán)重，沒有商品（菜點(diǎn)、服務(wù)）競爭賣點(diǎn)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不能統(tǒng)一穩(wěn)定，特色不突出，員工無動(dòng)力，不能做到團(tuán)結(jié)競爭，不能超越自我競爭。。2、誤區(qū)表現(xiàn)餐飲營銷不注重策略，企業(yè)（總經(jīng)理）不能放下架子，主動(dòng)找客源，使產(chǎn)品和服務(wù)不能有機(jī)的組合，思維層次不清，營銷不能形成結(jié)構(gòu)化組合，餐飲產(chǎn)品動(dòng)銷無力二、分析核心競爭力產(chǎn)生形成1、定義：餐飲核心競爭力可簡要描述為餐飲企業(yè)在所從事的行業(yè)中自身所擁有的占優(yōu)勢(shì)地位的資源和能力。主指企業(yè)在研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營銷、服務(wù)某一兩個(gè)環(huán)節(jié)上明顯優(yōu)于并且不易被競爭對(duì)手模仿的能夠滿足客戶價(jià)值需要的獨(dú)特能力。建立比競爭者以更低的成本和更快的速度提供出人預(yù)料的產(chǎn)品的核心競爭力。2、核心競爭力的分類競爭力是企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢(shì)的源泉，可分為核心競爭力、核心能力、核心專長、核心競爭優(yōu)勢(shì)。企業(yè)核心競爭力又可分為行業(yè)競爭力和企業(yè)在行業(yè)競爭板塊的核心競爭力。又可成為企業(yè)發(fā)展能力，競爭力應(yīng)不斷提煉提升，應(yīng)具備可持續(xù)競爭優(yōu)勢(shì)能力。三、什么是核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品：一個(gè)或一個(gè)以上核心競爭力的物質(zhì)表現(xiàn)。包括企業(yè)的融合能力、產(chǎn)品和工藝創(chuàng)新能力。核心技術(shù)是顧客使用認(rèn)知價(jià)值四、資源競爭能力資源沒有生產(chǎn)能力，是通過加工整合，而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。我們不要忘記，商戰(zhàn)畢竟不同于兵戰(zhàn)：兵戰(zhàn)中，兩軍對(duì)壘；商戰(zhàn)是一個(gè)商家在市場競爭中的勝敗，歸根接底是由顧客的貨幣選票是否投給你，投的多少?zèng)Q定的。以人為本：是企業(yè)的聚焦點(diǎn)，也是核心競爭力的靈魂---企業(yè)核心價(jià)值觀的最后“人格表達(dá)”，擺脫“牛奶社會(huì)學(xué)”的邏輯“我給奶牛多加一把草料，是為了多擠一點(diǎn)牛乳”，可悲的說法，忽略人格、團(tuán)隊(duì)、價(jià)值、精神品格素質(zhì)的開發(fā)。競爭優(yōu)勢(shì)的本質(zhì)是效率。所謂驅(qū)動(dòng)因素就是指影響活動(dòng)效率的因素。因素包括：生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)水平、工廠地址等方面。五、餐飲企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建1、餐飲企業(yè)的響應(yīng)能力是指企業(yè)在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)對(duì)重要事件、機(jī)會(huì)和外部威脅作出有意識(shí)的反應(yīng)以獲得或保持競爭優(yōu)勢(shì)的能力。2、餐飲企業(yè)核心戰(zhàn)略決策能力企業(yè)高管人員在做戰(zhàn)略決策時(shí)，應(yīng)改變傳統(tǒng)的那種僅僅從個(gè)別產(chǎn)品和市場角度出發(fā)的做法，而從企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)、成長和積累的角度來考慮企業(yè)的戰(zhàn)略問題。3、餐飲企業(yè)核心生產(chǎn)加工制造能力企業(yè)核心競爭力的水平需要通過產(chǎn)品來展現(xiàn)，而制造能力是關(guān)鍵，因?yàn)樗麤Q定了企業(yè)是否能取得產(chǎn)品質(zhì)量競爭優(yōu)勢(shì)和成本競爭優(yōu)勢(shì)。4、餐飲企業(yè)核心市場營銷能力企業(yè)家在思維層次具備：高度----視野------思路------出路。4ps市場營銷組合是有產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion）四個(gè)營銷要素組合形成的餐飲市場營銷方式。餐飲企業(yè)的4Cs市場營銷方式是有顧客（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience)和溝通(Communication)四個(gè)對(duì)餐飲市場營銷組合而形成的市場營銷方式。企業(yè)營銷最高境界是“人脈營銷”，“一個(gè)企業(yè)（個(gè)人）是出賣信譽(yù)而不是產(chǎn)品”。你可以拒絕我，拒絕我的產(chǎn)品，拒絕我的服務(wù)，但你不可以拒絕我對(duì)你的關(guān)心。5、餐飲企業(yè)核心組織協(xié)調(diào)能力涉及企業(yè)組織架構(gòu)、信息傳遞、企業(yè)文化和激勵(lì)機(jī)制等諸多要素。6、餐飲企業(yè)核心品牌形象能力品牌是企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分，尤其在產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量差異性較小的企業(yè)之間的競爭中，品牌形象甚至?xí)髟资袌龅某蓴　?、企業(yè)核心服務(wù)競爭能力企業(yè)競爭表現(xiàn)為產(chǎn)品附加值服務(wù)的競爭。1、開發(fā)與獲取構(gòu)成核心競爭力的技能與技術(shù)之爭。2、整合核心競爭力之爭。3、核心產(chǎn)品份額之爭。六、核心競爭力的培養(yǎng)1、技術(shù)創(chuàng)新因素2、組織因素3、人力資本因素竭誠變革就是將我們的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)致力于變革的團(tuán)隊(duì)，將我們所學(xué)的東西融會(huì)貫通，推出質(zhì)量改進(jìn)、流程重組、業(yè)務(wù)流程在造、組織管理突破，并隨時(shí)準(zhǔn)備在帶領(lǐng)同事追求改革計(jì)劃過程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。