天津市某區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

天津市西青區(qū)

房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告西青區(qū)房地產(chǎn)市場概述在天津的西南方向，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。作為環(huán)城四區(qū)之一，西青區(qū)房地產(chǎn)市場吸引越來越多的業(yè)內(nèi)人士與購房者關(guān)注。西青區(qū)的崛起得益于天津小城鎮(zhèn)計(jì)劃。與北京攤大餅的城市發(fā)展模式不同，天津通過衛(wèi)星城鎮(zhèn)點(diǎn)線面的帶動(dòng)促進(jìn)整個(gè)城市發(fā)展。在天津城市外擴(kuò)的大勢下，西青區(qū)中北鎮(zhèn)成為小城鎮(zhèn)計(jì)劃的亮點(diǎn)。從06年9月份起，西青區(qū)房地產(chǎn)突然發(fā)力，市場成交呈跳躍式發(fā)展。假日風(fēng)景、水語花城、大地十二城、華亭國際、八棟適家等工程先后入市，市場供應(yīng)的大幅放量拉動(dòng)了周邊需求的上升，市場成交一路走高。在環(huán)城四區(qū)中，西青區(qū)06年市場成交量占31%。此外，西青區(qū)南部地區(qū)天房美域、金廈新都莊園、洛卡小鎮(zhèn)、親親家園等工程依靠天津市梅江南擴(kuò)勢頭迅速崛起，成為具有廣泛市場基礎(chǔ)的又一潛力區(qū)域。西青區(qū)在西部、南部眾多工程的合力作用下，市場成交迅速走高，成交價(jià)格不斷攀升。天津市的城市發(fā)展已到了一個(gè)快速擴(kuò)張時(shí)期，城市人口快速增長給城市公共基礎(chǔ)設(shè)施帶來了更大的壓力，也為天津住房供應(yīng)提出挑戰(zhàn)。天津房地產(chǎn)興盛發(fā)展這么多年，中心城區(qū)商品住宅的高度、密度逐漸加大，價(jià)格不斷提升。隨著市中心壓力增大，天津房地產(chǎn)市場急需向外突圍。華苑的成功為商品住宅開發(fā)提供了一個(gè)方向，梅江則提供了另一個(gè)方向。但供房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的舞臺(tái)卻不約而同指向西青區(qū)。梅江發(fā)展優(yōu)勢，為西青板塊帶來了助力，在一定程度上提升了西青地產(chǎn)工程的品質(zhì)，同時(shí)也豐富了西青住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。西青南部區(qū)域發(fā)展較早，是隨著梅江南、梅江灣的陸續(xù)開發(fā)，而逐步走向成熟。同時(shí)伴隨著土地資源的進(jìn)一步減少，梅江效應(yīng)所帶動(dòng)的大梅江板塊，正在迅速發(fā)展，進(jìn)而成為梅江片區(qū)的延展地帶。此區(qū)域的領(lǐng)世郡、富力桃園等工程入市以來，也促進(jìn)了西青南部片區(qū)的發(fā)展。中北鎮(zhèn)區(qū)域，是西青發(fā)展的另一個(gè)熱點(diǎn)和主力軍，得益于小城鎮(zhèn)計(jì)劃發(fā)展的天時(shí)。萬科假日風(fēng)景和金廈水語花城2005年入市熱銷，拉開了西部新城造城計(jì)劃，2006年大地12城與華亭國際為中北鎮(zhèn)區(qū)域市場增加新的活力，其熱銷甚至大幅提升了整個(gè)西青商品住宅成交量。2007年，富力地產(chǎn)也投身到西部造城運(yùn)動(dòng)中。建設(shè)的西部新城，是城市化進(jìn)程腳步加快的體現(xiàn)，它以400萬建筑平M的規(guī)模，承載著天津“一軸兩帶三區(qū)”市域空間布局及城市發(fā)展軸帶上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)疏解中心城人口、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù)。在這個(gè)距離城市中心絕對(duì)距離較近的優(yōu)勢片區(qū)，集中了萬科假日風(fēng)景、金廈水語花城、大地十二城、華亭國際等諸多房地產(chǎn)工程，更加負(fù)擔(dān)著城市化的重要任務(wù)，同城市外擴(kuò)的腳步首先波及到這里，并非偶然，天津城市未來規(guī)劃的促動(dòng)，以及市區(qū)土地資源的日趨稀缺，導(dǎo)致市區(qū)房價(jià)持續(xù)飆升，為天津城市擴(kuò)容提供了空間。另外，新城的交通及基礎(chǔ)設(shè)施等與住宅相關(guān)的建設(shè)目標(biāo)在總體規(guī)劃中都有說明，如中心城市各組團(tuán)及新城之間規(guī)劃環(huán)外快速環(huán)路及20條放射狀快速路和高速公路，形成16條軌道線；實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)供水；新城因地制宜建設(shè)污水處理廠；擴(kuò)建楊柳青熱電廠、新建東北郊熱電廠；按照環(huán)境衛(wèi)生要求建設(shè)適度規(guī)模的垃圾無害化處理設(shè)施等。由此可見，西部新城正在成為天津城市外擴(kuò)的主要陣地，同時(shí)具備天時(shí)和地利，承接天津市區(qū)和濱海新城的城市發(fā)展，引領(lǐng)著城市規(guī)劃的外擴(kuò)和西移。