海南某產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報告

PAGEPAGE27第一節(jié)總論一、項目概況1、工程名稱：海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店2、建設(shè)單位：三亞XX國際游艇俱樂有限公司3、建設(shè)地點:海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于三亞市南邊海路，坐落在三亞鹿回頭山下，三面環(huán)海，系集山、海、島一體的超五星級度假酒店及游艇娛樂配套等大型旅游項目。4、建筑概況：本工程總建筑面積166094平方米,整個建筑物高度78.5米，地上二十二層，地下二層。其中地上總建筑面積：134649平方米，地下31445平方米。產(chǎn)權(quán)式酒店房間總數(shù)為1463間。整個建筑為新建的產(chǎn)權(quán)式酒店，屬一類公共建筑，主要功能如下：地下二層主要為機動車庫、部分設(shè)備機房和酒店的后臺區(qū)。公寓式酒店的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設(shè)置宴會廳、全日餐廳、風(fēng)味餐廳、西餐廳、咖啡廳及其廚房，會議中心、休閑娛樂中心等輔助空間和部分設(shè)備機房，地下一層還設(shè)置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。一層為入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對外服務(wù)空間及二至二十二層均為客房層。其中二層南端設(shè)有特色酒吧，可上裙房屋頂花園。二、項目投資及收益估算1、項目總投資：約21億元。2、資金來源：自籌資金5億元，申請銀行貸款10億元。3、經(jīng)濟效益：（1）、稅后利潤：本項目全部建成后，累計銷售利潤約13億元。（2）投資利潤率61.9%。（3）靜態(tài)投資回收期3年。三、建設(shè)單位簡介1、項目建設(shè)投資單位：三亞XX國際游艇俱樂有限公司；2、建設(shè)單位簡介：三亞XX國際游艇俱樂有限公司始創(chuàng)于2002年，是由上海國之杰投資公司與三亞海岸投資公司共同出資成立的一家以酒店投資經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)公司。四、可行性研究報告編制依據(jù)（1）、經(jīng)濟環(huán)境及市場調(diào)查；（2）、《關(guān)于三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店立項批復(fù)》；（3）、《建筑用地規(guī)劃許可證》；（4）、《三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店酒店建建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）、上海市建筑設(shè)計研究院《XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計》；（6）、其他資料五、可行性研究報告編制范圍根據(jù)三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計，本可行性研究報告范圍主要包括：市場分析、建設(shè)規(guī)模及功能、建設(shè)條件、工程建設(shè)方案，投資估算、資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價和社會效益等。六、結(jié)論及建議1、結(jié)論從酒店項目建設(shè)的整體環(huán)境、建設(shè)條件、設(shè)計思路、設(shè)計方案來看，此項目的建設(shè)是可行的，也是合理的。項目建設(shè)時間短（36個月），經(jīng)濟效益較高，利潤13億元，全部投資利潤率61.9%，投資利稅率大大超過了同期貸款利息率和基準貼現(xiàn)率，投資回收期1年，說從經(jīng)濟上看建設(shè)是可行的。2、建議此項目建設(shè)規(guī)模比較大，投資比較多，必須精心準備，精心施工，按計劃完成建設(shè)任務(wù)。特別要注意做好宣傳發(fā)動、營銷策劃工作，使投資早日回籠，爭取更好的社會及經(jīng)濟效益。第二節(jié)市場分析海南島國際旅游島經(jīng)濟發(fā)展狀況1、目前，全球經(jīng)濟復(fù)蘇，國內(nèi)經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，增長了人們消費的信心，銀行多次降息，政策向消費傾斜，促使人們尋找新的消費點、投資點，三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點和消費熱點。2、為了更好的促進海南的大發(fā)展，海南省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，作為海南南部中心城市的三亞現(xiàn)已擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。海口—三亞的高速鐵路已建成通車，便利的交通，將三亞的優(yōu)勢和國際、國內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。3、國務(wù)院《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，這無異于開啟了21世紀又一場10年盛宴。無論是抱著賺錢計劃，還是有著花錢打算的人，都絕對不會錯過。按照《意見》，在未來10年，海南將打造成我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)、世界一流的海島休閑度假旅游目的地。此外，退稅、免稅政策，國際通行的旅游體育娛樂項目、競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票，也都在步步推進之中。三亞房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的沉淀積累，已經(jīng)到了觸底反彈的時候，業(yè)主在此時購買的三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房必將有一個巨大的升值空間。二、三亞市國際旅游資源概況1、地理位置和氣候條件三亞市位于海南島的最南端，是我國唯一的熱帶濱海城市，匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱帶風(fēng)光，如詩如畫，它的空氣負氧離子濃度為北京的八倍，空氣質(zhì)量全國第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有“不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽。得天獨厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢，也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件，三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市，中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城，被譽為中國最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認證為AA級旅游城市。2、城市交通狀況三亞擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。海口至三亞的高鐵已建成通車，游客可通過全國各地火車直通三亞，極大的促進包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、旅游配套產(chǎn)業(yè)概況隨著世界經(jīng)濟一體化進程的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)模向國際化邁進，三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展，國內(nèi)外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務(wù)，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當?shù)馗邫n酒店入住壓力，勢在必行。