不動產(chǎn)估價收益還原法

第五章

收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益還原法應(yīng)用于評估實(shí)例了解：資本化率、運(yùn)營費(fèi)用、可持續(xù)租金等概念一、概念預(yù)計(jì)估價對象不動產(chǎn)未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

所得貨幣價值總額稱為收益價格、收益價值或資本價值。二、適用范圍有收益：出租物業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)和混合使用房地產(chǎn)。有潛在收益的房地產(chǎn)：具有收益能力的屬性。三、理論依據(jù)預(yù)期原理：正常的、持續(xù)性收益，有時是有期限的?！?-1收益法概述適用性具備獲取經(jīng)濟(jì)收益能力的房地產(chǎn)物業(yè)。不論估價對象當(dāng)前是否實(shí)際作為收益性物業(yè)使用。不適用于公用、公益性房地產(chǎn)的估價。優(yōu)點(diǎn)估價原理與投資者的決策過程具有一致性，估價結(jié)果易于得到認(rèn)可。具有較強(qiáng)的理論優(yōu)勢。局限性估價師在收益率/資本化率、未來凈收益等方面的主觀判斷對估價結(jié)果具有高度影響。四、收益法的特點(diǎn)五敏、恢操唯作泡步情驟1、旬搜傳集雪有巨關(guān)錄房監(jiān)地欠產(chǎn)騙收么入偉和攝費(fèi)蝦用紀(jì)的丟資則料2、茂估帽算潛項(xiàng)在兇毛喉收腰入假某定素房攏地哥產(chǎn)分在撫充局分癥利喊用蹄、傘無象空雜置吳狀怨況逃下助可討獲峽得夾的艙收邁入3、幕估哪算有帳效元毛休收虜入潛撓在良毛登收譯入遠(yuǎn)扣碧除徑空丈置補(bǔ)、纏拖守欠纖租因金驕等柴原并因宿造魂成攤的拐收斑入盜損適失虎所掙得棗到返的砍收看入4、鍋估液算運(yùn)落營祖費(fèi)凡用維焰持粘房蔑地堅(jiān)產(chǎn)大正搜常馬生胖產(chǎn)趨、肌經(jīng)跑營旦或讀使杏用緒必皮須鉛支惰出惕的概費(fèi)供用敘及理歸省屬目于幕其瀉他占資支本望或香經(jīng)臟營冶的捧收格益5、貨估芝算約凈堵收講益凈挪收岔益歌＝會有厲效疑毛泊收恢入井－修運(yùn)優(yōu)營撲費(fèi)核用6、長選細(xì)用依適懲當(dāng)糊的栗還州原米利瓦率7、扯選爬用弓適癥宜守的爐收歲益構(gòu)法擴(kuò)計(jì)碧算接公篇式葵求豪出綠收好益蒙價弟格§路4婦-誓2收筋益譯還乳原吹法刷的音計(jì)讀算佛公鵝式一杯、斑一爪般射公靠式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an通杏常漲以亂年冶為過單遲位V—能—價盯格ai—爸—凈屋收縣益n—駐—收鏈益拘期者限r(nóng)—腔—還立原滴利杯率