建設項目的投資控制

◆建設項目成本控制的含義和任務(建設項目投資費用的組成)建設項目的成本控制◆設計階段投資控制的意義和技術方法◆掙值法第一節(jié)建設項目成本控制的含義和目的

教學重點◆建設項目的成本費用組成◆建設項目投資控制的含義◆建設項目成本控制的原理◆建設項目成本控制的任務建設項目的投資費用●建設項目投資由兩部分組成,一部分是固定資產(chǎn)投資(或稱建設投資),另一部分是流動資產(chǎn)投資.固定資產(chǎn)投資,是指建造一個工程項目所要花費的全部費用.流動資產(chǎn)投資是指為了維持項目的生產(chǎn)經(jīng)營而占用的全部資金.●投資控制的對象是指建設投資,而不考慮流動資產(chǎn)投資的問題.（局部）

建設項目投資固定資產(chǎn)投資流動資產(chǎn)投資建設項目的投資費用的組成建筑安裝工程費用組成包括土石方工程,主體建設工程,裝飾裝修工程等各類房屋建筑的供水,供熱,電氣,管道,線路等設備的安裝工程其特點是必須興工動料和追加勞動才能實現(xiàn).建筑工程費用安裝工程費用土地使用費:包括土地征用費用或土地使用權出讓金,拆遷安置補償費用工程建設相關費用:包括勘察設計費用,工程監(jiān)理費用,工程保險費用,配套工程費用等生產(chǎn)經(jīng)營有關費用:生產(chǎn)準備費用,辦公或生活家具購置費用財務費用:包括建設期貸款利息和涉及固定資產(chǎn)投資的相關稅費等其他費用土地費用建設費用生產(chǎn)費用財務費用預備費其它工程費用建筑工程投資地下結構上部主體結構外部立面與裝飾建筑作業(yè)和輔助設施精裝修室外總體消防電器空調給排水及污水處理電梯煤氣電腦管理電訊擦窗機防雷照明前期建設準備費市政設施攤銷費勘察設計及項目管理費投產(chǎn)準備與建設單位管理費預備費(建設期物價風險、不可預見費)開辦費臨時備用金設備購置及安裝工程投資其它投資內容建

設

項

目

投

資

控

制

的

含

義●投資控制是指在項目的實施階段,通過投資規(guī)劃與投資動態(tài)控制,將實際發(fā)生的投資額控制在投資計劃值以內的過程.在建設項目的建設前期，以投資的規(guī)劃為主；在建設項目實施的中后期，投資的控制占主導地位.●投資控制并不是說使建設項目,的投資越小越好,而是要在滿足建設項目質量要求的前提下,充分利用有效的資源,為工程項目的建設增值.

投資的規(guī)劃投資規(guī)劃內容◆投資目標的分析和論證◆投資目標分解◆制定投資控制工作流程◆投資目標風險分析投資的規(guī)劃主要指確定或計算建設項目的投資費用,以及制定建設項目實施期間投資控制工作方案的工程管理活動.建設項目投資控制的原理遵循動態(tài)控制原理原理分階段設置控制目標采取多種有效措施立足全壽命周期的控制動

態(tài)

控

制

原

理●對于投資目標計劃值的分析和確定●對于投資發(fā)生的實際數(shù)據(jù)的收集●投資目標計劃值與實際值的比較●對投資偏差的分析●采取相關措施解決偏差動態(tài)控制原理屬于主動控制還是被動控制?②

設計階段和施工階段投資目標計劃值和實際值的比較包括哪幾個方面？分階段設置控制目標采取多種有效控制措施●將技術措施與經(jīng)濟措施相結合,是控制建設項目非常有效的手段.●正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者的關系,做到技術先進條件下的經(jīng)濟合理,經(jīng)濟合理基礎上的技術先進投資控制是單純的經(jīng)濟問題嗎?

技術措施管理措施組織措施經(jīng)濟措施控制措施案例美國俄亥俄河大壩設計,采用價值工程.采取了增加溢洪道高度的方法,使溢洪道數(shù)量由17道減少到12道.僅此一項節(jié)約了1930萬美圓.而用在聘請專家進行分析的費用1.29萬美圓.

