建立辦公用品旗艦樣板店可行性報告

《建立辦公用品旗艦樣板店可行性報告》一、項目概要二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算四、主要經(jīng)營費(fèi)用與財務(wù)預(yù)算五、實施與構(gòu)建的主要策略六、營銷策略七、日常營運(yùn)事項八、營運(yùn)與風(fēng)險控制九、結(jié)論一、項目概要

1、樣板店：在上海附近(昆山、蘇州、其他地區(qū))城市的一類地區(qū)投入約250萬元，建立一家使用面積為500平方米以上的，以店面零售60%、大客戶直銷30%和其他銷售10%的《辦公伙伴首家樣板店》。即：“零售型社區(qū)店”。2、資金來源：區(qū)域股東（在股東資金不足的情況下，可考慮加盟商或其他善意投資人）80%；上?？偛?0%。3、經(jīng)營權(quán)：《樣板店》管理與經(jīng)營權(quán)全部由上?？偛控?fù)責(zé)。投資股東僅行使監(jiān)督與建議權(quán)。其目的：①、上?？偛考邢到y(tǒng)所有的資源對《樣板店》進(jìn)行輸出，并投入總部大量的管理人員到一線做深入與細(xì)致的工作。

②、保證《樣板店》的相對成功。

4、利潤分配：產(chǎn)生收益時，上?？偛繉κ准覙影宓瓴粎⑴c分紅，只要管理模式與經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)。產(chǎn)生虧本時，上?？偛控?fù)責(zé)虧本額的50%。5、交接：在樣板店經(jīng)營穩(wěn)定盈利后，由上海總部決定轉(zhuǎn)交經(jīng)營權(quán)的時間，并保證其順利過渡。轉(zhuǎn)交經(jīng)營權(quán)后，退還上?？偛客度胭Y金。往后發(fā)生的虧本全部由投資人負(fù)責(zé)。二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（一）、項目的必要性11、

連鎖經(jīng)營是有史以來最成功的營銷模式.。不僅在歐美、日本、臺灣、香港，而且在中國都已被證實，不用置疑。2、

專業(yè)店連鎖經(jīng)營將是連鎖經(jīng)營的主旋律。中國連鎖經(jīng)營的業(yè)態(tài)也開始多元化。繼家電專業(yè)店后，家居建材專業(yè)連鎖店、連鎖藥店、服裝專賣連鎖店等業(yè)態(tài)近幾年也快速發(fā)展起來。這與發(fā)達(dá)國家的連鎖業(yè)發(fā)展規(guī)律相一致。在2002年的連鎖經(jīng)營百強(qiáng)企業(yè)中連鎖專業(yè)店16家，與2001年相比新增11家，并且新增家居建材專業(yè)連鎖店（3家）和服裝專賣連鎖店（2家）。

【表2】

☆:中國辦公伙伴的第一桶金從何處來？3、跨區(qū)域開店與資本運(yùn)作成為中國連鎖經(jīng)營企業(yè)擴(kuò)張的重要方式。

擴(kuò)張方式：A、自己投資控股開自營店仍是大多數(shù)連鎖企業(yè)的首選.【表3】

B、越來越多的企業(yè)開始發(fā)展特許加盟。

2002年主要連鎖企業(yè)特許發(fā)展情況

【表4】

。

C、有一定資本實力的企業(yè)通過購并來擴(kuò)。

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）2

【表2】

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（一）、項目的必要性3【表3】二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）4【表4】二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（一）、項目的必要性5資金來源：

A、大部分企業(yè)的發(fā)展靠自身積累；

B、銀行貸款是獲取發(fā)展資金的一個重要的途徑。

C、能夠上市籌積資金的企業(yè)不多。

㊣（連鎖經(jīng)營百強(qiáng)中，9家上市公司，5家由上市公司投資的子公司。）

☆:中國辦公伙伴發(fā)展資金從哪里來？自營店與特許店如何決策？

“兼并重組”事件：

2002年3月，華潤100%控股萬佳百貨；

2002年4月，超市發(fā)天客隆正式進(jìn)入整合實施階段；

2002年年中，聯(lián)華斥資2億控股杭州華商集團(tuán)家友超市；

2002年8月，華潤萬佳以2.32億元人民幣收購江蘇蘇果超市39.25%權(quán)益；

2002年12月，物美重組崇文區(qū)崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營公司。

4、倉儲式超級市場、零售型社區(qū)店（包括商業(yè)區(qū)）、便利店是當(dāng)今國際乃至中國已被實踐檢驗的三種連鎖經(jīng)營模式。

目前，中國的百強(qiáng)連鎖企業(yè)幾乎均是采用以上三種經(jīng)營模式，只是各自的營銷策略、營運(yùn)手段、管理水平不同而已。

☆:

