知名地產地產中山項目前期策劃建議書

江門嘉洲廣場前期策劃建議書1我們面對什么樣的市場環(huán)境？政策干擾市場價格宏觀上競爭相對激烈產品日漸同質化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產品對區(qū)位對價格高性價比、物質與精神的復合產品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇2我們有什么？我們的風險在哪里？優(yōu)勢劣勢機遇威脅政策干擾大、新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢市中心、周邊生活便利，成熟生活圈區(qū)域形象差、交通堵車黑點、舊城區(qū)、舊城改造；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；區(qū)位風險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標3我們去哪里？檔次定位客戶定位范羅崗一帶二次置業(yè)和首次置業(yè)6500元/m2均價5800-7500元/m2入市價格定位市中心稀缺小高層形象定位享受純美便利生活4策疾略詠：正項降目違未貫售憶品占牌崖先暑行袋形添象辱廣啊告錘現上樓妨發(fā)鞠售我值們喪如油何批去她？先認識品牌再認識產品，展示金發(fā)實力。品牌導入形象廣告現樓發(fā)售做好樓盤品質、突出其特點讓消費者有一定有了解和認識5目捷錄第一猾部分外總矩體市歉場分給析第歐二辛部上分穴消壯費臂者全行賴為慣分樓析第除三辛部袖分第項駁目綱分鐘析第糾四辯部宴分切項襖目罵風訪險企分源析第漏五精部俯分凈項蓋目直定河位第園六劫部語分況產紗品棄建邀議第七鴨部分早營詳銷推確廣策初略6【行駁政翠區(qū)奪劃催分】江妙門殊市待市云區(qū)暗分臉為亦三芒個液區(qū)吊、4個拍街鋒道半辦進事離處室、19個船鎮(zhèn)分。1個開臘發(fā)區(qū)紛：中腸山港速（中圈山火僅炬高展技術火產業(yè)筐開發(fā)分區(qū)）4個街欠道辦討事處吉：石死岐區(qū)林、東檢區(qū)、云西區(qū)武、南遍區(qū)19個幕鎮(zhèn)獄：院南濫頭程鎮(zhèn)增、銜黃裁圃蜻鎮(zhèn)禁、東鳳叼鎮(zhèn)、三慎角鎮(zhèn)龍、小定欖清鎮(zhèn)、阜越沙鎮(zhèn)吵、古鎮(zhèn)象鎮(zhèn)、啟東席升突鎮(zhèn)扭、擴民督眾偵鎮(zhèn)趴、港錢口匹鎮(zhèn)、糊橫森欄儀鎮(zhèn)價、沙溪方鎮(zhèn)、大涌控鎮(zhèn)、釘板練芙支鎮(zhèn)兼、蛾五格桂晴山正鎮(zhèn)勢、灣南撤朗張鎮(zhèn)看、座三也鄉(xiāng)贊鎮(zhèn)龍、憂神分灣頁鎮(zhèn)采、餓坦絨洲犯鎮(zhèn)夫。7【人聯口】全市翼總人完口23符6.彼35萬人券。其中斯本市纏戶籍坦人口1嶄3墾5萬人堤，家不庭4誓3蜓.王4萬嗚戶焰，異占墳總遭人熟口笑的5鳴7詞%；外地駱籍人辟口10盈1.襯35萬人散，占4永3禾%。8城鎮(zhèn)綱人口14瞎3.堤41萬人民，占6烘0妥.孩6替7鞋%；鄉(xiāng)村的人口92史.9嶼5萬乒人包，扇占39協.3月3%。僑胞60多茶萬包人擇。9大專訓以上6.巾24萬人誤，高見中3申3塵.舒1惠5萬人尾。10【經族濟】大衰型挎外度資片企加業(yè)潮成漆為腦江寸門眠經行濟僻的樂重吐要夏支撫柱大型稅外資慌企來從攜業(yè)炸人糞員32企37貿29人浴，醋占烘全刪市迫人撓口3傅0腿%。去年溜全市罪個體繞私營害企業(yè)慈總收果入1薪3板9押.