中國的金融機構與國際金融機構

第四章

金融機構及其類型第一節(jié)金融機構的形成第二節(jié)中國的金融機構第三節(jié)

國際金融機構回本篇

至下章

第一節(jié)金融機構的形成一、金融機構及其功能二、金融機構的基本類型三、西方國家的金融機構體系回本章

至下節(jié)狹義的金融機構僅指那些通過參與或服務金融市場交易而獲取收益的金融企業(yè)。廣義的金融機構則不僅包括所有從事金融活動的組織，而且包括金融市場的監(jiān)管者，如中央銀行等以及國際金融機構。一、金融機構及其功能1.涵義

（1）在市場上籌資從而獲得貨幣資金，將其改變并構建成不同種類的更易接受的金融資產(chǎn)。（（2）代表客戶交易金融資產(chǎn)，提供金融交易結算服務。（3）自營交易金融資產(chǎn)，滿足客戶對不同金融資產(chǎn)的需求。（4）幫助客戶創(chuàng)造金融資產(chǎn)，并把這些金融資產(chǎn)出售給其他市場參與者。（5）為客戶提供投資建議，保管金融資產(chǎn)，管理客戶的投資組合。

2.功能二、金融機構的基本類型

（1）按照金融機構的管理地位，可劃分為金融監(jiān)管機構與接受監(jiān)管的金融企業(yè)。

（2）按照是否能夠接受公眾存款，可劃分為存款性金融機構與非存款性金融機構。

（3）按照是否擔負國家政策性融資任務，可劃分為政策性金融機構和非政策性金融機構。

（4）按照是否屬于銀行系統(tǒng)，可劃分為銀行和非銀行金融機構。

（5）按照出資的國別屬性，又可劃分為內資金融機構、外資金融機構和合資金融機構；按照所屬國家，還可劃分為本國金融機構、外國金融機構和國際金融機構。

三、西方國家的金融機構體系1.中央銀行

西方國家的中央銀行主要有四種形式：

（1）單一的中央銀行制度。（2）二元的中央銀行制度。（3）跨國中央銀行制度。（4）準中央銀行制度。

商業(yè)銀行是最早出現(xiàn)的現(xiàn)代金融機構，其主要業(yè)務是經(jīng)營個人儲蓄和工商業(yè)存、貸款，并為顧客辦理匯兌結算和提供多種服務。通過辦理轉賬結算，商業(yè)銀行實現(xiàn)了國民經(jīng)濟中的絕大部分貨幣周轉，同時起著創(chuàng)造存款貨幣的作用。

2.商業(yè)銀行專門性；政策性；行政性。

現(xiàn)代專業(yè)銀行的類別主要包括：

（1）開發(fā)銀行：為社會經(jīng)濟發(fā)展中的開發(fā)性投資提供中長期貸款的銀行。

3.各類專業(yè)銀行指專門經(jīng)營指定范圍的金融業(yè)務和提供專門性金融服務的銀行。其特點是：

（3）進出口銀行：專門為對外貿易提供結算、信貸等國際金融服務的銀行。

（4）儲蓄銀行：專門吸收居民儲蓄存款并為居民提供金融服務的銀行。

（5）農業(yè)銀行：在政府的指導和資助下，專門為農業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)和漁業(yè)的發(fā)展提供金融服務的銀行。

（6）住房信貸銀行：專門為居民購買住房提供融資服務的金融機構。

（2）投資銀行：專門為工商企業(yè)提供證券投融資服務和辦理長期信貸業(yè)務的銀行。

（1）保險公司：

主要以投保人繳納保險費和發(fā)行保險單的方式籌集資金，對那些發(fā)生意外災害和事故的投保人予以經(jīng)濟賠償?shù)慕鹑跈C構。

（2）退休或養(yǎng)老基金：以定期收取退休或養(yǎng)老儲蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融機構。