建

設

項

目

投

資

控

制

的

任

務投資控制◆設計準備階段投資控制◆設計階段投資控制◆施工階段投資控制◆竣工驗收及保修階段的投資控制●工程項目的實施中,投資控制的任務是對建設全過程的投資費用負責,把建設項目投資控制在計劃的目標值以內.●不同階段,投資控制的工作內容各有不同設計準備階段的投資控制任務編制投資規(guī)劃深化投資估算制定項目投資控制工作方案進行投資目標的分析,論證和分解

設計階段投資控制的主要任務①編制及審查設計概算和施工圖預算.②采用各種技術方法控制各個設計階段的投資費用利用投資估算控制初步設計工作利用初步設計概算控制技術設計利用修正概算控制施工圖設計利用施工圖預算控制工程的建設設計階段初步設計技術設計施工圖設計初步設計概算修正概算施工圖預算分階段設置控制目標施工準備階段投資控制的任務編制招標工程的標底任務1材料和設備訂貨價格的確定任務3任務2確定工程承包的合同價格建設項目施工準備階段,是以工程設計文件為依據(jù),選擇工程承包單位的過程.施

工

階

段

投

資

控

制

的

任

務任務1任務2編制資金使用計劃,確定實際投資費用的支出以施工圖預算和工程承包合同價格為依據(jù),通過工程的計量,合理確定工程結算價款建設項目施工階段,投資控制的主要任務是以施工圖預算和工程承包合同價格作為投資控制目標和依據(jù),控制工程實際費用的支出工程結算是指根據(jù)工程承包合同的約定以及工程實際狀況而編制的工程施工單位確定應得到的工程價款。工程結算價款對建設單位而言,是真正實際費用的支出.

竣工驗收階段投資控制任務任務1編制項目的竣工決算,確定整個建設項目從籌建到全部建成為止的實際總投資任務2在此階段.要以設計概算為目標,對建設全過程中的投資費用及其投資控制工作進行全面總結竣工決算是反映建設項目實際投資和投資效果的文件第二節(jié)設計階段投資控制的意義和技術方法教學重點◆項目前期和設計階段對投資的影響◆設計階段投資控制的技術方法90%

85%80%35%10%25%1/43/41/2對項目經(jīng)濟性影響的程度竣工設計準備初步設計技術設計施工圖設計1施工圖設計2施工部分尚余的設計、發(fā)包設計招標、發(fā)包設計要求改變項目前期和設計階段對投資的影響

項目前期和設計階段對建設項目投資具有決定作用，其影響程度也符合經(jīng)濟學中的“二八定律”。“二八定律”也叫帕累托定律，是由意大利經(jīng)濟學家帕累托(1848－1923)提出來的。項目前期和設計階段投資控制的重要作用，反映在建設項目前期工作和設計對投資費用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個“二八定理”來說明：建設項目規(guī)劃和設計階段已經(jīng)決定了建設項目生命周期內80%的費用；而設計階段尤其是初步設計階段起到了更加重要的作用。

0

初步設計

施工圖設計

施工

使用

拆除

費用

%

節(jié)約投資的

可能性曲線

實際費用

支出曲線

時間

從工程實踐來看，在一般情況下，設計準備階段節(jié)約投資的可能性最大，即其對建設項目經(jīng)濟性的影響程度能夠達到95%100%；初步設計為75%95%；技術設計階段為35%75%；施工圖設計階段為25%35%；而至工程的施工階段，影響力可能只有10%左右了。在施工過程中，由于各種原因經(jīng)常會發(fā)生設計變更，設計變更對項目的經(jīng)濟性也將產(chǎn)生一定的影響。建設項目投資控制的重點從表面上看,建設項目的投資主要是集中在施工階段發(fā)生的,施工階段所要投入的費用是由設計階段決定的.由于項目前期和設計階段決定了建設項目投資費用的支出,因此,建設項目投資控制的重點就是建設項目的前期和工程的設計階段,特別是方案設計和初步設計.越往前期,對投資的影響越大.設計階段投資控制的技術方法設計階段投資控制方法價值工程方法限額設計方法價值工程公式V=F/C(F是功能系數(shù),C是成本系數(shù))這里的“價值”，是功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。應用在設計階段,不同的設計方案,會有不同的投資費用.應用價值工程,是對建設項目的設計方案進行功能和費用的分析和評價,從而使用價值系數(shù)最大的設計方案.限

