建業(yè)集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)暨土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案(第一階段)征求意

序篇1建業(yè)地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來(lái)，根據(jù)建業(yè)集團(tuán)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實(shí)踐，經(jīng)過(guò)深入的思考和研究，本著“一切為了建業(yè)”的辦院宗旨，著手研究“三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運(yùn)營(yíng)體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競(jìng)爭(zhēng)力方面，使建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行全面的提升。同時(shí)，根據(jù)建業(yè)集團(tuán)發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研究課題，緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計(jì)劃，以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團(tuán)的“驅(qū)動(dòng)力”和“核心力”，做好建業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率20-25%、銷售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場(chǎng)占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)的“參謀部”和“智囊團(tuán)”。23隨著“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”即將納入整體國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展已是不爭(zhēng)的事實(shí)。河南將成為下一步中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的“黃金十年”，萬(wàn)達(dá)、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場(chǎng)資源，建業(yè)集團(tuán)如何在新的歷史機(jī)遇下，繼續(xù)保持“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位，實(shí)現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)最后進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)一二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴(kuò)張戰(zhàn)略價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，是建業(yè)集團(tuán)面臨的核心問(wèn)題，也是建業(yè)地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標(biāo)！4建業(yè)

集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)暨土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案（第一階段）前言建業(yè)集團(tuán)作為河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績(jī)，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴(kuò)張區(qū)域布局之后，如何新形勢(shì)下，抓住新機(jī)遇，更進(jìn)一步提升建業(yè)省域聚焦商業(yè)模式的價(jià)值？如何實(shí)現(xiàn)建業(yè)本土化資源的價(jià)值最大化？

在城市運(yùn)營(yíng)中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對(duì)整個(gè)城市各種資源的運(yùn)用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動(dòng)著整個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)很大程度上決定了城市化的進(jìn)程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策進(jìn)一步緊縮后，拿地壓力越來(lái)越大，憑借一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑；同時(shí)掌握核心資源和控制優(yōu)勢(shì)，可以左右二級(jí)開(kāi)發(fā)和決定二級(jí)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和方向。建業(yè)集團(tuán)介入土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，憑借強(qiáng)大的品牌實(shí)力和本土化資源優(yōu)勢(shì)，控制上游資源，搶占開(kāi)發(fā)先機(jī)，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢(shì)，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達(dá)到“攘外安內(nèi)、眾生共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價(jià)值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，對(duì)建業(yè)集團(tuán)省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是建業(yè)集團(tuán)在新形勢(shì)下完成下一個(gè)十年發(fā)展布局的核心導(dǎo)向。可全面提升建業(yè)集團(tuán)的資源整合和贏利能力，形成進(jìn)退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢(shì)。5目錄■第一部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述■第二部分：國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況■第三部分：河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況■第四部分：建業(yè)為什么要進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)■第五部分：建業(yè)如何進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)■第六部分：建業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃■第七部分：建業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式■第八部分：效益預(yù)測(cè)及可行性分析6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的背景

改革開(kāi)放以后，尤其是20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快。到2009年底,全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個(gè),城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到62186萬(wàn)。每年城鎮(zhèn)化水平提高一個(gè)百分點(diǎn),每年農(nóng)村就有1000萬(wàn)到1200萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)入城市。城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財(cái)政能力之間的矛盾。土地市場(chǎng)在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開(kāi)發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、國(guó)家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費(fèi)了有限的土地資源，也造成了國(guó)家財(cái)富流失、社會(huì)矛盾上升等不良后果。原有的土地開(kāi)發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時(shí)代的要求，迫切需要一種“通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動(dòng)發(fā)展的城市經(jīng)營(yíng)理念。

7為了有效的規(guī)范土地市場(chǎng)，盤(pán)活和最大效率的利用土地，對(duì)土地開(kāi)發(fā)、出讓、利用等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的調(diào)控和管理，國(guó)家借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)推出了土地儲(chǔ)備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度。在這種背景下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。什么是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)8

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。所以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)既是一種集征地、拆遷、補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項(xiàng)目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。城市土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系是實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計(jì)劃城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對(duì)城市未來(lái)發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開(kāi)發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開(kāi)發(fā)內(nèi)容10土地一級(jí)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)1、平臺(tái)優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運(yùn)作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風(fēng)險(xiǎn)?。L(fēng)險(xiǎn)可控）5、競(jìng)爭(zhēng)?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級(jí)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)）6、易掌控（既可進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)）11從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除了是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工程過(guò)程之外，還具有以下三個(gè)要素：1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過(guò)程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過(guò)程。三個(gè)要素3、利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)2、調(diào)控土地的手段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家、企業(yè)(一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟(jì)個(gè)體(包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者)三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制（存量土地）和集體所有制（增量土地）。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的方式：招標(biāo)委托、授權(quán)委托和收購(gòu)上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過(guò)政府擔(dān)保而獲得貸款。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開(kāi)發(fā)主體二級(jí)開(kāi)發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬

金融機(jī)構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機(jī)構(gòu)二級(jí)開(kāi)發(fā)商相關(guān)利益者得到合理的征地拆遷補(bǔ)償和安置誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合作共贏確保資金安全和增值實(shí)現(xiàn)最大盈利目標(biāo)有利于區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、政績(jī)體現(xiàn)、城市形象15土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系城市開(kāi)發(fā)的對(duì)象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產(chǎn)資源、無(wú)形資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的對(duì)象則是土地。二者是包含與被包含關(guān)系，同時(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)又具有上述三方面更深層次的內(nèi)涵。與城市開(kāi)發(fā)如今推廣儲(chǔ)備土地的熟地出讓，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是土地儲(chǔ)備的重要組成部分。另一方面，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴(kuò)大，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體不僅涉及土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)大致等于沒(méi)有儲(chǔ)備期的土地儲(chǔ)備。與土地儲(chǔ)備在城市中，土地開(kāi)發(fā)有一級(jí)和二級(jí)之分，土地二級(jí)開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的分界點(diǎn)，供應(yīng)之前的開(kāi)發(fā)屬一級(jí)開(kāi)發(fā)，之后為二級(jí)開(kāi)發(fā)。與土地開(kāi)發(fā)城市經(jīng)營(yíng)是指對(duì)構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本(如道路、廣場(chǎng)冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營(yíng)，從而獲得收益的行為。以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容之一。與城市經(jīng)營(yíng)16傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)模式包辦婚姻式由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，俗稱“五統(tǒng)一”或“七統(tǒng)一”，由政府成立專門的舊改或新城管委會(huì)。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財(cái)力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過(guò)去成立的各類開(kāi)發(fā)區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢的政府。割臘肉式誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)，這是沒(méi)有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無(wú)需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控、保障。城投公司模式政府先成立國(guó)有獨(dú)資的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、土地運(yùn)營(yíng)公司等，這種城投公司負(fù)責(zé)全市或者某種類型的全域土地開(kāi)發(fā)，而不是僅限于某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)區(qū)域。這類公司有的掛靠在建設(shè)局，有的幾個(gè)部門聯(lián)合共管，有的干脆在財(cái)政局掛靠，因?yàn)橥度氲馁Y金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入，實(shí)際上是土地運(yùn)營(yíng)。這就使得城投公司往往因與土地儲(chǔ)備中心、市場(chǎng)中心的關(guān)系處理不當(dāng)而出現(xiàn)“越俎代皰”或“施展不開(kāi)”的現(xiàn)象。指婚式由政府指定一級(jí)開(kāi)發(fā)商，一般為國(guó)有企業(yè)或關(guān)系戶。因?yàn)闆](méi)錢“大包大攬”，又不安于、不忍心“割臘肉”，一些政府采取了這種非市場(chǎng)化的指婚式。這種方式省錢省事，但開(kāi)發(fā)效益不理想、機(jī)制不靈，甚至容易滋生腐敗。招親式政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu)、信譽(yù)好、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)。目前，公開(kāi)招親方式還缺乏全國(guó)性的制度，操作彈性大，爭(zhēng)議也大，北京是最早出臺(tái)相關(guān)政策的地區(qū)，但屬于工程總承包式的招親，只在“選商”階段實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，投資商參與的積極性不高，又容易引發(fā)曲線拿地的弊病。蜜月式政府與開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟恐刑厥饫婊蜿P(guān)系形成合作模式，政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤(pán)，得到既定利益或由于政府官員更迭造成開(kāi)發(fā)無(wú)法進(jìn)行，而采取的非市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)機(jī)制也無(wú)法保證整體開(kāi)發(fā)效益的實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度也無(wú)法掌控。蜜月一過(guò)，即作鳥(niǎo)獸散。傳統(tǒng)城市開(kāi)發(fā)模式中國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開(kāi)發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農(nóng)民低價(jià)征收土地，通過(guò)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調(diào)整實(shí)施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級(jí)開(kāi)發(fā)商高價(jià)出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量資金，再用于城市建設(shè)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)。無(wú)論是以存量地開(kāi)發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設(shè)用地為主的新城區(qū)開(kāi)發(fā)，根據(jù)開(kāi)發(fā)主體、利益平衡及運(yùn)作流程等的差異，大體可把城市開(kāi)發(fā)模式分為以下幾類。

傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)模式與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式對(duì)比

傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)模式（土地出讓后開(kāi)發(fā)）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式（土地出讓前開(kāi)發(fā)）17生地生地出讓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓建造房屋18四種模式模式一■一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)■這種模式比較普遍，近期可能存在機(jī)會(huì)■長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，空間越來(lái)越窄

模式三■政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式■由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式二■完全政府控制模式■完全由政府組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)■成功的前提在于城市規(guī)模不太大，操作難度小、成本低，政府有能力承擔(dān)全部的土地開(kāi)發(fā)資金。

模式四■政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式（三級(jí)聯(lián)動(dòng)）■政府“抓兩頭”，即控制土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃；“放中間”，即充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)■對(duì)于規(guī)劃能力和財(cái)政力量不太強(qiáng)的城市，這種模式比較合適

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在四種模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程19向當(dāng)?shù)貒?guó)土局提交土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)當(dāng)?shù)貒?guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案確定土地開(kāi)發(fā)主體按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)取得當(dāng)?shù)厝嗣裾呐鷾?zhǔn)文件辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問(wèn)題。如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本超過(guò)投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。2021類別內(nèi)容項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)；委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用；工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用；環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；地價(jià)評(píng)估費(fèi)用；工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)；招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)征地、拆遷費(fèi)用征地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆除工程費(fèi)用、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用、其它公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)；竣工圖編制費(fèi)；建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用；項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用；項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用；其他管理費(fèi)該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。銷售費(fèi)用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等應(yīng)納稅費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成22土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的機(jī)會(huì)與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面的研究23從價(jià)值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，通常承擔(dān)四種角色：商業(yè)角色土地運(yùn)營(yíng)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開(kāi)發(fā)/開(kāi)發(fā)招商（營(yíng)銷）項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷售營(yíng)銷銷售營(yíng)銷/運(yùn)營(yíng)管理參與土地規(guī)劃、一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、土地營(yíng)銷在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理24在區(qū)域開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段價(jià)值鏈中有不同的權(quán)力和利益點(diǎn)●區(qū)域開(kāi)發(fā)是一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程?！耖_(kāi)發(fā)主體通過(guò)在價(jià)值鏈的不同階段所擁有的權(quán)力和能力，來(lái)創(chuàng)造價(jià)值和獲得利益。權(quán)能利益點(diǎn)影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級(jí)開(kāi)發(fā)(自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)通過(guò)項(xiàng)目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)回報(bào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理性持久收益持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)

土地開(kāi)發(fā)1.0模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2.0模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)3.0模式

25“獲取土地增值收益”是參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要目的之一土地增值收益的實(shí)現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商利益實(shí)現(xiàn)的重要保證招商收益和開(kāi)發(fā)收益的研究納入到對(duì)“土地增值收益研究”的主線中去。獲得土地增值收益招商傭金和租金開(kāi)發(fā)收益自營(yíng)開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)利潤(rùn)從哪里實(shí)現(xiàn)？26國(guó)家禁止經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議出讓及私營(yíng)機(jī)構(gòu)擁有土地出讓權(quán)。但我們?nèi)詫⒃诂F(xiàn)有政策框架下，試圖探索開(kāi)發(fā)商在直接獲得土地收益上的空間。對(duì)獲得土地增值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分直接獲取和間接獲取兩種模式來(lái)研究在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級(jí)市場(chǎng)獲得土地使用權(quán)，對(duì)土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)讓，是常規(guī)的獲得收益途徑。獲得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開(kāi)轉(zhuǎn)讓直接獲得收益間接獲得收益進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑探索直接獲取收益途徑二級(jí)開(kāi)發(fā)招商27取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的名義以下名義獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)土地1.工業(yè)園區(qū)2.科技園區(qū)3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)4.倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)5.文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)6.中央商務(wù)區(qū)（CBD）7.商貿(mào)區(qū)8.旅游區(qū)9.總部基地10.交通樞紐區(qū)12.舊城改造13.撤村并城

28如老居民區(qū)、城中村、老商業(yè)區(qū)舊城改造新城區(qū)待開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、“鐵公機(jī)”交通樞紐區(qū)、資源性開(kāi)發(fā)區(qū)如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)進(jìn)城新區(qū)、新農(nóng)村城鎮(zhèn)化新區(qū)29方案一間接獲取土地收益

——常規(guī)操作的路徑分析30我們研究了國(guó)內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)借鑒CASE某產(chǎn)業(yè)基地土地開(kāi)發(fā)模式操作過(guò)程圖政府與開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成地價(jià)協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場(chǎng)掛牌開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)31間接獲取土地的操作關(guān)鍵策略成立若干關(guān)聯(lián)公司，是成功獲得所需地塊的前提通過(guò)摘牌獲取土地，是實(shí)踐中證明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、便于操作的獲地方式與政府在掛牌前達(dá)成默契，對(duì)土地競(jìng)爭(zhēng)者設(shè)置門檻，是摘牌成功的關(guān)鍵成立和運(yùn)行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別獲得土地的使用權(quán)。每個(gè)公司作為法人實(shí)體，在土地一級(jí)交易市場(chǎng)上獲得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地、依法轉(zhuǎn)讓土地。各個(gè)項(xiàng)目地塊分別獲取，降低了開(kāi)發(fā)商的交易風(fēng)險(xiǎn)。土地公開(kāi)出讓的方式有三種：招標(biāo)、拍賣、掛牌。招標(biāo)有利于發(fā)展商進(jìn)行理性決策，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者是一種水平上的考驗(yàn)。拍賣容易操作，透明度高，公平競(jìng)爭(zhēng)，但易受房地產(chǎn)氣候的影響。掛牌可以給予開(kāi)發(fā)商和政府充分的考慮時(shí)間，實(shí)際上是延長(zhǎng)期限的拍賣。掛牌交易可以通過(guò)附屬條件設(shè)置門檻。開(kāi)發(fā)商與政府之間達(dá)成協(xié)議，以開(kāi)發(fā)商與政府的雙贏為前提。開(kāi)發(fā)商在摘牌前一般對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)已有一定投入，或者允諾滿足政府在區(qū)域開(kāi)發(fā)中的特殊要求。32轉(zhuǎn)為綜合用地通過(guò)土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)商間接獲取土地增值收益的模式成立工具公司與政府達(dá)成協(xié)議綜合用地工業(yè)用地分塊拿地摘牌競(jìng)標(biāo)不改變土地用途改變土地用途協(xié)議獲地招商、轉(zhuǎn)租二級(jí)開(kāi)發(fā)依法轉(zhuǎn)讓自主開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓二級(jí)開(kāi)發(fā)收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓金招商傭金、稅收返還和轉(zhuǎn)租租金開(kāi)發(fā)模型33方案二直接獲取土地收益開(kāi)發(fā)模式探索－－－公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)34兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開(kāi)發(fā)利用良性運(yùn)轉(zhuǎn)的保證對(duì)于土地開(kāi)發(fā)利用的探討，必須從房地產(chǎn)各個(gè)參與者的目標(biāo)和利益出發(fā)。宏觀形勢(shì)和外部沖擊，會(huì)影響各個(gè)參與方與欲開(kāi)發(fā)土地之間的關(guān)系。必須兼顧和融合各個(gè)參與者的切身利益。

用戶：所有者和租戶

政府開(kāi)發(fā)商土地

稅收服務(wù)和決策

交流及溝通

購(gòu)買、出租區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政收益經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)財(cái)務(wù)目標(biāo)私人利益35在對(duì)區(qū)域地塊開(kāi)發(fā)上，開(kāi)發(fā)商與政府之間有共同利益和目標(biāo)，也有潛在的利益沖突開(kāi)發(fā)商與政府之間在區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和土地增值上有著廣泛共同利益同時(shí)，二者在土地增值的分配上也存在潛在矛盾沖突

