主流紅酒實(shí)用知識(shí)培訓(xùn)-教材

主流葡萄酒實(shí)用品鑒和各位分享:含酒精飲料的分類(lèi)葡萄酒的2級(jí)世界常見(jiàn)的釀酒葡萄品種和配餐法國(guó)和意大利葡萄酒主要產(chǎn)區(qū)酒標(biāo)葡萄酒的儲(chǔ)存和飲用品酒含酒精飲料的分類(lèi)

AlcoholicBeverages啤酒Beer威士忌Whisky谷物/花草Grains/Herbals黃酒RiceWine中國(guó)白酒日本燒酒ChineseWhiteLiquors/JapaneseShochu金朗姆伏特加特姬娜……Gin/Rum/Vodka/Tequila/…清酒Sake葡萄酒GrapeWine發(fā)酵酒Fermented低酒精度LowAlcohol白蘭地Brandy蒸餾酒Distilled高酒精度HighAlcohol水果Fruits原料工藝3葡萄酒的2級(jí)世界舊世界vs.新世界這兩個(gè)詞匯都指的是不同國(guó)家不同葡萄酒釀制風(fēng)格：舊世界指的是一些歐洲葡萄酒生產(chǎn)國(guó)，以法國(guó)、意大利、西班牙為代表。新世界指的是歐洲以外的葡萄酒產(chǎn)區(qū)，比如：美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、阿根廷、智利等等。4TropicofCancerTropicofCapricornEquator全球葡萄酒產(chǎn)區(qū)23°26’N23°26’S5常見(jiàn)的釀酒葡萄品種和配餐6解百納?蘇維濃（赤霞珠）解百納?蘇維濃CabernetSauvignon是全球栽種面積最廣，最受歡迎的葡萄品種之一搭配：牛排、野味、飛禽。7美樂(lè)（梅鹿輒）美樂(lè)Merlot是另外一種廣泛栽種的葡萄品種，主要在法國(guó)、加利福尼亞、澳大利亞、阿根廷和智利。搭配：里脊肉、焦糖洋蔥雞肉。8馬爾貝克馬爾貝克Malbec是一種具有傳奇色彩的葡萄品種。馬爾貝克曾經(jīng)廣泛栽種于法國(guó)的波爾多產(chǎn)區(qū)。因?yàn)槠渖珴蓾庥魡螌庁S富，用于生產(chǎn)“黑色葡萄酒”。搭配：辣香腸、罐頭雞肝、烤牛肉、羊肉和帶毛野味。阿根廷現(xiàn)在是世界上唯一一個(gè)種植未經(jīng)嫁接的馬爾貝克葡萄的國(guó)家。9黑比諾黑比諾PinotNoir是勃艮第產(chǎn)區(qū)主要的葡萄品種之一。同時(shí)，黑比諾對(duì)于葡萄栽種者來(lái)說(shuō)又是最具有挑戰(zhàn)性的葡萄品種。因?yàn)槠鋵?duì)惡劣的環(huán)境十分敏感。搭配：金槍魚(yú)（淋紅酒汁烤）、三文魚(yú)（嵌炒西紅柿）10西拉/設(shè)拉子西拉Syrah這個(gè)名字來(lái)源于設(shè)拉子，是伊朗法茲省的首府。在法國(guó)南部的羅訥河谷產(chǎn)區(qū)，這個(gè)葡萄品種叫“西拉”；在世界的其他產(chǎn)區(qū)叫“設(shè)拉子”。搭配：煮或者悶的肉、淋紅酒汁或者糖醋醬的野禽肉11內(nèi)比奧羅在意大利皮埃蒙特地區(qū)(Piedmont)的巴洛羅(Barolo)和巴巴雷斯克(Barberesco)地區(qū)出產(chǎn)最好的葡萄酒。內(nèi)比奧羅的名字來(lái)源于nebbia，在意大利語(yǔ)里是“霧”的意思，足可以想象內(nèi)比奧羅的采收時(shí)間有多晚。搭配：意大利餐（帶酸汁）12坦普尼羅坦普尼羅(Tempranillo)是西班牙里奧哈地區(qū)(Rioja)最重要的葡萄品種。里奧哈是西班牙兩個(gè)頂級(jí)D.O.C產(chǎn)區(qū)里的一個(gè)搭配：野味、加茴香燉肉、家禽13霞多麗/夏多內(nèi)霞多麗Chardonnay原產(chǎn)于法國(guó)勃艮第地區(qū)。霞多麗以其多變的口味、風(fēng)格和口感征服了全世界。搭配：燒烤類(lèi)食物，意大利調(diào)味飯、鵝肝、濃郁奶油醬汁的肥厚魚(yú)肉。14蘇維濃?布朗克（長(zhǎng)相思）就種植范圍和受歡迎程度來(lái)說(shuō)，蘇維濃?布朗克Sauvignonblanc僅次于夏多內(nèi)。搭配：柑橘汁海鮮、熏制或者腌制魚(yú)類(lèi)。15雷司令有時(shí)也叫做萊茵雷司令(RhineRiesling)或約翰內(nèi)斯堡雷司令(JohannesburgRiesling)，是世界上最好的白葡萄品種之一。原產(chǎn)于德國(guó)萊茵高(Rheingau)地區(qū)。搭配：三文魚(yú)、熏鱒魚(yú)。16法國(guó)、意大利葡萄酒

