世聯(lián)舊村改造中確定凈容積率的思路和步驟

舊村改造中確定凈容積率的思路和步驟世聯(lián)研究理論確定凈容積率——規(guī)劃思路通過經(jīng)濟(jì)測算確定項(xiàng)目具備常規(guī)開發(fā)利潤的基準(zhǔn)容積率分析影響容積率的關(guān)鍵因素各村受關(guān)鍵影響因素的影響程度分析分別對(duì)各村基準(zhǔn)容積率進(jìn)行調(diào)整2確定凈容積率——具體步驟基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平衡修正其他因素修正空間驗(yàn)證修正容積率2策略修正3基準(zhǔn)凈容積率的確定思路根據(jù)對(duì)以往城中村和舊城改造案例研究，并通過經(jīng)濟(jì)測算可得出建設(shè)容積率與現(xiàn)狀容積率有以下規(guī)律：拆賠比1:1實(shí)現(xiàn)15%的利潤賠償功能不變居住+常規(guī)配套商業(yè)基準(zhǔn)容積率建設(shè)容積率至少應(yīng)達(dá)到現(xiàn)狀容積率的2倍必須說明的是，拆賠比只是市場期望值，而不是規(guī)定值4修正厭凈容蹦積率彎1——霜降低液拆賠典比政躺府促推谷動(dòng)門城測中典村炭改鉛造死不皮可床能予按1:志1的拆居賠進(jìn)寧行。根據(jù)蟲經(jīng)濟(jì)棟測算喇，在險(xiǎn)高密扭度城念中村仍改造單中，者拆賠鉆比每竿下降0輔.句0敏5，課在金保選證玩原蘭經(jīng)貸濟(jì)疊平濁衡錦下蔑容驅(qū)積木率貝可覺下價(jià)降0.黨15。拆辯賠害比防與流改酬造么時(shí)網(wǎng)序巾相儉關(guān)橋，青先稠期浪改漆造延談肺判佳難氣度駱大挑，本政炭府釘議飼價(jià)貓能返力猶低縮慧，醫(yī)拆酷賠彈比鼓可線能巷偏嚷高拜，挺后凡期脊隨哥著址政舉府忘和龜市春場傭的錯(cuò)作任用勵(lì)，接產(chǎn)青業(yè)刑結(jié)衣構(gòu)攪升蛇級(jí)修，泊加黑工蜘制晌造蓋企麥業(yè)揭外蓮遷猴，樹商棟品戒房慢銷諒售蜜價(jià)呢格券的嘴增村長剃等買因懶素蹤蝶，嘗將貧降召低蛇談既判賄難離度難，流從蓋而鬼降史低脊拆嘆賠牛比粥。5修攀正錦凈青容陸積扁率丹2—倒—設(shè)通欠過轟用萍地蔽平塑衡琴和舒政延策辱扶蛙持有效地降低容積率私宅和非私宅用地“打包”賠償功能置換政府補(bǔ)貼、扶持優(yōu)惠政策6修偏正遙凈茅容更積捆率混3——膜基于基城市崇規(guī)劃善標(biāo)準(zhǔn)幫可能臂的調(diào)旋整影響因素說明1.功能定位、功能配比商業(yè)（商務(wù)）功能比例大的可適當(dāng)降低容積率，而純住宅則容積率下調(diào)空間較小2.所處區(qū)位位于城市干道、地鐵上蓋以及商貿(mào)區(qū)的物業(yè)，容積率可適當(dāng)增加3.城市空間結(jié)構(gòu)和景觀影響城市空間結(jié)構(gòu)，對(duì)城市整體形象有較大影響的地段應(yīng)降低容積率5.土地市場價(jià)值被改造村所處區(qū)位土地價(jià)值越大，開發(fā)利潤空間就越大，容積率下調(diào)空間也越大6.私宅控制情況考察各村私宅超占紅線的情況以及樓層的控制情況，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整7空間咽形態(tài)漲驗(yàn)證——先不同剖容積字率狀枯態(tài)下再的空鳴間形苗式容積率建筑形態(tài)3.0-4.0中層與小高層混合，平均高度20層，4.0–5.0小高層與高層混合，平均高度25-28層>5.0以高層為主，平均高度30層>商5略.跡08由蝴以貍上丙分壓析控過荷程績得惱出衛(wèi)改戒造茶的淘建敵筑移增移量對(duì)懶建駱筑辨增舉量礦進(jìn)竄行精校節(jié)核浩，鋪判愁斷貸增休量蹈可復(fù)行刃性確迎定掠容筐積笛率濟(jì)區(qū)鼻間9建筑扯增量原校核—那—形分置析捆增價(jià)量字可憲行兼性口的墻思姨路增量仔對(duì)基御礎(chǔ)設(shè)它施的區(qū)影響建饒筑觀量椅修秋正對(duì)面房臣地凳產(chǎn)哭市坐場甩的照影眠響對(duì)躲租揉賃坡市黎場煩的閉影肚