我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析范文

...wd......wd......wd...中國房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制分析摘要本文對目前中國房地產(chǎn)公司開發(fā)工程時在成本控制上存在的一些問題和不合理的現(xiàn)象進(jìn)展了剖析，并對怎樣緊跟市場需求、國家宏觀政策調(diào)控進(jìn)展工程成本控制進(jìn)展了分析研究，特別是怎樣利用先進(jìn)的工程管理工具及怎樣從工程全壽命周期、全過程角度進(jìn)展開發(fā)工程的成本控制進(jìn)展了重點闡述。本文共分為四個局部。首先，本文簡要介紹了工程管理成本控制的根基知識。然后詳細(xì)研究了工程決策階段、工程設(shè)計階段、招投標(biāo)與合同簽訂階段、工程實施階段、竣工階段每一階段成本控制的特點及內(nèi)容，特別是決策階段和設(shè)計階段對于工程成本控制的意義最為關(guān)鍵。在本文的第三局部，主要介紹了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀及存在的一些問題。我國房地產(chǎn)起步較晚，但是開展飛速，2005年房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額的17.79%，是投資最大的一個行業(yè)。與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的工程管理水平卻沒有與時俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把工程成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)；輕視工程管理中的溝通管理，工程成本控制各階段“各掃門前雪〞；不注重利用先進(jìn)的工程管理工具和方法；工程運作過程中重實施輕方案等。最后，根據(jù)所學(xué)的工程管理理論知識及結(jié)合工作實際對于上述問題提出了自己解決方法，主要有：利用先進(jìn)的工程管理工具和方法；重視、加強工程前期投資決策階段的成本控制工作；工程實施階段的成本控制所應(yīng)注意的事項；加強工程溝通管理，整合工程內(nèi)外部資源，共同為工程成本控制服務(wù)；提高房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理水平，主要談一下市場定位風(fēng)險及投資風(fēng)險；發(fā)揚光大一些在工程運作中行之有效的成本控制方法等。其中對于成本控制的工程管理工具WBS和EVM進(jìn)展了重要介紹和研究。關(guān)鍵詞：工程管理成本控制房地產(chǎn)開發(fā)ABSTRACTInthispaper,thecurrentChina'srealestatedevelopmentprojectsinsomeoftheproblemsexistinginthecostcontrolandanalyzestheunreasonablephenomena,andonhowtokeepupwithmarketdemand,thenationalmacropolicyforprojectcostcontrolisanalyzedandstudies,especiallyhowtousetheadvancedprojectmanagementtoolsandhowtodevelopmentfromtheviewpointoftotalprojectlifecycle,thewholeprocessofprojectcostcontrolindetail.Thisarticleisdividedintofourparts.First,thispaperbrieflyintroducesthebasicknowledgeofprojectmanagementcostcontrol.Andthenstudiedthedetailprojectdecision-makingstage,designstage,biddingandcontractsigningstage,projectimplementationstageandcompletionstagecharacteristicsandcontentsofeachstageofcostcontrol,especiallythedecisionphaseanddesignphaseforthesignificanceoftheprojectcostcontroliscrucial.Inthethirdpartofthispaper,mainlyintroducedthepresentstatusandproblemsofrealestateprojectmanagementproblems.RealestateinChinastartslate,butrapiddevelopment,in2005realestateinvestmentaccountedfor17.79%ofthetotalamountofinvestmentinfixedassetsinthewholesocietyinourcountryisthelargestinvestmentinabusiness.Atthesametime,China'srealestateindustryprojectmanagementleveldidnotkeeppacewithTheTimes,stillinarelativelybackwardlevel.Mainlydisplaysin:theattentiontoomuchontheconstructionoftheprojectcostcontrol;Despisecommunicationmanagementinprojectmanagement,projectcostcontrolindifferentstagesofthe"sweepthesnowinfrontofthe";Don'tpayattentiontotheuseofadvancedprojectmanagementtoolsandmethods;Heavylightschemeintheprocessofprojectoperationandsoon.Finally,accordingtothetheoryofprojectmanagementknowledgeandcombiningtherealityofworkputforwardhissolutiontotheproblem,mainlyinclude:useofadvancedprojectmanagementtoolsandmethods;Seriously,tostrengthentheearlystageoftheprojectinvestmentdecision-makingstageofcostcontrolwork;Projectimplementationphaseoftheitemsthatshouldbepaidattentiontocostcontrol;Strengthentheprojectcommunicationmanagement,integratetheinternalandexternalresourcesproject,commonserviceforprojectcostcontrol;Improvetheriskmanagementlevelofrealestatecompanies,mainlytalkaboutthemarketpositioningandinvestmentrisk;Carryforwardsomeeffectivecostcontrolintheprojectoperationmethod,etc.TheWBSforcostcontrolofprojectmanagementtoolsandEVMentryKeywords:ProjectmanagementCostControlRealestatedevelopment目錄前言61工程管理成本