中北鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)坐落于天津市西青區(qū)，轄有23個(gè)行政村，面積38.5平方公里，鎮(zhèn)人口3.8萬，流動(dòng)人口3.7萬，是中國百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。在中北鎮(zhèn)，外環(huán)西半環(huán)從中穿過，使其與市區(qū)接壤；中北鎮(zhèn)西與蜚聲海外的楊柳青年畫發(fā)源地、千年古鎮(zhèn)楊柳青毗鄰；距北京120公里；距天津機(jī)場25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路貫穿該鎮(zhèn)界內(nèi)。目前，中北鎮(zhèn)內(nèi)村村公路相通，另有京杭大運(yùn)河穿越鎮(zhèn)內(nèi)。得天獨(dú)厚的地理位置促進(jìn)了中北鎮(zhèn)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中北鎮(zhèn)西部新城共計(jì)劃建設(shè)400萬平方M居住區(qū)，目前天津萬科與深圳招商地產(chǎn)合作開發(fā)的假日風(fēng)景，天津金廈津投開發(fā)的水語花城，上海上投、中愷投資、上海建廈合作的華亭佳園，天津樂康置業(yè)的大地十二城、以及方正地產(chǎn)的工程，每個(gè)工程體量均在30萬平M以上，其中大地十二城總建近100萬平M。板塊內(nèi)所規(guī)劃產(chǎn)品形式豐富多樣，既有情景洋房、多層、小高層，同時(shí)也有高層和別墅產(chǎn)品。目前已上市工程產(chǎn)品以多層、小高層為主；其中假日風(fēng)景工程保持了萬科一貫的產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢，引入了情景洋房、院景洋房、寬景洋房、瞰景洋房等多種萬科專利化、規(guī)范化產(chǎn)品，此外，還采用了多項(xiàng)智能化配套設(shè)施，力求通過高品質(zhì)新穎的產(chǎn)品提升競爭力。而水語花城工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加注重戶型功能區(qū)間布局與面積的控制，目前已上市的多層及小高層產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)明顯；以中小面積的戶型為主，通過總價(jià)優(yōu)勢吸引客群。隨著未來地鐵2號(hào)線的修建與開通，板塊與沿線商業(yè)、商務(wù)以及其他市政設(shè)施之間的交通便利性將大幅度提高；板塊生活便利性的提升，使得板塊工程競爭力與升值潛力進(jìn)一步顯現(xiàn)，地鐵的修建將使板塊產(chǎn)生巨大的吸引力與號(hào)召力，提升板塊整體競爭力，同時(shí)也將對(duì)板塊住宅市場走勢產(chǎn)生影響。目前板塊整體主力目標(biāo)客群市場主要以天津市中端客群為主。其中假日風(fēng)景客群區(qū)域來源相對(duì)廣泛，主要被萬科的品牌和產(chǎn)品吸引。其它工程客群，以王頂?shù)獭⑷A苑等與板塊相近的南開區(qū)內(nèi)居住區(qū)的改善型客群為主。地鐵2號(hào)線連接城市東西方向，將對(duì)城市原有的居住布局產(chǎn)生影響，會(huì)把一批居民吸引到其輻射的范圍區(qū)域中來，特別是對(duì)于處在線路東西兩端的大型居住區(qū)而言，地鐵的修建將使板塊對(duì)更為廣泛的客群來源產(chǎn)生吸引力，甚至可能包括部分投資型客戶。同時(shí)，2號(hào)線的修建也將對(duì)其沿線站點(diǎn)所輻射區(qū)域內(nèi)的具有為子女或老人購房意愿的原有居民，或工作地點(diǎn)在輻射區(qū)域內(nèi)的購房客群，產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引作用，因此板塊的客群來源區(qū)域比例必將發(fā)生一定改變。影響未來產(chǎn)品供應(yīng)導(dǎo)向，促進(jìn)具有一定產(chǎn)品檔次跨度的板塊市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的形成通過從板塊內(nèi)目前面市工程了解，板塊內(nèi)的產(chǎn)品規(guī)劃包括了洋房、別墅等高端類產(chǎn)品；并且隨著板塊內(nèi)配套的完善、居住氛圍的形成，必然促進(jìn)板塊整體檔次逐步提升，隨之出現(xiàn)高端產(chǎn)品供應(yīng)。而受西部新城整體規(guī)劃定位以及地段區(qū)位等因素影響，決定了板塊內(nèi)未來一段時(shí)間內(nèi)，仍將以中端產(chǎn)品供應(yīng)為主。

中北鎮(zhèn)房地產(chǎn)工程天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)板塊樓盤分布圖1.中北鎮(zhèn)房地產(chǎn)工程調(diào)研情況芒果郡芒果郡總建筑面積7.8萬平M,綠化率在40%以上，容積率僅有1.5，旨在打造低密度精致洋房居住區(qū)。從產(chǎn)品的類型上，芒果郡主要以5層半洋房為主，同時(shí)配有少量高層公寓，能夠滿足不同家庭的置業(yè)需求。而全明通透的主流戶型設(shè)計(jì)，以及部分產(chǎn)品的個(gè)性化空間設(shè)計(jì)。在園林景觀方面，芒果郡將新加坡風(fēng)情園林引入，在7.8萬平M的社區(qū)內(nèi)，將規(guī)劃兩大組團(tuán)景觀以及8-10處異國情調(diào)

