新都新東路項(xiàng)目商業(yè)綜合定位報(bào)告55P課件

新都·新東路項(xiàng)目商業(yè)綜合定位報(bào)告用智慧和市場，策動(dòng)智慧和市場前言商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，因此很多發(fā)展商都不想涉足而專注于住宅開發(fā)。但又逃避不了——往往很多住宅的開發(fā)都附帶了底層商業(yè)。這樣的底層商業(yè)不僅是一兩層商鋪，有時(shí)是好幾層；不僅是獨(dú)立店鋪，有時(shí)是大開間的商場。這，即是典型的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)如何策劃是很多發(fā)展商必須面對的問題！目錄項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品分析1產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析1可視性、口岸項(xiàng)目商業(yè)可視化效果較為理想，但人車流量削弱了其商業(yè)輻射范圍。本案從地塊可視化效果分析圖來看，地塊兩面臨路，且主入口位于道路交叉點(diǎn)，可視化效果較為理想?？梢暬Ч治鰣D項(xiàng)目產(chǎn)品分析1可視性、口岸項(xiàng)目商業(yè)可視化效果較為理想，但人車流量削弱了其商業(yè)輻射范圍。紫瑞街入口新東路小區(qū)入口小區(qū)入口L型商業(yè)街終點(diǎn)為小區(qū)入口，保證了其沿街商鋪與商業(yè)主入口商鋪口岸的均好性。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1交通可達(dá)性紫瑞街入口通過小區(qū)入口出入人流，及路過人流能保證1F商業(yè)交通可達(dá)的均好。2F商鋪則通過1F5個(gè)樓梯，最大程度的保證其交通可達(dá)性。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1樓層狀況樓層狀況直接決定了項(xiàng)目商鋪資源配置情況。對于商業(yè)產(chǎn)品來說，通常用“1金、2銀、3銅”來衡量其商鋪價(jià)值。本項(xiàng)目商業(yè)共兩層其中1層1742.73平米，2層1529.77平米，優(yōu)質(zhì)資源配置比偏低。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1車位配置情況商業(yè)部分車位共32個(gè)，對于該商業(yè)體量來說，車位配置比偏低。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1產(chǎn)品內(nèi)部分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析1產(chǎn)品內(nèi)部分析功能性各商鋪均有配置上下水、排污；但僅有1-2、1-3、1-7配置煙道，對未配置的其他商鋪來說，業(yè)態(tài)定位將受到一定限制。業(yè)態(tài)適應(yīng)性商業(yè)平面布局比較合理，進(jìn)深14-20米，控制比較得當(dāng)，經(jīng)營包容性和商業(yè)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較好，以及后續(xù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的升級(jí)換代。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1整體分析市場需求：對于經(jīng)營商家來說，商鋪的面寬、進(jìn)深以及層高，構(gòu)成了其經(jīng)營決策要素，本項(xiàng)目在這三方面表現(xiàn)均好，對經(jīng)營商家有一定的吸納力?？蛻舾泄伲喉?xiàng)目整體具備一定的品質(zhì)感，L型商業(yè)街布局，也能在一定程度上展示出項(xiàng)目的體量規(guī)模，但周遭的精神物質(zhì)形態(tài)將拉低項(xiàng)目的整體感覺。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1項(xiàng)目區(qū)位分析本案本項(xiàng)目地塊位于新都區(qū)老城區(qū)域東北邊緣——紫瑞社區(qū)。紫瑞街社區(qū)位于新都鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結(jié)合部，西起東環(huán)路口，東止新東路路口，轄區(qū)面積約一平方公里，始建于1997年11月，管轄面積1平方公里。管轄范圍：紫瑞街、紫瑞街一巷、紫瑞小區(qū)、紫瑞二區(qū)、紫瑞三區(qū)、紫瑞花園等，總戶數(shù)約1997戶，總?cè)藬?shù)約5004人。行政事業(yè)單位：新都鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；宗教單位：清真寺；群眾團(tuán)體：紫瑞街社區(qū)居委會(huì)。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1項(xiàng)目區(qū)位分析開發(fā)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境

開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域的市政配套

開發(fā)項(xiàng)目的交通網(wǎng)絡(luò)狀況

本項(xiàng)目商業(yè)與周邊項(xiàng)目商業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系

