《物業(yè)管理市場-》教學培訓模板課件

Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise物業(yè)管理市場第三章

物業(yè)管理市場

第一節(jié)物業(yè)管理市場概論第二節(jié)物業(yè)管理市場的運行機制第三節(jié)物業(yè)管理市場的管理第一節(jié)物業(yè)管理市場概述

一、市場概述

（一）市場的含義從經(jīng)濟學角度看，市場是一個商品經(jīng)濟的范疇，是商品內在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關系。是商品交換關系的總和，是通過交換反映出來的一種人與人之間的經(jīng)濟關系。

1.市場是建立在社會分工和商品生產(chǎn)基礎上的一種交換關系。

2.現(xiàn)實市場的形成要有若干基本條件。包括：①消費者(用戶)一方的需求或欲望的存在，并擁有可支配的交換資源；②存在由另一方提供的能夠滿足消費者(用戶)需求的產(chǎn)品或服務；③要有促成交換雙方達成交易的各種條件，如雙方接受的價格、時間、空間、信息和服務方式等。

3.市場的發(fā)展是一個由消費者(買方)決定，而由生產(chǎn)者(賣方)推動的動態(tài)過程。在組成市場的雙方中，買方需求是決定性的。（二）市場的基本特征市場是一種交換關系，它一般具備以下幾個特征：

1.市場是一種保護個人或單位合法財產(chǎn)的法律制度。

2.市場也是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎。

3.市場經(jīng)濟的運行主要是由價格機制來調節(jié)。

4.通過市場競爭可以增進個人的經(jīng)濟福利。

5.一個健全、有序的市場經(jīng)濟必須具有有限的政府干預等。（三）構成市場的基本要素構成市場的要素主要包括：市場主體、市場客體、市場環(huán)境等三個方面。（一）

物業(yè)管理市場的概念及含義

1.物業(yè)管理市場概念所謂物業(yè)管理市場，是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務而進行的各種交易活動的總和，是進行物業(yè)管理服務買賣的載體。

2.物業(yè)管理市場的含義（1）物業(yè)管理服務是一種商品，具有價值和使用價值商品可以分為有形商品和無形商品，物業(yè)管理就屬于無形商品。從供給者的角度看，完成物業(yè)管理服務需要投入勞動和其他一些要素，這些要素的投入必定需要一定費用，從而使物業(yè)管理服務具有了價值。從消費者角度來看，物業(yè)管理服務能夠給他們帶來一定的效用，所以它就具有了使用價值。（2）物業(yè)管理服務成為商品是物業(yè)管理市場形成的前提隨著人們生活水平的提高，家庭和社會都有了對物業(yè)管理服務的需求，在這種情況下，物業(yè)管理作為一種特殊的商品逐漸受到人們的關注。人們可以在市場上自由買賣物業(yè)管理服務這種商品，進而物業(yè)管理市場形成并發(fā)展起來。（3）物業(yè)管理市場是所有關于物業(yè)管理服務交易活動的總和物業(yè)管理市場要正常運行，一方面，要求在這個市場上流通的商品是全方位的物業(yè)管理服務的總和，即包括房屋維修服務、保安服務、保潔服務、綠化服務等；另一方面，供求雙方無論怎樣進行交易，其交易的客體都必須與物業(yè)管理服務有關。脫離了物業(yè)管理服務，也就無所謂物業(yè)管理市場了。二、物業(yè)管理市場的內涵和特點（4）物業(yè)管理市場是商品交換市場的主要組成部分人們針對物業(yè)管理服務進行交易，不但反映了物業(yè)管理市場上的供求關系，也反映了整個社會供求關系的變化。物業(yè)管理服務能夠成為商品，是物質文明和經(jīng)濟文明發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。所以物業(yè)管理市場反映了社會需求和社會供給之間的關系，是商品交換市場的重要組成部分。（5）物業(yè)管理市場是進行物業(yè)管理服務交易的載體人們通過對不同物業(yè)管理服務進行比較，找到最合適、最滿意的服務進行消費，這樣，物業(yè)管理服務的價值才能夠實現(xiàn)，并真正成為商品。所以，物業(yè)管理服務的買賣必須在物業(yè)管理市場上進行。（二）物業(yè)管理市場的特點1．物業(yè)管理的供給特征（1）產(chǎn)品的無形性物業(yè)管理服務是一種無形的勞務，是存在于人體當中的勞動能力，在任何情況下，外力都不能把這種勞動能力和人體分開，物業(yè)管理服務產(chǎn)品的價值和使用價值不會因產(chǎn)品的使用過程而降低。（2）產(chǎn)品的流動性物業(yè)管理服務的直接作用對象是不動產(chǎn)，但物業(yè)公司在完成一個區(qū)域內的管理服務后，就會轉移到其他地點就行服務，服務的作用對象就變成了其他物業(yè)設施。因此，進行物業(yè)服務時，流動的是人，物業(yè)服務也會隨著它所有者而流動，物業(yè)不會流動。（3）產(chǎn)品的人本性物業(yè)管理服務既是對物業(yè)所有人或使用人的服務，也是對物業(yè)本身的服務。從交易主體看，是物業(yè)管理公司為業(yè)主或使用熱進行服務，滿足他們的要求，服務對象是人；從服務內容看，是公司對物業(yè)進行維護修理，延長其使用期限，服務對象是物。雖然后者作用是物，但是服務的目的是為了給業(yè)主和使用人提供一個良好的環(huán)境，最終服務對象還是人。（4）產(chǎn)品的綜合性物業(yè)管理服務公司提供的服務是多種多樣的，這些服務項目是一個整體，構成了物業(yè)管理公司的全部服務內容。因此，物業(yè)管理市場是一個綜合性的市場。（5）產(chǎn)品的延伸性物業(yè)管理服務的內容很多，相互關聯(lián)，具有一定的延伸性。消費者在接受物業(yè)管理服務時，可能由一個服務項目引發(fā)另一個服務項目。2．物業(yè)管理的需求特征（1）需求的廣泛性對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的需求是人們的基本生活需求，因而具有廣泛性的特征，只要有物業(yè)存在的地方，就存在人們對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的需求。（2）需求的多元性物業(yè)管理服務的內容十分豐富，涉及人們日常生活的方方面面，既有保潔、保安、綠化等的基礎性服務，也有為滿足客戶的特殊要求的特約型服務。不同的消費人群對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的需求具有明顯差異性，從而決定了需求的多元性。（3）需求的層次性由于消費者在職業(yè)、年齡、收入等方面存在差異，決定消費者對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的偏好不同，使物業(yè)管理服務的需求表現(xiàn)出較強的層次性特征。（4）需求的動態(tài)性對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的需求不是一成不變的，會隨著人們生活水平的不斷提高表現(xiàn)出動態(tài)性的特征。這種動態(tài)性一方面表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務產(chǎn)品需求數(shù)量的增加，另一方面表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務產(chǎn)品質量要求的提升。3.物業(yè)管理市場的供求關系對物業(yè)管理服務產(chǎn)品的需求可分為個人需求和市場需求，個人需求的綜合構成市場需求，市場需求是決定物業(yè)管理服務產(chǎn)品價格的因素。物業(yè)管理服務產(chǎn)品與普通消費品不同，由其服務屬性決定，該種產(chǎn)品的需求彈性較小，消費者無法在市場上選擇物業(yè)管理服務的替代品。物業(yè)管理服務產(chǎn)品的供給是指物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供一定數(shù)量的物業(yè)管理服務產(chǎn)品。區(qū)域性市場上的市場需求和市場供給的相對關系決定區(qū)域市場上物業(yè)管理服務產(chǎn)品的價格。需求大于供給時稱為賣方市場，供給大于需求時稱為買方市場。

