德信行-XXXX年廈門杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊商寓項(xiàng)目定位

杏林馬鑾路義芳鞋廠地塊市調(diào)報(bào)告及項(xiàng)目定位建議德信行2012年11月一、宏觀市場(chǎng)分析二、城市商業(yè)情況分析三、商業(yè)客群分析四、項(xiàng)目本體分析五、案例借鑒及規(guī)劃建議目錄一、宏觀市場(chǎng)分析城務(wù)市終背魔景—用—杏即林濟(jì)片糖區(qū)高位籮于虧廈緩門懸集權(quán)美泉南院部同，芒規(guī)快劃濱“聽(tīng)一較心貴、腳兩覺(jué)塊旋、百十唇區(qū)搏”時(shí)，醋屬年于響相踢對(duì)緣瑞獨(dú)拋立削的捷城買市竟組殊團(tuán)駱。城臟市盜區(qū)捎位燒：杏無(wú)林總位踐于錯(cuò)廈遠(yuǎn)門席集筋美鬼南乒部巴，檢規(guī)僵劃挖的疾“盼一勿心旦四培片訪”攝中窗的港重興要糕組宵成財(cái)部未分挺，蓮距健離饞本嘆島浪約2誰(shuí)0分讓鐘贈(zèng)車皂程皺；規(guī)汗劃講結(jié)漠構(gòu)暗：盯“傅一漏心薦、役兩往塊匠、逆十統(tǒng)區(qū)心”即蒙：蒸“雖一鮮心碰”蠢指泛文誕華允路富形監(jiān)成西的禮城街市屆分意區(qū)碰中拴心增。陰“敏兩喘塊哄”翠指遠(yuǎn)南端北吩兩侄個(gè)尊綜肉合祝區(qū)我。候“危十輔區(qū)導(dǎo)”勻指頁(yè)規(guī)真劃麗區(qū)勤內(nèi)治包援含輸十烘?zhèn)€統(tǒng)功渣能危區(qū)扎。走；城梢市寶性磚質(zhì)衡：廈安門廳市坐城形市炕發(fā)界展屈分茄區(qū)坡中扯一蘇個(gè)店相響對(duì)會(huì)獨(dú)太立覆，破以級(jí)工太業(yè)姻，針倉(cāng)廳儲(chǔ)攜為債主披，戲并稱擔(dān)飛負(fù)凍重苗要傍陸稀路命交搞通娘功陡能升的疏城貸市換組偵團(tuán)內(nèi)；本項(xiàng)目老城區(qū)經(jīng)狠濟(jì)斧基脅礎(chǔ)—起—區(qū)收域就經(jīng)侮濟(jì)脈保亭持希穩(wěn)邪步攝增加長(zhǎng)年，友促舌使羽杏別林旁乃峽至辯集樂(lè)美頑總聯(lián)體怕商竟業(yè)赤升盯級(jí)忘發(fā)褲展栽奠各定揚(yáng)基所礎(chǔ)遵；2魄0忘0閃6富-邀2杠01螺1欺年久期存間琴，G燙D合P總井量洲、抱政抄府遵年兆財(cái)封政夢(mèng)收償入到、渠社油會(huì)灶消裳費(fèi)后品喜零負(fù)售柳總買額升等夫多史項(xiàng)傭指妥標(biāo)越均皺保觸持賀增償長(zhǎng)建態(tài)嘩勢(shì)都，筑集臉美召區(qū)蘇整守體移經(jīng)房誠(chéng)濟(jì)鈴保謀持猜良吊好販態(tài)耳勢(shì)芹，僑這噸為將杏蝕林浴乃挑至批集蠅美住商熔業(yè)狀圈尺的按升板級(jí)飲發(fā)錫展贈(zèng)奠遲定碰經(jīng)危濟(jì)逐基架礎(chǔ)智；消順費(fèi)負(fù)能損力—曲—生擋活咐水材平紹的嘉穩(wěn)辨步悉提躁升高為怕居舍民科消膛費(fèi)陽(yáng)由扒日藥常套基耐本泳型豆消臘費(fèi)瞎向除較徑高院檔葬次廊的從休衡閑崖、寶娛樓樂(lè)喇消結(jié)費(fèi)迅轉(zhuǎn)腫型叉奠打定傭基顧礎(chǔ)；2恭0殺0燈6芝-非2鵝01侄1盾年臉期滿間陡，芒衡傍量堂集辯美籠區(qū)庭居些民歌收憤入蟲水中平補(bǔ)的汁兩龜大歐指目標(biāo)皆，疑城民鎮(zhèn)塵居囑民辱可坐支香配遇收盞入磚與德農(nóng)撤村妖居烏民拳純銳收友入仍均購(gòu)保弦持稈增樂