世聯(lián)XXXX年深圳寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目報告分享要點

寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目

報告分享要點集團(tuán)工商咨詢事業(yè)部宏發(fā)寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目組2023/7/20開發(fā)方案確定前提本項目現(xiàn)總體開發(fā)方案基于開發(fā)商目標(biāo)、整體市場機(jī)會、案例借鑒、地塊價值分析等多維度論證，且基于深圳市政府最新出臺的“1+6”文件對于城市更新項目的影響（包含工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)單位劃分等）,按全部物業(yè)現(xiàn)售的最保守模式進(jìn)行方案測算，在貴司已確定松柏路地塊為一期開發(fā)的前提下，進(jìn)行開發(fā)方案研判。23地價補(bǔ)繳問題城市更新項目﹤特殊轉(zhuǎn)讓模式項目城市更新項目如欲全部分割轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇的全部建面按工業(yè)和辦公基準(zhǔn)地價的平均值*50％補(bǔ)繳；配套設(shè)施按市場評估地價補(bǔ)繳地價。符合鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目（總部企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）都可享有0.5的優(yōu)惠。特殊轉(zhuǎn)讓模式項目：按市場評估地價-已繳納地價銷售問題必須現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證才能賣產(chǎn)權(quán)劃分問題可分割轉(zhuǎn)讓項目，最小可劃分到“間”，產(chǎn)權(quán)劃分更靈活增值收益問題增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴(yán)重影響開發(fā)利潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記價規(guī)避增值收益租售結(jié)合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分分割轉(zhuǎn)讓問題一般轉(zhuǎn)讓模式包含用地批準(zhǔn)文件或土地合同約定的以及城市更新項目。特殊轉(zhuǎn)讓模式包含九種情況，其中第七種提供了以租代售模式后期轉(zhuǎn)房產(chǎn)證的途徑。轉(zhuǎn)讓對象必須是企業(yè)，且政府設(shè)定準(zhǔn)入條件項目必需由產(chǎn)業(yè)主管部門做資格審查。所有分割轉(zhuǎn)讓項目原則上5年內(nèi)不允許二手轉(zhuǎn)讓，需要轉(zhuǎn)讓的政府收繳全部增值收益，對投資客存在抗性。“1+6”文件關(guān)鍵點總結(jié)4“1嚷+懂6今”文順件土?xí)貎稍隹s慧值耗收洽益增黑值報收支益嶄計姿算心方然式增暢值它收垂益涉額寬＝保銷妖售竹收鈔入-扣清減盼總柿金巴額扣捧減褲總害金耗額鄉(xiāng)豐＝舞登脫記咬價探（啦包文含限購踏地旺成響本臭、好拆潑遷己成貿(mào)本拒、之工艷程啞結(jié)暮算條成它本室、奏園么林享及撲裝寶修闊成俱本析以抓及突管船理襖成豬本換等拍）+銷逆售旅稅滴費+補(bǔ)直繳境地剝價超；虛欣增維成唱本深放旱大永登烏記例價卻成耕為億項鹿目揀利倘潤雷重都要生來勒源備日注子：訓(xùn)租檢售包結(jié)勸合家項滴目喝，巾登球記棋價炎及輝補(bǔ)屯繳勁地薯價穴僅率按獸銷鉗售好型霧物牢業(yè)魚部孝分目計蹤蝶算漢；增隆值齡收滑益犧繳速交辣方責(zé)式框：增歸值沒收拾益柿額/扣委減笛總多金秘額倘≤5豬0％逃，由繳帆交世金音額狐＝舊增蓋值封收傘益顫額*雕5填0％增種值正收藥益云額/扣總減霜總乎金懷額釋﹥5況0％癥，暫繳挺交揭金議額野＝猛扣勉減座總漁金跟額*柿5獨0％*缺5他0％+（抽增島值魔收雜益書額-扣友減市總花金闖額址*5蹦0％賺）*等6斥0％二艙手疊工賞業(yè)畜樓鎖宇量確遞需粒在5年咱內(nèi)富轉(zhuǎn)數(shù)讓供，乎增性值乖收憤益非額貞需1府0頭0％表全鋒部裙上攤繳稅苦費皺計宇算肉基村數(shù)男：申黎報繁合緒同待成充交講價認(rèn)﹥似計吳稅扎參答考吉價辭，違按抓申請報械合叫同絞成論交婦價脹計弓稅申換報嘴合凝同摘成辰交股價諷﹤瘦計逆稅差參坡考腫價慘，慨按捏計還稅倉參少考逃價逐計晨稅51、指成賺本活增辯加珍：在孝最滑新池政曲策土體德系透下?lián)?，走基騙準(zhǔn)坑地休價角被宣提執(zhí)高莊；番工嗎業(yè)孤用下地銳升間級黃改薪造好項使目圍的烘地鉤價想評胖估席測愛算腫體困系犯也譯提延高旅了閑土闊地網(wǎng)的頂評再估抓價馳格泛，磨致年使孩企帽業(yè)濾成界本廚增很加瘦；2、茶收怎益框分紛成敞：政魯府花參見與喪收牧益徐分佛成臨使讓得享企彎業(yè)描的勻利運(yùn)潤霜減劑少雀，方收歇益職降殿低慣；3、明市綁場快風(fēng)皺險鈴：新堂轉(zhuǎn)鬼讓愁辦狀法脅中摟提劇出只嚴(yán)建格詞的捏轉(zhuǎn)嚼讓朝條檢件邪，殼使類工客業(yè)霞用懷地剛補(bǔ)鍵地嬌價憐可郵轉(zhuǎn)射讓登部霸份歡物努業(yè)稀銷獻(xiàn)售儲速蹄度控和猛價該格喇受洗到扶較授大胃影零響構(gòu)。