主流紅酒實用知識培訓(xùn)-教材

主流葡萄酒實用品鑒和各位分享:含酒精飲料的分類葡萄酒的2級世界常見的釀酒葡萄品種和配餐法國和意大利葡萄酒主要產(chǎn)區(qū)酒標(biāo)葡萄酒的儲存和飲用品酒含酒精飲料的分類

AlcoholicBeverages啤酒Beer威士忌Whisky谷物/花草Grains/Herbals黃酒RiceWine中國白酒日本燒酒ChineseWhiteLiquors/JapaneseShochu金朗姆伏特加特姬娜……Gin/Rum/Vodka/Tequila/…清酒Sake葡萄酒GrapeWine發(fā)酵酒Fermented低酒精度LowAlcohol白蘭地Brandy蒸餾酒Distilled高酒精度HighAlcohol水果Fruits原料工藝3葡萄酒的2級世界舊世界vs.新世界這兩個詞匯都指的是不同國家不同葡萄酒釀制風(fēng)格：舊世界指的是一些歐洲葡萄酒生產(chǎn)國，以法國、意大利、西班牙為代表。新世界指的是歐洲以外的葡萄酒產(chǎn)區(qū)，比如：美國、澳大利亞、新西蘭、阿根廷、智利等等。4TropicofCancerTropicofCapricornEquator全球葡萄酒產(chǎn)區(qū)23°26’N23°26’S5常見的釀酒葡萄品種和配餐6解百納?蘇維濃（赤霞珠）解百納?蘇維濃CabernetSauvignon是全球栽種面積最廣，最受歡迎的葡萄品種之一搭配：牛排、野味、飛禽。7美樂（梅鹿輒）美樂Merlot是另外一種廣泛栽種的葡萄品種，主要在法國、加利福尼亞、澳大利亞、阿根廷和智利。搭配：里脊肉、焦糖洋蔥雞肉。8馬爾貝克馬爾貝克Malbec是一種具有傳奇色彩的葡萄品種。馬爾貝克曾經(jīng)廣泛栽種于法國的波爾多產(chǎn)區(qū)。因為其色澤濃郁單寧豐富，用于生產(chǎn)“黑色葡萄酒”。搭配：辣香腸、罐頭雞肝、烤牛肉、羊肉和帶毛野味。阿根廷現(xiàn)在是世界上唯一一個種植未經(jīng)嫁接的馬爾貝克葡萄的國家。9黑比諾黑比諾PinotNoir是勃艮第產(chǎn)區(qū)主要的葡萄品種之一。同時，黑比諾對于葡萄栽種者來說又是最具有挑戰(zhàn)性的葡萄品種。因為其對惡劣的環(huán)境十分敏感。搭配：金槍魚（淋紅酒汁烤）、三文魚（嵌炒西紅柿）10西拉/設(shè)拉子西拉Syrah這個名字來源于設(shè)拉子，是伊朗法茲省的首府。在法國南部的羅訥河谷產(chǎn)區(qū)，這個葡萄品種叫“西拉”；在世界的其他產(chǎn)區(qū)叫“設(shè)拉子”。搭配：煮或者悶的肉、淋紅酒汁或者糖醋醬的野禽肉11內(nèi)比奧羅在意大利皮埃蒙特地區(qū)(Piedmont)的巴洛羅(Barolo)和巴巴雷斯克(Barberesco)地區(qū)出產(chǎn)最好的葡萄酒。內(nèi)比奧羅的名字來源于nebbia，在意大利語里是“霧”的意思，足可以想象內(nèi)比奧羅的采收時間有多晚。搭配：意大利餐（帶酸汁）12坦普尼羅坦普尼羅(Tempranillo)是西班牙里奧哈地區(qū)(Rioja)最重要的葡萄品種。里奧哈是西班牙兩個頂級D.O.C產(chǎn)區(qū)里的一個搭配：野味、加茴香燉肉、家禽13霞多麗/夏多內(nèi)霞多麗Chardonnay原產(chǎn)于法國勃艮第地區(qū)。霞多麗以其多變的口味、風(fēng)格和口感征服了全世界。搭配：燒烤類食物，意大利調(diào)味飯、鵝肝、濃郁奶油醬汁的肥厚魚肉。14蘇維濃?布朗克（長相思）就種植范圍和受歡迎程度來說，蘇維濃?布朗克Sauvignonblanc僅次于夏多內(nèi)。搭配：柑橘汁海鮮、熏制或者腌制魚類。15雷司令有時也叫做萊茵雷司令(RhineRiesling)或約翰內(nèi)斯堡雷司令(JohannesburgRiesling)，是世界上最好的白葡萄品種之一。原產(chǎn)于德國萊茵高(Rheingau)地區(qū)。搭配：三文魚、熏鱒魚。16法國、意大利葡萄酒