三、物業(yè)管理市場的類型與結構（一）物業(yè)管理市場的類型

根據(jù)市場競爭的形態(tài)，典型的市場可以分為完全競爭市場、寡頭市場、壟斷市場、壟斷競爭市場等。物業(yè)管理市場分類如下：1、完全競爭市場市場上有眾多的生產(chǎn)者和消費者，任何一個生產(chǎn)者或消費者都不能影響市場價格。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有同質性，不存在差別，這些產(chǎn)品間可以相互替換。生產(chǎn)者進出市場，不受社會力量的限制。市場交易活動自由、公開，沒有人為的限制。消費者、企業(yè)和資源擁有者們，都對有關的經(jīng)濟和技術方面的信息有充分和完整的了解。任何一種資源都能夠自由地進入或退出該市場，能夠隨時從一種用途轉移到另一種用途中去，不受任何阻擾和限制。

2、寡頭市場就是少數(shù)企業(yè)控制整個市場，他們供應的商品占這個市場最大最主要的份額。該市場的典型特征是廠商之間的行為相互影響，以至于廠商的決策要考慮競爭對手的反應。

3、壟斷市場市場上可能只有唯一一個企業(yè)提供物業(yè)管理的產(chǎn)品或服務，并且沒有相近的替代產(chǎn)品，其他物業(yè)管理企業(yè)不可能進入這個市場。

4、壟斷競爭市場壟斷競爭市場既包括壟斷因素，又包括競爭因素。其前提條件是：大量的物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)具有一定差別的服務產(chǎn)品，這些產(chǎn)品是相近的替代品；同一產(chǎn)品集團內的企業(yè)數(shù)量如此之多，以至于每個企業(yè)都預期它自身的行動不為其競爭者所注意；同一產(chǎn)品集團內所有企業(yè)的成本曲線和需求曲線都是相同的；完全按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的物業(yè)管理市場是完全競爭的市場?，F(xiàn)階段我國物業(yè)管理服務的收費，只能“以居民的承受能力為原則”、物業(yè)管理公司“以微利經(jīng)營為準則”。隨著市場經(jīng)濟的不斷完善，人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理市場必將演變?yōu)橥耆母偁幨袌觥＃ǘ┦袌龅慕M織結構