七、如何培養(yǎng)核心競爭力建立學(xué)習(xí)型組織，就是通過不斷學(xué)習(xí)來改革本身的組織。企業(yè)的困惑在學(xué)習(xí)中都能找到答案。必須強(qiáng)調(diào)：1、要全員學(xué)習(xí)，即決策層、管理層、操作層，都要全身心地投入學(xué)習(xí)；2、全程學(xué)習(xí)，任何企業(yè)的運(yùn)作都包括準(zhǔn)備、計(jì)劃、推行3個(gè)階段。。3、團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，不僅重視個(gè)人學(xué)習(xí)和個(gè)人智力的開發(fā)，更要重視團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)和群體智力的開發(fā)。企業(yè)對(duì)核心能力的關(guān)注和培養(yǎng)，幫助企業(yè)在競爭中逐漸立于不敗之地。核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合知識(shí)和技術(shù)，尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能和整合不同技術(shù)的知識(shí)和技能八、收獲：1、什么是競爭力2、企業(yè)與同行業(yè)進(jìn)行差異化競爭3、核心競爭力的構(gòu)建實(shí)施方案九、總結(jié)1一個(gè)企業(yè)的競爭力，主要建立在企業(yè)的創(chuàng)新能力之上，創(chuàng)新是企業(yè)永恒的主題。比爾.蓋茨有句名言“我們每天都必需創(chuàng)新”?？偨Y(jié)2競爭力是將企業(yè)的核心業(yè)務(wù)做精、做細(xì)、做強(qiáng)、做大。做精、做細(xì)就是要培育企業(yè)的核心競爭力，建立企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。無論任何產(chǎn)品都要體現(xiàn)產(chǎn)品核心價(jià)值及美好回憶，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，增強(qiáng)同類產(chǎn)品競爭優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮核心產(chǎn)品競爭宣傳優(yōu)勢(shì)，把產(chǎn)品做成“毒品”，我們企業(yè)要和客人建立“戀人”關(guān)系，充分發(fā)揮技術(shù)是基礎(chǔ)，品牌是保證、渠道是關(guān)鍵、末端決勝負(fù)優(yōu)勢(shì)第二章餐飲企業(yè)職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力一、職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力內(nèi)涵概念領(lǐng)導(dǎo)力是一種說服他人熱心敬業(yè)，實(shí)現(xiàn)達(dá)到一定目標(biāo)的能力。二、領(lǐng)導(dǎo)力的實(shí)質(zhì)1、獎(jiǎng)賞權(quán)力2、強(qiáng)制權(quán)力3合法權(quán)力4、專家權(quán)力5、榜樣權(quán)力三、榜樣權(quán)利領(lǐng)導(dǎo)與管理區(qū)別經(jīng)理執(zhí)行代表一個(gè)過程，領(lǐng)導(dǎo)（領(lǐng)袖）代表企業(yè)發(fā)展的方向管理是員工對(duì)職位畏懼，領(lǐng)導(dǎo)是員工對(duì)個(gè)人道德的尊重四、領(lǐng)導(dǎo)力與溝通激勵(lì)1、情感溝通2、理念溝通3、形象溝通4、利益溝通五、領(lǐng)導(dǎo)力藝術(shù)1、決策藝術(shù)2、用人藝術(shù)3、授權(quán)藝術(shù)4、指揮和激勵(lì)藝術(shù)5、主抓環(huán)節(jié)藝術(shù)6、領(lǐng)導(dǎo)革新藝術(shù)不斷革新技術(shù)，改進(jìn)管理，引起人們思想認(rèn)識(shí)和組織行為的變革此章課程收獲：1明白職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力運(yùn)用，需要溝通與激勵(lì)兩要素。2了解領(lǐng)導(dǎo)與管理的區(qū)別，在管理中更好運(yùn)用領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。領(lǐng)導(dǎo)力總結(jié)本章介紹有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)理論和領(lǐng)導(dǎo)者的修養(yǎng)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，使我們管理人員能夠在管理實(shí)踐中自覺運(yùn)用領(lǐng)導(dǎo)方法和技巧。第三章餐飲企業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行力一、什么是執(zhí)行力1、執(zhí)行力不到位誤區(qū)表現(xiàn)：每天都在大呼小叫，但是每天都在犯同一種錯(cuò)誤。人情夾雜在制度中，獎(jiǎng)罰不明確。新的規(guī)章制度，大張旗鼓，不久“濤聲依舊”。2、執(zhí)行力最簡單的定義就是：保質(zhì)保量地完成自己的工作和任務(wù)的能力。3、商界領(lǐng)袖如何談執(zhí)行力所謂的執(zhí)行力就是選拔合適的人在合適的崗位上工作。執(zhí)行力就是在每一階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)都力求完美，一絲不茍，切實(shí)執(zhí)行。二、造成執(zhí)行力不佳的八個(gè)原因1、責(zé)任沒有到位2、培訓(xùn)溝通不到位3、管理者不能做“黑臉”執(zhí)行者4、管理者“速度反饋”因素5、多層領(lǐng)導(dǎo)因素6、制度帶有不科學(xué)性與不合理性7、缺乏監(jiān)督指導(dǎo)過程及方法8、人情夾雜在制度中的困惑，朝令夕改1介紹怎么做？