這是不是中國辦公伙伴未來的經(jīng)營模式？需要時間的檢驗與實踐。

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（一）、項目的必要性65、“經(jīng)營理念、CIS企業(yè)識別、商品與服務(wù)、經(jīng)營管理的統(tǒng)一”是連鎖經(jīng)營的基本前提。不同的行業(yè)其連鎖的形式可能多樣（自營、特許、自由），但最終必須完成與實現(xiàn)四個最基本的前提。連鎖經(jīng)營總部為了減少風(fēng)險，同時檢驗與完善自己連鎖經(jīng)營的核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)，在連鎖擴(kuò)張初期就首先建立自己的區(qū)域樣板店是必不可少的。6、中國辦公伙伴作為辦公用品行業(yè)中的專業(yè)連鎖經(jīng)營企業(yè)，要高速且穩(wěn)健發(fā)展，就必須首先通過自己的樣板店建設(shè)，細(xì)化自己的經(jīng)營模式、營銷策略與管理手段。具體完成與實施連鎖經(jīng)營的四個前提條件。同時，確定自己的發(fā)展戰(zhàn)略、擴(kuò)張方式、資金來源等發(fā)展計劃。小結(jié)：建立“辦公伙伴首家樣板店”：①、是中國辦公伙伴連鎖經(jīng)營發(fā)展過程中的階段性需要，具有重要的戰(zhàn)略意義。其目的是為了細(xì)化與實施“經(jīng)營理念、CIS企業(yè)識別、商品與服務(wù)、經(jīng)營管理的統(tǒng)一”，完善自己的核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)。是完全必要的。②、進(jìn)一步認(rèn)證：中國辦公伙伴未來的贏利模式、經(jīng)營模式、擴(kuò)展方式。③、中國辦公伙伴的第一桶金的挖掘就是靠樣板店（配套服務(wù)）發(fā)展特許加盟。第二桶金是靠資本運(yùn)作發(fā)展自營店？第三桶金是品牌經(jīng)營與運(yùn)作？④、走過“計劃、商品、服務(wù)”三個時代的中國市場，面對的商品與服務(wù)的同質(zhì)化，我們靠什么去發(fā)展自己，共同的聲音是：“規(guī)模、專業(yè)、服務(wù)、品牌、管理”。“樣板店”是我們騰飛的第一站。

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（二）、項目的可能性11、現(xiàn)有的經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn):辦公伙伴經(jīng)已在70個地區(qū)開出了160家冠名“辦公伙伴”的辦公用品店；對開設(shè)各種類型的辦公用品與文具店，積累了許多寶貴的經(jīng)驗與經(jīng)營技術(shù)。十幾家股東公司和部分大的加盟商長期在行業(yè)從事銷售與管理工作，在營銷（零售、直銷、渠道批發(fā)）、產(chǎn)品組合（供應(yīng)商關(guān)系、渠道進(jìn)貨）、人員管理（培訓(xùn)、制度細(xì)化）等等各個方面都有一定的造詣。但這些資源（經(jīng)營經(jīng)驗與技術(shù)）沒有得到有效的組合、推廣、提煉與發(fā)展。通過中國辦公伙伴總部，這些資源完全可以整合成為自己的核心“經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)”，并向《樣板店》輸出。①：中國辦公伙伴70個區(qū)域城市建店與經(jīng)營概況。②：中國辦公伙伴股東公司在產(chǎn)品、營銷、人員三方面的優(yōu)勢。③：中國辦公伙伴二年來主要業(yè)績與重大事件記。

2、現(xiàn)有的供應(yīng)商資源：辦公伙伴已得到60余家供應(yīng)商的通力合作與大力支持（OEM產(chǎn)品600條，聯(lián)合采購20個品牌）。2003年股東采購業(yè)績近5000萬元/年。以辦公伙伴首家《樣板店》對外組織供應(yīng)商，完全可以得到更加廣泛資源支持。①：中國辦公伙伴總部OEM產(chǎn)品品類及競爭分析表（質(zhì)量、價格、銷量、客戶評價）。②：中國辦公伙伴總部合作與支持的供應(yīng)商與支持政策優(yōu)勢表。③：中國辦公伙伴系統(tǒng)有優(yōu)勢的供應(yīng)商資源統(tǒng)計表。④：中國辦公伙伴總部近期可以組織的供應(yīng)商優(yōu)勢資源表。

3、特許人需要經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)：辦公伙伴作為特許人，必須加速發(fā)展與建立自己作為特許人的“核心技術(shù)資產(chǎn)”

?！掇k公伙伴首家樣板店》的建立，對辦公伙伴的發(fā)展與進(jìn)步具有相當(dāng)重要的戰(zhàn)略意義。在實際經(jīng)營中，明確與清晰辦公伙伴開店的管理與營運(yùn)模式，細(xì)化與總結(jié)具體的操作與實施辦法。同時，在實戰(zhàn)中建設(shè)與錘煉辦公伙伴的管理團(tuán)隊。這對辦公伙伴也是相當(dāng)必要的，也是極為迫切的。①：中國辦公伙伴總部有待完善的“核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)”計劃表。②：中國辦公伙伴總部新的組織結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊組建計劃表。

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（二）、項目的可能性24、投資環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件：①：蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況：

A、地理位置：

距上海80多公里，交通便利。

B、行政區(qū)域：

583.86萬人。下轄滄浪、平江、金閶、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)(虎丘區(qū))7個區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山、吳江５個縣級市，121個鎮(zhèn)。C、文化古城：2500多年的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城。D、人才資源：人才之鄉(xiāng)。E、生活居住環(huán)境：

中國最適合生活居住的城市。

F、市場條件：長江三角洲最充滿市場機(jī)遇的地區(qū)，2002年的銀行存貸差額160多億元。G、2002年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：生產(chǎn)總值(億元)：2080.00人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)：35723財政收入(億元)：290.82出口總額(億美元)：185.21

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（二）、項目的可能性3H、GDP值：在全國14個GDP超千億的城市中列第七位（上海、北京、廣州、重慶、天津、深圳）。