政府開(kāi)發(fā)商地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化及形象財(cái)政收益政治成就利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)向下的財(cái)務(wù)與市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域開(kāi)發(fā)土地增值36由于面臨著各自不同的約束，政府和開(kāi)發(fā)商均難單獨(dú)完成區(qū)域的成功開(kāi)發(fā)政府開(kāi)發(fā)投入大，資金缺乏開(kāi)發(fā)商單獨(dú)一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策約束和限制投入大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、回報(bào)利潤(rùn)低，不具有吸引力我們的解決思路是什么單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的困境37成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：美國(guó)開(kāi)發(fā)過(guò)程中公共、私營(yíng)角色的配合——開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型公共部門和私營(yíng)部門獨(dú)立行使各自職能任何利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)原因公共部門通過(guò)合伙、合資、合作開(kāi)發(fā)方式，擴(kuò)展原有的活動(dòng)范圍，承擔(dān)新風(fēng)險(xiǎn)地方政府開(kāi)始把區(qū)域開(kāi)發(fā)視為戰(zhàn)略資源公私合營(yíng)開(kāi)發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖私營(yíng)部門：擬定項(xiàng)目、制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃職責(zé)劃分公共部門：成為開(kāi)發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項(xiàng)目選擇者、經(jīng)營(yíng)者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策私營(yíng)部門：完成地上建筑建設(shè)、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)聯(lián)邦政府城市投資減少減稅公決，使得不能提高稅收和批準(zhǔn)增發(fā)新債券，政府尋找新的資金來(lái)源財(cái)政緊縮、土地增值，地方政府把開(kāi)發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價(jià)值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財(cái)政支持、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)

20世紀(jì)初70年代后期80年代初38公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)符合開(kāi)發(fā)商的利益公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)對(duì)私營(yíng)部門的利益影響

創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境如果需要，政府可提供資金或政策支持降低開(kāi)發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)有公共機(jī)構(gòu)參與投資的項(xiàng)目更容易得到政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的進(jìn)程也會(huì)加快

公共部門的期望值不是隨著市場(chǎng)的變化而變化，反而對(duì)政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化政府和開(kāi)發(fā)商在利潤(rùn)分配商存在潛在矛盾，而且開(kāi)發(fā)商在博弈中處于劣勢(shì)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)39公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)對(duì)政府部門的利益影響更好的實(shí)現(xiàn)政府公共目標(biāo)能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流充分利用私人開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及創(chuàng)造力作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)401、大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)的成功，往往是政府和開(kāi)發(fā)商合作的結(jié)果公共部門通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)合伙、合資、合作開(kāi)發(fā)方式，整合社會(huì)資源進(jìn)行區(qū)域整體的一級(jí)開(kāi)發(fā)政府和開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分享開(kāi)發(fā)收益成立聯(lián)合組織和機(jī)構(gòu)412、公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提政企之間良好的關(guān)系、他們之間利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益一致性政府與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系密切性

公私合作的成功范例區(qū)域開(kāi)發(fā)的公私合作矩陣42因此，公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)的方式是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的

實(shí)際上，公私合營(yíng)的合作方式，在世界上許多國(guó)家，比如說(shuō)美國(guó)、英國(guó)、南非，東南亞，瑞典等西歐國(guó)家已經(jīng)被廣泛采用，并獲得成功。開(kāi)發(fā)規(guī)模大在美國(guó)：

公共設(shè)施與商業(yè)計(jì)劃的公私合作發(fā)展項(xiàng)目投資額在美國(guó)目前每年已經(jīng)達(dá)到500億-750億美元；美國(guó)各級(jí)政府共擁有價(jià)值56億美元的地產(chǎn)權(quán)益運(yùn)用領(lǐng)域廣在英國(guó)：政府/大學(xué)/學(xué)校/地區(qū)辦公室建筑城市土地的混合使用居住物業(yè)（高層、花園公寓）酒店/會(huì)議中心及會(huì)議酒店機(jī)場(chǎng)大學(xué)設(shè)施及學(xué)生公寓科技與生物科技公園運(yùn)輸類物業(yè)體育與娛樂(lè)設(shè)施43公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序1：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位2：建立項(xiàng)目目標(biāo)體系3：構(gòu)建項(xiàng)目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計(jì)6：擬訂項(xiàng)目整體發(fā)展預(yù)算案7：完成項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)分析8：完成項(xiàng)目整體階段發(fā)展計(jì)劃9：分別完成公共/私營(yíng)部門經(jīng)濟(jì)分析10：分別制定公共/私營(yíng)部門的投資、發(fā)展及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃11：規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批14：組建公私合營(yíng)組織架構(gòu)13：報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)成立PPP公司15：完成項(xiàng)目的整體立項(xiàng)審批16：資金到位，開(kāi)始施工12：協(xié)商并簽定公私合營(yíng)合作協(xié)議4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計(jì)44整體公私協(xié)議合作開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式關(guān)鍵舉措土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公開(kāi)招標(biāo)土地開(kāi)發(fā)權(quán)建立AAA總公司本方案階段劃分1

與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議成立AAA公司形成組織架構(gòu)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)前的毛地價(jià)值評(píng)估AAA公司投資進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府組織驗(yàn)收一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地，并進(jìn)行成本核算政府在土地交易中心進(jìn)行土地交易，公開(kāi)招標(biāo)土地開(kāi)發(fā)權(quán)按照框架性協(xié)議，進(jìn)行土地增值收益分成234分享土地開(kāi)發(fā)權(quán)出讓收益開(kāi)發(fā)商的利益實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本（稅收返還）關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開(kāi)發(fā)權(quán)

開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過(guò)摘牌獲得自營(yíng)開(kāi)發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利二級(jí)開(kāi)發(fā)收益45

Coldspring內(nèi)城開(kāi)發(fā)，美國(guó)，巴爾的摩公共部門的參與私營(yíng)部門的參與巴爾的摩住房與社會(huì)發(fā)展局F.D.Rich住房開(kāi)發(fā)公司規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)提供土地、地下設(shè)施、停車場(chǎng)、公共設(shè)施提供資金提供融資服務(wù)利潤(rùn)限定在10％開(kāi)發(fā)結(jié)果：實(shí)現(xiàn)了公共利益實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)均降低案例一46MetroTech中心

——布魯克林的區(qū)域發(fā)展，美國(guó)，紐約MetroTech中心是一個(gè)集商業(yè)、研究和高新技術(shù)為一體的大規(guī)模綜合中心，占地16英畝，項(xiàng)目的規(guī)模和密度均較大。由于開(kāi)發(fā)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)太大，不可能由城市政府或私營(yíng)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)，所以采用公私合營(yíng)方式。由紐約市政府、理工大學(xué)和ForestCityRatner聯(lián)合開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)結(jié)果：顯著地改善了布魯克林中心區(qū)的面貌，提升了政府形象；該項(xiàng)目體現(xiàn)了公共/私營(yíng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的強(qiáng)大力量。案例二一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式，本質(zhì)仍在于卓越地控制成本，

為獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)創(chuàng)造條件

根據(jù)有關(guān)土地部門、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的判斷，以及當(dāng)前各地的操作實(shí)踐，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與政府分享土地開(kāi)發(fā)增值收益的前景并不樂(lè)觀。當(dāng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本加出讓金不高于政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，一般都會(huì)放行。鑒于一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大，周期長(zhǎng)，因此，各地政府在對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的審計(jì)與評(píng)估時(shí)，為一級(jí)開(kāi)發(fā)商保留了一定的盈利空間。通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，可以節(jié)省成本，增加土地價(jià)值，提高對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商的吸引力。通過(guò)優(yōu)化市政規(guī)劃方案，可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資；通過(guò)優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，可以提高土地價(jià)值，促進(jìn)土地上市交易。為上市交易時(shí)取得土地使用權(quán)，創(chuàng)造有利條件。熟悉當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，了解各地塊的價(jià)值借鑒：國(guó)內(nèi)外新城開(kāi)發(fā)模式地產(chǎn)研究院研究國(guó)際國(guó)內(nèi)新城開(kāi)發(fā)案例發(fā)現(xiàn)，新城開(kāi)發(fā)可歸為3+5模式：即按地理空間劃分為遠(yuǎn)郊新城、近郊新城和城中新城三大類，按發(fā)展驅(qū)動(dòng)力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大類。48遠(yuǎn)郊新城：霍華德式的田園夢(mèng)想遠(yuǎn)郊新城的特點(diǎn)是避免在城市邊緣地帶開(kāi)發(fā)，通過(guò)征購(gòu)低地價(jià)的遠(yuǎn)郊農(nóng)地以降低新城開(kāi)發(fā)成本。倫敦模式：盡管新城在空間上與倫敦保持較遠(yuǎn)距離，注重獨(dú)立性，但在經(jīng)濟(jì)功能上卻與之形成互補(bǔ)。但新城最終并沒(méi)達(dá)到工作和生活的平衡，部分人要去倫敦等大城市就業(yè)，周邊城市的人也跑來(lái)新城就業(yè)，獨(dú)立自主的生活設(shè)想在實(shí)踐中被證明過(guò)于理想化。近郊新城：三種發(fā)展路徑法國(guó)模式：法國(guó)近郊新城一般離中心城市20－40公里，在半城市半農(nóng)村地帶開(kāi)發(fā)。與英國(guó)新城保持獨(dú)立不同，近郊新城注重通過(guò)多種便捷的交通方式來(lái)從空間上保持與中心城市聯(lián)系，并布局多種功能，實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)。

