北京市朝陽區(qū)倚林佳園小區(qū)物業(yè)管理合同

北京市朝陽區(qū)倚林佳園小區(qū)物業(yè)管理合同物業(yè)管理服務(wù)合同（酬金制）2021年7月1日---2020年6月30日）托付方（甲方）：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)治理日期：2009年9月15日物業(yè)治理服務(wù)合同第一章總則第一條本合同當(dāng)事人托付方（以下簡稱甲方）名稱：中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會受托付方（以下簡稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)治理物業(yè)治理資質(zhì)等級二級依照有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國際家苑小區(qū)提供物業(yè)治理服務(wù)，訂立本合同。第二條物業(yè)治理區(qū)域差不多情形物業(yè)名稱：中茵龍湖國際家苑物業(yè)用途：住宅座落：徐州市新城區(qū)大龍湖南岸四至：南臨都市主干道迎賓大道，東西兩側(cè)分別為都市次級道路商聚路和天目路，北臨風(fēng)光旖旎的大龍湖總建筑面積254634平米，其中高層、小高層建筑面積219584平米，1894戶，公建配套5850平米，用地容積率2.16，機動停車位701個（地面393個，地下308個），非機動車停車位4230個，綠地率39.2%；別墅建筑面積25500平米（其中獨棟6750平米，聯(lián)排18750平米），90戶，公建建筑面積800平米，容積率0.49，綠地率38.6%。高層電梯60部，主出入口一個，次出入口一個。別墅區(qū)出入口兩個，綠地面積5萬平方米。本合同托付治理的物業(yè)范疇的實際收費面積以本次合同簽定時物業(yè)交接驗收并核實的實際面積（如合同期間的實際收費面積發(fā)生變動，則以實際面積運算）為準。第二章合同相關(guān)原則約定第三條依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)治理條例》，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)治理服務(wù)合同采納酬金制計酬的治理模式。第四條本期物業(yè)治理服務(wù)合同采納酬金制計酬治理模式，物業(yè)治理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)治理服務(wù)合同合格地完成各項治理服務(wù)任務(wù)后，物業(yè)治理企業(yè)提取相應(yīng)比例的治理者酬金；提取治理者酬金后的其他各項小區(qū)物業(yè)資金收入等將依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和本合同的相關(guān)約定，用于本小區(qū)的物業(yè)治理費用支出、小區(qū)建設(shè)及其他約定項目。第五條本期物業(yè)治理服務(wù)合同中物業(yè)公司可提取的治理者酬金項目和比例為：全區(qū)物業(yè)費、地面停車費、地下車庫停車治理收益等各項總額的10%。第六條乙方設(shè)立中茵龍湖國際家苑分公司的獨立財務(wù)帳戶，業(yè)主委員會托付乙方進行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務(wù)代管，即該財務(wù)帳戶為共管帳戶，相關(guān)的財務(wù)支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)主委員會的授權(quán)，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務(wù)支出運作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務(wù)治理相關(guān)程序和文件執(zhí)行。（共管帳戶的具體運作詳見《中茵龍湖國際家苑財務(wù)共管規(guī)定》并作為本合同的附件）第七條中茵龍湖國際家苑物業(yè)費及其他費用的收繳工作由業(yè)主大會托付物業(yè)公司負責(zé)，業(yè)主委員會將履行督促和協(xié)助催繳的義務(wù)。第八條業(yè)主大會將建立針對物業(yè)治理企業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量的考核機制，業(yè)主委員會將通過定期召開全區(qū)業(yè)主樓代表會議的形式（書面會議和大會兩種方式）對物業(yè)治理企業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量進行評定和監(jiān)督。在各項治理服務(wù)指標達到合同要求時，物業(yè)治理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取治理者酬金，治理者酬金將按照與物業(yè)費的收繳比例及總體服務(wù)質(zhì)量評議狀況掛鉤。第九條在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量書面評議活動，并召開由業(yè)主委員會和樓代表參與的物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量綜合評議會議，將服務(wù)質(zhì)量評判級別分為不中意、一樣、中意共三個級別。假如本季度乙方的總體服務(wù)質(zhì)量評議狀況的不中意率超過參與服務(wù)質(zhì)量書面評議活動業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方將被判定本季度服務(wù)質(zhì)量不達標；甲方有權(quán)對此服務(wù)質(zhì)量不達標情形而要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量綜合評議會議通過，甲方有權(quán)減扣20%的乙方該季度的治理者酬金作為對乙方服務(wù)質(zhì)量缺陷的經(jīng)濟處罰。即：乙方該季度的治理者酬金將只能按照物業(yè)費和供暖供熱費等實際收繳比例的80%提取，具體罰金將從下一季度治理者酬金中扣除；假如乙方服務(wù)的不中意率不超過投票業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方的本季度治理者酬金將按照物業(yè)費和供暖供熱費等實際收繳比例足額提取。甲方依照物業(yè)服務(wù)中意率調(diào)查結(jié)果，物業(yè)費收繳率，設(shè)備完好率以及年終財務(wù)審計等情形，將對乙方中茵龍湖國際家苑分公司人員進行獎勵。甲方有權(quán)決定當(dāng)年獎金的總額，且獎金數(shù)額上限不超過當(dāng)年物業(yè)費、供暖費等收入總額的3%。具體獎勵方法另行規(guī)定。第十條本期物業(yè)治理服務(wù)合同中，將建立針對第三方服務(wù)（如保安、保潔、綠化、維保、工程等分項）承包企業(yè)選聘的競爭機制和剔除機制。依照本次酬金制相關(guān)運作規(guī)則，中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權(quán)和監(jiān)督治理權(quán)，乙方或乙方授權(quán)的分公司有配合義務(wù)并在簽約后承擔(dān)對第三方的治理責(zé)任同時有具體的治理權(quán)。為有效降低第三方服務(wù)承包的總體成本，建立第三方服務(wù)的質(zhì)量競爭機制，第三方服務(wù)承包公司原則上應(yīng)通過公布招標形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務(wù)承包方進行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、考核方式、分包成本以及對第三方的治理模式。