(lè)長(zhǎng)羨態(tài)匆勢(shì)彼，尿人浙民群生多活譯水喜平役穩(wěn)為步謹(jǐn)提捎高倒；集掠美東人奪民笑生呢活春水癥平得的創(chuàng)提拴升截促腥使逃居松民負(fù)消類費(fèi)隊(duì)由扔日竭常氏基歲本宜型侮消逐費(fèi)漸向職較枕高限檔位次睬的哥休愛(ài)閑扔、注娛五樂(lè)柜消腦費(fèi)寨轉(zhuǎn)任型亂，校為儲(chǔ)商臺(tái)業(yè)題的醬發(fā)窩展湖奠征定惰基償?shù)A嗓；商寨業(yè)稈規(guī)催劃—陳—本鑄案分所建處叛杏白林額南咬部拾片白區(qū)愁商寺業(yè)廉發(fā)核展做導(dǎo)杜向欣為末：碑以阿購(gòu)棉物領(lǐng)為足主穴，剝休夫閑深為政輔哀的島區(qū)撥域始（闊次脈級(jí)顆）鄉(xiāng)豐商敏業(yè)極中衫心商旱業(yè)拾布釋局訊：未周來(lái)音集詳美燥區(qū)徐城瀉區(qū)擺商欣業(yè)追空驕間妨布損局奪將坑形啞成折三節(jié)級(jí)遭體欺系鴿。高即牢：養(yǎng)市斬級(jí)潤(rùn)商寄業(yè)打副煙中令心旱一章個(gè)容、減區(qū)消域壤（葬次敏級(jí)鬼）刻商艷業(yè)蠅中苗心商四鍵個(gè)瘡、洽大鹽型巾社近區(qū)國(guó)商狗業(yè)塘中野心宅若張干鳥(niǎo)個(gè);本壓案幸范摘圍肆：本印案凍所傲處錯(cuò)杏不林竊城砍區(qū)伍西明部味，孟商單業(yè)飄街愉涵饅蓋煤杏泉林刊西幼路許、凈馬蝴鑾柳路流,上碑屈頭態(tài)路信；發(fā)篇展騙設(shè)倘想毀：杏顏林但城州區(qū)鈔中后南姨部嘴規(guī)諷劃持為圾區(qū)凝域荒（責(zé)次炮級(jí)謊）欄商那業(yè)富中廚心棍；發(fā)玻展茅導(dǎo)惡向怖：可炒增頂設(shè)走大菊型燦百譯貨渣店丑和民超蠶市麻；激鼓膽勵(lì)蓬開(kāi)裙設(shè)牽專休賣異店廊、結(jié)專亮業(yè)燒店狠，婚適零度托發(fā)怪展豆餐愚飲故、豆休仗閑喉、蜻文膀化預(yù)娛出樂(lè)旗設(shè)船施克，新形桂成披功塔能疏比練較辛齊碎全技，株業(yè)減態(tài)拐結(jié)顛構(gòu)潑合貿(mào)理寄，以觸購(gòu)精物房誠(chéng)為剃主惑、旨休慘閑改為救輔禮的墻商華業(yè)刮中洋心海?！都瘻罃鄥^(qū)濁商沿業(yè)端中忍心徑體斤系散發(fā)謊展道設(shè)盡想妄圖》數(shù)爛據(jù)跌來(lái)存源奮：《集興美羊區(qū)圍商鞋業(yè)止網(wǎng)住點(diǎn)竹規(guī)餡劃義（2草0層0惰6倘—睬2瘋0明1榨5）》本挪案唐片帆區(qū)城強(qiáng)市費(fèi)宏打觀厭背去景二、城市商業(yè)情況分析商揭圈場(chǎng)格濾局—級(jí)—杏冰林鹿老漂城萬(wàn)區(qū)購(gòu)可謹(jǐn)分孤為料杏障東奴杏碧西訊兩睛大勞商舞圈窩，弦中疫低舍檔眨業(yè)展態(tài)乎為掀主絕；根欣據(jù)數(shù)杏支林膀老飯城編區(qū)揀的攀人昨口白及芹商峽業(yè)晴集薪中燙地隆的肢分傳布莖，丟可留將峽杏伸林隸劃遼分睬為患杏政東泡、福杏合西陰兩宵大叮商重圈雷。杏俘西脫商貓圈狗主致要趟由柿杏頸西盼路申、豬碑宵頭晃路材、百新圍源剖路到和淘馬是鑾內(nèi)路滑構(gòu)朗成怠，趁餐準(zhǔn)飲瞇、舞服脾飾株、迎電券機(jī)裕、門建畢材暗等儀為夕主襖要貌的過(guò)業(yè)鋒態(tài)蕩，增檔用次憶較路低壘。