1、肆租抬售認(rèn)比啦例盒突越破鬼限暢制糊：城權(quán)市犬更劣新健項攜目稼形曠成重的原工甲業(yè)伯樓制宇丹分踩割炕轉(zhuǎn)飾讓辦租凈售酬比酬例隨不矮再傭受示限丑于5曠0％馬：5得0％紙；2、真配站套闖突礎(chǔ)破年：3怒0部%配庫套稻按欠市撓場駱評漸估泉價頃補(bǔ)鋒繳妨地直價遼后宏可陡進(jìn)封入自市謠場乖銷竿售堤；3、獻(xiàn)產(chǎn)醋權(quán)貿(mào)劃神分男靈冶活懂：新仆政束策邀可晌以吊棟墨、是層也、推間擊為辨基榆本漁單析元弓進(jìn)喇行呢房繼地姥產(chǎn)懷權(quán)驅(qū)登貼記恩并丘核錯發(fā)漫房嗽地戶產(chǎn)餓權(quán)鼓利但證晚書雅；4、拆交脊易炒方跑式膨靈黃活階：可奔在塞市快政沒府渣土需地雷房秀產(chǎn)客交獨易組機(jī)明構(gòu)慈公該開筋交愁易閘或弓自桐行編交矛易舊。利系好利蚊空“1牢+傅6填”文紫件政獻(xiàn)策列環(huán)偏境蓄解凈讀2項謠目勇操屯作畝亮螺點1項軟目廉背當(dāng)景脆及燃核舌心丑問綁題查解似析報茅告鮮結(jié)擺構(gòu)3發(fā)爬展趨戰(zhàn)梳略唐及至定扶位4規(guī)頸劃善排輕布6項票目場作蜂為擋深士圳左市捏重辮大回項宏目理，銜站航位犧高拳端秩，炕具鬧有億強(qiáng)感力色的高政難府庭驅(qū)輪動舌背僚景寶安區(qū)層面本項目已列入深圳市2012年重大項目，寶安區(qū)政府欲將此項目打造成區(qū)域乃至全市具有代表意義的工改工項目，成立由區(qū)長張備為組長的城市更新小組推動本項目的進(jìn)度；石巖街道辦成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和總部經(jīng)濟(jì)辦專門推進(jìn)本項目；石巖街道層面宏發(fā)投資層面本項目按最新工業(yè)用地更新政策實施，開發(fā)目標(biāo)擬定為能快速變現(xiàn)、實現(xiàn)高溢價；其他層面目前已有部分企業(yè)了解宏發(fā)寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目并有初步意向。項疏目當(dāng)背瘋景開狂發(fā)剖前居提7位載于朱珠渾江屯東歸岸糖交被通厭走誦廊蓋的斯重扯要主節(jié)舊點跪，別深趕圳嫩西燦部珠地品理之中修心窗，棒在之珠爽三儀角便一忌小灑時額經(jīng)廁濟(jì)韻圈壇之現(xiàn)內(nèi)弓，鉤交父通宏便贈捷究，插與碰周愿邊本城析市根經(jīng)機(jī)濟(jì)半聯(lián)猶系從密薦切兩，越輻盈射浮范菠圍聽廣政壩策濱指蔑引《珠屋江臥三漿角退洲瞇地頓區(qū)愉改森革怪發(fā)縱展端規(guī)糞劃封綱認(rèn)要》提邪出拌要吊發(fā)注揮扣珠泡江水東器岸帥中秒心催城章市荷廣段州幼、柴深凡圳律、獸珠獲海桂的授輻敢射巧帶盞動襲作瘦用架，秧進(jìn)畢一爛步優(yōu)霸化泛功抓能角分僻區(qū)恐和姨產(chǎn)給業(yè)礎(chǔ)布粘局波，齊建禾成頑珠認(rèn)江窮三臂角登洲盆地促區(qū)瞇一晴小禍時林經(jīng)曠濟(jì)約圈勝。項稿目廊優(yōu)犬勢本冰項事目薦正涂好即處尚于伸珠榴江管東雷岸保交膜通未走舟廊勢的艷重質(zhì)要蓋節(jié)必點更，接追近育于目珠押三靠角掀一產(chǎn)小嘗時垂經(jīng)巧濟(jì)今圈戴的羞中楊心碼位沿置總，具到洞珠車三毒角招重?fù)Q要柱城槳市針可稻達(dá)她性垮強(qiáng)洪，仰輻少射難范虎圍釀廣怠，向年南暑輻膜射格深散圳土、交香國港梯等輕地太，枝向添北毫可足輻象射韻東繁莞捷、繞廣炕州音等濤地劑，側(cè)向輸西怕可償輻勸射移廣液州灶南負(fù)沙儀、屑中猾山窯等地地撒。占簡據(jù)泄深仍圳域西坊部撇地仆理兔中府心忙，芽是裝深舉圳踐西暮部翼交跨通治體田系雁中燃連獲接維東拔西幣、建溝踐通賊南勞北午的俯紐扣帶賭，團(tuán)是系深吩圳井西望北謀部蓄的下交表通紙樞廊紐儀，畝是撿廣稱深肢港季城誤市身發(fā)朝展亞軸借上勁的剖重鴿要離節(jié)蛙點皮。本雀項哄目1小葛時臥經(jīng)耽濟(jì)裹圈項拋目嫁背責(zé)景區(qū)符位窯分私析石巖深圳東部深圳西部8項筋目匙處澇于禁非窄核連心源商支務(wù)啊區(qū)些，駱已屬形粒成圈以隙電勒器拋制尖造折、堅多憲媒墓體晚、辮電瓶子么等良產(chǎn)待業(yè)杜為滾主不的碧集翅聚慨區(qū)娃，媽產(chǎn)封業(yè)伯氛揉圍螞濃填厚材，嬸但賽缺狂乏榆市饑政帥及鉛商即務(wù)廚配嗎套注基痛礎(chǔ)項型目望背貓景項擠目蝦周模邊萬甜大即工遮業(yè)簽區(qū)旭脹興喂達(dá)震工都業(yè)冒區(qū)本將項竹目艾鏡美遲特歐驢陸搖集炕團(tuán)果詢園翔蠅泰明監(jiān)金爭海旭鴨興排達(dá)巧工宣業(yè)攝區(qū)歐霉陸往集賊團(tuán)果享園萬廢大攪工跨業(yè)尾區(qū)艾漫美吹特明膠金宇海瓦工蔬業(yè)豈區(qū)翔流泰糾溫邁控志器賭有韻限痛公園司東鄰側(cè)紡：東厚側(cè)繡為務(wù)艾扛美竊特垮小再家學(xué)電酒生凱產(chǎn)喂基翠地路、柴明肢金患海猴工砌業(yè)倆區(qū)宏；南遼側(cè)口：南醬側(cè)乒為餓翔綱泰之溫理控秋器爪有簡限施公晨司尿；西伙側(cè)碎：西妻側(cè)唇為悶歐尾陸鵲集碌團(tuán)夕國槳際揮有污限灣公抓司針和惱果友園違；北釘側(cè)褲：北逆?zhèn)忍轂樗⑿窭枧d蔑達(dá)躬工路業(yè)外區(qū)挺和奪萬攻大配工感業(yè)商區(qū)界；項激目圣周潛邊蠟主鈔要誓為適工朋業(yè)訓(xùn)區(qū)努，朝已鐵形篇成府以拋電閉器殃制溜造備、促多淡媒淋體撐、采電姥子拍產(chǎn)躲業(yè)隸為居主架的殘集熟聚臨區(qū)絨。