上海市某公寓價值評估價格解讀課件

閘北板塊價值(jiàzhí)評估第一頁，共三十七頁。不夜城板塊公寓價格(jiàgé)解讀引言板塊概況縱向市場橫向市場價格(jiàgé)解讀第二頁，共三十七頁。引言(yǐnyán)不夜城板塊，位于老上海的下支角地區(qū)之一——閘北，地理意義上的上海中心城區(qū)，在上海市中心土地資源日益緊張，以及老城區(qū)規(guī)模性改造的情況下，其區(qū)位、交通以及配套等居住生活方面的優(yōu)勢逐步明顯，公寓價格亦借房產(chǎn)市場整體(zhěngtǐ)上揚的趨勢水漲船高。就該板塊整體(zhěngtǐ)較差的居住環(huán)境、上海居民的傳統(tǒng)觀念而言，當前的公寓市場價格是否適宜呢？這里將偏重從數(shù)據(jù)的角度進行分析。第三頁，共三十七頁。根本(gēnběn)概況區(qū)位特點(tèdiǎn)交通條件生活配套市政規(guī)劃第四頁，共三十七頁。區(qū)位(qūwèi)特點不夜城板塊(bǎnkuài)位于：閘北區(qū)南部，蘇州河以北、中山北路以南。不夜城板塊(bǎnkuài)不夜城板塊大寧板塊北外灘板塊武寧板塊長壽板塊北靜安板塊北黃埔板塊北臨大寧板塊；東接北外灘板塊、南倚北靜安板塊；北黃埔板塊；西靠武寧板塊、長壽板塊。第五頁，共三十七頁。區(qū)位(qūwèi)特點該板塊在文化、商業(yè)等角度，一直處于城市亞中心的地位。以不夜城商圈為中心商業(yè)配套(pèitào)，各項配套(pèitào)豐富，但缺乏全市輻射力的商業(yè)、文化中心。由于板塊內(nèi)，老城區(qū)密布，火車站外來人流混雜，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，極大(jídà)地降低了該板塊的住宅檔次。第六頁，共三十七頁。交通(jiāotōng)條件該板塊的交通配套相當成熟：軌道交通1號、3號、4號、以及正在(zhèngzài)建設(shè)中的8號線、10號線縱橫穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余條公交線路密集分布。南北高架方便自駕出行。鐵路上海站、中山路長途汽車站、上海長途客車總站、恒豐路長途汽車站、虬江路長途汽車站等是上海與周邊城市連接的主要節(jié)點。龐大的立體交通網(wǎng)絡(luò)頗具規(guī)模。不夜城板塊(bǎnkuài)第七頁，共三十七頁。生活(shēnghuó)配套醫(yī)院：上海市中醫(yī)院、長征醫(yī)院閘北分院、芷江地段醫(yī)院、海寧地段醫(yī)院等；教育配套：同濟大學(xué)第三分校、上海機電學(xué)院、塘沽學(xué)校、滬北中學(xué)、市北中學(xué)、閘北第三中心小學(xué)、共和路小學(xué)等；商業(yè)(shāngyè)配套：不夜城廣場、太平洋百貨、農(nóng)工商超市、吉盛偉邦等。各項配套均以滿足百姓根本生活需求為標準。不夜城板塊各項生活配套設(shè)施(shèshī)齊備：第八頁，共三十七頁。市政(shìzhèng)規(guī)劃“規(guī)劃在十一五期間，依托交通樞紐優(yōu)勢，利用鐵路上海站北廣場土地儲藏和綜合改造的契機，撤除不夜城地區(qū)(dìqū)成片舊區(qū)，加快閑置地塊建設(shè)和功能調(diào)整，根本完成不夜城地區(qū)(dìqū)形態(tài)建設(shè)，加大功能開發(fā)力度，建成以現(xiàn)代交通效勞為核心，中小企業(yè)商務(wù)效勞為支撐，旅游綜合效勞為特色，商貿(mào)效勞、中介效勞、特色會展、房產(chǎn)建筑業(yè)為配套的現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)，成為上?，F(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)。〞第九頁，共三十七頁?？