杏宋東輕商席圈顆主惰要萄包毅括續(xù)杏倡東冶路叔、累牡嫁丹羽園句步保行守街握和匹文鏟達(dá)葉路隸（值寧掙寶來(lái)路圍）投三協(xié)大液重果點(diǎn)傍街埋區(qū)盛，思服覽飾域?yàn)榭探^魯對(duì)飲主四力燒，籃除說(shuō)了導(dǎo)杏厚東戒路品北膚段逐業(yè)饑態(tài)教中雁等臺(tái)外勾，伐多碌數(shù)嫂中諷低教檔較服映飾憤；杏釘東此商烈圈黃特君征服登飾顛、獨(dú)餐轎飲推是改杏圖東憤商漂圈音的慮主訊力立業(yè)臨態(tài)竄，廊總蔑體炊商鹿業(yè)嘉檔懲次圣中柳低譜，偷部帳分菜中牛等副檔屬次前業(yè)慶態(tài)醬；主使干秋道頃杏磨東猾路述人最流羊量決最巾大建，殊其喜中侮南勢(shì)側(cè)膽人鍋流可量辰更窗高冰于懇北蝦側(cè)葵人罷流擺；沿珠街貨商慰業(yè)海租臣金2杠0憤0地—殖3贊0文0元/月/貓㎡居僻多薪，劍內(nèi)貼街泰租而金8用0洞-郵1達(dá)0悼0元/月/吐㎡為栗主貢；主馬干僅道瘡杏艦東萄路江南癥側(cè)斷的默客誓流滅量絲式最芹大繁，病但瞧仍頁(yè)以字外輝來(lái)狐人嘩口答居?jì)鸲嗟龋彵钡聜?cè)度及概內(nèi)適部編社狼區(qū)伴街沸區(qū)迅以添本佳地役居盡民列為踩主調(diào)；以號(hào)單蹤蝶層宣店仗面繪居罪多泡，完開(kāi)意間3絲式.漆6幅-袍4亞.征2米瓶，神進(jìn)腔深1笨0穗-德1宏2米辰為魄主杏爐西賓商云圈森特乞征人互流河量謝巨敗大,遠(yuǎn)基遠(yuǎn)買超硬過(guò)詳杏寄東殲商始圈,以料周腎邊值工愉廠少人源群察為匯主剪，府并殃可宰輻秋射敵至涉新鉗垵竭等廚其分他示地紋區(qū)萬(wàn)；杏槽西幟路哨業(yè)值態(tài)挎相揪對(duì)競(jìng)多江元奏化孝，翻目衡的孩型業(yè)消盜費(fèi)度業(yè)挎態(tài)箭（惠摩惰托別汽霞配軟、蹄五霧金絡(luò)）雜與袍誘舊導(dǎo)顯型解消恢費(fèi)象業(yè)橋態(tài)卡（旁服畝飾泥、住餐瘦飲厭）搶各忙半使；碑念頭杯及偉新訊源花路氏段圖仍撞以懶低末端胞服莖裝縣、扒餐槐飲兼為閣主舟力升業(yè)顯態(tài)卡；商幻玉業(yè)囑形彩態(tài)須與翠檔礎(chǔ)次慶低逗端絲式化愉，呀繁鬼華殘路騙段餡總布體僅保雜持反較蓋高暗租婆金轟，甩沿柴街礎(chǔ)租司金1具5哈0復(fù)-殲2咽5昏0元/月/跡㎡，完內(nèi)視街呢及按二羅層土租猜金8恨0艱-剩1憶0允0元/月/雅㎡；單攔位粱店云鋪載面匙積3鋸0駱-價(jià)4壩0寒㎡居獨(dú)多染，級(jí)格借局瓶多殺以3紹-敲4米倚開(kāi)扛間痕，1貍0蠟-那1凝2米墾進(jìn)鞏深蚊為忍主市褲場(chǎng)限競(jìng)略爭(zhēng)—笑—規(guī)階劃市商辦業(yè)賠項(xiàng)密目賭眾巖多狀，公競(jìng)戶爭(zhēng)士激此烈碑，畜但那杏茶西托商鋼圈習(xí)市革場(chǎng)溫薄劈燕弱幫，印本質(zhì)案秧面蒸臨黃較升好訪的睬市繼場(chǎng)副機(jī)子會(huì)尚；項(xiàng)目名稱商業(yè)面積(㎡)杏西商業(yè)廣場(chǎng)27000杏林商貿(mào)城50000杏北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)9277聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)77770萬(wàn)科金域華府25000中央海岸19000華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣21000鳳凰花城50000杏閘林匪規(guī)群劃蝕商歐業(yè)薯項(xiàng)款目鄰眾招多列，鞠主遇要尚集銹中芝于夫杏舟東乘東剃端稼，騙未防來(lái)屋將頃會(huì)伯形唇成殖規(guī)賭模蔽化飾的鏡商布業(yè)越區(qū)詢，鍋分悔流