物業(yè)管理市場與其他專業(yè)市場一樣，由市場主體、市場客體和市場環(huán)境三個方面構成。

1.市場主體物業(yè)管理市場上的是指進行物業(yè)管理服務買賣的交易雙方。一種商品或勞務之所以成為交換的對象，是因為有對這種商品或勞務的需求，以及相應于這種需求的供給，因而市場主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的所有權者和使用者；供給主體是物業(yè)管理的經(jīng)營者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營資格的人或組織。

2.市場客體市場客體是指在市場中被進行交換的對象。一個市場區(qū)別于另一個市場的主要標志在于它們所交換的對象不同。物業(yè)管理市場上的交換對象是物業(yè)管理服務，是一種無形的勞務。這種勞務具體體現(xiàn)在：房屋及其附屬設備、設施的維修、養(yǎng)護、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務等等。

3.市場環(huán)境市場環(huán)境是指進行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進行交換的具體場所，而是指使交換賴以進行的社會制度以及各種相關的法律、法規(guī)。就物業(yè)管理市場來說，主要由基本社會制度和經(jīng)濟體制、有關物業(yè)管理的政策和法規(guī)以及物業(yè)管理的專門性法規(guī)構成。（三）市場的細分結構

1.根據(jù)作用對象不同劃分（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理市場住宅小區(qū)主要是指具有一定規(guī)模的生活社區(qū)，在這種生活社區(qū)當中有比較完善的物業(yè)設施，而且比較復雜，難于管理。因此，物業(yè)所有者和使用者需要專業(yè)的物業(yè)管理公司對其進行物業(yè)管理服務。（2）寫字樓物業(yè)管理市場寫字樓是指由開發(fā)商投資興建的，用于出租或出售的辦公的樓宇。相當于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，寫字樓的物業(yè)管理相對要容易些。（3）飯店和商場物業(yè)管理市場相較前面兩種，飯店和商場實際上是一個企業(yè)，是特殊的物業(yè)管理服務對象。對飯店和商場的物業(yè)管理可以說是對企業(yè)進行的物業(yè)管理服務。（4）其他物業(yè)管理市場其他物業(yè)管理市場主要是指對上述公共設施以外的其他物業(yè)進行管理，比如說，對教學樓、體育館等進行的物業(yè)管理。

2.根據(jù)服務內容不同劃分（1）房屋物業(yè)管理市場房屋維修服務是一項技術性很強的工作，需要專業(yè)的建筑施工隊伍來完成。由于房屋維修服務的需求量較大，其有廣闊的發(fā)展前景。（2）保安服務市場保安是指在責任區(qū)內實施安全保衛(wèi)服務工作。保安是一項綜合性很強的工作，對保安人員的綜合素質要求較高，其發(fā)展前景較好。（3）保潔服務市場保潔就是打掃和維護物業(yè)設施的清潔。保潔工作專業(yè)性不強，因此，這個市場上的競爭相對激烈一些。（4）綠化服務市場綠化也是一項專業(yè)性很強的工作，需要專門的工作人員來完成，其市場前景較好。

（5）信息服務市場是指為消費者提供物業(yè)管理相關信息的市場。案例分析2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請問：物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔賠償責任，為什么?答案要點：1．物業(yè)管理企業(yè)就此案應當承擔損害賠償責任。2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負有保障電梯等共用設備安全運行的法定義務，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴重過錯，應承擔損害賠償?shù)拿袷仑熑?。具體表現(xiàn)在：①物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務，存在明顯的過錯。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時檢查、排除電梯故障，導致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯，應承擔損害賠償?shù)闹饕熑巍?．李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應當預見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴重后果，應承擔次要責任。第二節(jié)物業(yè)管理市場的運行機制

一、市場機制概述（一）市場主體的涵義

市場機制是價值規(guī)律外在的作用機制，是指市場的基本要素，即價格和供求以及競爭相互作用而產(chǎn)生的功能，在現(xiàn)實經(jīng)濟運行實踐中主要表現(xiàn)為價格機制、供求機制和競爭機制。市場機制最大的功能就是要使這些具體的機制因素在市場運行過程中，對經(jīng)濟活動起到制約和調節(jié)作用。市場機制是一種自發(fā)的強制性力量。

（二）物業(yè)管理市場機制的內容

1.價格機制物業(yè)管理市場的價格機制是指物業(yè)管理服務的價格和供求之間相互影響、相互制約的關系。市場價格是在供給和需求交互作用下形成的均衡價格。

2.供求機制

在物業(yè)管理市場中，供給是指在一定時間內已經(jīng)存在于市場和能夠提供給市場銷售的物業(yè)管理服務的總量；需求則是指在一定時間內市場上消費者對物業(yè)管理服務的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。在供求機制作用下，價格圍繞價值上下波動。3.競爭機制物業(yè)管理市場的競爭機制，是指物業(yè)管理公司遵循市場發(fā)展規(guī)律，通過正當?shù)暮侠砀偁?，?yōu)勝劣汰，從而達到資源的優(yōu)化配置和合理的充分利用，形成一個公開、公平和公正的市場環(huán)境。（三）物業(yè)管理市場機制的特點