這些決定著目前區(qū)域生活的便利程度，進(jìn)而影響到社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的決策，對社區(qū)商業(yè)是否引入相應(yīng)的配套更有直接決定作用。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于新都區(qū)老城區(qū)北沿，區(qū)域廠房密布，住宅小區(qū)老化嚴(yán)重，廢棄建筑零星分布，呈現(xiàn)出臟亂差的城市老區(qū)面貌，缺乏商務(wù)、商業(yè)氛圍。區(qū)域人口數(shù)量較小，人口結(jié)構(gòu)主要以原住民、外來人口（流動(dòng)人口）組成。消費(fèi)能力、消費(fèi)水平、消費(fèi)檔次普遍偏低，主要以滿足日常需求的消費(fèi)行為發(fā)生為主。對本項(xiàng)目來說項(xiàng)目產(chǎn)品分析1交通機(jī)能分析交通是商業(yè)項(xiàng)目成功的生命線，本項(xiàng)目交通機(jī)能相對落后，對外部消費(fèi)的吸納力偏低。寶光大道新東路文家二巷大件路紫瑞街●新東路：兩車道，為社區(qū)道路，連接寶光大道與大件路，路況等級(jí)差，道路狹窄，交通流量小。

●紫瑞街：雙車道，為紫瑞社區(qū)接到，路況極差，道路極窄，交通流量極小。道路等級(jí)交通分布與組織形態(tài)，決定了不同交通的發(fā)生量和交通吸引量，同時(shí)也就決定了本項(xiàng)目商業(yè)部分無法對外輻射形成外向型業(yè)態(tài)的商業(yè)體?！先鸹▓@紫瑞小區(qū)紫瑞三區(qū)紫瑞二區(qū)新都新筑該區(qū)域人口主要由本地居民及外來人口為主。

包括紫瑞街、紫瑞街一巷、紫瑞小區(qū)、紫瑞二區(qū)、紫瑞三區(qū)、紫瑞花園等，總戶數(shù)約1997戶，總?cè)藬?shù)約5004人。人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)品分析1人口結(jié)構(gòu)寶光大道新東路文家二巷大件路紫瑞街紫瑞花園紫瑞小區(qū)紫瑞三區(qū)紫瑞二區(qū)新都新筑人是消費(fèi)行為發(fā)生的主體，人口密度決定了商業(yè)體的覆蓋范圍，人口密度低，消費(fèi)吸引力就低。人口結(jié)構(gòu)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)，其覆蓋消費(fèi)人群半徑是不同的，輻射范圍的大小除了取決于商業(yè)項(xiàng)目所在商圈的人口數(shù)量、交通狀況外，最重要的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能定位。

核心商圈核心商圈（1-1.5公里），區(qū)域人口密度為0.5萬人次級(jí)商圈（1.5-2.5公里），區(qū)域人口密度為2萬人邊緣商圈（2.5-4公里），區(qū)域人口密度為8萬人次級(jí)商圈邊緣商圈項(xiàng)目產(chǎn)品分析1人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)§=α（核心商圈）x0.7+β（次級(jí)商圈）x0.2+γ（邊緣商圈）x0.1人口密度指數(shù)計(jì)算項(xiàng)目區(qū)域的人口密度指數(shù)為3.7，對于百貨、服裝、餐飲、娛樂等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)來說這個(gè)值越大，市場風(fēng)險(xiǎn)越小，一般在7.5以上最好?！虼藢Ρ卷?xiàng)目來說，根據(jù)區(qū)域的人口密度指數(shù)來看，冒進(jìn)的業(yè)態(tài)定位風(fēng)險(xiǎn)巨大，指數(shù)值決定了其具備典型社區(qū)商業(yè)特征。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)品分析1城市規(guī)劃分析地塊城市發(fā)展軸新都區(qū)城市呈現(xiàn)“東南延伸”的發(fā)展態(tài)勢，本項(xiàng)目所在的城北邊緣老區(qū)，不具備成為新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的條件。城市規(guī)劃是一只看不見的大手，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營必須復(fù)合城市的發(fā)展規(guī)劃，這是商業(yè)項(xiàng)目成功的先決條件?！鷱某鞘幸?guī)劃導(dǎo)向，及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來看，項(xiàng)目不具備打造商業(yè)中心或街區(qū)商業(yè)的規(guī)劃支撐。項(xiàng)目產(chǎn)品分析1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定：新都老城區(qū)邊緣飽和度指數(shù)低城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃盲點(diǎn)對外交通聯(lián)系存在壁壘輻射區(qū)域人口消費(fèi)力偏低新都老城區(qū)北部邊緣板塊，傳統(tǒng)商業(yè)百廢待興，社區(qū)商業(yè)目錄項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)整體定位項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)分布狀況各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？各個(gè)商圈的相對位置、距離各個(gè)商圈功能、關(guān)系商圈是自然形成的嗎？政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？

