房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資

1房地產(chǎn)投資分析主講：王望珍單位：武漢大學(xué)土建學(xué)院工程管理系2主要內(nèi)容1.導(dǎo)論：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資2.房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析3.房地產(chǎn)投資的市場分析4.房地產(chǎn)投資的財務(wù)分析5.房地產(chǎn)投資的融資分析6.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析3一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。（1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車場、水電設(shè)施等，也包括土地上的樹木及苗圃等。（2）房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有者的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤，也就是說擁有土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。第一章導(dǎo)論42.房地產(chǎn)的特點（1）物理特征1）不可移動性；2）異質(zhì)性；3）不滅性。（2）經(jīng)濟特征1）稀缺性；2）經(jīng)濟壽命長；3）增值性；4）位址。5（坊二胡）筒房燭地船產(chǎn)塔市的場1.概念（1）狹酷義的墊房地擦產(chǎn)市迎場：葵指房蹈地產(chǎn)蛙商品嫁交易初的場糞所。（2）袖廣界義主的叛市厘場襲：一是咸房地究產(chǎn)商哄品所虜擁有晶的現(xiàn)下實和輝潛在趕的消魂費者忽總和筆；二是糊房地擾產(chǎn)商戰(zhàn)品流才通過泳程中吃各種剩交換灑關(guān)系揪的總鴿和。達具體術(shù)地說弄，它慨包括借房地種產(chǎn)所批有權(quán)猴的買倆賣、賢租賃供、抵臂押、脅典當送及產(chǎn)凡權(quán)互茶換以召及土染地使攻用權(quán)高的有天償出猛讓、藍轉(zhuǎn)讓旱、出兼租等鋼活動峽，還鍵包括奧各種遮中介勢對土稱地、液房屋欺所進凈行的斧經(jīng)營衰性活姿動。62.房脂地女產(chǎn)翼市食場閥的殃特背點房鉗地掛產(chǎn)熔市榮場腳與逆其偶他要的寧市禮場霉不挑同贊，充其向差賠別峰是稱因兔為最個托人脆資耕產(chǎn)務(wù)的弱價理值群、壤政莊府驗在嗎房下地重產(chǎn)波市肺場術(shù)中桃的之角蓋色碧，陜?nèi)速I們蜂獲果得理資匆產(chǎn)延的庫方激式歪和悅?cè)思殏兘ＥP望鈔資膨產(chǎn)鄙帶慨來蔥的氏效倦用盤等燦因限素囑造槽成聰?shù)念B。（1）虎價蕉值用量辮大綠；（2）驗政遞府吵干請預(yù)莊；（3）感臭覺；（4）堆愿絡(luò)望丙；（5）心漲理效稼用。房何地肯產(chǎn)差市水場唇博席弈旺各驅(qū)方7王望炒珍在水下騰列圾情撈況襖下修，密哪迷種鋤情潑形是對仇金士融替機綠構(gòu)歸最水有血利嶺：1、展房娘價國上堅升首；2、房勾價下返降；3、房華價相奔對穩(wěn)托定。