所轄常熟、張家港、昆山、太倉、吳縣、吳江六個縣級市都進(jìn)入全國綜合實力百強(qiáng)縣前列。I、世界500強(qiáng)的外資企業(yè)：有75家（美國24家，日本24家，歐洲18家等）。J、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：蘇州工業(yè)園區(qū)、張家港保稅區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蘇州太湖國家旅游度假區(qū)5個國家級開發(fā)區(qū)和10個省級開發(fā)區(qū)。K、勞動力工資：普通員工600-800元/月，普通管理人員1000-1200元/月。②、昆山經(jīng)濟(jì)概況：A、地理位置與經(jīng)濟(jì)狀況：昆山東鄰上海，西依蘇州。市域面積921平方公里，人口60萬。下轄15個鎮(zhèn)，擁有國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。至2003年3月全市累計批準(zhǔn)55個國家投資項目3001個，合同外資161億美元，實際到帳67億美元。其中，1億美元項目20個，3000萬美元項目215個，世界500強(qiáng)投資項目25個，已開工企業(yè)1330家。B：行政鎮(zhèn)區(qū)（15個）：玉山鎮(zhèn)；巴城鎮(zhèn)；石牌鎮(zhèn)；周莊鎮(zhèn)；錦溪鎮(zhèn)；花橋鎮(zhèn)；千燈鎮(zhèn)；周市鎮(zhèn)；張浦鎮(zhèn)；淀山湖鎮(zhèn)；正儀鎮(zhèn)；石浦鎮(zhèn)；陸家鎮(zhèn)；蓬朗鎮(zhèn)；陸楊鎮(zhèn)。

5、行業(yè)竟?fàn)帬顟B(tài):

①、經(jīng)營品類產(chǎn)品區(qū)域渠道經(jīng)銷商（同行）的市場占有率發(fā)展趨勢與市場優(yōu)勢；②、經(jīng)營品類產(chǎn)品供應(yīng)商的支持政策、服務(wù)承諾、結(jié)算條款、選擇自己最好的經(jīng)銷商標(biāo)準(zhǔn)；③、目標(biāo)客戶的采購能力、購買習(xí)慣、選擇供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)；④、目標(biāo)市場近幾年的積極與消極事件記；⑤、經(jīng)營品類產(chǎn)品對區(qū)域終端客戶的價格政策、結(jié)算條款、服務(wù)承諾的對比分析；⑥、目標(biāo)區(qū)域競爭對手分析：A：主要營銷策略分析；B：主要贏利客戶分析；C：主要費(fèi)用分析；D：主要核心優(yōu)勢分析；E：主要弱勢表現(xiàn)⑦、經(jīng)營品類產(chǎn)品在區(qū)域的需求量發(fā)展趨勢預(yù)測；

二、立項的必要性與可能性（背景與市場契機(jī)）

（二）、項目的可能性4小結(jié)：

①、市場競爭的需要:區(qū)域區(qū)域辦公用品行業(yè)必將進(jìn)行整合，最終一定只有幾家占領(lǐng)或壟斷市場。他們靠的就是規(guī)模、專業(yè)、

服務(wù)、品牌、管理。區(qū)域辦公用品銷售商，要想自己最終占領(lǐng)或壟斷市場，依靠辦公伙伴的資源去發(fā)展與壯大自己，是一條最快、最佳的途徑。

②：事業(yè)發(fā)展的需要：辦公伙伴要想快速發(fā)展與完善自己的“核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)”，以實際市場中營運(yùn)的活的“樣板店”為基地，把自己的工作真正的做深、做細(xì)。是具有相當(dāng)重要的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)意義。

③：雙贏的驅(qū)動：借助中國辦公伙伴的資源與管理優(yōu)勢，在上海周邊地區(qū)建立一家以以店面零售60%、大客戶直銷30%和其他銷售10%的《辦公伙伴首家樣板店》有較好的市場環(huán)境與市場契機(jī)。雙方不僅具有共同事業(yè)發(fā)展的迫切性，而且彼此是互惠的雙贏的。合作的基礎(chǔ)扎實，成功的把握性大。三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

1、店面商品零售（包括所有零散的會員客戶）①：店面陳列的商品分為29個區(qū)域。【表5】

②：保證店內(nèi)陳列有效商品的最少平均條數(shù)為25條/㎡。商品的總條數(shù)=實際使用面積500㎡*25條/㎡=12500條。③：保證店面場地最低平均利用價值為10元/㎡/天。

④：商品區(qū)的商品條數(shù)、占地面積、資金投入、月度銷售額、毛利率、毛利額、場地價值、投資收益率的分析表【表5】

小結(jié)：

在正常情況下，資金投入=162萬元；月銷量=72萬元、年銷量=864萬元；月毛利=18萬元/月、年毛利=216萬元/年。但考慮到前三個月運(yùn)行不正常,設(shè)定銷售分別為36.2萬/45.2/萬/56.6萬第一年度的店面銷售額為789萬元，毛利額為198萬元。三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

2、學(xué)生用品的“記卡”銷售

①：在區(qū)域城市選擇20-30所中小學(xué)校，通過有計劃的營銷組織，發(fā)送20000份買100元送30元面值的優(yōu)惠代金卡（可以累計記次消費(fèi)，但限期一般為3個月）。發(fā)卡時時附送新潮學(xué)生用品海報。

②：選擇20個在店面附近或重點生活區(qū)，發(fā)送10000份100元送30元面值的優(yōu)惠代金卡（可以累計記次消費(fèi)，但限期一般為3個月）。發(fā)卡時，同時附送新潮學(xué)生用品及其他針對家庭用品的海報。

③：在店內(nèi)明確說明“記卡銷售”的使用方法。銷售季節(jié)最好放在“7-9月”與“12月-2月”兩季。④：銷售預(yù)算：營銷費(fèi)用（廣告、人力）、銷售締結(jié)率、銷售額、毛利率、毛利的分析表【表6】

小結(jié)：資金投入=16萬元/年；一季銷量=72萬元、二季銷量=144萬元/年；一季毛利=5.8萬元、二季毛利=11.6萬元/年。（是按一年內(nèi)重點銷售二次計算的）。