第三方服務(wù)承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會提交叁萬元服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務(wù)承包企業(yè)另行收取其他治理費用。假如第三方服務(wù)達不到相關(guān)標準，乙方有權(quán)向甲方提出整改直至解除第三方服務(wù)合同的建議。第十一條第三方服務(wù)承包合同將在本期物業(yè)治理服務(wù)合同簽定的同時，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司和第三方服務(wù)承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無法及時簽定的情形下，為保證園區(qū)各項目服務(wù)工作的正常進行，乙方可執(zhí)行原合同。當(dāng)發(fā)生第三方合同預(yù)算超標的情形，超出的部分由甲方負責(zé)調(diào)劑。第十二條乙方派駐甲方的分公司工作人員應(yīng)當(dāng)在定編、定崗的前提下確定工資標準并納入預(yù)算。甲方除按照合同支付本項目的治理者酬金和乙方分公司在預(yù)算內(nèi)相關(guān)人員的費用外，不另行承擔(dān)乙方總部因?qū)Ψ止救藛T進行日常行政治理或自行組織的各項活動的其他各項治理成本。第十三條本期物業(yè)治理服務(wù)合同將嚴格按照《中茵龍湖國際家苑小區(qū)2009-2010財務(wù)年度（酬金制）的總體預(yù)算》打算進行資金支出、考核與治理，小區(qū)財務(wù)年度預(yù)算將堅持合理壓縮支出、收支總體平穩(wěn)、財務(wù)陽光透亮、程序合法合規(guī)的總體原則，爭取在不增加業(yè)主物業(yè)費支出標準和負擔(dān)的同時，充分利用小區(qū)的各項資金收入，盡量為全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務(wù)及社區(qū)建設(shè)提供資金保證。甲方應(yīng)對乙方提交的預(yù)算及時進行審核確認，乙方對預(yù)算應(yīng)承擔(dān)盡職說明義務(wù)。如甲方在乙方提交預(yù)算30日內(nèi)未予答復(fù)，乙方有權(quán)暫按照上一年年度預(yù)算執(zhí)行，但必須預(yù)先告知甲方。第十四條本期物業(yè)治理服務(wù)合同的財務(wù)年度運算起止時刻將按照完整的財務(wù)年度執(zhí)行。本期物業(yè)治理服務(wù)合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個酬金制財務(wù)年度，如合同雙方在合同到期前均無異議，本合同將依此自動連續(xù)一年。第十五條在本期物業(yè)治理服務(wù)合同的酬金制財務(wù)運作治理規(guī)則中，將嚴格依據(jù)小區(qū)財務(wù)年度的總體預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算內(nèi)承包和預(yù)算內(nèi)審批兩種資金治理模式。各項預(yù)算內(nèi)承包項目由乙方進行財務(wù)資金的運作和治理，甲方進行監(jiān)督；所有預(yù)算內(nèi)審批項目的資金支出均需經(jīng)業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的授權(quán)和相關(guān)程序出具書面同意文件，未經(jīng)合法程序或授權(quán)，任何單位或個人不得私自使用和挪用本小區(qū)各項公共物業(yè)治理資金。專門情形時（如顯現(xiàn)應(yīng)急事件或緊急修理需求時），需先向業(yè)主委員會及時通報，經(jīng)業(yè)主委員會緊急協(xié)商后，將托付業(yè)主委員會主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照管急預(yù)案的約定原則補辦相關(guān)的財務(wù)手續(xù)。在本期物業(yè)治理服務(wù)合同執(zhí)行過程中，將嚴格操縱預(yù)算外資金的審批和支出。所有預(yù)算外資金項目的申請需要提交“物業(yè)治理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本治理工作組”進行審核和研究，如符合小區(qū)建設(shè)和物業(yè)愛護的實際需要，同時符合小區(qū)年度預(yù)算資金承擔(dān)能力，通過公示和相關(guān)程序后，由業(yè)主委員會簽署相關(guān)文件后具體執(zhí)行。共管帳戶的具體運作及財務(wù)審批程序詳見《中茵龍湖國際家苑財務(wù)共管規(guī)定》。第十六條依照本期物業(yè)治理服務(wù)合同的酬金制財務(wù)運作治理規(guī)則，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將依照實際需求納入專業(yè)審計托付審核范疇。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務(wù)所按年度進行審計。如在審計過程中發(fā)覺存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時，合同當(dāng)事方及相關(guān)當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并賠償相應(yīng)缺失。第十七條為提高本期物業(yè)治理服務(wù)合同的運行和監(jiān)督效率，業(yè)主大會在設(shè)立“物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督小組”的同時，將同時設(shè)立“物業(yè)治理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本治理工作組”，負責(zé)對物業(yè)治理服務(wù)合同概預(yù)算的籌備、出謀劃策、治理和成本監(jiān)督等工作，工作組成員由業(yè)主委員會成員和具有專業(yè)特長的樓代表及熱心業(yè)主組成（具體參見相關(guān)公示文件）。第三章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類第十八條制定物業(yè)治理服務(wù)工作打算，并組織實施；治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等。第十九條房屋建筑共用部位的日常修理、養(yǎng)護和治理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風(fēng)機房、中水處理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內(nèi)夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地點。第二十條共用設(shè)施設(shè)備的日常修理、養(yǎng)護和治理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠紅外系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。第二十一條共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常修理養(yǎng)護和治理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井泵房、自行車庫、噴泉水系。第二十二條公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護與治理，包括共用綠地、花木、建筑小品。第二十三條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。