的景觀節(jié)點(diǎn)，整體上以植被的層次感，體現(xiàn)出新加坡的特有的自然元素。工程接近清盤，只剩為數(shù)不多的幾套住宅，洋房均價(jià)6800元/平M,高層均價(jià)5750元/平M。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位芒果郡西青區(qū)中北鎮(zhèn)高層5750元/平M洋房6800元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間76000平M80000平M2008-72009-11容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范1.540%高層1.96元/月/平M洋房1.06元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)5層、10層、18層、兩、三室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室80-100平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)天津中學(xué)地鐵2號(hào)線便民6路物業(yè)公司開發(fā)商天津華夏物業(yè)經(jīng)管發(fā)展有限公司天津泰康地產(chǎn)有限公司截止09-6-29日該工程共售出544套住宅，占總套數(shù)70%。富力灣富力灣位處中北鎮(zhèn)，緊鄰西外環(huán)線綠色生態(tài)走廊，地鐵2號(hào)線連接天津主城區(qū)，生態(tài)、休閑、國際化的生活場景指日可待。富力灣占地面積10萬平M,總建筑面積25萬平M。戶型設(shè)計(jì)南北通透，戶戶觀景，區(qū)域地標(biāo)高度改變空中輪廓線。經(jīng)典南派園林設(shè)計(jì)，超大面積私家水域，無數(shù)生態(tài)細(xì)節(jié)引境入心。戶型設(shè)計(jì)以77-172m2精裝住宅。富力灣于社區(qū)內(nèi)部中心打造超大面積人工內(nèi)湖，并盡量保持其原生湖泊形態(tài)，彎曲自然的湖岸線。市場調(diào)研表

物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位富力灣西青區(qū)中北鎮(zhèn)高層5750元/平M洋房6800元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間100000平M200000平M2008-52010-11容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范245%1.98元/月/平M精裝建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)26-28層高層、兩、三室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室80-100平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)天津中學(xué)地鐵2號(hào)線、便民6路物業(yè)公司開發(fā)商恒富物業(yè)公司天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止09-6-29日該工程共售出1496套住宅，占總套數(shù)55.4%。華亭國際華亭國際以純板式小高達(dá)到了足以洋房規(guī)范的超低容積率，既可擁覽高處的生活境界，又可私享洋房式的高尚品質(zhì)，使上層的居住境界和洋房的居住品質(zhì)完美的融為一體；超大樓間距，偏東18-25度陽光房型，采光、通風(fēng)達(dá)到了最佳，一梯兩戶，品質(zhì)生活全面保證。55-138平M多種尚品戶型選擇，一居、二居、三居，充分迎合市場需求，全明寬廳、超大觀景陽臺(tái)、獨(dú)特陽光房設(shè)計(jì)、2+1房型（多功能室）設(shè)計(jì)。在外立面處理上，以新古典主義風(fēng)格為載體，將建筑的天際線、屋頂、邊側(cè)墻體、老虎窗等綜合運(yùn)用。天際輪廓線：建筑群落的樓層高低起伏，錯(cuò)落有致，賞心悅目；邊側(cè)降層：建筑的頂層局部向后退縮，構(gòu)成形體的變化；局部退臺(tái)：部分邊套的樓層高低起伏，構(gòu)成局部跌落的形體變化；多坡頂組合：雙坡頂、四坡頂、八角坡頂多種方式進(jìn)行組合；老虎窗：在部分屋面變化較小的地方，適當(dāng)構(gòu)架老虎窗，形成局部凸起，豐富形體，同時(shí)為閣樓創(chuàng)造更多的采光條件。社區(qū)內(nèi)40%的綠化率，2大中央主題景觀軸縱橫交錯(cuò)、30個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)有機(jī)連接；疊水平臺(tái)、景觀噴泉、下沉式草甸自上而下構(gòu)建出西部首席立體景觀世界。