滋3傍6億元,工筆業(yè)嶺總著產撇值孔占里全方市英工局業(yè)膚總吸產勝值鳴約2艇7悶%。江撕門肅最醫(yī)重影要臣的騙支縫柱津產學業(yè)傘是舅摩腰托孤車禍企似業(yè)沿和LE酬D企業(yè)盡。1撐1產業(yè)逼走規(guī)網?；唷⒓跫s化袍道路規(guī)貪模挑化痕、稀集捷約扎化燈趨碧勢蜘日際益莫明案顯隔。掃其綿中跨不駝乏市億濫元撥大慘戶耀。以寫規(guī)散模朋化拘和撞特嘗色擾經搶濟出形災成廣集摘約躍效壁應雀。工業(yè)碌基地束、園運區(qū)的偵建設體加快灰城鎮(zhèn)難經濟訴發(fā)展1夸2小肝結盼：綜磚觀青江掌門憐市暖整漂體汪概賴況水，透我地們朱認有為亭江正門逐是邪一焰?zhèn)€榜自珠然蜜資奸源裂和翁僑奧鄉(xiāng)辣背球景雜的榮城讓市些，積經淋過室多押年印的覺沉降淀殲已蔥經慢形賀成更了搖具舒有泰地斜方劈燕特到色垃的膊產撿業(yè)喚結陪構刊。與拜珠鬼三畫角召其吐它鬧城繼市罪不診同倚的晶是呀，家江礦門復受市外目來辣人掙口蒜和踏外暑來語文王化帽的禍影燃響尸相復對埋較潛少洲，勤保費持寧自鵝己傅的無傳胳統膨習逐俗枕、掀節(jié)隙奏告和駛生疼活員方感式來，燒這借也粥是姑江晶門菠成踏為拍珠納三服角誕最讀受朋歡盒迎燒城住市脹的出原來因堆之悶一引。江門滾在享建受經斥濟開各放帶并來益旺處的朵同時吩，在聽內部昨仍保舒留相脈對“細封閉款”的敬生活鉗方式堆，江黎門人娃有自闊己評哄價生兵活的徹一套捷標準蔥。1并3二委、鄰江建門慢市爽房狗地耐產細數楊據崇分哭析1、江門段市房蔑地產災成交社概況14152、城唉區(qū)渴、姓鎮(zhèn)急區(qū)低對期比奏分映析1微63、外銷持房情怕況分梨析171瘡8三、削江門善房地倍產市騰場特析征分只析1、勢區(qū)聚域喇性高分熔布略明片顯北罪新協區(qū)料在旋樓恒盤延數刷量繡、棋質饞量仁、嬸價胡格雷上招均異高抬于稅其州他廁區(qū)倒域壤。原款因湖與辭城次市爽經四濟叛發(fā)愛展葛、題人姑文滔環(huán)完境神、燥自橡然儲環(huán)滾境典、紋市萬政篩建規(guī)設萄等掃有閱關帖。1抄92、市陽場成臟熟度筆還有駐待于糖提高多數置開發(fā)浩理念艙落后加，缺燭乏統貫一指蛾導思塔想。法律鴨法規(guī)崗的執(zhí)號行監(jiān)坑督不煮夠。營滿銷圾手秤法繞趨研于憐常發(fā)規(guī)勾。輿孝論懷監(jiān)福督蟲力碎度款不稈夠決。中答介陳業(yè)鞭務錦不扔發(fā)零達箱，每缺匆乏圍主共流遠媒殿體趣。2譯03、最內塌外攔銷場并崗存災，規(guī)外繼銷崇占蜓絕網對昂主待力江憑門臉外畫銷芒市小場帖（卵外目地膀人擠購馬房衣）碌變能成嚼主蘇導敢位仇置痛?？诒鷤鞑ゼ伞⑷簾艟有С髴谒呀T堡外銷礎房市豬場中絮非常尿明顯叉。本洋項驢目罪我如司葉建矛議膀外盞銷騰不鑒作藝重查點碗。由臭于融本圍項筑目朗的亡地覺段宜特褲殊瓜性摔，箱所晚以負應偏集爺中俯內閱銷懇市席場隊。214、產充品更怪新快熔、品潛牌忠磚誠度幅高市堆場樓呼奇喚夠品廣牌額，撐市券場陳追之隨促品頃牌情，秀品匆牌荷和榨規(guī)槳模本交暮相而輝臘映魂。受珠鵲三角義其他聚城市田的影孟響大辮，產慨品形蠢態(tài)更嗎新快跳。北們新幼區(qū)陷區(qū)模域立的疾作渾用捧及件影太響謠力球不左容散忽賽視校。2妨26、推籍貨謹獸慎，掃吸納球速度勇慢市碗場桑上汽明相年鞠上渡半鼠年效市牧中的心淋區(qū)儀域索推典貨螞量助在她8肺0趙0藥套氧（3-羅4萬平騰方米轎）左喇右，都大約域半年陷的時駝間消膨化。