額

設

計

方

法●

對建設項目的投資目標進行切塊分解●

將投資分配到工程項目各個組成部分中,明確建設項目各組成部分和各個專業(yè)設計工種所分配的投資限額●

在設計的過程中,要求設計人員嚴格按照分配的投資限額進行設計.第三節(jié)建設項目投資規(guī)劃

教學重點◆投資規(guī)劃的概念和作用◆投資規(guī)劃的主要內容◆投資規(guī)劃的編制通過投資規(guī)劃對項目投資目標做了進一步的分析和論證,從而確認了投資目標的可行性,保證了投資估算的質量.通過投資規(guī)劃,制定詳細的投資控制實施方案,保證初步設計概算和施工圖預算不會偏離論證后的投資目標.通過投資規(guī)劃,將投資目標進行合理的分解,確定建設項目各個組成內容和各個專業(yè)工程的投資目標投資規(guī)劃的定義與作用投資目標的分析和論證投資目標的合理分解投資控制方案的制定投資規(guī)劃的主要內容投資控制工作制度投資目標風險分析投資工作流程投資目標分解投資目標分析論證投資規(guī)劃投資規(guī)劃的編制程序項目總體構思和功能描述建設工程投資規(guī)劃設備購置安裝投資規(guī)劃其他費用投資規(guī)劃建設項目總投資投資目標的分析和論證投資方案的調整和修改投資目標的分解①列出項目各分部工程②列出各分部分項工程③計算各分項工程量④結合工程單價計算總價⑤投資費用合計建設工程投資規(guī)劃的編制

例題：已知：某土方工程總工程量為4000立方米，預測單價為45元/立方米計劃10天完成，每天進行400立方米開工后第七天，業(yè)主管理人員進行測量，得到三個數(shù)據(jù)：①

已經(jīng)挖方2000立方米②已經(jīng)支付承包單位進度款累計達120000元③按計劃6天末應該支付工程進度款累計為108000元現(xiàn)通過掙值法檢測工程進度與費用支付狀況。案例分析某項目進展到11周時，對前10周的工作進行統(tǒng)計，情況見下表單位：萬元合計600401200101201001209300100300870060100074005080065201005005150100150472080700346010045024001004001掙得值實際發(fā)生費用已完成工作量（%）計劃完成工作預算費用時間1、求出前10周每項工作的BCWP及10周末的BCWP2、計算10周末的合計ACWP、BCWS3、計算10周末的CV、SV，并進行分析4、計算10周末的CPI、SPI，并進行分析1、計算前10周每項工作的BCWP及10周末的BCWP工作計劃完成工作預算費用已完成工作量（%）實際發(fā)生費用掙得值A400100400400B450100460450C70080720560D150100150150E500100520500F80050400400G100060700600H300100300300I120100120120J120040600480合計39602、計算10周末的合計ACWP、BCWS工作計劃完成工作預算費用已完成工作量（%）實際發(fā)生費用掙得值140010040040024501004604503700807205604150100150150550010052050068005040040071000607006008300100300300912010012012010120040600480合計5620437039603、計算10周末的CV、SV，并進行分析