市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位華亭國際新津楊公路西行1.8公里6800元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間2200003200002007-102009-10容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范1.3740%1.4元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)11層小高層一、兩、三室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室80-100平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通一次性1%單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)天津中學(xué)地鐵2號(hào)線、便民6路物業(yè)公司開發(fā)商上海新世紀(jì)房產(chǎn)服務(wù)有限公司天津上投置業(yè)有限公司截止09-6-29日該工程共售出1705套住宅，占總套數(shù)70%。金廈水語花城金廈水語花城坐落于4平方公里西部新城內(nèi)，占地面積384畝，規(guī)劃總建筑面積30余萬平M,位于新津楊公路旁，毗鄰西北半環(huán)快速路，與芥園西道立交橋近在咫尺，更有地鐵二號(hào)線起始站，交通出行方便快捷，創(chuàng)造速度與效率并重的生活指數(shù)，20000平M的一站式商業(yè)街和6000平M的社會(huì)會(huì)所為假日休閑生活提供更多選擇。金廈水語花城是西部板塊中綜合居住、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)等多項(xiàng)功能的宜居社區(qū)；以步行生活作為基調(diào)，社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的生命力與活力來源于周邊天然資源的有效使用；自然錯(cuò)落的建筑關(guān)系，構(gòu)成外高內(nèi)低的天際線，形成自由流動(dòng)的建筑美感。工程40%綠化率與六大主題景觀組團(tuán)組成社區(qū)主景觀軸；主入口蝶泉與會(huì)所噴泉靈動(dòng)生機(jī)，更有社區(qū)內(nèi)水系環(huán)繞；觀景臺(tái)、休閑平臺(tái)、木棧道等，輔以水體雕塑、特色花架、景觀墻等水景作為配合。洋房采用歐式坡屋頂設(shè)計(jì)，具備隔熱性強(qiáng)、排水順暢、通風(fēng)良好的優(yōu)點(diǎn)。工程三期“花半里”面積區(qū)間為60-12平方M，戶型通透明敞，空間分配合理，動(dòng)靜區(qū)隔分明。作為獨(dú)立的自主型商業(yè)配套，20000平方M的大型商業(yè)金街滿足居住人群購物與休閑消費(fèi)。6000平方M運(yùn)動(dòng)、休閑、

娛樂、餐飲多功能綜合型泛會(huì)所，帶來不同的休閑方式：游泳館、羽毛球館、壁球館等大型主題運(yùn)動(dòng)場所。工程只有剩余幾套余房住宅，其余已全部售罄。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位金廈水語花城西青區(qū)衛(wèi)津南路津淶公路6800元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間4200004000002007-102009-10容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范0.9635%1.4元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)洋房與小高層兩室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室90-100平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)地鐵2號(hào)線便民6路天津中學(xué)物業(yè)公司開發(fā)商香港港聯(lián)物業(yè)天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司截止09-6-29日該工程共售出2581套住宅，占總套數(shù)99%。假日潤園假日潤園首期開發(fā)以10-18層小高層為主，戶型為90平方M左右兩室，精裝修低密度大盤。在規(guī)劃上建筑物風(fēng)格以簡潔明快為主，以建筑外觀與景觀相結(jié)合，體現(xiàn)宜人居住環(huán)境?；谔旖虮辈亢涞牡乩?xiàng)l件和工業(yè)港口城市的定位，一期景觀設(shè)計(jì)以北歐設(shè)計(jì)風(fēng)格為主導(dǎo)。假日潤園全面提升了居住品質(zhì)，是萬科“全面家居解決技術(shù)方案”在城市西部的首個(gè)實(shí)施工程。戶型布局緊湊合理，并且配有獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，獨(dú)立的家政陽臺(tái)和生活陽臺(tái)等。注重細(xì)節(jié)的精裝修技術(shù)方案。工程小高層已經(jīng)售罄，預(yù)計(jì)八月份兩幢26層高層住宅開盤。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位

