公司金融教學(xué)課件

公司金融ppt課件1、紀(jì)律是管理關(guān)系的形式?！⒎{西耶夫2、改革如果不講紀(jì)律，就難以成功。3、道德行為訓(xùn)練，不是通過語言影響，而是讓兒童練習(xí)良好道德行為，克服懶惰、輕率、不守紀(jì)律、頹廢等不良行為。4、學(xué)校沒有紀(jì)律便如磨房里沒有水?！涿兰~斯5、教導(dǎo)兒童服從真理、服從集體，養(yǎng)成兒童自覺的紀(jì)律性，這是兒童道德教育最重要的部分?！慂Q琴公司金融ppt課件公司金融ppt課件1、紀(jì)律是管理關(guān)系的形式?！⒎{西耶夫2、改革如果不講紀(jì)律，就難以成功。3、道德行為訓(xùn)練，不是通過語言影響，而是讓兒童練習(xí)良好道德行為，克服懶惰、輕率、不守紀(jì)律、頹廢等不良行為。4、學(xué)校沒有紀(jì)律便如磨房里沒有水?！涿兰~斯5、教導(dǎo)兒童服從真理、服從集體，養(yǎng)成兒童自覺的紀(jì)律性，這是兒童道德教育最重要的部分。——陳鶴琴公司金融

NUFE公司金融包括：投資決策；融資決策；營(yíng)運(yùn)資本決策；（并購重組決策）常用分析方法：價(jià)值貼現(xiàn)分析；無套利分析；均值方差分析投資項(xiàng)目選擇在沒有資本限額約束的條件下：（1）對(duì)于獨(dú)立項(xiàng)目，當(dāng)PI（現(xiàn)值系數(shù)）>1，接受項(xiàng)目；PI<1，拒絕項(xiàng)目。（2）對(duì)于互斥項(xiàng)目，如果初始投資規(guī)模相同，選擇PI較大的項(xiàng)目；如果初始投資規(guī)模不同，不能按照PI的大小進(jìn)行決策，選擇凈現(xiàn)值最大的項(xiàng)目。如果初始投資金額有限制：（1）對(duì)于互斥項(xiàng)目，選擇投資金額允許范圍內(nèi)凈現(xiàn)值最大的項(xiàng)目；（2）對(duì)多個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目或獨(dú)立互斥混合項(xiàng)目，參考PI的大小順序，選擇投資金額允許且凈現(xiàn)值總和最大的項(xiàng)目組合。

相關(guān)系數(shù)也是表示兩種證券收益變動(dòng)相互關(guān)系的指標(biāo)。它是協(xié)方差的標(biāo)準(zhǔn)化。其公式為：ρAB=COV(A,B)/σAσB－1≤ρAB≤1相關(guān)系數(shù)的符號(hào)取決于協(xié)方差的符號(hào)：

ρAB＜0，兩個(gè)變量負(fù)相關(guān)ρAB＝－1，完全負(fù)相關(guān)ρAB＝0，兩個(gè)變量完全不相關(guān)ρAB＞0，兩個(gè)變量正相關(guān)ρAB＝1，完全正相關(guān)

影響證券投資組合風(fēng)險(xiǎn)的因素：（1）每種證券所占的比例。（2）證券收益率的相關(guān)性。（3）每種證券的標(biāo)準(zhǔn)差。風(fēng)險(xiǎn)分散的根本原因在于資產(chǎn)組合的方差項(xiàng)中個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的影響在資產(chǎn)數(shù)目趨于無窮時(shí)趨于零。而風(fēng)險(xiǎn)不可能完全消除（系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)存在）的根本原因在于資產(chǎn)組合的方差項(xiàng)中的協(xié)方差（反映各項(xiàng)資產(chǎn)間的相互作用）項(xiàng)在資產(chǎn)數(shù)目趨于無窮時(shí)不趨于零。

市場(chǎng)分類：1、弱型有效市場(chǎng)：證券價(jià)格充分地反映了其歷史價(jià)格信息。稱市場(chǎng)達(dá)到了“弱型有效”或具有“弱型效率”。Pt=Pt-1＋期望收益＋隨機(jī)誤差股票價(jià)格呈現(xiàn)隨機(jī)游走(randomwalk)狀態(tài)“技術(shù)分析”無效2、半強(qiáng)型有效市場(chǎng)：證券價(jià)格充分地反映了所有公開可用的信息。任何公開信息不能保證投資者獲取超常利潤(rùn)，“基本分析”無效3、強(qiáng)型有效市場(chǎng)：證券價(jià)格充分地反映了所有的信息，包括公開的和內(nèi)幕的信息。