9本是項優(yōu)目惰用昌地戀產(chǎn)平權(quán)模明銅晰謊，哥地趁塊早基甩礎(chǔ)溪指集標(biāo)殼為棵打扣造劣大某型骨綜涂合體性狐區(qū)亮域辦標(biāo)零桿繡項妥目裙提至供務(wù)有票利打條曉件項窯目邊背溉景基毅礎(chǔ)絹指辱標(biāo)基礎(chǔ)指標(biāo)開發(fā)商宏發(fā)寶牧合計用地性質(zhì)工業(yè)用地工業(yè)用地——建設(shè)用地（㎡）————235628.4占地面積（㎡）135915.07187303.34323218.41計容建面（㎡）5401106001301140240容積率4.844.844.84建筑限高（m）200200——洲石路松白路塘頭大道宏發(fā)寶牧宏發(fā)所有寶牧所有限胳高薪：2兔0戶0米蹤蝶限野高鼻，峰具病備雀打塔造撓區(qū)疤域討標(biāo)足桿浩型林項抄目崇的點前哪提感條寨件；產(chǎn)桑權(quán)鏟劃糊分水：經(jīng)晃開敬發(fā)孟商駁認(rèn)朵可奶，欄當(dāng)洞前謀階街段習(xí)的托研佳究序工響作圖基厲于岔產(chǎn)傾權(quán)蒜單益位遵可份劃寨分零至兩標(biāo)匙準(zhǔn)鑰層絲式面廢積們以師下羅的趨前底提銷開留展測，衣增尖加繩后讀期裳銷腿售蕉的摔靈歉活僑性引，為采項托目閉物輩業(yè)胃銷鑰售狼能根實賢現(xiàn)秒高貼速癥高且價宣提則供捧前養(yǎng)提勒條凝件。基亦礎(chǔ)鼠指季標(biāo)痰解惱讀庸：開據(jù)發(fā)賺商翠：本點項洋目臭由卡深是圳偉市賄宏續(xù)發(fā)嘗投凝資司有徒限石公辱司嘆和弊深膊圳詢市隱寶甩牧虛實潔業(yè)泄有拜限箭公限司呆兩笑家慈業(yè)瞇主拳所協(xié)有余，狹用惹地長產(chǎn)巧權(quán)暈明塔晰杰，閘有隸利癥于魔項恭目忌進(jìn)睛行刊整憤體慕規(guī)紙劃冤、初整覺體醬開熔發(fā)壓；體薄量畢：占剪地紡大袋，呆計膊容霞建蠅筑學(xué)面墨積篇超嗓過1有1尖0萬館㎡嗚，蛙具嚴(yán)備踢打影造大氏型瘋綜春合搖性泡項罪目的紗基凝礎(chǔ)解；1埋0項季目帆目解前似建推設(shè)類標(biāo)用準(zhǔn)貫低焰，泡無悼法弦滿秋足偏未泥來地發(fā)苦展醒需姜求株，騙產(chǎn)面業(yè)險發(fā)衰展置存裹在鈔瓶亮頸緩，角土佛地漲使蓋用繳效造率混低軋；架不蒸符膚合決城揚(yáng)市桃發(fā)菊展撞要怎求項扎目墾背擺景項世目混現(xiàn)犬狀洲石路松白路石巖物流園早進(jìn)工業(yè)區(qū)山城工業(yè)區(qū)石學(xué)巖樹物宗流嚷園早驢進(jìn)尊工桐業(yè)混區(qū)山怕城園工爬業(yè)指區(qū)廢懶舊刊廠連房廢弊舊蔬宿制舍項臂目揚(yáng)現(xiàn)怠狀諒：項吃目落現(xiàn)鼠狀讀為1原-珍8層對的榆工話業(yè)謠建渣筑派、6層水的復(fù)居淚住頁建觀筑回和漁一之些初臨輔時攀搭北建襪的木鐵吵皮仙房側(cè)，嘴建蓋設(shè)防標(biāo)撞準(zhǔn)萬低歐。美目碎前駛只稍具兼有數(shù)最另初好級替的桐生辦產(chǎn)闊加蜻工挎功雪能茅，包缺驕乏禮高報端協(xié)產(chǎn)保品燒的畫生盡產(chǎn)暑、設(shè)技酒術(shù)郵服依務(wù)宏、訊商比務(wù)剛服鑼務(wù)希、揭投枕融務(wù)資幼服壞務(wù)俊等克現(xiàn)香代鉗工導(dǎo)業(yè)拉區(qū)遞應(yīng)弱具站有涼的病功窗能落，產(chǎn)革業(yè)斷發(fā)叛展搏存貴在治瓶哪頸妻，鳥土霜地押使半用概率串低攔，戲不并符絨合潮城強(qiáng)市唱發(fā)飼展緞要陣求。1渣1本積項質(zhì)目金位店于械珠辜三赤角確一甚小胳時煌城特市熊經(jīng)俱濟(jì)戀圈號；本谷項指目聾位絲式于福深尋圳茅西戲部基和次寶攤安羨區(qū)延地睛理紫中錯心顧位混置勇。深穩(wěn)圳膽西倡部飯地傭理搖中駁心本屋項疊目品已襯列生入2墳0稅1蝕2年眠深侵圳塑市趁重京大諒項獻(xiàn)目荷，顯寶遣安挪區(qū)白政活府齒欲但將足此屈項非目鬼打籮造齊成乏區(qū)購域痛乃戲至姨全渾市化具宇有挨代半表放意賀義腹的幸工泉改銀工扛項輔目尖，欲成謝立險由蠢區(qū)揪長得張辨?zhèn)淙铻閱柦M賓長晝的欄城獲市豪更女新娃小軌組本推撈進(jìn)愧本頁項循目飼；石醫(yī)巖采街珍道劑成棋立尊了慮領(lǐng)腥導(dǎo)設(shè)小鏟組破和皺總磚部桌辦循專慢門校推雁進(jìn)仗本牲項畝目捆。政謠府之驅(qū)宰動項秒目箱規(guī)影模宴體匪量飛大怪，對并睜且棉目攜前兵已籍有援部嚴(yán)分螺總媽部游企或業(yè)業(yè)對膽于多本都項糞目惠表牧示庸有擴(kuò)初揀步晴的順進(jìn)群駐駱意江愿欠?？傃啦刻撔驴宄巧蠲［诟魑髦i部居地杏理涉中念心奏、糕政仆府示驅(qū)緣瑞動捆、暫總蝦部帝新密城項咽目賽屬底性垃界喘定項縣目乖屬躲性璃界蜻定1稻2政府訴求：打造石巖乃至全市具有代表意義的總部經(jīng)濟(jì)園項目1緒.品專牌繁溢咬價2壯.選沉擇君風(fēng)崇險貴可稅控糕的伏開在發(fā)剛模錢式注，中合凍理治規(guī)奴劃頸物進(jìn)業(yè)村組揚(yáng)合3稼.確黎定睡合龍理砍的疑開厘發(fā)凡策彼略懇與得運(yùn)扮營絡(luò)模假式劫，增實揚(yáng)現(xiàn)恐快夾速銜變攻現(xiàn)修和寬價心值射最逆大凳化開繭發(fā)端商瞧訴來求風(fēng)其險租可棍控恩，快授速已變案現(xiàn)顏、騎實巴現(xiàn)抖高贏溢約價倦收貞益；保慮證奸項剛目迷的蛇現(xiàn)勝金場流臂，羞實征現(xiàn)靈滾篩動錯開臉發(fā)；確督定滋項筒目耐的布啟諸動粱方瀉式延、描開無發(fā)決時撲序繭及拼對泉應(yīng)深的挺開碧發(fā)宋物稱業(yè)開征發(fā)伐商必目館標(biāo)飯解倆析開壯發(fā)剃目被標(biāo)在嚼兼西顧夾政積府鄰和表開玩發(fā)包商家雙暈方才利建益躬的合基柴礎(chǔ)昨上謝，岸選響擇購合嫌理殿的造開意發(fā)娛策碑略大和厭開決發(fā)梁模生式素，獅實序現(xiàn)肉風(fēng)豎險拆可星控事的令利繼潤袖最慣大百化各，民并父樹希立浙企很業(yè)餅品汽牌芳形臭象1憑31鳥4結(jié)史合鐵項字目便背現(xiàn)景獻(xiàn)分瞧析制及圾開卸發(fā)暴商招對他于渾項皇目槽的星愿場景纏綜絞合偽分帖析如右何秩發(fā)焰現(xiàn)含問狠題弱？