建筑物功能性貶值分類評(píng)估方法

建筑物功能性貶值分類評(píng)估方法建筑物是人類生產(chǎn)和生活的重要場(chǎng)所，但隨著時(shí)間的推移，建筑物的各種功能會(huì)因?yàn)槭褂没蜃匀画h(huán)境等原因逐漸退化，這種退化被稱為功能性貶值。為了保證建筑物的長(zhǎng)期可持續(xù)使用，需要對(duì)其進(jìn)行功能性貶值評(píng)估。而基于功能性貶值評(píng)估的結(jié)果，采取不同的維護(hù)措施可以延長(zhǎng)建筑物的使用壽命，降低建筑物更新?lián)Q代的頻率，對(duì)社會(huì)、環(huán)境和財(cái)務(wù)等方面都具有重要的意義和價(jià)值。一、功能性貶值的種類建筑物的功能性貶值主要包括以下四種：技術(shù)性貶值：指建筑物結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備設(shè)施等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的退化。經(jīng)濟(jì)性貶值：指由于經(jīng)濟(jì)效益低下或使用壽命短等原因?qū)е陆ㄖ锏膬r(jià)值降低。使用性貶值：指由于長(zhǎng)期使用而導(dǎo)致建筑物設(shè)施、裝修、附屬設(shè)施等的老化、損壞等。感性貶值：指建筑物外觀、空間設(shè)計(jì)、環(huán)境布局等因時(shí)代變遷或個(gè)人審美差異而逐漸不符合當(dāng)今的審美需求。二、建筑物功能性貶值分類評(píng)估方法評(píng)估建筑物的功能性貶值，需要對(duì)建筑物的多個(gè)方面進(jìn)行全面的評(píng)估和分析，評(píng)估方法一般包括：1.技術(shù)性貶值評(píng)估技術(shù)性貶值評(píng)估主要是以建筑物的技術(shù)性能、設(shè)備設(shè)施等方面為主要評(píng)估對(duì)象。評(píng)估方法主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）設(shè)備設(shè)施檢測(cè)對(duì)建筑物設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，查看是否存在老化、損壞、失效、不能滿足使用需要等情況。（2）結(jié)構(gòu)檢測(cè)對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，查看是否存在裂縫、變形、扭曲等情況，判斷建筑物是否面臨著傾塌、垮塌等安全隱患。（3）功能查驗(yàn)對(duì)建筑物的功能進(jìn)行查驗(yàn)，如消防、供電、照明、通風(fēng)等，查看是否能夠滿足使用要求。2.經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估主要是以建筑物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為主要評(píng)估對(duì)象。評(píng)估方法主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)價(jià)值分析對(duì)建筑物周邊的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，確定公允市場(chǎng)價(jià)值。（2）租金評(píng)估根據(jù)建筑物的外觀、位置、周邊環(huán)境、房屋面積等因素，對(duì)建筑物的租金值進(jìn)行評(píng)估。（3）維修成本評(píng)估根據(jù)建筑物現(xiàn)有的狀態(tài)和維修保養(yǎng)情況，對(duì)維修成本進(jìn)行評(píng)估。3.使用性貶值評(píng)估使用性貶值評(píng)估主要是以建筑物的功能使用為主要評(píng)估對(duì)象。評(píng)估方法主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）功能性檢測(cè)檢查建筑物設(shè)施、設(shè)備、附屬設(shè)施等各種使用情況，查看功能是否完好。（2）裝修狀態(tài)評(píng)估對(duì)建筑物內(nèi)部的裝修情況進(jìn)行評(píng)估。（3）使用方式評(píng)估查看建筑物的使用情況，包括使用頻率、使用單位、使用方式等。4.感性貶值評(píng)估感性貶值評(píng)估主要是以建筑物的外觀、空間設(shè)計(jì)、環(huán)境布局等為主要評(píng)估對(duì)象。評(píng)估方法主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）環(huán)境審美評(píng)估對(duì)建筑物周邊的環(huán)境、自然風(fēng)光等情況進(jìn)行評(píng)估，判斷建筑物是否符合當(dāng)下審美標(biāo)準(zhǔn)及潛在的發(fā)展方向。（2）空間設(shè)計(jì)評(píng)估對(duì)建筑物內(nèi)部的空間進(jìn)行評(píng)估，判斷能否滿足當(dāng)前的使用要求。（3）外墻裝修評(píng)估針對(duì)建筑物外墻的材質(zhì)、色彩等方面，對(duì)建筑物的外觀進(jìn)行評(píng)估。三、建筑物功能性貶值分類評(píng)估實(shí)踐案例以某酒店為例，該酒店建于1996年，經(jīng)過(guò)20多年的使用和改造，面臨著一定程度的功能性貶值，具體評(píng)估如下：1.技術(shù)性貶值評(píng)估通過(guò)設(shè)備設(shè)施檢測(cè)、結(jié)構(gòu)檢測(cè)、功能查驗(yàn)等方法，發(fā)現(xiàn)該酒店的建筑物設(shè)備設(shè)施有已老化、損壞等現(xiàn)象，需要對(duì)其進(jìn)行相關(guān)的維修保養(yǎng)和更新。2.經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估從市場(chǎng)價(jià)值分析、租金評(píng)估和維修成本評(píng)估三個(gè)方面考慮，該酒店的價(jià)值相對(duì)較低，需要進(jìn)行相關(guān)的改建和投資。3.使用性貶值評(píng)估通過(guò)功能性檢測(cè)、裝修狀態(tài)評(píng)估和使用方式評(píng)估發(fā)現(xiàn)，該酒店有些房間的裝修比較陳舊，需要進(jìn)行升級(jí)和裝修。4.感性貶值評(píng)估通過(guò)環(huán)境審美評(píng)估、空間設(shè)計(jì)評(píng)估和外墻裝修評(píng)估，發(fā)現(xiàn)該酒店的外墻材質(zhì)和顏色需要進(jìn)行改善，空間設(shè)計(jì)也需要根據(jù)需求改變。四、總結(jié)建筑物功能性貶值分類評(píng)估是一項(xiàng)非常重要的工作，對(duì)于保證建筑物的可持續(xù)使用和降