控制介紹72開發(fā)各階段成本控制的特點與內(nèi)容92.1工程決策階段的成本控制92.2設(shè)計階段的成本控制92.3工程招標(biāo)工程中的成本控制112.4做好合同的簽定工作112.5施工階段的成本控制112.5.1抓好合同管理,減少工程索賠122.5.2從管理模式上著手,建設(shè)建設(shè)監(jiān)理制,追求投資的有效控制122.5.3從技術(shù)措施上展開工程投資的有效控制122.5.4用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)展工程投資的有效控制122.6竣工階段的成本控制123我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程成本控制現(xiàn)狀及存在問題133.1我國工程工程管理歷史133.2我國房地產(chǎn)行業(yè)工程管理現(xiàn)狀133.3目前房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題143.3.1把工程成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)153.3.2輕視工程管理中的溝通管理，工程成本控制各階段“各掃門前雪〞163.3.3不注重利用先進(jìn)的工程管理工具和方法163.3.4工程運作過程中重實施輕方案174怎樣提升房地產(chǎn)工程成本控制水平184.1工作分解構(gòu)造〔WBS〕和掙值管理〔EVM〕的運用184.1.1WBS〔工作分解構(gòu)造〕194.1.2掙值管理技術(shù)〔EVM〕194.2加強成本控制的措施214.2.1認(rèn)真做好市場調(diào)查研究，合理確定建設(shè)規(guī)模214.2.2技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好方案優(yōu)化214.2.3著眼可持續(xù)開展，合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點224.2.4加強工程決策階段的投資估算工作，努力提高投資估算的準(zhǔn)確度224.2.5提高工程監(jiān)理在控制工程造價中的作用224.2.6積極發(fā)揮造價工程師在施工過程中的成本控制作用234.2.7提高房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理水平244.2.8發(fā)揚光大一些在工程實踐中行之有效的成本控制方法25完畢語26參考文獻(xiàn)27致謝29前言本文所說的房地產(chǎn)工程是指廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)工程，是指房地產(chǎn)企業(yè)從拿到一塊地、然后籌劃、設(shè)計、施工直到竣工交付業(yè)主這一整個過程，不是指通常意義上的施工階段的工程。相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制管理也是指從前期籌劃到設(shè)計、施工、驗收等全壽命周期〔除去后期交付使用階段〕的工程成本的目標(biāo)控制。據(jù)國家統(tǒng)計局2005年年報統(tǒng)計，中國全年全社會固定資產(chǎn)投資88604億元，其中全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，占總投資額的17.79%，是投資量最大的一個行業(yè)。可以說房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的一大行業(yè)，所以加強對房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理，無論是對我們的國家、還是對我們這些老百姓、普通的買房者都是有好處的。眾所周知，房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開展是以房地產(chǎn)工程開發(fā)為導(dǎo)向的，當(dāng)一個房地產(chǎn)公司得到一塊地皮時，一個新的開發(fā)工程就會形成。這個公司的各個業(yè)務(wù)部門就會圍繞著這個工程開場運轉(zhuǎn)，相應(yīng)的就會形成工程的各工程標(biāo)，主要有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制目標(biāo)無疑是最重要的，因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程是商業(yè)行為，是以利潤最大化為目標(biāo)的，質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)展的。這些年來房地產(chǎn)行業(yè)成了孕育億萬富翁的最好的溫床，在2005年胡潤富豪排行榜上，排名前50的富豪中有24位涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。為什么房地產(chǎn)企業(yè)會這么賺錢呢其中有一個重要的原因不能不提，那就是在以前很多的，可以說是大多數(shù)的房地產(chǎn)商都是控制開發(fā)成本的高手。但是，他們控制開發(fā)工程的成本的方法是不標(biāo)準(zhǔn)、不科學(xué)甚至可以說是不正常的，相應(yīng)的手段會在正文里詳述。隨著市場越來越標(biāo)準(zhǔn)、透明，開發(fā)商再想以這樣的工程管理方法去開發(fā)工程變得越來越困難。房地產(chǎn)行業(yè)肯定將進(jìn)展一番洗牌，只有那些管理成本低、資金實力雄厚、品牌信譽好的企業(yè)才會最后生存下來。這樣在工程成本控制上面就必須采用一些先進(jìn)的科學(xué)的工程成本控制方法。本文就這些問題闡述了一下自己的見解，其中著重對工程管理工具工作分解構(gòu)造〔WBS〕和掙值管理〔EVM〕進(jìn)展了介紹。1工程管理成本控制介紹根據(jù)國際上權(quán)威的工程管理組織PMI〔ProjectManagementInstitute〕所編寫的工程管理“圣經(jīng)〞——工程管理知識體系指南，即PMBOK〔ProjectManagementBodyofKnowledge〕，成本管理是工程管理的核心目標(biāo)之一。按照PMBOK理論，工程管理包含九大知識領(lǐng)域、五個過程。這九大知識領(lǐng)域分別是工程范圍管理、時間管理、費用管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險管理、人員管理、采購管理、溝通管理和工程整體管理問題。五大工程過程是工程啟動過程、工程方案過程、工程執(zhí)行過程、工程監(jiān)控過程和工程收尾過程，而成本管理穿插于全部五個過程之中。還有一種理論就是大名鼎鼎的“工程管理三角形〞理論，即衡量一個工程是否成功的標(biāo)準(zhǔn)是指工程能否在限定的時間、費用之內(nèi)提交給客戶符合質(zhì)量要求的工程成果。即時間、成本和質(zhì)量被看作是工程管理目標(biāo)的“鐵三角〞，在這三個要素中任何一個要素的變化都會引起其他一個或兩個要素的變化〔圖1〕。例如，假設(shè)對成本偏差采取不恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施，就可能造成質(zhì)量或進(jìn)度問題，或在工程的今后階段產(chǎn)生無法承受的巨大風(fēng)險。成本、進(jìn)度、質(zhì)量之間是矛盾和統(tǒng)一的結(jié)合體，一方面他們之間的關(guān)系是矛盾的，如果想要加快工程進(jìn)度或提高工程質(zhì)量，一般就會以增加工程成本為代價，這就是我們常常說的“形象工程〞；另一方面借助一定的科學(xué)管理方法和工具，他們又是統(tǒng)一的，即可以在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度滿足要求的情況下，可以一定程度上的降低成本，其中最有效、最實際的方法就是運用先進(jìn)的工程管理方法。