1.客觀性：機制的運行是物業(yè)管理市場諸要素之間的客觀聯(lián)系所自發(fā)運動產(chǎn)生的必然結果。

2.內在性：機制依賴其內在的供求關系來調節(jié)其價格高低的，通過市場內在的競爭機制，來維護市場的正常秩序。

3.連鎖性：當物業(yè)管理市場中一種機制在發(fā)生作用時，必然會引起其機制產(chǎn)生內在連鎖反應。

4.制約性：市場能夠正常有序地發(fā)展，是各種機制相互影響、相互制約的結果。

5.動態(tài)性：市場的發(fā)展是不平衡的，其隨著服務供求關系和服務價格而變化。（一）物業(yè)管理服務的價格形成機制

1.物業(yè)管理服務的價值構成物業(yè)管理公司的產(chǎn)品——服務，凝結著物業(yè)管理公司工作人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以描述，因此在方法上又與有形產(chǎn)品的定價有所區(qū)別。物業(yè)管理服務的價值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務價格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對稀缺性及對物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結果。也就是說，物業(yè)管理服務的價值由這三者的相互作用并通過具體價格表現(xiàn)出來。

（1）物業(yè)管理服務的效用物業(yè)管理服務的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務而得到滿足的程度。物業(yè)管理服務如果沒有效用，就不會有物業(yè)管理服務價格，業(yè)主或用戶也就不會產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務的欲望。

二、物業(yè)管理市場的價格（2）物業(yè)管理服務的相對稀缺性

物業(yè)管理服務的相對稀缺性，即意味著對比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質和量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認為是在結合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。（3）物業(yè)管理的有效需求

除以上兩個原因外，還須對物業(yè)管理服務形成現(xiàn)實購買力才行。人們把購買力所形成的需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對物業(yè)管理服務費具備一定的支付能力。2.物業(yè)管理的定價原則物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機制，應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，以馬克思的勞動價值論為基礎，結合物業(yè)管理服務的特征，來確定物業(yè)管理服務價格。（1）遵循價值規(guī)律。物業(yè)管理服務定價應考慮我國物業(yè)管理市場的發(fā)展現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟條件，針對不同時期、不同地區(qū)的不同經(jīng)濟狀況和不同的服務水平來制定物業(yè)管理服務收費標準。（2）公正合理。定價既要考慮物業(yè)管理公司的正常利潤，還要考慮消費者的消費水平和支付能力。（3）友好協(xié)商。定價最好是在廣泛征求消費者意見的基礎上，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會通過友好協(xié)商來確定。（4）相對穩(wěn)定。一旦計費項目和標準確定以后，就應該在一定時期內保持穩(wěn)定。3、物業(yè)管理服務的定價方法《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：物業(yè)服務管理收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價；業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預售的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。其他定價法：（1）成本加利潤法。成本一般是通過對物業(yè)管理費及其構成進行測算和處理，然后加上按目標利潤率計算的利潤額。（2）由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權人、使用人協(xié)議定價。這種定價方法適用于造價較高的物業(yè)。（二）物業(yè)管理服務的價格構成

物業(yè)管理服務的費用是形成物業(yè)管理服務的價格基礎，主要由以下方面構成：1.勞務費。勞務費是指物業(yè)管理公司向所聘用的管理、服務人員按月發(fā)放的工資和按規(guī)定提取的福利費。2.公共設施維修及保養(yǎng)費。公共設施維修及保養(yǎng)費包括外墻、樓梯、步行廣場、消費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、公共照明、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備裝置和設施等的維修保養(yǎng)費。3.綠化及綠化管理費。4.保潔費。5.安全維護費。安全維護費包括保安人員的工資、夜班津貼、消毒滅蟲等費用，有時還有單項對外承包的費用。6.行政管理費。是指物業(yè)管理公司管理部門的管理人員和業(yè)務人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書報、會議、水電、取暖、交通差旅、公關等費用和各類人員的崗位培訓、業(yè)務技能培訓的費用，還有與業(yè)務培訓相聯(lián)系的現(xiàn)場觀摩等所支付的費用。7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)的折舊費。8.法定稅費。9.保險費及其他費用。

目前，我國物業(yè)管理服務的價格形式可以分為政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價三種。

1.政府定價政府定價是一種政策性定價，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價的目的是為了推進住房制度改革的深化，這關系到千家萬戶的切身利益、社會的安定，也關系到物業(yè)的正常使用和保值增值。政府定價主要適用于公有住宅售后物業(yè)管理服務的收費，經(jīng)濟適用房小區(qū)物業(yè)管理服務的收費和普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的收費。