隱杏茫西叫商雜圈亦構(gòu)炕成誓競(jìng)悠爭(zhēng)階威姜脅們；本灶案復(fù)所乒處反杏票西劫商括圈譜僅算有物杏愛(ài)西榴商興業(yè)波廣疤場(chǎng)我項(xiàng)珍目垃（2統(tǒng)7勤0吩0笨0基㎡）甲，泰將燒與鑒本伙案鍛協(xié)漁同怠發(fā)晶展桿，積共慕同扁提應(yīng)升嫌片湊區(qū)貪商袋業(yè)灘氛斥圍腸；杏鄭北爺?shù)难嗝銈€(gè)注地爬產(chǎn)策項(xiàng)簡(jiǎn)目誓、著聚嫩鎮(zhèn)俘以催及付大艙學(xué)粗康扛城蹤蝶項(xiàng)辱目屋將渣構(gòu)母成樸一驗(yàn)定表規(guī)通模牛的系商毅業(yè)梨集魚中脂體渣，巨截項(xiàng)流橡杏顫北肌及楚灌閱口除消禽費(fèi)吹人瓜群遼，振對(duì)偉本蔥案設(shè)構(gòu)絡(luò)成杯威炸脅鋼。華山潤(rùn)換橡革樹(shù)批灣萬(wàn)緒科痰金顛域德藍(lán)部灣禹顫州始中暈央填海拋岸商徒圈央機(jī)計(jì)會(huì)席研蛋判特征小結(jié)啟示商圈現(xiàn)狀杏?xùn)|商圈主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來(lái)人口居多，商業(yè)檔次中低端化，僅祥發(fā)百貨周邊、牡丹園內(nèi)街有部分中檔業(yè)態(tài)，但品類不足難以吸引本地居民關(guān)注；區(qū)位特征決定了本案應(yīng)立足于杏西商圈，依靠強(qiáng)大的外來(lái)人口人流量，從而保證項(xiàng)目租賃價(jià)值兩大商圈商業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)種類相對(duì)單一，本案唯有超越杏?xùn)|路段的商業(yè)檔次或差異化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，方能進(jìn)一步發(fā)揮項(xiàng)目?jī)r(jià)值；本案應(yīng)充分借助杏西商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，從而共同提升杏西商圈的檔次，對(duì)抗來(lái)自杏?xùn)|及杏北其他地區(qū)的商業(yè)分流；杏西商圈工廠人口保證了強(qiáng)大的人流量，整體業(yè)態(tài)中低檔化，但保持較高的租金水平；新增市場(chǎng)供給未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但杏西商圈競(jìng)爭(zhēng)薄弱，本案面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；重霞點(diǎn)黎個(gè)醬案—倘—祥遙發(fā)歲百嬸貨項(xiàng)弊目裹規(guī)秀模宵相顯對(duì)泡其賣他火項(xiàng)矛目瓦較蜂大溪，際引糊入刷肯哄德?lián)Q基檔、義中睛國(guó)流移屬動(dòng)答等眨主儀力吹商助家火，雷并考預(yù)立留借了移較因多差停孕車旬空博間盯，交樹(shù)晝立犯了閱杏至林特片濱區(qū)委中秘高津檔杜的刪項(xiàng)事目樸形肚象傅；各惱樓擱層襖業(yè)帆態(tài)雜分裁配粘不然合籍理驢，2綠/奸3信F沒(méi)刮有鬼規(guī)氣劃哲目鏡的服性危消榴費(fèi)刃業(yè)藍(lán)態(tài)誼，覽難辭聚秤人抱流薪，油經(jīng)摔營(yíng)驗(yàn)比叮較鋼一滑般搭；精漠品攀百享貨士區(qū)洞品痕類貍不蠢足庸，狼缺淹少自對(duì)埋本功地衛(wèi)中吉高紙等林主角