美國(guó)模式，也稱為邊緣城市模式。其首要特點(diǎn)是并不獨(dú)立于中心城市，而是與之一起組成多中心的大都市圈；其次是低密度地開(kāi)發(fā)建設(shè)，辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中；對(duì)外交通則以高速公路和小汽車為主，公交體系比較滯后（人口的低密度是其原因之一）。目前，邊緣城市已成為美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的主要居住場(chǎng)所，但隨著人口的增長(zhǎng)，交通擁堵等城市問(wèn)題也越來(lái)越突出。

澳大利亞的郊區(qū)新城在布局上與美國(guó)類似，但為防止城市無(wú)序蔓延，新城由政府做出總體規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)城市發(fā)展，以避免純商業(yè)行為帶來(lái)的不良影響。在城市建設(shè)上，強(qiáng)調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展，提高土地的利用強(qiáng)度，進(jìn)行高密度的辦公、居住開(kāi)發(fā)，始終堅(jiān)持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時(shí)，為避免新城開(kāi)發(fā)對(duì)中心城市的發(fā)展造成不良影響，政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。

49城中新城：舊城的破繭重生

城中新城，即對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來(lái)的城市片區(qū)。城中新城的樣本當(dāng)屬日本的六本木，這片原來(lái)由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)17年的籌備改造，已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復(fù)合都會(huì)社區(qū)和東京重要的商務(wù)區(qū)之一。

居住新城：住宅區(qū)的另類表達(dá)

居住新城的緣起是為了疏散市區(qū)過(guò)度擁擠的人口，改善居住環(huán)境抑或?yàn)橹械褪杖爰彝ヌ峁┳》?，而在城市邊緣地帶開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)，如北京的天通苑。但單純的住宅開(kāi)發(fā)最嚴(yán)重的問(wèn)題莫過(guò)于工作和居住的嚴(yán)重分離，使得交通設(shè)施在上下班高峰期擁堵不堪，而增建交通設(shè)施又會(huì)造成平時(shí)的閑置浪費(fèi)。居住的過(guò)于集中，往往造成商業(yè)、教育等公建配套供應(yīng)不上，使得早期入住的居民生活極其不便。目前單純的居住新城開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，原有的大型居住區(qū)也在慢慢引入新的產(chǎn)業(yè)以平衡城市內(nèi)部功能。

產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)的集聚地

產(chǎn)業(yè)新城最開(kāi)始是由于中心城市地價(jià)的高昂使得工廠原地?cái)U(kuò)張成本巨大，而功能布局的混雜和人口密度的加大，導(dǎo)致了生活環(huán)境惡化。重工業(yè)首先遷出城市，隨后輕工業(yè)也逐漸外遷。但為避免重蹈布局混亂和土地資源的浪費(fèi)，政府在城市邊緣條件適宜的地方劃出一片區(qū)域進(jìn)行引導(dǎo)，由此形成了產(chǎn)業(yè)新城的雛形。

但最開(kāi)始產(chǎn)業(yè)的外遷，職住分離造成的鐘擺式交通等另類城市問(wèn)題隨著產(chǎn)生。于是，在產(chǎn)業(yè)新城布局適當(dāng)?shù)淖≌⑸虡I(yè)和公建配套，使之達(dá)到一定的工作和生活的平衡，成為后來(lái)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)劃的共識(shí)。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的典范應(yīng)屬蘇州工業(yè)園，其規(guī)劃將清潔的輕工業(yè)圍繞居住鄰里和商業(yè)中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并達(dá)到了四個(gè)平衡：用地平衡、就業(yè)平衡、商業(yè)設(shè)施服務(wù)平衡以及生活居住區(qū)平衡。

50交通新城：對(duì)樞紐優(yōu)勢(shì)的依托

城市地理學(xué)認(rèn)為，地理位置在一個(gè)城市的產(chǎn)生、發(fā)展和沒(méi)落中起著重要作用。古代城市一般都修建在位置優(yōu)越的地方，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地理位置的優(yōu)越程度也在隨之改變，原來(lái)區(qū)域的邊緣可能由于對(duì)外貿(mào)易的興起而崛起新興的城市，如20世紀(jì)初的上海。而交通模式的改變，也可能誕生新的城市，如鐵路的建設(shè)使得石家莊從一個(gè)小村莊躍居為大城市。當(dāng)今，交通新城的主流趨勢(shì)是在城市周邊依托空港、海港和高鐵，發(fā)展具有獨(dú)立城市功能的空港新城、臨港新城、臨鐵新城等等。這類新城不同之處在于，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是依托于交通樞紐優(yōu)勢(shì)，根據(jù)其發(fā)展物流、加工制造、商貿(mào)會(huì)展、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)鏈，并適當(dāng)配置居住以及必要的公建。

行政新城：政府主導(dǎo)的典型

行政新城是指以行政中心搬遷為先導(dǎo)而開(kāi)發(fā)起來(lái)的新城。這類新城開(kāi)發(fā)，初始驅(qū)動(dòng)力在于大規(guī)模的政府搬遷，既加快了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，又為區(qū)域發(fā)展提供了初始需求。

為避免單一的行政辦公職能導(dǎo)致城市功能的不平衡，行政新城一般要發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)行政新城發(fā)展較為成功的有深圳將市政府由羅湖區(qū)遷往福田區(qū)，青島將市政府從舊城區(qū)遷往東部新區(qū)，這兩個(gè)城市政府目前所在地，都已成為當(dāng)?shù)刈顬榉比A的金融、商業(yè)和辦公中心，地價(jià)也超過(guò)了原來(lái)的舊城中心。

都市副中心：新城發(fā)展的歸宿

都市副中心是指由于多種因素的共同驅(qū)動(dòng)，促使一個(gè)具備完善城市職能并能與原城市中心相媲美的新城形成。最開(kāi)始新城可能以產(chǎn)業(yè)、交通或者行政力量的驅(qū)動(dòng)為先導(dǎo)，后來(lái)在多種力量的作用下，使得城市功能越來(lái)越完善。北京的望京，原來(lái)是一個(gè)純粹的臥城，被譽(yù)為“亞洲第一社區(qū)”，后來(lái)通過(guò)望京核心區(qū)域的商圈發(fā)展、高科技產(chǎn)業(yè)的引入以及總部企業(yè)的集聚，使得這個(gè)區(qū)域擁有北京最好的商務(wù)、生活環(huán)境，都市副中心已初具雛形。

51建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為，理想的新城應(yīng)該是：以人為本的城市設(shè)計(jì)，注重公共交通體系建設(shè)和導(dǎo)向發(fā)展，多功能的城市布局而不是功能的單一開(kāi)發(fā)，既注重與外界保持良好的聯(lián)系又注重獨(dú)立的城市內(nèi)部平衡結(jié)構(gòu)，既強(qiáng)調(diào)土地利用的集約化和多樣化又注重舒適工作生活環(huán)境的塑造。第二部分：國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況522020年全面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，人均住房面積，城市要達(dá)到35平方米，農(nóng)村是40平方米，而目前與這個(gè)指標(biāo)還相差很遠(yuǎn)，城鎮(zhèn)只有20平方米，農(nóng)村只有30平方米。

中國(guó)已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，在今后的發(fā)展當(dāng)中，很重要的途徑就是要盡快提高城市化率，預(yù)計(jì)到2020年，將有50%的人口居住在城市，2050年則有75%的人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平的提高意味著我們整個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化水平的提高，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。53黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)要求,2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長(zhǎng)7%以上。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必然帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來(lái)購(gòu)房需求四個(gè)方面。中央對(duì)土地管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已上升到基本國(guó)策層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的根本意圖是引導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進(jìn)城市化進(jìn)程，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，并且有利于建設(shè)和諧社會(huì)。城市發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，特別是住宅開(kāi)發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。因此，政府必然從源頭開(kāi)始，在城市發(fā)展、土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備、土地供應(yīng)、保障性住宅開(kāi)發(fā)等整個(gè)發(fā)展鏈條中，起到主導(dǎo)或調(diào)控作用。