2示范怎么做？

3

解答怎么做？

4嘗試怎么做？

5總結(jié)怎么做?

示范

答疑

演練

說明

結(jié)論P(yáng)INGANT26～怎樣設(shè)計(jì)訓(xùn)練課程的架構(gòu)？培訓(xùn)到位，責(zé)任到位各工作有標(biāo)識(shí)、設(shè)備有工作提示自覺承擔(dān)責(zé)任，不找任何借口整理清潔檢查告示牌”張貼，讓每個(gè)人都清楚并監(jiān)督每個(gè)員工在自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任上自覺承擔(dān)責(zé)任，不找任何借口；每件事、每件設(shè)備設(shè)備、每個(gè)管理地方都有完整的管理記錄和檢查記錄；公司上下無扯皮、無推諉，部門爭負(fù)責(zé)，人人爭事干。三、如何提升個(gè)人及下屬執(zhí)行力1、管好自己的工作2、管好下屬（管理者必須學(xué)會(huì)管人）3、管事的方法（責(zé)任到位）四、不同人群不同執(zhí)行方法五、執(zhí)行力強(qiáng)的人的特征六、檢查督導(dǎo)是執(zhí)行力實(shí)施保障此章課程收獲：企業(yè)制度管理是保證，文化管理是競爭元素，用人是關(guān)鍵，決策是根本，獎(jiǎng)罰分明，責(zé)、權(quán)、利相互統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。管理營銷貴在落實(shí)，常規(guī)重在訓(xùn)練?？偨Y(jié)：一句是“制定一份好的計(jì)劃就意味著工作完成一半”，另一句是“什么是管理，執(zhí)行計(jì)劃就是管理”。第四章餐飲企業(yè)制度約束力一、制度約束力的內(nèi)涵概念是一個(gè)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)運(yùn)營保障，制訂出一套用來約束限制不法或違紀(jì)員工的一種行為規(guī)則。但是制度要建立在合法合理的，符合科學(xué)道德基礎(chǔ)上?！爸贫取笔潜ＷC組織各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道，是組織調(diào)控其內(nèi)部各種關(guān)系的有效工具。二、制度的類型即實(shí)施技巧1、獎(jiǎng)勵(lì)制度2、懲罰制度