參照裳案例孝：樓盤名稱范羅崗世紀城禮樂尚品發(fā)展商龍騰房地產蓬江建設集團柏佳圖占地面積（萬㎡）520034首期開發(fā)量（萬㎡）3123月銷售速度（套/月）2797110備注共800套，分三期開發(fā)，已售80%，2001年開售首期推出洋房1000多套，已售70%，別墅169套，售罄。2001年10月1日開售首期312套，已售70%，今年五一開售，去年11月內部認購235、電會視媒吳體和遠房展臥是購婦房信奧息傳喇播的隆主渠查道特挑別墨提瀉及巡壽：電酷視屑廣坐告親并友縮慧介味紹2倉47、銷個售價鼠格區(qū)礙域差搞別大北推新貞區(qū)景的錢均籌價端大商致駝在洽6凳0托0起0-礎-90續(xù)00元介/算㎡之間喉，而產南新截區(qū)給料市場田的概肢念價雁格卻院是低泛于1帝00浴0元駕/屯㎡的項。25第制二趟部絲式分消繞費腫者頓行賠為津分劉析26一、姑市場樸客戶此主流采與非態(tài)主流系分類行政事業(yè)單位人士和投資客個體私營企業(yè)主和結婚剛性需求主流非主流企業(yè)高級管理及技術人員華僑市場存在客戶攔群2終7二、盈市場衛(wèi)客戶奏群體簡的消尿費行拒為分鉗析1、網生活硬基本防特征消慚費棗層乓次奇較珠高口麻碑仁傳跌播副對手消懼費纖者蹲影鋤響傭大生攝活塔便更利月、化舒輕適2悅82、端品顆牌雁的刪影侵響北力“在餡江門瓶，碧迅桂園懷的房小子蓋做到哪買里，豈人氣檔旺到獄哪里管，沒云有不光好賣雪的！械”293、貫購濱房抗區(qū)影域俗選嬸擇如裁何槽突災出種置父業(yè)斗者貍對腎本鉆項矛目婚區(qū)礙域先興攔趣夸，藏將拆是處本報項蛇目姑后斷續(xù)穴發(fā)區(qū)展匪的峽關技鍵咱。3嫁04、肚針對獨北新組區(qū)樓識盤價獻格選靈擇置業(yè)況者的硬目標蕩價格堅集中濫在5毛50半0-6坦8婆0涂0元偏/平方件米。3茂15、產歌品要與求戶型問設計復：江盈門市慣民一網般選管擇三旬房二懼廳，廣注重需實用奪、功銹能性跳等理雨性因果素。朝向瘦選擇菠：多尊選擇辟南向只，對貓東西旦朝向映抗拒燃性強壇。園林糊規(guī)劃哲：消融費者光對園管林越倦來越郵關注歇，但宣對其立理解揮還是賢以發(fā)斥展商不的引閑導為聯主。生活植配套盡：主批要集裹中在慰名校便、商新業(yè)、刻交通鉛、會始所上羞。交澆樓鎮(zhèn)標挖準恥：拼本每地大客很戶僑主吉要筆選溉擇根毛全壞安房另自動已教裝炮修恭，褲而手城孕市首白味領祥多裳選讓擇處帶裝修國或裝辰修套楚餐。3縫26、亮置業(yè)成時機消城費毛集駛中嚇在護節(jié)及假厘日鳳，洲其組中務春營節(jié)堵前克后姜的惕購貫買印數必量盾最梯為仿明瀉顯嗽。原胞因掃：開儲發(fā)囑商黃的付促腸銷消費模者節(jié)戲假日孟消費尚能力盈強。3脅37、倆對底折錢扣夸的蠟敏精感對系于問價秘格獅的端敏抹感惡度薦要諸低錦于乎折哄扣依優(yōu)骨惠蓬，滅也才就染是荒說帶同付樣公的盡實量收企均斥價圣在密操現作捆中域采韻用毒不君同護的攻銷覆售徐折穗扣倦對伍客絡戶攻的全吸緞引泊程績度視是累完析全核不絲式一丈樣泰的湊。3癥4置業(yè)選擇因素客戶類別置業(yè)次數區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領導二次或多次置業(yè)北新區(qū)6800-8500元/平方米小高層和別墅行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)北新區(qū)和河南6800元/平方米小高層、多層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域6500元/平方米電梯洋房華僑在江門首次置業(yè)無選擇重點6000-8500元/平方米電梯洋房三饑、略不巧同證客魚戶烘群襖的糕置彩業(yè)葡特攀點3兆5置業(yè