三、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景隨著三亞旅游業(yè)的加速發(fā)展，投資需求將不斷擴大，由于房地產(chǎn)有持久保值增值的特點，相對風(fēng)險小、回報高，是最大部分市民尤其是機關(guān)工作人員首選投資方向。因此，房產(chǎn)市場無疑將會持續(xù)升溫，購房需求旺盛，市場潛力巨大。由于國家實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，緊縮地根，土地供應(yīng)較緊，房地產(chǎn)價格將持續(xù)走高。小結(jié)：綜合以上因素，充分利用海南作為國際旅游島及三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，對啟動海南房地產(chǎn)，促進三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義，投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。第三節(jié)、三亞XX產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點一、地理位置獨特產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率，三亞更素有“不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽，特別是項目坐落在三亞市標志性建筑群鳳凰島及半山半島之間，并與國賓館隔海相望，地理位置更加優(yōu)越。二、超一流的酒店管理業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理,鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質(zhì)的親情式服務(wù)，追求“管理零缺陷，服務(wù)零距離”的管理標準，正符合三亞市政府提出的“精品立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，酒店管理公司必將成為值得信賴的好管家，更將是投資回報的堅強保證。酒店管理公司對三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店進行全權(quán)經(jīng)營管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、運營成本優(yōu)勢1、投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)，酒店開業(yè)之前，已收回投資，在運營當中避免了巨大的資金占用，運營成本比常規(guī)酒店低的多。2、運營成本低投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理，獲取分紅以及一定時間的免費入住權(quán)。在經(jīng)營政策上靈活，客人在此住五星級的賓館，享受五星級服務(wù),卻只需付出住三星級酒店的錢，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。四、業(yè)主權(quán)益有效保障1、從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進行監(jiān)督。2、委托會計師事務(wù)所對產(chǎn)權(quán)酒店的財務(wù)進行審計，保證酒店管理公司財務(wù)管理和利潤分配的透明度和公正性。五、客源保障體系三亞XX國際游艇俱樂有限公司將與多家旅行社達成合作協(xié)議，并將相繼啟動福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項目，致力于三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，保證酒店源源不斷的客源。多點開發(fā)，連鎖經(jīng)營，三亞XX國際游艇俱樂有限公司憑借自身實力，與上海三至喜來登酒店建立連鎖經(jīng)營體系，實現(xiàn)資源共享，使投資者的回報更具潛力。六、客房利潤多元化為滿足客戶及?？偷男枰?，同時建立一個固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門設(shè)計了酒店客房會員卡，該卡以一定面值進行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費額確定的不同折扣優(yōu)惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業(yè)收入的一部分，參與到利潤分配。七、商業(yè)互動開拓經(jīng)營圍繞酒店建設(shè)，開拓經(jīng)營思路，設(shè)立會議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機構(gòu)，組織各類國際、國內(nèi)活動和會議，如21世紀海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會等等，提高酒店的入住率。海南島的會議資源極其豐富，許多重要會議都在此召開，每年在海南召開的會議不下300個，其中包括影響巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟一體化論壇等重要國際會議，這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息，提高了海南的知名度，同時也為當?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益，在未來酒店的經(jīng)營過程中，會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一，充分挖掘三亞當?shù)氐臅h資源，組織一個精干強大的會議組織機構(gòu)，是非常必要的。XX會議開發(fā)中心成員將由社會科學(xué)界和自然科學(xué)界的多名專家組成，會議組織經(jīng)驗極其豐富。會議開發(fā)中心將在未來五年中,每年在三亞組織10個500人以上的固定的大型年會，僅會議一項就將為三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店保證至少25%的客房入住率。八、經(jīng)典的建筑營造愜意生活酒店采用五星級標準裝修，既擁有現(xiàn)代化的裝置，又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨，并添置個性化裝修布置，營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店整體方案及風(fēng)格由著名建筑設(shè)計師執(zhí)筆設(shè)計，建筑工程及機電安裝由國內(nèi)頂級品牌的上海市建筑設(shè)計研究院承擔(dān)，結(jié)合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境，在建筑設(shè)計中融入東南亞風(fēng)格、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風(fēng)情，體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又活潑的建筑風(fēng)格。第四章：三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店權(quán)益分析一、業(yè)主權(quán)益1、基本權(quán)益1.1)業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個月通知酒店管理公司）1.2)業(yè)主可將免費使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。1.3)如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年.1.4)業(yè)主可將應(yīng)享有的免費度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當時市價為基數(shù)）。2、附加權(quán)益充分發(fā)揮三亞XX國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費度假入住權(quán)，按其價值折合成三亞XX產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項目，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。二、投資收益