項(xiàng)目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？目的：從宏觀上把握城市商業(yè)分布、檔次、輻射范圍……等等這些的現(xiàn)狀，以及將來可能的發(fā)展變化，這直接關(guān)系到本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局等問題。。寶光大道新東路文家二巷大件路紫瑞街紫瑞花園紫瑞小區(qū)紫瑞三區(qū)紫瑞二區(qū)新都新筑項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)主要分布于寶光大道沿線、及紫瑞社區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)分布狀況寶光大道沿線自南向北，商業(yè)業(yè)態(tài)分布逐漸減少，過新東路交匯處后，進(jìn)入零星狀態(tài)。寶光大道沿線紫瑞社區(qū)主要分布于社區(qū)西南片區(qū)，至本項(xiàng)目附近的紫瑞花園，開始出現(xiàn)業(yè)態(tài)真空地帶。紫瑞社區(qū)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)分布狀況寶光大道沿線——以汽配、汽修為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一，檔次規(guī)模低。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)分布狀況紫瑞社區(qū)——零售百貨、餐飲、茶館、美容美發(fā)為主的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析以汽配、汽修為主導(dǎo)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔助的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。新都區(qū)該類產(chǎn)業(yè)最早的聚集帶。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一，生活服務(wù)類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次、規(guī)模均偏低。產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)區(qū)間30-130平米，租金25-70元/平米·月寶光大道沿線——以汽配、汽修為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一，檔次規(guī)模低。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)結(jié)構(gòu)分析典型的社區(qū)型基礎(chǔ)商業(yè)配套。以餐飲、便利超市為主導(dǎo)的社區(qū)型業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。各類業(yè)態(tài)均有出現(xiàn)，但是數(shù)量均較為有限，規(guī)模、檔次、等級(jí)、規(guī)格呈現(xiàn)出“四低”的態(tài)勢。產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)區(qū)間20-70平米之間，租金15-40元/平米·月紫瑞社區(qū)——零售百貨、餐飲、茶館、美容美發(fā)為主的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、空置率高。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)飽和度指數(shù)從項(xiàng)目區(qū)域商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特征來看，出現(xiàn)大量的業(yè)態(tài)分布真空，這可能直接影響本項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)定位。

因此，我們針對該商圈進(jìn)行了區(qū)域顧客數(shù)量、商業(yè)面積、營業(yè)額的采樣調(diào)查，以分析該區(qū)域的商圈飽和度指數(shù)。B=E/IRSIRS=C×RE/RF飽和度指數(shù)計(jì)算過程:望景路商圈飽和度數(shù)據(jù)表C客流量RE年人均購買力RF商業(yè)物業(yè)面積E年均營業(yè)額IRS飽和指數(shù)B值0.5萬3500元5000平米11000元/平米35003.14項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)飽和度指數(shù)B值越小表明商圈飽和度指數(shù)越低，商圈飽和度越高。一般情況下，商圈的B值接近1-1.25是較為理想的，大于或低于該數(shù)值風(fēng)險(xiǎn)相對較高。項(xiàng)目區(qū)域商圈的飽和度B值為3.14，可明顯看出區(qū)域商業(yè)處在原始發(fā)展階段，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位會(huì)相對安全，其他業(yè)態(tài)定位風(fēng)險(xiǎn)巨大?！?xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2競品項(xiàng)目分析競爭分析——信地蘭卡威規(guī)模體量信地蘭卡威商業(yè)配置約2千余平米，與本項(xiàng)目形成直接競爭。距離因素兩個(gè)項(xiàng)目距離在400米以內(nèi)，消費(fèi)者可以輕易作出選擇，因此信地蘭卡威也是本項(xiàng)目最直接的競爭對手。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)該項(xiàng)目現(xiàn)階段尚未進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，初步預(yù)計(jì)銷售模式為裸賣。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2終端消費(fèi)者分析不同的消費(fèi)者…消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)偏好終端消費(fèi)者研究是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本，不管是城市中心商業(yè)還是社區(qū)商業(yè)都是如此，這與住宅項(xiàng)目研究的主體有很大不同。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2終端消費(fèi)者分析終端消費(fèi)者研究是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本，不管是城市中心商業(yè)還是社區(qū)商業(yè)都是如此，這與住宅項(xiàng)目研究的主體有很大不同。因?yàn)橐粋€(gè)商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費(fèi)群體需求的！所以必須找出各個(gè)消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！主力消費(fèi)群體

