第一章-房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系課件

房地產(chǎn)法學(xué)資環(huán)院2013資管班課程7/23/202317/23/20232

1、沈陽東宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司暴力強(qiáng)遷案。沈陽東宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司在亞泰花園二期建設(shè)用地拆遷過程中，公司3名高層管理人員雇人進(jìn)行暴力強(qiáng)遷，強(qiáng)遷過程中造成一人被毆致死。2006年12月，沈陽市中級(jí)人民法院以故意傷害罪和毀壞財(cái)物罪，一審判處直接行兇者死刑，緩期2年執(zhí)行；3名高管人員有期徒刑4年。房地產(chǎn)交易秩序違法違規(guī)典型案例：7/23/20233

2、新疆正大房地產(chǎn)開發(fā)公司違法拆遷案。2006年7月，新疆正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)烏魯木齊二道灣路住宅項(xiàng)目，實(shí)施拆遷過程中，在未與被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，采取欺騙、脅迫等手段將被拆遷人帶離并拆除了房屋。目前，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門已對(duì)該公司給予罰款、降低資質(zhì)等級(jí)的行政處罰，并將案件移送自治區(qū)公安廳立案查處。7/23/20234

3、吉林省偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司一房多售案。吉林省偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)四平市南一緯路小學(xué)還建項(xiàng)目，將36套商品房分別賣給77戶，其中1套房屋銷售4次，3套房屋銷售3次，32套房屋銷售2次。同時(shí)，公司法定代表人周云偉挪用資金，致使工程中途停建，不能按期交工。四平市中級(jí)人民法院以詐騙罪，一審判處該公司法定代表人周云偉有期徒刑17年。7/23/20235

4、新疆沐燦房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)許可擅自開工案。新疆沐燦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)烏魯木齊市錢塘江路新疆鞋城項(xiàng)目，在未取得《施工許可證》的情況下，擅自開工建設(shè)。目前，有關(guān)部門已責(zé)令該公司停止施工、限期整改，并處45萬元罰款的行政處罰。7/23/20236

5、河北匯豐實(shí)業(yè)發(fā)展公司違規(guī)銷售商品房案。河北匯豐實(shí)業(yè)發(fā)展公司開發(fā)建設(shè)石家莊市紅旗大街五星豐河苑項(xiàng)目，在未取得《商品房預(yù)售許可證》，不具備銷售條件的情況下，對(duì)外銷售60套住房，收取預(yù)定款100萬元。石家莊市房產(chǎn)管理局依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第42條規(guī)定，給予該公司警告、責(zé)令限期整改，并處罰款的行政處罰。7/23/20237

6、海南鴻潤達(dá)置業(yè)有限公司違規(guī)預(yù)售商品房案。2006年5月，海南鴻潤達(dá)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的?？谑懈缓阑▓@部分項(xiàng)目，在未取得《商品房預(yù)售許可證》，不具備銷售條件的情況下，以內(nèi)部認(rèn)購形式預(yù)售商品房4套，收取定金2萬元。海口市房產(chǎn)局依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第38條規(guī)定，給予該公司沒收違法所得，并處罰款的行政處罰。7/23/20238

7、寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期辦理房屋權(quán)屬登記案。寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的石嘴山市惠農(nóng)區(qū)寧河園12號(hào)商住樓，因竣工驗(yàn)收未通過，致使住戶入住4年不能辦理房屋權(quán)屬登記。石嘴山市房管局責(zé)令該公司限期整改，自治區(qū)建設(shè)廳給予該公司降低開發(fā)資質(zhì)等級(jí)的行政處罰。7/23/20239

8、深圳市巨銀誠信投資發(fā)展有限公司虛假廣告案。深圳市巨銀誠信投資發(fā)展有限公司在其開發(fā)的誠信華庭項(xiàng)目銷售過程中，在廣告中使用“最全面地享有中心區(qū)的良好規(guī)劃、最快地享有便捷的交通、最近距離享有市政廣場的景觀、最大程度地享有中心區(qū)完美配套”等夸大的廣告用語。深圳市工商行政管理局依法對(duì)該公司處以責(zé)令停止發(fā)布違法廣告、沒收廣告費(fèi)用、并處罰款的行政處罰。7/23/202310