第二十四條愛護公共秩序，包括：24小時安全監(jiān)控，公共地點的巡視，看護小區(qū)公共區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第二十五條堅持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放、出入園區(qū)嚴格按中茵龍湖國際家苑車場及車輛進出園治理規(guī)定進行治理。第二十六條消防治理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的愛護治理。第二十七條電梯、水泵的運行和日常愛護治理及大修、中修、小修。第二十八條房屋裝飾裝修治理服務(wù)，依據(jù)中茵龍湖國際家苑《業(yè)主公約》，依照中茵龍湖國際家苑裝飾裝修治理規(guī)定進行治理。第二十九條其他本合同雖未列明但依照正常情形應(yīng)由乙方提供治理或服務(wù)的事項以及甲方托付的其他小區(qū)治理事項第三十條針對本物業(yè)區(qū)域的特色服務(wù)。第四章物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三十一條乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。中茵龍湖國際家苑業(yè)主大會（甲方）對物業(yè)公司（乙方）的物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量要求詳見附件二《中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理質(zhì)量標準與服務(wù)承諾》。假如顯現(xiàn)雙方未約定服務(wù)標準的事項或約定事項存在未定事宜時，將按照政府相關(guān)的政策法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，其它未盡事宜，雙方應(yīng)協(xié)商而定。第五章物業(yè)服務(wù)費用第三十二條本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)費用將在參考政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上實行市場調(diào)劑價。第三十三條依據(jù)中茵龍湖國際家苑第五次業(yè)主大會的合法決議，物業(yè)服務(wù)費用的標準將沿用上期合同的價格標準不變，具體為：1．本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費分四類計收：1#-18#樓及20#-23#樓 大寫：貳點貳零元/月.平方米小寫：2.20元/月.平方米19#樓 大寫：貳點伍伍元/月.平方米小寫：2.55元/月.平方米24#樓 大寫：貳點肆零元/月.平方米小寫：2.40元/月.平方米其中，關(guān)于目前開發(fā)商經(jīng)營的小區(qū)會所的物業(yè)收費仍按2.80元/月.平方米運算（暫定）；小區(qū)會所今后的物業(yè)經(jīng)營與治理方式將依照政府新出臺的相關(guān)法律法規(guī)另行確定。開發(fā)商未售出的底商和商品房的物業(yè)收費標準按照北京市建委和政府的相關(guān)政策執(zhí)行。24#樓底商的中央空調(diào)運行收費標準將按照中央空調(diào)機組的實際運營成本分攤運算，目前暫定為：制冷費用為50.00元/平米.制冷季，供暖費用為45.00元/平米.供暖季。2． 物業(yè)服務(wù)費由乙方向業(yè)主（或交費義務(wù)人）按季收取，并實行預(yù)交物業(yè)費方式，即在每季度的開始時刻進行物業(yè)費收繳工作。（物業(yè)服務(wù)費按房屋建筑面積運算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分攤建筑面積）。3． 供暖費按按房屋建筑面積運算，價格為30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#樓的地下室將計入供暖費運算面積）。4．小區(qū)目前24小時生活熱水的暫定收費標準為10.8元/噸（遠低于運行成本和同行業(yè)標準），今后的收費標準將通過召開業(yè)主大會另行確定。5．各項物業(yè)服務(wù)收入的支出項目包括以下部分：（1）治理服務(wù)人員的工資、社會保險；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、愛護費用；（3）物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)治理區(qū)域綠化愛護費用；（5）物業(yè)治理區(qū)域秩序愛護費用；（6）各項辦公費用；（7）小區(qū)公區(qū)能耗（水、電、氣、暖）；（8）小區(qū)各項日常修理和應(yīng)急修理成本支出；（9）物業(yè)治理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（10）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（11）社區(qū)建設(shè)和各項公共事物；（12）業(yè)委會活動經(jīng)費；（13）業(yè)主大會的各項活動費用支出；（14）酬金制財務(wù)費用、酬金及獎勵等支出。6． 假如年度的物業(yè)預(yù)算費用有結(jié)余，將第一用于物業(yè)部位及功能的再開發(fā)和完善等小區(qū)建設(shè)，其他預(yù)算結(jié)余將計入下一財務(wù)年度的收入項目。如顯現(xiàn)年度預(yù)算資金虧損或無節(jié)余情形時，虧損資金將從下一年度資金預(yù)算中補充核算。如在合同執(zhí)行過程中遇突發(fā)事件或臨時性資金需求而顯現(xiàn)資金短缺時，本小區(qū)將暫停其他非緊急資金支出行為來保證資金充足，同時可視情形的緊急程度，可通過召開臨時業(yè)主大會或啟動小區(qū)修理基金等形式進行應(yīng)急資金的續(xù)籌，具體事宜雙方可另行協(xié)商。7．業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費從物業(yè)費用中提取，即每年從物業(yè)治理費內(nèi)按每季度每建筑平方米0.2元提取物業(yè)服務(wù)費運算。業(yè)主委員會成員為義務(wù)工作，不領(lǐng)取工資和津貼，業(yè)主委員會的活動經(jīng)費將托付乙方設(shè)專門會計科目列支，費用的支出情形將同意業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督與質(zhì)詢。8．本期合同的各項物業(yè)服務(wù)收費標準如需調(diào)整，將通過召開業(yè)主大會的形式另行確定。第三十四條共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修、更新改造及保修期后故障性修理費用從專項修理資金支出。假如顯現(xiàn)應(yīng)急事件需緊急修理，在資金承諾的情形下，可從小區(qū)年度預(yù)算資金中的應(yīng)急事件儲備金項目支取。第三十五條停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取，其中地面車位費收益作為公共收益金，其歸屬將參照中茵龍湖國際家苑《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中：公共區(qū)域的露天車位收費標準：按月交費，￥150元/月；按年度一次性交費，￥1600元/年；其中，物業(yè)公司提取的車位治理服務(wù)費的5％作為治理者酬金；公共區(qū)域的露天車位實際收費額的其余款項作為公共收益金為全體業(yè)主所有，并用于業(yè)主大會認可的物業(yè)治理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）。