政府只有控制了土地儲(chǔ)備，才能控制土地供應(yīng)，進(jìn)而才能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)施加影響。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)相分離，是未來(lái)發(fā)展的必然；一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式可能持續(xù)不會(huì)太久。55土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)趨勢(shì)嚴(yán)格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應(yīng)趨于緊張開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變由企業(yè)主導(dǎo)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，逐步向政府主導(dǎo)的一二級(jí)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)門檻提高1）巨額的資金保障。要求投標(biāo)保證金達(dá)幾億元，存入政府指定的專用帳戶，封閉運(yùn)行；2）限定性的開(kāi)發(fā)周期。約定時(shí)間內(nèi)完不成則無(wú)償收回；3）開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)，等等。競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈有實(shí)力的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多地介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。動(dòng)因有二：一是跑馬圈地，取得穩(wěn)定收益。二是以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為龍頭，在取得穩(wěn)定收益時(shí)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。例如，首開(kāi)集團(tuán)以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為龍頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)。二級(jí)難度加大在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)分離的城市，二級(jí)拿地都是要通過(guò)招拍掛，政府要幫助一級(jí)開(kāi)發(fā)商拿地，會(huì)面臨較大的輿論壓力和風(fēng)險(xiǎn)。例如，北京白家莊地塊關(guān)于回購(gòu)的爭(zhēng)議。影響企業(yè)發(fā)展一級(jí)開(kāi)發(fā)在征地、拆遷過(guò)程中會(huì)占用大量資金，資本規(guī)模較小的企業(yè)，很難同時(shí)進(jìn)行多個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。供應(yīng)趨于緊張幾個(gè)基本判斷外部土地私有化問(wèn)題，各界都不談?wù)?。各地之間沒(méi)有統(tǒng)一的一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，建業(yè)集團(tuán)將成功創(chuàng)造河南模式。城市擴(kuò)張和土地供應(yīng)將注重節(jié)奏，處于受控狀態(tài)，違規(guī)批地將被堵絕。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)難以進(jìn)行產(chǎn)品化運(yùn)作，盈利模式單一。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)難以形成巨大的品牌影響力，需要通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)打造企業(yè)品牌。內(nèi)部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要以二級(jí)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力為依托。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大，占用期長(zhǎng)，融資難度大，難以實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)?，F(xiàn)階段，一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的主要任務(wù)是練好內(nèi)功，建立完善的運(yùn)作管理體系。北京市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模式的啟示“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的北京模式本質(zhì)上控制住土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃，充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。對(duì)于舊城改造等開(kāi)發(fā)成本高、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目，或者不適合民營(yíng)資本介入的項(xiàng)目，均由政府指定國(guó)有企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)；能夠通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，則盡量利用社會(huì)力量。北京模式的效率可能會(huì)高于上海模式，而且政府基本不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題：

主要通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)；規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不能高于開(kāi)發(fā)總成本的8%，同時(shí)又規(guī)定生地變熟地后，如果地價(jià)超過(guò)政府的基準(zhǔn)價(jià)，則土地不能上市交易。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的增值收益完全歸政府所有，原居民或企事業(yè)單位均不能分享。后果：開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有太大動(dòng)力去做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，更沒(méi)有動(dòng)力提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量或創(chuàng)新以最大限度提升土地價(jià)值。

開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的征地拆遷費(fèi)用難以準(zhǔn)確估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，以及由于開(kāi)發(fā)期過(guò)長(zhǎng)而長(zhǎng)期占?jí)捍罅抠Y金的風(fēng)險(xiǎn)。

地塊權(quán)屬不清無(wú)法抵押，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)也無(wú)法抵押；如果再?zèng)]有政府擔(dān)保，則開(kāi)發(fā)商的融資難度極大。8%的利潤(rùn)率對(duì)外部投資者沒(méi)有太大吸引力，因而融資困難。上海市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模式的啟示上海市的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)，完全由政府主導(dǎo)，組建的上海市地產(chǎn)集團(tuán)完全按照政府的計(jì)劃行事，兼具“土地儲(chǔ)備中心”和“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體”兩種角色。這種完全由政府主導(dǎo)、指定機(jī)構(gòu)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，增強(qiáng)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度，完善了土地供應(yīng)方式，確保了政府對(duì)土地增值收益的控制。但是，另一方面，這個(gè)龐大的國(guó)企是否具備較高的效率和較高的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)，以及專項(xiàng)開(kāi)發(fā)資金的統(tǒng)一管理，是值得研究的問(wèn)題。上海模式只適用于較為有錢的政府。上海市政府為上海市地產(chǎn)集團(tuán)提供巨大的融資支持：

財(cái)務(wù)撥款在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，提供擔(dān)保土地出讓金收入部分返還，用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)上海市也正在考慮土地資產(chǎn)證券化、土地開(kāi)發(fā)信托、土地權(quán)益置換等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的BT模式

BT模式即項(xiàng)目投資者成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目建設(shè)提供特許協(xié)議權(quán)，項(xiàng)目建設(shè)完成后由項(xiàng)目所屬機(jī)構(gòu)分期回購(gòu)的融資模式。BT模式是BOT模式的演變，多用于政府項(xiàng)目，所以被形象的稱為“政府按揭”。BT模式在我國(guó)已有不少成功案例（如重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋、北京地鐵奧運(yùn)支線等），給BT模式用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了充足的借鑒依據(jù)；由于土地自身為高值產(chǎn)品，又因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的實(shí)施要求政府為唯一的供地方，這就保證了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍為贏利的，有可靠的回購(gòu)保障，這是吸引投資者的最重要的條件。59土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其典型的特征可以贏利，但無(wú)法交給企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)；

投資回報(bào)率很高，但是其抵押貸款量少，時(shí)間短；

主導(dǎo)者是政府，但是政府卻沒(méi)有能力進(jìn)行具體的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作；

利潤(rùn)相對(duì)于龐大的資金成本和繁瑣的工程環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)很低。60金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)者政府方勘察設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位施工單位咨詢單位政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司貸款回購(gòu)承諾BT合同提供咨詢服務(wù)建立管理協(xié)助管理監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)督土地一級(jí)開(kāi)發(fā)BT模式運(yùn)作方式61

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于新興事物，目前沒(méi)有統(tǒng)一的實(shí)施方法和具體的國(guó)家政策，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要大量的協(xié)調(diào)工作。

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)BT模式中，雖然由投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資建設(shè)，但是政府必須充當(dāng)有效率和效力的協(xié)調(diào)角色。

首先，要協(xié)調(diào)土地原使用者與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以取得土地原使用者的信任。其次，要協(xié)調(diào)政府部門之間的關(guān)系。提高效率，減少亂收費(fèi)問(wèn)題，節(jié)約成本，解決與原法律法規(guī)相抵觸的問(wèn)題。第三部分：河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況62區(qū)域發(fā)展從“天地之中”到“經(jīng)濟(jì)極地”

隨著國(guó)家“中原崛起”戰(zhàn)略的實(shí)施，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的構(gòu)建上升至國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃層面已是大勢(shì)所趨。而實(shí)現(xiàn)“中原崛起”和“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”構(gòu)建的唯一途徑就是找到一條特色化的發(fā)展之路。承擔(dān)著國(guó)家糧食安全的重要戰(zhàn)略任務(wù)的河南省，如何破解發(fā)展中的難題？63建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，就是通過(guò)構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)步增加可耕地面積，失地農(nóng)民成為產(chǎn)業(yè)工人，建立高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，使得收入增加，人民富裕，糧食穩(wěn)定增產(chǎn)，最終確保農(nóng)業(yè)和糧食安全，區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。作為農(nóng)業(yè)大省的河南，為確保國(guó)家糧食安全，加快省域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三者協(xié)調(diào)發(fā)展是一條必有之路。作為全國(guó)第一人口大省的河南，住房剛性需求會(huì)愈來(lái)愈旺盛，土地供給將會(huì)越來(lái)越緊張；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)消費(fèi)需求的上揚(yáng)，剛性需求的旺盛和土地供給的矛盾會(huì)愈加凸顯，這將是河南城鎮(zhèn)化進(jìn)程中最大的難題。64在建業(yè)的橫向擴(kuò)張戰(zhàn)略中，始終是以鄭州為中心，以不同的半徑畫(huà)出同心圓，也即業(yè)界所稱的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)。二環(huán)：未來(lái)2年內(nèi)，以鄭州為中心，半徑300公里為圓，在這個(gè)區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。區(qū)域人口一億兩千萬(wàn)；三環(huán)：4到5年后，把半徑擴(kuò)大到350公里，進(jìn)入河南周邊省份的40多個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)100到120個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域人口一億五六千萬(wàn)；四環(huán)：8到10年后，半徑再擴(kuò)大到400公里，進(jìn)入50多個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)200個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域人口2億人。