力室客殃群肅缺鄭乏輩吸絲式引嚇力重哨點(diǎn)鋸個(gè)周案—各—利養(yǎng)民窄商窯場(chǎng)項(xiàng)目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用面積2000㎡層數(shù)2F定位外向型社區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)，社區(qū)型的商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)2F流行服飾、鞋帽（中低端化）1F超市、服飾、手機(jī)通訊租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物業(yè)費(fèi)和公攤）消費(fèi)客群分析杏西工廠工人為主，部分新垵、新陽(yáng)的工廠工人和杏?xùn)|少部分學(xué)生，一般為80、90后點(diǎn)羽評(píng)亞：項(xiàng)嘩目確規(guī)煩模紐奉體膨量壩不豪大燦，盤整挪體捕形恨象扎較附差右，牌主慨要味滿醒足圖周虛邊生人模群確的自日釣常碎性廢消隆費(fèi)憂需鋒求公，蘆但機(jī)依傭托廊于之新挺源龜路梳強(qiáng)他大須的獨(dú)人硬流寇量留，1業(yè)-剛2村F保您持算較傍高淋的禽租倘金限水張平勤，凱受侄金普融訪風(fēng)且暴觸及0業(yè)9年檢招債工常難拐的仁影曠響魚，眠整疊體尖經(jīng)得營(yíng)看受蝕到土一略定拖影斑響叉；重調(diào)點(diǎn)朋個(gè)蘇案—役—萬(wàn)鹿佳理美埋商鴉場(chǎng)點(diǎn)帳評(píng)挑：項(xiàng)方目草規(guī)淚模士較凡小兆，賤外蒙圍愈和雕本極身辛形互象泛較熊差買，曾商瀉品殼檔永次粗低派端住，馳主嗚要?jiǎng)駶M懲足野周澇邊暴居藍(lán)民熔日遍常短性頌消鞏費(fèi)勸需姥求毯，地但銳依攪托付周權(quán)邊牢大腔量護(hù)人優(yōu)口勸的自消歐費(fèi)昌需沾求參，1擇F保績(jī)持云較緊高屋的微租燦金虹水商平拆，2淺F經(jīng)塑營(yíng)裕存闊在京有勵(lì)一釣定卷困聰難軟；商葬業(yè)碰市渾場(chǎng)章競(jìng)盡爭(zhēng)急現(xiàn)之狀市勸場(chǎng)餡空踏白臉點(diǎn)殲：◆遠(yuǎn)現(xiàn)掛杏柜林扎商根業(yè)日市嬸場(chǎng)鉤較作為攏缺奸乏主濤題婦型遵購(gòu)怖物戒中辨心介、李大葛型欲購(gòu)躍物供中梢心蟻（S總h尼o快p宏p灘i翼n圈g換m黨a姜l漆l筐)、逢娛柴樂(lè)柱休觀閑哭中企心稈的濤業(yè)長(zhǎng)態(tài)長(zhǎng)形屠式敞；◆忽目銜前朵杏灰西緞片膛區(qū)僚缺咱乏中畜高鬧端罪精耀品惹購(gòu)紡物彩中胞心匙、四中竿高準(zhǔn)端六特烤色規(guī)餐哥飲悔、師娛禾樂(lè)御休們閑旅中膏心請(qǐng)、臣男/女村性在購(gòu)動(dòng)物屈中善心躬類等旬商罪業(yè)紐奉場(chǎng)結(jié)所鋼。市龜場(chǎng)閣空孤白厲點(diǎn)攜解骨析商聚業(yè)希市識(shí)場(chǎng)槍商盈圈臂分淹析三、商業(yè)客群分析客川群退特傭征—探—本章案甜輻濁射捧的熱商喬圈惠（勵(lì)杏夢(mèng)西文為薪主渾，尊覆荒蓋棚杏胖東凍）疼范流圍也內(nèi)尺，筍流炮動(dòng)煉人聰口猴是稻常亡住透人原口地的2倍本懇案遼輻幣射警范浙圍圈以扯杏本西垂商賢圈及（慮即塊杏嘉濱基街斧道嗽四勿大遼社放區(qū)荷人坡口浩）申為遞核鑄心茂商墻圈蕩，濁并留包摩含什杏緒東閣商朗圈晉（尼杏況林調(diào)街烘道字部監(jiān)分?jǐn)?shù)社峽區(qū)虎）指為癥重榆要弱商袍圈敘，舞以啟及瀉少妻量柱周稼邊奇區(qū)屬域貪社忌區(qū)值；綜膛合恭統(tǒng)傳計(jì)膽本徑案指輻運(yùn)射殿區(qū)門域廟內(nèi)賀人纖口析數(shù)繪，敘杏針東假商趟圈轎常叢住麻人悲口樣與持流辯動(dòng)睬人?？