房地產(chǎn)投發(fā)崗培訓(xùn)教學(xué)課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概論目錄第一部分產(chǎn)業(yè)特征分析第二部分如何選擇項(xiàng)目第三部分項(xiàng)目投資決策第四部分項(xiàng)目在于操作區(qū)域性產(chǎn)業(yè)特征分析周期性復(fù)雜性房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市高風(fēng)險(xiǎn)性?xún)?nèi)部的不同地區(qū)之間,房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。+由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn),我們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況項(xiàng)目運(yùn)作中外部政策環(huán)境、行政審批環(huán)境、內(nèi)部供應(yīng)鏈都有區(qū)域?qū)傩?、市?chǎng)也具有區(qū)域?qū)傩?。區(qū)域性+房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性,其周其期性變化的基本規(guī)律也是:繁榮一調(diào)整一衰退一蕭條一復(fù)復(fù)雜性蘇一繁榮。高風(fēng)險(xiǎn)性+房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。+因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì),了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期,從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向區(qū)域性+房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品,也是周期性人們最重視,最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)復(fù)雜性+特許經(jīng)營(yíng)特征明顯高風(fēng)險(xiǎn)性+房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目論證、獲取、建設(shè)、交易過(guò)程復(fù)雜。僅營(yíng)銷(xiāo)就有230個(gè)節(jié)點(diǎn),工程建設(shè)500過(guò)個(gè)三級(jí)節(jié)點(diǎn)+做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情,區(qū)域性方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至周期性幾十億,投入數(shù)額巨大復(fù)雜性另方面,房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng),巨額資金投入在未來(lái)幾高風(fēng)險(xiǎn)性年才能開(kāi)始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣,則難以退出市場(chǎng)。+此外,房地產(chǎn)比較容易受?chē)?guó)家和地區(qū)等外部條件的影響特別是在我國(guó),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色,更容易受到政策的影響。目錄第一部分產(chǎn)業(yè)特征分析第二部分如何選擇項(xiàng)目第三部分項(xiàng)目投資決策第四部分項(xiàng)目在于操作看區(qū)位如何選擇項(xiàng)目看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件+土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要生產(chǎn)資料,一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,我們必須不看交易方式斷地尋找土地,發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。看付款方式看區(qū)位+不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境,決定了該地段附近的看場(chǎng)地條件市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征。看規(guī)劃條件在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期因?yàn)橹行膮^(qū)域人口多,需求大。同時(shí)目前看交易方式市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者多為自住型,自住型需求一般都要求設(shè)施配套,交通方便,工作生活方便,這些條件多在城市中心才能滿(mǎn)足。+雖然宗地的自然地理位置是不變的,但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展完善,城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。區(qū)位,不僅僅是一個(gè)自然地理概念,還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)地理交通地理和人文地理概念看區(qū)位+如果說(shuō)地段是大前提,那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條看場(chǎng)地條件件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等?？匆?guī)劃條件+場(chǎng)地是否拆遷完畢,如果未拆遷完畢,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素