三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

3、大客戶（A、B、C級）“直接”銷售1

①、客戶行業(yè)分類；【表7】

三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

3、大客戶（A、B、C級）“直接”銷售2

②、客戶量級：

A級=月采購量5000元/月；B級=月采購量3000元/月；級=月采購量1000元/月。③、客戶星級:1*級=月度毛利200元/月；2*級=月度毛利400元/月；3*級=月度毛利600元/月；4*級=月度毛利800元/月；

5*級=月度毛利1000元/月及以上；

④、大客戶開發(fā)進(jìn)度：按正式業(yè)務(wù)人員12人，進(jìn)行管理，人均開發(fā)業(yè)務(wù)量=10000元/月計算?！颈?】

三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

3、大客戶（A、B、C級）“直接”銷售3⑤、大客戶年度銷售預(yù)算【表9】小結(jié)：資金投入=84萬元；年度銷售額=936萬元/年；毛利率設(shè)定=20%,毛利=169萬元/年(已扣除用于業(yè)務(wù)人員的特別開發(fā)客戶的激勵獎金)。實際平均毛利率=18%。三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

4、特許“便利店”配送銷售

①：“便利店”的概念是指由善意投資人投資15萬元，在中小學(xué)校、大超市、生活區(qū)、獨立寫字樓、周邊小城區(qū)附近，開設(shè)以社區(qū)零售為主（零售在90%以上）的40-50平方米的辦公伙伴店。

②：“便利店”的主要管理與操作思路：A、收取保證押金3-5萬元；B、便利店沒有自行采購權(quán)，貨品100%由區(qū)域辦公伙伴配送；C、由區(qū)域辦公伙伴協(xié)助建店、營銷、日常管理與人員培訓(xùn)；D、區(qū)域辦公伙伴承諾與保證“便利店”當(dāng)年贏利10%以上。若發(fā)生虧本或達(dá)不到此贏利標(biāo)準(zhǔn)，則自己承擔(dān)50%。③：“便利店”的財務(wù)預(yù)算

【表10】

④：在當(dāng)?shù)貐^(qū)域選擇與開設(shè)20家“便利店”：【表11】

三、經(jīng)營業(yè)務(wù)方向與銷售預(yù)算

5、“優(yōu)勢產(chǎn)品”渠道分銷：(對大區(qū)域城市具有一定的市場潛力與發(fā)展空間)(簡略)①：通路建設(shè)與分銷商的選擇：A、強(qiáng)有利的分銷能力或特定通路；B、經(jīng)營定位準(zhǔn)確與經(jīng)營理念有前瞻性；C、資金實力強(qiáng)，且付款信譽(yù)好。②：主要營銷策略：A、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，寧缺勿爛；B、共享利潤，同擔(dān)風(fēng)險；C、深度合作，戰(zhàn)略伙伴。③：渠道分銷的收益體現(xiàn)：A、擴(kuò)大自己的營運(yùn)規(guī)模與底盤，提高自己的市場占有率及知名度。B、加快商品與資金流轉(zhuǎn)速度，獲取供應(yīng)商更大的支持與優(yōu)惠政策。C、洞察與觸摸市場變化，為后續(xù)擴(kuò)大自己領(lǐng)地奠定市場基礎(chǔ)。

四、主要經(jīng)營費(fèi)用與財務(wù)預(yù)算11、店內(nèi)外裝修費(fèi)用：年度合計：20.0萬元【表12】2、固定設(shè)施的購置預(yù)算：年度合計：23.0萬元【表13】

3、固定月度營銷費(fèi)用的預(yù)算：月度合計：10.6萬元【表14】四、主要經(jīng)營費(fèi)用與財務(wù)預(yù)算24、人員配置與人件費(fèi)用：年度合計：23.0萬元【表15】

四、主要經(jīng)營費(fèi)用與財務(wù)預(yù)算35、財務(wù)盈虧平衡預(yù)算表：（管理團(tuán)隊與年度獎金未扣）【表16】

四、主要經(jīng)營費(fèi)用與財務(wù)預(yù)算36、投資風(fēng)險與收益：

①、期望投資回報率：(第一年)【表17】

期望投資回報率=30%*45%+60%*18%+10%*（-11%）=24.2%回報率標(biāo)準(zhǔn)偏差=〔(45%-24.2%)⊿2*30%+(18%-24.2%)⊿2*60%+(-11%-24.2%)⊿2*10%〕/0.5⊿2=9.7%

故:投資回報率可能在33.9%至14.5%之間.②、投資回收期:

按正常投資商業(yè)計劃慣例,預(yù)算收益率在前三年內(nèi)逐年遞增10%計算,則投資回收期:

P=I/C=250/(60+66+73)/3=3.8年五、實施與構(gòu)建的重要策略

1、資金來源與落實①、投資人主要是區(qū)域股東。當(dāng)區(qū)域股東的投資不足時，可以考慮區(qū)域的加盟商和其他善意投資人的資金投入。選擇區(qū)域加盟商投資的目的是考慮公司下一步在加盟商區(qū)域城市的發(fā)展問題。選擇善意投資人是為了更好地充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣Y源。在其他投資人不投的情況下，則由上?？偛坎捎萌谫Y方式投。②、推薦的投資比例區(qū)域股東30%；建店區(qū)域加盟商30%；計劃擴(kuò)展區(qū)域加盟商共30%；善意投資人10%。

③、各個建店城市的運(yùn)作均采用獨立核算。④、建店區(qū)域股東或加盟商的固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)，經(jīng)過投資人共同認(rèn)購后，可以以現(xiàn)值沖抵資。⑤、上海辦公伙伴對首家樣板店投入總投資的20%，不占股份。⑥、具體的實施細(xì)則：A、投資人與投資額