MM理論的假設(shè)條件1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以衡量；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相同的企業(yè)處于同等的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。2、股票和債券在完善的資本市場(chǎng)上進(jìn)行交易。完善的資本市場(chǎng)意味著：（1）無傭金成本；（2）投資者的借款利率和公司的借款利率相同；（3）所有目前和潛在的投資者對(duì)企業(yè)未來的EBIT估計(jì)相同，即投資者對(duì)公司的未來收益和收益的風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)相同；（4）信息是對(duì)稱的，公司管理者和投資者對(duì)公司都可獲得相同的信息。3、企業(yè)和個(gè)人的債務(wù)均為無風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)，即所有債務(wù)利率均為無風(fēng)險(xiǎn)利率，而且，不會(huì)因債務(wù)的增加而改變。4、所有現(xiàn)金流量為永久年金，即企業(yè)為零增長(zhǎng)，企業(yè)預(yù)期的EBIT為常數(shù)，并且公司的債券是永久年金。這里預(yù)期的EBIT是常數(shù)，是投資者的預(yù)期，但是實(shí)現(xiàn)了的EBIT可以與預(yù)期的不同。MM理論無公司稅條件下的MM模型VU（無杠桿企業(yè)的價(jià)值

）=VL（杠桿企業(yè)的價(jià)值）資本結(jié)構(gòu)與資本成本和公司價(jià)值無關(guān)

資本的成本取決于資本的使用而不是資本的來源。由此可知，在對(duì)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)，其折現(xiàn)率取決于資產(chǎn)的用途。在金融市場(chǎng)上，如果有兩個(gè)金融資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量特性完全相同，而其折現(xiàn)率卻有所不同，則它們的市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，就存在無風(fēng)險(xiǎn)套利機(jī)會(huì)，而這是不允許的。有公司稅條件下改進(jìn)的MM模型VL=VU+TC*B

-（財(cái)務(wù)困境成本的現(xiàn)值+債務(wù)代理成本的現(xiàn)值）VU=無債務(wù)的公司價(jià)值最優(yōu)債務(wù)額B*

稅盾現(xiàn)值V=公司的實(shí)際價(jià)值財(cái)務(wù)困境成本的現(xiàn)值+債務(wù)代理成本的現(xiàn)值債務(wù)額（B）公司的價(jià)值（V）公司融資包括：股權(quán)融資債權(quán)融資租賃融資信托融資典當(dāng)融資普通股融資具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）普通股融資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)（2）普通股沒有固定的到期日，無需償還普通股融資的缺點(diǎn)：（1）容易分散公司的控制權(quán)（2）資本成本較高。（3）公司過度依賴普通股融資，會(huì)被投資者視為消極的信號(hào)，從而導(dǎo)致股票價(jià)格的下跌，進(jìn)而影響公司的其他融資手段的使用普通股的資金成本公式為RS=RF+β(RM-RF)或首次公開發(fā)行Initialpublicofferings

