鉑金灣策劃概念方案-葉課件

深圳鉑金灣（暫名）項(xiàng)目建議謹(jǐn)呈：深圳市西岸漁人碼頭商業(yè)有限公司

灣生活·低調(diào)

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提綱1、項(xiàng)目特點(diǎn)2、案名與定位3、辦公、酒店與公寓的規(guī)劃4、特色業(yè)態(tài)思考1、項(xiàng)目特點(diǎn)：“局限下的舞蹈”交通制約之下的項(xiàng)目未來規(guī)劃進(jìn)入本案項(xiàng)目主要為一條兩向4車道等級道路，交通條件難以滿足一站式全業(yè)態(tài)購物中心商業(yè)交通標(biāo)準(zhǔn)。望海路十號路七號路東角頭站700m1、本案進(jìn)出道路僅為一條兩向4車道道路；2、望海路以南道路體系難以改善；3、距離地鐵2號線東角頭站約700米，未處于地鐵站500米服務(wù)半徑范圍內(nèi)。困難1：交通進(jìn)入性差（優(yōu)點(diǎn)？缺點(diǎn)？）困難2：位于非核心商務(wù)區(qū)，規(guī)模有限，難形成群聚效應(yīng)困難3：海上世界、太子灣項(xiàng)目辦公物業(yè)規(guī)模較大，競爭激烈寫字樓市場供應(yīng)？是否帶來附加值？“困境”項(xiàng)目身處競爭項(xiàng)目林立的前、后海及蛇口片區(qū)包圍之中，且在交通、規(guī)模等方面無明顯優(yōu)勢的情況下，如何突圍將成為項(xiàng)目寫字樓成敗的關(guān)鍵？交通利弊？建議增設(shè)海上看樓通道，以預(yù)約制游艇服務(wù)，提高項(xiàng)目調(diào)性深圳漁人碼頭，15公里海岸線上最耀眼的一顆明珠……一個有歷史、有未來的地方曾被譽(yù)為“水產(chǎn)航母”的蛇口漁港，是深圳最大的漁港，也是國家中心漁港?，F(xiàn)狀：于蛇口老街的蛇口市場一直是附近居民購買海鮮的主要市場，甚至寶安區(qū)也有人來此購買海鮮；如今，蛇口市場由于規(guī)模太小，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的要求。每天不僅市場內(nèi)擁擠不堪，市場外的馬路也被各種車輛堵得死死的。舊金山漁人碼頭

舊金山是“漁人碼頭”的發(fā)源地，１５０多年前的那個小碼頭現(xiàn)在已成為享譽(yù)全球的旅游勝地。上世紀(jì)６０年代，舊金山漁人碼頭旅游業(yè)開始取代漁業(yè)成為主要經(jīng)營內(nèi)容。1978年，39號碼頭“位于安巴卡德羅與海灘街交會處”的啟動更帶動了觀光業(yè)的發(fā)展。這里聚集了很多的購物中心，路上，舊金山蟹的賣家鱗次櫛比，街上的樂師和藝術(shù)家們的表演也是一個接一個，漁人碼頭已經(jīng)成為了舊金山的熱門觀光景點(diǎn)。溫哥華漁人碼頭溫哥華漁人碼頭位于溫哥華市以南，是亞裔移民聚居地。每當(dāng)漁船靠岸時，漁船甲板就是貨攤。一艘艘滿載新鮮海貨的船停在碼頭旁，漁民們將魚、蝦、螃蟹等堆在漁船上，任人挑選。溫哥華漁人碼頭附近一間間小店販賣紀(jì)念品、Ｔ恤，另外還有賣冰淇淋小鋪，以及用新鮮鱈魚炸成的地道Ｆｉｓｈ＆Ｃｈｉｐｓ很受歡迎。2、案名與定位原名——漁人碼頭的問題一、漁人碼頭的特點(diǎn)：1、大眾類消費(fèi)場所2、特色海鮮餐飲為主3、廉價、實(shí)惠的大排檔4、公眾旅游觀光地二、問題：這個案名是否與本項(xiàng)目的客戶群、項(xiàng)目特點(diǎn)匹配？答：否1、案名——鉑金灣鉑金（Platinum）鉑族元素在自然界中，與金、銀一起通稱為貴金屬元素，在當(dāng)今社會中，是富貴和身份的象征。鉑金灣——這里將是都市的焦點(diǎn)；是城市的核心地帶；是成功者身份的象征。備選案名黃金港——源于古老熱那亞王國繁華的港口，是當(dāng)年歐陸航海的商貿(mào)匯集之地。壹號碼頭——蛇口第一漁港，東南最富有海灣。城域?yàn)场卦焯斐牵|域廣闊。