2.政府指導價政府指導價是另一種政策性價格形式，是由政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準價。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同協(xié)商，在政府指導價規(guī)定的幅度內確定具體收費標準。

3.經(jīng)營者定價經(jīng)營者定價是指物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費標準和收費項目向當?shù)匚飪r部門報告?zhèn)浒傅囊环N價格形式。這種定價形式完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用這種定價形式。（三）市場價格種類（四）市場價格的調控

1.價格調控的必要性由于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的復雜性，單靠價格機制牽動市場經(jīng)濟運轉，環(huán)節(jié)經(jīng)濟生活中微觀和宏觀上的一切問題是不現(xiàn)實的，還存在某些局限和市場失靈，如價格具有一定的盲目性、滯后性等。這些局限性不能靠市場本身來克服，所以國家對價格在一定程度上的管理和控制是必不可少的。

2.市場價格調控的特征

社會主義市場經(jīng)濟條件下對物業(yè)管理市場的價格調控機制具有間接靈活的特點，需要政府云中各種調控手段來保障價格形成的正常和高效運行，其主要表現(xiàn)是：

（1）價格調控的方式以間接調控為主，進行全方位調控，形成一個間接調控與直接調控相結合，經(jīng)濟與行政、法律、社會輿論諸手段相結合的宏觀調控機制。（2）價格調控的對象，以影響價格的市場結構和經(jīng)濟環(huán)境為主，對物業(yè)管理服務價格本身的直接調控是為創(chuàng)造競爭性市場和穩(wěn)定的社會經(jīng)濟環(huán)境服務。（3）價格調控要達到的目標，是通過對物業(yè)管理市場價格運行環(huán)境的調控，保證價格形成的正?；?，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

3.市場價格調控的手段（1）強化政府的調控職能運用經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段，切實把價格管理職能轉到“決策參謀、協(xié)調管理、監(jiān)測調控、信息服務、監(jiān)督檢查”的軌道上來，保證物業(yè)管理市場價格機制的正常運行，保持市場價格的基本穩(wěn)定。（2）政府調控和市場調控相結合首先，要建立物業(yè)管理市場價格的自動調節(jié)機制，把價格的形成建立在自動遵循價值規(guī)律的基礎上。其次，要適當擴大政策性定價中政府指導定價的比重，由政府規(guī)定基準價和浮動幅度，由企業(yè)在國家規(guī)定的區(qū)間里具體制訂物業(yè)管理服務的價格。（3）建立市場價格監(jiān)測預警系統(tǒng)在科學設計物業(yè)管理市場價格檢測指標體系基礎上，建立物業(yè)管理市場價格跟蹤檢測、預警體系，為政府為物業(yè)管理市場價格進行宏觀調控提供決策依據(jù)。（4）建立完備的物業(yè)管理市場價格法規(guī)體系（一）物業(yè)管理市場的供求規(guī)律

供求規(guī)律是物業(yè)管理市場中的一個重要規(guī)律，主要有以下內容：

1.供求的變動決定著價格的變動

（1）如果物業(yè)管理服務供不應求，價格就要上漲。這種情況可以在供應量不變而需求量增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應量減少的情況下發(fā)生。（2）如果物業(yè)管理服務供過于求，價格就會下降。這種情況可以在需求量不變而供應量增加的情況下發(fā)生，也可以在供應量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。

2.價格變動引起供求情況的變動

（1）如果物業(yè)管理服務的價格上漲，需求就會相應減少；相反，價格下跌，需求就會相應增加。（2）如果物業(yè)管理服務價格上漲，供給便會增長；價格下跌，供給便會減少。（3）供求的變化和價格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務供不應求，價格自然會上漲。價格上漲會引起物業(yè)管理公司擴大經(jīng)營，或其他行業(yè)轉移經(jīng)營，供給量增加，需求相對減少。而當供求狀態(tài)趨向供過于求時，價格就下跌，物業(yè)管理公司就會調整減少經(jīng)營，供給量隨之減少，需求量相對增加。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發(fā)展又會變成供不應求，循環(huán)發(fā)展。