公司的不同利益集團(tuán)，對(duì)優(yōu)先股有不同的認(rèn)識(shí)：普通股的股東一般把優(yōu)先股看成是一種特殊債券，這是因?yàn)椋仨氃谄胀ü芍叭〉檬找?，分享資產(chǎn)；從債券的持有人來看，優(yōu)先股則屬于股票，因?yàn)樗鼘?duì)債券起保護(hù)作用，可以減少債券投資的風(fēng)險(xiǎn)，屬于權(quán)益資金；從公司管理當(dāng)局和財(cái)務(wù)人員的觀點(diǎn)來看，優(yōu)先股則具有雙重性質(zhì)，這是因?yàn)?，?yōu)先股雖沒有固定的到期日，不用償還本金，但往往需要支付固定的股利，成為財(cái)務(wù)上的一項(xiàng)負(fù)擔(dān)。所以，當(dāng)公司利用優(yōu)先股集資時(shí)，一定要考慮這兩方面的特征。由于優(yōu)先股每期有固定的股利支付率，所以優(yōu)先股實(shí)際上就是一個(gè)永續(xù)年金。其資金成本為：D：表示優(yōu)先股的股息P0：表示發(fā)行價(jià)格f：表示發(fā)行費(fèi)率留存收益融資留存收益融資的優(yōu)點(diǎn)：1、留存收益融資基本不發(fā)生融資費(fèi)用。2、留存收益融資可使企業(yè)的所有者獲得稅收上的利益留存收益融資的缺點(diǎn)：1、留存收益的數(shù)量常常會(huì)受到某些股東的限制2、留存收益過多，股利支付過少，可能會(huì)影響到今后的外部融資。3、留存收益過多，股利支付過少，可能不利于股票價(jià)格的上漲，影響企業(yè)在證券市場(chǎng)上的形象。私募融資私募資本市場(chǎng)是指具有高深專業(yè)技能、能夠獨(dú)立確定投資價(jià)值的投資者，如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行、富有的個(gè)人等發(fā)行證券私募發(fā)行的特點(diǎn)：1、優(yōu)點(diǎn)（1）發(fā)行費(fèi)用較低（2）融資速度快（3）發(fā)行方案和發(fā)行規(guī)模更具靈活性（4）股票價(jià)格反應(yīng)積極2、缺點(diǎn)（1）更高的資本成本支出（2）更嚴(yán)格的條款和更具有限制性的發(fā)行條件長(zhǎng)期借款籌資由于長(zhǎng)期借款期限長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，因此，除借款合同的基本條款之外，銀行等債權(quán)人通常還在借款的合同里附加各種保護(hù)性條款，以確保企業(yè)能按時(shí)足額償還貸款。保護(hù)性條款一般有以下三類：一般性保護(hù)條款1、企業(yè)需持有一定限額的貸幣資金及其他流動(dòng)資產(chǎn)。一般規(guī)定企業(yè)必須保持最低營(yíng)運(yùn)資本凈值和最低的流動(dòng)比率2、限制企業(yè)支付現(xiàn)金股利、再購入股票和職工加薪規(guī)模3、限制企業(yè)資本支出的規(guī)模4、限制企業(yè)再舉債規(guī)模5、限制企業(yè)的投資，例行性保護(hù)條款1、借款方定期向提供貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提交財(cái)務(wù)報(bào)表2、不準(zhǔn)在正常情況下出售較多的非產(chǎn)成品（商品）存貨3、如期清償應(yīng)繳納的稅金和其他到期債務(wù)4、不準(zhǔn)任何資產(chǎn)作為其他承諾的擔(dān)?；虻盅?、不準(zhǔn)貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)或出售應(yīng)收賬款6、限制借款方租賃固定資產(chǎn)的規(guī)模7、做好固定資產(chǎn)的維修保護(hù)工作，使之處于良好的運(yùn)作狀態(tài)特殊性保護(hù)條款要求企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)人購買人身保險(xiǎn)；借款的用途不得改變；違約懲罰條款等等。長(zhǎng)期借款的資金成本為：

M表示企業(yè)借款總額i表示銀行貸款利率T表示企業(yè)的所得稅率C表示企業(yè)可實(shí)際使用的金額

1、長(zhǎng)期借款的優(yōu)點(diǎn)（1）籌資速度快。（2）成本較低。（3）靈活性較強(qiáng)（4）便于利用財(cái)務(wù)的杠桿效應(yīng)2、長(zhǎng)期借款的缺點(diǎn)：（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。（2）限制條款多。（3）籌資數(shù)額有限。3、債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）資本成本較低。（2）可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用（3）保障公司控制權(quán)。4、債券融資的缺點(diǎn)（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。（2）限制條件較多（3）籌資規(guī)模受制約長(zhǎng)期借款和債券籌資比較再融資