“這里是碼頭，它將是一方繁榮，一方榮耀凝聚，俯闊海，攬蒼穹，金甲在身?！薄盀场鄙顣r代的標(biāo)志風(fēng)向標(biāo)；“奢”概念的低調(diào)品味；鉛華洗盡后的低調(diào)層峰態(tài)度?！猂TKL設(shè)計說明2、定位建議灣生活·低調(diào)

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TOPlevel灣·藏|國際灣區(qū)藝術(shù)藏品Internationalbayartcollections困難1：交通進(jìn)入性差（優(yōu)點(diǎn)？缺點(diǎn)？）困難2：位于非核心商務(wù)區(qū)，規(guī)模有限，難形成群聚效應(yīng)困難3：海上世界、太子灣項(xiàng)目辦公物業(yè)規(guī)模較大，競爭激烈寫字樓市場供應(yīng)？是否帶來附加值？“困境”項(xiàng)目身處競爭項(xiàng)目林立的前、后海及蛇口片區(qū)包圍之中，且在交通、規(guī)模等方面無明顯優(yōu)勢的情況下，如何突圍將成為項(xiàng)目寫字樓成敗的關(guān)鍵？3產(chǎn)品配比、寫字樓是否需要？項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積辦公面積使用情況可租售面積推出時間蛇口海上世界城市綜合體招商局廣場38萬75萬61884全租618842013太子廣場100000規(guī)劃階段100000—金融中心2期70000規(guī)劃階段70000—太子灣7737001335000462000規(guī)劃階段380000—合計611884南油來福士廣場12690049000055000項(xiàng)目二期的國際甲A寫字樓550002013深長城中心25727.8232000開發(fā)商僅拿出40000平進(jìn)行銷售400002013科技園漢京中心11017110170100170規(guī)劃階段56360—前海前海地鐵項(xiàng)目4700001420000220000—220000—區(qū)域外合計371360【南山寫字樓市場未來供應(yīng)】【蛇口及其他片區(qū)】南油、科技園和前海等區(qū)域外競爭項(xiàng)目共有37萬平的租售面積，未來供應(yīng)量主要集中在蛇口區(qū)域內(nèi)，擁有將近61萬平的辦公物業(yè)租售面積，對本項(xiàng)目而言，較多的供應(yīng)量將構(gòu)成一定的競爭壓力?，F(xiàn)狀機(jī)會/長期以來南山處于供應(yīng)量相對短缺的狀況，且目前供應(yīng)寫字樓的整體檔次不高，高端商務(wù)辦公物業(yè)存在較大的市場供應(yīng)空白點(diǎn)，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的發(fā)展契機(jī)。（適合本項(xiàng)目？）未來機(jī)會/前后海片區(qū)開發(fā)對高端客戶有極大的集聚效應(yīng)帶來的輻射作用，以及海上世界片區(qū)的升級改造，實(shí)業(yè)公司、大型物流企業(yè)和電子信息、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對寫字樓需求大幅增長，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了成熟的市場發(fā)展環(huán)境。（標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)需求？總部？或私人會所需求？）威脅/未來3年南山約有140萬體量進(jìn)入市場，每年大于40萬平，占據(jù)整體市場每年供應(yīng)量的半壁江山。市場總結(jié)本項(xiàng)目面對著巨大的發(fā)展機(jī)遇的同時，也面臨長遠(yuǎn)的市場競爭。整體來說，項(xiàng)目（不）具備做高端寫字樓的基礎(chǔ)，但更多的是基于風(fēng)險分擔(dān)的一種方式，而非溢價的目的。21【漢京國際】入市時困難1：非核心商務(wù)區(qū)，規(guī)模有限，辦公2.5萬平；