1、

客房利潤分紅

年度客房出租總收入扣除經(jīng)營成本營業(yè)費用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進行分紅。

A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對應(yīng)首次交易總額

A單位年度利潤分紅=業(yè)主可分配年度利潤總額×A單位分紅系數(shù)附加承諾如前三個經(jīng)營年度年投資回報率低于6%,第4年期間，可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費用由三亞XX國際游艇俱樂有限公司承擔(dān)。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時所付總房款數(shù)；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。小結(jié)：業(yè)主只需交納20%的首期款，便可獲得如下回報：a、還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。b、淡季1400天（或旺季560天）的免費入住權(quán)（70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈送給親朋好友。c、

近70年的客房利潤分紅。d、

70年客房房產(chǎn)的增值空間。e、

酒店配套設(shè)施消費優(yōu)惠權(quán)。第五節(jié)：三亞XX產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)濟效益分析一、客房規(guī)劃

1、客房總套內(nèi)使用面積87991平米，總值44億元（按照套內(nèi)面積均價5萬/平方米估算）。

2、房間數(shù)1463間，每間60.15平方米。

3、客房類型：單間、小套間、復(fù)式等二、經(jīng)濟效益分析全國行情及消費水平：全國五星級酒店平均出租率高達71.43%，有的利潤高達37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為75%，為了將預(yù)算做到百分之百保險，故開房率按60%計算。價格預(yù)測：三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店1463間客房的加權(quán)平均價為790元，房價打六折，為474元。營業(yè)收入計算如下：（1）、每天的營業(yè)收入為：474元×1463間×60%=416077元（2）、每月的營業(yè)收入為：416077元×30天=12482310元（3）、每年的營業(yè)收入為：12482310元×12月=149787720元

4、客房營業(yè)成本：（1）、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的8—10%，我們按10%計算為：12482310元×10%=124823元/月5、客房營業(yè)費用總計：5702571元/月，詳細如下（1）工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（1463間）×0.6=877人，人均工資按2500元/月計算，每月工資總額為334×1500=132萬元，；

（2）廣告費：按營業(yè)收入的1%計為124823元/月（3）水、電、油費：按營業(yè)收入的5%計為624115元/月（4）

維修保養(yǎng)費：按營業(yè)收入的2%計為249648元/月（5）培訓(xùn)費：每年20萬元，合16670元/月（6）服裝費：每年20萬元,合16670元/月（7）辦公差旅費：按營業(yè)收入的0.5%計為62411元/月（8）招待費：按營業(yè)收入的1%計為124823元/月（9）酒店公司管理費：按營業(yè)收入的2%計為249648元/月（10）保險費：40000元/月（11）其他費：按營業(yè)收入的2%計為249648元/月（12）稅項：①營業(yè)稅5%,計624115元/月②所得稅三減兩免,暫不計。（13）、

