2023年未按時做核酸檢測的整改報告（完整）

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未按時做核酸檢測的整改報告

租房合同未按時交房按租房標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約賠償

分類：案例分析標(biāo)簽：逾期交房租金違約金損失淡水灣花園|淡水灣花園，逾期交房賠償――按租房標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約賠償案例簡介：

當(dāng)事人葉某XX年7月購買了上海淡水灣花園的預(yù)售商品房，根據(jù)預(yù)售合同約定，他購買的5號樓為全裝修、全配置、可直接用于出租的商品房，并且還有第三方提供物業(yè)增值服務(wù)－即包租，年租金標(biāo)準(zhǔn)為總房價的6％；預(yù)售合同另約定XX年12月31日交房，刷逾期交房的違約責(zé)任為波：每日按已付房款的萬裹分之一支付違約金。

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后，開發(fā)商逾期交房婚，直至XX年10月才正裝修、裝配完畢，通知塢交房；當(dāng)事人與開發(fā)商仟協(xié)商違約賠償未果，訴泣至法院，主張除按照合淑同約定的違約金賠償外嵌，鑒于違約金低于實際螢租金之情形，要求按照莖租金標(biāo)準(zhǔn)賠償實際損失賬。

法院判決：當(dāng)事憶人要求增加損失賠償?shù)陌W請求，予以支持，判令慘開發(fā)商除按照約定的違擾約金賠償外，另行按照儈租金與違約金的差額賠震償當(dāng)事人的實際損失。

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一、違約金低于實際損淪失，可要求增加。

杭根據(jù)《合同法》第11炸4條的規(guī)定：約定的違制約金低于

造成的損失的火，當(dāng)事人可以請求人民秩法院或仲裁機構(gòu)予以增穴加；

可見，如婆果《預(yù)售合同》中約定竹的逾期交房違約金低，獄低于逾期交房給購房者俞造成的損失的，則可以剿要求增加賠償額，該增羊加的額度一般為約定的褲違約金和實際損失之間捷的差額。也就是講，無煮論違約金如何約定，違醋約者至少應(yīng)該按照不低賣于違約給對方造成的實只際損失給付賠償。

二、賞房屋租金可以作為逾期慚交付的損失。

在商敘品房預(yù)售中，如何計算鋅逾期交房所造成的損失韭呢？對不同的購房者而鎊言，逾期交房可能帶來拇不完全一樣的損失。但鼻相對于正常交房，晚交優(yōu)房必然造成房屋使用上邀的損失，這個使用包括蓮自用和出租使用，那都裁涉及房屋的租金。也就射是講，如果購房者是自厭用的話，他要達到和未凌晚交房一樣的狀態(tài)，需朵要租賃相同的房屋，支儲付相應(yīng)的租金；如果出伺租使用，則他將損失相庸應(yīng)的租金。

另外，瞄根據(jù)最高院《關(guān)于審理侈商品房買賣合同糾紛案鉤件適用法律若干問題的談解釋》第17條規(guī)定：

爆商品房買賣合同沒有約盾定違約金數(shù)額或者損失蚜賠償額計算方法，違約元金數(shù)額或者損失賠償額爹可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定拳：逾期交付使用房黑屋的，按照逾期交付使層用房屋期間有關(guān)主管部肘門公布或者有資格的房楞地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同瘟地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)學(xué)確定。

因此，以該鉸同等房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作旱為逾期交房的損失是比梨較客觀和合理的。

三、俯逾期交房的賠償應(yīng)不低曰于房屋租金。

由此祭可見，無論《預(yù)售合同仿》中關(guān)于逾期交房的違隱約責(zé)任如何約定，該違移約賠償均不應(yīng)低于該同譴等房屋的租金。

目羨前，上海市的商品房預(yù)虎售中，開發(fā)商往往在版除本合同中擬定相應(yīng)內(nèi)容栽時，將逾期交付房屋的及違約責(zé)任/違約金計算轅標(biāo)準(zhǔn)定得較低，通常是摘日萬分之一，按這個標(biāo)綁準(zhǔn)計算的違約金，往往域低于房屋的租金。本律梅師在此提醒大家，如果搖您購買的預(yù)售商品房交洗房逾期了，請核算一下伊－根據(jù)《預(yù)售合同》計村算的違約金，是否小于耍同等房屋的租金；如有舷不足，請您不要放棄追脯加賠償?shù)恼埱蟆?/p>

延期交鈴房的認(rèn)定及其賠償標(biāo)準(zhǔn)僳

延期交房是準(zhǔn)業(yè)主遮們最頭疼的問題，也是音最常見最普遍的一類商挺品房買賣糾紛。在處理象這一類糾紛時，究竟是方否構(gòu)成延期交房、怎樣薄才算交房、延期交房是局否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)臀怎樣的責(zé)任？這些涉及始到較為專業(yè)的法律規(guī)定玖，作為準(zhǔn)業(yè)主，特別是充第一次購房的業(yè)主，往詹往不甚清楚，而開發(fā)商血往往利用準(zhǔn)業(yè)主們欠缺托專業(yè)知識的弱點，否認(rèn)淳延期或者推脫延期的法爭律責(zé)任。在此，筆者通糯過一則案例對上述問題般進行解答。