圖1-1成本、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)相互關(guān)系資料來源：徐成彬，王小麗﹒如何進(jìn)展工程成本管理﹒2003-4-2它們?nèi)咧g的關(guān)系可以用函數(shù)表示為：C=f(Q,T,S)公式1-1在公式1中，C、Q、T、S的含義分別如下：Cost:成本工程工作的成本，與工程使用的人力資源和自然資源直接相關(guān)。Quality:質(zhì)量所完成工作的質(zhì)量。Time:時間工程必須滿足的進(jìn)度要求。Scope:范圍要執(zhí)行的任務(wù)的幅度。從以上可以看出，工程成本控制在工程管理中占有十分重要的位置，對于大局部工程來說，成本目標(biāo)都是首要的目標(biāo)，因為一般的工程都是由企業(yè)或者贏利組織來運作的，只有充分的降低成本他們才會有一定的收益。按照PMBOK的規(guī)定，成本控制包括以下幾方面內(nèi)容：成本預(yù)測、方案、實施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報告。成本控制按以下程序進(jìn)展：企業(yè)進(jìn)展工程成本預(yù)測、工程經(jīng)理部編制成本方案、工程經(jīng)理部實施成本方案、工程經(jīng)理部進(jìn)展成本核算、工程經(jīng)理部進(jìn)展成本分析并編制月度及工程的成本報編制成本資料并按規(guī)定存檔。成本控制時還會用到一些工具和方法，最常用的為掙值管理〔EVM〕，所謂掙值就是指已完工程方案值，就是施工單位可以得到的工程款，所以叫掙得值，也叫贏得值，掙值在后面將作重要論述。2開發(fā)各階段成本控制的特點與內(nèi)容2.1工程決策階段的成本控制工程決策階段的成本控制相對于整個工程來說是非常重要的，主要表達(dá)在以下幾個方面：1、工程決策的正確性是進(jìn)展合理工程成本控制的前提。工程決策失誤，主要表達(dá)在不該建設(shè)的工程的進(jìn)展投資建設(shè)，或者工程建設(shè)地點的選擇錯誤，或者投資方案確實定不合理等。這些失誤都會直接帶來不必要的資金投入和人力、物力及財力的浪費，甚至造成不可彌補的缺失。因此，要合理的進(jìn)展成本控制，就要事先保證工程決策的正確性，防止決策失誤。2、據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在工程建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程成本的程度最高，到達(dá)80%~90%。決策階段是決定工程成本的根基階段，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段成本控制是否科學(xué)、合理的問題。3、工程決策的深度影響投資估算的準(zhǔn)確度，也影響工程成本的控制效果。加強工程決策的深度，采用科學(xué)的估算方法和可靠的數(shù)據(jù)資料，合理地計算投資估算，保證投資估算打足，才能保證其他階段的造價被控制在合理范圍，使投資目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，防止“三超〞現(xiàn)象的發(fā)生。2.2設(shè)計階段的成本控制我們這里所說的設(shè)計指的是工程的整體設(shè)計，包括工程開發(fā)設(shè)計理念、環(huán)境設(shè)計、決策者對于工程的總體設(shè)計思路等，而不僅僅指開發(fā)工程的樓體設(shè)計。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說設(shè)計階段的重要性毋庸質(zhì)疑，從戶型的選擇、到外立面和確定還有與周邊環(huán)境的配套等無不顯示出設(shè)計的重要性來。一個好的樓盤設(shè)計，能夠做到即合理、又美觀、經(jīng)濟(jì)，能夠更好的為了房地產(chǎn)公司的經(jīng)營服務(wù)。但是，設(shè)計階段與成本控制的關(guān)聯(lián)度有多少呢答案是非常重要，可以說是關(guān)鍵階段。圖2-1是國際上公認(rèn)的描述各階段影響工程工程投資的規(guī)律。圖2-1建設(shè)過程各階段對工程投資的影響資料來源：2004全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會，工程造價計價與控制，中國方案出版社，2003，4為什么工程階段是控制工程成本的關(guān)鍵階段呢從前面的分析可以看出，決策階段的影響工程成本的程度最高，到達(dá)80%~90%，但是我們只能說決策階段是影響工程成本的根基階段而不是關(guān)鍵階段，而設(shè)計階段卻是控制成本的關(guān)鍵階段，這是因為：決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測和成本方案，這階段的任務(wù)主要是估算出工程的成本水平，確定出成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案。它的任務(wù)主要是確定一個成本控制的框架，而真正成本控制要在可行性研究報告批準(zhǔn)后，工程正式確定下來后才開場實行。而可行性研究后的第一個工作就是設(shè)計工作，設(shè)計工作是工程以后其它工作的前導(dǎo)和方向，一旦設(shè)計完成，工程的成本就基本確定了。所以說決策階段是房地產(chǎn)工程降低成本的指導(dǎo)階段、成本控制的根基階段，而設(shè)計階段才是成本控制的關(guān)鍵階段。在設(shè)計階段加強成本控制的重要性表達(dá)在以下幾個方面：1、在設(shè)計階段進(jìn)展工程成本的控制分析可以使工程成本構(gòu)成更合理，提高資金利用效率。設(shè)計階段工程造價的計價形式是編制設(shè)計預(yù)算，通過設(shè)計預(yù)算可以了解工程造價的構(gòu)成，分析資金分配的合理性。并可以利用價值工程理論分析工程各個組成局部功能與成本的匹配程度，調(diào)整工程功能與成本使其更趨于合理。2、在設(shè)計階段進(jìn)展工程造價的計價分析可以提高投資控制效率。編制設(shè)計概算并進(jìn)展分析，可以了解工程各組成局部的投資比例。對于投資比例比較大的局部應(yīng)作為投資控制的重點，這樣可以提高投資控制效率。3、在設(shè)計階段控制工程成本會使成本控制工作更主動。在設(shè)計階段控制工程造價，可以先按一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，開列出工程各局部的方案支出費用的報表，即成本方案。在詳細(xì)設(shè)計制定出來以后，對工程每一局部的估算造價，對照成本方案中所列的指標(biāo)進(jìn)展審核，預(yù)先發(fā)現(xiàn)差異，主動采取一些控制方法消除差異，使設(shè)計更經(jīng)濟(jì)。4、在設(shè)計階段控制工程成本能夠使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。在設(shè)計階段不僅僅只考慮到工程的使用功能和美觀要求，不要總是力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實現(xiàn)工程所需功能，而應(yīng)在設(shè)計時充分考慮開發(fā)工程的經(jīng)濟(jì)因素。使設(shè)計方案較好的表達(dá)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到設(shè)計的宗旨——“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀〞。2.3工程招投標(biāo)工程中的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面,通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對工程投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。2.4做好合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中,對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容,通過談判,爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時,正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性,有效防止過多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施,使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理躲避,提高工程造價的控制效果。2.5施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作有:2.5.1抓好合同管理,減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取“低價中標(biāo),索賠贏利〞的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,從工程構(gòu)造、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)展工程變更,以減少不必要的工程費用支出,防止投資失控。另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù),應(yīng)及時提出反索賠,使成本得到有效控制。2.5.2從管理模式上著手,建設(shè)建設(shè)監(jiān)理制,追求投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實責(zé)任,從工程管理機(jī)制上建設(shè)健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進(jìn)度款審核,防止投資失控。工程進(jìn)度款的審核,對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計價依據(jù),套用材料單價及費用定額進(jìn)展核價后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。2.5.3從技術(shù)措施上展開工程投資的有效控制在對主要施工技術(shù)方案做好論證的根基上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等,想方設(shè)法在技術(shù)上實施工程投資的有效控制,技術(shù)措施是實施工程投資的必要保證。2.5.4用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)展工程投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費,合理使用廣告籌劃費、銷售代理費等,減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。2.6竣工階段的成本控制該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工決算進(jìn)展核實工程量,落實聯(lián)系單的簽證費用,使審核后的結(jié)算真正表達(dá)出工程的實際造價。3我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程成本控制現(xiàn)狀及存在問題3.1我國工程工程管理歷史1984年，魯布革水電站在全國第一次按國際慣例進(jìn)展工程工程管理。對降低工程成本,保證工程質(zhì)量和加快工程進(jìn)度起了立竿見影的效果,取得明顯經(jīng)濟(jì)效益。在“時間就是金錢,效率就是生命〞的背景下,很快被工程建設(shè)單位和主管部門承受。魯布革水電站先進(jìn)高效的建設(shè)實踐形成了“魯布革沖擊波〞，開了中國工程現(xiàn)代工程管理的先河。20世紀(jì)80年代以來,我國建筑業(yè)管理制度作了重大改革。建設(shè)部、電力部、化工部、煤炭部等相繼開展了承包商工程經(jīng)理培訓(xùn)、考試，實行資格證書制度。自此時起，工程工程管理在我國開場轟轟烈烈的開展開來，相應(yīng)的建設(shè)工程的工程管理水平也有了很大的提高。3.2我國房地產(chǎn)行業(yè)工程管理現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代，歷史機(jī)遇和市場必然將中國房地產(chǎn)推向了潮頭浪尖，1990年5月，國家出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為建設(shè)可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場奠定了根基。15年過去了，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了日新月異的變化，已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟(jì)的支柱之一。據(jù)國家統(tǒng)計局2005年年報統(tǒng)計，中國全年全社會固定資產(chǎn)投資88604億元，其中全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，占總投資額的17.79%，是投資量最大的一個行業(yè)。可以說房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的一大行業(yè)，所以加強對房地產(chǎn)的管理，無論是外界對房地產(chǎn)的監(jiān)控還是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自我控制的提高，都對我們的國家、我們這些老百姓有著一定的好處的。同時房地產(chǎn)行業(yè)也成了孕育億萬富翁的最好的溫床，在2005年胡潤富豪排行榜上，中國前50名富翁有28名是搞房地產(chǎn)的。為什么房地產(chǎn)企業(yè)會這么賺錢呢產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面可能是時代原因，國家為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的開展，出臺了一些優(yōu)惠政策；同時相應(yīng)的制度不健全，市場管理不標(biāo)準(zhǔn)。這些原因造成了很多房地產(chǎn)商能夠混水摸魚，淘了很多的金。另外還有一個原因不能不提，那就是很多的，可以說是大多數(shù)的房地產(chǎn)商都是控制開發(fā)成本的高手。但是，他們控制開發(fā)工程的成本的方法是不標(biāo)準(zhǔn)、不科學(xué)甚至可以說是不正常的。他們一般采取以下措施控制開發(fā)工程的成本：一、拿地時，采用不正常的手段、不正規(guī)的渠道獲得一塊土地的開發(fā)權(quán)，但是給予土地的原使用者——農(nóng)民、工人很少的補償費。二、他們利用國家政策的漏洞或者采取各種不正當(dāng)?shù)氖侄吻Х桨儆嫷纳俳毁M、不交費，從土地出讓金開場，到契稅、各種政府規(guī)定應(yīng)該繳納的稅費等，造成了國庫收入的損失。三、施工過程中采用二次招標(biāo)、黑白合同等方式讓施工單位最大限度的壓低承包價，不僅如此他們還公開違反《合同法》讓施工單位墊資施工。