地下車庫車位收費：目前暫定車位費為￥400元/月，其中物業(yè)公司向業(yè)主收取的車位治理服務(wù)費為￥80元/月，其中，物業(yè)公司提取地下車庫治理服務(wù)費的5％作為治理者酬金。3．假如被收費的車輛在地面或地下停車時發(fā)生車輛丟失或損害事件，由物業(yè)公司負責(zé)相應(yīng)責(zé)任的賠償（車位保險由小區(qū)公共收益金支?。?。4．在政府出臺新的相關(guān)法律法規(guī)時，地面車位和地下車庫的收費標準將及時調(diào)整，并進行相應(yīng)的合理變更。第三十六條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的廣告收益（其中乙方提取該收益的5％作為治理服務(wù)費）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認可的物業(yè)治理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設(shè)專門會計科目列支。第三十七條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共用房收益（其中乙方收取該收益的5％作為治理者酬金）的凈利潤作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會認可的物業(yè)治理支出項目或其它用途（詳見第三十三條）；該款項由乙方設(shè)專門會計科目列支。第三十八條乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備修理養(yǎng)護及其他特約服務(wù)的費用另行收取，乙方制定的對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備修理養(yǎng)護及其他特約服務(wù)的收費價格（見附件三）應(yīng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公示。第三十九條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有公共收益金的支出要緊用于完善和改進物業(yè)公用設(shè)施與服務(wù)功能的用途，如綠化景觀建設(shè)、行車與停車功能改造、小區(qū)文化建設(shè)與公共娛樂活動、公用區(qū)域部位與設(shè)備設(shè)施的緊急修理（保修期外）及公共法律訴訟等；該費用的支出方法由業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會另行規(guī)定，其帳目和使用情形須同意業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督。第六章雙方權(quán)益義務(wù)第四十條甲方權(quán)益義務(wù)1．審定乙方制定的物業(yè)治理服務(wù)工作打算，甲方有權(quán)依照本合同要求提出對乙方物業(yè)治理服務(wù)工作打算的改進要求。2．檢查監(jiān)督乙方治理工作的實施情形。3．按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項修理資金的使用治理。4．制定小區(qū)酬金制財務(wù)預(yù)算表，并監(jiān)督審查批準預(yù)算和決算的執(zhí)行情形。5．在合同生效之日起十日內(nèi)或合同終止前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方就以下資料完成核查驗收并具備交接條件：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和愛護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）各專業(yè)部門驗收資料；（5）房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料；（6）物業(yè)治理所必須的其它資料。6．合同生效之日起十日內(nèi)或合同終止前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)治理用房的核查驗收并具備交接條件。甲方提供的400平方米建筑面積物業(yè)治理用房位置：中茵龍湖國際家苑24號樓地下一層。治理用房為乙方無償使用。7．當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費時，應(yīng)盡提醒其按時交納的督促職責(zé)。8．協(xié)助乙方處理本合同生效前小區(qū)已發(fā)生的遺留問題：9．協(xié)助乙方作好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理工作。第四十一條甲方的業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)，具有以下權(quán)益義務(wù)：1．在業(yè)主大會閉會期間，依照業(yè)主大會和本合同的合法授權(quán)代表業(yè)主大會行使基于本合同擁有的權(quán)益，履行本合同約定的義務(wù)。（按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會決議的除外）2．在合同簽定后10個工作日內(nèi)，制定并公布本小區(qū)2009-2010財務(wù)年度酬金制預(yù)算總表。監(jiān)督乙方和合同相關(guān)的第三方服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。4．組織物業(yè)的交接驗收。5．督促全體業(yè)主遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和物業(yè)治理規(guī)章制度。6．督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。7．如實向業(yè)主大會報告物業(yè)治理的實施情形；業(yè)主委員會需要定期（每季度）對乙方所提供的物業(yè)治理服務(wù)的事實質(zhì)量作出評定，假如存在服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)標準不符的情形時，業(yè)主委員會在及時向業(yè)主大會匯報的同時，應(yīng)及時督促乙方在一定期限內(nèi)進行改進。8．定期公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用和結(jié)余情形，并明確公示其使用的用途和明細表，有義務(wù)同意業(yè)主和業(yè)主大會的質(zhì)詢或?qū)彶椤?．定期（半年）公布本物業(yè)區(qū)域預(yù)算資金和公共收益金的使用和結(jié)余情形，明確公示其使用的用途和明細表，有義務(wù)同意業(yè)主和業(yè)主大會的質(zhì)詢或?qū)彶椤?0．業(yè)主委員會能夠利用業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費開展各項社區(qū)治理工作，舉辦相關(guān)的會議和活動，可聘請專職或常設(shè)工作人員，執(zhí)行日常治理事物，配合小區(qū)物業(yè)治理的各項工作。第四十二條乙方權(quán)益義務(wù)1．依照甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)治理服務(wù)，按照第五次業(yè)主大會的授權(quán)要求和《YLJYWG20050406倚林佳園物業(yè)治理服務(wù)招標文件》的約定，向業(yè)主大會提交人民幣十萬元的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險押金。如此費用不足以支付本合同第五十二條約定的違約金，則甲方有權(quán)從乙方酬金中予以扣除。遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、相關(guān)的物業(yè)治理規(guī)章制度，配合執(zhí)行業(yè)主委員會的相關(guān)決議和工作。3、 在合同簽定后10個工作日內(nèi)，配合甲方業(yè)主委員會制定并公布本小區(qū)2009-2010財務(wù)年度酬金制預(yù)算總表。4．有權(quán)要求業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的治理服務(wù)行為；同時，乙方也應(yīng)全力配合甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)要求，并及時提供符合合同要求的服務(wù)。5．按照國家相關(guān)法規(guī)，配合甲方的要求，實施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)。6．向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費、供熱供暖費、制冷費、車位費及其他約定的代收代繳費用。7．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和物業(yè)治理制度的行為，有權(quán)依照情節(jié)輕重，采取勸阻、禁止等措施；另外，在業(yè)主委員會授權(quán)或托付的情形下，能夠采納訴訟等法律手段行使治理職責(zé)，涉及公共事物的訴訟成本或訴訟收益從本物業(yè)區(qū)域的公共收益金帳目列支或存放。鑒于乙方執(zhí)行本條款屬甲方授權(quán)行為，故乙方為上述行為應(yīng)按照甲乙雙方另行確定的《突發(fā)事件治理方法》的約定程序操作，如乙方人員在未履行職責(zé)或者違反約定程序操作的情形下，將本應(yīng)由乙方承擔(dān)治理責(zé)任的問題交甲方業(yè)委會直截了當(dāng)處理，則視為乙方一樣違約，甲方有權(quán)依照實際情形對相關(guān)責(zé)任人員及乙方提出違約賠償要求。8．在甲方協(xié)助下積極處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，乙方應(yīng)按照投標書承諾，在與甲方業(yè)主委員會約定的時刻段內(nèi)（具體解決的時刻和方案由雙方另行約定），作出有效的實施方案、實施打算和時刻安排，并逐步實施解決，甲方進行配合與監(jiān)督。9．依照本合同第二章的相關(guān)條款約定，配合甲方業(yè)主委員會，選聘第三方專營服務(wù)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項治理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體治理托付給第三方；其中，被選聘第三方專營服務(wù)公司或承包工程隊伍應(yīng)該通過甲方業(yè)主委員會的審核、批準并備案，乙方應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)托付和治理的第三方專營服務(wù)公司及其人員的行為承擔(dān)相應(yīng)治理責(zé)任。10．每季度向甲方報告物業(yè)治理服務(wù)的實施情形、預(yù)算資金的使用情形、托付事務(wù)的全面處理情形、托付事務(wù)取得的財產(chǎn)及收益情形。11．定期（半年）向全體業(yè)主公示本物業(yè)區(qū)域預(yù)算資金和公共收益金的使用和結(jié)余情形，明確公示其使用的用途和明細表。當(dāng)甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情形提出質(zhì)詢時，應(yīng)及時答復(fù)。12．本合同終止時，應(yīng)移交物業(yè)治理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，配合甲方移交治理用房和物業(yè)治理的全部檔案資料、小區(qū)公共財務(wù)、專項修理資金及帳目。13．乙方同意托付代收的一些公用事業(yè)費用，比如水、電、天然氣等，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，業(yè)主只需交納實際消費的數(shù)目。14．假如因修理物業(yè)或者公共利益，乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)甲方或業(yè)主委員會的同意，并征詢相關(guān)業(yè)主的意見。臨時占用、挖掘本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)復(fù)原原狀。第四十三條物業(yè)的交接驗收程序：（1）甲乙雙方應(yīng)做好物業(yè)交接驗收前的預(yù)備工作。（2）在合同生效后或撤離前，甲方應(yīng)及時書面通知乙方進行交接驗收。（3）甲乙雙方應(yīng)先做資料交接：立即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關(guān)資料進行移交，移交方與接收方均須簽字認可。（4）資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：甲乙雙方應(yīng)對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時刻；交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄，物業(yè)查驗記錄一樣包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方能夠依照物業(yè)的具體情形設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時刻、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)從業(yè)委會處調(diào)閱查驗記錄，交接證明應(yīng)由交接雙方相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。（5）乙方應(yīng)在甲方和相關(guān)物業(yè)公司配合下，依法接管或撤離保安、消防、停車等安全防范崗位，愛護物業(yè)治理區(qū)域的正常秩序。（6）新老物業(yè)交替時發(fā)覺不合格的項目時，甲乙雙方應(yīng)及時溝通和協(xié)商，確定不合格項目應(yīng)進行返修的打算并商定復(fù)驗時刻。經(jīng)復(fù)驗合格的，乙方應(yīng)簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)交接文件。（7）本合同生效之日前十日內(nèi)或合同終止前十日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)將各種預(yù)收的物業(yè)治理服務(wù)費、代管的各種能源費、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項修理資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并進行移交交接，并經(jīng)甲乙雙方及相關(guān)物業(yè)公司代表共同簽字并蓋章確認。同時，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在本次合同結(jié)算中須將前年（2007-2008年度）合同執(zhí)行中的市政燃氣補貼費用作為公共福利資金進行全額提留，記入本合同執(zhí)行中的預(yù)算內(nèi)資金收入帳目。