v向(zònɡxiànɡ)市場在售工程分布市場走勢市場價格供求關(guān)系工程分段(fēnduàn)分析第十頁，共三十七頁。在售工程(gōngchéng)分布紫蘭苑泰閣卓悅居綠洲(lǜzhōu)雅賓利目前閘北內(nèi)環(huán)板塊有5個主要的在售工程。分布區(qū)域較為零散。分布零散，且體量僅以綠洲雅賓利和蒙特利城稍大，其余皆為城區(qū)改造(gǎizào)的小規(guī)模開發(fā)產(chǎn)物。蒙特利城第十一頁，共三十七頁。在售主要工程(gōngchéng)資料名稱總建容積率建筑形態(tài)面積段（2R、3R）綠洲雅賓利60000(一期)3.3高層97--108130--160蒙特利城6900003.45小高層、高層88--114.38126--136.49紫蘭苑400003.4小高層、多層93-112120-137泰閣9044——小高層70-90130卓悅居513005.39高層86--98第十二頁，共三十七頁。市場走勢紫蘭苑綠洲(lǜzhōu)雅賓利蒙特利城報價(bàojià)：13000報價(bàojià)：18500報價：16000泰閣卓悅居報價：11000-13000報價：16000-18000由于產(chǎn)品地段與品質(zhì)的分段，各個工程定位都有所針對。立足各檔次主力供給與成交的三個工程的客源，來說明目前不夜城板塊的產(chǎn)品定位與走勢。第十三頁，共三十七頁。市場走勢〔以客源入手(rùshǒu)分析〕價格較高，壓縮了本地客源的購置意愿?？驮创缶植渴切靺R、黃埔、盧灣等區(qū)擁有一定購置力的人士(rénshì)，以及近3成的外籍華裔客戶。客源局部來自徐匯、黃埔、盧灣等區(qū)，相對緊鄰綠洲雅賓利的價格優(yōu)勢，吸引大量閘北老區(qū)的拆遷戶，這些客源利用拆遷補償(bǔcháng)購置原生活環(huán)境的物業(yè)。閘北本區(qū)域客源占近7成，其余來自全市其它區(qū)；拆遷戶居多；由于產(chǎn)品自身定位經(jīng)濟化，購置客層相對較低。雅賓利蒙特利紫蘭苑市區(qū)客、外籍中高客源為主市區(qū)客與區(qū)域客各占半壁區(qū)域客為主第十四頁，共三十七頁。市場走勢客源直接反響(fǎnxiǎng)的就是價格承受能力，而產(chǎn)品定位是區(qū)位、品質(zhì)、地段等條件的結(jié)合產(chǎn)物，并且最終歸結(jié)到價格。從不夜城板塊的客源層次出發(fā)，板塊樓盤檔次定位根本上可以分為高、中、低三檔，以房產(chǎn)市場同時期產(chǎn)物的水平比較，板塊產(chǎn)品存在較大的差異和錯位。市場整體呈現(xiàn)向上的走勢，表現(xiàn)在價格的上揚。雅賓利第十五頁，共三十七頁。市場(shìchǎng)價格成交(chéngjiāo)均價：1496006-4-3綠洲(lǜzhōu)雅賓利06-7-29蒙特利城06-11-21紫蘭苑2期07-2-8卓悅居06-11-26泰閣峰值第十六頁，共三十七頁。市場(shìchǎng)價格從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以清楚地看到06年至今，不夜城板塊房產(chǎn)市場大幅上揚之勢：06年初始，不夜城板塊以10000左右的單價低開市場；06年4月，伴隨綠洲雅賓利強勢開盤，房產(chǎn)市場成交均價直線上竄至17017的峰值(fēnɡzhí)；之后，低價樓盤尾盤漸少，以及大量中高價格樓盤上市，支撐不夜城板塊將房產(chǎn)市場各月份的成交均價一直維持在15000左右浮動。反而缺乏繼續(xù)上揚的動力和趨勢。價格時間點均價極低990306-0114960極高1701706-04第十七頁，共三十七頁。供求關(guān)系板塊(bǎnkuài)市場供大于求綠洲(lǜzhōu)雅賓利，蒙特利蒙特利、圣和圣、紫蘭苑紫蘭苑、聯(lián)富假日(jiàrì)公寓第十八頁，共三十七頁。