次主力消費(fèi)群體特殊消費(fèi)群體通過各個(gè)消費(fèi)群體共性和個(gè)性的研究把各個(gè)消費(fèi)群體進(jìn)行并類和分類主力消費(fèi)群體的特性揭示項(xiàng)目的定位方向項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2終端消費(fèi)者分析消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)人群紫瑞社區(qū)原住民、區(qū)域外來人口。消費(fèi)行為較為定向，除了日常消費(fèi)品外，非目的性逛街過程中的消費(fèi)頻率較低。從消費(fèi)者購買力的角度來看，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念仍趨保守，另一方面也受到收入水平的局限，人均購買力不強(qiáng)。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2終端消費(fèi)者分析消費(fèi)偏好對于日常易耗消費(fèi)品的消費(fèi)一般采用就近原則，在家附近的超市或便利店購買；對于服裝、化妝品、皮具、鞋帽等商品一般選擇桂湖商圈、西街、桂湖路等；消費(fèi)時(shí)間大部分集中在周末或下班以后，還有一部分周一到周五選擇不固定的時(shí)間進(jìn)行消費(fèi)，主要選擇離家近的超市、便利店。紫瑞社區(qū)商業(yè)集中帶項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2商業(yè)市場綜述區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)并不具備外向型服務(wù)的競爭力，社區(qū)功能特征明顯，主力消費(fèi)群體僅為本區(qū)域人群。紫瑞社區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)相對豐富，但絕對基數(shù)小、檔次規(guī)模低，經(jīng)營狀況較差，租金水平低。商圈商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出原始狀態(tài)，個(gè)別傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，亟待整合、升級(jí)、換代，以提高市場競爭力和市場適應(yīng)性。同時(shí)，綜合各方面的要素分析結(jié)果來看，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位存在各項(xiàng)不利的制約條件，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位風(fēng)險(xiǎn)較小。目錄項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)整體定位SWOT分析3Swot分析SWOT優(yōu)勢（S）劣勢（W）

傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)、整體運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對較低；

商業(yè)位于道路轉(zhuǎn)角位置，可視性、可達(dá)性好；

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)規(guī)整，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為出色；

區(qū)域人口密度低、消費(fèi)力低、市場容量有限

地塊區(qū)域無其他商業(yè)設(shè)施，不利于集聚人流

商業(yè)面積配置權(quán)重相對過高，后續(xù)有一定的銷售經(jīng)營壓力

周遭環(huán)境較差，不利于產(chǎn)品品質(zhì)塑造機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略—發(fā)揮優(yōu)勢搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略—利用機(jī)會(huì)規(guī)避劣勢

區(qū)域商業(yè)市場空白點(diǎn)顯著、業(yè)態(tài)定位相對靈活

區(qū)域城市改造帶來的區(qū)域價(jià)值提升。充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會(huì)抓住市場為核心手段，凸現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，打造高性價(jià)比優(yōu)勢，形成項(xiàng)目核心競爭，快速消化市場。以克服項(xiàng)目劣勢、抓住市場機(jī)遇為核心手段，通過取勢制造市場熱點(diǎn)，通過強(qiáng)勢的價(jià)值觀來回避弱勢威脅（T）ST戰(zhàn)略—發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略—減小劣勢避免威脅