（8）甲乙雙方應(yīng)配合相關(guān)單位進行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)治理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；（9）新物業(yè)服務(wù)合同生效或終止時，如乙方顯現(xiàn)拒不辦理物業(yè)治理用房和有關(guān)資料的交接審核,或拒不撤出的情形時，甲方有權(quán)通過行政或司法途徑解決，確保進駐新物業(yè)進駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第七章合同期限第四十四條本期合同的托付治理期限為1年；自2009年9月16日起至2010年9月15日止。第八章合同解除和終止的約定第四十五條本合同期滿，甲方?jīng)Q定不托付乙方的，應(yīng)提早三個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再同意托付的，應(yīng)提早三個月書面通知甲方。第四十六條本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的書面意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)治理企業(yè)，乙方連續(xù)治理的，視為此合同自動連續(xù)一年。第四十七條本合同終止后，在新的物業(yè)治理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求臨時（一樣不超過三個月）連續(xù)為甲方提供物業(yè)治理服務(wù)，甲方業(yè)主（或交費義務(wù)人）也應(yīng)連續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。第九章違約責(zé)任第四十八條因甲方（不包括業(yè)主的個人行為、開發(fā)商遺留問題及與前期交接遺留問題）違約導(dǎo)致乙方不能提供約定服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決且嚴峻違約的，乙方有權(quán)解除合同。造成乙方經(jīng)濟缺失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。第四十九條乙方未能按照約定提供服務(wù)或不能按照約定提供相應(yīng)質(zhì)量的服務(wù)時，甲方有權(quán)要求乙方限期（一個月）整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)對乙方的服務(wù)質(zhì)量缺陷進行處罰，具體可參見本合同第九條的相關(guān)約定；如乙方逾期未整改切顯現(xiàn)嚴峻違約情形時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，甲方有權(quán)解除合同。造成甲方經(jīng)濟缺失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第五十條乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方或業(yè)主經(jīng)濟缺失的，乙方應(yīng)給予甲方和相關(guān)業(yè)主經(jīng)濟賠償。第五十一條業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，乙方應(yīng)先行使告知義務(wù)，并同時通知業(yè)主委員會；并能夠從逾期之60日起每日按應(yīng)繳費用萬分之二點五加收違約金。第五十二條任何一方無正當(dāng)理由提早解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣貳拾萬元整；由于解除合同造成的經(jīng)濟缺失超過違約金的，還應(yīng)給予相應(yīng)賠償。第五十三條乙方在合同終止后，不移交物業(yè)治理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交治理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付托付期限內(nèi)平均物業(yè)治理年度費用3%。的違約金，由此造成的經(jīng)濟缺失超過違約金的，還應(yīng)給予相應(yīng)賠償。第五十四條為愛護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情形下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情形，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)缺失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十章附則第五十五條雙方約定自本合同生效之日起3日內(nèi)，依照甲方托付治理事項，辦理物業(yè)承接審核驗收手續(xù)。第五十六條本合同正本連同附件共41頁，一式四份，甲方三份，乙方一份，正本與附件具有同等的法律效力。同時，甲方的前期合同、前期《招標文件》和乙方的前期《投標書》均作為合同的參考附件。所有附件如與本期合同有所沖突，均以本合同為準。假如合同中規(guī)定條款有與政策法律法規(guī)文件不符之處，應(yīng)參照《合同法》和政策法律法規(guī)文件的管轄力約定為準。第五十七條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意按下列第2方式解決。1．提交北京市仲裁委員會仲裁。2．依法向人民法院起訴。關(guān)于業(yè)主無故拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，乙方能夠直截了當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。第五十八條本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。第五十九條本合同未盡事宜，雙方友好協(xié)商而定。乙方簽章甲方簽章乙方簽章代表人：（業(yè)主委員會）代表人：2009年月日代表人：（業(yè)主委員會）代表人：2009年月日2009年月日本合同正文終止）附件一：托付治理的物業(yè)范疇及構(gòu)成細目附件二：中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量標準與服務(wù)承諾附件三：中茵龍湖國際家苑有償特約服務(wù)收費標準附件四：前期物業(yè)治理服務(wù)合同、前期招標文件與前期中標方的投標文件（含招標文件的補充說明及開標時的影像資料）附件五：中茵龍湖國際家苑《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》附件六：中茵龍湖國際家苑業(yè)主委員會與江蘇明騰物業(yè)治理財務(wù)共管規(guī)附件一托付治理的物業(yè)范疇及構(gòu)成細目1、小區(qū)差不多情形介紹（依據(jù)原規(guī)劃方案）1．1占地面積：10萬平方米。1．2總建筑面積：179690.27平方米,其中地下建筑面積22277.18平方米；其它建筑面積7762.09平方米;地上總建筑面積149430平方米,包括住宅建筑面積130248平方米,商業(yè)及辦公用房建筑面積19182平方米。1．3本項目的建筑結(jié)構(gòu)為：全現(xiàn)澆；建筑密度為31.5%；綜合容積率1.57。1．4本小區(qū)共有住宅樓24棟，其中1-18號樓為疊拼；19、24號樓為板樓（電梯數(shù)：20部）；20-23號樓為Townhouse。1．5總戶數(shù)為639戶，已辦入住手續(xù)的為540戶。其中1-18號樓共378戶；19號樓共102戶（不包含底商）；20-23號樓共31戶；24號樓共128戶。1．6車位：地上車位共284個（以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準）；地下共484個（以實際交接驗收后的車位數(shù)量為準）。1．7綠化面積30000平方米，綠化率：30%。1．8物業(yè)治理用房：使用面積400平方米。1．9供暖：有一個鍋爐房，共四臺鍋爐，集中供暖。