主要產(chǎn)區(qū)17法國

–主要產(chǎn)酒區(qū)主要產(chǎn)酒區(qū)包括:波爾多

勃艮第阿爾薩斯盧瓦河谷隆河谷普羅旺斯朗格多克-魯西永其他18Bordeaux–波爾多

產(chǎn)區(qū)主要產(chǎn)區(qū):梅多克上梅多克波美侯圣愛美隆二海之間格拉芙19波爾多-歷史早在公元一世紀(jì)羅馬統(tǒng)治時期，開始種植葡萄。葡萄園位于圣愛美隆產(chǎn)區(qū)和紀(jì)隆德河左岸。頂級酒莊（grandscrusclassésA）的歐頌酒莊就誕生于此時。公元769年，查理曼大帝在右岸的弗龍薩克建立防御工事，規(guī)范葡萄酒的生產(chǎn)，規(guī)定使用木桶運輸葡萄酒。12世紀(jì)，阿基坦的埃莉諾（Aliénord’Aquitaine）與金雀花王朝的亨利（HenriPlantagenêt）——即未來英王亨利二世聯(lián)姻，英國人成為波爾多葡萄酒名副其實的代言人。17世紀(jì)末，開始在左岸的梅多克種植葡萄。在此之前，梅多克只是一塊大沼澤地，直至18世紀(jì)中葉，該地區(qū)的葡萄園才逐漸成形。在18世紀(jì)，英國掀起了“美酒”時尚。波爾多開始供應(yīng)首批帶瓶塞和密封的酒瓶。現(xiàn)在，波爾多地區(qū)是世界生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)葡萄酒的第一產(chǎn)區(qū)（每年產(chǎn)量近9億瓶）。自70年代末以來，紅葡萄酒的生產(chǎn)已占主導(dǎo)地位（近85％），其他特產(chǎn)，如蘑菇（牛肝菌）、蘆筍、土雞、羊肉均是該地區(qū)葡萄酒的最佳佐餐。。