案例：

牲XX年6月，張小姐在衙市內(nèi)一正在建設(shè)中的小雜區(qū)選中一處樓房，與這叁家房屋開發(fā)企業(yè)簽訂了淫購房協(xié)議，并按合同要踴求預(yù)交了70%購房款爺90萬元。合同約定的汪交房時間是XX年1月譽15日，可已經(jīng)超過期浴限三個月了，樓房還沒販有交付，這種情況下如阿何認(rèn)定開發(fā)商延期交房根，違約責(zé)任如何計算？惺

律師分析：

一、關(guān)于延嫂期交房時間的認(rèn)定問題敝

解決延期交房時間鹿問題，首先就是交房時娩間的認(rèn)定，它關(guān)系到延殷期交房從何時計算的問午題。在司法實踐中，存某在著因當(dāng)事人在簽訂商許品房買賣合同時對房屋紙的交付使用約定不明而火導(dǎo)致的大量糾紛。出賣校人認(rèn)為房屋的交付使用攜就是買受人直接占有使世用房屋，也就是俗稱的治交鑰匙；而買受人屈則認(rèn)為，房屋的交付使駝用不僅僅是交付房屋的啤占有，而且還包括交付尹房屋所有權(quán)證書。對此萬《最高人民法院關(guān)于審慣理商品房買賣合同糾紛熏案件適用法律若干問題種的解釋》第11條規(guī)定忽對房屋的轉(zhuǎn)移占有，僥視為房屋的交付使用，蘸但當(dāng)事人另有約定的除逾外。據(jù)此，在當(dāng)事人筑沒有明確約定房屋的交蠻付使用為交付房屋所有和權(quán)證書的，出賣人對房笆屋的轉(zhuǎn)移占有即交鑰醇匙，即為合同約定的越房屋交付使用。如果當(dāng)榷事人在合同中明確約定汛房屋的交付使用不僅是種轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦焰理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記孕的，出賣

人就應(yīng)按約定婿履行義務(wù)。在本案中，少如果合同約定的明確了俱交房的方式，應(yīng)以合同硼約定為準(zhǔn)，如果未明確般交房的方式，應(yīng)當(dāng)以佃交鑰匙的時間點認(rèn)定尺開發(fā)商交房。

二、關(guān)于斷違約責(zé)任的具體計算

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開發(fā)商延期交房構(gòu)成廢違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違秀約責(zé)任，如何認(rèn)定開發(fā)嚴(yán)商的違約責(zé)任是張小姐臂要知道的第二個問題。

耐這里應(yīng)分兩種情況：一釋是合同未約定延期交房援違約責(zé)任的；二是合同扮約定延期交房違約責(zé)任侄的。對于第一種情況，瘡根據(jù)上述最高院解釋第良17條三款規(guī)定：逾期刃交付使用房屋的，按照龍逾期交付使用房屋期間毛有關(guān)主管部門公布或者劍有資格的房地產(chǎn)評估機怨構(gòu)評定的同地段同類房增屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。對此盞，可以依法要求開發(fā)商旭按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損惠失，如果不被接受，可椰以向人民法院起訴要求榨其賠償損失。

對于腥第二種情況，一手房在嘯簽定購房合同時，一些兩品牌開發(fā)商在延期交房磕違約金上，按照購房款晾每日萬分之三至五計算姚，比銀行存款利息高一拖些，這樣約定的違約金幢達到一定數(shù)額，才能對靡違約者真正起到約束作以用，法律上也是有效的裙，但實際情況經(jīng)常是，洶合同約定的違約金過低摻已有蔓延趨勢，并引發(fā)笑越來越多的訴訟，上海博某小區(qū)曾發(fā)生過的延期友交房違約金過低而引發(fā)宣群訪事件。延期交房違凋約金賠償額如果繼續(xù)由杉開發(fā)商一錘定音，休難保不會出現(xiàn)延

期交房視后，每天賠償購房者幾沛元錢的奇聞。如果合同嚙約定的違約金明顯過低鋼，不足以彌補實際損失幼的，經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商不杠成，可對簿公堂，按實垮際損失進行賠償。包括帳要求開發(fā)商按銀行貸款姻利息支付違約金；或按酷當(dāng)時同地段同類房屋租危金標(biāo)準(zhǔn)的金額，賠償租梳房費用等實際損失。

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最后，依據(jù)《最高人哲民法院關(guān)于審理商品房縣買賣合同糾紛案件適用曳法律若干問題的解釋》脊第15條規(guī)定：根據(jù)《媒合同法》第94條的規(guī)闊定，出賣人遲延交付房依屋或者買受人遲延支付訃購房款，經(jīng)催告后在3州個月的合理期限內(nèi)仍未振履行，當(dāng)事人一方請求魂解除合同的，應(yīng)予支持茸，對方當(dāng)事人沒有催告搗的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除瞧權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行紳使；逾期不行使的，解梳除權(quán)消滅。本案中，開真發(fā)商延期交房已經(jīng)有3縷個月之久，對此，張小歡姐也可以選擇與開發(fā)商沾解釋購房合同。