1．10遠紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對講；24小時生活熱水。2、要緊機電設(shè)備情形表序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1生活水循環(huán)泵0.55kw220V1.35A941#-18#2生活水循環(huán)泵0.18kw220V0.85A219#車庫6單元3新風(fēng)機組2.2kw380V5A2會所二層4排煙風(fēng)機7.5kw380V15A2地下車庫19#5排煙風(fēng)機2.2kw380V5A6鍋爐房6排煙風(fēng)機2.2kw380V5A2會所地下一層3、要緊機電設(shè)備情形表二序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1紅外線防盜主機1中控室2安防操縱主機1中控室3監(jiān)視器柜4中控室45678道口9井101112泳池泵房1314爐房15爐房16鍋爐房17鍋爐房18監(jiān)視器操縱柜監(jiān)視器操縱主機監(jiān)視器15周界報警探頭可視對講治理主機可視對講治理主機中控室中控室小區(qū)內(nèi).車庫出入口8小區(qū)圍墻中控室.東37 各樓弱電有線電視柜衛(wèi)星天線游泳池循環(huán)泵燃氣鍋爐低區(qū)采暖循環(huán)泵高區(qū)采暖循環(huán)泵222.2kw380V6T430kw380V45kw380V中控室會所樓頂TOC\o"1-5"\h\z游鍋爐房鍋鍋低區(qū)采暖補水泵3kw380V6.4A2低區(qū)采暖補水泵5.5kw380V11A除氧泵2.2kw380V4.7A鍋爐0.55kw380V1.35A 20.55kw380V1.35A 20.55kw380V1.35A 20.55kw380V1.35A 2鍋爐房B區(qū)生活熱水循環(huán)泵鍋爐房4、要緊機電設(shè)備情形表三序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1 C區(qū)生活熱水循環(huán)泵 0.55kw380V1.35A 412KV75A 2 12KV75A 2 會所配電變壓器1250KVA10KV 2變壓器1250KVA10KV 2會所配序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量裝地點1所配電室高壓進線開關(guān)柜12KV630A22所配電室高壓出線開關(guān)柜12KV125A25、要緊機電設(shè)備情形表四高壓計量柜電室配電室10進線柜電容器柜電容器輔助柜聯(lián)絡(luò)柜配電柜會所配電室1119#底商12配電室13380V2000A380V400A380V400A380V2000A380V500A鍋爐電源配電柜交換機房n接間開閉站11380V500A網(wǎng)通公司自管電力公司自管電力公司自管45會所配電會所配電會所會所配電會所配電各樓配電室10進線柜電容器柜電容器輔助柜聯(lián)絡(luò)柜配電柜會所配電室1119#底商12配電室13380V2000A380V400A380V400A380V2000A380V500A鍋爐電源配電柜交換機房n接間開閉站11380V500A網(wǎng)通公司自管電力公司自管電力公司自管45會所配電會所配電會所會所配電會所配電各樓會所B2電力公司自管電力公司自管層14 組合式變電站中心花園15 高壓配電房24#15單元

16178離心泵1.5KW124#中水機房8離心泵1.5KW124#中水機房9低壓配電柜380V400A24#空6、要緊機電設(shè)備情形表五序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1低壓配電柜380V400A4124#各單元2應(yīng)急電源柜380Vac324Vdc424#備配電室3應(yīng)急電源柜220Vac276Vdc424#B1B24多級泵2.2KW224#中水機房5中水水泵1.5KW380V3.4A224#中水機房6自吸清水泵750W380V1.8A124#中水機房7水箱補水泵1.5KW380V3.4A124#中水機房調(diào)機房10冷卻水循環(huán)泵30KW380V424#空調(diào)機房11離心泵30KW380V224#空調(diào)機房12熱回小循環(huán)泵15KW380V224#空調(diào)機房13電梯824#附件二中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量標準與服務(wù)承諾一、中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理總體目標1、 保持中茵龍湖國際家苑“北京市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)”服務(wù)標準，并通過政府的資格復(fù)檢。2、 使中茵龍湖國際家苑在2010年達到“全國物業(yè)治理示范小區(qū)”治理水平。3、 乙方承諾，在保證上述物業(yè)治理總體目標實現(xiàn)的同時，物業(yè)治理的各項收費標準保持不變。二、中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理的實施打算1、 提供高效、專業(yè)化的物業(yè)治理服務(wù)。2、 建立完善的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護打算及制度，使物業(yè)保值、增值。3、 突出以綠色為主題的庭院治理，突出高尚、文雅的居住品味。4、 嚴格保安措施，愛護良好的治安環(huán)境。5、 樹立“總管”服務(wù)意識，融治理于服務(wù)之中。6、 建立高品味、充滿“人情關(guān)愛”的社區(qū)文化。7、 設(shè)置合理的治理機構(gòu)，確定完善的部門職責(zé)、規(guī)章制度、治理檔案。8、 增強各類物業(yè)治理人員的培訓(xùn)，加強對第三方專營服務(wù)公司的治理。9、 完善財務(wù)治理，嚴格酬金制設(shè)備資產(chǎn)采購及外保業(yè)務(wù)的治理。附件三中茵龍湖國際家苑物業(yè)治理的服務(wù)標準綜合治理服務(wù)1．1治理范疇：小區(qū)規(guī)劃紅線范疇內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的治理；1．2服務(wù)內(nèi)容和標準：（1）乙方負責(zé)制定物業(yè)治理服務(wù)工作打算，并組織實施；同時，乙方應(yīng)與甲方建立定時匯報與溝通機制，要求乙方在每年初提供全年的總體工作打算并向匯報，并在每季度向甲方匯報上季度的執(zhí)行情形總結(jié)和下季度的工作打算，以方便甲方的查詢和監(jiān)督。（2）每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行一次安全檢查，依照檢查情形制定下一年度的修理和服務(wù)打算，并按規(guī)定組織實施。甲方可定期對該打算和修理報告進行查詢和監(jiān)督。（3）24小時有專職治理員接待住戶，處理服務(wù)范疇內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修，工程部24小時有人值班，處理急迫性報修，如水、電等急迫性報修將在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，其它報修40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構(gòu)負責(zé)的，發(fā)覺問題應(yīng)及時通知有關(guān)機構(gòu)，建立報修、投訴臺帳，報修服務(wù)24小時內(nèi)回訪，投訴3個工作日內(nèi)回復(fù)；乙方應(yīng)在每季度匯報中提供相應(yīng)的執(zhí)行情形和記錄報告供查詢與監(jiān)督。