CV=BCWP-ACWP=3960-4370=-410超支；SV=BCWP-BCWS=3960-5620=-1660進度拖后

BCWS>ACWP>BCWP效率低,增加高效人員的投入4、計算10周末的CPI、SPI，并進行分析

CPI=3960/4370=0.906超支；SPI=3960/5620=0.704進度拖后

實際發(fā)生費用比已完工預算多，但工作進度還是拖后了，因此項目狀況不好，須加快進度并控制費用商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進程，成都經(jīng)濟正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設的發(fā)展，三大老商圈也因為有新商業(yè)/商務物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級；同時，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國民經(jīng)濟中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關政府部門統(tǒng)計，到2010年，成都物流業(yè)實現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內，現(xiàn)代物流業(yè)對成都經(jīng)濟的貢獻率達到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-44-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機電市場、電腦產(chǎn)品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-45-春熙路商圈-春熙路是國內著名的商業(yè)步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個片區(qū)商務的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應產(chǎn)生的消費需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費需求；會展商圈-由于會展的輻射效應以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構成，目標客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-46-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內有商業(yè)網(wǎng)點1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側；目前春熙路經(jīng)營的在經(jīng)營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內新商業(yè)項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-47-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-48-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：商圈范圍內集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時間不久，加上內部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經(jīng)營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領們追捧；區(qū)域內正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進駐，時尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營面積較小，還需要進一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結構上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費者集中消費區(qū)之一；從年齡結構上來看：消費者主要以中青年的中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-49-春熙路現(xiàn)有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標準，我方依據(jù)以下幾個重點因素進行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設備設施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內部品牌質量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設店定位不同，從而導致檔次水平略有浮動，我方結合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗對各區(qū)域物業(yè)進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標準同上。成都整體商業(yè)市場-50-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時尚氣息；區(qū)域內臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-51-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內外游客到成都必去的站點之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進入將會使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內部人流質量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-52-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區(qū)域內商業(yè)構成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-53-序號項目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-54-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：成都整體商業(yè)市場-55-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內新興商業(yè)項目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內的白領人士；另外，摩爾時尚購物中心是區(qū)域內唯一的一個購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內商務發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區(qū)域內高端商務比重，同時也會有大面積優(yōu)質商業(yè)進入市場，鹽市口商業(yè)整體升級即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費客群構成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項目整體商業(yè)檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時尚度增強，商品結構比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費；區(qū)域內有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費客群的結構層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內商務寫字樓供應量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務氛圍有望進一步增強，同時對優(yōu)質商業(yè)的需求也將拉動區(qū)域商業(yè)的供應和原有物業(yè)的升級，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會增強內部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-56-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內，區(qū)域內高檔寫字樓數(shù)量的增加將會推動區(qū)域商業(yè)的整體升級；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質商業(yè)總量不大，商業(yè)項目分布相對分散，商業(yè)集群效應仍需加強；成都整體商業(yè)市場-57-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域將構成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個四通八達的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-58-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-59-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內部商鋪空置率較高；位于內側的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營，近期會陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質商業(yè)比例相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內寫字樓酒店供應量的增加會在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復興仍需要一段時間。