主要產(chǎn)區(qū)17法國(guó)

–主要產(chǎn)酒區(qū)主要產(chǎn)酒區(qū)包括:波爾多

勃艮第阿爾薩斯盧瓦河谷隆河谷普羅旺斯朗格多克-魯西永其他18Bordeaux–波爾多

產(chǎn)區(qū)主要產(chǎn)區(qū):梅多克上梅多克波美侯圣愛(ài)美隆二海之間格拉芙19波爾多-歷史早在公元一世紀(jì)羅馬統(tǒng)治時(shí)期，開(kāi)始種植葡萄。葡萄園位于圣愛(ài)美隆產(chǎn)區(qū)和紀(jì)隆德河左岸。頂級(jí)酒莊（grandscrusclassésA）的歐頌酒莊就誕生于此時(shí)。公元769年，查理曼大帝在右岸的弗龍薩克建立防御工事，規(guī)范葡萄酒的生產(chǎn)，規(guī)定使用木桶運(yùn)輸葡萄酒。12世紀(jì)，阿基坦的埃莉諾（Aliénord’Aquitaine）與金雀花王朝的亨利（HenriPlantagenêt）——即未來(lái)英王亨利二世聯(lián)姻，英國(guó)人成為波爾多葡萄酒名副其實(shí)的代言人。17世紀(jì)末，開(kāi)始在左岸的梅多克種植葡萄。在此之前，梅多克只是一塊大沼澤地，直至18世紀(jì)中葉，該地區(qū)的葡萄園才逐漸成形。在18世紀(jì)，英國(guó)掀起了“美酒”時(shí)尚。波爾多開(kāi)始供應(yīng)首批帶瓶塞和密封的酒瓶?，F(xiàn)在，波爾多地區(qū)是世界生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)葡萄酒的第一產(chǎn)區(qū)（每年產(chǎn)量近9億瓶）。自70年代末以來(lái)，紅葡萄酒的生產(chǎn)已占主導(dǎo)地位（近85％），其他特產(chǎn)，如蘑菇（牛肝菌）、蘆筍、土雞、羊肉均是該地區(qū)葡萄酒的最佳佐餐。。