假日潤園西青區(qū)新津楊公路外環(huán)線以西1.5公里預(yù)計(jì)8000元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間3.85萬平M6.5萬平M2008-62009-12容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范1.740%1.6元/月/平M精裝建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)小高層與高層兩室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室60-90平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)天津中學(xué)地鐵2號(hào)線、便民6路物業(yè)公司開發(fā)商天津萬科物業(yè)天津興海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止09-6-29日該工程共售出726套住宅，，占總套數(shù)72.1%。工程小高層清盤，高層尚未開盤。大地十二城由天津樂康集團(tuán)開發(fā)的大地12城工程是中北鎮(zhèn)西部新城體量最大的工程，該工程建筑面積100萬平方M。它包含大型多功能會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、大型群落商業(yè)街區(qū)等完善的配套設(shè)施。整個(gè)工程全部為西班牙風(fēng)格，建筑形式豐富多樣。大地十二城中的12組團(tuán)規(guī)劃為從工程整體結(jié)構(gòu)規(guī)劃上，大地12城在天津首次提出了以建筑風(fēng)格和居住感受來劃分組團(tuán)，并分別以：寧月城、朗琴、鹿兒郡、靜水灣、鸚鵡洲、藍(lán)草、易楠林、夏爾、水語州、茉湖鎮(zhèn)、西銘城、紅石12種風(fēng)格為中心，將每8萬平方M包裝一個(gè)帶有“城”的概念的獨(dú)立工程。產(chǎn)品形態(tài)是大地12城創(chuàng)新的亮點(diǎn)。大地12城除了繼續(xù)提升水木天成的多層洋房的產(chǎn)品形態(tài)外，還糅合了純粹的西班牙建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)出全新的鄰里別墅、庭院洋房、風(fēng)景洋房、小高層、高層公寓等多種建筑形態(tài)，開拓出一室半、空中花園、半地下室等多種創(chuàng)意空間。5萬平方M的中心示范區(qū)園林景觀亦采取簡約西班牙主義風(fēng)格。整個(gè)中心景觀軸線以音樂文學(xué)藝術(shù)為主題，以形態(tài)豐富的水景貫穿，中央的鋪裝以質(zhì)地較硬朗大氣的花崗巖水洗石為主，兩側(cè)以質(zhì)地較軟，踩上去很親切的磚材鋪地。在大地12城的景觀中，隨處可見特色的手抹景墻、抽象的燈具及石榴花型鐵藝等細(xì)節(jié)處理，西班牙風(fēng)格濃郁。

目前工程1、2、3、期均已售罄，在售4期均為5.5層磚混洋房。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位大地12城西青區(qū)中北鎮(zhèn)6200元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間70000010000002009-32010-11容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范1.345%1.98元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)別墅、洋房、高層、兩、三室物美超市主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室80-100平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通一次性1%單水南開實(shí)驗(yàn)小學(xué)津英中學(xué)天津中學(xué)地鐵2號(hào)線、便民6路物業(yè)公司開發(fā)商陽光家園物業(yè)公司天津樂康置業(yè)有限公司截止09-6-29日該工程共售出2913套住宅，占總套數(shù)29%，4期共售出546套。分析：對(duì)于中北鎮(zhèn)而言，其工程眾多以及相對(duì)中檔的價(jià)位，備受上班族以及年輕夫婦的親睞。當(dāng)南開華苑地區(qū)如今進(jìn)入一個(gè)成熟地帶后，毗鄰其周邊的最大居住區(qū)域中北鎮(zhèn)居住區(qū)成為了廣大婚房和改善置業(yè)者的首選，對(duì)于早期的中北鎮(zhèn)，雖然很多人還不熟悉，但是隨著中北鎮(zhèn)地區(qū)的生活化改造和道路改造，越來越多的婚房和改善置業(yè)者選擇了這里。隨著中北大道的開通，隨著周邊的大型超市集蔬菜市場的正式營業(yè)，這樣大的一個(gè)居住區(qū)在逐漸成熟。中北鎮(zhèn)居住氛圍已形成規(guī)模，目前大地十二城、華亭國際、假日風(fēng)景、水語花城、富力灣、芒果郡等工程的總供應(yīng)體量已達(dá)200多萬平M,中北鎮(zhèn)地區(qū)整體銷售均價(jià)為6500元/平M。中北鎮(zhèn)市場需求以90-120平M的兩室為主。板塊內(nèi)市場潛力巨大，產(chǎn)品需求較為理性。