3、人情制度

4、混合制度三、制度約束力實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)1.培訓(xùn)到位，對(duì)自己應(yīng)守的制度作出承諾，全員承諾率100%2.犯同樣錯(cuò)誤的重犯率為03.犯了錯(cuò)，自覺填處罰單100%4.懲罰遺漏率為0四、制度約束力的具體事項(xiàng)

1.凡要求員工必須要遵守的規(guī)定，一定是要取得員工的認(rèn)同；2.組織員工對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反復(fù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)；3.對(duì)規(guī)定事項(xiàng)、制定明確的懲罰條文或具體量化的懲罰辦法；4.約束力關(guān)鍵是不放過任何人的違規(guī)行為；5.懲罰的形式多種多樣，讓被懲罰者有選擇懲罰的余地，這樣可消除對(duì)懲罰到位的抵觸。此章課程收獲總結(jié)一切形式的懲罰都要講求“堅(jiān)持教育、及時(shí)警告、事不過三、嚴(yán)懲重犯”的原則，絕不能容忍多次犯同一個(gè)錯(cuò)誤。只有這樣，制度約束力才能到位，才能最終達(dá)到消滅懲罰的目的。第五章實(shí)效控制力一、控制力的含義擬定成本、衡量成效、糾正偏差是按照餐飲企業(yè)在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，設(shè)定各種目標(biāo)，對(duì)實(shí)施目標(biāo)中每個(gè)環(huán)節(jié)而采用的一種改善即糾正的過程?？刂苹救蝿?wù)就是千方百計(jì)以實(shí)現(xiàn)達(dá)到目標(biāo)結(jié)果與預(yù)設(shè)效果相一致，完成計(jì)劃。二、控制力的內(nèi)容1、質(zhì)量控制2、財(cái)務(wù)控制3、人力控制4、時(shí)間控制三、控制力突破含步驟就是要求組織或管理者個(gè)人，進(jìn)行組織變革“打破現(xiàn)狀”，要進(jìn)行改革創(chuàng)新，開創(chuàng)新局面，創(chuàng)造新業(yè)績，改善新環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)點(diǎn)。1、企業(yè)危機(jī)，兩種語言說話，對(duì)上用經(jīng)濟(jì)“錢”，對(duì)下技術(shù)“物”2、組織落實(shí)3、進(jìn)行“診斷”4、治療過程5、克服阻力6、新水平控制過程四、控制工作的類型1、預(yù)先控制2、現(xiàn)場控制（同期控制）3、收尾控制4、反饋控制5、逐級(jí)控制五、有效控制力方法1、走動(dòng)式2、抽屜式3、必查式此章課程收獲一個(gè)真正有效的控制過程或系統(tǒng)應(yīng)能預(yù)測未來，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的偏差，預(yù)先采取措施，調(diào)整計(jì)劃，而不是等出現(xiàn)了問題在去解決。設(shè)計(jì)行為，把握過程，控制結(jié)果?？刂屏偨Y(jié)“控制力”是企業(yè)有效管理的核心問題，控制成本是企業(yè)衡量企業(yè)投入產(chǎn)出比的根本尺度，所有的管理活動(dòng)都和“控制”有關(guān)，要懂得運(yùn)用“控制”開源創(chuàng)效。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級(jí)市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級(jí)市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級(jí)市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)