折舊費計:200萬元/月5、利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入–營業(yè)成本–營業(yè)費用-提取毛利=12482310-1248231-5702571-247149=5284359元/月

注明：管理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，

剩余可分配利潤為5284359×94%=4967297元/月

投資回報率為：每年6.78%三、

回報方案分析

1、投資情況舉例例：以投資三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店12層a標準間，簡單情況如下：A、a房間面積

60平方米B、a房間交易價格

50000元/平方米C、總房款

3000000元D、付款方式

8成30年按揭E、首期付款

600000元F、按揭總款

2400000元G、投資收益

元年收益：5284359*12=63412308元產(chǎn)權(quán)式酒店銷售總額：4400000000單方年收益：63412308/87991=720.668（元/平方米）單套年收益：720.668*60=43240元（平均計算）單套投資成本：60*50000=3000000（?。I(yè)主投資收益率：43240/3000000*0.7=10.1%第六節(jié)建設(shè)方案一、總平面設(shè)計1、場地概述海南三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目位于三亞南環(huán)河口與鹿回頭灣處,背靠鹿回頭公園山體，處于三亞國家級珊瑚生態(tài)自然保護區(qū)及鹿回頭灣內(nèi)，依山傍海，有豐富的自然景觀資源,熱帶海洋季風(fēng)氣候,是國際一流的熱帶濱海旅游度假休閑勝地。項目區(qū)域距離市中心區(qū)約3KM，距北側(cè)鳳凰島國際客運港項目約1.5KM，距南側(cè)悅榕莊酒店（國賓館）約1KM，地理位置優(yōu)越，是從海上進入三亞的主要通道之一。2、總平面布置酒店留有大面積園林綠地，綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木，努力營造園林化的住宿環(huán)境。同時園林綠地將員工休息與酒店進行自然分界。建筑平面功能分區(qū)與平面構(gòu)成其功能包括客房、高級商務(wù)辦公、會議、商場、娛樂、餐飲、附屬設(shè)備用房，地下（人防）車庫等。八～十九層為標準客房；六～七層為娛樂中心等用房；五層為高級商務(wù)寫字樓；二～四層為餐飲：包括西餐、宴會廳、咖啡廳、豪華包廂、普通包廂；一層為酒店大堂及商務(wù)中心、商場、美容美發(fā)、消防控制室；地下負一樓為足浴、桑拿及設(shè)備附屬用房，地下負二樓為消防儲水池、水泵房及地下停車場。二、立面造型建筑主樓以體現(xiàn)酒店氣氛及簡潔大方的東南亞氣息為主，裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面。其處理手法與主塔樓造型形成默契與和諧。本酒店主樓地上19層，地處城區(qū)重要位置，城市景觀對其要求甚嚴，本設(shè)計從整體入手，力求創(chuàng)造一個新穎大方，富有時代特色的建筑。在建筑處理手法上，強調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑色彩的鮮明性，以簡潔的形體和巨大的空間體量產(chǎn)生震撼以形成新的城市景觀。三、交通設(shè)計1、根據(jù)場地條件、酒店的主入口分三個入口，并考慮足夠的室外臨時停車位，酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道，體現(xiàn)五星級酒店的品位與要求；2、酒店的次入口設(shè)置于主樓背立面處，嚴格與顧客人流線分開。4、地下負二樓為地下車庫，可停汽車。四、環(huán)境設(shè)計（1）、排水采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出，生活污水經(jīng)化糞池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管；（2）、廚房污水單獨排除，并經(jīng)隔油池后，再進入污水管網(wǎng)；（3）、廚房廢氣通過設(shè)置煙道直通屋頂排出；（4）、垃圾袋裝化收集后，送垃圾中轉(zhuǎn)站。第七章方案實施與建設(shè)計劃安排一、工程建設(shè)監(jiān)理制為確保工程質(zhì)量，保證工程進度，按規(guī)定本項目已采用工程監(jiān)理制，招標聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位廣州市百業(yè)建設(shè)顧問有限公司和總監(jiān)理工程師(高級工程師且為國家注冊監(jiān)理工程師)，對工程實行全過程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責(zé)。二、項目招投標按照《中華人民共和國合同法》、《建筑法》、《招投標法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均采用招標制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家，簽訂承包及供應(yīng)合同，明確各方的責(zé)、權(quán)、利，嚴格按《合同法》的有關(guān)條款進行管理，實施并報有關(guān)部門審批核準。三、工程實施總包制度本工程由龍元建設(shè)集團公司總承包，在與業(yè)主簽訂總承包合同后，為確保工期、質(zhì)量等目標的實現(xiàn)，兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾，將采取積極的組織形式來加強對工程的全面管理，把總承包商的責(zé)任落實分解到各個分包商的工作計劃和實施環(huán)節(jié)中，做到統(tǒng)籌考慮、精心組織、周密安排、規(guī)范施工。四、建設(shè)進度根據(jù)本項目建設(shè)條件、資金籌措等情況，經(jīng)與建設(shè)方商議，項目建設(shè)期為3年。