)選擇因素客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領導四房140平方米以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主四房140平方米以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理及核心技術人員三房100平方米左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大華僑二房80-100平方米無選擇重點品種齊全規(guī)模大（接參上表招）3猴6思貨考偏：按貸照粘目符前店客含戶腿選棄擇嚷區(qū)乓域高的丸分周布識格殘局欠，悄我傅們臟能猶吸源引堤什握么辭類催型凡的舉客誰戶燃群嚼？如濕果般以泳低距價膚格賽切齡入籮市墓場盈，景能飾否槳改蛾變脹目江前箱客許戶勻選殺擇奮的犬區(qū)寺域森偏圾向欠？如梳果我發(fā)橫展持中全檔物、湯精火品象項喊目漿，略回藍避扇北偉新蕩區(qū)醉的欲高掏價層競奶爭構，繪我雹們運的蘇目袋標樓客馬戶網群緒又剪是吊哪扶一賠類竭人徒群腳？37第隸三里部繩分項盈目匠分巷析3籃8一、雄項目即所在花區(qū)位達描述【區(qū)購位更概縣念】搬【人口復分布】沖【產業(yè)燈特點】【交通肝條件】斜【城塵市之可漁利通用裕配層套】3識9二、者項目SW還OT分析【優(yōu)袖勢腳分松析】地段礙交通瓶十分塔方便抄。周拍邊揪大膠型屋商冒場供和蹈名毯校短林灰立某。生活墨便利召和舊得城改份造。【劣勢局分惜析】本城項汽目免現繁狀坐周片邊另環(huán)白境遼差憑。舊詢商窩業(yè)賭中華心皺噪牌聲懲對暑居紐奉住炭影圍響暮較巡壽大樸。項目乘周邊章居住四人口缸素質閃較差唉大多份為本淡地江榆門人濱。【機苦會分析】政府緞對舊移城改擁造的寬基礎堤建設猛步伐炕已開攤始加義快。市民不置業(yè)隱時已極經開礙始注岡重社忍區(qū)的榨綜合質傭素，帝而不餓單純員是區(qū)將位。置丘業(yè)喇者膏向寄高默端萬產愈品堂高鳳保蠢值凈產孕品保更胃感品興薪趣轟?！就{分析】銀行耀資金瓶收緊恥將會剪加大篩，競董爭激膏烈且伐低廚迷鈔。新生投客戶竹增長已出現烏脫節(jié)液，消肅化速首度緩餐慢典。市民辜對現井在的唐房地遷產消貍費持湖觀望東態(tài)度舍。40三、莊競爭蠟分析【短期挪競爭分析】我損司衰認誦為魔短沿期倘競驅爭舅主胃要赴來遺自索市怒場挺供糾應雅量型的慮壓伶力嚴，營城繩區(qū)奪即羨將憑開蘋發(fā)桶項伶目占氏地毀大敬約4繡3萬究平貌方養(yǎng)米思，早以童平本均1館.竭2容筆積寧率谷計饅約52萬。項目占地㎡項目占地㎡天明花園158404（已開發(fā)三期）世界文化廣場70440奕翠園348000（已開發(fā)一期）紫來花園21697嘉和苑14825碧湖居7653高云苑6666聚賢閣766641【長期營競爭分析】從市交民對咽品牌嫌的追井逐及評品牌賀發(fā)展船商的白召喚鞠力來的看，嶄在未仁來，遇品牌當發(fā)展勞商的渠大型夏項目息將是零我們計主要愉的競儀爭壓傍力，份如新民鴻基巧的奕憐翠園旋、雅填居樂蹲的凱蹄茵新這城。品捆牌愿發(fā)啞展導商規(guī)模膠大區(qū)斷域尖相繭似42四惹、脅思夸考1、撲如何湊改變免市民談目前漲對項彎目區(qū)慈位認鬧識？問警題毫：80助%市躲民潑對伴南朵區(qū)良的絕概彈念鵲是嗽一氣個咽修圈車政的僚地迎方刮，只房否地宰產辜價略格譽預舊期失在2虹0盜0擦0元/平鋪方爬米茅以饞下溜。解決育：通因過特考色教造育引倘進、念生活沾配套饅的完剪善、姜事件占公關性活動劈燕、媒百介傳碗播來懇改變咐市場涉對區(qū)勝域的迎偏見漿。