20波爾多-氣候典型的海洋氣候，鄰近的森林和水域造成該地區(qū)的眾多小氣候。年平均日照較平均（每年約2000小時(shí)），年平均溫度較溫暖（12.5°C）。夏天通常漫長(zhǎng)而炎熱，秋季溫暖，為葡萄的緩慢成熟帶來(lái)足夠熱量。年降水量充沛且穩(wěn)定（每年900毫米）。左岸最接近海洋。吉倫特省與朗德（Landes）松樹(shù)林比鄰，將葡萄園與大西洋截然分割：產(chǎn)區(qū)溫差?。昶骄鶚O端溫度為：最低7.8°C-最高17.5°C）、雨量大（每年938毫米）、相對(duì)濕度高（年平均81％）。右岸的海洋氣候較弱，冬季更寒冷，夏季更炎熱干燥（年平均極端溫度為：最低6°C-最高20°C），降雨量略?。磕?00毫米）。較梅多克產(chǎn)區(qū)，春天冰凍更頻繁。波爾多的氣候大多適宜葡萄生長(zhǎng)，但每一年的變化卻非常明顯。因此，年份的概念十分重要。21波爾多-土壤左岸：擁有大量粘土和砂礫（小卵石或石英砂巖），覆蓋在一層石灰石基巖上，這賦予該片土地獨(dú)特的土壤結(jié)構(gòu)。左岸的格拉芙產(chǎn)區(qū)，紀(jì)隆德河的泛濫形成獨(dú)特土壤。北面，主要由溪流和森林縱橫交錯(cuò)的礫質(zhì)圓丘構(gòu)成（確保良好的排水性）；南面，侵蝕清洗著砂質(zhì)粘土層，利于生產(chǎn)白葡萄酒。22波爾多-土壤左岸：擁有大量粘土和砂礫（小卵石或石英砂巖），覆蓋在一層石灰石基巖上，這賦予該片土地獨(dú)特的土壤結(jié)構(gòu)。左岸的格拉芙產(chǎn)區(qū)，紀(jì)隆德河的泛濫形成獨(dú)特土壤。北面，主要由溪流和森林縱橫交錯(cuò)的礫質(zhì)圓丘構(gòu)成（確保良好的排水性）；南面，侵蝕清洗著砂質(zhì)粘土層，利于生產(chǎn)白葡萄酒。23波爾多-土壤右岸：布滿(mǎn)坡地和梯田，地質(zhì)結(jié)構(gòu)比梅多克崎嶇。由石灰?guī)r為主。右岸的圣愛(ài)美隆產(chǎn)區(qū)南部，沙質(zhì)平原生產(chǎn)的葡萄酒口感比較輕盈。一路向北，逐漸出現(xiàn)粘土-石灰石坡地，接著是石灰?guī)r高原。這些土壤能產(chǎn)出更濃郁醇厚的葡萄酒，但其中的單寧卻非常細(xì)膩。圣愛(ài)美隆產(chǎn)區(qū)的大部分分級(jí)酒莊都誕生于此。在西北方，土壤變?yōu)榈[質(zhì)土層，那里的葡萄成熟較早。這里的葡萄酒年輕時(shí)往往帶有強(qiáng)勁的單寧。波美侯產(chǎn)區(qū)的土壤大多屬于這種類(lèi)型的土質(zhì)。24波爾多-葡萄酒品種分布左岸的梅多克產(chǎn)區(qū)，葡萄品種以赤霞珠（52.5％）為主，搭配種植美樂(lè)42.5％）和品麗珠（4.5％）。在上梅多克產(chǎn)區(qū)釀造的葡萄酒中（陳釀葡萄酒），赤霞珠的比例更大，而梅多克產(chǎn)區(qū)的葡萄酒更追求即產(chǎn)即飲，因此，今后美樂(lè)的比重會(huì)有所增加。左岸的格拉夫產(chǎn)區(qū)，紅葡萄品種與梅多克產(chǎn)區(qū)的品種十分相似，包括赤霞珠（40％，逐漸增加）、美樂(lè)（51％，逐漸減少）和品麗珠（9％）。然而，在佩薩克-雷奧良（Pessac-Léognan）產(chǎn)區(qū)，赤霞珠占紅葡萄品種的一半。右岸的美樂(lè)（75％）很好地適應(yīng)了當(dāng)?shù)氐氖屹|(zhì)土壤，是占據(jù)主導(dǎo)地位的葡萄品種。此外，還有品麗珠（17％）和赤霞珠（7.5％）。在圣愛(ài)美隆產(chǎn)區(qū)釀造的葡萄酒中，品麗珠占大部分成分。25波爾多-產(chǎn)區(qū)產(chǎn)量分布這是法國(guó)罕有的產(chǎn)區(qū)之一，這里既沒(méi)有優(yōu)良地區(qū)葡萄酒（VDQS），也沒(méi)有地區(qū)餐酒（VDT），只有法定產(chǎn)區(qū)葡萄酒（AOC）和日常餐酒(VDP)。產(chǎn)區(qū)670萬(wàn)公頃的面積上，葡萄酒的總產(chǎn)量（近7500萬(wàn)箱葡萄酒）分布如下：大部分地區(qū)產(chǎn)區(qū):54%