開丹發(fā)棋商果目龜標(biāo)約解宇析核讓心士問咸題核墳心關(guān)問奧題實現(xiàn)雙贏：兼顧企業(yè)和政府雙方利益；利潤最大化：實現(xiàn)控制風(fēng)險，保證現(xiàn)金流平衡，實現(xiàn)持續(xù)滾動開發(fā)，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收獲后期溢價；品牌溢價：打造具有影響力的項目，樹立企業(yè)品牌形象；R2項目開發(fā)目標(biāo)R1區(qū)域現(xiàn)狀及限制條件區(qū)域不成熟，缺乏市政及商務(wù)配套基礎(chǔ)；屬于工改工項目，產(chǎn)品形式及租售比例受限，項目體量規(guī)模大，前期投入成本多，市場流通性較弱，變現(xiàn)能力受限；通妹過英開渾發(fā)咽目瘋標(biāo)篩、棄區(qū)態(tài)域瀉現(xiàn)壺狀兩及驅(qū)地只塊胞限鹿制炮性汪條因件腥，撓得絮出解項日目急需嫂要杯解蹤蝶決杠的撇核移心揭問濾題1鉗5開久發(fā)塵商炸目醒標(biāo)桌解瘡析核敲心裂問儉題恭界論定明嚼確闖項差目伏核便心悟問逗題畫，默并協(xié)尋艷找夢產(chǎn)牧業(yè)趨、般區(qū)腰域期及殘市妻場外機(jī)南會飽，伯提集出認(rèn)解蛾決蘿核匙心么問逆題理的襖應(yīng)峽對冷策就略升及疫落陪地支性壤措壟施核櫻心介問聲題如霸何鐵發(fā)充展陣？如召何餃生封存天？區(qū)顯域綁發(fā)爛展少不拖成窮熟跟，賞在鵝諸株多罰工鬧改喚政禍策朱條嘆件喉限學(xué)制旨下毯，鈔本大地改商達(dá)務(wù)肥辦呈公亡承訪接受力丙不解足需，朱大搖規(guī)運(yùn)模掠、尖大掠體埋量拜項暢目譜是際否膜能飄存倦活湯，萍機(jī)蔥會鈴在芝哪改？項蜂目五的稻客迎戶癥群噴體冬是夠哪苗些鞏？鋒區(qū)升域防發(fā)歸展肯不映成棉熟廣、塵內(nèi)在需紫支變撐筆不多足務(wù)的出情辣況灰下細(xì)，至如精何薯吸宮引染客仰戶臨進(jìn)吹駐劑本解項琴目當(dāng)？在棍實臺現(xiàn)陪生以存厚的抖前垂提粱下決，幟如魂何匠通俘過葡有幅節(jié)衛(wèi)奏蘆的眼開罷發(fā)絨在吼遠(yuǎn)趁期沉發(fā)夾揮召規(guī)蕉模果效鍵應(yīng)攤，旗獲景取分利蠅益種最圈大墾化助，艇實維現(xiàn)爺品慘牌冒效銳應(yīng)堤？1崗62項變目肆操寫作新亮擔(dān)點1項左目潔背菜景奪及恢核肯心變問武題趟解攀析報童告財結(jié)磚構(gòu)3發(fā)瓣展櫻戰(zhàn)與略借及殼定澡位4規(guī)壘劃區(qū)排繪布1薯71毫8步膊驟跨一擾：御結(jié)桂合煩市霧場癢情擇況夜、邀客尺戶怎情撿況上、貴地建塊貴自萌身怪條綠件匙，怪通董過唉案樓例蒸借釣鑒闊解貫決布核偶心制問禁題界。如首何秧解題決鑼問蜘題羨？2.商業(yè)物業(yè)3.酒店物業(yè)1.商務(wù)物業(yè)各物業(yè)市場表現(xiàn)產(chǎn)品特征：目前辦公產(chǎn)品提升空間大，可售型物業(yè)市場稀缺市場表現(xiàn)：商務(wù)辦公價值未被充分挖掘，未來溢價空間大客戶特征：現(xiàn)有客戶難以支撐本項目發(fā)展，需要依靠外部力量機(jī)會點：區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場處于初級階段，市場承接力不足，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。本項目應(yīng)充分?jǐn)U大客戶來源渠道，包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及區(qū)域外引入等，并為多元化客戶群體打造對應(yīng)的商務(wù)產(chǎn)品市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)較好，商品房能夠兌現(xiàn)較高售價和租金，在石巖區(qū)域目前屬于稀缺資源客戶分析：客群以本土村民為主，120㎡-140㎡三房和70㎡-80㎡的兩房需求量最大，且市場表現(xiàn)較好，客戶關(guān)注舒適度、戶型、綠化機(jī)會點：市場上120㎡-140㎡三房和70㎡-80㎡的居住物業(yè)市場接受度高且供應(yīng)少，能夠兌現(xiàn)較高售價，項目可提供此類產(chǎn)品滿足市場需求市場表現(xiàn)：消費群體以周邊居民和工作人員為主；商業(yè)集中于寶石南路商圈，經(jīng)營狀況良好消費者分析：中低端消費群體是市場消費主體，比較關(guān)注生活配套類業(yè)態(tài)以及品牌商家機(jī)會點：本項目位于石巖核心商圈周邊，亦非石巖商業(yè)升級核心地段，且石巖消費外溢嚴(yán)重，發(fā)展大型零售型集中性商業(yè)風(fēng)險較大；本項目可考慮發(fā)展綜合體配套型商業(yè)，重點發(fā)展目的性業(yè)態(tài)并通過品牌聚集形成消費拉動力4.居住物業(yè)市場表現(xiàn)：石巖各星級酒店規(guī)模較小，入住率較高，客源主要以周邊工廠商務(wù)客為主，注重協(xié)議客戶，對于會議功能需求不明顯客戶分析：平時入住率較高，節(jié)假日入住率一般，注重協(xié)議價；高端客戶存在外流現(xiàn)象機(jī)會點：石巖高檔次酒店市場經(jīng)營情況良好，具有較大發(fā)展?jié)摿Γ卷椖靠沙浞纸Y(jié)合產(chǎn)業(yè)型商務(wù)消費需求發(fā)展高檔次酒店物業(yè)物槽業(yè)樸類洽型望選茅擇市困場乘機(jī)耽會稱回胞顧1霧9SWOT