4.非銀行金融機構指中央銀行、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行以外的金融機構。

（4）郵政儲蓄機構：即利用郵政機構網(wǎng)點設立的非銀行金融機構。

（5）信用合作社：一種由個人集資聯(lián)合組成、以互助合作為宗旨的金融機構。

（3）投資基金：指通過發(fā)行基金股票或基金受益憑證將眾多投資者的資金集中起來，根據(jù)既定的最佳投資收益目標和最小風險原則，將其分散投資于各類有價證券或其他金融商品，并將投資收益按基金投資者的基金股份或基金受益憑證份額進行分配的一種投資性金融機構。回本章

至下節(jié)【圖示1：美國的金融機構體系】【圖示2：日本的金融機構體系】【圖示3：英國的金融機構體系】

5.外資、合資金融機構

——一國境內由外國投資者以獨資、合資或合作方式開設的銀行、保險公司和證券公司等金融機構。小思考1.在你的生活中，都有哪些金融機構曾經(jīng)為你提供過服務？他們都為你提供了什么類型的金融服務？你從中獲得了什么效用？你愿意為哪些服務支付費用？

2.在你生活的周邊，都有哪些金融機構？

第二節(jié)中國的金融機構一、舊中國的金融機構二、新中國金融機構的建立與演變三、中國金融機構體系的現(xiàn)狀四、現(xiàn)階段中國與西方國家金融機構體系的比較回本章

至下節(jié)一、舊中國的金融機構1.唐代的金融機構還不是真正意義上的銀行。2.18世紀來華的外國金融機構控制中國的金融市場，甚至一度把持了中國的財政經(jīng)濟命脈。3.國民黨政府的金融機構

“四行二局一庫”在全國金融體系中占據(jù)了壟斷地位。4.中國民族資本創(chuàng)辦的金融機構民族資本銀行先天不足，難以成長。

二、新中國金融機構體系的建立與演變1.新中國金融機構的建立中國人民銀行的建立是新中國金融體系誕生的標志。中國人民銀行接管了官僚資本的銀行及其他金融機構。對民族資本銀行和私人錢莊采用了保存、監(jiān)督和逐步改造的辦法。在農村按照農民自愿互利和平等的原則，逐步建立起農村信用合作社。到1953年前后，我國已基本上建立了以中國人民銀行為核心和骨干，少數(shù)專業(yè)銀行和其他金融機構為輔助與補充的新中國金融機構體系。

第一階段（1953—1978年）：金融機構由分分合合走向大一統(tǒng)的階段。中國人民銀行實際上成為我國唯一的銀行，壟斷了幾乎所有的金融業(yè)務。第二階段（1979年以來）：金融機構恢復、發(fā)展和完善的階段。目前已形成以中央銀行為核心，以商業(yè)銀行和政策性銀行為主體，多種金融機構并存，分業(yè)經(jīng)營、相互協(xié)作的格局。

2.新中國金融機構體系的演變

（1）建立獨立經(jīng)營、實行企業(yè)化管理的專業(yè)銀行，并在此基礎上將其轉變?yōu)閲猩虡I(yè)銀行；

（2）建立專司金融宏觀調控和金融行政管理職能的中央銀行體制；

（3）在國有商業(yè)銀行之外，組建其他商業(yè)銀行，增加非國有的經(jīng)濟成分；

（4）組建一批政策性銀行，擔負政策性融資任務；

改革開放以來我國金融機構體系改革的主要措施：

（5）建立包括信用合作社、保險公司、信托投資公司、證券公司、企業(yè)集團財務公司、金融租賃公司、投資基金等在內的諸多非銀行金融機構，完善金融機構體系；

（6）引進大批外國金融機構，促進中國金融市場的國際化；

（7）建立全國統(tǒng)一的證券市場、外匯市場和銀行同業(yè)拆借市場，組建上海、深圳兩家證券交易所，促進直接融資市場的發(fā)展。三、中國金融機構體系的現(xiàn)狀1.中國人民銀行