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an1、端還禽原漠率謎不票變2、淘凈是收炊益攤每萬年挨不冶變肅且構(gòu)還郊原君率顫不捕變a1=愿a2=灰a3=…笨…=言an=喜aN→∞—順—有填限企年毛公淚式—絮—無總限溜年慘公揮式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a0獵<即r攔<傭1公隊(duì)式如用艙途諸：①卵直串接嗽用晉于待計(jì)眉算霉價杰格要；龜②朋不艙同適年盤限冊價閘格錢的聰換杰算些；用農(nóng)于比琴較領(lǐng)法膊中尾土馳地乏使祥用呢權(quán)戚年禿限修扛正③翠比暫較成不拋同淋年步限杠價繳格乒的高生低.例4默-友1：某紙房掙地掙產(chǎn)于2彼0侵0拿9年4月1日渴以蛋出伯讓展方伯式僚取烈得5列0年穴的獄土睜地紡使辣用梳權(quán)園后書經(jīng)怖建淚設(shè)帆并畢投登入形使添用胡，霸利株用務(wù)該好宗肺房貓地由產(chǎn)葵預(yù)茫期荷每養(yǎng)年變可乘獲眼得慎的劣凈岸收地益脾為1耍0萬工元機(jī)，逝該皺類圾房吩地版產(chǎn)荒的浩還碌原重利成率拔為7舌.線5咬%。個試輝評丟估暴該證宗跌房攀地絹產(chǎn)懷于2棗0啄1濕5年4月1日侵的虎收紋益程價聽格柿。例4鞋-享2已羊知倒某阻宗鄉(xiāng)豐收例益做性姿房默地悅產(chǎn)3貴0年總土符地癥使肉用緒權(quán)掏的耳價聾格慶為5折0娘0唉0元/孟㎡，部對率應(yīng)再的突還因原冤利撲率萍為8早%，券試?yán)锴笸贀嵩O(shè)雜其添土黎地少使副用予權(quán)脾為5皇0年良、壘還慣原動利帳率減為1乓0疲%下予的研價末格宇。例4肯-幸3：有A、B兩奴宗商房腹地剪產(chǎn)配，A房尊地戀產(chǎn)憶的購收番益貸年艷限爛為5牧0年挖，飯單昆價1令0殊0索0酷0元/抄㎡，B房誦地參產(chǎn)挪的團(tuán)收銹益版年移限林為3臥0年降，美單莖價9之0劫0類0元/運(yùn)㎡。嫁假臺設(shè)肺還雜原纏利愧率抽均竭為7絕%，摧試夸比畫較貸該狐兩獨(dú)宗值房信地澡產(chǎn)墨價桌格意的波高威低概。計(jì)樓算A房蟲地桶產(chǎn)3推0年大的攀收怠益濃價夢格:市勺場春比罵較燥法吹中慮土慈地問使喪用堡權(quán)橡年謙限御修詞正VA=星VA’×竟K情×拾K日×受K區(qū)×壟K個×他K容×墊K年×…扣…回道憶例4－4：某郊宗塔工蓋業(yè)精用宏地茶使敗用寨權(quán)交剩頃余府年趣限刷為4惠8年搭，瓜所什處積地假段的玩鄰棉近佛地愉塊蠻的縮慧地傅價為1蜘5肥0泳0元/平莫方蔑米，管該鳥類潮似攝不聚動趙產(chǎn)濃的土榆地紙使傍用慎權(quán)午年駛限妻為5鈔0年松。聰假戒設(shè)揪該調(diào)宗梳土巾地與爽該烏案蘭例晚除年砍限快不匆同劑外近，約其倉他談均相剪同桶。兩已里知豎現(xiàn)促行土啦地典還細(xì)原居利濟(jì)率眉為6％野。愈求該朱宗割工清業(yè)月用輕地緩的旬價戒格因。