策略分析S優(yōu)勢項目占地面積大，具備開發(fā)大面積綠地的可能性，發(fā)展低密度、高舒適度產(chǎn)品具有先天優(yōu)勢；昭示性好：約1公里的沿街展示面，且無高層建筑遮擋；景觀優(yōu)勢：項目40米以上能看到羊臺山國家森林公園，50米以上能夠看到石巖水庫，80米以上一覽城市風(fēng)情，后期排布高層建筑可增加項目價值；W劣勢環(huán)境現(xiàn)狀：區(qū)域整體環(huán)境較差，市政配套匱乏；市場現(xiàn)狀：商務(wù)市場發(fā)展不夠成熟，內(nèi)需不足；地塊分析：項目內(nèi)部交通體系不完善，未能實現(xiàn)項目內(nèi)部順暢到達(dá)；O機(jī)會政府驅(qū)動：市級重大項目，寶安區(qū)區(qū)長親自率隊操作，已經(jīng)有80多家企業(yè)有進(jìn)駐意向；產(chǎn)業(yè)機(jī)會：項目位于南北發(fā)展軸和西南部電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，未來發(fā)展前景可觀；區(qū)域價值：位于深圳西中心，區(qū)域升級改造將使區(qū)域日趨完善，項目將縮短與周邊區(qū)域距離，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性市場機(jī)會：商務(wù),產(chǎn)品整體檔次初級，具有升級的空間；商業(yè)，消費者消費外溢嚴(yán)重，本項目應(yīng)充分發(fā)展具有消費拉動力的商業(yè)業(yè)態(tài)，并通過品牌聚集打造吸引力；酒店，酒店需求量大，高星級酒店缺少；住宅：實現(xiàn)較高售價，商品房資源稀缺；客戶機(jī)會：外區(qū)域客戶對于高舒適度、綠色生態(tài)的辦公產(chǎn)品有較高要求，項目可打造此類產(chǎn)品滿足客戶需求；SO策略利用西部地理中心和重要交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，吸引其他區(qū)域客戶進(jìn)駐本項目；利用電子信息、LED等產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引龍頭產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)進(jìn)駐本項目；利用體量大、建筑密度低、占地面積大、景觀資源豐富、1公里沿街展示面等特點，打造大面積公園為核心的商務(wù)綜合體，發(fā)展低密度、高舒適度的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用地塊限高打造高層產(chǎn)品，盡享項目周邊景觀資源；利用市級重大項目、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市的高度，打造高規(guī)格、低入園門檻等優(yōu)勢產(chǎn)品，滿足區(qū)域外客戶產(chǎn)品需求；WO策略豐富、細(xì)化和差異化項目內(nèi)部產(chǎn)品線，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風(fēng)險；結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和市場現(xiàn)狀，打造高附加值、低運(yùn)營成本產(chǎn)品，吸引客戶入住并分期開發(fā)，拉長項目開發(fā)周期，降低開發(fā)風(fēng)險；完善項目內(nèi)部交通體系，實現(xiàn)項目內(nèi)部順暢到達(dá)，提升項目自身價值；T威脅項目總體量為540110㎡，但區(qū)域商務(wù)市場不成熟，難以消化項目大體量；區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀較為初級，商務(wù)市場發(fā)展不成熟，需求量?。幌M者存在中高端客戶外溢；高星級酒店開發(fā)成本高，但房價兌現(xiàn)較低，風(fēng)險較大；ST策略合理利用政府資源，拓寬招商渠道；充分放大區(qū)域和項目獨特價值，打造適度超前，具有特色的多元化產(chǎn)品，提升對項目自身的認(rèn)知度，吸引客戶；WT策略豐富項目產(chǎn)品線，擴(kuò)大客戶面，拉長開發(fā)周期，降低市場風(fēng)險；項目與鎮(zhèn)中心的聯(lián)系被洲石路和松白路所阻隔，商業(yè)客群以項目內(nèi)部辦公群體和周邊工廠工作人員為主，輻射周邊區(qū)域；√2旗0√對萌內(nèi)悔：W錫O策澤略對牽外:匠S萌O策統(tǒng)略利議用圾西雁部智地拼理輝中暑心挎和膨重膚要陸交攪通架樞療紐紛區(qū)襲位陸優(yōu)宇勢梁和屢交皮通競優(yōu)腫勢徐，吸化引雕其殘他盜區(qū)全域戲客活戶爭進(jìn)醒駐章本極項游目；振利辟用訓(xùn)電默子顫信恢息圈、L葉E怎D等佳產(chǎn)愉業(yè)罪集由聚泰效溉應(yīng)法，吸巨引阿龍葡頭呀產(chǎn)趣業(yè)臘的愈上強(qiáng)下姐游舍企下業(yè)率進(jìn)犯駐薦本平項濤目；利縫用壇體叮量圾大木、笑建卸筑伴密截度貿(mào)低冊、配占胡地稱面守積僻大臣、疑景搏觀輸資疫源城豐昏富鹿、1公示里爆沿血街伴展問示換面薄等畫特帝點椒，打使造趴超重大仰面答積功公震園錢為盾核派心胃的深商受務(wù)散綜傘合熱體溜，嘩發(fā)固展西低駁密破度茂、樣高涉舒太適斤度摟的辨優(yōu)絮質(zhì)萬產(chǎn)民品比，禮利智用市地螞塊交限懸高袋打辰造偉高笑層蠢產(chǎn)擦品，心盡炸享稿項省目倘周咽邊捕景箏觀柱資合源碗；利認(rèn)用藍(lán)市縮慧級慌重途大己項蒙目激、鏡相秧關(guān)括產(chǎn)雁業(yè)既政周策般，萄跳酷脫頑區(qū)蒼域畢現(xiàn)徹狀筍，站叢在博深繭圳患市贊的皂高撓度除，女打籠造勺高茶規(guī)復(fù)格歲、江低書入絞園揮門疊檻等嬌優(yōu)孔勢或產(chǎn)威品莊，騰滿腐足績區(qū)梯域胡外奏客暑戶奮產(chǎn)老品蕉需島求悲。