第八章投資估算和資金籌措一、投資估算1、編制依據(jù)（1）、酒店設(shè)計圖紙；（2）、《海南省建筑工程概算定額》（2005年）；（3）、《海南省統(tǒng)一安裝定額基價表》（2001年）；（5）、建筑類別執(zhí)行的相應(yīng)的取費標準；（6）、土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場價格或生產(chǎn)廠家提供的價格；（7）、其它費用執(zhí)行《海南省工程建設(shè)其它費用定額》；2、建設(shè)投資本項目建設(shè)投資由土地費用、前期工程費、報建費、建筑工程費、設(shè)備購置安裝費、管理費、預(yù)備費和其它工程費等費用構(gòu)成。項目總投資為21億元。詳見下述的“投資總額估算表。二、資金籌措項目單位自籌5億元元，自籌資金主要由項目資本金、股東投入和內(nèi)部認購定金構(gòu)成。申請銀行貸款10億元。PAGEPAGE41第九章利潤預(yù)測及成本費用分析一、銷售價格1、價格預(yù)測通過市場調(diào)查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認購的標準間（60m2），銷售價格300萬元/間。2、銷售進度及付款計劃本項目計劃在3個年度內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃如下：第一年銷售40%預(yù)計銷售收入為17.6億元，第二年銷售40%預(yù)計銷售收入為17.6億元，第三年銷售20%預(yù)計銷售收入為8.8億元。二、稅費率本報告采用的各種稅費率：1）營業(yè)稅10%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅額的7%2）教育費附加為營業(yè)稅額的3%3）企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002營業(yè)稅44000176001760088003城市維護建設(shè)稅及教育附件440001760017600880004銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費用本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用構(gòu)成（建造費用的明細構(gòu)成項目詳見下表）財務(wù)費用為銀行貸款利息支出，本項目申請銀行貸款10億元，計劃歸還期為兩年，于項目竣工時歸還6億元，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還4億元。銷售費用主要為廣告費取銷售收入的3%固定成本由管理費用和利息支出構(gòu)成詳見表序號費費用項目名稱工程造價（元）1基坑支護工程（含樁基、基坑支護、降水、土方項目）52132395.132酒店土建工程項目519754530.33酒店室內(nèi)精裝修工程600866319.84酒店水電安裝（含消防）工程71254952.975酒店弱電工程及安裝項目9980748.146酒店防雷工程項目226964477酒店電梯設(shè)備安裝工程項目231900008酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項目650000009酒店園林綠化工程項目8948490010酒店道路景觀工程項目1184930011項目設(shè)計費（上述總造價的4%）58648383.7312政府部門報建手續(xù)費（1~11總計的5%）60994319.0813土地開發(fā)及補償31014080014銷售、銷售配套及推廣費用（1~13）總計的5%94799654.8115開發(fā)間接費用(直接費的2%）39815855.0216管理費用（工程費的3%）60918258.1817財務(wù)費用（含融資7億的費用）10780018稅金(3.14%)65677328.4519工程項目總計2157311993四、利潤預(yù)測根據(jù)以上收入和成本的估算，本項目的利潤預(yù)測見表損益表單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003總成本費用215731.24售房利潤1362695所得稅449686稅后利潤91301第十節(jié)財務(wù)分析一、評價參數(shù)及有關(guān)說明1、評價依據(jù)1）國家計劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；2）中國國際咨詢公司1997年編寫的《新建項目可行性研究經(jīng)濟評價方法》；3）中國人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項目評估實施辦法》2、評價參數(shù)：折現(xiàn)率為10%3、評價年限：本項目建設(shè)期36個月，項目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項目評價年限為2年。4、物業(yè)管理本項目建成后由專業(yè)的酒店管理公司租賃經(jīng)營，經(jīng)營管理所發(fā)生的收益和費用未列入經(jīng)濟評價范圍內(nèi)。二、財務(wù)盈利能力分析1、損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見附表根據(jù)損益表的分析計算可得本項目的評價指標如下：①全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）×100%=136269/210000×100%=64.9%②全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=132968/210000*100%=63.3%本項目以上兩個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較可以接受，故項目可行。2)還貸計劃該項目于開工后共需要申請銀行貸款10億元，計劃于工程完工開業(yè)時歸還6億元，銷售完畢后歸還貸款4億元。