2、如鬧何利婦用項腎目自曬身優(yōu)磚勢？突羞出愚大餡盤末的擾社丑區(qū)尼優(yōu)括勢哈，威對淺南雞區(qū)掏再聯定康義教。利用惑品牌后的穿凝透力癥。43第鋒四較部烤分項目驗風險緣瑞分析44一、只區(qū)位嗎風險1、城括市發(fā)犁展主紙方向訓不在烘于此2、市鑰民印邀象欠利佳中山炸市民謀對南政區(qū)的謙認識一踏個蓮較倡偏懇遠絲式的零區(qū)拴域生太活礙設特施劉極塵為椅缺螺乏掉的險區(qū)兆域環(huán)駱境繳、透治拳安號較顧差賠的胞區(qū)菊域一梨?zhèn)€港檔柱次黨較野低選，的臟燥、米亂話的驗區(qū)只域4倆5二、悉銷售效速度娘風險1、凝市場該一般下銷售谷速度去普年盜全廉市案城道區(qū)鄰成養(yǎng)交歐面竟積植：1且1疲7廚0陽4鴨0刮2平階方揮米在售嫩項目皺：5宗0個左搖右平均狐銷售偵速度深：2萬多止平方招米/年資療金茂回再收榆：銷售做總額/銷凈售躁面諒積=銷虜售臺均去價=搞3揀3濱2娛0元/平特方互米銷闊售傷均喉價*2萬平評方米=鮮6覽6對4符0萬元462、市膛場較確快銷慕售速甜度2懲0門0臣3年5月份白中山表市商羊品房校銷售奮數量章前十骨名項悲目：名次開發(fā)企業(yè)項目名稱項目區(qū)域銷售套數1新鴻基地產奕翠園東區(qū)1602雅居樂集團雍逸廷東區(qū)663雅居樂集團凱茵新城東區(qū)624億達商業(yè)康庭苑石歧區(qū)575廣浩地產第一居廣浩華庭西區(qū)566仁和實業(yè)張溪豪苑石歧區(qū)487昌生實業(yè)東景廷東區(qū)458大信置業(yè)大信新都花園石歧區(qū)459盈豐創(chuàng)建優(yōu)雅山房東區(qū)4410格力集團格力歧樂花園石歧區(qū)40說茶明豆：1、奕丑翠園惕，今弓年5月差開軋盤擺，走去腿年1消1月開鼓始內券部認約購。2、五賞一黃蛋金周恩旺季姥促銷您。4剪73、鈔不同改銷售巨速度羨對本吹項目秧開發(fā)繪指標蓄的影椒響基板本省參烏數癥確鑄定末：土地士價格初：50氣0元/平殖方救米便（撤樓去面授地灶價到）可銷印售面廉積：5摘0延0私0冷0平方見米建套筑融成殖本甘：15母00元/平糞方賢米探（坐該接成嚷本受為脊估從值劉，至其擦中姑包伸括唇建吉安盜費碌、棟綠直化言費賠、劫設威計勺費落、語管膊理銅費假等且不集可洲預標見挽費令用戶）預蝦計劑銷紙售也均禁價扒：2誦7學0卸0元/平方根米建萬設毛周耍期糖：愁六像個忍季勁度營銷味費用時：銷瘦售額犯*5%所脆得月稅耀：15顯%營業(yè)速稅：5砌.芹0凳5不%折請現我率揭：8%48部分第經濟疫測算期：稅駕前拍利付潤基：21沒43萬余元稅前膨利潤趕率：2甚0殘.炮0墳7毯%稅術后程利光潤?。?摘8妥2銹3萬元稅徐后僻利擊潤勁率咸：17以.0組6%49敏感俊性分棗析結防果如煩下：投資瞧回收鑄期的和影響無：5管0內部裂收益昏率的喊影響思：5殲1總蒙結歌：我們化解風險全新的教育理念對南區(qū)再定義

準確的定造產品靈活多樣的銷售渠道全面導入萬科品牌全面拓寬產品

的覆蓋區(qū)域5吉2第見五朽部絡分項目射定位5謎3一、直目標乓客戶僅定位1、舉目雅標索客本戶饑定鑒位碌推歡導目標桌客戶“振新醒中侄山礙人萄”思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務員私營企業(yè)主企業(yè)白領購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義5剖42、苦定緞位不依津據購買飄力因械素針對肆消費娃能力慕最穩(wěn)摔定、頸最持很續(xù)或抄增長罵最迅北速的才群體娃。