豐喂富托、樂細(xì)凈化濾和肉差糧異都化憶項盼目先內(nèi)亮部堡產(chǎn)妖品挺線，欺最獨大夕化近網(wǎng)短羅順不膽同思類館型邁客妨戶況，劃降燙低碌開壤發(fā)榜風(fēng)爐險蟻；結(jié)垂合均區(qū)情域侍產(chǎn)度業(yè)她升耕級喪轉(zhuǎn)柿型付和逼市丙場舅現(xiàn)酸狀列，魚打合造攪高附跪加道值想、恐低判運(yùn)葬營限成射本產(chǎn)辭品坑，咱吸杜引留客侮戶桶入思駐佛并廉分振期夢開方發(fā)疲，也拉怎長構(gòu)項侵目壩開處發(fā)筍周爬期時，獨降薦低膨開淚發(fā)眼風(fēng)賞險宋；完爐善訊項燥目編內(nèi)遮部和交眨通蠶體邪系，泰實耀現(xiàn)宇項章目威內(nèi)慌部新順效暢非到稼達(dá)票，包提坐升狹項更目征自拒身殲價漏值富。合鞭理惰利寬用祝項悲目屈優(yōu)堡勢境，伍結(jié)播合收市浮場宋表考現(xiàn)枝，學(xué)增惱加苦項起目叼亮所點膠，蓮?fù)环页鲎唔椕吣苛虾藙裥男莾r被值授，出吸濱引勵客煉戶慶入鼠駐稱本衡項迎目2疊1整忘體棵發(fā)促展緩戰(zhàn)侵略整沈體停發(fā)孩展拆戰(zhàn)釣略2鎖2整般體歉發(fā)演展昨戰(zhàn)域略落屢地孩實細(xì)現(xiàn)仙途連徑落桌地每實勤現(xiàn)缸途犯徑秘，斧尋遙找碼的偵是景項柔目恰自晝身眼的齡價拆值書，加與恭別著的剖項怒目取有消何脾不致同鉤！優(yōu)觸勢1優(yōu)互勢2優(yōu)蘋勢3本但項鼠目譯所倡處忘石兵巖臉區(qū)播域庫商僅務(wù)鞋發(fā)餃展還初券級楚，剖本搜地唱商攻務(wù)舌支妥撐殺不儉足點，億但萌產(chǎn)貴業(yè)貝發(fā)網(wǎng)展?jié)q較賀為糊成宮熟緞，診聚蕉集原效掙應(yīng)冶明說顯門，妥可朋為懷項鴿目某提訂供悔客擴(kuò)戶胡支當(dāng)撐辟。項六目霉占篇地葵大饑，必約2潔6萬雀平社米戚，朵可滴打窗造犬其觸它采項桑目葵無鹿法帽復(fù)恒制供的悄舒德適錯環(huán)徒境投；海體蒜量糾規(guī)擁模粘大辛，柿可采打訴造喜多四種熟物擦業(yè)聾、申不賠同注檔祥次弊的勺產(chǎn)刷品川滿額足犧客銅戶寸需外求燦。2吃0任1屢2年刷深悅圳汪市艦重紙點跡項子目把、慢寶坑安雙區(qū)救長燥張鄉(xiāng)豐備勵作潔為鑰項崖目鋼組諷長叔操臟作糞此問項銹目悔，冷石共巖冷街櫻道住辦祖成棚立宗了昌領(lǐng)懼導(dǎo)東小夜組哥和癢總籃部哭經(jīng)酒濟(jì)鼠辦四專磚門搬推端進(jìn)脫本姑項忙目隊。思豎考嫂：新如復(fù)何斥落報地謊？全之客類群;多箭元民復(fù)禾合晃產(chǎn)套品;淡3導(dǎo)H、3溝L采用全客群戰(zhàn)略，降低購買門檻，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，特別是吸引產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶進(jìn)入本項目。跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市高度，打造超大面積公園為核心的商務(wù)綜合體，滿足區(qū)域外客戶需求；辦公產(chǎn)品類型多樣化、檔次多元化，滿足不同類型客戶的辦公需求；打造完善生活配套、商務(wù)商業(yè)配套，在滿足項目內(nèi)部人群必要需求前提下，輻射周邊區(qū)域。打造深圳高舒適度、高規(guī)格、高附加值以及低密度、低運(yùn)營成本、低門檻的產(chǎn)品，強(qiáng)化項目核心價值。全客群多元復(fù)合產(chǎn)品3H、3L2跳3整凈體叢發(fā)施展?fàn)I戰(zhàn)鋼略策據(jù)略永實伍現(xiàn)難途傍徑2尸4我烈們便的殺客半戶呢是誰逗？基過于孤這爽樣緩的脹策祝略參實假現(xiàn)哀途賓徑獨之做下改玻善宜辦告公眨環(huán)芳境摘，客提站升瓦企慈業(yè)俱形絡(luò)象線，食企慨業(yè)旦擴(kuò)幟張迷，彎持患有捎資俊產(chǎn)瞎便挽于籍貸帳款遇融摧資芹等小因愉素傘共舅同留驅(qū)電動男本估土男企匪業(yè)山的諸商案務(wù)息需花求袋升左級原因：與外界的業(yè)務(wù)往來逐漸增多，企業(yè)管理者意識到了商務(wù)物業(yè)對企業(yè)形象提升的積極作用形象驅(qū)動資金驅(qū)動企業(yè)擴(kuò)張原因：企業(yè)為完善自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對銀行授信，企業(yè)驗資等資產(chǎn)行為購買物業(yè)原桌因合：處幻玉于昆企棍業(yè)乘擴(kuò)計張夠或奧吸祝引慶人嚇才狐的樣戰(zhàn)很略堅目吐標(biāo)值而排進(jìn)這行鍋原助有奇物物業(yè)倒的亡升家級本搜地舟升杏級子客中戶驅(qū)咳動絲式因槽素鑒分稈析2打53.產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型：“兩軸、兩中心、四園區(qū)”的規(guī)劃，增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和吸引力；客戶遷入石巖原因分析2.交通優(yōu)勢：便利的公路交通3.企業(yè)擴(kuò)張需求：企業(yè)擴(kuò)張需求，原有辦公場地不能滿足；2.投資：持有一定物業(yè)，看好投資價值；4.城市發(fā)展：石巖市政配套、交通體系逐漸完善。4.運(yùn)營成本提高：其他區(qū)域售價、租金不斷攀升，運(yùn)營成本壓力大；1.區(qū)域位置：中部發(fā)展軸中段位置，毗鄰北部發(fā)展帶，兼顧兩者的產(chǎn)業(yè)輻射成為產(chǎn)業(yè)中心1.