消拳費宅者銀行開臘發(fā)犁商83.房地微產(chǎn)市收場的擇分類現(xiàn)階訪段中梢國的脆房地救產(chǎn)市除場根脖據(jù)其序組成做可以勞分為助房產(chǎn)蓋市場陣、地業(yè)產(chǎn)市小場、苗房地刑產(chǎn)金桃融市騙場、蒼房地穩(wěn)產(chǎn)勞暮務(wù)市傻場和暫房地迫產(chǎn)信獨息市路場五挑種類監(jiān)型。（1）持房殖產(chǎn)旺市炭場按交右換形趕式分繡：買鼻賣市裕場、憑租賃竿市場忍和互支換市蠟場從睛供值房戶時攜間界分亂：毛現(xiàn)索貨脅市較場襯和蒜期齊貨象市醒場9（2）臭地眉產(chǎn)值市呀場一級紛市場剝：即寇城市圈土地室出讓杯市場疑，各繁級政念府代在表國躍家這情一所粘有權(quán)熱主體編將指辮定地捧段通務(wù)過招侄標、尺拍賣醉、協(xié)岸議出貞讓等劇形式晉提供窩給開膛發(fā)者再，開邪發(fā)者榴一次怖性支番付出皇讓期圍內(nèi)享襪有的貍土地班使用活權(quán)的田出讓孝費用掠。二級賤市場炒：即受城市絮地產(chǎn)錦轉(zhuǎn)讓泄市場伸，指墻土地閑在一疫級市秘場上畢出讓膽后，利受讓虜者將潛土地宴通過把一定例的投青資過夫渡，挽再轉(zhuǎn)拐讓給毅其他蕩的土閘地或備房屋倉需求啟者。思脅考:原娛行待政池劃雕撥灣的活土寬地瘡使悲用什權(quán)屯可容否抖直碧接萬轉(zhuǎn)應(yīng)讓全？10（3）房賞地產(chǎn)披金融命市場冒：指峰通過浪房地字產(chǎn)專藝業(yè)銀草行或敲其他婦商業(yè)蔬銀行暈的房勻地產(chǎn)域信貸價部，圓采用瘋信貸夕、發(fā)誘行股扮票和蜻債劵檢以及均開展不住房則出席惱業(yè)務(wù)置，或瞧者運活用按符揭等可方式抬為房帽地產(chǎn)糖買賣猾和租糊賃活程動融或通資柳金而每形成距的輔虎助性溉的金助融市獲場。（4）房煮地產(chǎn)宇勞務(wù)大市場乘：指怒為住栗戶和辭用戶滅提供保房屋緒修繕災(zāi)、加怎固、墨改造寬、危股房鑒練定、詞方案抄設(shè)計奇、室滋內(nèi)外畢裝修否、房想屋附缸屬建板筑和流設(shè)備宗的維獅修、趣房屋滔管理坑以及爹中介拍活動程等綜承合活傾動的巖房地島產(chǎn)輔棍助市呼場。（5）房露地產(chǎn)絮信息蛙市場注：指鋼圍繞育房地儉產(chǎn)業(yè)盆務(wù)和欣技術(shù)市咨詢斧、房承地產(chǎn)稀租賃菌和買墨賣行尋情以沫及有老關(guān)資烤料等扮所形何成的鬧供需工市場復(fù)。114愉.不撈完析全咽競獄爭疑條扭件愁下攀的房地鉛產(chǎn)價玻格問艦題（1）基閱本概齡念和掏術(shù)語1）交目易價夸格：晨指房亭地產(chǎn)協(xié)在進率行交輝易過蠟程中常發(fā)生慣的價倆格，怠是雙尺方議性價的部結(jié)果娛，也停稱為士實際雨價格昆。2）里最剝可園能奴銷投售扮價歐格砌：置是牛對盼未悲來傾交棒易濁中存成勝交險價備格哪的哪一丹種按最指可款能本的躍估汗計那。3）市暈場價嚷值：額是經(jīng)卡濟學(xué)算理論施中認臨為的貓房地柳產(chǎn)市沃場價食格波宅動的習(xí)中心煮，也刑稱為風(fēng)不動告產(chǎn)價慌值或霞理論點價格唯。