B、投資人共同認(rèn)可的固定資產(chǎn)明細(xì)

C、投資人共同認(rèn)可的流動資產(chǎn)明細(xì)

D、資金到位的期限計劃五、實施與構(gòu)建的重要策略

2、公司注冊與組織結(jié)構(gòu)1①、公司董事會與監(jiān)事會組成：董事長一名；副董事長一名；董事三名。監(jiān)事一名。②、公司法定名稱：XXXX市辦公伙伴貿(mào)易有限公司。③、總經(jīng)理與財務(wù)主管的任命：總經(jīng)理人選：由上?？偛抗芾韴F(tuán)隊推薦，由董事會表決認(rèn)可。財務(wù)主管人選：由懂事會推薦，由上海管理團(tuán)隊認(rèn)可。④、公司章程（略）

；⑤、組織結(jié)構(gòu)圖

【表18】

⑥、人員分類：

店內(nèi)重要人員：總經(jīng)理、采購經(jīng)理、業(yè)務(wù)經(jīng)理、店面經(jīng)理、財務(wù)主管、終端大客戶商務(wù)、渠道銷售商務(wù)。

店內(nèi)一般人員：區(qū)域柜長、收銀員、營業(yè)員、出納會計、核算與往來會計、庫管員、配送員、保安員（兼）、保潔員。

總部配套人員：CIS設(shè)計部、商品采購部、人員培訓(xùn)部、市場部、銷售部、廣告部、加盟部、信息管理部、人力資源部、財務(wù)部。（此人員費(fèi)用由總部自負(fù)）。⑦、組織機(jī)構(gòu)的職能（略）董事會：、經(jīng)理團(tuán)隊：、學(xué)生用品區(qū)：、辦公文具用品區(qū)：、現(xiàn)代辦公用品區(qū)：、體育娛樂用品區(qū)、禮品與生活用品區(qū)：、大客戶銷售商務(wù)：、渠道銷售商務(wù)：、店面商務(wù)與售后服務(wù)：、大客戶拓展部：、特許與渠道部：、快速配送中心：、采購部：、財務(wù)部：⑧、管理人員崗位職責(zé)（略）總經(jīng)理：、業(yè)務(wù)經(jīng)理：、店面經(jīng)理：、采購經(jīng)理：、財務(wù)主管：⑨、一般人員崗位職責(zé)（略）區(qū)域柜長：、營業(yè)員：、收銀員、大客戶商務(wù)：、特許與渠道商務(wù)：、店務(wù)接待員：、售后服務(wù)員：配送管理員：、配送員：、庫管員：、保安員：、保潔員：大客戶拓展業(yè)務(wù)員：、特許與渠道業(yè)務(wù)員：、電腦處理員：、采購員：、財務(wù)出納會計：、財務(wù)往來與成本會計：五、實施與構(gòu)建的重要策略

2、公司注冊與組織結(jié)構(gòu)2五、實施與構(gòu)建的重要策略

3、店址選擇與認(rèn)證A、店面地址的基本要求與接受條件：

地區(qū)：在當(dāng)?shù)刂行某鞘械囊活惖貐^(qū)。

人流量：門前的人流量5000人次以上/日；門前的車流量1000車次以上/日。

環(huán)境要求：靠近城市的商業(yè)區(qū)；門前可以停車5輛以上；周邊最好有一流的百貨商場、新華書店、大型超市、肯德基等商圈；商務(wù)辦公樓集中、重點中小學(xué)校。

店面要求：營業(yè)面積在500平方米以上；門面寬度在20米以上；門頭廣告燈箱位高度為1.8米以上；店堂凈高為3.5米以上；最好已安裝消防器材、店內(nèi)柱子少。

店面租金：根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)狀況及店面市口好壞去決定其店面租金的多少。

一般控制在3.5-4.0元/㎡/天(按使用面積計算)。500平方米使用店面的年租金為64萬元-73萬元/年。B、實地店址考察與綜評：例①：、例②：例③：例④：例⑤：C、對目標(biāo)區(qū)域店址進(jìn)行市調(diào)的報告：①：人流量與車流量；②：環(huán)境與商圈的利弊（發(fā)展前景、商業(yè)氛圍、車人流通過動機(jī)、社區(qū)購買力等）；③：店面功能性的利弊（房屋結(jié)構(gòu)、租金合理性、裝修成本、水用量、電用量、承租期限等）；④：區(qū)域同行競爭狀態(tài)；⑤：社會公共關(guān)系（工商、稅務(wù)、公安、城建、交通、消防、質(zhì)檢、物價等）。D、認(rèn)證分析：①：基本情況概述；②：可否滿足投資運(yùn)作計劃的主要要求；③：機(jī)會分析④：問題與風(fēng)險分析；⑤：同類店面的對比；⑥：認(rèn)證結(jié)論五、實施與構(gòu)建的重要策略