政府和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：政策和用地影響，使原有產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移；外部推動力內(nèi)在吸引力政拒府受、莊產(chǎn)衫業(yè)英轉(zhuǎn)淹移挪、腐企春業(yè)賞擴(kuò)豪張疫需緞求福、清運(yùn)槐營泄成槽本真提爛升越等返外想部幼因枝素泊和折區(qū)衫域嘴位粥置愛、礙交蒜通瞞優(yōu)群勢載、檢產(chǎn)槽業(yè)調(diào)升挖級字轉(zhuǎn)剃型拔和的城親市佩發(fā)滅展蒼等拆內(nèi)旺部用因晌素望吸凱引頸客撒戶疫進(jìn)允駐注全：雪驅(qū)仆動地因澆素校分恰類拋以羊石冤巖坑區(qū)這域早本男體休為繩界撤，型分圣為略外姜部啞推劇動箱力王及爭內(nèi)渠在乒吸爬引劫力遷球入挽型蜘客植戶原假因晌分堅析2詞6產(chǎn)覺業(yè)萄轉(zhuǎn)決移密、歡產(chǎn)雙業(yè)吉聚害集待、狀產(chǎn)勸業(yè)找政解策灣共很同蹄驅(qū)宵動堅產(chǎn)做業(yè)遼導(dǎo)回入挽類炸客裕戶杏進(jìn)皆駐原因：政府對各區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理分布，形成城市空間的合理布局產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)聚集原因：寶安區(qū)政府制定《關(guān)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的實施意見》與其5個配套系列文件，以及其他一系列產(chǎn)業(yè)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，提供政策利好原槍因差：行銳業(yè)自龍記頭廁企沈業(yè)吸酸引營產(chǎn)鐵業(yè)晶鏈懷上橋下冬游姑企綢業(yè)躁和虎相擠關(guān)諸企擴(kuò)業(yè)熱進(jìn)匙駐偽，當(dāng)形炭成姓產(chǎn)火業(yè)贊聚草集槽；同栽行婦業(yè)嫩相圍關(guān)浸企密業(yè)舒形蹤蝶成夢聚密集，已增掌加宋區(qū)壇域且輻添射吳力慈度產(chǎn)掘業(yè)細(xì)導(dǎo)窮入筐客銳戶驅(qū)士動疲因礦素踢分糧析2光7產(chǎn)嘆品截價記值炊、錯低怒門嫌檻威、升升井值鬧潛劈燕力半共肌同澆驅(qū)僑動務(wù)投座資漁類咱客得戶衰進(jìn)懲行舌投墾資原因：低密度、高舒適度、實用率高、投資回報率高的產(chǎn)品受投資客追捧產(chǎn)品價值升值潛力低門檻原因：市政配套和交通體系逐漸完善，擁有區(qū)位、政府規(guī)劃和優(yōu)惠政策等利好因素，區(qū)域價值不斷提升，產(chǎn)品升值潛力大原繭因瓜：低勻總旨價的忠產(chǎn)挎品秩有竿效攝降填低汗購具買敏門傻檻泊，幣最蠻大桃限感度臘網(wǎng)寧羅杰客醬戶投速資油類芬客怨戶驅(qū)彩動甩因器素戒分命析2功8本地升級客戶遷入型客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶投資客戶全掀客先群魔解清讀客熱戶搜機(jī)惠會畢小銀結(jié)我蠢們菌的蛾客捆戶來既湯有沸本番地扶升病級靜、懲產(chǎn)濱業(yè)夢客愁戶巧，頃也敞有視遷享入初型意客贈戶暗，角需辭要帳兩悼手成抓漿兩占手樂都餓要賓硬2勞93默0產(chǎn)止業(yè)遼類俊客決戶近和籮區(qū)銀域禿外盆溢身客萬戶漆同螺等際重課要敘，兩醒手停抓央！青兩洋手叨都罵要納硬先！3吃1那坊么消，掃我眨們晚的屢客什戶術(shù)為芒什抹么省會吳來忍？因巾為…肆…多紡元倉復(fù)征合建產(chǎn)貌品多弊元隊復(fù)勵合肺產(chǎn)卷品成威熟掠完認(rèn)善掏的威城宅市女配覆套多碗元屆復(fù)庸合懸產(chǎn)跡品辦謹(jǐn)公扔產(chǎn)仰品酷類圖型僻多磚樣校化價、濕檔婆次趙多問元胳化超遵大誕面盡積油立游體換坡齡地堤式峰公滿園辦牢公斷產(chǎn)膽品類林型池多貌樣眼化寶、廈檔篩次引多目元束化，釣滿袖足訴不衡同教類軟型侄客幫戶降的傷辦予公千需酷求制；打葉造享成籌熟世完做善躬的蹦城然市坦配蒙套元，在從滿車足息項氏目攏內(nèi)菊部全人飯群敘必存要森需輸求滑前囑提柴下辛，檔輻抗射據(jù)周耽邊宅區(qū)量域醬；跳聽脫達(dá)區(qū)腐域居現(xiàn)負(fù)狀汽，疤站挽在賢深具圳潑市芹高輝度丸，景打核造超飽大派面廣積務(wù)立鋤體砍坡澇地鬼式歲公庫園，膨帶攤來砌全分深帥圳當(dāng)獨紋一列無猾二征的凝商徑務(wù)禁辦嚷公庭體連驗凍。本列項春目奔站著在狠深底圳連市屑高翅度慚，千打錘造扔超附大臉面何積韻立財體趣坡君地磚式目公跟園敏為卻核偉心祖的工、誓兼爺具摧成烏熟儲完互善家的眨城退市京配樂套托的獨公蜜園畏式掉總澤部償綜伍合厭體煙項菌目3織23拖HH仇1棗-高齒規(guī)肆格本飽項快目苦為豈深怒圳唉重顏大所項濕目服，兼位碰于盞深努圳亂西盆部揮地斗理收中搞心聯(lián)、幕交蒜匯敢中慎部丸發(fā)背展皮軸響和胖北管部君發(fā)乳展蔑帶屠的發(fā)產(chǎn)溝業(yè)腰中棚心羊，鉆地化段停高芝價據(jù)值域，森并誘按轎照供高咱標(biāo)譽(yù)準(zhǔn)介打撒造樣綜濁合駛體中型部外發(fā)丹展拍軸勢中柱段深愿圳巧重稻大半項脹目深昌圳冊西杠部時地因理等中預(yù)心本診項條目然已奸列勾入睬深紛圳慌市2呀0節(jié)1表2年胸重匙大洞項嚇目炮，塑寶產(chǎn)安刮區(qū)渡區(qū)器長忙牽閥頭旺主餡導(dǎo)急，磁石動巖女街土道喇辦冶成孕立慢了六領(lǐng)約導(dǎo)貿(mào)小邊組況和唯總揭部秧經(jīng)驅(qū)濟(jì)擴(kuò)辦緣瑞專浪門劑推鉛進(jìn)熔本患項懼目浸；掃政從府勁高孔度祝重箱視果帶位來縣更刷多撫市闖場姻關(guān)華注獎以維及嘩更滴大飛優(yōu)棵惠滾力涌度位們于響珠霧江恰東寫岸追交導(dǎo)通傳走據(jù)廊械的敘重資要笛節(jié)芬點慢，礙深畝圳伶西霜部孟地責(zé)理煙中廁心賓，漁在幻玉珠快三料角太一紙小昆時封經(jīng)展?jié)胰ε乐趦?nèi)刃，浙全秩面相輻繪射桑珠地三吳角磨經(jīng)冠濟(jì)牽最服繁奇華音區(qū)襯域道；位夏于挪城驢市足總徐體罰規(guī)牌劃柜中黃部憑發(fā)纏展警軸仇中搭段帥位溝置魂，們毗葵鄰媽北揪部脆發(fā)目展幟帶典，渣兼匯顧構(gòu)兩壘者慘的廣產(chǎn)不業(yè)垂輻灶射岔成掃為疑產(chǎn)塔業(yè)蠟中你心叼，壺可鋸媲同美臟龍櫻華膠、五龍尼崗催中能心眨。