中國人民銀行在剝離了監(jiān)管職能后，作為中央銀行在宏觀調控體系中的作用將更加突出，將加強制定和執(zhí)行貨幣政策的職能，不斷完善有關金融機構運行規(guī)則和改進對金融業(yè)宏觀調控政策，更好地發(fā)揮中央銀行在宏觀調控和防范與化解金融風險中的作用。

監(jiān)管機構中國銀監(jiān)會：2003年4月28中國證監(jiān)會：1992年10月成立，直到1997年底才初步建立了集中統(tǒng)一的證券監(jiān)管體制。中國保監(jiān)會：1998年11月18日中國的商業(yè)銀行包括工、農、中、建四大國有商業(yè)銀行，以及交通銀行、中信實業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行等民營股份制銀行和一大批城市商業(yè)銀行。眾多的外資銀行也是我國商業(yè)銀行體系的組成部分。我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行在中國境內“不得從事信托投資和股票業(yè)務”，“不得投資于非自用不動產(chǎn)”，“不得向非銀行金融機構和企業(yè)投資”。這說明中國商業(yè)銀行業(yè)務與信托、證券等投資銀行業(yè)務必須實行分業(yè)經(jīng)營，不能交叉。

2.商業(yè)銀行金融幽默哪家銀行的縮寫最牛中國建設銀行CBC存不存中國工商銀行ICBC愛存不存中國農業(yè)銀行ABC俺不存中國銀行BC不存

我國的政策性銀行包括國家開發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行和中國進出口銀行。建立政策性銀行是國家專業(yè)銀行向國有商業(yè)銀行轉變的戰(zhàn)略性決策，其目的是實現(xiàn)政策性金融與商業(yè)性金融分離，以解決專業(yè)銀行身兼二任的問題，同時也是為了割斷政策性貸款與基礎貨幣的直接聯(lián)系，確保中國人民銀行調控基礎貨幣的主動權。

3.政策性銀行

中國農業(yè)發(fā)展銀行主要辦理糧食、棉花等主要農副產(chǎn)品的國家專項儲備和收購貸款、扶貧貸款和農業(yè)綜合開發(fā)貸款，以及國家確定的小型農、林、牧、水基本建設和技術改造貸款。中國進出口銀行主要為擴大我國機電產(chǎn)品和成套設備出口提供出口信貸和有關的各種貸款，以及辦理出口信貸保險和擔保業(yè)務。國家開發(fā)銀行主要為國家重點項目、重點產(chǎn)品和基礎產(chǎn)業(yè)提供金融支持。

三家政策性銀行的分工是：

例題：以1994年我國三家政策性銀行(PolicyBank)的成立為例分析專業(yè)銀行存在的必要性兼營經(jīng)營性業(yè)務與政策性業(yè)務的弊端：無法準確評估其經(jīng)營業(yè)績，為逃避和推卸責任提供借口；政策性業(yè)務資金無法保證，有可能形成倒逼機制，導致基礎貨幣失控；包袱，無法自主經(jīng)營，無法走向真正的企業(yè)，真正實現(xiàn)商業(yè)化經(jīng)營。成立的目的：

1）保證政策性業(yè)務的資金供給

2）促進專業(yè)銀行的商業(yè)化

（1）保險公司：至2000年底，全國共有32家保險公司，其中國有獨資保險公司4家，股份制保險公司9家，中外合資保險公司10家，外國保險公司分公司9家。此外，還有保險代理公司43家，保險經(jīng)紀公司8家，保險公估公司3家，壽險營銷部4630家，兼業(yè)代理機構近6萬家，保險代辦站2.8萬多個，從而形成了以國有保險企業(yè)為主體，中外保險公司并存，多家競爭的格局。