诜蚧}本賭持享平取，貞杏陰西浙商掃圈拒常津住寫人串口公不鮮足踩流階動(dòng)挪人氧口1慚/陣4，眉商赤圈徹范燦圍畫內(nèi)喚流腳動(dòng)乒人油口藝大咱大藥超獵越士常磚住束人區(qū)口終數(shù)財(cái)；消筋費(fèi)爬特你征井分異析—收—日野常獲生京活孩消碧費(fèi)冤基媽本啟滿盒足朝，拖節(jié)烏假菜日智購(gòu)猴物扒、霸?shī)手畼?lè)怨休攝閑直、句企活業(yè)佳采尖購(gòu)裙需缸求膠則稠流扛向剩島姜內(nèi)聽(tīng)，幫市劇場(chǎng)堵需拿求旅未疏被旅挖沸掘習(xí)利題用客恩群更分辜析面總寒結(jié)—欺—本首案來(lái)發(fā)蝴展綱一崖站塑式閃休們閑瓶、齡娛歸樂(lè)急、渡餐擴(kuò)飲肺的泄購(gòu)哨物睜中裂心貧具雷有姑較術(shù)好叢客手群播機(jī)流會(huì)四、項(xiàng)目本體分析區(qū)綿位呆氛個(gè)圍杯：邪本扭案卸位飄于洲杏宜西寒商源圈可的鋪中臥心痰，寫人透流羊密仇集拌，見(jiàn)但船街盛景技環(huán)歪境倒嘈障雜霧，碗屬賄于貨典疲型傭的達(dá)城扶鄉(xiāng)咱結(jié)練合陪部項(xiàng)等目玩位泊于著位各于努杏嚼西示商避圈難的蛇地懸理嘆中貧心眾位嬌置批，受光澇明祝路是與非馬受鑾可路紋的任交繞叉導(dǎo)處擾，子杏個(gè)西樸商黃圈旦人某氣修最徹旺擋的時(shí)地供理譜中南心科。地穩(wěn)塊示北蘆臨艙杏師林哭西送路殼，乖西鋼臨丑馬噸鑾旅路誦，桐周眉邊鈴工薪廠濾眾特多持，孝外鹽來(lái)榨務(wù)乖工蠟人雖群勁巨賢大態(tài)，漠屬?gòu)?qiáng)于醉典它型購(gòu)的躍城境鄉(xiāng)浸結(jié)砌合寶部苗。本惡案贈(zèng)位浮置交廊通就路遍網(wǎng)梳：站地約塊權(quán)位絹于高馬摟鑾甩路僵與噸光里明細(xì)路藝交炸叉豎處翼，悶路納網(wǎng)尊密徐集唱四泰通炮八悔達(dá)中，娃交佛通異便兆利維度康高項(xiàng)顏目釋周角邊嶄路稍網(wǎng)塊密院集寺，教北幕臨劉杏祝臨偵西倉(cāng)路競(jìng)，責(zé)西乘靠強(qiáng)馬但鑾墓路漠、雖東圖靠摧光深明求路絡(luò)，剩人源流郵、掌車添流妄量制大竹，譯東剛西設(shè)兩京側(cè)碧形莫成攀人幕流豆匯播聚然的進(jìn)核蜂心綁點(diǎn)陽(yáng)；地票塊葉南區(qū)面凈的浙永零豐苦路夜、反光孩明凝路拜等餃往紡來(lái)賭人正群獻(xiàn)相婦對(duì)蘆較胞少側(cè)，農(nóng)以疼工包廠挺及西社奸區(qū)稿人繭流咸為蠻主梅；地倦塊銜緊逮靠仇藝終芳籍鞋籃廠山站的、童光叢明碰路仗口桌站土和蓬杏饞林精西析路弓站裳等清，學(xué)有1斬5路沫公純交搖可叛達(dá)河杏灣林裕其諷他揮地幕區(qū)攝及系新習(xí)陽(yáng)碎、造新頌垵莖、居灌驗(yàn)口現(xiàn)等沈地避，宮交使通狹便跟利旁度疼高逼；隨攝著礎(chǔ)馬蹈鑾塘路朝的驢拓礎(chǔ)寬聯(lián)等冰交坡通草路隊(duì)網(wǎng)債的散休牌憩胡，富未各來(lái)稱交溜通忌優(yōu)主勢(shì)猛將袖更弦為榨明列顯我；杏枕西治路碑閥頭比路永鑰豐折路秒與妖馬林鑾摩路走交柳叉永魄豐果路周獄邊醒配礦套淺：趟城兼市授配日套目齊甘全扁但影總體體江檔釋次怕較摧低浴，湯有昌待播未社來(lái)倆的打進(jìn)晉一壘步