房屋租洱賃合同出租方身份證號攔碼：電話：

地址：

箭承租方：湖南七想文化擅傳媒有限公司身份證號絮碼：代理人：身份證號蒙碼：電話：

地址：

效合同雙方經(jīng)過友好協(xié)商偏，本著互惠互利的原則趾，平等協(xié)商，達成如下帥協(xié)議：

一、租賃雙蓄方出租及承租長沙市天索心區(qū)勞動西路245號措凱瑞大廈1908、1上909物業(yè)

，建筑兩面積約為：168平方勻米，購房合同號碼XX臂02931908、X滇X02931909，齋承租該房地產(chǎn)僅限于作爸辦公用途。

出租人狄保證如實陳述該房產(chǎn)權(quán)三屬狀況、坐落、裝修等喚情況，承租人已對上述汛具體情況做

了充分訓(xùn)了解，雙方在此基礎(chǔ)上歲自愿簽訂本合同。

榆二、租期自XX年5月緩16日起至XX年6月濕9日止。出租方

應(yīng)夷于XX年5月16日前序?qū)⒃摲课萁桓督o承租方直使用，自交付之日起2玉5日內(nèi)

為免租期，談用于承租方進行裝修，力期間不計租金。

三、租漢金、押金及其他費用

休

、在租賃期內(nèi)，租金肋為每月人民幣壹萬肆仟琳壹佰壹拾貳元整。季租砷金額為肆萬貳仟叁佰叁似拾陸元整整。

、租漫金按季度結(jié)算，承租方邑應(yīng)于每次租金到期前壹賬拾伍天支付租金給出租吉方。

支付方式為[遮×]現(xiàn)金支付/[√]黎轉(zhuǎn)賬支付。

、上述暖租金包含/不包含租賃稅費。

欲

、租賃期間，每月的勉物業(yè)管理費、電話費、您煤氣費、電視收視費、嘔水電費、衛(wèi)生費等雜費砒，均由承租方支付。

四訣、出租方義務(wù)

、出蠶租方應(yīng)按照本合同約定噓的期限交房，并辦理相丑關(guān)移交手續(xù)。如出租方酬延期交

房，則承租汁方無需支付遲延期間的因租金，每逾期一日，出地租方需賠償拖欠部分1吧%的滯納金給承租方。

鉑

、在租賃期間，如套系正常使用或自然老化駒所造成的房屋及有關(guān)設(shè)擰施損毀，出租方

應(yīng)姨在接到承租方通知后及乙時組織維修，履行維修漫義務(wù)，所需費用由出租路方承擔(dān)。

、出租方中在租賃期間，不得出售凡或轉(zhuǎn)租該房產(chǎn)。如果不治得已的情況需要出售，奶需

提前三個月通知乙承租方，承租方在同等紀(jì)條件下，享有優(yōu)先購買由權(quán)。

、出租方保證灤在租賃期間保持該房屋肯始終符合約定的用途，細(xì)該房屋及有關(guān)設(shè)施處

博

于良好的可正常使用郴狀態(tài)。承租方的正常使桐用不受第三方的非法干邯擾和破壞。

、若因具出租方原因，導(dǎo)致承租狠方無法按合同約定用途森正常使用該房地產(chǎn)的，壟則承

租方有權(quán)單方院解除合同，并向出租方五進一步追究責(zé)任。

五、纏承租方義務(wù)

、承租序方應(yīng)妥善使用該房屋及溉有關(guān)設(shè)施，如故意或過旬失損毀，應(yīng)負(fù)責(zé)修繕和糙回復(fù)

原狀或向出租池方賠償經(jīng)濟損失，所需吊費用自行承擔(dān)。

承繡租方使用該房屋時，不馭得儲存任何違禁品，不睬得從事任何違法活動，坷未經(jīng)出租

方書面同元意不得改變房屋結(jié)構(gòu)和陣用途。承租方有前述行性為之一的，出租方有權(quán)湛立即單方解除合同，沒攤收押金并向承租方進一鏟步追究責(zé)任。

、承盤租方應(yīng)及時足額交納租塔金、物業(yè)管理費等雜費餌，每逾期一日，出租方賭有權(quán)加

收拖欠部分春1%的滯納金。如若欠揮租金超過7天，出租方薛有權(quán)立即單位解除合同原，沒收押金并有權(quán)向承煩租方進一步追究責(zé)任。

榜

、承租方如不按時醇支付租金，出租房有權(quán)繡單方解除合同。合同簽仗訂之日起房屋所

產(chǎn)樣生的費用，包括裝修期料水電，物業(yè)等費用及糾潤紛有承租方負(fù)責(zé)。出租膝方有權(quán)立即單方面解

警

除合同，沒收押金并悉向承租方進一步追究責(zé)掛任。

六、轉(zhuǎn)租、分租按虐下列第A種方式約定

廠

A：租賃期內(nèi)，承租困方無權(quán)將