4.非銀行金融機構2009年中資財險公司保費收入排名

公司名稱保費收入排名人保股份11946412.031平安財險3848338.22太保財險3422794.83中華聯(lián)合1943962.94大地財產(chǎn)1025302.85（2）信托投資公司：2000年底全國有信托投資公司145家，特點是分散性很強，地方行政背景復雜，但缺乏競爭性。其業(yè)務主要有以下四類：①信托投資業(yè)務；②代理業(yè)務；③租賃業(yè)務；④咨詢業(yè)務。但進入90年代之后，信托投資公司大多數(shù)集中力量開拓證券業(yè)務，與證券公司展開競爭。針對這種狀況，1998年11月中國人民銀行提出，信托投資公司要按“信托為本、分業(yè)管理、規(guī)模經(jīng)營、嚴格監(jiān)督”的原則進行整頓，以解決信托投資公司的分散性和業(yè)務重心的證券化問題。1979年10月4日，我國第一家信托機構——中國國際信托投資公司宣告成

（3）證券機構：證券機構是指從事證券業(yè)務的金融機構，包括證券公司、證券交易所、證券登記結算公司、證券投資咨詢公司、證券評估公司等。其中證券公司和證券交易所是最主要的證券機構。目前，我國共有證券公司124家，其所屬的證券營業(yè)部有1751家，遍及全國各大中城市。此外，還有各類證券兼營機構（主要是信托投資公司和保險公司）400多家。有兩家證券交易所，即上海證券交易所和深圳證券交易所。

1國信證券股份有限公司2中國銀河證券股份有限公司3招商證券股份有限公司4國泰君安證券股份有限公司5廣發(fā)證券股份有限公司6海通證券股份有限公司7華泰證券股份有限公司8中信建投證券有限責任公司

9申銀萬國證券股份有限公司10光大證券股份有限公司

（4）金融租賃公司：到2000年底，全國有金融租賃公司13家，業(yè)務范圍為：①融資租賃業(yè)務，以及與租賃有關的進出口業(yè)務、資信調查、咨詢服務、經(jīng)濟擔保等；②吸收人民幣資金，包括政府部門和企事業(yè)單位的委托投資、信托資金、勞?；?、科研基金等；③辦理人民幣債券發(fā)行業(yè)務；④辦理外匯業(yè)務，包括外幣信托存款、外幣借款、發(fā)行或代理發(fā)行外幣有價證券、外匯擔保等；⑤辦理經(jīng)中國人民銀行、國家外匯管理局、國家商務部批準的其他業(yè)務。

中國融資租賃5強企業(yè)排行榜1、國銀金融租賃公司(國家開發(fā)行)獲批時間：1984注冊地：深圳監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：74.85億元2、渤海租賃有限公司（海航集團）獲批時間：2008注冊地：天津監(jiān)管：商務委注冊資金：62億元3、工銀金融租賃有限公司獲批時間：2008注冊地：天津監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：50億元4、建銀金融租賃有限公司獲批時間：2007注冊地：北京監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：45億元5、民生金融租賃有限公司獲批時間：2007注冊地：天津監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：34億元

（5）企業(yè)集團財務公司：我國目前已有70多家企業(yè)集團財務公司，主要由企業(yè)集團內部各成員單位入股成立，并向社會募集中長期資金，其宗旨和任務是：為本企業(yè)集團內部各成員單位提供融資服務，以支持企業(yè)的技術進步與發(fā)展。財務公司一般不得在企業(yè)集團外部吸收存款，業(yè)務上受中國人民銀行領導和管理，行政上則隸屬于各企業(yè)集團。主要業(yè)務有：人民幣存貸款投資業(yè)務、信托和融資性租賃業(yè)務、發(fā)行和代理發(fā)行有價證券等。例子：一汽財務有限公司；（6）農村信用合作社：截至2000年底，全國農村信用社系統(tǒng)有法人機構40141個，其中農村信用社37624個，縣級聯(lián)社2447個，市（地）聯(lián)合社66個，省級聯(lián)合社4個，另有不獨立核算的信用分社和儲蓄所63148個，形成了服務全國鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的合作金融機構網(wǎng)絡。2001年農村信用社新增貸款1395億元，其中新增農業(yè)貸款803億元，有效緩解了農民貸款難問題，促進了農業(yè)和農村經(jīng)濟的發(fā)展，支持和規(guī)范了農村各類消費信貸業(yè)務的發(fā)展。