蒸改刪善幣，釋從番而禮提揉升級(jí)整浩體爹區(qū)膀域麥氛線圍點(diǎn)論評(píng)芹：項(xiàng)采目片周脆邊墊配椒套僻齊融全哄，奸但傾總準(zhǔn)體媽檔稈次遙較役低回，童隨限著塵杏她西場(chǎng)商躬業(yè)律廣乎場(chǎng)津、蜓長(zhǎng)巨宏墻電告影癢院革等匆的月重闊大幸項(xiàng)池目嚇設(shè)訂施周的奶建妨設(shè)掩以大及鄰本丑案通的艇協(xié)析同本發(fā)手展倘，充未診來(lái)鞋區(qū)炮域隱整洲體濃整辟體壁配辣套刊將墳更耍為肌完宮善丟，恨共蠶同葉提口升揉整毛體屯商痰業(yè)括氛倡圍項(xiàng)留目折S貿(mào)W怖O沫T議分允析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處杏西商圈的地理中心位置，過(guò)往人流量大；

交通優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，共15路公交可達(dá)本案，交通便利度高；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：建筑退距等方面存在彈性空間，利于項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮；商圈因素：杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒；人群因素：周邊外來(lái)務(wù)工人群眾多，氛圍比較雜亂；規(guī)模因素：項(xiàng)目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間；機(jī)會(huì)（O）威脅（T）市場(chǎng)機(jī)會(huì)：杏林市場(chǎng)總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體；經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中高收入階層比例上升，消費(fèi)檔次逐步提升，商圈面臨升級(jí)的機(jī)會(huì)；規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)：隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀；競(jìng)爭(zhēng)威脅：杏?xùn)|及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目將在一定程度分流本案客源消費(fèi)威脅：工廠搬遷導(dǎo)致消費(fèi)人群減少，整體消費(fèi)能力下降●撿規(guī)葉劃證建逆議基優(yōu)于牢案娃例尺及秘項(xiàng)鞏目疾復(fù)必合垂價(jià)守值耳下店的甩營(yíng)倡銷浸策閱略召思屆考素：項(xiàng)目營(yíng)銷定位為集商業(yè)；住宅；辦公為一體的“商寓”類模式投遲資薯回愚報(bào)多瘡功階能膝性產(chǎn)原品旨稀怒缺廈涂門童地柱少饒人閘多亡，鍛導(dǎo)棄致熱商戚業(yè)溉類飾租種金據(jù)逐作步雪提柜高總，辨再扮次幣情稅況忙下型購(gòu)引買幅商鋪業(yè)身地尊產(chǎn)達(dá)，澤獲肝得紋較英高掛的織回?zé)o報(bào)栽率業(yè)截主計(jì)可但根擁?yè)?jù)柴實(shí)硬際虧情召?zèng)r訊，搭規(guī)下劃拴店恢鋪任，棉公茅寓勸，故辦值公預(yù)室抵等陪，進(jìn)靈盾活幕多千變?yōu)I空漫間稅，子隨寧意謙變餐換目祥前蹤蝶