地升域叢因倦素覆碼蓋奇的飛客急戶孔群料有填條熟件突在手全灣市忠范仿圍劇內美輻覽射節(jié)。鎮(zhèn)失區(qū)豪客捧源晚不扮容菜忽撫視去。消鍬費舅觀粗念肌因表素哪個參年齡躲層次域的人梳比較弄容易稻轉變蒙觀念稅？哪個黎類群介體比脆較容預易接濟受新攪興事洲物？5籍53、核定恢位透結在論“新篇中襖山梁人獸”5仙64、特析征分逝析在樂外伍接蓮受拒教材育宮的陡回再流害人目士接聰觸看外華界金信米息拋較摘多媽的蝕企辯業(yè)幻玉主外滲來芝人腳口患中翅高霸收痰入仙人央群思宗想環(huán)開銜放提、余有克追寫求武的零年酸青艘族575、職鈴業(yè)分臘類行政事業(yè)單位公務員私營企業(yè)主企業(yè)白領注此：扒公騎務望員幟的境界城定5楚86、虎目澤標闊客矛戶固特雷性堪需茄求極分生析行逐政松事奪業(yè)箱單穩(wěn)位搶公憤務葵員特校征切：工作插和收景入穩(wěn)亞定，隱有較扯多積懇蓄。謹有較免高文絡化素踏質，藝思想循觀念拉比較沙新，踢容易奧接受繼新事各物。追蓬求密較祝舒東適首的紗生皆活活環(huán)除境橡，練生秧活獨講害究膚品炭質察?？罘强鸪勺⑷敝伛R子魚女筑教暖育轟。人俊員綢結愧構臂本召地泉人甩和肅外紋地竄人為都廚有側，雕本臉地塔人油為煮主淺。爸數養(yǎng)量尖龐鑄大郊且蒸結必構島穩(wěn)猴定凈，距置纏業(yè)勒需晶求濱明窯顯刑，性因翼工貌作潮年雹限蠻和饒職擴級佛的紐奉不溉同蓬，禁一北、囑二鎮(zhèn)次最置跑業(yè)之的帖可蝴能拴性協均小等嚴。59需求焰：要求寧教育尺配套運完善織，并抬且不惑滿足帽于傳蛙統的松應試糠教育婦。距離獵工作堪單位氧近，廚車程窄在二沙十分喂鐘以滔內，臺上下融班方撇便。完善極的配乘套，偶安全覽舒適滔的居插住環(huán)疼境，具良好侮社區(qū)飲文化巷，體償現身扒份檔描次。以二全房、艘三房怠戶型膽為主災，注哭重朝縱向。6碗0私齒營穴企鬧業(yè)易主特征殲：全解市釘至饑少7萬翼多助個艇私逗營仙企筋業(yè)靠主鋼，四數蹦目御龐況大血，唯資睜本介雄染厚矩，稿收拜入瞞高攝，候購還買牲能盈力仗強想。佳屬飛二誤次栗及假多額次副置波業(yè)侍者雖祝然浩文凈化扎素墓質霉不結高廈，棉但瓶由偷于肯營陣商倆的霧原架因霞，帖接熟觸稼新繪鮮網事捉物摧多域且袖觀陶念劫超丈前匪。人藥員盆結欺構袍主脖要胖是訂本皂地限人廟，因多讀散饞居閉在滴個洲鎮(zhèn)紛區(qū)懸，置業(yè)百在地流域上儀沒有孫明確炮的要藥求，大全多是堤為子魚女教枝育才殊置業(yè)卷城區(qū)厘，希頃望將揪來子謹承父礎業(yè)、乳后繼棄有人綿，望下子成御龍心圍切。61需挎求臨：要考求趁教遮育乳配術套匪完關善逃，妹注屢重禽子攻女暴教炊育怕。優(yōu)美錯舒適僅的居好住環(huán)義境，射完善怖的配磨套設紛施，無能滿今足社無交的廳需求蘆。對件產肝品王質美量戚和違服咐務銳要結求碧比化較翻高遲，徹體眉現暢其軋身瓶份嘗。以大覺戶型配、大啊面積畜為主眨。6邁2企箱業(yè)直白知領特捎征氏：他誰們蔬是扁伴峰隨慨著告城描市牛的華發(fā)騾展凈迅鉆速沈形既成捆的丸新別興憂群擦體買，索屬河于冒消總費脈能貝力浴增妨長差最睡快沿的侄人誦群吐。已收咬入踢穩(wěn)判定癥且仁較劇高諸，波但頭積壘蓄串有痰限旱。外地系人為棵主，茅文化忌素質銷高，含融合必各區(qū)倉域文渴化特袖征明汗顯。他蛇們芹是澡中暢山守的績新寶人鉆類貼，塑生醬活腎節(jié)全奏秀快貞，販時耐間虧觀暈念褲強井，蠅生縫活臟注秋重艘品猴位甘和午細店節(jié)陸。置仿業(yè)息在細地摘域煎上翁沒停有波太未多紡的撿約融束脆，鞠比保較裁理澆性群，萌講稱求枯最撓高偉性辰價桂比孩。弄多套屬辣首愉次綠置盼業(yè)辭。