4）評皮估價借格：辣是估沿價人著員對靠房地搏產(chǎn)客司觀合秘理價回格作氏出的壇一種買最可克能的經(jīng)估計芬、推捉測或燦判斷夾。5）傭投羞資萌價草值榴：路對映于次投喝資生者喜而鼓言朽，妙就光是終預(yù)榮期奏的奪未甜來狂收款益析的迷價計值導(dǎo)。藝反絨映飼了氣投乎資嬌者建對劈燕某炭一弦房叮地撥產(chǎn)史未貢來肢預(yù)溫期載利娛潤稅能宿力徑的獵一束種探假調(diào)定助。12（2）凝需幼求激與套房膚地短產(chǎn)委價然格1）朵需挎求囑：群指剝消析費召者抹在慶各辜種崖可振能米的軌情吊況鞏下師，早對融某忠種突產(chǎn)嬸品凝愿話意澡并拴且道能努夠析購忍買源的嘗數(shù)雖量巧。只錯有價有塵效們需授求摟才好與刮不夸動語產(chǎn)怎的累定顧價監(jiān)有奮關(guān)幕，珠因拿此榜開乒發(fā)寇商搶必飛須驚進兩行已詳拴細漠的檔分宜析兄。暢以撤便飯弄耽清采楚椒某邁一集空日間辜在盾可深供梯使曉用泥有恨效適需騰求便所棚能孝達籠到別總貧空諸間早的魚比鼓例諒。直例尾如棉某做一研特奪定頸的者有鄉(xiāng)豐效箱需業(yè)求姑為1拆0許0，若4個開摸發(fā)商精都預(yù)滔測到貢這一屯點，堡并且畢都作接出行時動，陶結(jié)果朋將是40野0個單卷元同馬時陷詳入同默一市贏場。1評3在一鑰個較教穩(wěn)定拾的需欲求市姜場上質(zhì)，價察格與駐需求圍存在尚以上有的關(guān)顛系，梨可以船看出悅：（1）舌較騙高薦的銅價呀格同對齒需達求稅有令抑席制馬作睡用娛；（2）當象市場第的需凱求發(fā)生生變課化時劈燕，曲傷線會界發(fā)生圾移動鼓。若譜經(jīng)濟錘不景拒氣，聯(lián)有效楊需求雀降低寒，曲普線會夸從D0移向D1，反辰之則哭從D0移向D2。其盲結(jié)果諷是在秧同一團價格P0上，伏其需奮求會領(lǐng)從Q0下惜降除到Q1，從孟而使衣需求瘦相對扶過剩Q0-Q1；若氣仍保為持供懲給量篩不變奇，其押價格絞會從P0下仰到P1尸.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房枯地產(chǎn)絡(luò)的供紋給與睛價格（1）供丸給：襖供給倉是在慈某一病特定借的時跟間類旱，市夾場的夏價格當與供列應(yīng)者鬼愿意忙提供君的物諒品數(shù)膛量之物間的忍關(guān)系聲，反話應(yīng)的棍是一刻定價轎格區(qū)飾間內(nèi)葛，價真格與摘供給題量的其關(guān)系紙。（2）供窩給量胡指的亞是在勸某一預(yù)特定腥的價羞格水血平下寄，單走位時鍬間內(nèi)謠市場種上某學(xué)種商波品的譜供給曲數(shù)量溪。15供逐給縱量膀是速供沿給隊與潑需交求漂曲呼線燦的怒相況交昂點護，滿其棵對底應(yīng)尿的壺價梁格供稱葉為喇均旨衡鍵點外。一稼般酒來談?wù)f祥，和不筑動述產(chǎn)拖的抄供訂給宿始膛終劑滯屋后繳于暢需岸求忽。1演6（4）領(lǐng)房迅地黃產(chǎn)室交桐易扮價谷值莫的裹形腸成abVs房產(chǎn)價值Vp最可能售價當V抄p抱≥激V啦s，閱賣醬，Vs為最哀低價您（a端匯）cdVb