兩海之間產(chǎn)區(qū):6%

圣愛(ài)美隆和波美侯產(chǎn)區(qū):13%

布來(lái)伊和布爾潔產(chǎn)區(qū):9%

梅多克產(chǎn)區(qū):13%

格拉夫產(chǎn)區(qū):4%

索泰爾納產(chǎn)區(qū):1%大部分葡萄酒為紅葡萄酒（85%），葡萄園也生產(chǎn)白葡萄酒（12.5%）。同時(shí)，還有一小部分氣泡酒，稱(chēng)為波爾多氣泡酒。26波爾多-酒莊分級(jí)在波爾多產(chǎn)區(qū)，法定產(chǎn)區(qū)葡萄酒（AOC）分級(jí)不如勃艮第產(chǎn)區(qū)的分級(jí)完善。波爾多擁有地區(qū)級(jí)產(chǎn)區(qū)、次地區(qū)產(chǎn)區(qū)和鎮(zhèn)級(jí)（酒莊）產(chǎn)區(qū)，但沒(méi)有以氣候命名的產(chǎn)區(qū)。波爾多與勃艮第不同，擁有“分級(jí)酒莊”（crusclassés）。事實(shí)上，每個(gè)產(chǎn)區(qū)的分級(jí)體系和規(guī)定各不相同，但都有一個(gè)共同點(diǎn)：酒莊（或精確到葡萄酒）是分級(jí)的依據(jù)，而非葡萄園地。分級(jí)根據(jù)酒莊葡萄酒的質(zhì)量、聲譽(yù)及工藝進(jìn)行評(píng)判。尤其是原產(chǎn)地特質(zhì)變化（如購(gòu)買(mǎi)新土地）、葡萄樹(shù)齡變化或者葡萄種植師和/或釀酒師的變更等。27波爾多-酒莊分級(jí)梅多克產(chǎn)區(qū)1855年的分級(jí)，延續(xù)至今有61家列級(jí)名莊（crusclassés），分5個(gè)等級(jí)。梅多克產(chǎn)區(qū)中級(jí)酒莊（crubourgeois）分級(jí)（2003年），有247家酒莊，分有特級(jí)、高級(jí)、普通級(jí)。蘇玳產(chǎn)區(qū)1855年葡萄酒分級(jí)（貴腐甜酒），有27家酒莊入圍，也分3個(gè)等級(jí)。格拉芙產(chǎn)區(qū)1959年分級(jí)，有16家酒莊。圣愛(ài)美隆產(chǎn)區(qū)葡萄酒分級(jí)（1996年），有179家酒莊，分3個(gè)等級(jí)。28意大利-主要產(chǎn)區(qū)主要產(chǎn)區(qū):Piedmont(Piemonte)(彼得蒙德)