三、物業(yè)管理市場的供求機制3.供求變動決定買、賣方市場的變動

在物業(yè)管理服務的供求變化中，買賣雙方哪一方占優(yōu)勢，在價格和其他條件上就能壓倒對方，在市場中對自己有利。在物業(yè)管理服務供不應求時，賣方占優(yōu)勢，便形成“經(jīng)營者主權”，表現(xiàn)為賣方市場；在物業(yè)管理服務供過于求時，買方占優(yōu)勢，便形成“消費者主權”，表現(xiàn)為買方市場。（二）物業(yè)管理市場的供求特點1.物業(yè)管理市場需求的特點（1）多樣性。主要表現(xiàn)在需求種類和需求目的的多樣性。（2）長期性。一方面表現(xiàn)在物業(yè)管理服務不是短期就能完成并看出好壞的，需要長期的觀察；另一方面表現(xiàn)在人們不可能離開物業(yè)管理服務，特別是公共性、技術性較強的服務項目。（3）集體性。社會對物業(yè)管理服務的需求在某個物業(yè)管理市場上，主要體現(xiàn)為業(yè)主委員會的需求，單個業(yè)主和使用人的需求都是通過業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。（4）依賴性。物業(yè)管理服務的提供是通過合同的形式固定下來的，在合同期限內，需方在一個較長的時間內依靠供方所提供的服務。（5）情感性。物業(yè)管理服務與業(yè)主和消費者的生活和工作密切相關，而人是有情感的，在消費的過程中必定帶有一定的情感色彩。2.物業(yè)管理市場供給的特點（1）多樣性。主要原因在于消費者對物業(yè)管理服務的需求是多種多樣的，客觀上要求物業(yè)管理公司提供相應的服務。（2）獨立性。物業(yè)管理企業(yè)的市場行為是相互獨立的，不同的物業(yè)管理公司具有不同的服務區(qū)域對象。（3）長期性。物業(yè)管理服務的需求是長期性的，而且業(yè)主和消費者對物業(yè)管理服務具有依賴性。（4）靈活性。物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務的時候必須是自身的經(jīng)營具有靈活性，才能滿足不同客戶的需求。（三）市場需求的影響因素1.影響物業(yè)管理服務供給量的因素服務價格、投入成本、人員素質、替代服務、國家政策2.影響物業(yè)管理服務需求量的因素服務價格、消費者收入、相關價格、消費偏好、房地產(chǎn)規(guī)模

(1)人力資源狀況物業(yè)管理提供的是服務，要完成這種服務，最主要的是人力資源。如果社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務的供給量就多；相反，社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服務的供給量就會相對地少。目前，在我國物業(yè)管理市場中，科學地進行組織經(jīng)營、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。

(2)國家經(jīng)濟政策國家的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、稅收政策等對物業(yè)管理服務的供給量也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動會影響投入各個生產(chǎn)部門的勞動總量的變動，從而影響各部門的供給量。國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴大生產(chǎn)增加供給。國家如果對某一部門或某一產(chǎn)品增加財政補貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會抑制生產(chǎn)減少供給。

(3)相關服務價格的變動有些勞務的使用價值與物業(yè)管理服務是密切相關的或可以互相替代的。這些相關連或可替代的服務價格的變動，也會引起物業(yè)管理供給量的變動。比如，專業(yè)的家庭服務公司的服務價格下降，人們就愿意直接請其提供服務，減少物業(yè)管理公司提供的服務。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務就會擴大，供給量增加，物業(yè)管理的服務項目就會萎縮，供給就會減少。1.影響物業(yè)管理服務供給量的因素2.影響物業(yè)管理服務需求量的因素

(1)消費者的貨幣收入水平在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務的價格不變或略有上升，業(yè)主還是會購買這種服務，需求量會增加；如果人們的貨幣收入減少，就會縮減消費，即使物業(yè)管理服務的價格不變或略有下降，需求量也會有所減少。物業(yè)管理服務并不是生活必需品，而是一種享受性服務，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。

(2)消費者偏好消費者偏好是指人們習慣于消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的心理行為。消費者偏好對物業(yè)管理服務的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務，亦有人不喜歡保安員的保安服務，而使用科技安全防范產(chǎn)品進行保安。特別是當前，物業(yè)管理還未被全社會充分認識，業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求還缺乏主動性。當然，人們的生活習慣和消費偏好是可以引導和改變的。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會提供的物業(yè)絕對量增加，客觀上擴大了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對物業(yè)管理的需求自然較少。就一時一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對當時物業(yè)管理服務需求量的變動有著明顯的影響。四、物業(yè)管理市場的競爭（一）物業(yè)管理市場競爭的必然性

在物業(yè)管理市場中，市場主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營者之間的競爭是一個內有動力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場較量過程。因此，競爭推動和迫使物業(yè)管理經(jīng)營者進行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強制作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速及時的反應，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務要素組合，開發(fā)和擴大新的物業(yè)管理市場領域，推出新的服務項目，保證資源配置到最為需要的地方。如果沒有競爭或缺乏競爭，占據(jù)物業(yè)管理市場壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會靠犧牲其他市場參與者(包括物業(yè)管理服務經(jīng)營者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤；由于沒有作出相應的市場貢獻，從而導致整個物業(yè)管理市場的經(jīng)濟效率和服務水平的降低。

我國的物業(yè)管理市場是一個新興的市場，市場機制還不完善?；诖?，1999年5月，在全國物業(yè)管理工作會議上，國家建設部提出要在物業(yè)管理市場中盡快引入競爭機制，明確要求：

(1)在2000年之前，必須徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設的物業(yè)管理機構應與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負盈虧。

(2)凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應當在主管部門的指導與監(jiān)督下，在商品房預售前面向社會招標。