再融資：發(fā)新股（配股，增發(fā)）,可轉(zhuǎn)換債券,認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn)：對(duì)發(fā)行者：轉(zhuǎn)股時(shí)，更高的發(fā)行價(jià)；不轉(zhuǎn)股時(shí)，較低的利息對(duì)投資者：轉(zhuǎn)股時(shí)，資本利得；不轉(zhuǎn)股時(shí)，本息的保證，但是有機(jī)會(huì)成本的損失在實(shí)踐中，企業(yè)一般在股市低迷、銀行利率較高的情況下選擇發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券。股市高漲時(shí)，配股或者增發(fā)。股票增發(fā)流程股利政策公司股利政策類別剩余股利政策。稅后利潤(rùn)首先用于滿足公司投資資金的需求，剩余者用于發(fā)放現(xiàn)金股利。穩(wěn)定現(xiàn)金股利額政策。各期現(xiàn)金股利保持穩(wěn)定，不減少，也不輕易增加。穩(wěn)定現(xiàn)金股利率政策。每年在稅后利潤(rùn)中提取固定比例的利潤(rùn)用于發(fā)放現(xiàn)金股利。正常股利加額外股利政策。除按穩(wěn)定數(shù)額發(fā)放現(xiàn)金股利外，在公司有較多現(xiàn)金時(shí)，增發(fā)一部分額外股利。

股利政策對(duì)比剩余股利政策的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)在于:能使公司維持最佳資本結(jié)構(gòu)，使綜合資本成本最低。缺點(diǎn)在于:不利于股利的穩(wěn)定支付穩(wěn)定股利政策的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、穩(wěn)定的股利向市場(chǎng)傳遞公司正常發(fā)展的信息，有利于樹立公司良好形象，增強(qiáng)投資者對(duì)公司的信任，穩(wěn)定股票價(jià)格。2、穩(wěn)定的股利政策有利于投資者安排股利收入和支出，特別是那些對(duì)股利有著很強(qiáng)依賴性的股東尤為如此。3、股利穩(wěn)定的股票有利于機(jī)構(gòu)投資者購買該種股利政策盡管有利于股利的穩(wěn)定支付，但也存在著以下缺陷：1、股利支付與企業(yè)盈余相脫節(jié)，使股利分配水平不能反映企業(yè)的績(jī)效水平。2、當(dāng)企業(yè)盈余較低時(shí)仍要支付固定股利，這可能導(dǎo)致企業(yè)資金短缺，甚至陷入財(cái)務(wù)困境。股票股利對(duì)企業(yè)的意義（1）有利于企業(yè)保留現(xiàn)金（2）有利于增強(qiáng)企業(yè)股票的流動(dòng)性股票股利的缺陷（1）由于發(fā)放股票股利的手續(xù)和程序相對(duì)復(fù)雜，因而其費(fèi)用負(fù)擔(dān)也相對(duì)較大。（2）分發(fā)股票股利盡管能夠減少企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金支付，但可能加重企業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)股票回購股票回購主要有三種方式：固定價(jià)格招標(biāo)收購降價(jià)式拍賣收購公開市場(chǎng)回購。股票回購的作用1、鞏固既定控制權(quán)2、改善資本結(jié)構(gòu)3、反收購策略4、增加公司股利分配的靈活性5、信號(hào)效應(yīng)公司風(fēng)險(xiǎn)從公司理財(cái)角度，我們將公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為三類：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是公司作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體所必須面對(duì)的基礎(chǔ)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于原料市場(chǎng)、產(chǎn)品市場(chǎng)、銷售網(wǎng)絡(luò)、管理模式和政策法規(guī)等市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生變化所帶來的公司價(jià)值變動(dòng)的不確定性。1、法律政策風(fēng)險(xiǎn)2、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)3、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)4、公司管理風(fēng)險(xiǎn)，它是指由于公司自身管理方面的變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司在財(cái)務(wù)活動(dòng)中面臨的各種因素導(dǎo)致的公司價(jià)值變動(dòng)的不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行控制，屬于公司理財(cái)?shù)闹匾獌?nèi)容。它大致包含以下一些方面：商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)；負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)困境與破產(chǎn)清算當(dāng)一個(gè)企業(yè)無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來滿足合同所要支付的款項(xiàng)時(shí)，它就將陷入財(cái)務(wù)困境。企業(yè)一般采取以下措施來應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)困境：出售主要資產(chǎn)；與其他公司合并；減少資本支出及研發(fā)費(fèi)用；發(fā)售新股；與銀行或其它債權(quán)人談判；以債權(quán)置換股權(quán)；申請(qǐng)破產(chǎn)（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，公司有各種各樣的資產(chǎn)，但原材料、產(chǎn)品、存貨、固定資產(chǎn)等都主要包含在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之中，此處市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特指公司持有的金融資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括四個(gè)流程：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)處理效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有三種基本方法：套期保值、保險(xiǎn)、分散投資。套期保值是指公司在現(xiàn)貨市場(chǎng)上原本就存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)頭寸，同時(shí)通過在期貨市場(chǎng)上進(jìn)行反向?qū)_交易來消除該風(fēng)險(xiǎn)頭寸．套期保值者的動(dòng)機(jī)是規(guī)避正常經(jīng)濟(jì)交易中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)暴露，他是以放棄額外收益為代價(jià)來避免額外的損失；保險(xiǎn)是指支付額外的費(fèi)用即保險(xiǎn)費(fèi)來避免損失。通過購買保險(xiǎn)，可以用一項(xiàng)確定的損失來替代如果不保險(xiǎn)而遭受更大損失的可能性。套期保值和保險(xiǎn)的區(qū)別在于，前者是以放棄潛在收益為代價(jià)來降低損失的可能性，后者則是通過支付確定的保險(xiǎn)費(fèi)，在保留潛在收益的情況下降低損失的可能性兼并與收購（M&A）