63需朝求朝：生熱活釣配私套泛完似善和，森交曲通裙便費利盈，恥距配離田工芹作坦地揚點商較拉近準。追痰求蒙較兔高波的善性寶價夸比曬，洗有鐘戶頁口優(yōu)的問要糟求秘。需戀求膊以這中代小珍戶驢型捆為炮主宏，勢多蹈注節(jié)重教朝倒向駕。647、目捉標客傍戶群翼的拉陸升從長右遠看唇，伴腿隨著對本項量目開盆發(fā)的仰深入掙，居獎住人銷氣逐鞭漸形口成，方各類瓜配套被設施濃完善勝，必量然帶哪動南慕區(qū)整棍體區(qū)摸位價傳值的臉提升膊。屆愧時地瘦塊的磁區(qū)位必資源催對產再品的云支撐客力度嚷將大灘大加哄強，箏將有眼號召期力吸武引更羨高檔塘次的盛目標粉客戶月。6目5二、撲項目鍛檔次賤定位1、泳定申位宣推哨導采殼用捉排痕除依法深：結脹論錘：蠢不秧支航持結論賓：不煎支持結頓論衰：悉支弟持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結么論計：賄中令檔壘價仗格帖、餃中匪檔括成蠟本漢、匹中訪高藥檔易形肆象級。662、倘檔礙次粒定穩(wěn)位本項闖目定舌位為鄭“中幼檔遭、臣高拋質背素卵的詢精堵品躬社褲區(qū)”。所謂梯中檔稿，主頸要是皺針對單成本隙而言婆，力開求控板制未萬來的搏銷售捉價格醫(yī)不要繼過高終；雖吐以中鹽檔為罷定位理，但惜在產追品形滔象上恢應走死中高霜路線強，即未將能今夠體孩現項孩目形甲象的煤地方著做足順功夫暖，通魂過提濕供性皆價比乓高的供產品誦促進羨銷售罪。67隨著桑項目凈開發(fā)崇深入赴，各漏類配竿套設攪施逐皂步完頌善，擁居住令人氣針提升鴨，可粱以帶癢動南乞區(qū)的鏈整體松區(qū)位泡價值欲，本網項目饑價格汪也會疏隨之盤升高易。屆紛時我蠅們將累有號筑召力退吸引答更高鎖檔次著的目傻標客消戶，形將整蛇個樓錢盤檔渡次提妖升。3、租檔次超提升悉的演村繹6其8三憲、要項寫目啄形酷象摩定憑位1、備形以象濁概吼念方推蓋導粘思燈路市場互導向藥性：市場需求品牌需求形象概念結合自身69開發(fā)歉概念趣的推盲導步憤驟：確定目標客戶群研究目標客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關鍵詞得出符合萬科品牌要求的關鍵詞總結項目形象定位形象定位將指導項目的建設，并提升品牌影響力702、徐從暑市桂場亮需乳求男推啊導國形麥象料定備位宇的赤關焰鍵怖詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標客源對產品的需求完善的配套子女教育71質樸舒適享受延伸目標客戶對產品的需求7自23、產箱品自鎮(zhèn)身特估色推紋導形銀象定乖位的攻關鍵租詞自然怨清新現狠代旋明診快離團塵盯不紗離銹市優(yōu)持雅葵安堂逸自身摔特色73萬磁科傾的危品新牌辣口陽號程：“建畢筑無塘限生忙活”萬科蜂的品詞牌核瓜心：“以愚客戶輸的生蓮活為孤本”萬科濱的品奧牌個盜性：“有秀創(chuàng)見籌的、喝有文術化內埋涵、欣關心冶體貼櫻的”萬買科杜的妙品欠牌誤主但張除：“萬員科提棗供一霞個展鈴現自司我的儀理想毀生活邀”4、從販萬科碼品牌伯推導洗關鍵塞詞74萬剛科櫻品秤牌淚精攔髓品縣牌歡利萍益-蜜-績-煤-高艙性驕價舟比蒸產目品廣，坊不輔斷驢提媽升挑的露無箏限離生查活品趴牌顏價妄值品枝牌飽文恥化妙創(chuàng)遣新伙、極品企味血、甜積借極告、偉健奧康未、垃貼粗心品牌勸個性7抽5萬戰(zhàn)科闖品奪牌優(yōu)的遣關趁鍵專詞高虛品幻玉味財生歉活高性籠價比創(chuàng)筐新健康顧鴉客晉為誕本貼蛾心萬坊科挨品鹽牌765、從柳萬科學“四垃季花夸城”剝系列涼推導鳥關鍵音詞年映輕恨、隱活泳力親羨和窄溫恒馨現興代四邁季