具有性價(jià)比的適居戶型較容易得到青睞?？紤]到天津居民在購房時(shí)表現(xiàn)出較強(qiáng)的地緣性，因此未來的客群來源范圍仍以南開、西青、紅橋等市區(qū)西部區(qū)域的居民為主。而未來地鐵2號(hào)線的修建運(yùn)營，也將促進(jìn)部分中低端檔次產(chǎn)品的供應(yīng)。這主要因?yàn)榈罔F作為大眾化的交通工具，受其影響最大的購房者還將是以工薪階層為主的中、低端自住型客群；隨著地鐵1號(hào)線開通運(yùn)行后，地鐵對(duì)于此類客群的影響將逐漸明顯，地鐵效應(yīng)開始體現(xiàn)，此類客群也必將成為板塊內(nèi)工程有效目標(biāo)客群的重要組成部分，預(yù)計(jì)供應(yīng)一方也將保持一定量的中低端產(chǎn)品供應(yīng)以適應(yīng)市場需求。西青區(qū)南部板塊房地產(chǎn)市場近年以來，河西梅江迅速成長壯大，并成為天津地產(chǎn)高檔樓盤聚居區(qū)。其影響與輻射日益深遠(yuǎn)，并對(duì)西青與其相鄰區(qū)域產(chǎn)生影響。西青南部地區(qū)依托梅江的成熟與市場認(rèn)可，背靠西青開發(fā)區(qū)，成為工程高產(chǎn)區(qū)，洛卡小鎮(zhèn)、領(lǐng)世郡、富力桃園等一批工程乘勢而起，共同構(gòu)成西青南部地區(qū)房地產(chǎn)格局。此板塊商品住宅建筑形式以洋房為主，別墅、多層為輔，重點(diǎn)突出低密度居住品質(zhì)。在某種意義上可以看作梅江高品質(zhì)生活的延續(xù)。由于區(qū)域差異，此板塊在價(jià)格上相比梅江區(qū)域更具優(yōu)勢。雖然此區(qū)域仍被認(rèn)為是相對(duì)高檔的居住區(qū)，但其位置畢竟更接近南外環(huán)，該區(qū)域的花園洋房和公寓等產(chǎn)品類型在價(jià)位上優(yōu)勢明顯，屬于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，受到年輕置業(yè)者的追捧。除了價(jià)格相對(duì)低廉外，區(qū)域內(nèi)的戶型面積也相對(duì)偏小。洛卡小鎮(zhèn)洋房的戶型為90?190平方M,領(lǐng)世達(dá)觀洋房為80?140平方M,富力桃園60-150平M。由此分析出，此區(qū)域除別墅產(chǎn)品外，其他建筑類型以中小戶型居多。以此為例，總房款四五十萬元，在中心城區(qū)只能買到四五十平方M的房子，而在環(huán)外環(huán)，卻可以買到低容積率、高綠化率，更舒適、更宜居的住宅。購房者犧牲的是距離和便利程度，換回的卻是宜居住宅，而隨著交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，這種距離和便利程度也都不是問題，也就是說，地鐵、公交等交通設(shè)施的不斷完善促進(jìn)了人們對(duì)這一區(qū)域從不習(xí)慣到習(xí)慣的演變過程。房價(jià)即圈定了置業(yè)人群，顯然，這樣的產(chǎn)品類型吸引了大量偏年輕的客戶群，特別是一些剛剛走上工作崗位的年輕人。此區(qū)域很可能成為一個(gè)年輕置業(yè)人群或首次置業(yè)者的聚居地，并和大梅江區(qū)域結(jié)合形成一個(gè)基本客群相似的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，正好是梅江區(qū)域的補(bǔ)充。西青南部板塊房地產(chǎn)工程洛卡小鎮(zhèn)洛卡小鎮(zhèn)位于天津中心城區(qū)南部——大梅江生態(tài)區(qū)。洛卡小鎮(zhèn)東側(cè)為天津第一迎賓大道友誼路的延長線，20分鐘抵達(dá)市中心區(qū)域。距友誼路中央金融區(qū)僅6公里，距市中心地段在10公里之內(nèi)。在小區(qū)入口附近設(shè)有公交838路、705路、826路，還有將來的地鐵5號(hào)線也將在此設(shè)站，為業(yè)主的出行提供了便捷的交通。

洛卡小鎮(zhèn)采用地中海岸西班牙建筑風(fēng)格，建筑形式為4層半、5層的花園洋房、2層半的聯(lián)排別墅。小鎮(zhèn)容積率為1.0，綠化覆蓋率40%,擁有12萬平M的園林景觀。洛卡小鎮(zhèn)現(xiàn)已推出三期，產(chǎn)品以90平M小戶型洋房為主。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位洛卡小鎮(zhèn)西青區(qū)友誼南路與外環(huán)線交口以南200M7500元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間20萬平M20萬平M2008-52009-12容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范140%1.4元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)5層洋房兩室梅江新海灣商業(yè)街、藍(lán)水假期商業(yè)街、華廈津典商業(yè)街、第六田園商業(yè)街主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室90平M左右集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水梅江幼兒園、水晶小學(xué)、大寺中心小學(xué)、翔宇中學(xué)705、803、826物業(yè)公司開發(fā)商天津倍思佳天津方正投資發(fā)展有限公司截止09-6-29日該工程共售出1094套住宅，占總套數(shù)99.4%。