兼并（Merge）通常是指一家企業(yè)以現(xiàn)金、證券或其它形式購買取得其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)喪失法人資格或改變法人實(shí)體，并取得對(duì)這些企業(yè)決策控制權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。

收購(Acquisition）是指企業(yè)用現(xiàn)金、債券或股票購買另一家企業(yè)的部分或全部資產(chǎn)或股權(quán)，以獲得該企業(yè)的控制權(quán)。收購的對(duì)象一般有兩種：股權(quán)和資產(chǎn)。

按并購雙方在并購?fù)瓿珊蟮姆傻匚粍澐郑何蘸喜⒑托略O(shè)合并。公司并購理論效率差異理論經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)理論純粹的分散經(jīng)營(yíng)理論財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)戰(zhàn)略性結(jié)盟理論價(jià)值低估理論在企業(yè)并購活動(dòng)中投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)是同時(shí)發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估所謂資產(chǎn)評(píng)估，就是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則、依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值(不是資產(chǎn)的賬面歷史價(jià)值，應(yīng)該為現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值)進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)（一）聯(lián)系1.資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法；2.流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行；3.在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二）區(qū)別1、審計(jì)具有明顯的公證性特征，資產(chǎn)評(píng)估具有明顯的咨詢特征。2、遵循原則不同。3、審計(jì)主要是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)，審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的，而與資產(chǎn)評(píng)估卻是大相徑庭資產(chǎn)評(píng)估的基本作用1.咨詢的作用

是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。2.管理的作用

資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)

（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。（二）持續(xù)使用假設(shè)

按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（三）公開市場(chǎng)假設(shè)

公開市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。（四）清算假設(shè)

資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商，或以拍賣方式將其資產(chǎn)被強(qiáng)制在公開市場(chǎng)上出售，即非正常情況下的資產(chǎn)處理。

資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則1、貢獻(xiàn)原則。是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一部分的價(jià)值，取決于他對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或整體資產(chǎn)的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體資產(chǎn)價(jià)值的影響程度來衡量綜合考慮整體資產(chǎn)。2、替代原則。當(dāng)同時(shí)具有幾種功效相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大?？蛇x擇性和有無替代性。3、預(yù)期原則。資產(chǎn)價(jià)值的高低取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高，是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。4.供求原則。假定在其他條件不變的提下，商品價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須要有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估一般目的——為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估的特定目的——為了滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求

資產(chǎn)評(píng)估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，即為了滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估目的不同，其評(píng)估值也不相同

資產(chǎn)評(píng)估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值。市場(chǎng)法收益法成本法類比調(diào)整法評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估值=重置成本×成新率資產(chǎn)評(píng)估方法體系直接比較法收益期折現(xiàn)率收益額市價(jià)折扣法現(xiàn)行市價(jià)法功能價(jià)值類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法價(jià)格指數(shù)法成本市價(jià)法價(jià)值比率法市場(chǎng)法市場(chǎng)法是就是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最直接、最具說服力的評(píng)估途徑之一應(yīng)用前提1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。直接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象特征÷參照物特征適用條件：