尋花歪城776、本回項目說形象革概念蒸的推放出核心肥客戶暢需求高品偉味生旬活完朽善楚的旺配匯套良好殊的居子住環(huán)浮境子女搶教育本項焦目形鎮(zhèn)象概錦念關祥鍵詞品質盼悠訊閑姥創(chuàng)新自語然虧健染康爪現翁代本項件目形績象概凡念描背述享贈受驅純篇美未生間活延洽伸洗客言戶四需械求質樸舒蛛適享嬌受產漏品撒自碼身齒特披色自熱然環(huán)清拴新現代旱明快離替塵趴不軟離腰市優(yōu)屢雅炕安埋逸純臥美陶生寧活萬府科征品蠅牌低要汁求高素才質生敞活高性召價比創(chuàng)新健憂康顧客蔬為本貼心“贊四末季居花房誠城拿”吃系枕列年撿輕籌活再力親和姨溫馨現代7潔8四壞、辣價疏格唱定電位1、心參照紙對象鞏選取分依據樓盤隨規(guī)模述相近地棉理筒位震置慮參浴照揭其漁它配郊犧區(qū)說項蹤蝶目產恩品舅形樓態(tài)典相馳近綜合見上述有條件盤，選握取凱茵珍新城才、藍暢波灣殊、陽意光花塊地三儉個濟項污目矩作此為學比蜂價邊對陜象波。7改92、堆市場勒比較矮法分萄析均工價小夾高裙層頸價伙格襯建羽議單位身：元/㎡凱茵新城藍波灣陽光花地按揭均價（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對比價298332592916權重40%30%30%建議均價3045由上攔述市絞場比冷較推捷導后旬，得膝出參桌考均撞價為30簽45元/㎡，以5蔥%的技項術參擊數作啊調查稀，得掩到參棒考價萌格區(qū)丑間為28兩93舅-3淋19礎7元/獎㎡。8級0多層丘價格答建議由于松可比捐項目伴較少除，所違以根可據市嫂場上胃同一鄰項目訓中多劃層與蜂小高仔層價漠格比朱得到漸多層止價格任。參照并樓盤毯：凱趟茵新僅城——凱茵新城多層均價3200小高層均價3800價格比84.2%推蠟導用結心論法：各本貝項污目滑中拜多壘層讓樓譯型洪建右議綠均徐價30冷45及×8期4.繩2%進=2忽56匆4元/㎡以“劈燕低開植高走僅”的粱價格由策略績，建悶議首限期多存層以24巧00元/㎡均潛價吸入愁市瓜。8邀1情景箏洋房秧價格被建議情汗景容洋但房釘屬角于打中紙山頃市吵的脆創(chuàng)稀新景產擇品房誠，像沒未有毀同半類志產哈品魂可遍直玩接生比則較違，蜂但桃奕稻翠獲園舟項吵目向中殃帶誘電杯梯喜的總多排層稿與食情谷景肅洋活房扁具詞有珠一唇定蒙可陸比獨性盯，布所誰以攔本賣項齒目旨中頭情打景汗洋欲房脹價袍格砍我班司衰建蒙議零與架之良相鳴近詳，傭即默均校價40引00元/咱㎡左槍右揀。8誼2T眉o溪w寺n符h嬌o訪u卡s響e價接格令建肥議To唐wn簽ho倉us花e在郵中冤山努也芬是愁創(chuàng)君新榆戶鋒型餡，尋無率法完直抬接脈類宿比班，乒但袋在枕產潛品超形傅態(tài)潔上描，To邪wn薄ho參us畢e是介種于別頂墅與辜情景占洋房歇之間虜，所潤以價評格定花位也密界于疊兩者渡之間側。83項目姿總體阿價格崗建議根短據榜上是述渡四痕種零產就品閃價循格趴定牙位帶及反樓搬型監(jiān)配液比泛，深得傅出董本否項策目燃總行體以均總價格的然建政議悶區(qū)乘間竊為3恰2張0需0趕-覽-付3水3肢0上0元/㎡。8饅43、曬入泄市盲建科議建議絨項目農采納乞低價酸入市侄的策酸略，蒜初期搜以2矛8仆0厚0青/恥㎡（毛喬坯）學的均蒼價入賤市，舉營造偏“同褲價優(yōu)寺質”耽的市勵場口國碑。85第刪六需部矮分產品氧建議86一桿、宵項剃目捎整鹽體煩容平積偽率技建糧議建議焰項目卸整體慢的容古積率肯為1腫.艘5項目卵總建銳筑面霧積為5絡2貨2勞9廢4爪8平黨方掘米87市場婆比較渾法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