供求關(guān)系06年1月至07年5月期間，不夜城板塊總體供給、去化統(tǒng)計(tǒngjì)如下：套數(shù)面積供應(yīng)2680251624去化1906191174累計供求(gōngqiú)比例：1.41累計17個月的房產(chǎn)交易統(tǒng)計顯示，不夜城板塊呈現(xiàn)供大于求的情況(qíngkuàng)，供給超出需求近1/4，市場消化潛力被高估。第十九頁，共三十七頁。工程分段(fēnduàn)分析06年1月-07年5月期間，06年之前開盤在售的主要尾盤交易(jiāoyì)情況：樓盤成交均價成交套數(shù)成交面積富泉公寓10445333578協(xié)和大廈104232283富邑華庭10242141465新紅廈公寓99688911160北方佳苑9123374686累計988617521172第二十頁，共三十七頁。工程(gōngchéng)分段分析06年1月-07年5月份期間，06年之后(zhīhòu)開盤在售的主要樓盤交易情況：樓盤成交均價成交套數(shù)成交面積綠洲雅賓利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362靈廣花園（二期）12240503865紫蘭苑二期1230124925203圣和圣廣場1306111610070卓悅居（西區(qū)）1670922019459聯(lián)富假日公寓1312021012791累計155451737169638第二十一頁，共三十七頁。工程(gōngchéng)分段分析在價格產(chǎn)生較大的變動之后(zhīhòu)，市場供求比例呈現(xiàn)增大的趨勢第二十二頁，共三十七頁。工程(gōngchéng)分段分析成交均價漲幅06年前988657%06年后1554506年1月-07年5月，06年前開盤工程尾盤均價僅9886，06年后開盤的工程整體均價達15545，前后(qiánhòu)漲幅57%，區(qū)域市場內(nèi)，公寓產(chǎn)品價格的陡然增長可見一斑。成交均價成交套數(shù)推出套數(shù)成交面積推出面積去化率06年后155451737268016963825188165%06年4月份，綠洲雅賓利上市為整個不夜城板塊的價格上揚打響了頭炮。這樣大幅度價格提升的影響下，市場反響為累計供求比出增長趨勢，腥增供給量去化縱向比較(bǐjiào)相對困難，價格提升的程度缺乏市場支撐。第二十三頁，共三十七頁。1、不夜城板塊區(qū)位價值的表達，以及產(chǎn)品質(zhì)量的提升，勢必帶動板塊成交價格；2、經(jīng)過樓價暴漲后，市場持續(xù)上漲缺乏動力，當前價格的上升空間缺乏；3、目前市場供求比為1.41，供大于求，市場價格支撐存在(cúnzài)問題；4、價格暴漲后，引發(fā)累計供求比數(shù)值上漲，出現(xiàn)去化壓力，價格提升的程度缺乏市場支撐。第二十四頁，共三十七頁。橫向(hénɡxiànɡ)市場類比板塊選擇板塊價格比較板塊供求比較整體(zhěngtǐ)市場比較第二十五頁，共三十七頁。類比(lèibǐ)板塊選擇武寧、長壽板塊是指普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北的區(qū)域。與不夜城板塊相似，處于準城市中心的位置，區(qū)域內(nèi)樓盤性價比較高，是高品質(zhì)樓盤集中的區(qū)域之一。該地區(qū)的生活配套也相當成熟。武寧路商圈是該地區(qū)商業(yè)的主要聚集地，商場、大賣場(màichǎnɡ)、便利店、餐飲店、電影院等商業(yè)、文化設(shè)施都很齊全。板塊內(nèi)有兩條軌道交通，10多條公交線路，兩座跨蘇州河橋梁和中山北路高架，構(gòu)筑了三維立體交通網(wǎng)絡(luò)。也是上海未來(wèilái)主要的軌道交通樞紐之一。第二十六頁，共三十七頁。板塊(bǎnkuài)價格比較不夜城以三者最低的起點價格，漲至與武寧、長壽(chángshòu)相近第二十七頁，共三十七頁。