3）可運行資金估算表本項目可運用資金估算表單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項目累計可用資金2070322、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量單位：萬元序號項目合計1現(xiàn)金流入6500002現(xiàn)金流出4702722.1建設(shè)投資2157312.2流動資金215732.3銷售稅金880002.4所得稅449682.5其他（貸款利息等）100003凈現(xiàn)金流量1797284累計凈現(xiàn)金流量1797285所得稅前凈現(xiàn)金流量2677286稅前累計凈現(xiàn)金流量312696根據(jù)上表計算得本項目的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（1=10%）萬元=31269.6稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值得FNPV（I=10%）萬元=2677.28投資回收期0.98年稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態(tài)投資回收期少于3年；說明本項目可行。2）動態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值（FNPV）。開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準貼現(xiàn)率（10%）折算為項目實施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上述計算，本項目稅前、稅后全部投資的FNPV大于0，說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行?；鶞寿N現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項目取10%為基準貼現(xiàn)率。三、不確定性分析考慮到本項目效益、費用、收入的不利因素，對該項目進行敏感性分析：1、項目投資額增加10%的敏感性分析假設(shè)該項目投資額增加10%，即增加21573.1萬元。由于該項目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的21573.1萬元按原投資比例增加到各年份。計算該項目的損益表、現(xiàn)金流量表。分析計算得該項目投資額增加10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=29112萬元稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=24615.49萬元2、項目收入減少10%的敏感性分析假設(shè)該項目收入減少10%，計算該項目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計算得該項目的收入減少10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元=33426.91萬元稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=28930.11萬元各個因素的變動，對項目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降10%、投資額增加10%時或者收入下降10％同時投資額增加10％時該項目的凈現(xiàn)值都大于0，反映該項目仍然盈利，說明了該項目在收入下降10%、投資額增加10%或者收入下降10％同時投資額增加10％時都是可行的。第十一節(jié)項目的社會效益一、酒店建設(shè)有利于三亞市經(jīng)濟發(fā)展三亞XX產(chǎn)權(quán)式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級大酒店。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來客商，推動三亞市旅游經(jīng)濟發(fā)展。二、酒店建設(shè)有利于三亞市城市化建設(shè)近幾年來，三亞市全力推進城市建設(shè)。小街小巷改造全面動工，中心城區(qū)的服務(wù)功能進一步增強。園林創(chuàng)建取得明顯成效，三、酒店建設(shè)有利于三亞酒店旅游業(yè)的發(fā)展近幾年來，近幾年來，蓬勃發(fā)展的國際旅游島對三亞市經(jīng)濟發(fā)展起了巨大的推動作用。旅游業(yè)開始步上發(fā)展的快車道。旅游景點得到了有效開發(fā)，游人漸增。該項目的建設(shè)可有效促進三亞市酒店與旅游業(yè)的發(fā)展。目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項目概況65、結(jié)論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設(shè)的必要性9第三章項目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項目建設(shè)地點及建設(shè)條件171、項目建設(shè)地點172、項目建設(shè)條件17第五章項目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項目實施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護措施……404、環(huán)境影響評價結(jié)論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機構(gòu)與人力資源配置461、組織機構(gòu)462、組織機構(gòu)圖46第十章項目實施進度481、建設(shè)工期482、項目實施進度安排483、項目實施進度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設(shè)期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機構(gòu) 922