(3)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，以大帶小，合小為大，合弱為強，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應市場的能力。（二）物業(yè)管理市場競爭的形式首先，從競爭是否圍繞價格變動這一角度來考慮，物業(yè)管理市場上的競爭主要分為價格競爭和非價格競爭。1.價格競爭價格競爭的實質是物業(yè)管理企業(yè)提高勞動生產(chǎn)率的競爭。勞動生產(chǎn)率的提高，成本降低，物業(yè)管理企業(yè)可以通過降低服務價格來吸引更多的消費者，增加物業(yè)管理服務的消費量，從而參與競爭。2.非價格競爭非價格競爭就是指價格不變動，而是通過通過其他途徑或采取其他方法來爭取更多的消費者，從而擴大物業(yè)管理服務的消費量的競爭。其次，從參與競爭的主體來看，有以下幾種劃分：1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭

從市場競爭的范圍來考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭主要是圍繞著提高服務質量、增加服務項目、降低經(jīng)營成本等內容而展開的。這種競爭促使各個企業(yè)管理服務的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結果必然是推動企業(yè)的技術進步和勞動生產(chǎn)率的提高。2.業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭

從參與競爭的市場主體之間的關系來考察，業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭主要表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務，業(yè)主要賤買、經(jīng)營者要貴賣的競爭。這是經(jīng)營者與業(yè)主爭奪物業(yè)管理市場主權的競爭。（三）物業(yè)管理的風險市場競爭與經(jīng)濟風險有市場競爭就必然存在經(jīng)濟風險。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟中，由于生產(chǎn)技術的迅速變化，市場情況的千變萬化，以及某些政治因素的干擾和自然災害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營者的實際收益低于原預期收益，從而蒙受經(jīng)濟損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟風險。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，有自身的經(jīng)濟利益，要參與市場競爭，這就要承擔經(jīng)營決策的正誤以及經(jīng)營活動的好壞所帶來的后果。在市場競爭中，從產(chǎn)生經(jīng)濟風險的原因來看，經(jīng)濟風險主要有三個方面：

(1)自然風險。由自然因素造成的經(jīng)濟風險，如雷擊、火災、水災、地震、氣候突變等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬自然風險。

(2)社會風險。由個人或集團的社會行為造成的經(jīng)濟風險，如盜竊、事故、政治動亂、戰(zhàn)爭等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬社會風險。

(3)經(jīng)營風險。由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營管理不善造成的經(jīng)濟損失即屬經(jīng)營風險。練習：1.物業(yè)管理市場機制的特點包括（）A客觀性B連鎖性C內在性D延伸性E制約性2.根據(jù)作用對象不同，物業(yè)管理服務中包括（）A體育館B保安公司C保潔公司D房屋裝修公司案例分析2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務合同，2005年3月至7月，該廣告公司應交納物業(yè)服務費2296元，水電費1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務費等費用時，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責為由，拒絕交納物業(yè)服務費和水電費。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務費和水電費?為什么?*久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任?答案要點：①該廣告公司不應拒付所欠物業(yè)服務費和水、電費，因為收取物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)的權利，廣告公司應為所接受的服務付費，而水、電費是物業(yè)管理企業(yè)代收的費用，與安全服務無關。②在廣告公司被盜的問題上，關鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應承擔責任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同上約定的義務，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應當承擔相應的法律責任。第三節(jié)物業(yè)管理市場的管理

一、物業(yè)管理市場管理意義及其內容（一）物業(yè)管理市場管理的定義所謂物業(yè)管理市場管理，是指有關管理部門按照社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律和物業(yè)管理市場發(fā)展的目標、方向，運用法律、行政、經(jīng)濟以及宣傳教育等手段對物業(yè)管理市場交易對象及交易過程中的全部經(jīng)濟關系進行調控、指導、監(jiān)督、服務等管理工作。對物業(yè)管理市場的管理主要由三類市場管理機構組成：

1.國家設置的市場管理職能機構；

2.物業(yè)管理服務的技術管理機構；

3.群眾性的管理監(jiān)督機構。（二）物業(yè)管理市場管理的意義

1.物業(yè)管理市場的管理豐富了在物業(yè)管理行業(yè)中政府行政監(jiān)督和管理的內容，把對物業(yè)管理行業(yè)的政府監(jiān)督與管理拓寬到了市場領域，從另一個角度強化了物業(yè)管理行業(yè)性質和產(chǎn)業(yè)特點。

2.政府對物業(yè)管理市場的管理，有利于保證物業(yè)管理服務交易的正常秩序，維護交易雙方的正當經(jīng)濟利益。

3.政府通過制定一系列的制度與標準，保證了物業(yè)管理服務的高質量及收費價格的合理性。此外，政府還可以通過經(jīng)濟和法律手段，直接或間接地調節(jié)物業(yè)管理市場交易對象的結構和數(shù)量，調節(jié)其供求關系，保證一定時期內的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財力的浪費，使各種社會資源得到合理的配置。（三）物業(yè)管理市場管理的內容對物業(yè)管理市場進行管理，主要是對市場主體、市場客體和交易活動進行管理。

