物業(yè)管理模式創(chuàng)新思考獲獎(jiǎng)科研報(bào)告

物業(yè)管理模式創(chuàng)新思考獲獎(jiǎng)科研報(bào)告摘

要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展，并日益成為一種不可忽視的社會(huì)管理和綜合治理力量。本文簡(jiǎn)要分析了我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，即：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范，促進(jìn)人們住房觀念的轉(zhuǎn)變;探討了當(dāng)前我國(guó)比較普遍的“建管一體化”、由當(dāng)?shù)胤抗懿块T或本單位自主管理、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式，并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議：一是要積極轉(zhuǎn)變思想觀念，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);二是要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng);六是要大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。

關(guān)鍵詞：服務(wù);物業(yè)管理;創(chuàng)新

近幾年，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，越來(lái)越受到各級(jí)政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂(lè)教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。

一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

（一）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會(huì)管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從2005年的314個(gè)增加到2014年的3517個(gè)，增長(zhǎng)了10倍。2014年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺(tái)州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。

（二）物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展

新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴(kuò)展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、廣場(chǎng)、公園等各個(gè)方面。

（三）物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范

近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級(jí)職能部門不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是2004年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來(lái)規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺(tái)階。

二、我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析

不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國(guó)運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種：

（一）“建管一體化”的物管模式

開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合;又能夠通過(guò)實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來(lái)不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，反過(guò)來(lái)又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財(cái)力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國(guó)前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。

（二）由房管部門或單位自主管理的物管模式

在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對(duì)象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過(guò)行政管理途徑使問(wèn)題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴(yán)重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化服務(wù)、社會(huì)化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。

三、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新

（一）進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)

對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。

（二）加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任

政府相關(guān)部門在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主