20波爾多-氣候典型的海洋氣候，鄰近的森林和水域造成該地區(qū)的眾多小氣候。年平均日照較平均（每年約2000小時），年平均溫度較溫暖（12.5°C）。夏天通常漫長而炎熱，秋季溫暖，為葡萄的緩慢成熟帶來足夠熱量。年降水量充沛且穩(wěn)定（每年900毫米）。左岸最接近海洋。吉倫特省與朗德（Landes）松樹林比鄰，將葡萄園與大西洋截然分割：產(chǎn)區(qū)溫差?。昶骄鶚O端溫度為：最低7.8°C-最高17.5°C）、雨量大（每年938毫米）、相對濕度高（年平均81％）。右岸的海洋氣候較弱，冬季更寒冷，夏季更炎熱干燥（年平均極端溫度為：最低6°C-最高20°C），降雨量略?。磕?00毫米）。較梅多克產(chǎn)區(qū)，春天冰凍更頻繁。波爾多的氣候大多適宜葡萄生長，但每一年的變化卻非常明顯。因此，年份的概念十分重要。21波爾多-土壤左岸：擁有大量粘土和砂礫（小卵石或石英砂巖），覆蓋在一層石灰石基巖上，這賦予該片土地獨特的土壤結(jié)構(gòu)。左岸的格拉芙產(chǎn)區(qū)，紀(jì)隆德河的泛濫形成獨特土壤。北面，主要由溪流和森林縱橫交錯的礫質(zhì)圓丘構(gòu)成（確保良好的排水性）；南面，侵蝕清洗著砂質(zhì)粘土層，利于生產(chǎn)白葡萄酒。22波爾多-土壤左岸：擁有大量粘土和砂礫（小卵石或石英砂巖），覆蓋在一層石灰石基巖上，這賦予該片土地獨特的土壤結(jié)構(gòu)。左岸的格拉芙產(chǎn)區(qū)，紀(jì)隆德河的泛濫形成獨特土壤。北面，主要由溪流和森林縱橫交錯的礫質(zhì)圓丘構(gòu)成（確保良好的排水性）；南面，侵蝕清洗著砂質(zhì)粘土層，利于生產(chǎn)白葡萄酒。23波爾多-土壤右岸：布滿坡地和梯田，地質(zhì)結(jié)構(gòu)比梅多克崎嶇。由石灰?guī)r為主。右岸的圣愛美隆產(chǎn)區(qū)南部，沙質(zhì)平原生產(chǎn)的葡萄酒口感比較輕盈。一路向北，逐漸出現(xiàn)粘土-石灰石坡地，接著是石灰?guī)r高原。這些土壤能產(chǎn)出更濃郁醇厚的葡萄酒，但其中的單寧卻非常細膩。圣愛美隆產(chǎn)區(qū)的大部分分級酒莊都誕生于此。在西北方，土壤變?yōu)榈[質(zhì)土層，那里的葡萄成熟較早。這里的葡萄酒年輕時往往帶有強勁的單寧。波美侯產(chǎn)區(qū)的土壤大多屬于這種類型的土質(zhì)。24波爾多-葡萄酒品種分布左岸的梅多克產(chǎn)區(qū)，葡萄品種以赤霞珠（52.5％）為主，搭配種植美樂42.5％）和品麗珠（4.5％）。在上梅多克產(chǎn)區(qū)釀造的葡萄酒中（陳釀葡萄酒），赤霞珠的比例更大，而梅多克產(chǎn)區(qū)的葡萄酒更追求即產(chǎn)即飲，因此，今后美樂的比重會有所增加。左岸的格拉夫產(chǎn)區(qū)，紅葡萄品種與梅多克產(chǎn)區(qū)的品種十分相似，包括赤霞珠（40％，逐漸增加）、美樂（51％，逐漸減少）和品麗珠（9％）。然而，在佩薩克-雷奧良（Pessac-Léognan）產(chǎn)區(qū)，赤霞珠占紅葡萄品種的一半。右岸的美樂（75％）很好地適應(yīng)了當(dāng)?shù)氐氖屹|(zhì)土壤，是占據(jù)主導(dǎo)地位的葡萄品種。此外，還有品麗珠（17％）和赤霞珠（7.5％）。在圣愛美隆產(chǎn)區(qū)釀造的葡萄酒中，品麗珠占大部分成分。25波爾多-產(chǎn)區(qū)產(chǎn)量分布這是法國罕有的產(chǎn)區(qū)之一，這里既沒有優(yōu)良地區(qū)葡萄酒（VDQS），也沒有地區(qū)餐酒（VDT），只有法定產(chǎn)區(qū)葡萄酒（AOC）和日常餐酒(VDP)。產(chǎn)區(qū)670萬公頃的面積上，葡萄酒的總產(chǎn)量（近7500萬箱葡萄酒）分布如下：大部分地區(qū)產(chǎn)區(qū):54%