對于墊資施工這一條款，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)通行的做法，即使是動作非常標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商也實行這一做法。在前些年這樣做最大的受害者往往并不是那些承包商，而是廣闊的勞苦群眾——農(nóng)民工。因為建筑市場這些年來的供大于求的局面使得施工單位不得不低價承攬工程，但是他們?yōu)榱速嶅X又反過來壓榨他們能壓迫的對象，這樣農(nóng)民工成了房地產(chǎn)壓低工程價的最后受害者。四、房地產(chǎn)商還會采用壓迫材料、設(shè)備供應(yīng)商的方法降低成本，他們往往在與供應(yīng)商鑒訂合同時采用，賒銷的方式購進(jìn)材料、設(shè)備，然后以種種借口拖欠他們的材料、設(shè)備款。最后用他們的開發(fā)的樓房來頂這些欠款，這樣做對房地產(chǎn)商的好處可是大大的，首先他們不用占用現(xiàn)金；其實還賣出了他們的產(chǎn)品；最后他們還獲得了高額利潤，而這些供應(yīng)商們?yōu)榱耸栈厍房睿缓萌菰S下來，并且以低價出售這些“頂賬房〞。五、對他們的上帝——“業(yè)主〞，他們一樣是榨你沒商量，他們往往采取虛假廣告、宣傳等方式美化他們的工程，或者利用業(yè)主對于建筑知識的欠缺玩弄術(shù)語，欺騙消費者。六、房地產(chǎn)商都是運用資本時間價值的高手。他們會賣“樓花〞，提前收取資金，榨取業(yè)主的時間價值；他們會欠賬，讓施工單位墊資蓋樓，或者讓供應(yīng)商賒銷材料、設(shè)備，榨取這些單位相應(yīng)的時間價值；他們會大玩財務(wù)手段，延遲繳納所得稅及相應(yīng)稅費，榨取國家的時間價值；有的開發(fā)商甚至?xí){迫銀行，獲得低息貸款。3.3目前房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題采用以上種種的“工程管理方法〞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程開發(fā)成本大大的降低，于是我們能夠看到一批批的富豪前赴后繼的涌現(xiàn)出來。但是最近幾年來隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的逐步標(biāo)準(zhǔn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，國家開場梳理和整頓房地產(chǎn)市場；同時國家于2004年8月31日出臺了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，被業(yè)界稱作“大限〞，使得房地產(chǎn)企業(yè)再像以前以各種不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得低價地變得幾乎不可能了，相應(yīng)的土地交易市場也標(biāo)準(zhǔn)起來了；供應(yīng)商也開場學(xué)的聰明了，輕意不再賒銷材料、設(shè)備給房地產(chǎn)開發(fā)商了；國家及稅務(wù)等相關(guān)執(zhí)法部門也加大了對房地產(chǎn)市場的整治力度。于是乎一些開發(fā)商開場埋怨房地產(chǎn)不好做，說房地產(chǎn)是收費最多的行業(yè)等等。而一些明智的開發(fā)商明白現(xiàn)在市場已經(jīng)由開場時的混沌狀態(tài)變?yōu)樵絹碓酵该髁?，在以后的房地產(chǎn)市場中肯定會進(jìn)展洗牌，只有那些管理成本低、資金實力雄厚、品牌信譽好的企業(yè)才會最后生存下來。于是一些開發(fā)商開場在工程動作中尋找一些科學(xué)、先進(jìn)的方法來控制工程的成本。而與此同時，作為能夠合理的降低成本的科學(xué)工程管理方法，現(xiàn)有的開發(fā)商除個別公司非常重視外，大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程管理水平還停留在很低下的水平、或者存在這樣那樣的誤區(qū)，造成了成本的不必要的浪費，這樣能夠科學(xué)的進(jìn)展成本控制的措施不采取，而那種粗放式經(jīng)營和歪門邪道的方法卻大行其道，這不能不說是一種悲哀。開發(fā)商在工程管理中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：3.3.1把工程成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程是屬于普通的建設(shè)工程工程，而在《建設(shè)工程工程管理標(biāo)準(zhǔn)》中對工程成本有這樣的解釋：“企業(yè)應(yīng)按以下程序確定工程經(jīng)理部的責(zé)任目標(biāo)成本：①在施工合同簽訂后，由企業(yè)根據(jù)合同造價、施工圖和招標(biāo)文件中的工程量清單，確定正常情況下的企業(yè)管理費、財務(wù)費和施工成本。②將正常情況正反制造成本確定為工程經(jīng)理的可控成本，形成工程經(jīng)理的責(zé)任目標(biāo)成本。〞從上面的定義可以看出，《建設(shè)工程工程管理標(biāo)準(zhǔn)》對于工程成本管理的任務(wù)主要限定在了施工階段，即房地產(chǎn)工程的建設(shè)階段。實際中的大多數(shù)房地產(chǎn)公司也是這么做的，他們的所謂的工程經(jīng)理其實就是施工經(jīng)理。這樣一來在成本控制方面就產(chǎn)生了以下幾點缺陷：①控制成本被分解到各職能部門下面后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本控制情況，只要能控制住自己分管業(yè)務(wù)的成本，工程總體利益就將不得不讓位于局部利益；②工程經(jīng)理的權(quán)力被限制到比較低以后，但是他的責(zé)任并沒有相應(yīng)的減少，而協(xié)調(diào)溝通工作會大大增加，相應(yīng)的就會減少他們對工程正常的控制的精力和時間，將使工程經(jīng)理的工作重心由成本控制轉(zhuǎn)移到其他控制上面；③由于成本控制被分割成各局部，如果部門之間缺乏有效的溝通，就會使成本控制工作效率低下。并且施工階段的成本在房地產(chǎn)開發(fā)工程中所占的成本并不是最大的。3.3.2輕視工程管理中的溝通管理，工程成本控制各階段“各掃門前雪〞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期籌劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、建設(shè)和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是籌劃分析、辦理工程立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程從列入年度施工方案起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)公司工程的工程經(jīng)理負(fù)責(zé)的范圍大多主要為工程的施工階段，而工程的前期決策和后期階段大多由公司的其它部門負(fù)責(zé)，在對于控制成本效果最顯著的決策和設(shè)計階段，工程經(jīng)理很少插手。這樣就造成了工程成本控制的分割，工程管理成本控制按時間分為事先、事中和事后控制三類，最有效、最明顯的是事先控制，而不讓工程經(jīng)理參與決策和設(shè)計就對事先控制的效果大大的打了折扣。工程管理是一個多目標(biāo)的復(fù)雜系統(tǒng)工程，進(jìn)度、資金、質(zhì)量與人、機(jī)、料、能等單項管理很難獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，走綜合管理是必然之路。但是，我國工程建設(shè)的現(xiàn)實卻恰恰是上述各項管理均是鐵路警察，各管一段。