所需年數(shù)還原率萬分接近千分接近百分接近2%4653492333%3122341564%2351761175%189142946%158119797%13610268

8%12090609%107805310%97

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11%88664412%81614113%75573814%70533515%6649

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20%51382521%48362422%46352323%44332224%43322125%413121a發(fā)次生魄在恩期贏初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……aa發(fā)沈生茶在部期尊中二篩、紙純撈收匹益均是肢等縫比鈴例幅變盟化—直—有箏限剝年的公召式n謙=所∞—降—無宮限叫年剖公泥式r該=絲式g有吉限紅年0123……n

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aa+ba+2b……a+(n-1)bai=績a斯+望(炮i歪-京1興)耐b例4笨-晉6某經(jīng)宗過房摟地立產(chǎn)咬預(yù)癥計(jì)晨未逃來酸第排一叼年驚的裕凈會收懇益伸為8萬雕元番，貴此置后睛每寶年掠的逗凈模收竭益絹會銳在識上盈一廉年賠的猶基賠礎(chǔ)互上桌增春加1萬脹元砌，銳收陡益陰年距限貝可哈視蛋為尤無開限紋年楚，放該賣類前房悟地賤產(chǎn)紐奉的抵還蠢原惰利冰率蔬為9善%?？衷囃羟蟀稍摪妥阡摲炕虻?cái)y產(chǎn)種的敘價構(gòu)格頑。遞般減祥沒頃有做無汁限濤年四扒、霜預(yù)羅知月若弦干友年光以食前侍的訊凈拼收教益宋和燒若消干蓮年材后杜的魯房延地倘產(chǎn)耍價害格Vta1a2a3…怎…at0劣1饑2溉3…鎖…t例4著-百7某蓄宗蛇房偵地達(dá)產(chǎn)淚現(xiàn)腫行鐮的濕價暑格軋為3動0麻0鴉0元/家㎡，白年樂凈甚收扁益趨為2漆0滿0元/盡㎡，瀉還膠原還利習(xí)率獲為8定.卵5店%。鉗現(xiàn)瞇獲袖知副該妙地端區(qū)則將傍興剃建肝一底座插大傷型淹的毯現(xiàn)到代即化陡火貿(mào)車閣站雄，凝該界火寶車宗站唇將缺在6年鞠后選建兼成吐投污入呈使稠用，滅預(yù)自計(jì)新數(shù)火脆車宴站渡建格成潔投耐入炮使鼓用斥后衣，醉新膚火攜車?yán)跽眷`地砌區(qū)從該捎類羽房搞地佳產(chǎn)呼的史價晃格炎將杠達(dá)促到5膛0圾0稻0元/句㎡。啊試雀求觸獲屠知拐興械建紛火悶車灣站篇后芬該黨宗淹房鳥地軋產(chǎn)劣的價即格會集有什廊么吼變患化免？例4湊-許8預(yù)竹計(jì)勒某酒宗毫房機(jī)地浸產(chǎn)杏未浩來叫兩枯年今的掛凈厘收艷益春分恥別挺為5換5萬免元途和6敏0蜘.現(xiàn)5萬鴨元霜，兩貧年遮后遼此貿(mào)房躁地員產(chǎn)醬的價挎格摸比掌現(xiàn)咸在應(yīng)上振漲1筑0喉%。朽該跪類仆房擔(dān)地局產(chǎn)呆的律還死原紫利至率辱為1哥0懼%。噸求脖該孔宗刪房章地曲產(chǎn)戀現(xiàn)壁在勇的紛價澡格蓬?！煳?遮-爬3純丙收倚益園及危收綱益斬年掙限旺的幅確司定房唉地岸產(chǎn)佳價理格猶的才高懲低騰取姐決尚于3個少因趨素江：1、腳可噸獲禽凈不收嫩益朽的置大翻小膛，仆即ai的逼大凳小傷；2、昌獲虎得粥該櫻凈物收擦益塞的脊可老靠地性古，果即r的浙大帆小多；3、荒可爆獲篩得煌凈神收杰益裹期財(cái)限癥的移長抓短歉，唐即n的濤大韻小稼。一備、愿純玻收傘益萍（卡凈棍收閃益矮）（橡一朗）暫凈可收評益邪的決計(jì)索算吐公鑄式凈域收慌益葉=命潛辯在炭毛敘收溪入小-秒空篇置睜等徹造寨成湯的傘損遷失舞-撿運(yùn)留營壤費(fèi)談用=匙有斗效廣毛面收門入答-棒運(yùn)處營漸費(fèi)漲用潛斤在碌毛梅收彩入—爺—假團(tuán)定儉房質(zhì)地眨產(chǎn)查在銅充戴分誰利捆用鈔、偶無翼空末置析狀雀況廚下須可償獲雄得假的園收車入。有脈效母毛棋收測入—句—由盞潛駕在網(wǎng)毛票收沿入杠扣知除尋空四置徹、錫拖雅欠疼租廚金樹等鬼原緒因鎮(zhèn)造蘿成劑的束收假入恥損甜失盈所沉得容到掃的卸收驅(qū)入。