富力桃園富力桃園坐落于天津市津南區(qū)東南板塊外環(huán)線附近，位于微山南路旁，毗鄰梨雙公路，并有直通車和多條公交線路。富力桃園總建筑面積40萬平方M,54000畝別墅和生態(tài)高爾夫公園近在咫尺，與社區(qū)南派景觀園林形成“雙公園”的格局，產(chǎn)品秉承富力一貫的港派裝修風(fēng)格，并采用小戶型。工程所處的東南板塊是連接市中心與濱海地區(qū)二元經(jīng)濟(jì)圈的核心點(diǎn)和交通樞紐。周邊配有豐富教育配套，緊鄰泰達(dá)國際學(xué)校，有助于對(duì)本工程投資人士的涉外租賃和買賣。此外，社區(qū)內(nèi)有大型商業(yè)設(shè)施，將為業(yè)主提供完備的生活保障。產(chǎn)品形式為板式高層建筑，戶型設(shè)計(jì)以90平M小戶型為主，配以高品質(zhì)豪華精裝修。工程擁有13萬平M工程商業(yè)綜合體。工程所處的東南板塊是連接市中心與濱海地區(qū)二元經(jīng)濟(jì)圈的核心點(diǎn)和交通樞紐。周邊配有豐富教育配套，緊鄰泰達(dá)國際學(xué)校，有助于對(duì)本工程投資人士的涉外租賃和買賣。此外，社區(qū)內(nèi)有大型商業(yè)設(shè)施，將為業(yè)主提供完備的生活保障。輻射大梅江區(qū)域，可共享天津高端居住區(qū)的共有資源和配套。毗鄰梨雙公路，緊鄰地鐵一號(hào)線，并有直通車和多條公交線路。建筑形式為24-28層。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位富力桃園津南區(qū)南外環(huán)微山南路6400元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間16.64萬平M41.6萬平MMay-08Sep-10容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范2.5335%2元/月/平M精裝建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)24-28層高層兩室小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套主力戶型供暖金融醫(yī)療兩室80-90平M集中供暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水泰達(dá)國際學(xué)校、國際雙語小學(xué)682、304物業(yè)公司開發(fā)商廣州天力物業(yè)公司天津鴻富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止09-6-29日該工程共售出1135套住宅，占總套數(shù)40.6%。領(lǐng)世達(dá)觀領(lǐng)世達(dá)觀與富力桃園雖然在行政區(qū)劃上屬于津南區(qū)而不屬于西青區(qū)，但其位置與西青區(qū)緊臨，而且與洛卡小鎮(zhèn)同屬于一個(gè)板塊內(nèi)，所以暫把這兩個(gè)工程與洛卡小鎮(zhèn)工程歸為同一類工程。工程的設(shè)計(jì)風(fēng)格定義為原版北美洋房風(fēng)格與當(dāng)?shù)匚幕瘹庀⒔Y(jié)合。強(qiáng)調(diào)人性化的居住理念。用建筑語言凸顯人居環(huán)境的均衡性、親切性與文化性，保證整體風(fēng)格諧調(diào)一致。領(lǐng)世達(dá)觀內(nèi)部的枝狀盡端路延伸到每棟樓前，保證組團(tuán)居民進(jìn)入，將車行干擾降到最低。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，采用四層半層層退臺(tái)的洋房設(shè)計(jì)，近乎奢華的演繹純血統(tǒng)洋房的真正風(fēng)姿。每一層都能看到天空，每一層都有屬于自己的瞭空視野。領(lǐng)世達(dá)觀的整個(gè)社區(qū)被一條景觀帶貫穿，是一條以林蔭路、綠地、廣場、水體空間等構(gòu)成景觀界面的軸線，整個(gè)景觀帶是與主景觀軸相串聯(lián)的各組團(tuán)院落的景觀序列空間。工程總占地面積120319平方M,總建筑面積175836平方M。其中，洋房產(chǎn)品610戶,總建筑面積92734平方M,容積率0.96；高層產(chǎn)品792戶，總建筑面積80262平方M,容積率3.37。工程綠化率達(dá)到35%，車位共計(jì)950個(gè)。容積率，高層：3.37洋房：0.96。市場調(diào)研表物業(yè)名稱物業(yè)地址均價(jià)工程定位領(lǐng)世達(dá)觀津南區(qū)友誼南路與外環(huán)線交口東行四公里處6600元/平M普通住宅工程占地面積建筑面積開盤時(shí)間入住時(shí)間12萬平M17.6萬平M09-62010-5容積率綠化率物業(yè)費(fèi)裝修規(guī)范1.538%1.5元/月/平M毛坯建筑形式戶型配比周邊配套商業(yè)11幢五層、4兩室小區(qū)內(nèi)商業(yè)