困難2：交通便利性欠佳【典型案例借鑒】總建筑面積:45856.87㎡辦公建筑面：25661.77㎡，商業(yè)建筑面積：5500.86㎡地下3層，地上22層，共300個車位；地面一至三層為商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積為1490㎡，主力面積區(qū)間為110-210㎡，交通現(xiàn)狀：南海大道雙向6車道，登良路雙向2車道，上下班高峰期，登良路段交通壓力大，經(jīng)常出現(xiàn)堵車漢京國際南海大道登良路22【2013，深圳豪宅跨入新紀(jì)元】典型特征：城市中心/景觀資源/別墅化大平面/綜合體/頂級精裝修①國際化公寓型豪宅終于涌現(xiàn)地段:深圳灣春蠶西側(cè)規(guī)模:占地4.6萬㎡建面27㎡主力產(chǎn)品:430㎡價值點(diǎn):別墅化大平面,海景,后海CBD入市時間:預(yù)計2013年2月2014年深圳灣一號2013年深業(yè)科之谷華潤總部東海國際中心地段:招商銀行大廈西側(cè)規(guī)模:占地3.4萬㎡,建面51萬㎡主力產(chǎn)品:

75-300㎡平層及復(fù)式公寓價值點(diǎn):傳統(tǒng)香蜜湖中心富人區(qū)入市時間:預(yù)計2013年上半年地段:蓮花一村對面規(guī)模:占地2.5萬,㎡建面96萬㎡主力產(chǎn)品:280-350㎡價值點(diǎn):政治,文化,經(jīng)濟(jì)中心,緊挨蓮花山公園,配套齊全入市時間:2013年中地段:深圳灣規(guī)模:占地3.8萬㎡,建面55萬㎡主力產(chǎn)品:待定價值點(diǎn):后海CBD,綜合體,海景入市時間:2014年中海上世界綜合體地段:蛇口海上世界規(guī)模:占地38萬㎡,建面75萬㎡主力產(chǎn)品:旅游景點(diǎn)+住宅+商業(yè)+公寓+酒店價值點(diǎn):濱海商務(wù)風(fēng)情區(qū),傳統(tǒng)蛇口豪宅區(qū)入市時間:伍茲公寓已入市,其他項(xiàng)目待定深業(yè)科之谷，13.6萬㎡，綜合體【深圳豪宅市場趨勢】2013年深圳進(jìn)入新豪宅時代，大量城市綜合體中的商務(wù)公寓集中在2013年底-2014年上半年入市，本項(xiàng)目不具備市場先機(jī)，有較大的競爭壓力?！旧钲谖磥砗勒袌鎏卣鳌?015年高級公寓市場進(jìn)入藍(lán)海華潤大沖村舊改,公寓+住宅體量228㎡金地大百匯，公寓體量36.6萬㎡海上世界綜合體，住宅33萬㎡深圳灣1號，公寓體量14.6萬㎡121236126914年15年913年369瑞思國際中心公寓在售，體量2.03萬㎡東海商務(wù)中心，公寓體量25.8萬㎡京基下沙，公寓體量7萬㎡本項(xiàng)目.總建面23萬6華僑城華寓，總建面8.5萬㎡綠景虹灣，公寓體量12萬㎡華潤總部，總建面80萬㎡益田木頭龍，公寓體量65萬㎡翡翠公寓，體量3.29萬㎡僑鄉(xiāng)雅居，體量0.5萬㎡【典型項(xiàng)目-深圳灣一號】后海地區(qū)標(biāo)志型建筑群，深圳非主流大平層奢華公寓；2013.2.23日開放售樓處，預(yù)計5月份入市，主要面積在430平以上超大平面戶型。