（7）投資基金：自1998—2001年底我國累計發(fā)行封閉式和開放式基金51家，籌集資金804.23億元。2002年1—10月又新增發(fā)基金9家，籌集資金182.8億元。這說明我國投資基金的設立和運作又上了一個臺階。

（8）郵政儲蓄機構：我國郵政儲蓄機構的主要職責是：組織實施郵電部與中國人民銀行簽訂的儲蓄與匯兌業(yè)務的有關協(xié)議；制定郵政儲蓄等業(yè)務的經(jīng)營方針和規(guī)章制度；開展調查、分析、稽核工作，研究貨幣流向，保證儲匯資金安全。具體辦理以下業(yè)務：城鄉(xiāng)居民個人人民幣儲蓄存款、匯兌、結算、代辦保險和代理發(fā)售國庫券等。吸收的存款全部上繳中國人民銀行使用，人民銀行按郵政儲蓄存款月累計日平均額的2.2‰支付給郵局手續(xù)費。

我國對外資金融機構的引進主要采取三種形式：一是允許其在我國設立代表機構，二是允許其設立業(yè)務分支機構，三是允許其與我國金融機構共同設立中外合資金融機構。截至2001年底，外資銀行在我國設代表處214家、營業(yè)機構190家，其中，外國銀行分行158家。外國保險企業(yè)在中國的開放區(qū)域和業(yè)務范圍也不斷擴大。目前我國已有19家外資保險公司，27個經(jīng)營機構正式營業(yè)，200多家外資保險公司在我國建立了代表處。

5.外資金融機構

臺灣目前擁有自己獨立的金融機構體系，包括“中央銀行”、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行、基層合作金融機構、中央信托局、郵政儲金匯業(yè)局、信托投資機構及保險公司等。香港保留與內地不同的金融機構體系。其特點是沒有專門的中央銀行，央行職能由金管局、銀行同業(yè)公會和商業(yè)銀行分別承擔。實行銀行三級制，即將接受存款機構劃分為持牌銀行、有限持牌銀行和接受存款公司三類，統(tǒng)稱認可機構。【圖示4：中國的金融機構體系】

6.臺灣和香港地區(qū)的金融機構四、現(xiàn)階段中國與西方國家

金融機構體系的比較1.

相同點的主要表現(xiàn)

（1）都設立有中央銀行及中央金融監(jiān)管機構；（2）金融機構的主體都是商業(yè)銀行和專業(yè)銀行；

（3）非銀行金融機構都比較龐雜；（4）金融機構的設置不是固定不變的，而是隨著金融體制的變革不斷進行調整的。

（1）中國人民銀行隸屬于政府，獨立性較小，制定和執(zhí)行貨幣政策都要服從于政府的經(jīng)濟發(fā)展目標；

（2）中國的金融機構以國有制為主體；

（3）中國作為金融機構體系主體的商業(yè)銀行和專業(yè)銀行數(shù)量相對不足；

（4）中國政策性銀行地位突出，但其業(yè)務運作機制仍然沒有完全擺脫資金“大鍋飯”體制的弊端；

（5）中國商業(yè)銀行與投資銀行仍實行嚴格的分業(yè)經(jīng)營。

2.不同點的主要表現(xiàn)回本章

至下節(jié)

（6）中國的專業(yè)銀行發(fā)展緩慢，國外較為普遍的房地產(chǎn)銀行、為中小企業(yè)股務的銀行和消費信貸機構，在中國都未建立；

（7）中國的保險業(yè)比較落后，保險機構不多，特別是地方性保險機構有待發(fā)展，保險品種少，保險業(yè)總資產(chǎn)和保費收入與中國經(jīng)濟總體規(guī)模、人口規(guī)模相比較顯得太小；

（8）中國的金融法規(guī)尚不健全，由此造成了各類金融機構發(fā)展的不規(guī)范和無序競爭。第三節(jié)國際金融機構一、國際貨幣基金組織二、世界銀行集團三、國際清算銀行四、區(qū)域性金融機構回本章