幢10-11層金融配套主力戶型供暖醫(yī)療兩室85-101平M地板采暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水泰達(dá)國際學(xué)校、國際雙語小學(xué)、領(lǐng)世郡小學(xué)682、304物業(yè)公司開發(fā)商天津市紅磡物業(yè)經(jīng)營經(jīng)管有限公司天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止09-6-29日該工程共售出95套住宅，占總套數(shù)18.6%。分析：此區(qū)域位于天津市城區(qū)東南，工程北依天津市最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和友誼路CBD,西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。東連微山路，西接規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；由于地處天津市區(qū)與濱海新區(qū)的中心位置。隨著梅江及梅江南兩大生態(tài)居住區(qū)可開發(fā)土地的日益減少，居住區(qū)可開發(fā)用地已經(jīng)基本飽和，而南外環(huán)以外地處市區(qū)與西青開發(fā)區(qū)之間，交通便利，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，而且與梅江僅一路之隔，在自然環(huán)境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此，該地區(qū)將有很大的發(fā)展?jié)摿?。它依托梅江板塊成為一個(gè)新興開發(fā)熱點(diǎn)。目前，區(qū)域內(nèi)有紅磡領(lǐng)世郡、富力桃園、洛卡小鎮(zhèn)等工程相繼亮相，領(lǐng)世達(dá)觀組團(tuán)、洛卡小鎮(zhèn)的洋房工程及富力桃園高層精裝修工程紛紛熱銷，領(lǐng)世郡將會(huì)有花園洋房、公寓和高層等差異化產(chǎn)品豐富區(qū)域市場。與大梅江相比，此區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，非常適合開發(fā)住宅產(chǎn)品。目前，后梅江不但有售到11000元/平方M左右的別墅工程，而且開發(fā)了很多均價(jià)每平方M六千元左右的洋房、精裝修產(chǎn)品，吸引了大批年輕的置業(yè)人群，且很多是首次置業(yè)者。區(qū)域地塊位于天津市上風(fēng)口，與梅江同樣具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。其自身雖沒有大面積的自然水域，但由于緊靠梅江南，大梅江的廣闊水域南向輻及后梅江，加之其本身所擁有的天然活水河——外環(huán)河，與500M寬的綠化帶同時(shí)起到了充分的減塵隔噪作用。區(qū)域內(nèi)大盤紅磡領(lǐng)世郡自有1800畝國際高爾夫球場，加之社區(qū)內(nèi)遍植的萬株百年成樹，令該區(qū)域景致優(yōu)美，空氣清鮮，堪稱天然氧吧，且噪聲分貝值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)，基本無噪聲污染。并且是天津市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一。而目前人們對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高。于是清新的空氣、大面積的綠化，這些促進(jìn)人體健康的要素連同別致的樓體造型，成為許多購房人關(guān)注的焦點(diǎn)。但有一點(diǎn)不可否認(rèn)的是，很多配套設(shè)施仍在進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)中，該區(qū)域擁有成熟的配套設(shè)施還需要有一定的時(shí)間，從這方面來講相對(duì)于市區(qū)，目前該區(qū)域的生活和交通配套仍顯匱乏。對(duì)居住者來說還不是非常的方便。綜述：以現(xiàn)階段天津市總體市場與西青區(qū)市場表現(xiàn)來看，現(xiàn)階段西青區(qū)已成為天津房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)，在未來幾年內(nèi)這種態(tài)勢不會(huì)發(fā)生改變。天津中心城區(qū)商品住宅開發(fā)空間有限，成交重心正逐漸向城市外圍——環(huán)城區(qū)域發(fā)展，而西青區(qū)作為天津小城鎮(zhèn)計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著許多大盤超大盤的入市，大居住形態(tài)已經(jīng)形成。隨著一些工程入住，周邊的生活配套設(shè)施也隨著人群不斷的增多而更加豐富起來，交通方面除現(xiàn)有的公路交通外，地鐵線路也正在抓緊時(shí)間建設(shè)及規(guī)劃，從這些方面來看，此區(qū)域在今后一段時(shí)間內(nèi)工程的價(jià)格與成交量還會(huì)有一定的增長。在中北鎮(zhèn)區(qū)域，目前銷售最好的是大地12城4期工程，根據(jù)國土資源網(wǎng)站上的信息來看，工程4期清楓園從09年3月份中旬開盤，截止到6月底，不到4個(gè)月的時(shí)間里共成交546套住房。其如此受到市場的歡迎，通過分析，主要是以下幾點(diǎn)因素。首先，工程的建筑形式全部為6層洋房，這在現(xiàn)今的中北鎮(zhèn)區(qū)域比較難找，現(xiàn)