板塊價格(jiàgé)比較在以上三個板塊中，不夜城板塊的價格起點是最低的，可是經(jīng)過06年4月份的漲幅后，成交均價一度領(lǐng)跑武寧、長壽板塊；但就在不夜城板塊漲勢減緩，成交均價小幅變化的時候，武寧、長壽的市場價格卻平穩(wěn)的逼近，甚至趕超?？梢?，在經(jīng)過較為劇烈的價格上漲后，不夜城板塊的市場缺乏強勁的動力(dònglì)繼續(xù)推進市場價格上揚，后繼乏力，而平穩(wěn)開展的武寧、長壽卻保持相當連貫的市場成長態(tài)勢，穩(wěn)步開展。另外，同質(zhì)板塊之間存在近似的開展速度，就不夜城板塊06年初較其它兩個板塊較低的成交均價來說，目前的市場價格大大超出了價格所應(yīng)有的上漲幅度；第二十八頁，共三十七頁。板塊供求(gōngqiú)比較武寧供求比例適中，成交(chéngjiāo)價格最具說服力；不夜城板塊是以較高的供求比支撐著較高的價格第二十九頁，共三十七頁。板塊(bǎnkuài)供求比較供求關(guān)系決定市場價格，供、求、價三者之間的關(guān)系可以明了的說明市場的健康狀況，也就是市場價格的合理性，市場供求平衡時的價格才是真正適宜的市場價格。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)、圖表我們可以看到：武寧板塊市場供求較為平衡，1.05的供求比例(bǐlì)與其13939價格是三個板塊中最有說服力的，長壽板塊0.83的供求比例(bǐlì)足以支撐14655的市場價格。而不夜城板塊市場卻以1.41的供求比例支撐著14960的價格，可見不夜城板塊市場價格虛高的情況。第三十頁，共三十七頁。板塊供求(gōngqiú)比較武寧、不夜城供給(gōngjǐ)、去化絕對量比較：板塊供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)面積去化面積武寧19981909252479230628不夜城26801906251624191174選取近似的去化套數(shù)作為標準。不夜城板塊較武寧板塊在供給上具有更大的選擇(xuǎnzé)空間，而武寧板塊的供給相對緊張。以板塊同質(zhì)而言，市場供給緊張的區(qū)域市場反而價格更低，市場支撐乏力。第三十一頁，共三十七頁。整體市場(shìchǎng)比較14960173537766不夜城板塊(bǎnkuài)較之整體市場成交均價波動較大第三十二頁，共三十七頁。整體市場(shìchǎng)比較不夜城板塊在內(nèi)環(huán)地區(qū)以及(yǐjí)上海市場整體開展較為平穩(wěn)的狀態(tài)下，波動范圍較之較大，市場的不穩(wěn)定反映了產(chǎn)品差異化帶給市場價格的影響。以綠洲雅賓利為區(qū)域領(lǐng)跑代表的情況下，產(chǎn)品帶來的附加值在市場“供給源〞工程有限的狀況下更加明顯，集中成交的時間節(jié)點導(dǎo)致上下價位產(chǎn)品反復(fù)拉扯板塊成交均價，一段時間內(nèi)，在很大的波動范圍維持一個根本的中值水平，欠缺后續(xù)的開展趨勢，影響板塊的市場價格反響。第三十三頁，共三十七頁。1、長壽、武寧板塊，06年1月至今，板塊市場上漲趨勢穩(wěn)?。?、二者06年起點價位較不夜城分別高出1300-3000，以同質(zhì)板塊開展速度近似來講，不夜城目前的市場價格是被高估的；3、從供求絕對量上看，不夜城與武寧去化量近似，卻有較大的市場供給(gōngjǐ)空間，以供、求、價之間的平衡關(guān)系看，其價格偏高。4、整體市場目前具有相對平緩的上漲幅度，而不夜城市場價格受到區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動成長，板塊自身的價格開展缺乏動力，可以說目前的市場價格是包裝下的產(chǎn)物。第三十四頁，共三十七頁。價格(jiàgé)解讀首先，縱向觀察區(qū)域市場：區(qū)位價值表達及產(chǎn)品品質(zhì)提升，勢必帶動板塊成交價格上漲；