成都整體商業(yè)市場-60-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-61-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側以及鄰近區(qū)域寫字樓項目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內，商務的發(fā)展將帶動整個片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內目前優(yōu)質商業(yè)規(guī)模小，目前品質較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-62-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對成都商業(yè)市場的調查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內常住居民以及辦公室內購物人士的消費需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業(yè)市場-63-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿廣場店，商業(yè)供應量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費類型目前為日活必需品消費，中高端百貨類消費比例暫時較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-64-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-65-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況較好，新城市廣場內除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心的運營需要市場支撐，同時對發(fā)展商的運營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-66-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應會為區(qū)域提供潛在消費客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結構目前呈現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營較好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費客群；成都整體商業(yè)市場-67-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設路沿線區(qū)域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍灣等成都整體商業(yè)市場-68-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場-69-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業(yè)態(tài)構成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費者前來消費，僅靠當前區(qū)域內部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況較好；序號項目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場-70-未來商業(yè):區(qū)域內商業(yè)供應將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內大規(guī)模拿地，其中必然會包含相當體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應量將會遠遠超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-71-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會形成大規(guī)模優(yōu)質住宅片區(qū)，商業(yè)消費潛力巨大；在一段時間內區(qū)域商業(yè)消費將會集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費客群將會更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場-72-會展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場-73-會展商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表:序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會展為中心，區(qū)域內商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務中心集中在會展商圈內；該商圈人流主要來自于會展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會展商圈業(yè)態(tài)結構成都整體商業(yè)市場-74-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費就近選擇的結果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內現(xiàn)有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場-75-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場-76-區(qū)域新項目商業(yè)結構特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：雙楠商圈是距離貴項目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場-77-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業(yè)，經(jīng)過幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營都還算理想，但是區(qū)域內新商業(yè)供應較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購物以及就近商業(yè)消費的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來新項目陸續(xù)進駐金沙光華商圈，會在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項目最近，但是由于雙楠商業(yè)結構單一、規(guī)模有限，對于貴項目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場-78-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側分布；目前分布的商業(yè)有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等；成都整體商業(yè)市場-79-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購物中心2003100,000購物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購物中心（內部有世紀華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都整體商業(yè)市場-80-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術館……未來的天府新城將充滿時尚元素?！皶菇?jīng)濟”也將是‘時尚城南’的一張對外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級酒店將達到10個以上?！碧旄鲁沁€將打造高檔購物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等大型時尚賣場將成我市全新的“時尚標簽”。成都整體商業(yè)市場已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場供應預測2010年及2011年是南延線商業(yè)供應高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2012年約有23個大型商業(yè)面市，整體供應量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運動休閑等商業(yè)街，旅游文化等復合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場區(qū)域未來大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時尚購物街深圳茂業(yè)集團高端商業(yè)中航時尚購物中心蘇寧大型購物中心成都整體商業(yè)市場成都整體商業(yè)市場各商圈租金對比-86--87-各區(qū)域面積超過5萬平方米代表商業(yè)項目列表成都整體商業(yè)市場項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積商業(yè)類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購物中心城南商圈2003100,000購物中心創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場西大街商圈2005100,000購物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場東二環(huán)商圈2006100500購物中心摩爾時尚廣場鹽市口商圈200750,000購物中心成都萬達商業(yè)廣場東南二環(huán)2008150,000購物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場鹽市口商圈200855,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈2009100000購物中心華