按照對(duì)“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的整體構(gòu)想，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域包括河南全省、安徽北部、山東西南部、河北南部和山西東南部的中原地區(qū)等30多個(gè)地市，位于東中西部三大地區(qū)的結(jié)合部，區(qū)域人口2億人。建業(yè)集團(tuán)高瞻遠(yuǎn)矚的省域化擴(kuò)張戰(zhàn)略與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的構(gòu)建和發(fā)展脈絡(luò)不謀而合，是運(yùn)籌帷幄，還是天意巧合？中原經(jīng)濟(jì)區(qū)與建業(yè)戰(zhàn)略652008年底統(tǒng)計(jì)結(jié)果，河南省土地總面積16.56萬(wàn)平方公里，其中耕地面積11889.56萬(wàn)畝，林地4527.84萬(wàn)畝，園地470.868萬(wàn)畝，牧草地21.58萬(wàn)畝），建設(shè)用地3279.94萬(wàn)畝）。河南省土地概況662007年：河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)共出讓國(guó)有土地供應(yīng)6661宗，面積10490.00公頃（其中新增建設(shè)用地6130.93公頃、存量建設(shè)用地4359.07公頃，分別占58.45%和41.55%），成交價(jià)款及租金等收益共239.77億元。宗數(shù)、面積和價(jià)款分別較上年增長(zhǎng)50.74%、2.87%和16.53%。2008年：河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)共出讓國(guó)有土地供應(yīng)3682宗，面積11914.12公頃（其中新增建設(shè)用地7311.79公頃、存量建設(shè)用地4602.33公頃，分別占61.37%和38.63%），成交價(jià)款及租金等收益共336.05億元。宗數(shù)較上年減少44.72%；面積和價(jià)款分別較上年增長(zhǎng)13.58%和40.16%。河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)情況672010年上半年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積1257.03萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.2%，增速比上年同期回落25.4個(gè)百分點(diǎn)，分別比今年一季度、1-5月加快5.3個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。本年完成土地開(kāi)發(fā)面積594.96萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.5%，分別比上年同期、今年一季度、1-5月加快6.1個(gè)、5.5個(gè)和14.2個(gè)百分點(diǎn)。河南省房地產(chǎn)投資情況68

河南省城鎮(zhèn)化面臨極大的人口、資源、環(huán)境壓力，有限的環(huán)境容量不允許我們走分散布局的城市發(fā)展道路，不能建設(shè)眾多低密度的城鎮(zhèn)和居住區(qū)，這就要求我們要積極建設(shè)并在全省推廣占地少、設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的小房住宅，從完善住房的建設(shè)和功能方面滿足群眾需要，提高生活質(zhì)量和居住舒適度。在區(qū)域人口分布密集，人地矛盾突出，環(huán)境壓力巨大的地區(qū)推進(jìn)城市化的，河南房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展最大的問(wèn)題不是需求，不是資金，不是技術(shù)，而是土地！土地，將是未來(lái)河南房地產(chǎn)發(fā)展中最難跨越的羈絆！69根據(jù)河南現(xiàn)狀，河南省的城市運(yùn)營(yíng)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)按區(qū)域經(jīng)濟(jì)功能共可分為一極六類新農(nóng)村建設(shè)獨(dú)特資源縣城地級(jí)中心城市中原城市群地級(jí)中心城市衛(wèi)星城偏遠(yuǎn)縣區(qū)鄭州主力發(fā)展極欒川、修武、西峽、靈寶等信陽(yáng)、南陽(yáng)、安陽(yáng)、鶴壁等洛陽(yáng)城市群、信陽(yáng)城市群、三門峽城市群等城鎮(zhèn)化改造、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)等汝陽(yáng)、宜陽(yáng)、淇縣、盧氏等長(zhǎng)葛、修武、獲嘉、遂平等70根據(jù)開(kāi)發(fā)模式不同，可分為五種類型1.新城建設(shè)2.“鐵公機(jī)”交通樞紐區(qū)域建設(shè)3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)4.舊城改造5.資源型區(qū)域開(kāi)發(fā)融城新城、行政新城、城郊新城、居住新城、撤村并城等旅游、文化、地質(zhì)、礦產(chǎn)等舊城改造、城中村改造、近郊農(nóng)村城鎮(zhèn)化改造、老街區(qū)改造等火車站、高鐵、輕軌、高速公路、機(jī)場(chǎng)等科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心、創(chuàng)意文化園區(qū)等711992年9月，成立龍湖科技教育園區(qū)，規(guī)劃面積19平方公里，現(xiàn)已形成文化教育園區(qū)，高科技工業(yè)園區(qū)和以龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、萬(wàn)畝櫻桃游覽區(qū)為主的休閑度假園區(qū)等三大產(chǎn)業(yè)群區(qū)。2005年3月1日，鄭州市土地儲(chǔ)備中心成立，市政府宣布將通過(guò)土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。2004年8月，鄭東龍子湖大學(xué)城開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃面積22平方公里；2010年7月初，《鄭州市新鄭綜合保稅區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》開(kāi)始編制，規(guī)劃面積499.4公頃。2010年2月26日，海馬集團(tuán)投資10億元的鄭州基地零部件工業(yè)園（一期）奠基。2010年7月16日，方正集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的綜合性房地產(chǎn)投資集團(tuán)——北大資源集團(tuán)，與開(kāi)封市政府在鄭州舉行“開(kāi)封新區(qū)合作開(kāi)發(fā)簽約儀式”，簽約開(kāi)封新區(qū)35平方公里項(xiàng)目。2010年8月3日，鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)工奠基,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最王牌的企業(yè)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)登陸登陸鄭州。2010年1月21日，鄭州新區(qū)規(guī)劃評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，面積1840平方公里。2010年7月28日，鄭汴新區(qū)規(guī)劃出爐，面積2127平方公里；……河南省土地市場(chǎng)現(xiàn)狀72升龍現(xiàn)象:城中村改造2005年年底，升龍進(jìn)入鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。在其憑借曼哈頓廣場(chǎng)的打造而成為中原房地產(chǎn)的“黑馬”級(jí)別開(kāi)發(fā)商之后，又陸續(xù)投資建設(shè)了升龍國(guó)際中心、中原新城……四年時(shí)間，華麗轉(zhuǎn)身，升龍企業(yè)的發(fā)展路徑，業(yè)界為之驚奇。而它的發(fā)展速度，更被業(yè)界嘆為觀止。“升龍現(xiàn)象”已成為一個(gè)業(yè)界熟知的名詞。從進(jìn)入鄭州到完成投資260億元，升龍企業(yè)只用了4年時(shí)間。看似升龍做的都是以城中村改造為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目，其本質(zhì)都是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。北大模式：新城開(kāi)發(fā)2010年7月16日，方正集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的集團(tuán)公司——北大資源集團(tuán)與河南省開(kāi)封市政府在鄭州舉行“開(kāi)封新區(qū)合作開(kāi)發(fā)”簽約儀式，計(jì)劃總投資約百億元，將開(kāi)封新區(qū)35平方公里的土地打造成“國(guó)際化的生態(tài)漫城”。北大資源集團(tuán)明確表示：“我們不單要做好一級(jí)開(kāi)發(fā)，也會(huì)參與到二級(jí)開(kāi)發(fā)中來(lái)。我們將結(jié)合北大和方正的資源優(yōu)勢(shì)以及房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)富有特色的城市綜合體?！狈秸瘓F(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向價(jià)值鏈的上游伸展，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)供地源頭，創(chuàng)建具有方正特色的城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，并在其他城市復(fù)制推廣，成為專業(yè)的‘城市運(yùn)營(yíng)商’，其本質(zhì)既是一、二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式河南現(xiàn)象河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式73如何使“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，使建業(yè)地產(chǎn)“根植中原、造福百姓”的核心價(jià)值觀在整體發(fā)展戰(zhàn)略中得以真正體現(xiàn)，全面承擔(dān)起企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、效益穩(wěn)步增長(zhǎng)、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的任務(wù)，歸根結(jié)底是兩個(gè)方面的問(wèn)題：一、持有優(yōu)質(zhì)土地的總量；二、項(xiàng)目的贏利能力；如何解決這兩個(gè)問(wèn)題，是保證整體戰(zhàn)略實(shí)施的核心保證。

全面進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)建業(yè)集團(tuán)規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略得以快速實(shí)施的戰(zhàn)略性選擇！第四部分：建業(yè)為什么要進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)74754、建業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域資源和業(yè)內(nèi)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)將資源轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標(biāo)的動(dòng)力建業(yè)集團(tuán)介入城市運(yùn)營(yíng)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的背景與條件6、面臨未來(lái)發(fā)展，建業(yè)需要快速提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2、河南房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大發(fā)展機(jī)遇，建業(yè)應(yīng)當(dāng)做大做強(qiáng)3、經(jīng)過(guò)18年的發(fā)展，建業(yè)構(gòu)建完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)尚不完善，區(qū)域發(fā)展不一，存在巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折，建業(yè)需要規(guī)?；瘮U(kuò)張面對(duì)下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)黃金10年，建業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率20-25%的速度、2012年即建業(yè)集團(tuán)成立20周年之際銷售收入突破100億元、用大約5年時(shí)間占據(jù)河南住宅市場(chǎng)10%左右的份額、8-10年內(nèi)建設(shè)約500萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等目標(biāo)。762、新藍(lán)海

為建業(yè)集團(tuán)破解區(qū)域發(fā)展瓶頸尋找新藍(lán)海。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的全面介入，形成三級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、資源優(yōu)先的高效立體發(fā)展格局，全面彰顯建業(yè)集團(tuán)商業(yè)模式的優(yōu)越性1、優(yōu)戰(zhàn)略