運(yùn)渾營桑費(fèi)濕用—淺—維域持漁房杜地炸產(chǎn)察正巾常庸使役用視必載須荷支料出賓的給費(fèi)書用何，堵及售歸追屬歡于行其數(shù)他嘗資男本小或秀經(jīng)賣營血的逮收經(jīng)益運(yùn)氧營尼費(fèi)弱用藏＝陶有屋效室毛紅收扇入×運(yùn)患營寫費(fèi)阻用扛率凈框收犧益繩＝陳有漲效宣毛慣收糕入×（1－單運(yùn)闖營飾費(fèi)徐用其率達(dá)）（玻一晃）們凈鳳收裙益觀的點(diǎn)計(jì)刺算袍公都式（棵二楊）迅不批同筍類州型失房稀地亭產(chǎn)柔的糖凈蜻收燦益賓求絡(luò)取1喪、煌出句租肯型霞房太地躬產(chǎn)暈凈罵收象益撿的膜求濁取凈汪收皮益=租彼賃活收率入怒－溉維偽修革費(fèi)地－某管沸理繩費(fèi)老－嗎保捆險(xiǎn)盛費(fèi)脈－吼房符地釣產(chǎn)勇稅險(xiǎn)－琴租皂賃踏代揪理劑費(fèi)沃－…挺…2尤、嘩直棗接帖經(jīng)像營狗型主房根地占產(chǎn)盡凈揮收復(fù)益箭的考求悠?。ㄔ?將）掀商野業(yè)凈竿收淚益束＝轎商任品釋銷區(qū)售活收兩入朝－般商陳品東銷墓售攪成靜本票－…菌…－庸商鵝業(yè)雕利掙潤（連2轎）部工鞏業(yè)凈培收晴益就＝清銷館售窗收借入壤－乳生谷產(chǎn)笨成旺本涂－…獸…－餐生克產(chǎn)暗利籠潤（喘3場）田農(nóng)拼地3沾、丘其貿(mào)他家類聽型酬房產(chǎn)地旺產(chǎn)帝凈百收病益翁的邁求渠?。ɡ踩觯┥煊邢瘟钍辙D(zhuǎn)益葉和松無報(bào)形校收籃益（裕四院）開實(shí)洪際剛收季益介和哥客隱觀滴收匪益實(shí)膏際金收舍益—室—在吃現(xiàn)熟狀泳下泊實(shí)紅際榮取縣得杠的聾收候益客冷觀謎收轉(zhuǎn)益—腥—一煎般往正茶常注收醬益強(qiáng)溪調(diào)燙使鞋用客種觀辜收冊益作柜為恭估鞭價句的里依亭據(jù)（副五耗）吊確鏡定字凈形收牙益俗時評易費(fèi)出寸現(xiàn)幼的瘡問勢題（1）悅不暮屬艙于類不投動產(chǎn)產(chǎn)梨的寬收沖益糕卻橫歸院入素不培動易產(chǎn)檢所秧屬（2）贈錯揚(yáng)將增不嫂可吐持襯續(xù)航的蛇收體益昨作井為贈客芝觀豪收漲益（3）下錯奇將拘不矮動怎產(chǎn)壟實(shí)道際撥收符益蹲作我為飛客蘇觀鳴收園益（4）帖沒云有盾按牧照伴最袋佳壓最祝有此效怠使蹲用科原廣則討估摩計(jì)糕不弦動姑產(chǎn)翻未早來婦的果凈運(yùn)收節(jié)益（5）代漏籌算加收曲入詳或典成增本期。交例曉如仗租項(xiàng)賃欣保標(biāo)證燈金姜的贏利核息等程等例4幻玉-循9某設(shè)商方店藝的疤土奪地菌使瘡用沙權(quán)磁年掉限陽為信4唱0蘿年摔，行從裳1蹤蝶9壯9藥9榴年康1攪2餓月驕1誰日忘起雷計(jì)困。欣該緒商顆店墓共林兩奧層垃，鏈每劍層橫可宏出捐租尋面釘積傭各竟為窯2腎0在0棉平姑方梢米令。網(wǎng)一服層仿于查2庫0狐0鎮(zhèn)0鴉年沸1燒2長月語1弊日迎租離出欣，輸租破期咐為衫5乞年辭，罩可鴿出咳租餅面糧積鋪的拔月則租叫金街為掩1誰8搜0哄元旬/敗平分方襯米神，賤且置每蠅年喬不略變喪；面二孕層器現(xiàn)低暫導(dǎo)空世置應(yīng)。生附坐近盆類掛似嘴商綿場科一喬、剛二伶層班可拋出獻(xiàn)租亂面追積眾的弄正勝常神月察租齡金閥分萬別踢為捎2摟0慶0經(jīng)元菜/礦平微方躲米寇和爐1桂2逃0膝元廊/兔平間方蜻米飾，板運(yùn)倍營呼費(fèi)端用屢率另為稼2撕5博%寄。煩該亞類泊房耗地伴產(chǎn)屋的感還戲原哥利勸率厚為銹9委%通。殘?jiān)嚇涔绖∷阋摷t商嘗場動2近0馬0罵3興年貧1緊2漿月籮1乎日眨帶淘租捉約軌出吳售愛時耀的馬正曠常房誠價碌格講。（課1逃）村商有店臺一柏層刪價忙格預(yù)計(jì)崇算a內(nèi)夏=仆2鐵0筑0成×哥1辰8破0仿×濤（腳1痕-歡2幫5距%顏）屑×析1耐2具=壓3琴2洪.揚(yáng)4兆0刃（余萬世元獻(xiàn)）a外休=皂2春0擋0云×麥2添0歉0執(zhí)×狹（捎1敘-環(huán)2晨5腐%掀）京×休1謠2建=臉3予6蜂.懼0鎮(zhèn)0望（移萬福元爪）199900010203040506072039

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