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業(yè)項目分布圖市級商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過5萬平米的大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對較少，并且每個已經(jīng)形成的區(qū)域商圈內基本都有一個面積10萬平米以上的購物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大體量物業(yè)的出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成的標志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購物中心類項目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結合已有商業(yè)物業(yè)，將會加強各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場-88-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場構成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場、汽車整車專業(yè)市場、川藏線家具專業(yè)市場、一環(huán)路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業(yè)發(fā)達，形成了諸如：琴臺路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺路為例，因為店鋪數(shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因為聚集紫荊電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運營的關鍵。成都整體商業(yè)市場-89-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析：通過以上我們對成都市各級商圈的分析總結，我們對成都商業(yè)市場發(fā)展歸納為以下幾個特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；成都整體商業(yè)市場-90-整體商業(yè)市場小結：通過以上對成都整體商業(yè)市場的分析，可以得出以下結論：目前城區(qū)優(yōu)質商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項目的陸續(xù)完工，這兩個市級商圈仍會繼續(xù)升級發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會相互融合，成為影響整個西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供應中，購物中心模式會越來越多地出現(xiàn)，從目前市場上已有的購物中心類商業(yè)來看，各項目運營情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場不夠成熟以及發(fā)展商對于購物中心模式經(jīng)驗不足導致，缺乏特色是目前市場上購物中心普遍存在的特征；新項目單體規(guī)模逐漸增大，從新項目構成情況看，單體50000平米以上的項目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業(yè)集中供應，發(fā)展商對于商業(yè)物業(yè)功能結構、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來越重視，也希望通過規(guī)模優(yōu)勢塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費者的爭奪將會成為和大型項目的重點，本項目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時更要視區(qū)域內新項目的入市情況。城南天府新城區(qū)域將成為新興城市中心，未來發(fā)展關注的熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆３啥颊w商業(yè)市場-91-演講完畢，謝謝觀看！快速消費品行業(yè)競爭的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網(wǎng)絡來接近消費者，達到高鋪貨率合理的分銷模式和有效的渠道控制和管理以強大的市場營銷功能為導向的營銷組織，實現(xiàn)市場和銷售有效的協(xié)同品牌知度度的提升和營銷效率的提升正確的市場拓展策略核心成功因素快速消費品行業(yè)競爭的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷網(wǎng)絡渠道結構渠道A一般用于拓展新市場利用既有的日用消費品分銷渠道銷售人員同時拜訪批發(fā)商和零售商，采用雙重手法來將產(chǎn)品推到渠道中渠道B渠道C產(chǎn)品流信息和控制流從渠道A演化過來當某一地區(qū)的銷售已達到一定規(guī)模時，P&G從第一層批發(fā)商中尋找一個合適的批發(fā)商，將之發(fā)展成為分銷商分銷商與P&G簽定合同，承擔責任、接受培訓并享有優(yōu)惠和權利，批發(fā)商則只有購銷關系一定時期A、B共享，最終完全轉為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷售比重不大，但成長潛力很大，最終會成為日用消費品分銷的主渠道P&G沒有專門的部門負責渠道C的工作，而且渠道C不會和渠道A或B發(fā)生沖突描述P&G第一層批發(fā)商零售商消費者第二層批發(fā)商P&G分銷商零售商消費者第二層批發(fā)商P&G直接客戶消費者寶潔公司在中國建立了多渠道并存的分銷網(wǎng)絡，來充分接近消費者護發(fā)類產(chǎn)品(97年初)護膚類產(chǎn)品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場占有率依靠其強大的品牌效應及完善的分銷渠道，寶潔產(chǎn)品無論是鋪貨率還是市場占有率都很高快速消費品行業(yè)的分銷模式描述傳統(tǒng)分銷模式多層自上而下的體系，批發(fā)商之間根據(jù)商業(yè)習慣形成自然網(wǎng)絡一級批發(fā)商多為國營、集體性質費用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區(qū)域分銷模式聯(lián)合分銷模式根據(jù)一級批發(fā)商的背景(國營、集體、私營、外資、直銷)和其它條件挑選最合適的，發(fā)展成為分銷商，從而實現(xiàn)區(qū)域及當?shù)胤咒N減少了中間層次，將傳統(tǒng)模式的二、三級合并，并通過與直銷的結合，提高了銷售的主動性各下屬企業(yè)采用統(tǒng)一的銷售渠道，讓客戶實現(xiàn)一站采購區(qū)域分銷中心和全國銷售總部相聯(lián)形成有計劃、有組織、控制良好的體系在銷售中心與關鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷售體系的反饋速度評價企業(yè)第一層批發(fā)商第二層(地區(qū))零售商企業(yè)區(qū)域分銷商二級批發(fā)商零售商企業(yè)全國分銷中心、區(qū)域分銷中心第二層(都市)農(nóng)村小批發(fā)商自提擴展模式主要批發(fā)商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區(qū)域分銷”模式和“聯(lián)合分銷”模式目前已經(jīng)成為快速消費品行業(yè)的主要分銷模式P&G的“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式往往是企業(yè)在有多個不同地域的生產(chǎn)基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對市場的反應速度，而對區(qū)域渠道進行整合，成立分銷中心，生產(chǎn)地址靠近分銷中心，以提供方便和良好的銷售服務建立全國分銷中心體系，需要較大的投資，不僅反應在硬件上(倉庫、電腦)等，而且往往需要電子化的銷售管理和物流管理軟件進行支持，最新的發(fā)展趨勢是通過與主要經(jīng)銷商聯(lián)網(wǎng)，實施電子數(shù)據(jù)交換(EDI)和即時庫存(JIT)評價生產(chǎn)商(8個合資企業(yè)，分布于4個城市)區(qū)域分銷中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷商(500個城市，1000~1500個分銷商)零售商(全國有100萬個網(wǎng)點銷售P&G的產(chǎn)品)其它聯(lián)合利華可口可樂百事可樂長虹在很長期內還無法采用“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式廣泛地被跨國企業(yè)所采用，但并不適合于長虹電池的營銷現(xiàn)狀長虹電池的分銷模式在每個區(qū)域選擇一定數(shù)量的批發(fā)商發(fā)展成為分銷商，除了正常的購銷關系外，長虹還應該提供優(yōu)惠、折扣和其它權利，并幫助分銷商進行分銷和存貨管理，建立完整的分銷商管理和服務體系，這是渠道建設的核心所在分銷商必須有廣泛的銷售網(wǎng)絡，網(wǎng)絡必須含有一定數(shù)量的二級批發(fā)商和零售商，并且能達到要求的覆蓋范圍，分銷商需要向地區(qū)內的批發(fā)商和零售商送貨、提供信用、倉儲產(chǎn)品及POP資料零售商是渠道建設的另一個重點，通過貨柜管理、促銷宣傳、賣場建設等手段和指標來拉動終端消費，并維護市場秩序和控制終端價格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業(yè)態(tài)(如大賣場)，長虹電池應建立專門的部門和采用完全以客戶為導向的銷售模式來拓展這一渠道說明長虹電池區(qū)域分銷商核心客戶二級批發(fā)商零售商羅蘭?貝格建議長虹電池建立以分銷商為核心的區(qū)域分銷體系，同時迅速進入新興的分銷渠道案例P&G的分銷商管理體系經(jīng)濟利益保障機制獲得額外的定貨折扣對其經(jīng)營利潤的部分承諾(在拓展時期)返利由于P&G的產(chǎn)品營銷，他可以比以銷其他產(chǎn)品承擔更小的風險，獲取更大的回報管理和控制機制服務和支持機制經(jīng)銷商和P&G的業(yè)務人員一起配合來有效實施以下渠道和職能經(jīng)營規(guī)劃存貨管理零售覆蓋運輸與倉儲售點廣告與促銷

