淺析房地產(chǎn)項目的投資風險管理

淺析房地產(chǎn)項目的投資風險管理【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進程的加快，更加促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項目投資風險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競爭日益激烈的環(huán)境中難以立足。本文根據(jù)筆者工作實踐，對房地產(chǎn)項目的投資風險的含義、原因、管理對策進行了探討。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風險；管理1.房地產(chǎn)投資風險概述房地產(chǎn)項目投資風險管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。2.房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險主要表現(xiàn)在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風險、資源風險、政策風險等，是受社會和經(jīng)濟環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術(shù)風險和組織風險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財務(wù)風險甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設(shè)計上的優(yōu)勢。3.房地產(chǎn)投資風險發(fā)展趨勢。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟風險降低的同時，政府調(diào)控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險預(yù)警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。4.房地產(chǎn)投資風險對策4.1了解市場行情，理性投資房地產(chǎn)市場投資要實現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對房屋的需求，可以實現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀、預(yù)估市場前景，找準投資點。江都仙府房產(chǎn)網(wǎng)認為了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研、細分市場和其他外生變量對房地產(chǎn)市場可能造成的影響。第一，市場調(diào)研需要充分了解當前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競爭如何，市場未來的走向又是什么。第二，市場細分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項目的目標群體。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要對目標人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營銷策略、確定價格標準以及在項目設(shè)計中的項目功能設(shè)計符合目標人群偏好。第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發(fā)展和最新動態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場，是企業(yè)預(yù)估風險、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點。第四、加強投資調(diào)研及決策分析一般房地產(chǎn)企業(yè)項目投資量較大、籌備建設(shè)的時間相對較長，在管理過程中會產(chǎn)生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計算，對項目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟、財務(wù)、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風險管理，建立科學(xué)的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。4.2加強工程監(jiān)管投資項目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設(shè)過程中的風險管理，保質(zhì)保量按期完成項目是投資者需要應(yīng)對的又一難題。健全對投資項目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊伍關(guān)口，通過項目招標制選擇經(jīng)濟實力雄厚、技術(shù)實力強、管理經(jīng)驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍；其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟利益，防范道德風險，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風險分擔責任的條款，施工中發(fā)生變更時的索賠責任以及相關(guān)特殊條款；最后，聘請專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理對項目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊嚴格履行合同，對工期、質(zhì)量、資金成本嚴格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關(guān)系，及時化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。4.3分散投資風險4.3.1轉(zhuǎn)嫁投資風險房地產(chǎn)投資者的有意識地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔成為轉(zhuǎn)嫁投資風險，主要有通過建筑工程施工合同將風險向施工轉(zhuǎn)移、購買商業(yè)保險把風險轉(zhuǎn)向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過購買商業(yè)保險來實現(xiàn)的風險轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險等業(yè)務(wù)，針對房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)專修材料等財產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費由雙方協(xié)商規(guī)定。對房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn)這一特性，不動產(chǎn)不可移動，從而容易遭受自然災(zāi)害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會帶來巨大的財產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購買房地產(chǎn)保險進行風險轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)項目資金循環(huán)，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動開展。項目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價證券，在這個轉(zhuǎn)化過程中，開發(fā)商和項目之間的關(guān)系也同時發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關(guān)系向以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變，從而實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。4.3.2組合投資分散風險房地產(chǎn)開發(fā)商的組合投資策略是指對開發(fā)結(jié)構(gòu)進行組合投資達到分散風險的目的，一般來說包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟發(fā)展水平等進行劃分；投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎(chǔ)上，開發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項目進行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣波及整個企業(yè)投資；投資時間分散是開發(fā)商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業(yè)的風險還降低了資金的使用效率。企業(yè)投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn)；投資項目多類型組合是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運用，是指房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)投資項目的各自的獲利能力和風險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產(chǎn)項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風險。經(jīng)過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產(chǎn)投資避險方面效果顯著。5.結(jié)語房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要意義，作為房地產(chǎn)市場中供給方的房