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交易區(qū)間當a<賴d時斧，具交您易作有鮮可設(shè)能丟發(fā)任生笑，擇否僻則至無鍬法營成漏交房地緩產(chǎn)交倡易價宇格的星形成請取決矮于交潛易雙鍋方對蟲同一賺宗房袋地產(chǎn)霞價值計的不宮同認慢知，夫只有宴買方送對房席地產(chǎn)挺投資遠價值叼的評蝦估不蔑低于園賣方毯時，能交易統(tǒng)才會熄發(fā)生氧。在辯這一揀區(qū)間扭內(nèi)，鞋實際途成交嗓價格氧會在郵某一似位置羽發(fā)生隙，取暮決于躺雙方悼的議美價技朋巧。1典7（三蛾）時佩間因劍素與序房地螞產(chǎn)市源場的叔均衡房臂地冊產(chǎn)果交寶易齊價眨格強是魄由慰買址賣抱雙要方唐博鋪弈鏟的躺結(jié)吊果電，淚即另雙座方撈力散量別達咬到鉆均扎衡卡點票時包的影成秋交缺價貞。餅在燈實共際鈔操旬作籮中諷，尺交傍易窗往士往秘由績雙噸方豬多宇重市博犧弈哀之池后監(jiān)完承成拐，漢因饅此鹽必薦須搜引材進鑒時兵間羨因編素皇。假設(shè)咱市場傘的其怎余條跪件相銳同，翻僅從禮供給北角度難進行擔分析松。（陳蛛網(wǎng)慘定理洲）假設(shè)細房地農(nóng)產(chǎn)開咽發(fā)者燒根據(jù)欲市場屑價格騎行情提，修灶正其滅開發(fā)缺計劃腦，一花般在1年或2年以代后新尸的供凡給生螺效。假怕定議供估給婆調(diào)勝整沉需丑要1年的臟市場皺，同卵時購倡房者捎對新饒價格汗的調(diào)頭整被浴認為樹是瞬挺時的朗。18假夠設(shè)鑼目拾前爛市倍場墊的他需屑求括從1開崖始將，倚此受時拳開能發(fā)塵者蒙計凱劃須按遼價中格P鏟1供給房誠，1年后危較大存的供媽給實頸現(xiàn)，他此時睜只能銜以較血低的宰價格巴出現(xiàn)棄并移英向3點，礙此時薪的低蝕價使牲開發(fā)禍商泄繼氣，宵于是喊削減役供給呼，供疫給量腹的減轉(zhuǎn)少在1年成后維，勉即薪點4生效雷，但快這一可生效介又導(dǎo)廳致價撲格上嶄揚到痰點5。準如液此申重貓復(fù)聰，蓄每經(jīng)一瞎次征運撐動符使叢市商場指向傭均皂衡旺價踢格著和睬均拋衡震供慢給纖量剝（P0,Q0）辮靠村近鉛。SDQPP1123456數(shù)量P00Q0PT均衡價格P0123456時間價任格熔是沉波些動奧的愉，純波魯幅限是白遞榨減姥的促，腔而巾供瓦求敢愈艇來視愈鼓趨荒于防均赴衡透水閣平P01貸9第喬二底節(jié)搭房斤地行產(chǎn)士投蠅資忽概顛述投營資斥是吼將撐一炕定核的際資召金途投好放若于漢某仿一丘項脈目何，彎以峽獲狂得抓未輩來并的柱預(yù)么期饑利撇潤埋。由于僻項目狠面臨貧許多咐的不摔確定塘性，技因此洋在期沉待投暖資回稅報的華同時聞也伴雀隨著寨較大勁的風(fēng)沒險。為偷了尸降介低政風(fēng)銳險菊，敲投駱資暈者輸必內(nèi)須戶對帝項話目返進堡行胸更邁多扁的火調(diào)纏查謎，稈提凝高徑預(yù)湯測竭的擦準湖確棋性埋。2椅0一管、如房妖地邁產(chǎn)徐的例投選資泳方要式（魄一欲）緣瑞投楊資博開駐發(fā)瀉的開對剃象1.未開呢發(fā)的屋土地絕：（1）舊茄城改融造：違對房蘆屋陳唉舊、贏破損瓶或基譽礎(chǔ)設(shè)芳施落礎(chǔ)后的垮老城暴區(qū)進槽行的乎投資勒開發(fā)鞠，包失括拆墾遷安拐置、拾改造明建設(shè)泄。特哪點闊：穩(wěn)地枝價股高種、距拆偉遷污難糟度盈大畢，剩因者此南開筋發(fā)砍成次本樹高態(tài)、彩周炸期帥長庭。氧要瘋求扭從滴事豬該欲領(lǐng)馳域復(fù)的瓜投支資舌，調(diào)必肯須觸熟肅悉列城貸市持規(guī)豬劃宋，直進腰行秒未迅來盾發(fā)憂展刪的洞預(yù)敏測也。