房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文

PAGEPAGE2房地產(chǎn)經(jīng)營管理題目對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認識中文文摘房地產(chǎn)經(jīng)營管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領(lǐng)。近幾年,企業(yè)經(jīng)過市場經(jīng)濟的洗禮,在房地產(chǎn)經(jīng)營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步,但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離。關(guān)鍵詞經(jīng)營管理戰(zhàn)略風(fēng)險金融正文內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責(zé)任化。房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準確預(yù)測，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進而正確預(yù)測產(chǎn)品市場，分析產(chǎn)品市場走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、客戶滿意度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準確預(yù)測，就能較清晰地看清未來市場及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準確預(yù)測和把握。房地產(chǎn)經(jīng)營管理堅持的原則有:1.必須堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理思路。.2.必須堅持項目經(jīng)理部組建的“三個一次性”科學(xué)定位.3.必須堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制。4.必須堅持經(jīng)營風(fēng)險與施工風(fēng)險相分離的原則。5.必須堅持建立內(nèi)部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務(wù)。6.必須堅持以項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進項目運行做到有法可依，有章可循。加強企業(yè)內(nèi)部項目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項目部層面的制度建設(shè)。7.必須堅持對項目經(jīng)理部的二次分配，保證項目責(zé)任目標(biāo)的全面實現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營中利潤與風(fēng)險是并存的。經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營活動中，為占領(lǐng)市場所采取的經(jīng)營策略而形成的風(fēng)險，主要包括：（1）投標(biāo)風(fēng)險，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險和資金運作風(fēng)險（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）；（2）市場風(fēng)險，即項目承包合同簽訂后，外部市場發(fā)生較大變化（如主材價格上漲超過一定幅度）；（3）意外風(fēng)險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險；4）壞帳損失風(fēng)險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。施工風(fēng)險是指工程項目在施工、組織、管理過程中形成的各種風(fēng)險，主要包括：（1）管理風(fēng)險，即項目在施工過程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理業(yè)績的優(yōu)劣而形成的費用風(fēng)險；（2）質(zhì)量風(fēng)險，即由于工程質(zhì)量狀況而產(chǎn)生的質(zhì)量成本風(fēng)險（如返工損失、由質(zhì)量狀況而引發(fā)的經(jīng)濟獎罰等）；（3）安全風(fēng)險，即由于安全事故而引發(fā)的責(zé)任風(fēng)險；（4）施工工期風(fēng)險，即由于施工工期提前或拖后而形成的經(jīng)濟責(zé)任風(fēng)險；（5）施工技術(shù)風(fēng)險，即由于采用某種施工技術(shù)、施工工藝而引起的費用增減風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)行為，應(yīng)由企業(yè)來承擔(dān)。施工風(fēng)險是工程項目管理的過程風(fēng)險，理應(yīng)由項目經(jīng)理部承擔(dān)。項目部作為一次性的臨時組織，不具備承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)企業(yè)管理的四大手段：1、技術(shù)性手段。2、利益性手段。3、契約性手段。4、社會科學(xué)性手段。中國房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨非常重要的變革時期，針對這樣的變革時期，我們中國的房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在為止，面臨著那些相關(guān)的問題，我們針對這些問題，該怎樣去解決，這是我們首要解決的問題.總的來說，中國房地產(chǎn)業(yè)主要面臨三個困境，面臨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)整、金融資本的波動以及政策調(diào)控。分為三點，第一，利率匯率風(fēng)險、第二價格泡沫隱憂，現(xiàn)在大家都在爭論當(dāng)前的房地產(chǎn)價格是否過熱，因此這一點也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨非常重要的問題。第三，融資渠道問題。

總體來看，利率的變動對中國房地產(chǎn)業(yè)影響是四個方面，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資方、住房消費者、土地市場。首先看一看利率變動對開發(fā)商的影響。利率大家都知道，是一個資金成本的問題，銀行貸款每年按揭的利率率會進一步增高，承受的資金成本進一步加大，如果利率進一步升高，資金成本對開發(fā)商來說會上升，同時也會進一步加大對整個市場價格的風(fēng)險，或者說一個預(yù)期，可能作為買方來說，會進一步的去估計這個市場，會進一步的加息，可能會持幣待購。同時資金回籠周期也會進一步的便短。其次是房地產(chǎn)投資方。由于市場的價格下跌，顯然易見會使投資方所承受的投資收益會下降，所以對投資方的影響，是投資收益率下降。對于消費者的影響，我們每個月需要還款的壓力加大了，這一點會影響很重要的方法，就是會影響到我們提前還款，同時由于這個市場預(yù)期這個利率會進一步的上調(diào)，預(yù)期到也個市場價格進一步的下跌，很多購房者存在著持幣觀望或者是準備想買房但是又面臨著種種市場價格會下調(diào)的預(yù)期，這一點的影響也是非常重要的?？傮w來說我們對房地產(chǎn)消費者也存在著非常復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性影響。關(guān)于土地市場，中國土地市場進一步規(guī)范，使拿地的成本進一步增強，土地的價格會進一步上升，因此，在利率上調(diào)的情況下，土地價格會進一步上升。總體來說，中國房地產(chǎn)泡沫如果從金融的角度考察，面臨四個方面的主因。首先是銀行的過度參與，銀行不夠緊縮銀根，在放貸的審批上過于松散，影響了整個市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增長的一個主因。其次是寬松的金融環(huán)境，關(guān)于低利率的問題，很多國家的房地產(chǎn)泡沫都是因為當(dāng)時泡沫時期，這個國家的金融產(chǎn)業(yè)政策所制訂的低利率政策所導(dǎo)致的。第三個方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，國際資本流動影響，國際炒家投資中國房地產(chǎn)市場，為的是投資收益，為了房地產(chǎn)價格的升值，為了匯兌升值導(dǎo)致的影響，綜合來看，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場，乃至全世界房地產(chǎn)泡沫四個方面的原因，都可以歸結(jié)為以上四點。

分析了當(dāng)前各國導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進一步產(chǎn)生泡沫原因之后，對于政府的政策，有哪些方面的借鑒因素呢？第一，關(guān)于匯率穩(wěn)定的問題。第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都會導(dǎo)致整個行業(yè)資金面的急劇緊縮或者