9、蘇州市正廈房產(chǎn)信息有限公司牟取不當(dāng)利益案。2006年7月，蘇州市正廈房產(chǎn)信息有限公司負(fù)責(zé)人王建蓉在與市民蔣先生簽訂委托認(rèn)購商品房合同過程中，收受委托合同以外的差價(jià)款5萬元。蘇州市房產(chǎn)管理局依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第24條的規(guī)定，給予該公司沒收不當(dāng)利益，吊銷王建蓉經(jīng)紀(jì)人資格，并處罰款的行政處罰。7/23/202311

10、山東棗莊市鑄成房屋評(píng)估咨詢有限公司隱瞞真實(shí)情況案。山東棗莊市鑄成房屋評(píng)估咨詢有限公司在申請(qǐng)?jiān)u估資質(zhì)時(shí)，隱瞞其法定代表人及其他兩位估價(jià)師為非專職注冊(cè)估價(jià)師，違反了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第9條的規(guī)定。山東省建設(shè)廳給予撤銷該公司資質(zhì)證書、3年內(nèi)不得再次申請(qǐng)估價(jià)資質(zhì)的行政處罰，并將三人行為列入不良記錄，在山東住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)上公示。7/23/202312課程教材：金儉《房地產(chǎn)法學(xué)》，科學(xué)出版社。參考：報(bào)紙：《中國房地產(chǎn)報(bào)》（有網(wǎng)站）雜志：《中國房地產(chǎn)》《住宅與房地產(chǎn)》（有網(wǎng)站）網(wǎng)站：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)——國家信息中心中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部——房地產(chǎn)業(yè)中國統(tǒng)計(jì)——查相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)（官方）7/23/202313第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系內(nèi)容提要：通過本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)與房屋及房地產(chǎn)與物業(yè)等概念的聯(lián)系和區(qū)別，了解我國房地產(chǎn)立法進(jìn)展與現(xiàn)狀。本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)和難點(diǎn)：房地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征；房地產(chǎn)法概念與調(diào)整對(duì)象；房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系。7/23/202314第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)立法與房地產(chǎn)法律體系第三節(jié)房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象與房地產(chǎn)法地位7/23/202315第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)及相近概念三、房地產(chǎn)的特征四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場7/23/202316第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵1.房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))(法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的概念是不同的)房地產(chǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué))：土地和土地上的建筑物、定著物及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)(法學(xué))：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合。⑴房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)⑵房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分性⑶地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心⑷房地產(chǎn)不僅具有財(cái)產(chǎn)屬性，也具有商品屬性7/23/202317第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)與相近概念㈠房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)(下頁)㈡房地產(chǎn)與房屋房地產(chǎn)：物質(zhì)載體+權(quán)利屬性房屋：物質(zhì)(物理屬性)㈢房地產(chǎn)與物業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)范圍開發(fā)、建造、銷售、售后服務(wù)及交易使用、出租、抵押等

房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)權(quán)利權(quán)利有所有權(quán)變動(dòng)沒有所有權(quán)變動(dòng)其它定義已經(jīng)建成并投入使用的房地產(chǎn)；或消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)7/23/202318第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

二、房地產(chǎn)與相近概念

㈠房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)含義土地、房屋及固著于土地上不可分享的部分土地、以及房屋、林木等地上定著物，建筑物的固定附屬設(shè)施。學(xué)術(shù)爭議同一語義兩種說法兩者所指是同一對(duì)象，只是側(cè)重不同(在房地產(chǎn)法學(xué)中是沒有區(qū)別的)傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體的側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)的獨(dú)特屬性并非同義詞出現(xiàn)較晚多用于經(jīng)濟(jì)法、行政法、商事實(shí)務(wù)出現(xiàn)較早多用于民法，相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)7/23/202319三、房地產(chǎn)的特征