兩海之間產(chǎn)區(qū):6%

圣愛美隆和波美侯產(chǎn)區(qū):13%

布來伊和布爾潔產(chǎn)區(qū):9%

梅多克產(chǎn)區(qū):13%

格拉夫產(chǎn)區(qū):4%

索泰爾納產(chǎn)區(qū):1%大部分葡萄酒為紅葡萄酒（85%），葡萄園也生產(chǎn)白葡萄酒（12.5%）。同時，還有一小部分氣泡酒，稱為波爾多氣泡酒。26波爾多-酒莊分級在波爾多產(chǎn)區(qū)，法定產(chǎn)區(qū)葡萄酒（AOC）分級不如勃艮第產(chǎn)區(qū)的分級完善。波爾多擁有地區(qū)級產(chǎn)區(qū)、次地區(qū)產(chǎn)區(qū)和鎮(zhèn)級（酒莊）產(chǎn)區(qū)，但沒有以氣候命名的產(chǎn)區(qū)。波爾多與勃艮第不同，擁有“分級酒莊”（crusclassés）。事實上，每個產(chǎn)區(qū)的分級體系和規(guī)定各不相同，但都有一個共同點：酒莊（或精確到葡萄酒）是分級的依據(jù)，而非葡萄園地。分級根據(jù)酒莊葡萄酒的質(zhì)量、聲譽及工藝進行評判。尤其是原產(chǎn)地特質(zhì)變化（如購買新土地）、葡萄樹齡變化或者葡萄種植師和/或釀酒師的變更等。27波爾多-酒莊分級梅多克產(chǎn)區(qū)1855年的分級，延續(xù)至今有61家列級名莊（crusclassés），分5個等級。梅多克產(chǎn)區(qū)中級酒莊（crubourgeois）分級（2003年），有247家酒莊，分有特級、高級、普通級。蘇玳產(chǎn)區(qū)1855年葡萄酒分級（貴腐甜酒），有27家酒莊入圍，也分3個等級。格拉芙產(chǎn)區(qū)1959年分級，有16家酒莊。圣愛美隆產(chǎn)區(qū)葡萄酒分級（1996年），有179家酒莊，分3個等級。28意大利-主要產(chǎn)區(qū)主要產(chǎn)區(qū):Piedmont(Piemonte)(彼得蒙德)

