市場調(diào)研流程與操作技巧

市場部的主要工作1、房地產(chǎn)信息資料的收集；2、對區(qū)域市場的深入了解；3、對工程進行前期的市場調(diào)研，提出工程的可行依據(jù)；4、負責對工程進行財務(wù)分析、投資收益分析；5、參與工程的規(guī)劃與設(shè)計，參與工程開展報告的撰寫；6、負責對公司新入司員工的前期市場培訓(xùn)。市場調(diào)研流程與操作技巧第一局部市場調(diào)研類型1、工程開展調(diào)研目的：針對工程的可行性、工程定位〔產(chǎn)品、價格、物業(yè)類型〕及業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)研，為工程的前期籌劃報告提供市場依據(jù)對象：影響房地產(chǎn)決策的相關(guān)經(jīng)濟因素指標的調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及開展趨勢的調(diào)研區(qū)域性特殊性質(zhì)的調(diào)研競爭樓盤的調(diào)研〔直接競爭樓盤與間接競爭樓盤〕對工程本身進行深入的調(diào)研〔地塊性質(zhì)、經(jīng)濟指標、交通、配套、優(yōu)劣勢等〕方法：實地考察法、文獻資料收集法2、工程營銷調(diào)研目的：針對工程的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調(diào)研，對工程的營銷籌劃報告提供依據(jù)對象：競爭樓盤的調(diào)研〔直接競爭與間接競爭樓盤〕營銷模式的調(diào)研營銷籌劃的機構(gòu)調(diào)研本工程優(yōu)劣勢的調(diào)研及適合的營銷模式方法：實地考察法、人員訪談法3、工程推廣調(diào)研目的：針對競爭工程的推廣主題、廣告語及運用媒體組合進行的調(diào)研，為推廣思路提供依據(jù)對象：區(qū)域市場的戶外、廣告、燈箱的調(diào)研區(qū)域樓盤的主題廣告語的調(diào)研區(qū)域樓盤的形象包裝的調(diào)研推廣的媒體運用組合的調(diào)研推廣機構(gòu)的調(diào)研方法：實地考察法、人員訪談法第二局部調(diào)研流程一、市場調(diào)研的目的1、明確市場調(diào)研的目的2、了解調(diào)研對本工程運作的影響3、了解本次調(diào)研的范圍二、市場調(diào)研的相關(guān)準備工作

1、確定工程調(diào)研的對象2、確定調(diào)研方法——實地考察法、問詢法、觀察法、座談會、隨機調(diào)研等等3、制定調(diào)研工具——相關(guān)的表格、人員的安排等等4、調(diào)研時間確實定及區(qū)域確實定三、市場調(diào)研的主要內(nèi)容

宏觀經(jīng)濟背景分析相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響〔金融政策、土地政策等〕房地產(chǎn)總體市場狀況分析未來市場開展的預(yù)測1、開發(fā)背景分析2、對工程本身的市場調(diào)研占地規(guī)模工程四至周邊配套工程本身的優(yōu)勢、劣勢、時機分析、威脅分析，對工程進行綜合的分析規(guī)劃設(shè)計要求的了解〔容積率、綠化率、建筑密度等等〕3、競爭對手的調(diào)研A、競爭性工程確定競爭性工程確定的原那么為與工程處于同檔次、同區(qū)域，目標客戶群根本相同，具有直接競爭威脅的市場上的同類工程。B、確定調(diào)研的主要對象及主要內(nèi)容：住宅地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)工程的產(chǎn)品特色，與本工程產(chǎn)品的差異及其經(jīng)營方向趨勢價格同質(zhì)工程常用的價格策略渠道同質(zhì)工程客源來歷情況，主要目標市場銷售，同質(zhì)工程目前的銷售狀況及成因促銷，同質(zhì)工程促進產(chǎn)品銷售與開展的手段和方式效勞，同質(zhì)工程的后續(xù)效勞內(nèi)容、手段商業(yè)地產(chǎn)〔1〕整體規(guī)?！?〕業(yè)態(tài)組織〔3〕交通條件〔4〕銷售手段〔5〕經(jīng)營特色〔6〕銷售、租賃狀況四、目標消費者的調(diào)研〔包括自用者和投資者〕

專項調(diào)研〔須進行數(shù)理型分析、數(shù)據(jù)的處理采用Excel、Spss等軟件〕〔1〕目標消費人群根本特征〔2〕目標消費人群對商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇趨向〔3〕目標消費人對商業(yè)環(huán)境的選擇趨向〔4〕目標消費人對工程周邊的商業(yè)狀況選擇趨向〔5〕目標消費人對商業(yè)消費過程的要求〔6〕目標消費人群購置力取向五、根據(jù)以上市場調(diào)研結(jié)果作本工程的市場定位〔1〕市場需求比照分析〔2〕市場功能定位〔3〕市場檔次定位〔4〕市場客戶定位六、綜合結(jié)論

〔1〕工程的市場、產(chǎn)品分析結(jié)論〔2〕工程的市場運作初步建議七、撰寫工程市場調(diào)研報告第三局部實操技巧調(diào)研中常出現(xiàn)的問題及解決方法1、調(diào)研結(jié)果不全面解決方法：首先要熟悉調(diào)研表格上所有要了解的內(nèi)容，并且記住，才能有效的解決。2、調(diào)研結(jié)果不真實解決方法：換調(diào)研員從新調(diào)研，或采用進行調(diào)研，以考察調(diào)研結(jié)果的真實性。3、被對方識