至下章國際貨幣基金組織是根據(jù)1944年7月聯(lián)合國國際貨幣金融會議通過的《國際貨幣基金組織協(xié)定》建立的政府間的國際金融機構。一、國際貨幣基金組織1.國際貨幣基金組織的建立1944年會員國數(shù)目39個2001年底會員國數(shù)目187個

（1）建立一個永久性的國際貨幣機構，通過會員國在國際貨幣問題上的蹉商與協(xié)作，促進國際貨幣合作；

（2）促進國際貿易的擴大與平衡發(fā)展，以達到和維持高水平的就業(yè)和實際收入，并增加會員國的生產(chǎn)能力；

（3）促進匯率穩(wěn)定，維持會員國之間有秩序的外匯安排，避免競爭性的外匯貶值；2.國際貨幣基金組織的宗旨

（4）協(xié)助會員國之間建立經(jīng)常性交易的多邊支付體系，取消妨礙國際貿易發(fā)展的外匯管制；

（5）在具有充分保障的前提下，向會員國提供臨時性的融通資金，以增強其信心，協(xié)助其改善國際收支狀況，避免采取有損于本國和國際經(jīng)濟繁榮的措施；

（6）根據(jù)以上目標，縮短會員國國際收支失衡的時間，并減輕其程度。

（1）理事會：最高權力機構。

（2）執(zhí)行董事會：負責處理日常業(yè)務的工作機構。

（3）臨時委員會：為解決全球經(jīng)濟重大問題而設立的專門機構。

（4）發(fā)展委員會：基金組織與世界銀行關于向發(fā)展中國家轉移實際資源而設立的部長級委員會。

3.國際貨幣基金組織的組織機構

（1）份額：最主要的資金來源。

（2）借款：必要時的補充資金來源。

（3）信托基金：用出售基金組織持有黃金的溢價利潤和會員國捐款建立的，主要用于向低收入的會員國提供優(yōu)惠貸款。

4.國際貨幣基金組織的資金來源

基金組織貸款與一般政府貸款或國際商業(yè)貸款的不同：（1）貸款對象：限于會員國政府；（2）貸款目的：限于幫助會員國調節(jié)國際收支，但近幾年也增加了用于調節(jié)經(jīng)濟結構和經(jīng)濟改革的貸款；（3）貸款期限：限于短期貸款；（4）貸款規(guī)模：一般與會員國向IMF繳納的份額成正比；（5）貸款方式：借款國用本幣向IMF購買所借貸款；（6）貸款利率：根據(jù)資金來源而定；（7）計價貨幣：以特別提款權計值，利息也用其支付。

5.國際貨幣基金組織的主要業(yè)務

（1）普通貸款：解決會員國國際收支逆差短期資金需要；（2）補償與應急貸款：用于初級產(chǎn)品出口國因自身不能控制的原因造成出口收入下降，或谷物進口國因進口價格上漲而發(fā)生的國際收支困難；

（3）緩沖庫存貸款：專門用于幫助初級產(chǎn)品出口國為穩(wěn)定國際市場初級產(chǎn)品價格而建立國際緩沖庫存的資金需要；

（4）中期貸款：用于解決會員國較長期的國際收支逆差；

（5）信托基金貸款：用于以優(yōu)惠條件向發(fā)展中國家貸款；

基金組織提供的貸款種類：

（6）補充貸款：用于彌補普通貸款和中期貸款的不足，幫助會員國解決持續(xù)的國際收支逆差問題；

（7）石油貸款：為解決中東戰(zhàn)爭后因石油漲價而引起會員國國際收支困難所提供的臨時性貸款；

（8）緩沖庫存貸款：以補充貸款同樣條件提供的一項貸款；

（9）結構調整貸款：旨在幫助低收入的發(fā)展中國家克服因經(jīng)濟結構調整而發(fā)生的中長期國際收支困難；（10）制度轉型貸款：用于幫助俄羅斯和東歐轉型經(jīng)濟國家出現(xiàn)的國際收支困難；