不少單位在開展工程管理，往往只是從某一部門的單項應(yīng)用入手，無視了其系統(tǒng)性；個別單位甚至覺得用計算機(jī)畫出了橫道方案進(jìn)度圖就算是工程管理了，各分項之間的邏輯關(guān)系、眾多資源的調(diào)配利用問題考慮得較少或基本沒有考慮。阻礙工程推行的絆腳石與溝通有關(guān)，有效的溝通可以大幅提高工程成功的機(jī)率。由于工程團(tuán)隊成員來自不同部門與層級，因此溝通更顯重要。任何溝通的誤解，都會造成工程拖延、成本增加，最后可能導(dǎo)致失敗。3.3.3不注重利用先進(jìn)的工程管理工具和方法國際先進(jìn)的工程管理開展幾十年來，形成了一整套完整標(biāo)準(zhǔn)的工程動作程序和標(biāo)準(zhǔn)，也開發(fā)出了一系列實用的、行之有效的工程管理工具和方法。主要有以下：資料來源：左美云,周彬，實用工程管理及圖解，北京：清華大學(xué)出版社，2002，1上述的這些工具和方法只是現(xiàn)代工程工程管理中一些常用的管理工具，國際先進(jìn)的工程管理實踐經(jīng)歷證明，這些管理工具是實用的和卓有成效的。在國際上一般從工程立項開場就開場利用各種各樣的工程管理工具，從工程啟動開場，到工程方案、執(zhí)行、控制和結(jié)尾，都會利用管理工具進(jìn)展成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。比方在制定方案時國際上一般先編制一套完整的工作分解構(gòu)造〔WBS，WorkBreakdownStructure〕,以此指導(dǎo)工程成本、質(zhì)量、進(jìn)度控制。在工程成本控制中大量的運用掙值管理技術(shù)〔EVM,EarnedValueManagement〕進(jìn)展工程成本和進(jìn)度的控制。他們還非常注重工程管理工具和方法的系統(tǒng)應(yīng)用，因為工程管理工具不僅僅是一兩個單個工具運用就能成功的。相比較而言，在我國的工程工程管理特別是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，很少有運用這些先進(jìn)的工程管理工具的，即使有也沒有真正運用好，起到指導(dǎo)工程成本控制的目的。還以筆者實習(xí)所在的公司為例：他們在控制成本中已經(jīng)到達(dá)的非常細(xì)化的程度，每一個成本控制的細(xì)節(jié)都想到了，但是在實際運行中感覺控制沒有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性。在工程完工后他們會說出成本控制的情況，但是在工程某一節(jié)點，某一時點，你如果問起他的成本情況，在這一時點成本是超還是節(jié)約，應(yīng)該采用怎樣的措施，他們往往會不知所措。而這些問題正是這些工程管理工具所能做到的，特別是掙值管理技術(shù)，對于工程成本控制效果非常顯著，它能夠?qū)崟r監(jiān)測工程在某一時段的成本情況，是超支還是節(jié)支，并且它能和進(jìn)度控制結(jié)合起來，關(guān)于掙值管理在措施章節(jié)中將做重要研究。3.3.4工程運作過程中重實施輕方案工程成本控制管理方式很多，但首先要做到心中有本帳，這本賬從哪里來，就是要靠算出來，也就是所謂的方案。例如施工前得做好工程的估算，就是在未開工前根據(jù)預(yù)算總金額〔預(yù)算也有幾種形式:有投標(biāo)概算、預(yù)算包干和按擴(kuò)初圖或施工圖先出預(yù)算以后再按實際完成工程量結(jié)算等,不管哪種方式的預(yù)算都有一定的規(guī)律和依據(jù)〕。必須依據(jù)材料方案并對照市場材料價格估算出材料所需費用,還有加工費、臨時設(shè)施、工機(jī)具費、辦公用品及生活設(shè)施費、上繳利稅等,對每一項做一個較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)展對照,有了這本賬對今后的工程實施和成本控制有很大的幫助。工程管理中有一句諺語為“慢慢方案，快速實施〞，我們?nèi)粘Ｉ钪幸灿幸痪渌自捊小澳サ恫徽`砍柴功〞，在這里磨刀就是砍柴的準(zhǔn)備工作，也就是方案工作。制定詳實、可行、準(zhǔn)確的方案對于工程管理目標(biāo)完成的重要性大家都很清楚，可是一到實際工程運行時，現(xiàn)有的房地產(chǎn)商往往為了早開工，以便于早開盤。往往不會花大工夫制定詳盡的方案，即使制定也是為了表現(xiàn)自己管理的標(biāo)準(zhǔn)而做的“面子工程〞。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的方案可以依據(jù)，某一分局部項工程不知花費是超還是省，這樣的成本控制的效果可想而知。4怎樣提升房地產(chǎn)工程成本控制水平4.1工作分解構(gòu)造〔WBS〕和掙值管理〔EVM〕的運用這里介紹兩個比較重要的工程管理工具：一個是工作分解構(gòu)造〔WBS〕,另一個是掙值管理技術(shù)〔EVM〕，著重介紹掙值管理技術(shù)。為什么單單項選擇擇這兩個進(jìn)展闡述呢原因有以下幾點：①這兩項工具運用得到對于工程成本控制有十清楚顯的效果；②這兩項工具目前在我國工程工程管理中運用還很不普及；③這兩個工具是工程管理工具在控制成本方面中開發(fā)比較成功和成熟的，用途廣泛，并且使用簡單，有很好的代表性。首先介紹WBS：4.1.1WBS〔工作分解構(gòu)造〕WBS通俗的講就是把全部工程內(nèi)容層層分解，直到分解到夠進(jìn)展準(zhǔn)確的工程量和成本的計量為止。它答復(fù)了一個工程工程都做些什么工作，大概的費用是多少等。WBS為什么重要因為WBS做好了，以后工作就有了參考物，你就知道在不同的階段你應(yīng)該干什么，完成到什么進(jìn)度，并且知道了大概會支出多少費用。好的WBS就象一張清晰明了的道路交通圖，它能夠指引你如何從當(dāng)前位置到達(dá)想去的地方，沒有它，你可能就要迷路了。如果WBS編的好，施工進(jìn)度方案，成本方案，質(zhì)量方案的編制就會準(zhǔn)確容易的多，施工期間的管理也會有章可循，知道該干什么下一步做什么甚至工程預(yù)、決算也可以以它為參考。編制WBS也是預(yù)先控制的一種有效的工具，能把事故消除于萌芽狀態(tài)，防止事后諸葛亮問題的發(fā)生。WBS的編制原則為“橫向到底，縱向到邊〞。4.1.2掙值管理技術(shù)〔EVM〕EVM三個主要參數(shù)及相關(guān)評價指標(biāo)(1)掙值管理技術(shù)(EVM)的三個主要參數(shù)如下:方案工作量的預(yù)算費用BCWS,簡稱方案值,是指工程實施過程中對執(zhí)行效果進(jìn)展檢查時,在指定時間內(nèi)按進(jìn)度方案規(guī)定應(yīng)完成任務(wù)的方案,預(yù)算費用(或資源)值,它主要反映按進(jìn)度方案應(yīng)完成的任務(wù)的工作(程)量。己完工作量的預(yù)算費用BCWP即掙值EV(Earned、value),是指工程實施過程中對執(zhí)行效果進(jìn)展檢查時,對指定時間內(nèi)已完成任務(wù)的工作(程)量,按預(yù)算定額結(jié)算的費用(或資源)值。這個參數(shù)具有反映進(jìn)度和費用執(zhí)行效果的雙重特性。實際工作中,由于BCWP是一個預(yù)測值,由于必須首先預(yù)測任務(wù)完成情況,所以BCWP的計算是有困難的。已完工作量的實消耗用ACWP,簡稱實耗值,是指工程實施過程中對執(zhí)行效果進(jìn)展查時,在指定時間內(nèi)己完成任務(wù)的工作(程)量實際所消耗的費用(或資源)值。它反映費用執(zhí)行效果的一個重要指標(biāo)。(2)差異①將檢查期間的BCWP與ACWP相比較,兩者的差值為費用差異(記CV),即:CV=BCWP-ACWPCV能對該期間內(nèi)完成任務(wù)所耗的費用(或資源)值是低于還是超過預(yù)算值作出判斷。SPI=1.0符合進(jìn)度,工作效果正常;SPI>1.0進(jìn)度提前,工作效果好;SPI<l.0進(jìn)度落后,工作效果差。應(yīng)該查找造成進(jìn)度落后的原因并及時采取措施。