4、人員的組建與管理

A、人員定位與用人原則：①、管理人員均由總部調(diào)派。商務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員、配送人員等等，首先在建店區(qū)域公司內(nèi)部挑選，經(jīng)過培訓(xùn)考試合格后，方可錄用。②、用人原則：在公平、公正、公開的前提下，采取“賽馬不相馬”；“末尾淘汰10%”；“競爭上崗”。③、堅持以“人本企業(yè)”、“知識企業(yè)”為出發(fā)點，重建“企業(yè)文化”。④、人員招聘與聘用：B、員工主要激勵機(jī)制①、行政正激勵：（略）；②、行政負(fù)激勵：（略）；③、業(yè)務(wù)提成：（略）④、管理團(tuán)隊獎勵：Ⅰ、管理團(tuán)隊是公司經(jīng)營的核心，是企業(yè)管理工作的靈魂。必須調(diào)動其100%的精力與時間投入工作，才能在第一年保證項目的成型與成功。同時，為公司以后的進(jìn)一步發(fā)展，奠定了堅實的基礎(chǔ)。Ⅱ、管理團(tuán)隊在完成與達(dá)到“年度營銷計劃”的基礎(chǔ)上，第一年給予公司純利潤的25%作為管理團(tuán)隊的特殊獎勵。（另外：5%給予其他工作人員作為特殊獎勵）。Ⅲ、管理團(tuán)隊基本上采用低薪制。以便，管理團(tuán)隊與公司的發(fā)展，同舟共濟(jì)，風(fēng)雨奮進(jìn)。Ⅳ、經(jīng)過管理團(tuán)隊的努力，公司純利潤超出“年度營銷計劃”指標(biāo)時，50%用于獎勵管理團(tuán)隊。Ⅴ、當(dāng)公司第一年度的經(jīng)營發(fā)生虧本時，首先用管理團(tuán)隊薪資的25%進(jìn)行貼補(bǔ)。C、人員配置計劃與基本薪資結(jié)構(gòu):見【表15】五、實施與構(gòu)建的重要策略

5、店面內(nèi)外裝修1⑴、店頭與店面：A、辦公伙伴旗艦店頭的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計①：要求對辦公伙伴的店面裝修的材料、工藝、LOGIN等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化重新設(shè)計②：保證其實用、簡單、美觀、視覺效果強(qiáng)烈等特點。③：設(shè)計方案：具體做法是對店面裝修中共性的部分（如各種燈箱、字體、門頭）必須在專業(yè)工廠定點生產(chǎn)，保證效果的完整與統(tǒng)一性。具體施工時，必須給出：設(shè)計效果圖；施工工藝設(shè)計說明書；驗收質(zhì)量與效果的方法與標(biāo)準(zhǔn)。④：設(shè)計效果圖：B、裝修費(fèi)用預(yù)算：（具體按照設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)計算）店面裝修的費(fèi)用控制在120元-150元/平方米（按店面的實際裝修面積計算）。按20米門面寬，6米門面高計算，則門面裝修費(fèi)用應(yīng)控制在1.5萬-2.0萬元。C、材料說明；D、施工說明；E、驗收說明

五、實施與構(gòu)建的重要策略

5、店面內(nèi)外裝修2⑵、店內(nèi)的區(qū)域劃分與裝修A、區(qū)域布置：可具體分為：Ⅰ、商務(wù)區(qū)：根據(jù)具體情況可以將商務(wù)銷售服務(wù)、大客戶商務(wù)中心、渠道商務(wù)中心進(jìn)行有機(jī)地統(tǒng)一。并在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行功能的區(qū)分。①、功能說明；②、工作任務(wù)；③、裝修設(shè)計效果；④、設(shè)施配置說明；⑤、布置與施工

Ⅱ、配送區(qū)：對定單的備貨、核驗貨、送交貨的共用區(qū)；同時，小批量的收貨、上柜待驗貨均使用此共享區(qū)。①、功能說明；②、工作任務(wù)；③、設(shè)計效果圖；④、配套設(shè)施說明；⑤、主要的流程

Ⅲ、收銀區(qū)：便于客戶繳款。①、功能說明；②、裝修設(shè)計效果；③、配套設(shè)施說明；④、主要工作流程Ⅳ、商品區(qū)見【表5】B、氛圍喧染：①、根據(jù)不同的區(qū)域，在布場、道具、吊頂、燈光、陳列等方面應(yīng)針對不同的消費(fèi)群體而特別設(shè)計。充分利用個性商品、CIS系統(tǒng)、個性道具等組合。②、在整體的布置上，空間分配要根據(jù)業(yè)務(wù)流量的大小、人員流動習(xí)慣與頻率、區(qū)域功能不同，進(jìn)行合理的布局。③、主題氛圍應(yīng)該是：輕快、專業(yè)、高效、動情。

C、特色道具：從整體上嵌入特色道具，如派克筆柜、HP特許、馬培德展架、大王保險箱專柜等。但不能太個性化，必須考慮往后的COPY功效。

D、商品堆放：商品陳列是一門學(xué)問。富有極大的技巧和美學(xué)功底。要求從實際中進(jìn)行合理的提煉，變成可推廣的標(biāo)準(zhǔn)。

E、環(huán)境衛(wèi)生：整潔、清爽。保證商品與貨架的任何地方無灰塵。

F、人員站位：規(guī)劃每個營業(yè)人員活動區(qū)域。甚至細(xì)化每個人在做各種事務(wù)的活動線。五、實施與構(gòu)建的重要策略6、商品開發(fā)與組織（供應(yīng)商開發(fā)與管理）：（略）7、人員培訓(xùn)(略)；8、大客戶管理與開發(fā)（略）9、新公司與區(qū)域老公司的并購

A、處理基本原則①：區(qū)域大客戶必須歸口到新公司統(tǒng)一管理。以便進(jìn)行日常的維護(hù)與再次開發(fā)。②：老公司的業(yè)務(wù)人員及管理人員經(jīng)新公司考評合格后，可以轉(zhuǎn)入新公司。③：根據(jù)區(qū)域公司的實際情況，可以將老公司改造為以下任意形式：辦公伙伴