參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上。功能價(jià)值類比法：

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：Ⅰ.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。Ⅱ.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。類比調(diào)整法

適用條件：（1）不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。

（2）對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)（主要是功能、交易時(shí)間、新舊、交易情況等），將每一個(gè)因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來，然后相加，得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)售價(jià)類比法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值或：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市場(chǎng)法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2、缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。

成本法成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。前提條件1、成本法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資產(chǎn)處在繼續(xù)使用過程中（被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)）。2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料（特別注意二者的可比性）。

（1）成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。

（2）現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或可比性。3、成本法要求必須能夠測(cè)定形成資產(chǎn)價(jià)值的必要耗費(fèi)，即形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗重置成本計(jì)算一是選取的物價(jià)指數(shù)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相匹配，一般采用某一類產(chǎn)品的分類物價(jià)指數(shù)，不可采用綜合物價(jià)指數(shù)。二是企業(yè)賬面的設(shè)備歷史成本一般包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)以及其他費(fèi)用。上述費(fèi)用的物價(jià)指數(shù)往往是不同的，應(yīng)該分別計(jì)算。三是該法只能測(cè)算復(fù)原重置成本。四是進(jìn)口設(shè)備應(yīng)使用進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)（或者設(shè)備的出口國(guó)）的分類物價(jià)指數(shù)收益法收益法以預(yù)期收益為基礎(chǔ)，采用以利求本的思維方式，通過對(duì)被估資產(chǎn)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化的方式確定評(píng)估值。因此，從理論上講，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。

1.收益法涉及到三個(gè)基本因素（1）被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益（R）（2）折現(xiàn)率或者資本化率（r）（3）被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件

⑴被評(píng)估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。⑵資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。⑶被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)即是指房屋建筑物，地產(chǎn)僅只土地使用權(quán)。在評(píng)估中,房地產(chǎn)評(píng)估可以分為土地使用權(quán)評(píng)估和建筑物評(píng)估。歐美國(guó)家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特征1、位置固定性——風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移能力差2、使用長(zhǎng)期性——土地使用權(quán)的年限國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。3、投資大量性——不易變現(xiàn)4、保值增值性5、受政策面因素影響較大6、供求區(qū)域性一個(gè)城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個(gè)城市供給不足的問題。7、投資風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。

（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響建筑物的含義通常所說的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類。1、建筑物：指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。2、構(gòu)筑物：建筑物以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁等。建筑物在估價(jià)時(shí)須考慮的基本因素1、座落位置。2、面積。3、用途。4、建筑結(jié)構(gòu)。5、建筑高度。6、附屬設(shè)施。7、裝修質(zhì)量和水平。8、建成時(shí)間。9、外觀。10、平面格局。11、產(chǎn)權(quán)。12、其他。評(píng)估值＝重新購建價(jià)格－各種損耗因?yàn)樵摲ㄊ菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估建筑物價(jià)值，因此，必須了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成或重置成本的構(gòu)成。建筑物價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目主要內(nèi)容如下1.土地取得費(fèi)：地價(jià)的組成部分；2.前期工程費(fèi)；①規(guī)劃和可行性研究費(fèi)，按各地現(xiàn)行定額計(jì)算；②場(chǎng)地臨時(shí)用水、電、路和場(chǎng)地平整費(fèi)，通常按實(shí)際工程量估算；③測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，按定額計(jì)算。3.建筑安裝工程費(fèi)①建安工程費(fèi)②工程附加支出4.配套費(fèi)5.建設(shè)期利息6.建設(shè)單位管理費(fèi)7.稅金8.利潤(rùn)建筑物評(píng)估中成本法一般適用于無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況，如政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園等沒有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。但是由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以成本法在土地使用權(quán)評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制。

土地使用權(quán)1.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

2.土地使用權(quán)出讓

指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。4.土地使用權(quán)出租

指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

5.土地使用權(quán)抵押

其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。地價(jià)地價(jià)種類主要有：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、交易價(jià)、課稅價(jià)格等?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以城市為單位。標(biāo)定地價(jià)是具體宗地在一定使用年期的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)的特點(diǎn)①標(biāo)定地價(jià)政府公告的具體地塊的價(jià)格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià)。②標(biāo)定地價(jià)一般都具有評(píng)估基準(zhǔn)日，隨時(shí)間的變化而變化。③標(biāo)