在完成省域化全面布局后，更進(jìn)一步深度挖掘省域化戰(zhàn)略價(jià)值，同時(shí)，提升并完善建業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，構(gòu)建特色化區(qū)域發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)建業(yè)獨(dú)特的商業(yè)模式更為完善、成熟、贏利力更強(qiáng)3、創(chuàng)價(jià)值

增強(qiáng)以產(chǎn)業(yè)鏈為導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)平臺(tái)、營(yíng)銷平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)、跨界資源合作平臺(tái)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的價(jià)值聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

4、增效益

完善建業(yè)集團(tuán)贏利結(jié)構(gòu)，改善建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部開(kāi)發(fā)流程，增強(qiáng)規(guī)模化擴(kuò)張能力，全面提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益戰(zhàn)略意義77建業(yè)集團(tuán)SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）省域發(fā)展的聚焦化戰(zhàn)略，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，兩者一脈相承；建業(yè)的地方政府資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和資本運(yùn)作能力；河南市場(chǎng)存在巨大的市場(chǎng)空間和政策機(jī)會(huì)；建業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大資源整合能力W（劣勢(shì)）幾乎沒(méi)有涉足，缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；建業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品體系單一，在城市運(yùn)營(yíng)整體要求上有一定差距；建業(yè)缺乏商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等大盤(pán)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；人才、組織體系不完善O（機(jī)會(huì)）建業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略實(shí)施轉(zhuǎn)型期中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律法國(guó)還不完善地方政府政績(jī)體現(xiàn)河南城鎮(zhèn)化改造進(jìn)程加快整體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步快速發(fā)展T（威脅）閩商、浙商、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園、升龍、北大資源等外地大型房企的大規(guī)模進(jìn)入；地方企業(yè)的亂中取利，沖擊主流市場(chǎng)；一旦土地一級(jí)市場(chǎng)正式立法，運(yùn)作難度及操作門檻隨之增大，贏利空間萎縮河南土地矛盾愈加突出，難度加大78產(chǎn)品體系不完善，缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)1、整合建業(yè)地產(chǎn)研究院五大產(chǎn)品體系和土地一級(jí)市場(chǎng)研究體系，加快相關(guān)人員的培訓(xùn)和整體組織架構(gòu)的搭建；2、盡快形成建業(yè)集團(tuán)完整的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，制定科學(xué)合理的實(shí)施戰(zhàn)略1、抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利用政策空檔，快速調(diào)整策略，實(shí)施“三駕馬車”商業(yè)模式；2、加快完善產(chǎn)品體系和運(yùn)營(yíng)體系，建立最大利潤(rùn)空間規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)；一旦立法，利潤(rùn)空間萎縮，操作難度加大土地矛盾愈來(lái)愈突出1、提高上游資源控制能力，小步快跑，盡快形成土地運(yùn)營(yíng)規(guī)模化；2、城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度加大，持續(xù)性收益物業(yè)持有量增加。3、完成省域化布局后，向外擴(kuò)張。劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和彌補(bǔ)外地大型房企大規(guī)模進(jìn)入，地方小型房企亂中取利1、依托建業(yè)強(qiáng)大的品牌實(shí)力和地方政府資源，加快進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的步伐；2、與地方政府盡快形成合作意向；3、建立區(qū)域資本聯(lián)盟；4、充分發(fā)揮聯(lián)合艦隊(duì)和地方軍團(tuán)力量，實(shí)施“攘外安內(nèi)”策略79有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠有利于以規(guī)模效益在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地

五大有利有利于獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有利于保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)減輕成本壓力有利于建業(yè)集團(tuán)資源整合五大有利80有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠

大塊的土地可以分多期開(kāi)發(fā)，整塊土地的開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到結(jié)束可以延續(xù)5-6年的時(shí)間或更長(zhǎng)，處于陸續(xù)開(kāi)發(fā)的狀態(tài)。“土地閑置兩年收回”就成了一紙空文，因而，現(xiàn)實(shí)中很少有儲(chǔ)備中的土地被政府收回的事情。

泛海地產(chǎn)案例：近日泛海建設(shè)由于涉嫌囤地被曝光，即將到手的200多億元房?jī)r(jià)升值暴利，可能成為泡影。國(guó)土資源部利劍出鞘，對(duì)碧桂園6300畝土地進(jìn)行徹查；81有利于以規(guī)模效益在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地■進(jìn)行大盤(pán)化的土地運(yùn)作，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，■對(duì)于建業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在土地獲取中擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（地塊優(yōu)勢(shì)透明化，選擇空間大，開(kāi)發(fā)潛力大）。82有利于獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分利用建業(yè)集團(tuán)對(duì)該區(qū)域的市場(chǎng)把握和經(jīng)驗(yàn)及在該區(qū)域的影響力。充分利用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，把握整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提早對(duì)地塊開(kāi)發(fā)贏利能力進(jìn)行甄別。對(duì)適合建業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)地塊，提高開(kāi)發(fā)門檻，阻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入，并根據(jù)整體戰(zhàn)略部署合理科學(xué)的調(diào)配資源。83保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)減輕成本壓力適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備可以未雨綢繆，而不是等米下鍋，同時(shí)可以避免地價(jià)上漲給經(jīng)營(yíng)代來(lái)的成本壓力。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期已獲取穩(wěn)定收益，對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，可以保證更充盈的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和贏利能力。84有利于建業(yè)集團(tuán)資源整合

■業(yè)內(nèi)整合形成“超級(jí)航母”，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變成朋友；跨行業(yè)整合形成“聯(lián)合艦隊(duì)”，讓最優(yōu)勢(shì)資源成為建業(yè)快速擴(kuò)張的發(fā)動(dòng)機(jī)；區(qū)域優(yōu)勢(shì)整合形成“區(qū)域領(lǐng)頭羊”，最優(yōu)資源發(fā)揮最大效力?！鼋I(yè)集團(tuán)內(nèi)部品牌、人才、管理、政府關(guān)系、資本整合，無(wú)形資產(chǎn)及有效管理整合整合，企業(yè)戰(zhàn)略與區(qū)域發(fā)展整合，打造“行業(yè)領(lǐng)袖”。

85為什么要進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)1、宏觀趨勢(shì)的需要（調(diào)控、發(fā)展、方向）2、戰(zhàn)略發(fā)展的需要（省域、向下、縱深）3、盈利目標(biāo)的需要（百億、盈利率、可持續(xù)）4、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的需要（充足現(xiàn)金流、穩(wěn)定效益、最大利潤(rùn)空間、最優(yōu)化成本管理、最穩(wěn)健商業(yè)模式優(yōu)化）5、資源整合的需要（資本、品牌、人才、管理、文化等）6、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要（發(fā)展、互動(dòng)、共贏）為什么進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)政策導(dǎo)向1歷史經(jīng)驗(yàn)2從中央政府對(duì)土地管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變，以及國(guó)家在土地管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面政策演變軌跡，可以判斷出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，這是根本性的，是我們進(jìn)行戰(zhàn)略決策的主要依據(jù)。對(duì)于國(guó)外土地管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，由于歷史條件和國(guó)情截然不同，只能是借鑒，但從中也可以看出政府對(duì)于土地管理、城市發(fā)展的主導(dǎo)意圖，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控意圖；對(duì)于國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，基本都是特例，不具備普遍性，很多盈利手段都是操作層面的，而不能上升到戰(zhàn)略層面。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已不僅僅是行業(yè)經(jīng)濟(jì)面的調(diào)控，已涉及到政府經(jīng)濟(jì)管理能力問(wèn)題，已上升到政治層面?？紤]到2011年是政府換屆的敏感時(shí)期，這次房地產(chǎn)調(diào)控效果很可能成為一項(xiàng)政治任務(wù)。市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求土地供應(yīng)信貸稅收戶型限制

總之，政府通過(guò)對(duì)“地根”、“銀根”、稅收等調(diào)控杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和需求進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。國(guó)家調(diào)控手段88行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蔀橼厔?shì)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等綜合體開(kāi)發(fā)迅速崛起產(chǎn)品體系由模式化向系統(tǒng)化、細(xì)分化轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)特征從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征：地產(chǎn)趨勢(shì)

