房地產(chǎn)企業(yè)納稅實務的項目一-房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎課件

房地產(chǎn)企業(yè)納稅實務的項目一房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎56、死去何所道，托體同山阿。57、春秋多佳日，登高賦新詩。58、種豆南山下，草盛豆苗稀。晨興理荒穢，帶月荷鋤歸。道狹草木長，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿無違。59、相見無雜言，但道桑麻長。60、迢迢新秋夕，亭亭月將圓。房地產(chǎn)企業(yè)納稅實務的項目一房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎房地產(chǎn)企業(yè)納稅實務的項目一房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎56、死去何所道，托體同山阿。57、春秋多佳日，登高賦新詩。58、種豆南山下，草盛豆苗稀。晨興理荒穢，帶月荷鋤歸。道狹草木長，夕露沾我衣。衣沾不足惜，但使愿無違。59、相見無雜言，但道桑麻長。60、迢迢新秋夕，亭亭月將圓。項目一房地產(chǎn)行業(yè)涉稅基礎學習與訓練重點子項目一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。開展的主要業(yè)務有：一是，土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。二是，房屋的開發(fā)與經(jīng)營。這是指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。三是，代建工程的開發(fā)。這是企業(yè)接受政府和其他單位委托代為開發(fā)的工程。房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，并同時符合“其他代理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其他代理服務是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。子項目二房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與稅收的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)與稅收管理的關(guān)聯(lián)（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收的涵義1.什么是稅收稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的規(guī)范和方法，強制性、無償性、固定性地取得財政收入的一種形式。從現(xiàn)象看，稅收是國家取得財政收入的重要形式，從本質(zhì)上看，稅收是國家憑借政治權(quán)力對社會剩余產(chǎn)品進行分配而體現(xiàn)的一種特定的分配關(guān)系。2.什么是房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收是一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅收的集合，是我國稅收體系中的重要組成部分。房地產(chǎn)和稅收的統(tǒng)一，構(gòu)成一個基本范疇，這就是“房地產(chǎn)稅收”。作為國家稅收體系重要組成部分的房地產(chǎn)稅收，首先體現(xiàn)的是一種財政范疇，即是指國家根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、投資建設者、使用人或受讓人強制地、無償?shù)亍⒐潭ǖ厝〉靡欢ㄘ泿诺呢斦顒?；同時，它又是一個重要的分配范圍，參與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的各個環(huán)節(jié)的分配，體現(xiàn)國家與房地產(chǎn)主體之間的分配關(guān)系。（二）房地產(chǎn)業(yè)對稅收管理的影響房地產(chǎn)業(yè)對稅收管理的影響主要體現(xiàn)在其自身的特點上:一是，從房地產(chǎn)開發(fā)審批過程看，各行政管理部門之間的工作銜接相當嚴密，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、規(guī)費繳納手續(xù)，下一個管理部門就進行不下去，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程就會中斷。二是，從行政管理的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資通常由五個階段組成:立項審批、規(guī)劃審批、施工審批、銷售審批和產(chǎn)權(quán)審批。稅務機關(guān)應從第一或第二階段介入，因為此時已涉及稅收問題。三是，房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，而收益則在中、后期，從稅收管理角度看，稅務部門主要關(guān)心的也是中后期的經(jīng)營成果，對房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作，包括開發(fā)成本的真實性缺乏必要的監(jiān)督檢查，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡力減少資金占用，必然會想盡一切辦法延緩稅款繳納時間。四是，購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易，與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，關(guān)心的是房地產(chǎn)權(quán)證是否能拿到自己手中，而不關(guān)心是否取得合法票據(jù)，使“以票管稅”難以實現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款開了方便之門。子項目三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程與涉稅環(huán)節(jié)一、前期準備階段1.契稅契稅是專門對轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為課征的稅收，其納稅人是產(chǎn)權(quán)的承受人。契稅的征稅范圍包括國有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換五個方面，其計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格，實行3-5%的幅度稅率。2008年11月，為減輕個人購房者的負擔，促進個人住房消費，國家第二次調(diào)整了房地產(chǎn)稅收政策：將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。2.耕地占用稅為合理利用土地資源，加強土地管理，保護耕地，國務院制定《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，該條例自2008年1月1日起施行。占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準占用的耕地面積和未經(jīng)批準占用的耕地面積。二、建設施工階段1.建筑業(yè)營業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。營業(yè)稅采用比例稅率，建筑業(yè)稅率為3%。2.增值稅增值稅是對在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，就其銷售貨物或提供勞務的增值額和進口金額為計稅依據(jù)而課征的一種流轉(zhuǎn)稅。在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務，是指銷售貨物的起運地或者所在地在境內(nèi)以及提供的應稅勞務發(fā)生在境內(nèi)。3.印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅，它屬于行為稅。凡發(fā)生書立、使用、領(lǐng)受應稅憑證的行為，就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務?，F(xiàn)行印花稅的基本規(guī)范，是l988年8月6日國務院發(fā)布并于同年10月1日實施的《中華人民共和國印花稅暫行條例》。根據(jù)印花稅法的相關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，需要繳納印花稅的有：建設工程勘察設計合同，按收取費用的萬分之五貼花；建筑安裝工程承包合同，按承包金額的萬分之三貼花。

4.車輛購置稅車輛購置稅是對購置的車輛征收的一種稅收。國務院于2000年10月22日頒布《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》，于2001年1月1日起實施車輛購置稅，并取代車輛購置費。車輛購置稅由國家稅務總局負責征收管理，目前暫由交通部門所屬的原車輛購置附加費稽征機構(gòu)代征，所得收入歸中央政府所有，專門用于交通基礎設施的維護和建設。車輛購置稅的征收范圍包括汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運輸車。具體征收范圍依照《車輛購置稅征收范圍表》執(zhí)行。5.車船稅車船稅法是指國家制定的用以調(diào)整車船稅征收與繳納之間權(quán)利及義務關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行車船稅的基本規(guī)范，是2006年l2月29日國務院頒布并于2007年1月1日實施的《中華人民共和國車船稅暫行條例》。6.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。三、銷售階段1.銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在房地產(chǎn)交易過程中，涉及營業(yè)稅的主要是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和銷售不動產(chǎn)。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，均須就其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額按5%的比例稅率計征營業(yè)稅。

2.土地增值稅現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年l2月13日國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。土地增值稅是1993年新設的稅種，是對在中國境內(nèi)以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的增值額所繳納的一種稅。

3.企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。它是國家參與企業(yè)利潤分配的重要手段。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織，應當就生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法繳納企業(yè)所得稅，適用統(tǒng)一的比例稅率25%。具體到房地行業(yè)而言，必須就其來源于土地或房地產(chǎn)的所得(凈收益)繳納企業(yè)所得稅。

4.城市維護建設稅城市維護建設稅（簡稱城建稅），是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)而征收的一種稅?，F(xiàn)行城建稅的基本規(guī)范，是l985年2月8日國務院發(fā)布并于同年1月1日實施的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》。子項目四我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)涉稅方面的問題一、房地產(chǎn)稅收方面的立法缺失（一）立法層次相對較低（二）內(nèi)外稅制不統(tǒng)一（三）稅、費界限不清二、房地產(chǎn)稅制設計不合理（一）稅種設計過時、重復（