競品項(xiàng)目引起的消費(fèi)人群分流。以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化市場威脅為核心手段，塑造項(xiàng)目新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目稀缺的高性價(jià)比，建立項(xiàng)目形象。以規(guī)避項(xiàng)目劣勢，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對樓盤既有的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)客戶建立新的價(jià)值觀，回避弱勢。目錄項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)整體定位項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位恰當(dāng)?shù)亩ㄎ皇巧鐓^(qū)商業(yè)成功的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到社區(qū)商業(yè)后期經(jīng)營的生存之道。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位商業(yè)整體定位：商業(yè)市場定位。商業(yè)功能定位商業(yè)形象檔次定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)目標(biāo)客群定位項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局處于原始基礎(chǔ)階段區(qū)域市場人口結(jié)構(gòu)單一、人口數(shù)量有限，消費(fèi)力不足項(xiàng)目所處區(qū)位相對封閉，對外輻射力、吸納力有限區(qū)域商業(yè)飽和度指數(shù)極低，突破傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位風(fēng)險(xiǎn)巨大區(qū)域?yàn)槌鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃盲點(diǎn)，未來商業(yè)價(jià)值成長動(dòng)力不足項(xiàng)目地塊四至均為商業(yè)業(yè)態(tài)真空帶，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模體量相對偏大，兼顧內(nèi)向型服務(wù)的同時(shí)，需尋求突破項(xiàng)目周遭精神物質(zhì)形態(tài)較差，不利于品質(zhì)塑造…………對于本項(xiàng)目來說：項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位如何尋找平衡點(diǎn)？項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，同時(shí)在一定程度對相鄰社區(qū)或周邊人群進(jìn)行輻射，否則市場難以消化。社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。外向型（15-20%）偏外向型（5-15%）內(nèi)向型（5%以下）√本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模決定了其社區(qū)商業(yè)的屬性，其服務(wù)功能應(yīng)定位于偏外向型社區(qū)商業(yè)。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模決定了其社區(qū)商業(yè)的屬性，其服務(wù)功能應(yīng)定位于便利級(jí)社區(qū)商業(yè)。便利級(jí)商業(yè)面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在10000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在10000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人√項(xiàng)目商業(yè)整體定位4商業(yè)市場定位偏外向型社區(qū)商業(yè)便利級(jí)社區(qū)商業(yè)缺乏有影響力區(qū)域主導(dǎo)商業(yè)缺乏營商環(huán)境和消費(fèi)氛圍紫瑞社區(qū)LIVINGMALLLivingMall——社區(qū)全能生活廣場滿足社區(qū)居民基本生活的購物廣場。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4功能定位休閑功能服務(wù)功能購物功能娛樂功能兼顧外向型的商業(yè)定位，服務(wù)對象為本社區(qū)居民及周邊人群，因此，其功能定位不僅限于滿足日常生活所需，還要考慮娛樂、休閑等多方面的服務(wù)。社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是住宅小區(qū)的居民，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)消費(fèi)群體。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，不僅要具備便利購物功能，而且還要考慮社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能，這就要求我們的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)必須具購物、休閑、娛樂、服務(wù)的多元化功能一體化。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4功能定位功能區(qū)域劃分購物功能板塊休閑功能板塊服務(wù)功能板塊服務(wù)、娛樂板塊社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是住宅小區(qū)的居民，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)消費(fèi)群體。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，不僅要具備便利購物功能，而且還要考慮社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能，這就要求我們的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)必須具購物、休閑、娛樂、服務(wù)的多元化功能一體化。紫瑞街入口新東路項(xiàng)目商業(yè)整體定位4形象檔次定位不同檔次的定位帶給消費(fèi)者不同的心理感受和體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)針對的社區(qū)居民以及附近覆蓋的商業(yè)范圍，準(zhǔn)備做成什么樣的檔次，會(huì)對消費(fèi)者的內(nèi)心產(chǎn)生不同的沖擊。中低檔中檔中高檔高檔低檔對于本項(xiàng)目來說，建筑主體旨在跳出周遭糟糕的精神物質(zhì)形態(tài)，塑造區(qū)域地標(biāo)性建筑形象。因此，對本項(xiàng)目商業(yè)來說，形象檔次建議定位于中檔，一方面與項(xiàng)目整體形象相契合，一方面又不脫離區(qū)域消費(fèi)群體實(shí)際的消費(fèi)能力。形象主題：歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目商業(yè)整體定位4業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)：主要依據(jù)經(jīng)營主體的多少、目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)客戶、商品結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)貨渠道、銷售方式；還需根據(jù)消費(fèi)卻提的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)功能和消費(fèi)結(jié)構(gòu)而定。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4業(yè)態(tài)定位購物功能板塊休閑功能板塊服務(wù)功能板塊服務(wù)、娛樂板塊紫瑞街入口新東路業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：洗衣店、藥房、診所、中介機(jī)構(gòu)面包房、餐飲店、電子電器修理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：社區(qū)超市、便利店、果蔬店、五金店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：茶坊、網(wǎng)吧業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：美容、美發(fā)、家居裝飾、餐飲業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：購物約40%、餐飲約30%、其他服務(wù)約30%。項(xiàng)目商業(yè)整體定位4業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)指標(biāo)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置便利超市100-5001層主出入口餐飲50-2001層/2層建議設(shè)置于商業(yè)街端頭。美容/美發(fā)美發(fā)：50-1002層這類業(yè)態(tài)對位置要求相對靈活，因此設(shè)置在2層網(wǎng)吧、茶樓200-5001層/2層這類業(yè)態(tài)對具體位置無特殊要求，設(shè)置在2F便利店50-1001層可考慮靠近主出入口，離居住區(qū)域較近，方便社