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文檔簡介

房地產(chǎn)估價:指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估計機(jī)構(gòu)接受他人委托,為了特定目的,遵循公認(rèn)的原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?,依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),在合理的假設(shè)下,運(yùn)用科學(xué)的方法,對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷,并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)估價要素:(1)估價當(dāng)事人,包括房地產(chǎn)估價師,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人(2)估價目的,是指一個估價項(xiàng)目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途(3)估價對象(4)估價時點(diǎn)(5)價值類型(6)估價依據(jù)(7)估價假設(shè)(8)估價原則(9)估價程序(10)估價方法(11)估價結(jié)果舉例說明房地產(chǎn)估價的目的?P22第三節(jié)房地產(chǎn):指土地以及建筑物等土地定著物,是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。物業(yè)是房地產(chǎn)的其他名稱之一,中國香港地區(qū)通常使用這個詞,把房地產(chǎn)估價稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國內(nèi)地現(xiàn)在也大量使用這個詞,最典型的是“物業(yè)管理”,并把其中的“物業(yè)”定義為,“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地?!卑撮_發(fā)程度劃分的房地產(chǎn)種類有:生地(指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地,例如荒地、農(nóng)地)毛地(指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施,有待征收的房屋,尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋兀┦斓兀ㄖ妇哂休^完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整,能直接在其上建造建筑物的土地)在建工程(指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn))現(xiàn)房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地)按基礎(chǔ)設(shè)施完備程度可將熟地分為三通一平(通路、通水、通電和場地平整)、五通一平(有道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施及場地平整)和七通一平(有道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施及場地平整)。房地產(chǎn)價值和價格種類:⑴價值、使用價值和交換價值;⑵成交價格、市場價格、理論價格和評估價格;⑶市場價值和非市場價值;⑷買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值;⑸房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格;;⑹原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值;⑺市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價;⑻基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價;⑼土地價格、建筑物價格和房地價格;⑽總價格、單位價格和樓面地價;⑾名義價格和實(shí)際價格;⑿現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格;⒀起價、標(biāo)價、成交價和均價;⒁評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。商品租金由8項(xiàng)組成,即房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租和利潤。成本租金由5項(xiàng)組成即房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤率控制在3%以下?;鶞?zhǔn)地價:也稱為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價,是指對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率評估的土地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格。標(biāo)定地價:指政府根據(jù)管理需要,評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點(diǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。房屋重置價格:也稱為重置成本、重置價值,是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等,在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。名義價格和實(shí)際價格P108看看樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地總價/總建筑面積*土地總面積/土地總面積=土地單價/容積率房屋價格=土地價格+建筑物價格房地產(chǎn)價格影響因素:一般因素(制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會因素和國際因素)、區(qū)域因素(區(qū)位因素和心理因素)和個別因素(實(shí)物因素和權(quán)益因素)。房地產(chǎn)估價原則:①獨(dú)立、客觀、公正原則;②合法原則;③最高最佳利用原則;④估價時點(diǎn)原則;⑤替代原則;⑥謹(jǐn)慎原則。市場法:是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似不動產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源俗鳛楣纼r對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格的估價方法。理論依據(jù):市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。適用范圍:市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn),例如:①住宅,包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅,由于數(shù)量較多、可比性較好,最適用市場法估價;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。選取可比實(shí)例的要求:一:選取可比實(shí)例的數(shù)量要求,一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個);二:選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求:(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn),選取房地產(chǎn)的要求:①可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi);②可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同;③可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng),選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般在估價對象規(guī)模的0.5—2倍范圍內(nèi);④可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同;⑤可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng);⑥可比實(shí)例在權(quán)力上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。(2)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格;三:選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題。1公頃=10000平方米=15畝1畝=666.67平方米1平方英尺=09290304平方米1坪=3.30579平方米價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中,需要選擇某個時期作為基期,如果是以某個固定時期作為基期的,則為定基價格指數(shù),如果是以上一個時期作為基期的,則為環(huán)比價格指數(shù)。定基法:某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為1800元/㎡,現(xiàn)在需要將其調(diào)到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2005年1月1日為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。解:該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下:1800*98.1/76.7=2302.22元/㎡環(huán)比法:某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為2000㎡,現(xiàn)在需要將其調(diào)到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均以上個月為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。解:該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下:2000*105/100*109.2/100*112.5/100*118.1/100=3046.80元/㎡比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格*交易情況修正系數(shù)*市場狀況調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)收益法:是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率(還原利率)統(tǒng)一折現(xiàn)到估價日期現(xiàn)值的一種估價方法。理論依據(jù):房地產(chǎn)價格通常波動,在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢,但從長期來看,會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。以此,當(dāng)需要評估某宗房地產(chǎn)的價格時,可以搜集該宗房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時期的歷史價格資料,并按照時間的先后順序?qū)⑦@些歷史價格編排成時間序列,從而找出該宗房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢,然后進(jìn)行外延或類推,這樣就可以作出對該宗房地產(chǎn)的價格在估價時點(diǎn)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷,即評估出了該宗房地產(chǎn)的價格?;竟剑哼m用范圍:價

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