全膝國(guó)瞞房竹地唯產(chǎn)勢(shì)改旁產(chǎn)盾品段開(kāi)南發(fā)閱量壯少誰(shuí)，夾而袍且甘在金項(xiàng)撲目遷所傾在國(guó)地徐緊耽次忽項(xiàng)殲?zāi)縼G，噴稀不缺蛙性張，緣瑞獨(dú)息特蜓性隊(duì)，棄成錦為蛙市純場(chǎng)蛾上統(tǒng)的話亮噴點(diǎn)緊產(chǎn)壇品五鉆、適案愿例感借輩鑒街及莊規(guī)塔劃誘建港議●纏何懷為互“域商賴寓嬌”●疼案蝦例屋借該鑒●規(guī)估劃改建鞋議商鑒寓狂釋剩義商本寓毛將缺成微為丘未砍來(lái)虛商醋業(yè)抖地吹產(chǎn)覽的委潮疾流勺產(chǎn)索品商芝寓練：元商委業(yè)困產(chǎn)朵權(quán)坦下夏的楊功賞能尺和何空廚間過(guò)的拐多妹元食化晴組繡合商巨寓●舊何半為橋商掉寓永蠶建殼·撤商行墅占察地逮面貫積恭：汽1理9賠6泡1夏8是平差米建尾筑踩面性積拍：感8孕1箭7鵝5毀6瞞平失米產(chǎn)北權(quán)歸年撤限羊:倒5劑0漠年戶娃數(shù)濱：繪總微戶巴數(shù)猾7弄6簡(jiǎn)4懲戶添，美當(dāng)賺前椅戶扒數(shù)粒2鼠0麻0漆戶項(xiàng)獅目甲規(guī)騎劃舞：釘由刮四破棟嬌高榮層似住癢宅卡；臭四描棟代聯(lián)臺(tái)排練及乎地柿下丑商淘業(yè)報(bào)組隱成藍(lán)。歉主炸要之產(chǎn)堡品刪為側(cè)2誤0氏多房誠(chéng)平認(rèn)米換挑腫高太3馳·襖6杏米齊功塞能擾齊塑全剛精怨裝揉修們小任戶昆型叨S句O紹H尾O袍公沃寓拍，滾聯(lián)贏排盒別昆墅擱，悶并甲搭倚配接部悄分頑商讓業(yè)堂。項(xiàng)按目完整體體雨規(guī)孕劃●賄案狗例跪借趣鑒項(xiàng)稱目跌規(guī)屯劃牛產(chǎn)忠品跪主粱要池有箱三室類戰(zhàn)：鼓S作O餃H援O念；果摩恭天只輪險(xiǎn)小寇兩踏房途；獵商壁寓項(xiàng)浸目多產(chǎn)遲品斗規(guī)爽劃●轎案他例失借畢鑒項(xiàng)隙目江產(chǎn)陣品懇規(guī)債劃●憂案紫例德借翠鑒項(xiàng)盲目磨產(chǎn)伙品攪規(guī)譜劃●錫案補(bǔ)例燒借顧鑒項(xiàng)模目?jī)€產(chǎn)胸品它規(guī)這劃話-喇-獨(dú)一氏層●變案歌例計(jì)借兵鑒項(xiàng)揀目淚產(chǎn)夸品榨規(guī)性劃-茶-赤-二仿層●翠案繡例計(jì)借潔鑒項(xiàng)土目血產(chǎn)妻品堤規(guī)綿劃廁-日-黎三箱層●狡案年例孤借訂鑒項(xiàng)突目宋產(chǎn)風(fēng)品錦規(guī)谷劃險(xiǎn)-燃-騰四悶層●畫案憂例舍借童鑒項(xiàng)醒目合產(chǎn)渾品李規(guī)權(quán)劃閣-蘆-輔五慮層●簡(jiǎn)案盤例雷借叨鑒產(chǎn)橡品峰價(jià)琴值芽剖鉆析該佛項(xiàng)捆目煙價(jià)勉值作點(diǎn)項(xiàng)主慚要股體姑現(xiàn)琴在跌：棉功救能愈豐磨富須性掃；匪市不場(chǎng)市的謀稀糊缺睛性味；蓄空辟間盒創(chuàng)耕意準(zhǔn)性里；甚品宮牌塞塑蛾造補(bǔ)性或；陳市冊(cè)場(chǎng)逃抗惑跌塘性洪。價(jià)魔值病點(diǎn)乞剖革析1睬.功斃能旁的棉豐能富想性：下集導(dǎo)商恭業(yè)障，全住捉宅墊，親辦飲公團(tuán)為栗一防體2戴.市羽場(chǎng)堡的歸稀幟缺年性：乳商呼業(yè)診地呆產(chǎn)剛主禁要警表砌現(xiàn)除方歪式櫻為灰商宋鋪碌；襖寫貿(mào)字訓(xùn)樓仆；患購(gòu)柏物絲式中著心終等玩，楊集碼合蛙商紛業(yè)膏和渾別稠墅萍的診性佛質(zhì)