企業(yè)應明確各項職能在企業(yè)和經(jīng)銷商

之間的分配，并確定各自的工作重點對于大的分銷商，委派客戶經(jīng)理進駐其總部辦公，小的分銷商則由一個客戶經(jīng)理同時監(jiān)控幾個業(yè)務支持：幫助分銷商拓展二級網(wǎng)點，分銷貨物管理支持：IDS改造計劃，協(xié)助分銷商按照寶潔的要求進行重組，幫助分銷商分析問題并制定解決方案培訓支持：定期對經(jīng)銷商的業(yè)務人員進行培訓，介紹產(chǎn)品知識和營銷知識廣告支持：定期的廣告促銷，區(qū)域廣告中出現(xiàn)經(jīng)銷商的名稱保障分銷商利潤穩(wěn)定渠道秩序協(xié)助分銷商履行渠道職能控制分銷商行為激發(fā)分銷商的信心，

推動分銷商的業(yè)務發(fā)展完善的分銷商管理體系包括經(jīng)濟利益保障機制、管理和控制機制、服務和支持機制三個方面寶潔與經(jīng)銷商的職責劃分經(jīng)銷商管理和控制機制的主要內容是將渠道職能在企業(yè)和經(jīng)銷商之間

進行合理分配案例分析總經(jīng)理市場工程人事財務銷售生產(chǎn)廣告/促銷的執(zhí)行廣告/促銷大客戶特選渠道非碳酸飲料銷售分析營業(yè)所針對大賣場等的客戶及促銷方案水、橙汁等產(chǎn)品的管理銷售分析負責學校、企事業(yè)勞防用品市場的滲透可口可樂統(tǒng)一投放形象廣告，并負責全國性的消費者促銷，以此來對各地區(qū)瓶裝商進行廣告和促銷支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷以及地區(qū)性消費者促銷(費用與可口可樂共擔)案例分析：Cocacola許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(1)：可口可樂的

市場部通過對特定客戶和特定渠道的專人負責來對銷售部的運作進行指導總經(jīng)理銷售財務市場…技術物流財務人事關鍵客戶經(jīng)理銷售大區(qū)經(jīng)理渠道營銷渠道促銷品牌策略制定品類總監(jiān)品類總監(jiān)品類總監(jiān)媒體總監(jiān)市場研究總監(jiān)消費者服務總監(jiān)PWSkinOral品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理廣告投入市場研究競爭分析顧客服務品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理案例分析：Unilever許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(2)：聯(lián)合利華

的市場部負責統(tǒng)一的產(chǎn)品/品牌營銷策略制定、市場分析以及媒體投放渠道開發(fā)和維護渠道管理銷貨銷售實現(xiàn)促銷執(zhí)行營銷執(zhí)行功能負責協(xié)調市場部和銷售部的關系組織信息收集和匯總市場研究消費者研究進行消費者調查建立消費者數(shù)據(jù)庫研究消費者形態(tài)制定營銷策略制定營銷計劃和總體預算促銷設計促銷管理促銷物料管理品牌推廣廣告管理POP設計媒體組織策略品牌維護公共關系協(xié)調產(chǎn)品管理產(chǎn)銷結合新產(chǎn)品開發(fā)研究物流配送倉庫管理開單制票貨款管理費用控制客戶生產(chǎn)發(fā)展部(銷售部)財務部產(chǎn)品發(fā)展部市場銷售部市場研究部市場調查部市場部產(chǎn)品供應部廣告部公關部寶潔公司營銷執(zhí)行功能營銷策劃功能營銷支持功能案例分析：P&G許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導向的營銷組織(3)：寶潔公司建

立了完全以營銷策劃功能為導向的營銷組織，銷售部門只負責具體執(zhí)行實施P&G銷售市場部的運作銷售監(jiān)控銷售能力評估銷售執(zhí)行監(jiān)控溝通品牌與銷售之間的關系溝通產(chǎn)品策劃和銷售之間的關系銷量預測培訓銷售市場部制定分銷目標制定營銷策略促銷活動規(guī)劃配合銷售相關市場部產(chǎn)品A產(chǎn)品B產(chǎn)品C為產(chǎn)品爭取促銷機會執(zhí)行批準的促銷計劃執(zhí)行既定的營銷策略實現(xiàn)預定的銷售目標銷售部產(chǎn)品A產(chǎn)品B產(chǎn)品CP&