（2）新進區(qū)開樹發(fā)：考對城言市郊總區(qū)新間征土模地的鄙投資抵開發(fā)寸。特點去：地巴價便疏宜，詞開發(fā)際成本匪低。開發(fā)申成敗籮的關(guān)愿鍵：鋒準確連把握便土地灣的使銜用性困質(zhì)，身了解微配套裹設(shè)施士、基秀礎(chǔ)設(shè)凳施和鑒公共勢服務(wù)繭設(shè)施茄是否革完備藍等。212附.住宅投衣資乏的嘗主仁要煎對算象代：（1）出誼租性流住宅（2）膜銷服售哀性影住膀宅開順發(fā)閣成滅敗誰的際關(guān)昆鍵錘：冶市吉場耐定鋸位再是單否美準黎確惱，景價窗格暢是挖否逮合疲理既，崗配率套桶設(shè)澇施筍是為否唇是么否燥完蘭善居，煙營旨銷搞是偶否壩到哨位勿。3.辦公主樓宇一經(jīng)般誦是處租虜賃僑經(jīng)雖營盜，比風(fēng)砌險宅大森，芬其茄風(fēng)儀險鑒與另環(huán)由境破、兼結(jié)懷構(gòu)王、擺裝債修茂、滾物穴管苦水陷平駛有常關(guān)英，瘡?fù)視r藍與供宏鉛觀踐經(jīng)擋濟臘、架區(qū)訂域恭經(jīng)毒濟顧關(guān)攏系往密似切賺。2答24午.商場穩(wěn)、酒根樓、利旅店兼等特點棍：投文資回選報高筒，但餓風(fēng)險提大，庫競爭本激烈卻，受悟區(qū)域題內(nèi)商慘業(yè)、似旅游斗及經(jīng)五濟因證素的滑影響這，波晶動較瘋大。5擦.工費業(yè)丹廠畏房均、嗎倉鑰儲屈性光物記業(yè)主賓要冤影貍響襖因誤素筋：宋土降地寶位素置特韻點謝：金物隆業(yè)漿適緒應(yīng)啞性虹差馬，恥風(fēng)鄰險賴大徐。6停.休野閑川性蒼物走業(yè)包展括私電屆影葬院碼、捎劇朽院嚼、床保意健脈醫(yī)赤院盲、陰網(wǎng)長球膝場訊、銜高氣爾母夫冬球副場琴等容娛絹樂刑、姿休濾閑惠性奧的六房弊地悄產(chǎn)砌項燈目此。（1）尋非班人貞類脹的暖基小本澆需士求補。吧（芬受況經(jīng)妙濟頭水邀平脹影仰響塞大?。?）鑒與班人頃口殃年趴齡耍結(jié)碎構(gòu)組關(guān)炎系映密憶切間。（3）咽區(qū)事位泛因勢素謀的方影節(jié)響風(fēng)。23（二的）酷房而地警產(chǎn)淡投錯資筑資義金櫻的橋投榜入蓬方圓式1.房漁地鋤產(chǎn)壟信膚托采用余股份蝕公司疤的所區(qū)有制律形式躲，將部被動合的股民東投取資者笑的資幼金吸蒼引到女房地來產(chǎn)中攔來。優(yōu)點:（1）以機股份蛇公司氏的形揉式募扶集資距金，俗可以甚吸納堪社會涌上閑逐散資買金進貌入房便地產(chǎn)節(jié)市場眨，而棟且房希地產(chǎn)楊信托哨受到華政府勇的嚴獵格監(jiān)福督，采安全倉性高裕。（2）受豬益憑魔證可撕在資超本市律場自座由買盤賣，寫降低雖了房孕地產(chǎn)霧投資僵的流尖動性要風(fēng)險魔，可榆以吸唇引社拌會上厲的游帖資進駕入市疼場，辰增加冠房地鑒產(chǎn)資爆金的恐供給依。（3）受使益憑我證的澡流通剪可擴酷大資福本市奔場的仔規(guī)模旋，促沃使資程本市咸場更強加完幟善。（4）有創(chuàng)利于協(xié)社會榴公平樂與效錦率的錯兼顧老。（5）噸使魚資昌產(chǎn)牢的詞可平分唱割侵性冶增釣加親，諷達修到更分利散勤風(fēng)依險奴的港效痛果蜘。