Veneto

（威尼托）Tuscany(Toscana)(托斯卡納)Other29彼得蒙德-歷史1861年，意大利在VictorEmanuel統(tǒng)治下實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，這項(xiàng)社會(huì)政治運(yùn)動(dòng)發(fā)生在1815年維也納會(huì)議后的皮埃蒙特地區(qū)。。皮埃蒙特早期歷史與法國(guó)不可分割。在11世紀(jì)時(shí)期，此地區(qū)被法國(guó)占有，屬于法國(guó)薩瓦省，1416年薩瓦更改為薩瓦公國(guó)。1720年薩瓦公爵被授予撒丁王稱(chēng)號(hào)，此地區(qū)名稱(chēng)則改為撒丁-皮埃蒙特王國(guó)。1849年，撒丁王父親CharlesAlbert因與奧地利作戰(zhàn)失敗而棄權(quán)，VictorEmmanuel二世成為皮埃蒙特區(qū)國(guó)王。1861年3月17日，VictorEmmanuel正式建立意大利王國(guó)。其在位期間，因支持新憲法及開(kāi)明的改革政策收到撒丁島民眾的普遍歡迎。被譽(yù)為“國(guó)父”，意大利國(guó)王一直保有這一稱(chēng)號(hào)直至其1878年去世。30彼得蒙德-巴羅洛產(chǎn)區(qū)DOCG等級(jí)的御用產(chǎn)區(qū)僅有7家酒莊符合等級(jí)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)比奧羅葡萄的特定產(chǎn)區(qū)一直以來(lái)，以產(chǎn)區(qū)命名的葡萄酒享譽(yù)中國(guó)大陸。31酒標(biāo)32舊世界傳統(tǒng)的葡萄酒產(chǎn)區(qū)歐洲:法國(guó)、意大利、德國(guó)、奧地利、西班牙、葡萄牙、匈牙利33新世界澳大利亞、新西蘭、阿根廷、智利、美國(guó)、南非、中國(guó)34葡萄酒儲(chǔ)存——溫度通常儲(chǔ)存葡萄酒的溫度在18℃～22℃，長(zhǎng)期窖藏的話(huà)，建議溫度為11℃～18℃，這樣的溫度可以在多年內(nèi)較好地保存葡萄酒的品質(zhì)。要保持恒定的儲(chǔ)存溫度，盡量避免高落差的溫度波動(dòng)。溫度的波動(dòng)對(duì)葡萄酒品質(zhì)的影響是最直接的。35葡萄酒儲(chǔ)存——濕度葡萄酒的適宜的儲(chǔ)存濕度范圍為60%～75%，最佳儲(chǔ)存濕度為70%左右。濕度的影響36葡萄酒儲(chǔ)存——光線葡萄酒要避免強(qiáng)光照射，紫外線對(duì)酒的傷害尤其大，所以酒窖內(nèi)是嚴(yán)禁使用使用熒光燈與節(jié)能燈（這兩種燈所發(fā)的光有大量的紫外線）。因此想要長(zhǎng)期保存的葡萄酒應(yīng)該盡量放到避光的地方，地窖或者專(zhuān)業(yè)葡萄酒恒溫柜應(yīng)保持黑暗。為避免強(qiáng)光及紫外光線照射，酒窖內(nèi)可使用低瓦數(shù)的白熾燈或者不會(huì)產(chǎn)生熱能的LED燈。37葡萄酒儲(chǔ)存——空氣質(zhì)量葡萄酒會(huì)將周?chē)奈兜牢狡恐腥?。葡萄酒的木塞?shí)際上也是葡萄酒的一個(gè)“呼吸器官”，刺激的味道會(huì)透過(guò)木塞滲透進(jìn)入葡萄酒內(nèi)，所以酒窖內(nèi)應(yīng)保持空氣干凈清新，并且葡萄酒不宜跟其它食品一起存放，以防止異味浸入酒中。比如：新裝修的酒窖內(nèi)部的油漆味對(duì)葡萄酒是很致命的。所以，建議不要在超市內(nèi)開(kāi)放的葡萄酒專(zhuān)柜里購(gòu)買(mǎi)葡萄酒，因?yàn)槌袃?nèi)復(fù)雜的氣味對(duì)葡萄的品質(zhì)影響很大。38葡萄酒儲(chǔ)存——震動(dòng)葡萄酒裝在瓶中，其變化是一個(gè)緩慢發(fā)酵的過(guò)程，震蕩會(huì)擾亂酒的分子結(jié)構(gòu)，讓酒加速成熟，讓酒變得粗糙。通常使用的電子酒柜的制冷工作原理主要有兩種：壓縮機(jī)與半導(dǎo)體。使用壓縮機(jī)制冷的電子酒柜常常產(chǎn)生振動(dòng)，不建議使用；半導(dǎo)體制冷的電子酒柜在制冷工作時(shí)不產(chǎn)生震動(dòng)，建議使用。39葡萄酒儲(chǔ)存——擺放躺著平放。斜放。轉(zhuǎn)瓶。40葡萄酒的飲用溫度紅葡萄酒：17~22℃甜酒：5~8℃氣泡酒及香檳：9~11℃白葡萄酒：香味撲鼻、口感肥碩的加州莎當(dāng)妮干白或香甜肥潤(rùn)的澳洲莎當(dāng)妮干白，需要冰到7~8℃以下。年輕、清淡、多果味、甚至還帶點(diǎn)氣泡的干白冰到7~8℃以下飲用。陳釀的干白、頂級(jí)的香檳，其最佳的飲用溫度只要在20℃最佳。41品嘗葡萄酒42品嘗葡萄酒的步驟看聞品43看觀看葡萄酒:將杯身傾斜，不要太靠近自己看葡萄酒邊緣的顏色看葡萄酒中心的顏色44看－葡萄酒的色澤45酒體飽滿(mǎn)的紅酒柔順香滑的紅酒清爽不沉的白酒試酒專(zhuān)用杯子白蘭地杯子46聞聞葡萄酒:晃動(dòng)酒杯然后讓葡萄酒靜置10到15妙，讓香氣散發(fā)斜握酒杯，將鼻子探入酒杯口嗅葡萄酒的果香47聞–3次不同的感覺(jué)一杯葡萄酒有三種香味’:第一次聞–不要晃動(dòng)酒杯–為了聞到葡萄酒中最具有揮發(fā)性的物質(zhì)第二此聞–輕微晃動(dòng)酒杯，加速葡萄酒和空氣的接觸。此時(shí)的酒香是完全不一樣的，且更加濃郁第三次聞–在葡萄酒和空氣充分接觸長(zhǎng)時(shí)間以后－鑒賞家能夠判斷葡萄酒的果香如何變化和發(fā)展48品品嘗葡萄酒:品酒和喝酒是完全不一樣的－就像聽(tīng)見(jiàn)和聆聽(tīng)讓葡萄酒在口中轉(zhuǎn)動(dòng)－讓口腔的每個(gè)部分都接觸到葡萄酒吸入空氣－加速葡萄酒在口中的揮發(fā)（您在品酒的同時(shí)還是可以聞到葡萄酒）在咽下葡萄酒或者吐出葡萄酒之后，向鼻子和口腔外呼氣49品嘗愉悅貼身服務(wù)50謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》?！皟蓵?shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75