13213T3T2T1T42南地塊物業(yè)類型物業(yè)面積（㎡）北地塊物業(yè)面積（㎡）寫字樓6953013500商業(yè)294509800公寓10709039790合計20850063240占地面積：46084.47平方米(南地塊32426.65平方米+北地塊13657.82平方米)總建筑面積：358000㎡建筑容積率：5.9(南地塊6.43，北地塊4.63）建筑覆蓋率：≤35%綠地率：≥30%戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例備注T3-1951416%一層2戶，獨(dú)立電梯廳T2-4303846%一層2戶，獨(dú)立電梯廳T3-4401416%一層2戶，獨(dú)立電梯廳，私家泳池T4-5901316%一層1戶，私家泳池T2大平層-90056%一層1戶，私家泳池T2頂復(fù)-170011%一層1戶，私家泳池合計85100%——【第一類：國際公寓型豪宅】主要動作：售樓處2.23日開放，至今未作任何推廣或活動，啟動預(yù)約制看房，預(yù)計最快5月份開盤，目前上門近150批客戶，以中型以上企業(yè)老板為主?！镜湫晚?xiàng)目-華潤總部】總建面約80萬㎡，建筑類型包括商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)和寫字樓，2014年下半年北面住宅將入市，產(chǎn)品以150-300㎡為主，打造為幸福里的超級升級版其中寫字樓部分占地約3.8萬平方米，高480米，建筑規(guī)模約55萬，將成為華潤總部大廈已于2011年4月份動住宅部分總共6＋11萬，南北兩區(qū)共17萬建面，70年產(chǎn)權(quán)，不受90/70限制商業(yè)8萬，將打造為萬象城的升級版物業(yè)類型建面辦公樓480米的華潤中心住宅南區(qū)6萬；北區(qū)11萬商務(wù)公寓4萬商業(yè)8萬【第一類：國際公寓型豪宅】【典型項(xiàng)目-東海國際中心】城市濱海高尚住宅；總建面約51萬㎡，以150-250㎡的復(fù)式為主，2.13日開售，首批推出202套，至今已售30余套，均價6-8萬/平項(xiàng)目由2棟超高層星級公寓，2棟智能甲級寫字樓和1棟白金五星級商務(wù)酒店和約6萬平米的商業(yè)組成；項(xiàng)目共有954套，主力戶型以150-250平米的2-3房的復(fù)式單位為主，外加16套600－800平米的頂豪單位。主要動作為年前舉辦的亞洲高樓論壇及2個戶外，成交客戶以紅樹灣、幸福里投資客為主，及部分北京、香港等外地客，客戶主要認(rèn)可項(xiàng)目地段、綜合體價值及不限購不限貸優(yōu)勢。目前走量以低樓層價格稍低的產(chǎn)品為主。物業(yè)類型高度棟數(shù)建面（平米）辦公樓190/150m299500酒店100m144135商務(wù)公寓300/255m2181000商業(yè)——65365東海國際中心整個項(xiàng)目由辦公樓、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)四大部分組成【第一類：國際公寓型豪宅】酒店與公寓合一或分開？1、產(chǎn)品配比2、酒店公司意向銷售產(chǎn)品配比建議：商業(yè)：2.5萬酒店：3.5萬高級公寓：8萬豪宅：10萬合計：24萬平方米4、商業(yè)業(yè)態(tài)?飛行俱樂部航海家碼頭FlyingclubMarinaBeach