四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場三、房地產(chǎn)的特征㈠位置的固定性㈡特定性(特別性、個(gè)別性、獨(dú)特性)㈢稀缺性㈣永久性或耐久性㈤保值增值性四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場㈠房地產(chǎn)業(yè)：國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)部門㈡房地產(chǎn)市場：一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方式第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)7/23/202320一、國外立法概況㈠英美法系代表國家的房地產(chǎn)立法判例法占有重要的地位1.英國的立法：《住宅法》《房屋租賃法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《土地補(bǔ)償法》等等2.美國的房地產(chǎn)立法：《美國統(tǒng)一商法典》《美國1976年聯(lián)邦土地政策和管理法》《公平住宅法》㈡大陸法系代表國家的房地產(chǎn)立法1.德國的房地產(chǎn)立法：《住宅建筑法》《征集土地法》《城市建設(shè)促進(jìn)法》《土地征收補(bǔ)償條例》2.日本的房地產(chǎn)立法《都市規(guī)劃法》《土地征用法》《國土法》3.其它國家的房地產(chǎn)立法：《瑞典開發(fā)合作法》《加拿大國家住宅法》第二節(jié)房地產(chǎn)立法與房地產(chǎn)法律體系7/23/202321二、我國房地產(chǎn)立法概況㈠1949年－1978年的房地產(chǎn)法的立法狀況1949-1956：接管、沒收、征收、征用敵對(duì)勢(shì)力的房地產(chǎn)1956-1966：私有房地產(chǎn)的社會(huì)主義改造1966-1978：文化革命時(shí)期㈡1978年至今的房地產(chǎn)法的立法狀況p101978-1988復(fù)興時(shí)期1988-1995發(fā)展時(shí)期1995-今：完善階段第二節(jié)房地產(chǎn)立法與房地產(chǎn)法律體系7/23/202322第二節(jié)房地產(chǎn)立法與房地產(chǎn)法律體系三、我國房地產(chǎn)法律體系㈠憲法p13(下頁)：㈡物權(quán)法(下頁)：㈢房地產(chǎn)法律(下頁)：㈣房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章和各級(jí)地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章(下頁)：㈤司法解釋：最高人民法院㈥判例和其他規(guī)范性文件：1.司法判例：2.其它規(guī)范性文件：各級(jí)行政機(jī)關(guān)7/23/202323

《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家主其公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理利用土地?！?/p>

《憲法》第9條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘滁等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘滁除外?！?/p>

《憲法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)村中的生產(chǎn)、供銷、信用、消費(fèi)等各種形式的合作經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制經(jīng)濟(jì)。參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山、家庭副業(yè)和飼養(yǎng)自留畜?！边@是《憲法》中對(duì)土地所有權(quán)與使用權(quán)最直接的規(guī)定。據(jù)此，我國制定了其它一系列的土地法律、法規(guī)。此外，

《憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公眾利益的需要，可以依照規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

《憲法》第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅?！北惩?/23/202324三、我國房地產(chǎn)法律體系㈠憲法：全國法制宣傳日，是哪天？1982.12.4日通過1988、1993、1999、2004年，四次修訂㈡物權(quán)法.2007.3.16通過，2007.10.1.施行㈢房地產(chǎn)法律：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的所有法律法規(guī)的總稱。1.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2007.10.28通過，2008.01.01施行2.《中華人民共和國土地管理法》我國的土地紀(jì)念日是哪天1986.06.25通過，1988、1998、2004年三次修訂3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994.07.05通過，2007.8.30修訂4.《中華人民共和國建筑法》(下頁)：7/23/202325三、我國房地產(chǎn)法律體系4.《中華人民共和國建筑法》(下頁)：1997.11.01通過，從以下幾方面規(guī)范市場：⑴建筑許可：建筑施工許可、從業(yè)資格許可⑵關(guān)于建筑工程的發(fā)包和承包的規(guī)定(第15-30條)⑶建筑工程監(jiān)理規(guī)定(第30條)⑷建筑案例生產(chǎn)管理和工程質(zhì)量管理的規(guī)定⑸法律責(zé)任的規(guī)定7/23/202326三、我國房地產(chǎn)法律體系㈣房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章和各級(jí)地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章(下頁)：房地產(chǎn)行政法規(guī)《土地管理實(shí)施條例》《基本農(nóng)田保護(hù)條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理辦法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等等部門規(guī)章《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》《危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等等地方性法規(guī)返回三我國房地產(chǎn)法律體系7/23/202327第三節(jié)房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象與房地產(chǎn)法地位一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法，是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的所有法律規(guī)范的總稱。有廣義與狹義之分。房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象

1、房地產(chǎn)協(xié)作關(guān)系：平等主體之間土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系其它協(xié)作關(guān)系

2、房地產(chǎn)管理關(guān)系：不平等主體之間土地利用管理關(guān)系、土地利用規(guī)劃關(guān)系、集體土地征收關(guān)系、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理關(guān)系、房屋拆遷管理關(guān)系、二、房地產(chǎn)法的地位(下頁)三、房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系(下頁)7/23/202328二、房地產(chǎn)法的地位㈠地位：