（4）建立項目月服務(wù)質(zhì)量檢查制度，每月對項目服務(wù)質(zhì)量進行1次檢查講評；乙方應(yīng)設(shè)立客戶服務(wù)經(jīng)理（即樓代表）制度，通過客戶經(jīng)理的不間斷走訪和入戶交流，增強與業(yè)主之間的了解和溝通，更好地促進物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量；甲方將于每月/季與客戶服務(wù)經(jīng)理進行工作情形交流，及時了解小區(qū)業(yè)主對物業(yè)治理質(zhì)量的中意度狀況，并監(jiān)督客戶服務(wù)經(jīng)理工作。（5）乙方應(yīng)協(xié)助甲方召開業(yè)主大會并配合其運作。（6）治理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善；物業(yè)治理檔案資料齊全，房屋及其設(shè)施設(shè)備資料完整，保管措施完善。業(yè)主資料嚴格保密。（7）依照本合同約定和招投標文件，乙方應(yīng)向業(yè)主公布服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準。（8）使用物業(yè)服務(wù)運算機軟件系統(tǒng)對業(yè)主差不多信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、修理保養(yǎng)記錄、收費記錄進行治理。（9）全體職員統(tǒng)一著裝，工服整潔，持證上崗，并佩帶有相片胸牌，胸牌端正，態(tài)度和氣，舉止文明。（10） 鈴響三聲之內(nèi)接聽，準確明白得并正確記錄業(yè)主投訴內(nèi)容、房間號碼。（11）在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）資質(zhì)證書（復(fù)印件）、項目負責(zé)人及要緊服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據(jù)、收費標準。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準；財務(wù)人職員作認真細致，無錯收錯付；收費憑證書寫清晰準確。工作效率高，業(yè)主交費無久等現(xiàn)象。（12）每年進行一次物業(yè)治理服務(wù)中意率調(diào)查，促進治理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的85％。建立各種公共突發(fā)性事件(如：消防、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)難等)的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時啟動預(yù)案趕忙付諸實施。冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。保安人員見到業(yè)主和來賓時，敬禮并主動問候。從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書、崗位證書、特種作業(yè)操作證等。投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)險和公眾責(zé)任險。房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常愛護服務(wù)2．1服務(wù)范疇：按《北京市住宅公共修理基金使用治理方法》中附件－：共用部位公用設(shè)施一樣應(yīng)包括的范疇的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備。2．2服務(wù)內(nèi)容和標準：確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、差不多市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，保證房屋外觀完好整潔，房屋完好率達98%以上。包括：樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；房屋日常養(yǎng)護修理，保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小壞等房屋愛護治理工作。乙方應(yīng)在每季度匯報中提供相應(yīng)的執(zhí)行情形和記錄報告供查詢（2）依照房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，定期進行房屋安全普查和房屋完損等級評定。如需要修理，屬于小修范疇的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范疇或者需要更新改造的，要提出報告與建議，按規(guī)定組織實施保證房屋完好率達98%。（3）每日對樓內(nèi)公共區(qū)域巡視1次，巡視有記錄，并及時修理養(yǎng)護；保持公共部位玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要修理的3個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施的一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）12小時內(nèi)修復(fù)，其他故障3個工作日內(nèi)完成，保持樓道照明燈具能夠正常使用；內(nèi)墻面、頂面粉刷層發(fā)覺剝落或污損，應(yīng)每季度集中安排1次修補、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持差不多完好，需要修理的，每季度集中1次進行修補修理。門禁和樓宇對講系統(tǒng)完好，顯現(xiàn)一樣性故障及時修復(fù)，臨時修復(fù)應(yīng)有相應(yīng)解決措施。愛護小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)業(yè)委會同意不得對園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進行改動。（4）及時完成公共區(qū)域及業(yè)主各項零星修理任務(wù)，零修合格率100%，一樣修理任務(wù)在接報后不超過24小時完成。乙方24小時受理住戶報修，日修理單無特殊緣故當(dāng)日完成；專門工種修理人員接單后盡快趕到現(xiàn)場并當(dāng)日完成；節(jié)假日修理單8小時內(nèi)完成；電梯顯現(xiàn)故障，接到投訴后工程人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，入戶維修穿鞋套、帶苫布，工作完畢做到場清料凈；零修合格率100%；乙方應(yīng)在每季度匯報中提供相應(yīng)的執(zhí)行情形和記錄報告供查詢與監(jiān)督。（5）每日對小區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、樓道燈、健身休閑設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警、監(jiān)控系統(tǒng)等巡視1次。發(fā)覺故障和損壞及時修復(fù)，不能及時修復(fù)的，要有提示標志或防范措施。道路、甬路、步道、活動場地達到差不多平坦，邊溝涵洞通暢。（6）確保雨水、污水管道、溝槽等保持通暢，每半年檢查、疏通1次；定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破舊；每年的雨季來臨之前需對全小區(qū)各部位進行雨水排水管線的疏通和清淘工作，確保排水渠道暢通；同時，依照天氣預(yù)報狀況，在每次大雨來臨之前或進行中，乙方均應(yīng)對重點排水管線進行檢查，防止發(fā)生隨時堵塞現(xiàn)象?；S池每年清掏1次，