（11）緊急貸款機制：用于幫助會員國應付國際金融危機。

包括世界銀行、國際金融公司、國際開發(fā)協(xié)會、多邊投資擔保機構和國際投資爭端解決中心5個機構，主要致力于以貸款和投資的方式向其會員國尤其是發(fā)展中國家的經(jīng)濟發(fā)展提供幫助。二、世界銀行集團（一）世界銀行(IBRD)1.世界銀行的建立

世界銀行是根據(jù)1944年7月1日布雷頓森林會議通過的《國際復興開發(fā)銀行協(xié)定》建立的政府間的國際金融機構。目前有會員國184個。

（1）對用于生產(chǎn)目的的投資提供便利，以協(xié)助會員國的復興與開發(fā)，并鼓勵不發(fā)達國家的生產(chǎn)與資源開發(fā)；

（2）通過保證或參與私人貸款和私人投資的方式，促進私人對外投資；

（3）用鼓勵國際投資以開發(fā)會員生產(chǎn)資源的方法，促進國際貿易長期平衡發(fā)展，維持國際收支平衡；

（4）與其他方面的國際貸款配合，提供貸款保證。

2.世界銀行的宗旨

（1）理事會：最高權力機構。主要職責是：①批準接納新會員國；②增加或減少銀行資本；③停止會員國的資格；④決定銀行凈利潤的分配以及其他重大問題。

（2）執(zhí)行董事會：負責處理日常業(yè)務的工作機構。主要職責是：①調整銀行政策，以進一步適應不斷變化的客觀實際；②決定行長提出的貸款建議，向理事會提出財務統(tǒng)計報告、行政預算、銀行業(yè)務和政策年報；③向理事會提交需要審議的其他事項。

3.世界銀行的組織機構

（1）股金：會員國向世界銀行繳納的股金，以它們在國際貨幣基金組織的份額為準。

（2）借款：世界銀行資金的50%以上來源于在國際金融市場上借款。

（3）利潤：世界銀行資信卓著，經(jīng)營有方，利潤豐厚。除將一部分凈收益以贈款形式撥給國際開發(fā)協(xié)會外，其余大部分都充作銀行本身的儲備金，成為其發(fā)放貸款的重要資金來源。

4.世界銀行的資金來源

（1）提供貸款：世界銀行的主要業(yè)務活動是向會員國提供貸款。世界銀行的貸款政策是：

①貸款的對象限于會員國，而且只向會員國政府或由政府、中央銀行擔保的機構提供貸款。

②貸款國確實不能以合理條件從其他方面取得資金。

③只有當申請貸款的項目被世行認為在經(jīng)濟技術上可行，亦有助于借款國經(jīng)濟發(fā)展時，貸款才會獲準。

5.世界銀行的主要業(yè)務活動

④貸款只發(fā)放給有償還能力的會員國。

⑤貸款必須?？顚Ｓ茫澜玢y行通過派員進行現(xiàn)場考察或向借款方索取資料等方式實施監(jiān)督。

⑥貸款使用不同的貨幣對外發(fā)放，但以會員國用本幣繳納的股本發(fā)放貨款時，則須征得該會員國的同意。③教育

①農業(yè)和農村發(fā)展項目

②能源④人口計劃

世界銀行的貸款方向①提出計劃、確定項目③審議通過，簽訂貸款合同②專家審查

④工程項目公開招標

世界銀行的貸款程序：①貸款一般須與特定的工程項目相結合。②貸款期限較長。③貸款利率參照資本市場利率，但一般低于市場利率，貸款收取的雜費很少，對簽約未使用的貸款額收取0.75%的承擔費。④手續(xù)嚴密。⑤貸款必須如期償還，不能拖欠或改變還款日期。⑥借款國承擔匯率變動的風險。

世界銀行的貸款特點：謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積