3哪33糟HH踐2豈-高更舒灶適鏈度立營體兄坡稼地敢式劫公拳園林、瞞天華然腫氧言吧懂、違高全停詢車溝位李配炕比兵、慘低羊密慰度往辦逗公野為補(bǔ)入但駐它本鑼項鈴目毯客炭群扔提會供襲高笨舒宇適克度搬的掀商墳務(wù)刑空鏡間比較項目傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)本項目景觀高樓林立、綠化缺乏超大面積立體坡地式公園、一步一景辦公空間狹小辦公、工作疲乏天然氧吧、綠色辦公停車位車位緊張、永不夠用寬敞精裝的陽光車庫、身份尊貴V筑SV或SV悄S3萍43捎HH飄3煤-高番附趣加款值高挑贈淡送央面件積屑、棄高預(yù)扶外持堡政擇策妙、膊高脅平樸臺啄支吐持助，民為赤入忍駐饅客誓戶軟提收供徐政贏策意優(yōu)村惠息和谷相盡關(guān)免支遍持神，巨加形快答企代業(yè)墻發(fā)雁展高牙贈憤送政泄策盲扶吉持支標(biāo)持膛平山臺每何層聲均騰享寧有陣獨競立許空黨中械花放園眠、慰天天井撲以坊及迫花渠架訪等理可帥改召造拳使弄用巡壽空擊間道。協(xié)據(jù)調(diào)仆園販區(qū)存政瓜府你落鏈實繡產(chǎn)薪業(yè)筑優(yōu)襖惠賺政垃策凍，皮減滾輕享企館業(yè)乖負(fù)遇擔(dān)綁，肯構(gòu)古成屢企唐業(yè)琴發(fā)險展鏟的常政命策仰扶害持炸平蛾臺怕；原對鍬符遷合告園罰區(qū)僅產(chǎn)懂業(yè)鋸扶闖持赴方騾向夕的獨企示業(yè)對給填予近貼巷息筑、要租喪金薄補(bǔ)庭貼香、抬零蛇租令金蹄、礎(chǔ)購浩房愁補(bǔ)郊貼掙、楚風(fēng)音險籃投旱資雖、鍵滾謎動栗使輕用簽、沾獎梅勵窯和僅項浙目栗啟首動煎補(bǔ)壞貼梨等詳政卡策候扶泡持窄。設(shè)渾立臨企錦業(yè)照交錯流忙平淺臺狂、盾數(shù)銷字內(nèi)化抓智顏能灣平爭臺陷、旦人西力絮資慨源末服刪務(wù)飯平訴臺拌、比科柿技槽研證發(fā)禍服當(dāng)務(wù)牢平季臺竟、鹿投樓融方資言服續(xù)務(wù)謠平臭臺進(jìn)、叫物繪業(yè)連管順理豆服向務(wù)芝平紋臺礙等棟，擴(kuò)為赴企校業(yè)役提異供哥保除駕編護(hù)脫航故。3丹53村63承LL榨1餡-低名密蘭度低雀覆中蓋爬率首、批高浮綠更化繭率聲和叮高晌人約均勝辦廟公側(cè)面慈積羞，揮打賴造量本尊項騎目寒低遵密牌度活亮拘點雜，送有顏效藥吸轎引罵客蜻戶洪入擠駐室本備項姿目相嬸較閱傳暢統(tǒng)階商軋務(wù)夾區(qū)辱的釘高在覆捷蓋竄率滴，畢本蜓項火目冷能藝夠妖實史現(xiàn)竄真蜻正泡的本低旨密賭度稀辦掩公鑰。相頭較耀傳寬統(tǒng)騎商互務(wù)把區(qū)府的席低擋綠個化抄率流，衰本盞項員目闖能修夠失實網(wǎng)現(xiàn)昂真爬正失的曬高盈綠幫化廳率察。相口較冶傳月統(tǒng)番商河務(wù)裳區(qū)晶的谷密部集夜辦捕公筆，探本止項停目詞能患夠樸實聰現(xiàn)鼓真峰正暖的廊高媽人部均踢辦辮公冰面炭積蔽。高沈人朱均弄辦壁公捉面判積低流覆盟蓋退率高討綠賞化燦率3坡LL凡2熟-低潮成幼本低苦停堆車徑費寒、啦低屋物月管鞋費鉗、摔低目租丟金膨、演低埋售殼價椒有擔(dān)效齡降蚊低恩企溉業(yè)輕運(yùn)粗營刃成磨本撫，張為絮企遇業(yè)餓入肅駐產(chǎn)提療供煎利沸好低括成憑本低尋停感車妻費低自稅侵費低龜物迷管種費低視水蚊電途費遠(yuǎn)隱低替于腫傳練統(tǒng)俊商眉務(wù)業(yè)區(qū)晃停姻車反費稅丈收捉優(yōu)券惠距帶飽來釣企克業(yè)塔稅帳費零成味本礦的土大石幅情降際低遠(yuǎn)累低屬于鍬傳往統(tǒng)壞商串務(wù)埋區(qū)擦管咽理茅費工災(zāi)業(yè)棄用影地掏性懂質(zhì)新帶投來法較脅低鹿水州電語費月標(biāo)共準(zhǔn)勢，己低妥于境正毛常秤商克業(yè)貨項鬧目業(yè)水榴電壺費誘成吧本3需73陷LL欲3濱-低皂門粥檻低銳總立價大放雷大碎項貍目顫客叉戶悅基確礎(chǔ)膽，真低賀政膝策愉門鐮檻巖提思升辦項鉗目腎吸教引被力低肥總塊價較迷低學(xué)的邪總勇價輪降織低開了須客拾戶與購溝買蘆門據(jù)檻池，春放峽大坐項凳目拘的命客吧戶照基輸?shù)A低遞政冠策賽門誕檻降波低攤項站目販入饅駐酒企束業(yè)劍享巴有脖寶黨安克區(qū)饒各忽項代優(yōu)淡惠撫政努策晚的悼門湊檻域?qū)⑸滋岜粕彭椘誓繗埼兑懔?工82項距目攝操半作耕亮定點1項仍目區(qū)背廈景弦及向核壟心救問喪題宴解露析報添告傻結(jié)葉構(gòu)3發(fā)謀展回戰(zhàn)步略艷及跳定產(chǎn)位4規(guī)費劃濤排賠布3熱94驅(qū)0石勤巖這纏里換是曬深栗圳隱西胡部督中姨心深扇圳釣西草部4密1定屋義序深裳圳舅西飯中抽心開廟啟棄一邊個侮十扛萬告平駝米躺中辦央薯商血務(wù)劑公隸園厚的董新俱時惹代示旁范鎮(zhèn)深術(shù)圳奸企半業(yè)續(xù)未駕來拔營躁商宋新碌環(huán)幼境項竭目扔位狀于藍(lán)深媽圳陪市覆西坊部登地健理榮中沿心畢位黑置項體目急位快于肌寶贏安志區(qū)嫁地款理停中殘心圖位纏置推摘動毅高膜科深技思產(chǎn)諷業(yè)楚、爹先嗚進(jìn)常制學(xué)造尼業(yè)件、濟(jì)戰(zhàn)佛略鼻性連新柄興偷產(chǎn)壞業(yè)萄的莖發(fā)舒展諷，仙打男造牌符選合號總識部鮮企利業(yè)倍發(fā)肉展鴨的舅產(chǎn)竭業(yè)壤基授地石付巖叫名叉片獸，陰總枕部蕩園旁區(qū)筍典忠范引項墨目深叔圳購西腰中冰心?總底部盒經(jīng)品濟(jì)?示妥范警區(qū)屬民性嘆定噸位4銀2形吉象延定騾位為：西騰中營心·總章部緞公謹(jǐn)園這攤里愛，動有知深怕圳韻最逝大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