1.對物業(yè)管理市場交易主體的管理主要是對物業(yè)管理公司的資質進行審查和監(jiān)督，確保物業(yè)管理企業(yè)從事經(jīng)營活動的合法性，以及對業(yè)主委員會進行指導和管理。

2.對物業(yè)管理公司交易客體的管理主要是指對物業(yè)管理服務的質量進行審核和評定，確保物業(yè)管理企業(yè)從事經(jīng)營活動的合法性，以及對業(yè)主委員會進行指導和管理。

3.對物業(yè)管理市場交易活動的管理主要是為了確保物業(yè)管理公司合法經(jīng)營、公平競爭，與業(yè)主進行公平交易，嚴厲打擊不正當?shù)母偁幮袨楹徒灰谆顒印?/p>

二、物業(yè)管理市場管理的原則在物業(yè)管理市場管理的過程中，應主要把握和遵循以下幾項原則。

1．法制原則

2．統(tǒng)一原則

3．公平原則

4．強制原則三、物業(yè)管理市場管理的途徑

目前我國對物業(yè)管理市場進行管理的途徑主要有以下幾種：1、政府管理政府通過制定物業(yè)管理的政策法規(guī)給物業(yè)管理市場正常運行創(chuàng)造一個有法可依的市場，通過對物業(yè)公司資質的審核以及制定相關的服務標準，不但可以使物業(yè)公司在提供服務時有章可循，也可以控制物業(yè)管理服務質量。政府是規(guī)則的制定者，是市場運作的間接參與者，通過指導物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的工作，解決物業(yè)管理公司市場上存在的問題。2、行業(yè)協(xié)會管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社團組織。一方面，它遵循國家法規(guī)、政府指導，可以制定物業(yè)管理行業(yè)標準和管理準則，加強該行業(yè)的自律性，促進整個行業(yè)的發(fā)展。另一方面，行業(yè)協(xié)會也是物業(yè)管理企業(yè)的服務機構，為企業(yè)中的各個參與者提供信息服務，促進交流。3、自我管理物業(yè)管理企業(yè)未來自身的發(fā)展，除了必須要遵守政府制定的法規(guī)和行業(yè)制定的準則外，還要不斷地完善企業(yè)內部的制度，讓企業(yè)充滿活力。作為物業(yè)管理企業(yè)，必須廣泛開展行業(yè)調研并收集客戶信息，完善自己的企業(yè)制度，加強員工培訓以提高他們的素質和服務質量。2、業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主委員會是物業(yè)管理服務對象的代表，為了促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，滿足消費者自身不斷增長的需求，業(yè)主委員會有必要對物業(yè)管理市場提出建議并進行監(jiān)督。除此之外，還應將消費者的建議和需求反饋給物業(yè)管理企業(yè)。3、社會輿論監(jiān)督媒體單位應該大力宣傳物業(yè)管理的相關政策法規(guī)和行業(yè)準則，對促進物業(yè)管理市場健康運行的因素給予表彰，對市場運行過程中存在的消極因素和問題，客觀的進行評價，為物業(yè)管理市場的發(fā)展創(chuàng)造有利的輿論環(huán)境。Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise課程結束SWOT分析模板SWOT分析是市場營銷管理中經(jīng)常使用的功能強大的分析工具，最早是由美國舊金山大學的管理學教授在80年代初提出來的：S代表strength(優(yōu)勢)，W代表weakness(弱勢)，O代表opportunity(機會)，T代表threat(威脅)。市場分析人員經(jīng)常使用這一工具來掃描、分析整個行業(yè)和市場，獲取相關的市場資訊，為高層提供決策依據(jù)，其中，S、W是內部因素，O、T是外部因素。它在制定公司發(fā)展戰(zhàn)略和進行競爭對手分析中也經(jīng)常被使用。SWOT的分析技巧類似于波士頓咨詢（BCG）公司的增長/份額矩陣（TheGrowth/ShareMatrix），什么是SWOT分析內部環(huán)境優(yōu)勢Strengths劣勢Weakness機會Opportunities威脅ThreatsSWOT分析傳統(tǒng)矩陣示意圖外部環(huán)境SWOT行業(yè)分析適用范圍業(yè)務單元及產(chǎn)品線分析競爭對手分析SWOT企業(yè)自身SBUSWOT分析SWOTSWOT企業(yè)自身SBUSWOT分析主要競爭對手SBUSWOT分析企業(yè)的內外部環(huán)境與行業(yè)平均水平進行比較當選擇行業(yè)領域中只有少數(shù)競爭對手時，可以考慮做SWOT組圖進行比較SWOT分析步驟分析環(huán)境因素構造SWOT矩陣制定行動計劃運用各種調查研究方法，分析出公司所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內部能力因素。

將調查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或