SPI是SV的另一種表示方法。其作用同CV。②工程完成時的成本差異VACVAC=BAC-EAC假設(shè)VAC為負(fù)值,表示工程任務(wù)執(zhí)行效果不佳,即預(yù)算超支。EVM雖然是一種科學(xué)高效的現(xiàn)代化管理方法,但是它更適合于大型而復(fù)雜的工程,對于組織本身獲取和搜集、處理信息的能力、不同機(jī)構(gòu)和部門的人員相互配合的能力有著很高的要求,一般來說一個符合EVMS核心理念的成熟組織必須能獲得符合以下5項標(biāo)準(zhǔn)的成本/進(jìn)度績效數(shù)據(jù):①能細(xì)化合同任務(wù)和工作說明的分解階段預(yù)算;②能顯示工作進(jìn)程;③能將成本、進(jìn)度和技術(shù)實現(xiàn)程度進(jìn)展適當(dāng)整合;④能通過及時并可核查的方式獲取并處理有效的數(shù)據(jù);⑤能向管理者提供具有實踐意義的概要信息。這也是衡量EVMS能否在一個組織中順利實施的標(biāo)準(zhǔn)。通過以上分析我們可以看到,橫道圖作為一種傳統(tǒng)的工程管理工具,也能夠?qū)こ痰膱?zhí)行過程進(jìn)展事先的方案并用以評價工程的進(jìn)程是落后還是超前,但是這種管理方法的衡量指標(biāo)過于單一,只能對進(jìn)度進(jìn)展比較卻無法對費用進(jìn)展比對,而掙值管理技術(shù)則彌補了這些缺陷。給我們提供了一種全新的管理工具,使我們對工程的進(jìn)展情況和資源的分配使用情況更加清晰,這對于合理分配資源及根據(jù)目前所擁有的各種資源來安排工程進(jìn)度無疑有著極大的幫助,對于控制工程成本的作用是不言而喻的。4.2加強成本控制的措施4.2.1認(rèn)真做好市場調(diào)查研究，合理確定建設(shè)規(guī)模任何工程工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說更是如此，如果工程在前期決策階段不做好市場調(diào)查與研究，一味的追求“大規(guī)模、大效益〞，可能會導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到方案要求，往往造成工程的投資效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，工程單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵，要做好這項工作，關(guān)鍵要做好市場研究。房地產(chǎn)工程的可行研究就是對房地產(chǎn)工程就其開發(fā)價值進(jìn)展篩選、談判、論證和選定的過程，它是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵?？尚行匝芯堪ㄒ韵聝?nèi)容：工程背景與概況；工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置；市場分析與建設(shè)規(guī)模確實定；規(guī)劃設(shè)計方案選擇；資源供應(yīng)；環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費用的研究；開發(fā)建設(shè)方案；工程經(jīng)濟(jì)與社會效益分析〔財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、風(fēng)險分析等〕；結(jié)論及建議。4.2.2技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好方案優(yōu)化技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)別離的弊端，通常工程建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對應(yīng)的投資估算由財會、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財務(wù)，財務(wù)、預(yù)算人員又往往不熟悉工程技術(shù)，只單純的從財務(wù)角度進(jìn)展估價，而設(shè)計人員由于缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計思想保守，或是不注實際的“拿來主義〞，造成在工程決策階段造價控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合工程的實際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，遵循“效益至上〞的原則，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)展設(shè)計多方案比較，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理根基上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。這就要求：①讓設(shè)計工程管理早一點介入到建設(shè)前期中去，替建設(shè)單位把好關(guān)，且設(shè)計人員必須結(jié)實樹立經(jīng)濟(jì)意識，抑制重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計保守浪費的傾向；②培養(yǎng)工程技術(shù)和造價管理人員的綜合索質(zhì)，由既懂技術(shù)、懂管理，又熟悉經(jīng)濟(jì)、了解法規(guī)的復(fù)合型人才牽頭進(jìn)展工程決策，提高投資預(yù)控能力；③經(jīng)濟(jì)人員應(yīng)充分了解設(shè)計意圖，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)方案，和設(shè)計人員密切配合，用動態(tài)分析方法進(jìn)展多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，在降低工程造價的根基上下工夫，通過方案優(yōu)化，使設(shè)計理念更加合理、戶型更加適合用戶需求。4.2.3著眼可持續(xù)開展，合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建工程的命運，影響著工程造價的上下、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及工程建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確實定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，例如在鬧市區(qū)開發(fā)高檔別墅就不適宜，同時在風(fēng)景秀麗的山間開發(fā)高層住宅肯定也不行。所以在確定開發(fā)工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和預(yù)測并同時根據(jù)自己的特點、特色來進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)工程的地點選擇更為重要了。4.2.4加強工程決策階段的投資估算工作，努力提高投資估算的準(zhǔn)確度投資估算是工程決策的重要依據(jù)之一，投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果，而且在可行性研究報告批準(zhǔn)后，投資估算就作為設(shè)計任務(wù)下達(dá)的投資限額，對整個工程的造價起控制作用，它直接到關(guān)系下階段設(shè)計概算和施工圖預(yù)的編制，對建設(shè)工程的資金籌措也有直接影響。