24缺點刑：（1）住投炎資差者秧不懲具峰有餡直胡接蹈控針制倆其愉資魯金此和抹管芳理漂的礙機沃會縣。（2）破信時托濟憑回證窮系民于都資政本曲市灶場養(yǎng)，涼易逝受經(jīng)市聚場友波桑動批的煮影流響篇。2白.房形地映產(chǎn)宰辛茫迪肉加辛握迪籠加聲是將企州業(yè)否組違織開的牽合狗伙把方聚式郵：（1）一土般合妻伙形摩態(tài)：夕每個棍合伙援人地頑位相濟同，禮損益揮依其些比例賀或首匪先約臣定參急與分死配或畏分攤浸，都壓有管學(xué)理與連決策腦權(quán)。（2）有梅限合暈伙形軍態(tài)：垃分為慣主要清合伙湯人和工有限寇合伙旦人。捕主要與合伙硬人負故責管純理、斥決策粉、承翠擔無導(dǎo)限責饞任。宣有限譜合伙像人不區(qū)參與悠管理扯和決已策，洽承擔某有限姐責任遷。作為濫有限棄合伙必人的倉優(yōu)點厚是：（1）擁吐有小結(jié)額資趟金即艇可進盾行房情地產(chǎn)羽投資甚。（2）無愧房地肉產(chǎn)經(jīng)芳驗，叔但可尤獲得哄可觀鵝的回雅報。（3）咽只迫承具擔施有敬限接責辭任緣瑞。缺駕點:（1）流堆動性逗差；墓（2）瘡風(fēng)誓險毛大曬。便（3）沸有童限訴合質(zhì)伙授股密額攻發(fā)疊行坊不滑完捏，丹變勉成巨小朱規(guī)球模嘆投迫資憑，慕風(fēng)態(tài)險抄大勺，幕其爆回笛報傷可住能救有鄰名該無紫實則。253.房地默產(chǎn)抵碌押貸羊款和序抵押撕貸款因證劵4泳.直爬接晉購掏置旬房低地堆產(chǎn)優(yōu)點切：可源直接劍參與訂管理牲。缺點：（1）摔必取須怨承貴擔師全肅部攀投及資示風(fēng)孫險襖，摘而司且都負最無瞧限穴責圾任嘗。補（2）袍需查資謝金禾量滔大殺，恢個兆人五投斷資遠往駐往拋無取法鈴實蒸現(xiàn)夠。5蘭.混合農(nóng)房地歌產(chǎn)基熊金由蘭大禿銀勇行低、蝦保扎險腦公織司蔑或起房反地納產(chǎn)次投披資跨公項司勵提蹲供毛退棗休縣基伙金進作稼為頓房飄地硬產(chǎn)命的銅投泊資廉渠嘩道變。操作謀方法奪：混鋪合基努金經(jīng)駛理向醉各個正退休恨基金贈募集鑄資金演，然犧后進呈行投闖資。26二、娛房地界產(chǎn)投潔資的某構(gòu)成（凳一氧）想投熱資碌主監(jiān)體指威直影接雅從仿事滔房眠地軍產(chǎn)伙投葉資斗活蝴動雹的質(zhì)投景資樂者齡。1.國家2凡.企跑業(yè)3.個口人（二降）投誓資資應(yīng)金的拍構(gòu)成（1）企聞業(yè)自姓有資蠢金（2）信艇貸資炒金（3）集軍資（4）利繭用外豆資（5）財拾政資見金（6）畫預(yù)執(zhí)售叉款（7）承芒包商把帶資奸承包款。2自7三、莖房地隆產(chǎn)投南資的虧三要志素（一粱）時辮機購待入翻的等時抗機盯（遇土準地域、光物熟業(yè)遲）開乓發(fā)今的魄時貌機樓充盤館推翁出宣的澇時賓機（目二閣）地堆段地層段司不夫僅護指騎其他所走處戰(zhàn)的請地越理互位角置謠，曾還汁指撫其萬所鴿處吩的燥社維會帝位掃置卵。（三梁）質(zhì)驚量好晚的暈質(zhì)劇量精是測獲悶得東良熟好俯的仗投炮資粱效能果該的角保座障貪。2案8四、回房地飄產(chǎn)投聰資的燦特性（打一津）脆優(yōu)簡點有呀形爬的蓬投適資通凳貨誦膨傷脹穗中池保撥值黎增少值旱的贊手旗段易侄于膽融旱資享柏有悔稅半收嚴優(yōu)幟惠潛泰在轉(zhuǎn)的闊增喂值禮性投做資仇回恥報藍高可