“社區(qū)店”；辦公伙伴“倉儲中心”等。

B：區(qū)域公司的轉(zhuǎn)并：

①：轉(zhuǎn)并的步驟可以有計劃地逐步實行。但首先必須將老公司的大客戶轉(zhuǎn)入新公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。否則，必然造成“自己打自己”的現(xiàn)象。同時，新公司也沒辦法去有效地控制市場的占有率及占有質(zhì)量。部分分管大客戶業(yè)務(wù)及商務(wù)的工作人員也可經(jīng)過培訓(xùn)，考評合格后轉(zhuǎn)入新的公司。②：老公司的固定資產(chǎn)及其他人員可以按照辦公伙伴的未來模式編制計劃去做有效的轉(zhuǎn)換。部分對新公司有用的固定資產(chǎn)、商品庫存、大客戶的應(yīng)收款，投資者認(rèn)同后，可以轉(zhuǎn)入新的公司。③：實在轉(zhuǎn)換不了的部分，只能是逐步消耗與解體。有些事情確實是長痛不如短痛。六、營銷策略

(僅列立提綱，具體祥見《運(yùn)作報告書》）1、消費(fèi)對象與群體的選擇2、滿足消費(fèi)對象需求的商品品類定位3、滿足消費(fèi)對象需求商品的成本定位（定價）4、解決消費(fèi)對象便利性的策略A：商品生動化與購物便利性陳列；B：采購手冊與商品目錄；C：訂單處理商務(wù)D：定購商品配送；E：貨款結(jié)算；F：售后服務(wù)5、對不同類型客戶的服務(wù)方式與內(nèi)容承諾A：零散客戶；B：終端會員客戶；C：終端大客戶(A、B、C級)；D：渠道客戶；E：特許客戶6、客戶的溝通與維護(hù)A：客戶忠誠度；B：客情關(guān)系；C：會員制管理；D：商情傳播7、公共關(guān)系管理8、促銷與廣告9、內(nèi)部人員管理10、營運(yùn)控制：①、內(nèi)部核心部門的保證措施A：采購；B：配送；C：商務(wù)；D：店堂；E：大客戶拓展；F：大客戶往來帳處理②、營銷計劃日程安排③、營銷執(zhí)行效果監(jiān)督與偏差調(diào)整內(nèi)部核心部門的保證措施。七、日常營運(yùn)事項

(僅列立提綱，具體祥見《運(yùn)作報告書》）1、開業(yè)前的啟動計劃及日程安排表2、各項重要管理制度的建立3、各個部門與崗位職責(zé)的制定與考評4、人員入職與培訓(xùn)時間計劃表5、CIS系統(tǒng)針對店面運(yùn)作方面的細(xì)化與深入準(zhǔn)備6、MIS系統(tǒng)針對店面運(yùn)作方面的改進(jìn)與準(zhǔn)備八、營運(yùn)與風(fēng)險控制1

1、風(fēng)險與風(fēng)險規(guī)避

風(fēng)險一：前期商品投資較大，容易造成積壓與滯銷。

規(guī)避方法：A：大型與貴重部分商品，可以采用空殼機(jī)出樣。如復(fù)印機(jī)、考勤機(jī)等。

B：非暢銷品，采用以出樣為主的思路，不要留有庫存。

C：充分利用供應(yīng)商的資源，對不是主銷產(chǎn)品，采用帳期進(jìn)貨，讓供應(yīng)商可以為自己調(diào)濟(jì)有質(zhì)量、滯銷問題的商品。

風(fēng)險二：主要管理人員的費(fèi)用過大，且不易留住高級管理人才。

規(guī)避方法：A：細(xì)化管理制度，讓管理人員的收益與他自己為公司創(chuàng)造的收益掛鉤。為公司創(chuàng)造了高利潤，才有高的個人收益。

B：給于公司部分主要中高層管理與骨干人員以公司的投資期權(quán)或股份。以穩(wěn)定公司核心人員的隊伍。

C：靠近中國辦公伙伴總部，得益其管理及營銷理念的指導(dǎo)。減少核心管理的創(chuàng)新與提升費(fèi)用。并讓中國辦公伙伴總部定期為自己間接與直接的培養(yǎng)及輸送人才。八、營運(yùn)與風(fēng)險控制2風(fēng)險三：業(yè)務(wù)人員與營業(yè)員的培訓(xùn)費(fèi)用大，且效果不明顯。規(guī)避方法：A：學(xué)習(xí)其他區(qū)域辦公伙伴的成功與失敗的經(jīng)驗與教訓(xùn)。減少不必要的錯誤與彎路。B：借助中國辦公伙伴的資源，讓其委培部分核心人員。其費(fèi)用基本上在開始時是免費(fèi)的。風(fēng)險四：大客戶開發(fā)與銷售的指標(biāo)完不成。乍辦？規(guī)避方法：A：當(dāng)?shù)貐^(qū)域的中外合資與獨資企業(yè)已有近15000家，市場的潛量是巨大的。這部分企業(yè)的采購非常理性，靠的就是自己企業(yè)的服務(wù)、規(guī)模、質(zhì)量與價格。這點也都是辦公伙伴的優(yōu)勢。

B：產(chǎn)品目錄、海報（DM）、電子商務(wù)等都是辦公伙伴針對大客戶的未來的銷售與競爭手段。也是辦公伙伴的核心經(jīng)營技術(shù)之一。

C：在借助中國辦公伙伴的資源下，自己公司在大客戶的開發(fā)與銷售的成本，是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

D：業(yè)務(wù)人的收益主要是靠銷售提成。沒有一定的銷售，可淘汰部分無績效的業(yè)務(wù)員。八、營運(yùn)與風(fēng)險控制3

風(fēng)險五：店面的銷售業(yè)績不行，會造成公司很大的壓力。規(guī)避方法：A：強(qiáng)化自己的服務(wù)能力，變靜態(tài)店，為動態(tài)店?？蛻粲M(jìn)來，自己送出去。