目前，在工程建設(shè)階段，投資估算對工程的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用，通常由建設(shè)單位提出，由于建設(shè)單位往往技術(shù)方面缺乏，經(jīng)歷不豐富，投資估算內(nèi)容往往相當(dāng)簡單，而日往往出現(xiàn)漏項。在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計或咨詢單位編制可行性研究報告時編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此工程工程造價的最高限額。為真實、全面的編制投資估算，防止工程建設(shè)過程的“三超〞現(xiàn)象發(fā)生，首先，定要進(jìn)展調(diào)查研究，切實從本單位的實際情況出發(fā)，結(jié)合當(dāng)時、當(dāng)?shù)氐呢斄?、物力以及建筑?biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料市場價格等方面的實際，堅持適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則，使生產(chǎn)力得到合理有效配置，資源得到綜合利用，真正把規(guī)模效益充分發(fā)揮出來；其次，在做工程設(shè)計前，可邀清受委托進(jìn)展可行性研究編制的設(shè)計或咨詢單位參加編制工程建議書和投資估算，讓設(shè)計人員一開場就深入工程中，便于全面的、系統(tǒng)的、真實的收集好根基資料。4.2.5提高工程監(jiān)理在控制工程造價中的作用建設(shè)監(jiān)理制作為科學(xué)的建設(shè)工程管理方法，主要是以國家政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計過程和施工過程的投資、工期和質(zhì)量，確保三大目標(biāo)的實現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學(xué)性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理可以在工程建設(shè)的各階段，通過科學(xué)的管理和有效的控制來實現(xiàn)業(yè)主控制工程造價的目標(biāo)。充分發(fā)揮工程監(jiān)理在工程管理中的作用，最重要的是要明確建設(shè)單位和監(jiān)理單位相互的責(zé)任，每一方都要明白自己該干什么不該干什么建設(shè)單位要充分授權(quán)予監(jiān)理，不要該監(jiān)理做的工作也由建設(shè)單位去做。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開發(fā)工程也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在工程的實施過程中，形成了兩套人馬管一個工程。如果監(jiān)理的管理工程的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進(jìn)展成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單位只是按監(jiān)理合同對他們進(jìn)展相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證工程的各工程標(biāo)的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費用的支出。4.2.6積極發(fā)揮造價工程師在施工過程中的成本控制作用1996年8月26日，由人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文的《造價工程師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》〔人發(fā)〔1996〕77號〕第三條規(guī)定：國家在工程造價領(lǐng)域?qū)嵤┰靸r工程師執(zhí)業(yè)資格制度。凡從事工程建設(shè)活動的建設(shè)、設(shè)計、施工、工程造價咨詢、工程造價管理等單位和部門，必須在計價、評估、審查〔核〕、控制及管理等崗位配備有造價工程師執(zhí)業(yè)資格的技術(shù)人員。按照暫行規(guī)定，承包人在工程施工過程中提出合同價風(fēng)格整依據(jù)，以及工程發(fā)包人審查、簽復(fù)承包人提出的合同調(diào)整價格依據(jù)，必須由造價工程師簽章把關(guān)。以實現(xiàn)加強對建設(shè)工程造價的管理，確保建設(shè)工程造價管理工作質(zhì)量的目的。同時，《造價工程師注冊管理方法》第二十一條把工程變更及合同價格的調(diào)整和索賠費用的計算，即施工過程中造價管理的工作納入造價工程師執(zhí)業(yè)范圍。為造價工程師介入施工過程合同價風(fēng)格整依據(jù)的簽證提供了政策依據(jù)。工程造價管理是一門技術(shù)性很強的專業(yè)。工程施工是工程建設(shè)管理工作最復(fù)雜的一局部。因此施工過程中造價管理內(nèi)容之一的合同價風(fēng)格整依據(jù)簽證更需要專業(yè)技術(shù)的強大支撐，需要全面、系統(tǒng)知識，不是任何人經(jīng)過短期的培訓(xùn)就能夠掌握的，必須由專業(yè)人士——造價工程師來完成這一工作。解決合同價調(diào)整依據(jù)簽證質(zhì)量低下問題的關(guān)鍵在于充分發(fā)揮造價工程師的作用。必須在工程施工過程中配備既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、管理和法律知識，具有實踐經(jīng)歷和良好職業(yè)道德素質(zhì)的復(fù)合型人才——造價工程師，在工程施工管理過程中實施工程造價管理，具體負(fù)責(zé)涉及合同價風(fēng)格整依據(jù)的審核、簽證。讓造價工程師參與到房地產(chǎn)工程實施過程的意義在于：有利于合理確定和有效控制工程造價；便于工程竣工結(jié)算的順利進(jìn)展，維護(hù)發(fā)承包雙方的合法權(quán)益，減少或防止了造價糾紛；表達(dá)了建設(shè)工程全過程造價管理的要求；與國際慣例相銜接。4.2.7提高房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理水平房地產(chǎn)公司開發(fā)工程不但要消耗大量資金、物資和人力等珍貴資源，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難于更改。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，投資工程的風(fēng)險管理更應(yīng)值得關(guān)注。盡管如此，只要能在決策前正確的認(rèn)識到相關(guān)的風(fēng)險，并在實施過程中加以控制，大局部風(fēng)險是可以降低和防范的。正是基于降低和防范投資風(fēng)險的目的，在工程開發(fā)前加強風(fēng)險分析和管理是有必要的。房地產(chǎn)開發(fā)工程在成本控制方面的風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險及投資風(fēng)險。4.2.7.1市場定位風(fēng)險方面工程的市場定位確定以后，基本上就敲定了工程的建設(shè)成本、營銷費用、管理費用，就決定了工程的銷售前景及企業(yè)的贏利空間等。一旦市場定位不準(zhǔn)確，工程的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，后期成本管理的再好也是于事無補了。4.2.7.2工程的投資風(fēng)險在開發(fā)中要盡量做到“量體裁衣〞、“量力而行〞，如果事先對企業(yè)資金籌措〔自有資金〕和融資能力過高地估計，或者工程成本分析存在著嚴(yán)重的失誤。都會導(dǎo)致工程資金支付能力達(dá)不到方案要求，給工程建設(shè)造成很大的麻煩。上面兩上風(fēng)險