89什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？王石說(shuō)是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說(shuō)是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈的完善和規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競(jìng)爭(zhēng)力，是需要急切解決的核心問(wèn)題。第五部分：建業(yè)如何進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)9091城市運(yùn)營(yíng)商1、城市發(fā)展商（政府、資金、品牌）2、城市中介商（高水平運(yùn)作模式）3、城市建設(shè)商（參與基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，為城市發(fā)展個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛提供基礎(chǔ)動(dòng)力）4、城市經(jīng)營(yíng)商（城市經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整與開(kāi)發(fā)）5、城市管理商（跳出傳統(tǒng)二級(jí)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入3.0模式，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中獲取收益）6、城市開(kāi)發(fā)商（既可進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)）總總體定位總體定位92主力部隊(duì)特種部隊(duì)智力部隊(duì)秘密部隊(duì)建業(yè)軍團(tuán)以土地二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，大力規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略，全力貫徹“省域化聚焦戰(zhàn)略”，完善產(chǎn)品體系，進(jìn)行多元化、高效益化運(yùn)作，強(qiáng)化贏利能力以建業(yè)集團(tuán)企業(yè)品牌、教育品牌、足球品牌等進(jìn)行外延性擴(kuò)張，進(jìn)行資本、人才、品牌、行業(yè)、人脈跨行業(yè)、跨區(qū)域聯(lián)盟，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，提升建業(yè)集團(tuán)全方位、立體化、市場(chǎng)化領(lǐng)袖行業(yè)的能力以地產(chǎn)研究院為核心，針對(duì)河南市場(chǎng)和建業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略需要，全面完善產(chǎn)品體系、策劃體系、營(yíng)銷體系、管理體系的文化、組織架構(gòu)研究，打造建業(yè)特色化、專業(yè)化獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力快速進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，全面納入河南城市運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建建業(yè)集團(tuán)完整產(chǎn)業(yè)鏈，占有優(yōu)質(zhì)資源，掌控稀缺資源，實(shí)現(xiàn)建業(yè)模式三級(jí)聯(lián)動(dòng)、多元并舉、同生共贏、價(jià)值最優(yōu)互動(dòng)生態(tài)鏈四大部隊(duì)既可獨(dú)立作戰(zhàn)，亦可協(xié)同作戰(zhàn)、交叉作戰(zhàn)，服從于建業(yè)軍團(tuán)整體戰(zhàn)略部署，以各自部隊(duì)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效互補(bǔ)，資源共享，在面對(duì)不同的戰(zhàn)役時(shí)，充分發(fā)揮獨(dú)有作戰(zhàn)能力，快速、高效的為整體戰(zhàn)局的最大化勝利自由組合、合理調(diào)配，構(gòu)建多方位化、多角度化、多層次化的立體作戰(zhàn)系統(tǒng)，奠定整個(gè)戰(zhàn)役全面勝利的強(qiáng)大生態(tài)基礎(chǔ)。建業(yè)軍團(tuán)93開(kāi)發(fā)原則1、快速進(jìn)入，戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，快速進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，不必戀戰(zhàn)；2、避免政府換屆及宏觀政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。小步快跑1、小資金撬動(dòng)大資本，用有限資金打通無(wú)限資本通道；2、不求規(guī)模，只求贏利，快速形成區(qū)域覆蓋，建立政府資源最佳合作模式；借鑒：碧桂園陷入了大盤(pán)模式的泥淖之中，進(jìn)退兩難。以小博大1、只提供啟動(dòng)資金2、啟動(dòng)土地營(yíng)銷，可利用建業(yè)強(qiáng)大資源（業(yè)內(nèi)、聯(lián)合艦隊(duì)、中城聯(lián)盟、地產(chǎn)商會(huì)等）3、啟動(dòng)多種融資模式，如：提前預(yù)收土地款、聯(lián)合拿地、建設(shè)單位墊資等先易后難1、可首先選擇五類城市：融城一體化城市、獨(dú)特資源城市、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城市、中心城市衛(wèi)星城、建業(yè)集團(tuán)有深厚政府資源的城市。2、易操作城市首先介入，逐步推進(jìn)，最終覆蓋整個(gè)戰(zhàn)略區(qū)域。先小后大1、先選擇區(qū)域范圍小、資金規(guī)模小、開(kāi)發(fā)難度小的區(qū)域進(jìn)行；2、前期采取塊點(diǎn)策略，中期采用片面戰(zhàn)略，后期采用整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略多頭開(kāi)花1、在戰(zhàn)略區(qū)域內(nèi)選擇多個(gè)城市進(jìn)入，保證規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施；2、保證穩(wěn)定充盈的資本贏流率；3、各種資源的充分合理化利用。快進(jìn)快出94整合梳理建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金、客戶、品牌、人才、管理、產(chǎn)品、文化、教育、體育等優(yōu)勢(shì)資源河南省醫(yī)療、教育、傳媒、金融、商業(yè)、服務(wù)等強(qiáng)勢(shì)資本，打造區(qū)域資本航母河南省品牌、人才、知本、管理、業(yè)界等跨行業(yè)、跨區(qū)域資源形成建業(yè)“資源核”河南省城市發(fā)展土地、項(xiàng)目、資金、人脈、開(kāi)發(fā)狀況，進(jìn)行戰(zhàn)略性區(qū)域發(fā)展規(guī)劃建業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目、產(chǎn)品體系、人才體系、管理體系、開(kāi)發(fā)體系等達(dá)成三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式河南各級(jí)城市發(fā)展，與河南工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村建設(shè)等區(qū)域發(fā)展緊密融合組織體系：建立城市投資公司，負(fù)責(zé)省域城市運(yùn)營(yíng)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)；指導(dǎo)原則：打包資源整合，品牌張弛互補(bǔ)，資源滲透共贏，一體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。95介入運(yùn)營(yíng)建業(yè)項(xiàng)目前期運(yùn)作、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，以一級(jí)市場(chǎng)作指導(dǎo)，保證單獨(dú)項(xiàng)目利益最大化城市運(yùn)營(yíng)和城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)啟動(dòng)，按照集團(tuán)整體戰(zhàn)略部署，有計(jì)劃的進(jìn)行相關(guān)工作地方土地開(kāi)發(fā)的招商、洽談以及部分地方的策劃、規(guī)劃環(huán)節(jié)，掌握主動(dòng)，實(shí)施選擇性把控河南城市戰(zhàn)略性合作框架協(xié)議簽訂，部分城市合作方案確定，分步驟、分梯次進(jìn)行實(shí)施運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、組織、管理、規(guī)劃體系的充分完善，依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展落實(shí)具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃和方案全面切入河南地域各級(jí)土地市場(chǎng)，根據(jù)戰(zhàn)略計(jì)劃制定河南具體發(fā)展規(guī)劃和運(yùn)作計(jì)劃并調(diào)整建議該公司可考慮單獨(dú)運(yùn)作，只負(fù)責(zé)城市運(yùn)營(yíng)與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，以保證建業(yè)集團(tuán)上游土地資源的控制能力。整體運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)策略

5、贏利土地一級(jí)開(kāi)發(fā)獲取穩(wěn)定收益，二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)獲取高額利潤(rùn)，三級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)獲取持久收益，形成三級(jí)互補(bǔ)，資本流通，做到既保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，又保證高額利潤(rùn)，兼具同步開(kāi)發(fā)良性循環(huán)的穩(wěn)健良性生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈3、聯(lián)動(dòng)城市運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)引導(dǎo)二級(jí)開(kāi)發(fā)和三級(jí)開(kāi)發(fā)，一極三級(jí)聯(lián)動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)4、發(fā)展審時(shí)度勢(shì)，土地市場(chǎng)發(fā)展良好就采用1.0運(yùn)營(yíng)模式，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)獲取穩(wěn)定收益；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好就采用1.0、2.0模式，兩級(jí)聯(lián)動(dòng)，共同獲取超值利潤(rùn)；整體形勢(shì)良好，就采用三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，產(chǎn)業(yè)鏈全部啟動(dòng)，快速發(fā)展。2、掌控根據(jù)整體戰(zhàn)略部署，盡快進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資源、稀缺資源、獨(dú)有資源及潛力資源等不同開(kāi)發(fā)等級(jí)的文化、旅游、經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源分階段、分批次的占有和開(kāi)發(fā)；1、整合整合教育、傳媒、醫(yī)療、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)等強(qiáng)勢(shì)資本與品牌，打包形成建業(yè)集團(tuán)資源核；6.最優(yōu)介入河南省各級(jí)城市規(guī)劃、前期策劃、產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)力提升等城市運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，獲取二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理的最佳切入點(diǎn)和最佳項(xiàng)目結(jié)合點(diǎn)；97土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作流程1、簽訂區(qū)域框架性合作協(xié)議（意向書(shū)）2、考察、調(diào)研、城市規(guī)劃會(huì)、評(píng)審會(huì)、策劃3、協(xié)商并簽訂區(qū)域合作協(xié)議書(shū)4、雙方組成合作開(kāi)發(fā)指揮部5、完成整體項(xiàng)目的立項(xiàng)審批7、開(kāi)始招商，成本收益優(yōu)先返還建業(yè)集團(tuán)6、土地營(yíng)銷啟動(dòng)9、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束，進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)階段8、招商結(jié)束，返還溢出土地收益操作流程98為