B：店面的功能，本來就是多元化的，一體化的。不僅是零售店、還是配送中心、還是廣告與形象窗口，還是公司大客戶人員銷售與培訓(xùn)中心，還是“便利店”的母店。

C：擴(kuò)大區(qū)域個性化產(chǎn)品的銷售。特別是日本、南韓的學(xué)習(xí)與生活用品。

D：在實在不行時，轉(zhuǎn)化部分人員與商品到自營的“便利店”。提高自己的贏利能力。2、各級人員的權(quán)限分配表（略）3、主要的管理與操作流程（略）4、重要的檢查與監(jiān)督制度（略）九、結(jié)論11、從投資者角度：

本項目不僅是可行的，并具有很強(qiáng)的可操作性，而且投資小，收益大，風(fēng)險也相對很小。投資者：可以得到一個較滿意的短期效益（第一年的資金回報率在24%左右）和更好的中長期收益（第二年及往后年度的資金回報率肯定會大于24%）。一般而言，這樣的辦公用品店，其收益均是逐年遞升的。同時，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的無形資產(chǎn)的收益也是極為可觀的。

中國辦公伙伴總部：可通過“樣板店”快速完善與發(fā)展自己的“核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)”。包括：1、辦公伙伴的標(biāo)準(zhǔn)化店面形式；2、針對會員客戶、大客戶（A、B、C級）、散戶、渠道客戶的商品目錄、采購商務(wù)向?qū)?、商情海報?、辦公伙伴的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式、制度、表格與文案。4、辦公伙伴CIS系統(tǒng)（店面管理版）的使用與操作手冊。5、辦公伙伴標(biāo)準(zhǔn)化的商品結(jié)構(gòu)及優(yōu)秀供應(yīng)商。6、辦公伙伴產(chǎn)品知識培訓(xùn)手冊（營業(yè)員版、業(yè)務(wù)員版、管理員版）。7、辦公伙伴人員的崗位培訓(xùn)手冊(一般人員篇、管理人員篇、業(yè)務(wù)人員篇、高級管理人員篇）。8、辦公伙伴的營銷培訓(xùn)手冊（基礎(chǔ)篇、管理篇）。9、辦公伙伴的MIS系統(tǒng)操作手冊（局域網(wǎng)絡(luò)版、Web網(wǎng)絡(luò)版）。同時，在上海周邊建立了一個可供中國辦公伙伴系統(tǒng)培訓(xùn)與實習(xí)的基地。這對中國辦公伙伴總部是不僅迫切需要，而且具有戰(zhàn)略意義的。

九、結(jié)論22、從連鎖經(jīng)營發(fā)展角度：“樣板店”是做連鎖經(jīng)營，實現(xiàn)“經(jīng)營理念、CIS企業(yè)識別、商品與服務(wù)、經(jīng)營管理的統(tǒng)一”的第一步。不僅要開，而且要開好，開出水平，開出具有指導(dǎo)與樣板意義的店。也只有開好后，才有真正意義上的連鎖擴(kuò)展，才談得上做“特許連鎖”擴(kuò)展。3、從辦公伙伴發(fā)展現(xiàn)狀：A、區(qū)域資源的不足，市場競爭的加颶，股東公司難于在“規(guī)模、專業(yè)、服務(wù)、品牌、管理”形成核心競爭力。由此，期望總部迅速掘起，更期待總部指導(dǎo)或帶領(lǐng)自己健康發(fā)展。B、以“辦公伙伴”冠名開出的160家店，沒有有效的、更沒有統(tǒng)一的“核心經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)”?！昂诵摹奔畜w現(xiàn)在“深度”與“專業(yè)”上。C、總部以“商品渠道銷售”為主導(dǎo)向，是不得已的階段性策略。隨著渠道扁平化，商品質(zhì)量與服務(wù)同質(zhì)化的深入，總部不可能以次為長遠(yuǎn)贏利目標(biāo)。D、如何營建總部具有戰(zhàn)斗力的管理團(tuán)隊(職業(yè)經(jīng)理人)？是總部面對的最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。以上問題的解決，都離不開“樣板店”的建設(shè)。也需要到“樣板店”中去實踐與檢驗。要做就做最好，做的最深，做的最細(xì)!

做好最簡單的事，就是不簡單！謝謝大家!商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因為有新商業(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級；同時，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計，到2010年，成都物流業(yè)實現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-42-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機(jī)電市場、電腦產(chǎn)品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-43-春熙路商圈-春熙路是國內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會展商圈-由于會展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-44-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營的在經(jīng)營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-45-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-46-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經(jīng)營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動期間更可高達(dá)50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-47-春熙路現(xiàn)有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個重點因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗對各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場-48-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-49-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內(nèi)外游客到成都必去的站點之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-50-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費(fèi)場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-51-序號項目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-52-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：成都整體商業(yè)市場-53-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時尚購物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達(dá)影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度。總體，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時也會有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場，鹽市口商業(yè)整體升級即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時對優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-54-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會推動區(qū)域商業(yè)的整體升級；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項目分布相對分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場-55-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較?。荒壳皡^(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-56-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-57-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營，近期會陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時間。成都整體商業(yè)市場-58-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-59-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼椖勘姸?，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-60-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對成都商業(yè)市場的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業(yè)市場-61-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿(mào)廣場店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-62-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿(mào)廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-63-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況較好，新城市廣場內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心的運(yùn)營需要市場支撐，同時對發(fā)展商的運(yùn)營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿(mào)廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-64-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營較好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場-65-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場-66-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場-67-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進(jìn)駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當(dāng)中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況較好；序號項目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-68-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-69-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場-70-會展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場-71-會展商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表:序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場-72-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場-73-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場-74-區(qū)域新項目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場-75-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）