Veneto

（威尼托）Tuscany(Toscana)(托斯卡納)Other29彼得蒙德-歷史1861年，意大利在VictorEmanuel統(tǒng)治下實現(xiàn)了統(tǒng)一，這項社會政治運動發(fā)生在1815年維也納會議后的皮埃蒙特地區(qū)。。皮埃蒙特早期歷史與法國不可分割。在11世紀(jì)時期，此地區(qū)被法國占有，屬于法國薩瓦省，1416年薩瓦更改為薩瓦公國。1720年薩瓦公爵被授予撒丁王稱號，此地區(qū)名稱則改為撒丁-皮埃蒙特王國。1849年，撒丁王父親CharlesAlbert因與奧地利作戰(zhàn)失敗而棄權(quán)，VictorEmmanuel二世成為皮埃蒙特區(qū)國王。1861年3月17日，VictorEmmanuel正式建立意大利王國。其在位期間，因支持新憲法及開明的改革政策收到撒丁島民眾的普遍歡迎。被譽為“國父”，意大利國王一直保有這一稱號直至其1878年去世。30彼得蒙德-巴羅洛產(chǎn)區(qū)DOCG等級的御用產(chǎn)區(qū)僅有7家酒莊符合等級生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)比奧羅葡萄的特定產(chǎn)區(qū)一直以來，以產(chǎn)區(qū)命名的葡萄酒享譽中國大陸。31酒標(biāo)32舊世界傳統(tǒng)的葡萄酒產(chǎn)區(qū)歐洲:法國、意大利、德國、奧地利、西班牙、葡萄牙、匈牙利33新世界澳大利亞、新西蘭、阿根廷、智利、美國、南非、中國34葡萄酒儲存——溫度通常儲存葡萄酒的溫度在18℃～22℃，長期窖藏的話，建議溫度為11℃～18℃，這樣的溫度可以在多年內(nèi)較好地保存葡萄酒的品質(zhì)。要保持恒定的儲存溫度，盡量避免高落差的溫度波動。溫度的波動對葡萄酒品質(zhì)的影響是最直接的。35葡萄酒儲存——濕度葡萄酒的適宜的儲存濕度范圍為60%～75%，最佳儲存濕度為70%左右。濕度的影響36葡萄酒儲存——光線葡萄酒要避免強光照射，紫外線對酒的傷害尤其大，所以酒窖內(nèi)是嚴禁使用使用熒光燈與節(jié)能燈（這兩種燈所發(fā)的光有大量的紫外線）。因此想要長期保存的葡萄酒應(yīng)該盡量放到避光的地方，地窖或者專業(yè)葡萄酒恒溫柜應(yīng)保持黑暗。為避免強光及紫外光線照射，酒窖內(nèi)可使用低瓦數(shù)的白熾燈或者不會產(chǎn)生熱能的LED燈。37葡萄酒儲存——空氣質(zhì)量葡萄酒會將周圍的味道吸到瓶中去。葡萄酒的木塞實際上也是葡萄酒的一個“呼吸器官”，刺激的味道會透過木塞滲透進入葡萄酒內(nèi)，所以酒窖內(nèi)應(yīng)保持空氣干凈清新，并且葡萄酒不宜跟其它食品一起存放，以防止異味浸入酒中。比如：新裝修的酒窖內(nèi)部的油漆味對葡萄酒是很致命的。所以，建議不要在超市內(nèi)開放的葡萄酒專柜里購買葡萄酒，因為超市內(nèi)復(fù)雜的氣味對葡萄的品質(zhì)影響很大。38葡萄酒儲存——震動葡萄酒裝在瓶中，其變化是一個緩慢發(fā)酵的過程，震蕩會擾亂酒的分子結(jié)構(gòu)，讓酒加速成熟，讓酒變得粗糙。通常使用的電子酒柜的制冷工作原理主要有兩種：壓縮機與半導(dǎo)體。使用壓縮機制冷的電子酒柜常常產(chǎn)生振動，不建議使用；半導(dǎo)體制冷的電子酒柜在制冷工作時不產(chǎn)生震動，建議使用。39葡萄酒儲存——擺放躺著平放。斜放。轉(zhuǎn)瓶。40葡萄酒的飲用溫度紅葡萄酒：17~22℃甜酒：5~8℃氣泡酒及香檳：9~11℃白葡萄酒：香味撲鼻、口感肥碩的加州莎當(dāng)妮干白或香甜肥潤的澳洲莎當(dāng)妮干白，需要冰到7~8℃以下。年輕、清淡、多果味、甚至還帶點氣泡的干白冰到7~8℃以下飲用。陳釀的干白、頂級的香檳，其最佳的飲用溫度只要在20℃最佳。41品嘗葡萄酒42品嘗葡萄酒的步驟看聞品43看觀看葡萄酒:將杯身傾斜，不要太靠近自己看葡萄酒邊緣的顏色看葡萄酒中心的顏色44看－葡萄酒的色澤45酒體飽滿的紅酒柔順香滑的紅酒清爽不沉的白酒試酒專用杯子白蘭地杯子46聞聞葡萄酒:晃動酒杯然后讓葡萄酒靜置10到15妙，讓香氣散發(fā)斜握酒杯，將鼻子探入酒杯口嗅葡萄酒的果香47聞–3次不同的感覺一杯葡萄酒有三種香味’:第一次聞–不要晃動酒杯–為了聞到葡萄酒中最具有揮發(fā)性的物質(zhì)第二此聞–輕微晃動酒杯，加速葡萄酒和空氣的接觸。此時的酒香是完全不一樣的，且更加濃郁第三次聞–在葡萄酒和空氣充分接觸長時間以后－鑒賞家能夠判斷葡萄酒的果香如何變化和發(fā)展48品品嘗葡萄酒:品酒和喝酒是完全不一樣的－就像聽見和聆聽讓葡萄酒在口中轉(zhuǎn)動－讓口腔的每個部分都接觸到葡萄酒吸入空氣－加速葡萄酒在口中的揮發(fā)（您在品酒的同時還是可以聞到葡萄酒）在咽下葡萄酒或者吐出葡萄酒之后，向鼻子和口腔外呼氣49品嘗愉悅貼身服務(wù)50謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75